物業(yè)管理犯規(guī)第四章物業(yè)服務(wù)合同法律規(guī)定課件

【核心能力培養(yǎng)】使學(xué)生掌握物業(yè)服務(wù)合同基本法律知識(shí)；能正確訂立物業(yè)服務(wù)合同；并處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

【具體教學(xué)目的】掌握物業(yè)服務(wù)合同訂立的主體、內(nèi)容、履行；理解物業(yè)服務(wù)合同的特征；認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的重要性；掌握前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及限期。【教學(xué)重點(diǎn)】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、履行。【教學(xué)難點(diǎn)】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及履行。第四章物業(yè)服務(wù)合同【核心能力培養(yǎng)】使學(xué)生掌握物業(yè)服務(wù)合同基本法律知識(shí)；第四章1第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止和違約第四章物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第四章物業(yè)服務(wù)合同2一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同3引例4—1瑞都國(guó)際住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商在售房合同中承諾該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不超過(guò)每平方米每月1.5元。可是當(dāng)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，管理該小區(qū)的精誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司卻要求業(yè)主交納每平方米每月2.5元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。全體業(yè)主認(rèn)為這不合理，要求按照原購(gòu)房協(xié)議的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。精誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司則認(rèn)為購(gòu)房合同是開(kāi)發(fā)商的事，開(kāi)發(fā)商所承諾的事項(xiàng)與物業(yè)服務(wù)公司無(wú)關(guān)。為此，業(yè)主與精誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)生了糾紛。請(qǐng)您運(yùn)用相關(guān)知識(shí)對(duì)本糾紛進(jìn)行簡(jiǎn)要的評(píng)析。引例4—1瑞都國(guó)際住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商在售房合同中承諾該小區(qū)的物業(yè)4一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念是指在前期物業(yè)管理服務(wù)階段，由開(kāi)發(fā)商（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就該階段雙方的權(quán)利和義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征1、前期物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)渡性2、前期物業(yè)服務(wù)合同雖由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，但牽涉到業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)3、前期物業(yè)服務(wù)合同的要式性一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念5（一）當(dāng)事人的基本情況（二）物業(yè)的基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（五）雙方的權(quán)利和義務(wù)（六）違約責(zé)任（七）其他事項(xiàng)二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容（一）當(dāng)事人的基本情況二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容6一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征二、物業(yè)服務(wù)合同的形式三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述7引例4—2劉某于2006年8月購(gòu)買了陽(yáng)光花園的商品房一套，并與海逸物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，約定無(wú)電梯的房屋按照每月每平方米1.20元收取。當(dāng)月，劉某便一次性交付了2006年8月至12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2007年4月20日，陽(yáng)光花園業(yè)主委員會(huì)與海逸物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同，約定由海逸物業(yè)公司繼續(xù)在陽(yáng)光花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限為2年，自2007年5月1日至2009年5月1日；物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照每月每平方米1.20元直接向業(yè)主收取，逾期交納的按日收取0.3%的滯納金。同年5月1日，陽(yáng)光花園業(yè)主委員會(huì)與海逸物業(yè)公司又簽訂了一份合同，約定原物業(yè)服務(wù)合同自即日起移交海逸物業(yè)服務(wù)公司并繼續(xù)有效。不久，海逸物業(yè)公司又填寫(xiě)了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案審核表”，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為無(wú)電梯房每月每平方米1.25元，電梯房1.55元，并加蓋了業(yè)主委員會(huì)印章，并將此表送交物價(jià)管理部門(mén)備案。2007年4月17日，業(yè)主劉某交納了2007年1月至10月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但是從2007年11月起，劉某拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2008年5月18日，海逸物業(yè)服務(wù)公司將劉某訴諸法院，請(qǐng)求判令劉某按照1.25元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照每日0.3%的比例收取滯納金。請(qǐng)問(wèn)：1．業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否對(duì)業(yè)主發(fā)生效力？2．上述案例中的“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案審核表”的內(nèi)容是否構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的一部分？引例4—2劉某于2006年8月購(gòu)買了陽(yáng)光花園的商品房一套，并8一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征（一）合同認(rèn)知合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，合同可以分為：1、單務(wù)合同與雙務(wù)合同2、有償合同與無(wú)償合同3、有名合同與無(wú)名合同4、諾成合同與實(shí)踐合同5、要式合同與不要式合同6、主合同與從合同7、束己合同與涉他合同8、本約與預(yù)約9、格式合同與非格式合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征（一）合同認(rèn)知9（二）物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)（委托人）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（受托人）簽訂的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務(wù)，委托人支付服務(wù)費(fèi)用的合同。（二）物業(yè)服務(wù)合同的概念10（三）物業(yè)服務(wù)合同的特征1、當(dāng)事人是特定的2、物業(yè)服務(wù)合同是一種勞務(wù)合同3、物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同4、物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同5、物業(yè)服務(wù)合同是有償合同6、物業(yè)服務(wù)合同是要式合同（三）物業(yè)服務(wù)合同的特征11二、物業(yè)服務(wù)合同的形式（一）什么是合同的形式是指合同當(dāng)事人就意思表示達(dá)成一致的具體表現(xiàn)形式。根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同的形式包括：1、口頭形式2、書(shū)面形式3、其他形式二、物業(yè)服務(wù)合同的形式（一）什么是合同的形式12三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容（一）合同首部（二）合同正文1、物業(yè)的基本情況；2、委托管理事項(xiàng)3、委托管理期限4、雙方的權(quán)利和義務(wù)5、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)6、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)7、違約責(zé)任及其他8、附則（三）合同的結(jié)尾1、訂立時(shí)間2、生效時(shí)間3、簽名或蓋章4、頁(yè)數(shù)及正副本的份數(shù)三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容（一）合同首部13一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立二、物業(yè)服務(wù)合同的效力三、物業(yè)服務(wù)合同的履行第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行14引例4—3原告劉某是小區(qū)的業(yè)主，一天，劉某回家后發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機(jī)和衣物，還有價(jià)值3000元的GPS地球定位儀一部。經(jīng)有關(guān)部門(mén)估價(jià)，劉某丟失錢物總價(jià)值折合人民幣6000余元。劉某認(rèn)為，自己按照與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的約定，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所以，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟(jì)損失。而物業(yè)服務(wù)公司只同意賠償2000元。在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司同時(shí)告上了法庭。被告物業(yè)服務(wù)公司辯稱，開(kāi)發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，保安公司也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，認(rèn)為自己只應(yīng)承擔(dān)一部分管理責(zé)任。業(yè)主劉某自己也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)閯⒛潮槐I的GPS地球定位儀是單位公有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)該放在劉某家中，故不應(yīng)該將其列入賠償范圍。被告小區(qū)開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)業(yè)主被盜，本公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。請(qǐng)您運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)對(duì)本案進(jìn)行分析，提出您的看法。引例4—3原告劉某是小區(qū)的業(yè)主，一天，劉某回家后發(fā)現(xiàn)其居室被15一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則1、平等原則（1）當(dāng)事人的法律地位是平等的（2）不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方2、合同自由原則3、公平原則4、誠(chéng)實(shí)信用原則5、守法原則一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則16（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序是指當(dāng)事人各方相互作出意思表示并就合同條款通過(guò)反復(fù)協(xié)商最終達(dá)成一致的過(guò)程。合同的成立一般需經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序171、要約（1）什么是要約要約，又稱為發(fā)盤(pán)、報(bào)盤(pán)、發(fā)價(jià)，是指當(dāng)事人一方，以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。條件：1）必須是特定人的意思表示2）必須是向要約人希望與之締結(jié)合同的特定受要約人發(fā)出3）必須要有訂立合同的意圖4）內(nèi)容必須具體確定5）要約人須有受拘束的意思表示1、要約18（2）要約的生效我國(guó)立法對(duì)要約的生效時(shí)間采取到達(dá)主義。要約的效力體現(xiàn)在：1）對(duì)要約人而言，負(fù)有接受承諾的義務(wù)2）對(duì)受要約人而言，取得對(duì)要約做出承諾的權(quán)利注：要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別（2）要約的生效19（3）要約的撤回、撤銷與失效1）要約的撤回：對(duì)尚未發(fā)生效力的要約阻止其生效的意思表示2）要約的撤銷：對(duì)已經(jīng)生效但尚未獲承諾的要約消滅其約束力的意思表示3）要約的失效（情形）a：拒絕要約的通知到達(dá)要約人b：要約人依法撤銷要約c：承諾期限屆滿，受要約人未做出承諾d：受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更（3）要約的撤回、撤銷與失效202、承諾（1）什么是承諾承諾是受要約人一方對(duì)要約人一方提出的要約完全同意的意思表示。條件：1）承諾人必須為受要約人2）承諾原則上應(yīng)該以通知的方式作出3）承諾必須在要約規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)要約人處4）承諾的內(nèi)容應(yīng)與要約相一致2、承諾21（2）承諾的撤回承諾的撤回是指對(duì)尚未生效的承諾組織其生效的意思表示。注：承諾不存在撤銷的問(wèn)題（3）承諾的生效根據(jù)《合同法》的規(guī)定，我國(guó)對(duì)承諾的生效采到達(dá)主義。（2）承諾的撤回22（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式1、招標(biāo)方式（公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)）2、協(xié)商方式：業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)Ψ桨l(fā)出要約，并經(jīng)過(guò)對(duì)方承諾而依法訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同的方式。注：締約過(guò)失責(zé)任：當(dāng)事人在訂立合同的過(guò)程中，因過(guò)錯(cuò)而違反先合同義務(wù)，從而導(dǎo)致合同不能成立，或者合同雖然成立，但由于不符合法定的生效條件而被確認(rèn)為無(wú)效、可變更或可撤銷，給對(duì)方當(dāng)事人造成損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。（《合同法》規(guī)定的三種情形）（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式23二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（一）物業(yè)服務(wù)合同的生效與效力物業(yè)服務(wù)合同的生效是指業(yè)已成立的物業(yè)服務(wù)合同，因具備法定生效條件而在業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司之間產(chǎn)生一定的法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同的效力是指物業(yè)服務(wù)合同生效以后，在合同當(dāng)事人甚至第三人之間所產(chǎn)生的法律拘束力。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（一）物業(yè)服務(wù)合同的生效與效力24（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效條件1、行為人具備相應(yīng)的民事行為能力2、行為人意思表示真實(shí)3、行為不違反法律和社會(huì)公共利益（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效條件25三、物業(yè)服務(wù)合同的履行（一）物業(yè)服務(wù)合同的履行原則1、什么是物業(yè)服務(wù)合同的履行是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人按照合同的約定或者法律的規(guī)定，全面使當(dāng)?shù)赝瓿筛髯栽诤贤兴?fù)擔(dān)的義務(wù)，以使對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。2、物業(yè)服務(wù)合同的履行原則（1）全面履行原則注意：不適當(dāng)履行的5種表現(xiàn)形式（2）實(shí)際履行原則三、物業(yè)服務(wù)合同的履行（一）物業(yè)服務(wù)合同的履行原則26（二）物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)1、同時(shí)履行抗辯權(quán)同時(shí)履行抗辯權(quán)是指在當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)且無(wú)先后履行順序時(shí)，一方所享有的在對(duì)方未履行義務(wù)之前或?qū)Ψ铰男辛x務(wù)不符合約定時(shí)拒絕其履行要求的權(quán)利。2、先履行抗辯權(quán)先履行抗辯權(quán)是指在當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)且有先后履行順序時(shí)，當(dāng)先履行一方未履行或履行債務(wù)不符合約定時(shí)，后履行一方所享有的拒絕其履行要求的權(quán)利。（二）物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)273、不安抗辯權(quán)不安抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中，先履行一方在發(fā)現(xiàn)后履行一方存在喪失或可能喪失履行債務(wù)能力時(shí)，依法享有的中止履行的權(quán)利。（《合同法》規(guī)定的四種情形）（1）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化（2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)（3）喪失商業(yè)信譽(yù)（4）有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形3、不安抗辯權(quán)28（三）物業(yè)服務(wù)合同的保全合同的保全，也稱為債的保全，是指為防止因債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少給債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)危害，允許債權(quán)人為保護(hù)其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而采取的法律措施，包括代位權(quán)和撤銷權(quán)。1、代位權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人怠于行使其到期債權(quán)而給債權(quán)人的債權(quán)造成損害時(shí)，債權(quán)人享有的向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人債權(quán)的權(quán)利。2、撤銷權(quán)是指因債務(wù)人使其財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少的行為危害債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人享有的請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人與第三人的民事行為的權(quán)利。（三種情形？）（三）物業(yè)服務(wù)合同的保全29一、物業(yè)服務(wù)合同的變更二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止及違約一、物業(yè)服務(wù)合同的變更第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、30引例4—4某小區(qū)的業(yè)主林先生搬進(jìn)其購(gòu)買的已裝修好的新房不到一個(gè)月，便發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的地漏返水，三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了，臥室門(mén)和門(mén)套的下沿也被浸泡，屋內(nèi)臭味彌漫。物業(yè)服務(wù)公司在疏通的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，原來(lái)阻塞的部位是在該套房屋下部與樓下房屋相連的主下水管線處，阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。林先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司未完全履行約定的義務(wù)、給自己造成了損失。因此，要求物業(yè)服務(wù)公司賠償更換門(mén)、地板等的損失以及精神損失。物業(yè)服務(wù)公司則認(rèn)為，在林先生進(jìn)行裝修之前，雙方就已經(jīng)簽訂了裝修協(xié)議，并在協(xié)議中約定了禁止向下水道排放污水雜物。且在房屋被水浸泡以后，也立即組織相關(guān)人員疏通管道、排放污水并進(jìn)行了維修。浸水的原因是由于水泥以及生活垃圾造成下水道阻塞。因?yàn)榱窒壬推渌麕孜粯I(yè)主都在裝修，所以無(wú)法查清堵塞物的來(lái)源，但據(jù)此要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)賠償責(zé)任是沒(méi)道理的雙方幾經(jīng)協(xié)商仍然未能達(dá)成一致意見(jiàn)。無(wú)奈，林先生將物業(yè)服務(wù)公司告上法庭。請(qǐng)您運(yùn)用相關(guān)知識(shí)對(duì)本案進(jìn)行分析。引例4—4某小區(qū)的業(yè)主林先生搬進(jìn)其購(gòu)買的已裝修好的新房不到一31一、物業(yè)服務(wù)合同的變更（一）合同主體的變更是指合同權(quán)利和義務(wù)的承擔(dān)主體發(fā)生變化的情況。包括：1、債權(quán)讓與是指不改變物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，債權(quán)人將其合同中享有的權(quán)利轉(zhuǎn)移于第三人的行為（注意：不得讓與的三種情形）2、債務(wù)承擔(dān)是指不改變物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，債務(wù)人將其合同中承擔(dān)的義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移至第三人的行為。（須經(jīng)債權(quán)人同意）3、合同的概括承受是指合同一方當(dāng)事人將其債權(quán)和債務(wù)通過(guò)協(xié)議一并轉(zhuǎn)移于第三人的行為。（須經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意）一、物業(yè)服務(wù)合同的變更（一）合同主體的變更32（二）合同內(nèi)容的變更在物業(yè)服務(wù)合同中比較常見(jiàn)，是指雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致，就合同的權(quán)利和義務(wù)所作的變更。注意：存在重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危等情形時(shí)，可提請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更合同。（二）合同內(nèi)容的變更33二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止（一）物業(yè)服務(wù)合同的解除是指在物業(yè)服務(wù)合同的存續(xù)期間，當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商或法定事由出現(xiàn)時(shí)一方當(dāng)事人通過(guò)行使解除權(quán)等方式，使雙方之間的合同關(guān)系提前消滅。包括：1、協(xié)議解除2、單方解除（1）單方約定解除（2）單方法定解除（《合同法》規(guī)定的5種情形）注意：解除權(quán)行使的時(shí)間范圍二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止（一）物業(yè)服務(wù)合同的解除34（二）物業(yè)服務(wù)合同的終止是指基于一定法律事實(shí)的發(fā)生，物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利和義務(wù)在客觀上歸于消滅。導(dǎo)致合同終止的情形：1、履行2、抵消3、提存4、免除5、混同（二）物業(yè)服務(wù)合同的終止35三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任（一）什么是違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同的一方或雙方當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定時(shí)，依照法律規(guī)定或合同約定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。特點(diǎn)包括：1、以物業(yè)服務(wù)合同有效成立為前提2、以當(dāng)事人違約為前提3、違約責(zé)任的效力原則上只及于合同當(dāng)事人，不涉及第三人。三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任（一）什么是違約責(zé)任36（二）物業(yè)服務(wù)合同法律責(zé)任的構(gòu)成要件1、采用繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、違約金、定金等責(zé)任形式時(shí)，構(gòu)成要件只包括過(guò)錯(cuò)和違約行為。2、采取損害賠償金責(zé)任形式時(shí)，構(gòu)成要件包括違約方存在過(guò)錯(cuò)、違約行為、損害結(jié)果、違約行為與損害結(jié)果存在因果關(guān)系。（二）物業(yè)服務(wù)合同法律責(zé)任的構(gòu)成要件37（三）承擔(dān)違約責(zé)任的主要形式1、繼續(xù)履行2、采取補(bǔ)救措施3、賠償損失4、支付違約金5、定金罰則（三）承擔(dān)違約責(zé)任的主要形式38【核心能力培養(yǎng)】使學(xué)生掌握物業(yè)服務(wù)合同基本法律知識(shí)；能正確訂立物業(yè)服務(wù)合同；并處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

【具體教學(xué)目的】掌握物業(yè)服務(wù)合同訂立的主體、內(nèi)容、履行；理解物業(yè)服務(wù)合同的特征；認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的重要性；掌握前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及限期。【教學(xué)重點(diǎn)】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、履行?！窘虒W(xué)難點(diǎn)】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容及履行。第四章物業(yè)服務(wù)合同【核心能力培養(yǎng)】使學(xué)生掌握物業(yè)服務(wù)合同基本法律知識(shí)；第四章39第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止和違約第四章物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第四章物業(yè)服務(wù)合同40一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同41引例4—1瑞都國(guó)際住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商在售房合同中承諾該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不超過(guò)每平方米每月1.5元?？墒钱?dāng)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，管理該小區(qū)的精誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司卻要求業(yè)主交納每平方米每月2.5元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。全體業(yè)主認(rèn)為這不合理，要求按照原購(gòu)房協(xié)議的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。精誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司則認(rèn)為購(gòu)房合同是開(kāi)發(fā)商的事，開(kāi)發(fā)商所承諾的事項(xiàng)與物業(yè)服務(wù)公司無(wú)關(guān)。為此，業(yè)主與精誠(chéng)物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)生了糾紛。請(qǐng)您運(yùn)用相關(guān)知識(shí)對(duì)本糾紛進(jìn)行簡(jiǎn)要的評(píng)析。引例4—1瑞都國(guó)際住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商在售房合同中承諾該小區(qū)的物業(yè)42一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念是指在前期物業(yè)管理服務(wù)階段，由開(kāi)發(fā)商（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就該階段雙方的權(quán)利和義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征1、前期物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)渡性2、前期物業(yè)服務(wù)合同雖由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，但牽涉到業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)3、前期物業(yè)服務(wù)合同的要式性一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念43（一）當(dāng)事人的基本情況（二）物業(yè)的基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（五）雙方的權(quán)利和義務(wù)（六）違約責(zé)任（七）其他事項(xiàng)二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容（一）當(dāng)事人的基本情況二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容44一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征二、物業(yè)服務(wù)合同的形式三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述45引例4—2劉某于2006年8月購(gòu)買了陽(yáng)光花園的商品房一套，并與海逸物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，約定無(wú)電梯的房屋按照每月每平方米1.20元收取。當(dāng)月，劉某便一次性交付了2006年8月至12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2007年4月20日，陽(yáng)光花園業(yè)主委員會(huì)與海逸物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)服務(wù)合同，約定由海逸物業(yè)公司繼續(xù)在陽(yáng)光花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限為2年，自2007年5月1日至2009年5月1日；物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照每月每平方米1.20元直接向業(yè)主收取，逾期交納的按日收取0.3%的滯納金。同年5月1日，陽(yáng)光花園業(yè)主委員會(huì)與海逸物業(yè)公司又簽訂了一份合同，約定原物業(yè)服務(wù)合同自即日起移交海逸物業(yè)服務(wù)公司并繼續(xù)有效。不久，海逸物業(yè)公司又填寫(xiě)了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案審核表”，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為無(wú)電梯房每月每平方米1.25元，電梯房1.55元，并加蓋了業(yè)主委員會(huì)印章，并將此表送交物價(jià)管理部門(mén)備案。2007年4月17日，業(yè)主劉某交納了2007年1月至10月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但是從2007年11月起，劉某拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2008年5月18日，海逸物業(yè)服務(wù)公司將劉某訴諸法院，請(qǐng)求判令劉某按照1.25元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照每日0.3%的比例收取滯納金。請(qǐng)問(wèn)：1．業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否對(duì)業(yè)主發(fā)生效力？2．上述案例中的“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案審核表”的內(nèi)容是否構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的一部分？引例4—2劉某于2006年8月購(gòu)買了陽(yáng)光花園的商品房一套，并46一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征（一）合同認(rèn)知合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，合同可以分為：1、單務(wù)合同與雙務(wù)合同2、有償合同與無(wú)償合同3、有名合同與無(wú)名合同4、諾成合同與實(shí)踐合同5、要式合同與不要式合同6、主合同與從合同7、束己合同與涉他合同8、本約與預(yù)約9、格式合同與非格式合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征（一）合同認(rèn)知47（二）物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)（委托人）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（受托人）簽訂的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務(wù)，委托人支付服務(wù)費(fèi)用的合同。（二）物業(yè)服務(wù)合同的概念48（三）物業(yè)服務(wù)合同的特征1、當(dāng)事人是特定的2、物業(yè)服務(wù)合同是一種勞務(wù)合同3、物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同4、物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同5、物業(yè)服務(wù)合同是有償合同6、物業(yè)服務(wù)合同是要式合同（三）物業(yè)服務(wù)合同的特征49二、物業(yè)服務(wù)合同的形式（一）什么是合同的形式是指合同當(dāng)事人就意思表示達(dá)成一致的具體表現(xiàn)形式。根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同的形式包括：1、口頭形式2、書(shū)面形式3、其他形式二、物業(yè)服務(wù)合同的形式（一）什么是合同的形式50三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容（一）合同首部（二）合同正文1、物業(yè)的基本情況；2、委托管理事項(xiàng)3、委托管理期限4、雙方的權(quán)利和義務(wù)5、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)6、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)7、違約責(zé)任及其他8、附則（三）合同的結(jié)尾1、訂立時(shí)間2、生效時(shí)間3、簽名或蓋章4、頁(yè)數(shù)及正副本的份數(shù)三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容（一）合同首部51一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立二、物業(yè)服務(wù)合同的效力三、物業(yè)服務(wù)合同的履行第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行52引例4—3原告劉某是小區(qū)的業(yè)主，一天，劉某回家后發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機(jī)和衣物，還有價(jià)值3000元的GPS地球定位儀一部。經(jīng)有關(guān)部門(mén)估價(jià)，劉某丟失錢物總價(jià)值折合人民幣6000余元。劉某認(rèn)為，自己按照與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的約定，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所以，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟(jì)損失。而物業(yè)服務(wù)公司只同意賠償2000元。在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司同時(shí)告上了法庭。被告物業(yè)服務(wù)公司辯稱，開(kāi)發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，保安公司也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，認(rèn)為自己只應(yīng)承擔(dān)一部分管理責(zé)任。業(yè)主劉某自己也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)閯⒛潮槐I的GPS地球定位儀是單位公有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)該放在劉某家中，故不應(yīng)該將其列入賠償范圍。被告小區(qū)開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)業(yè)主被盜，本公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。請(qǐng)您運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)對(duì)本案進(jìn)行分析，提出您的看法。引例4—3原告劉某是小區(qū)的業(yè)主，一天，劉某回家后發(fā)現(xiàn)其居室被53一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則1、平等原則（1）當(dāng)事人的法律地位是平等的（2）不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方2、合同自由原則3、公平原則4、誠(chéng)實(shí)信用原則5、守法原則一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則54（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序是指當(dāng)事人各方相互作出意思表示并就合同條款通過(guò)反復(fù)協(xié)商最終達(dá)成一致的過(guò)程。合同的成立一般需經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序551、要約（1）什么是要約要約，又稱為發(fā)盤(pán)、報(bào)盤(pán)、發(fā)價(jià)，是指當(dāng)事人一方，以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。條件：1）必須是特定人的意思表示2）必須是向要約人希望與之締結(jié)合同的特定受要約人發(fā)出3）必須要有訂立合同的意圖4）內(nèi)容必須具體確定5）要約人須有受拘束的意思表示1、要約56（2）要約的生效我國(guó)立法對(duì)要約的生效時(shí)間采取到達(dá)主義。要約的效力體現(xiàn)在：1）對(duì)要約人而言，負(fù)有接受承諾的義務(wù)2）對(duì)受要約人而言，取得對(duì)要約做出承諾的權(quán)利注：要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別（2）要約的生效57（3）要約的撤回、撤銷與失效1）要約的撤回：對(duì)尚未發(fā)生效力的要約阻止其生效的意思表示2）要約的撤銷：對(duì)已經(jīng)生效但尚未獲承諾的要約消滅其約束力的意思表示3）要約的失效（情形）a：拒絕要約的通知到達(dá)要約人b：要約人依法撤銷要約c：承諾期限屆滿，受要約人未做出承諾d：受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更（3）要約的撤回、撤銷與失效582、承諾（1）什么是承諾承諾是受要約人一方對(duì)要約人一方提出的要約完全同意的意思表示。條件：1）承諾人必須為受要約人2）承諾原則上應(yīng)該以通知的方式作出3）承諾必須在要約規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)要約人處4）承諾的內(nèi)容應(yīng)與要約相一致2、承諾59（2）承諾的撤回承諾的撤回是指對(duì)尚未生效的承諾組織其生效的意思表示。注：承諾不存在撤銷的問(wèn)題（3）承諾的生效根據(jù)《合同法》的規(guī)定，我國(guó)對(duì)承諾的生效采到達(dá)主義。（2）承諾的撤回60（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式1、招標(biāo)方式（公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)）2、協(xié)商方式：業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)Ψ桨l(fā)出要約，并經(jīng)過(guò)對(duì)方承諾而依法訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同的方式。注：締約過(guò)失責(zé)任：當(dāng)事人在訂立合同的過(guò)程中，因過(guò)錯(cuò)而違反先合同義務(wù)，從而導(dǎo)致合同不能成立，或者合同雖然成立，但由于不符合法定的生效條件而被確認(rèn)為無(wú)效、可變更或可撤銷，給對(duì)方當(dāng)事人造成損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。（《合同法》規(guī)定的三種情形）（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式61二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（一）物業(yè)服務(wù)合同的生效與效力物業(yè)服務(wù)合同的生效是指業(yè)已成立的物業(yè)服務(wù)合同，因具備法定生效條件而在業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司之間產(chǎn)生一定的法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同的效力是指物業(yè)服務(wù)合同生效以后，在合同當(dāng)事人甚至第三人之間所產(chǎn)生的法律拘束力。二、物業(yè)服務(wù)合同的效力（一）物業(yè)服務(wù)合同的生效與效力62（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效條件1、行為人具備相應(yīng)的民事行為能力2、行為人意思表示真實(shí)3、行為不違反法律和社會(huì)公共利益（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效條件63三、物業(yè)服務(wù)合同的履行（一）物業(yè)服務(wù)合同的履行原則1、什么是物業(yè)服務(wù)合同的履行是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人按照合同的約定或者法律的規(guī)定，全面使當(dāng)?shù)赝瓿筛髯栽诤贤兴?fù)擔(dān)的義務(wù)，以使對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。2、物業(yè)服務(wù)合同的履行原則（1）全面履行原則注意：不適當(dāng)履行的5種表現(xiàn)形式（2）實(shí)際履行原則三、物業(yè)服務(wù)合同的履行（一）物業(yè)服務(wù)合同的履行原則64（二）物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)1、同時(shí)履行抗辯權(quán)同時(shí)履行抗辯權(quán)是指在當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)且無(wú)先后履行順序時(shí)，一方所享有的在對(duì)方未履行義務(wù)之前或?qū)Ψ铰男辛x務(wù)不符合約定時(shí)拒絕其履行要求的權(quán)利。2、先履行抗辯權(quán)先履行抗辯權(quán)是指在當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)且有先后履行順序時(shí)，當(dāng)先履行一方未履行或履行債務(wù)不符合約定時(shí)，后履行一方所享有的拒絕其履行要求的權(quán)利。（二）物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)653、不安抗辯權(quán)不安抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中，先履行一方在發(fā)現(xiàn)后履行一方存在喪失或可能喪失履行債務(wù)能力時(shí)，依法享有的中止履行的權(quán)利。（《合同法》規(guī)定的四種情形）（1）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化（2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)（3）喪失商業(yè)信譽(yù)（4）有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形3、不安抗辯權(quán)66（三）物業(yè)服務(wù)合同的保全合同的保全，也稱為債的保全，是指為防止因債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少給債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)危害，允許債權(quán)人為保護(hù)其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而采取的法律措施，包括代位權(quán)和撤銷權(quán)。1、代位權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人怠于行使其到期債權(quán)而給債權(quán)人的債權(quán)造成損害時(shí)，債權(quán)人享有的向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人債權(quán)的權(quán)利。2、撤銷權(quán)是指因債務(wù)人使其財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少的行為危害債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人享有的請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人與第三人的民事行為的權(quán)利。（三種情形？）（三）物業(yè)服務(wù)合同的保全67一、物業(yè)服務(wù)合同的變更二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止及違約一、物業(yè)服務(wù)合同的變更第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、68引例4—4某小區(qū)的業(yè)主林先生搬進(jìn)其購(gòu)買的已裝修好的新房不到一個(gè)月，便發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的地漏返水，三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了，臥室門(mén)和門(mén)套的下沿也被浸泡，屋內(nèi)臭味彌漫。物業(yè)服務(wù)公司在疏通的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)