XXXX年8月成都水井坊形象概念定位報告課件

成都水井坊形象概念定位報告邊鋒營銷2011年8月成都水井坊形象概念定位報告邊鋒營銷2011年8月本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產數(shù)據(jù)平臺，分析結果僅供參考。報告中的信息或所表達的意見不構成任何投資買賣建議。本報告版權歸邊鋒公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、發(fā)表和引用。申明本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產數(shù)據(jù)平臺，分析結果僅供參考。申2在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？3圖為1957年款法拉利250TestaRossa賽車，只有21臺成品駛離生產線。2009年5月，全球經濟危機時期，以1220萬美元拍賣售出。這輛車，價值幾何？圖為1957年款法拉利250TestaRossa賽車，只4圖為瑪麗蓮·夢露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場拍賣會中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。這件服飾，價值幾何？圖為瑪麗蓮·夢露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。這件服5這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的家。2009年2月，沙特富豪塔拉勒購得此古堡，成交價2800萬美元。這座古堡，價值幾何？這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的6文化無價！文化無價！7愈稀世，愈無價；愈高貴，愈平淡。愈稀世，愈無價；8窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文化典范窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文化典范9中國的，才是世界的！中國的，才是世界的！10第六部分產品特性第七部分客群研判第八部分營銷思路第四部分建筑特點第五部分板塊布局CONTENTS目錄第三部分文化審視第二部分區(qū)域價值第一部分項目環(huán)境第六部分第七部分第八部分第四部分第五部分CONTENTS目錄11讓我們先了解一下項目情況。讓我們先了解一下項目情況。12PART

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項目環(huán)境PART1項目環(huán)境13項目區(qū)位項目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸；本項目周邊云集了九眼橋、合江亭、望江公園、紅瓦寺等極具文化底蘊的傳統(tǒng)區(qū)域；項目離春熙路，鹽市口主要商圈分別有2.3公里和2.8公里；項目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國以至世界發(fā)現(xiàn)的最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨創(chuàng)性的古代釀酒作坊。這個項目，是成都三大歷史文化保護區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產地。項目區(qū)位項目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸；14項目描述1、交通動線圖；2、區(qū)域人流動線圖；3、外觀鳥瞰圖；4、組團分布圖。項目由A、B、C、D四個組團構成，其中B地塊與C地塊之間為水井坊遺址博物館。項目的交通動線由五橫兩縱構成，橫線由黃傘巷、孫家巷、大同巷、藥檢所通道和存古巷構成，縱線則為景觀驛路、雙槐街（金泉街）構成。除臨近香格里拉酒店及錦江一側的人氣稍顯旺盛外，項目周邊人氣較差，商業(yè)氛圍并不濃郁。根據(jù)政府意愿，項目將采用中式建筑風格（川西民居風格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。項目地塊，形似一個盛酒的酒勺。項目描述1、交通動線圖；2、區(qū)域人流動線圖；項目由A、B15項目細部B地塊C地塊D地塊本案A組圖已明確規(guī)劃為一所七星級的高檔酒店。項目B、C、D組團將保留原有的中式院落風貌，其中B組團無地下室。本案各組團由于受基腳影響，動線設計明顯受制約，商業(yè)口岸價值被明顯削弱。

本案各個院落均由正房、倒座房、東廂房、西廂房組成，面積大多集中在500平米—800平米，是標準的中式庭院構造。本案院落總數(shù)不超過100戶。下圖為本案中院落的參考效果圖。項目細部B地塊C地塊D地塊本案A組圖已明確規(guī)劃為一所七星16很顯然，這是一個具有濃厚中式人文底蘊的項目。這種底蘊，與水井坊的歷史文化密切相關。因此，讓我們認識一下水井坊！很顯然，這是一個具有濃厚中式人文底蘊的項目。因此，讓我們認識17

水井坊上起元末明初，歷經明清，下至當今，呈“前店后坊”布局，延續(xù)五、六百年從未間斷生產，“是我國發(fā)現(xiàn)的古代釀酒作坊和酒肆的唯一實例”，有力地佐證了明朝李時珍在《本草綱目》中“燒酒非古法也，自元時始創(chuàng)之”的觀點；

此考古發(fā)現(xiàn)被考古界、史學界、白酒界專家認定為“中國最古老的酒坊”、“中國濃香型白酒的一部無字史書”、“中國白酒行業(yè)的‘秦始皇兵馬俑’”、“中國白酒第一坊”。由于她填補了我國酒坊遺址專題考古的空白，被國家文物局授予“1999年中國十大考古新發(fā)現(xiàn)”；有名對云：望江樓望江流望江樓上望江流江樓千古江流千古水井坊水井酒水井坊中水井酒井酒百味井坊百味水井坊上起元末明初，歷經明清，下至當今，呈“前店后坊”布局18水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？水井坊，中國高尚生活元素！水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？水井坊，中國高19水井坊酒，從歷史人文的角度，將中國傳統(tǒng)的酒文化發(fā)揮到了極致！作為本案，是否能支撐這一高端形象？我們先審視一下項目周邊的環(huán)境。水井坊酒，從歷史人文的角度，我們先審視一下項目周邊的環(huán)境。20視角向東視角向東21區(qū)域一：國際金融東大街作為最具潛力的金融大道，東大街正向著中國西部的華爾街靠攏；多家國內外專業(yè)機構一致認為，東大街將是中國西部最貴的地方，這里將誕生中國西部的第一高樓。視角向東122區(qū)域一：國際金融東大街視角向東12222區(qū)域二：時代豪庭與蓉上坊。隨著東大街的形象提升，以及香港地產企業(yè)的入駐，這里誕生了時代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅檔次普遍較高。122視角向東區(qū)域二：時代豪庭與蓉上坊。122視角向東23視角向南視角向南24視角向南區(qū)域一：培根路酒吧休閑一條街。成都最具知名度的酒吧文化聚集地，這里集中了“回歸、芭比”等特色酒吧。從區(qū)域價值來說，類似北京的三里屯。21345視角向南區(qū)域一：培根路酒吧休閑一條街。2134525視角向南區(qū)域二：四川大學望江校區(qū)。四川大學是四川境內最優(yōu)秀的大學，望江校區(qū)占地3000余畝。這里主要是碩士研究生在讀。21345視角向南區(qū)域二：四川大學望江校區(qū)。2134526區(qū)域三：望江公園。望江公園位于成都市九眼橋錦江南岸，是成都市著名的旅游景點。該公園是為紀念唐代女詩人薛濤而建，公園內的建筑包括崇麗閣、濯錦樓、浣箋亭、五云仙館、流杯池和泉香榭等，21345視角向南區(qū)域三：望江公園。21345視角向南27區(qū)域四：錦江新外灘。九眼橋東側匯聚了“外灘、凌江峰閣、南府錦、晶藍半島”等高檔社區(qū)，被譽為成都的新外灘。視角向南21345區(qū)域四：錦江新外灘。視角向南2134528區(qū)域五：東湖高尚居住區(qū)。望江公園區(qū)域，是成都素來有名的高檔居住區(qū)，這里匯聚了“河濱印象、望今緣、華潤翡翠城、望江嘉園、摩瑪城”等高檔社區(qū)。視角向南21345區(qū)域五：東湖高尚居住區(qū)。視角向南2134529視角向西視角向西30區(qū)域一：音樂廣場與廊橋。安順廊橋最初可以追溯到元代，是馬可·波羅印象較為深刻的四座大橋之一。音樂廣場和廊橋一體，形成成都的標志性建筑之一。視角向西1243區(qū)域一：音樂廣場與廊橋。視角向西124331區(qū)域二：香格里拉大酒店。香格里拉大酒店位于錦江一側，酒店和相連的三十層高的香格里拉寫字樓完美結合，成為這個繁華、現(xiàn)代的都市內又一嶄新地標。視角向西1243區(qū)域二：香格里拉大酒店。視角向西124332區(qū)域三：濱河酒吧一條街。府南河（錦江）一側，由多個小酒館、小酒吧構成的特色酒吧一條街，該街景采用中式風格打造，在成都頗有名氣。視角向西1243區(qū)域三：濱河酒吧一條街。視角向西124333區(qū)域四：名聲在外的四川音樂學院。四川音樂學院，全國九大音樂學院之一，因近年來選秀節(jié)目的興盛而名聲在外，是中國頂尖的音樂殿堂。視角向西1243區(qū)域四：名聲在外的四川音樂學院。視角向西124334視角向北視角向北35視角向北區(qū)域一：合江亭。合江亭始建于1200年前，于唐代始建，北宋重建，成為官民宴飲，市井游玩的熱鬧場所。合江橋畔亦是時人登舟出川的主要口岸，駛往東吳的萬里征帆就是從這里啟航。12視角向北區(qū)域一：合江亭。1236視角向北區(qū)域二：成都蘭桂坊。成都蘭桂坊沿河而建，由19幢2至3層建筑構成，開設有逾100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型“復制版”，是香港境外唯一的“蘭桂坊”連鎖區(qū)。12視角向北區(qū)域二：成都蘭桂坊。1237很顯然，這里從未大眾化！從未低端化！

這塊土地，被眾多高尚元素所環(huán)伺，價值巨大！

因此，對本案而言，其形象能夠并且必然高端！正如水井坊酒一直倡導的，這里是中國的高尚生活元素！很顯然，這里從未大眾化！從未低端化！

這塊土地，被眾多高尚元38讓我們重新描繪一下這塊土地！讓我們重新描繪一下這塊土地！39這塊土地天賦異稟，價值連城！這塊土地天賦異稟，價值連城！40東望江，西浣花。成都人心目中最有人文底蘊的兩個地方。浣花已成往事，望江唯余水井坊。東望江，西浣花。41集美景、人文、歷史于一體者，世所罕有！堪比臺灣之日月潭、杭州之西湖。集美景、人文、歷史于一體者，世所罕有！42此前未曾有，此后不會有！三千年成都風華，由這里代言。此前未曾有，此后不會有！43唯五十余席高闊大院，非世襲之家，不足以品評。唯五十余席高闊大院，非世襲之家，不足以品評。44中國的，高尚生活元素！中國的，高尚生活元素！45因為矜貴，所以不茍于世；因為稀有，所以待價而沽。那么，這塊土地的價值到底有多大？因為矜貴，所以不茍于世；那么，這塊土地的價值到底有多大？46PART

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區(qū)域價值PART2區(qū)域價值47本案的價值到底有多大？我們以類比的形式進行初步的判斷！本案的價值到底有多大？48價值類比一：建設路商圈商圈位置

成都東一、二環(huán)之間。建筑形態(tài)臨街商鋪+店中店形態(tài)。代表商業(yè)龍湖三千城、萬科金域藍灣、首創(chuàng)愛這城。底層售價一層均價5萬元/平米，最高售價10萬元/平米。二環(huán)路建設路口，是成都有名的商圈，被譽為“成都的城市會客廳”，但區(qū)位條件相對不如本案，其一層售價達到均價5萬元/平米，最高售價達到10萬元/平米。目前經營狀況良好，最高租金可達300元/平米·月。價值類比一：建設路商圈商圈位置成都東一、二環(huán)之間。建筑形態(tài)49價值類比二：春熙商圈

春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內享有盛譽，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價達到均價15萬元/平米，最高售價達到25萬元/平米。商圈位置

由東大街、紅星路、春熙路、科甲巷構成。建筑形態(tài)臨街商鋪+店中店形態(tài)。代表商業(yè)銀石廣場、香檳廣場、第一城、尚都廣場等。底層售價一層均價15萬元/平米，最高售價25萬元/平米。價值類比二：春熙商圈春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內享有50價值類比三：一環(huán)路沿線商圈位置

一環(huán)路沿線商業(yè)綜合體。建筑形態(tài)臨街商鋪+商業(yè)步行街。代表商業(yè)金牛萬達廣場、成都339等。底層售價一層均價6萬元/平米，最高售價10萬元/平米。

以金牛萬達廣場為例，該樓盤一層售價達到均價6萬元/平米，最高售價達到10萬元/平米，且供不應求，租金暫定為400元/平米（最高500元/平米），投資回報率8%。價值類比三：一環(huán)路沿線商圈位置一環(huán)路沿線商業(yè)綜合體。建筑形51從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相比則較為遜色，其商業(yè)價值應與一環(huán)路沿線的金牛萬達廣場更為接近。因此，從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價值來看，本案的價格應高于建設路（5萬/平米）而低于春熙路（15萬/平米）。也就是說，其價格應在5—15萬/平米之間，更為接近金牛萬達廣場（6—10萬/平米）的售價。那么，假設本案的平均售價（一層）在6—10萬/平米的話，本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐？從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相52讓我們再看一個例子！讓我們再看一個例子！53項目案名：蘭桂坊成都項目地址

水井坊一側建筑形態(tài)臨街商鋪+商業(yè)步行街。商業(yè)租金150—300元/平米·月

蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬平方米，由19棟商業(yè)建筑構成，項目有地下兩層車庫，商業(yè)地面1-2層，局部3層，由香港蘭桂坊負責經營管理，商業(yè)內容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。項目案名：蘭桂坊成都項目地址水井坊一側建筑形態(tài)臨街商鋪+商54

其目前租金為150—300元/平米·月，為1-3層整租價，若按6%的年回報率回算，則該物業(yè)售價可達6萬元/平米，基本與本案的商業(yè)價值相當。年回報率

售價回算（150元/平米·月）售價回算（300元/平米·月）8%22500450006%30000600005%36000720004%4500090000我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進行回算，得出其售價預計：值得注意的是，蘭桂坊消費偏高，目標客群直指社會名流，加上其良好的品牌拉動力，因此其經營和生存能力相對較強。而放眼成都商業(yè)市場，能達到或超過蘭桂坊收費能力和經營檔次的商家，比較稀少。作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。本案的預計售價能夠得到商家租金的支撐，但從實際的運營角度考慮，本案有明顯的壓力。其目前租金為150—300元/平米·月，為1-3層整租價，55壓力一：本案分戶面積最小約500平米,按6萬元/平米計，則總價至少3000萬元，而能夠購買3000萬元的物業(yè)的人群相當稀少。銷售有壓力壓力二：考慮本案后續(xù)經營能力，本案的商家必然高端化。而成都市場上，高端商家相對稀少，并且對物業(yè)要求較高。招商有壓力壓力二：本案租金較高，但周邊人氣、商氣并不旺盛，周邊道路狀況較為擁堵且不易流通，中式建筑形態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)有所抵觸。經營有壓力壓力有三壓力一：本案分戶面積最小約500平米,按6萬元/平米計，則總56因此，對于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。值得注意的是，盡管成都市場上不乏如：龍湖長橋郡、蔚藍卡地亞等千萬級物業(yè)，但是，成都從未出現(xiàn)過起價3000萬元/套的物業(yè)。我司認為：要順利實現(xiàn)本案的銷售，有兩種方案不妨一試。因此，對于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。值得注57第一種方案：劃小面積，分戶經營。將本案的各個院落拆分成獨立商業(yè)形態(tài)，劃小產權面積，降低銷售總價，達到銷售去化的目的。從銷售的角度考慮，這種模式能夠將銷售物業(yè)的總價控制在2000萬以內，目標受眾更為廣泛，比較容易實現(xiàn)項目的成功銷售。從經營的角度考慮，通過后期經營管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)易于互補，同時商業(yè)面積自由搭配，可大可小，可操作性較強。但是，我司不建議采用這種方案?！疗湓?，有三點：1、分戶經營，會破壞院落式物業(yè)的在后期經營上的整體感和統(tǒng)一性；2、劃小產權面積，雖然降低了商業(yè)門檻，但本案商業(yè)口岸的局限未能解決，后期經營依然會出現(xiàn)問題。3、這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。第一種方案：劃小面積，分戶經營。將本案的各個院落拆分成獨立58商業(yè)口岸無法解決如果劃小面積，通過經營的租金來支撐銷售，同時也會遇到地塊本身的局限問題：交通問題無法解決人流動線無法解決經營業(yè)態(tài)無法明確——如果僅僅把這塊地當作經營性質的商業(yè)用地來思考，明顯會遇到上述難以化解的問題。商業(yè)節(jié)點位置人流動線流動滯點商業(yè)口岸無法解決如果劃小面積，通過經營的租金來支撐銷售，同時59更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產的珍稀價值，無疑于暴殄天物！難道就不能既保存水井坊的珍稀價值，同時實現(xiàn)銷售的豐厚回報？我們來看第二種方案。更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產的珍稀價值60提高本案的文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè)，通過文化價值來實現(xiàn)項目價值。第二種方案：塑造文化底蘊，打造奢侈型稀有物業(yè)。從銷售的角度考慮，奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實質性用途，而更多的是附加值的一種展現(xiàn)，因此該類物業(yè)從來不缺買家。從經營的角度考慮，奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在，是主人身份的符號和象征，而對商業(yè)經營本身的物業(yè)條件要求不高?！涛宜菊J為，該方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方向。更符合政府的意愿更容易體現(xiàn)本案價值有利于淡化商業(yè)口岸的缺陷更容易被客戶所接受能夠成為地標型物業(yè)提高本案的文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈61如何才能打造出奢侈型物業(yè)？讓我們先了解什么是奢侈品！如何才能打造出奢侈型物業(yè)？讓我們先了解什么是奢侈品！62在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”，又稱為非生活必需品。奢侈品在經濟學上講，指的是價值/品質關系比值最高的產品。從另外一個角度上看，奢侈品又是指無形價值/有形價值關系比值最高的產品。奢侈品的消費是一種高檔消費的行為。奢侈品(Luxury)關鍵詞：稀缺Rare時尚Fashion身份Status在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特63世界著名的奢侈型物業(yè)利奧波德別墅

赫斯特城堡

愛敦閣

利斯之花

由世界經理人集團、世界地產研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評選的2011年《世界10大超級豪宅》，印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍，法國的利奧波德別墅(Villaeopolda)以7.5億美元位居第二，排名第三的則是價值4億美元的美國白宮。

世界著名的奢侈型物業(yè)利奧波德別墅赫斯特城堡愛敦閣利斯64其它奢侈品其它奢侈品65一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨占和稀有！地塊和環(huán)境資源獨占。文化內涵和產品特性稀有。一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨占和稀有！66我司認為：一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價值必將大幅提升。地塊和環(huán)境資源毋庸置疑！文化內涵和產品特性亟待挖掘！我司認為：一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價值必將大幅提67想不想賣得更貴些？假設我們更懂水井坊……邊鋒觀點：文化決定價值！想不想賣得更貴些？假設我們更懂水井坊……邊鋒觀點：文化決定價68接下來，讓我們從了解本案的文化精髓開始！每個成都人的心中，都藏著一座水井坊。接下來，讓我們從了解本案的文化精髓開始！每個成都人的心中，都69PART

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文化審視PART3文化審視70要發(fā)掘本案的文化內涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。關于成都的由來成都的文明興于4500年—3700年前的“寶墩文化”。公元前311年秦國張儀建成都城，是成都市城市定型化的界標。以此成都的城名和城址就一直沒變動過。“城不改址三千載，址不改名兩千五”，成都自秦以來，一直是蜀的政治、經濟、文化中心。關于成都的文化自成都“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”以來，成都融聚了“金沙三星堆文化”、“蜀錦文化”、“三國文化”、“宗教文化”、“移民文化”、“市井民俗文化”、“民國公館文化”等多種文化形態(tài)。天府廣場太陽鳥蜀錦要發(fā)掘本案的文化內涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。關于成都的由71金沙文化-金沙遺址三國文化-武侯祠宗教文化-大慈寺移民文化-洛帶古鎮(zhèn)金沙文化-金沙遺址三國文化-武侯祠宗教文化-大慈寺移72我們來了解一下成都市場上，幾個建筑與文化融合的典型案例！我們來了解一下成都市場上，73錦里古街錦里由武侯祠博物館恢復修建，為清末民初建筑風格的仿古建筑，布局嚴謹有序，酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)錯落有致。錦里號稱“西蜀第一街”，被譽為“成都版清明上河圖”。從文化的角度來看，錦里在建筑語言上，主要有以下兩種傳統(tǒng)文化：1、三國文化：充分借勢武侯祠的三國文化底蘊，通過建筑節(jié)點和細部的點染，來實現(xiàn)文化嫁接。2、民俗文化：以成都傳統(tǒng)的集鎮(zhèn)文化、市井文化為依托，形成特色的旅游形態(tài)，來實現(xiàn)旅游與商業(yè)的完美融合。錦里古街74“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的45個清末民初風格的四合院群落組成，其間有兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落。從文化的角度來看，寬窄巷子是以院落、巷子等老成都的建筑文化為依托，完整保留原有的院落和巷子，并引入高端會所、私家宅院、精品餐飲，打造成都人鐘愛的傳統(tǒng)生活方式，以此形成成都文化的縮影。寬窄巷子“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子75文殊坊文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號——川西傳統(tǒng)民居，形成的特色首席商業(yè)院落，是歷史價值、文化價值和商業(yè)價值的共同載體。憑借其深厚的自然景觀與人文底蘊徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)街形態(tài)，成為體驗商業(yè)時代發(fā)展的一個前沿性創(chuàng)--院落商街。從文化的角度來看，文殊坊既有川西壩子傳統(tǒng)的民俗文化來支撐，又有濃郁的宗教文化作依托。文化內涵相當豐富深厚。文殊坊文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號——川西76我們將上述3個案例進行類比：項目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)代表商家租金情況錦里以集鎮(zhèn)、集市為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復合型地產休閑娛樂：形行攝色、四方街、銅雀臺音樂酒吧、蓮花府邸、醉三國酒吧餐飲：廟街港式茶餐廳、DQ、三顧園、星巴克、鐵板三國購物：張飛牛肉、古法琉璃、錦里印象坊138-200元/平米·月文殊坊以宗教、歷史為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復合型地產休閑娛樂：成都會館、麻茶博物館、李伯清茶館餐飲：豫園、成都名堂購物：香居坊、懷遠三絕、善本坊、紅基家具76-126元/平方米·月寬窄巷子以傳統(tǒng)院落、巷坊生活方式為依托的民俗文化形態(tài)；商業(yè)、旅游、住宅、復合型地產餐飲：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香積廚1999、里外院休閑娛樂：真一雅風、三塊磚、白夜、胡里購物：熊貓屋、古今物語、鳳求凰65-130元/平米·月；少數(shù)為300元/平米·月對于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價值？我們將上述3個案例進行類比：項目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)代表商77讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：假設本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：大眾類的商家眾多，利于招商；商氣、人氣容易聚集，易于形成規(guī)?；慕洜I；對本案而言，利于其后期形成較好的旅游型商業(yè)形態(tài)。缺點：大眾商業(yè)對口岸十分看重，而本案由于受基底條件的約束，人流動線和交通動線均存在一定缺陷，口岸價值相對一般；大眾商業(yè)對人氣要求很高，而高端物業(yè)對私密性要求很高。人氣和私密性，存在相互間的排斥性；從上述3個案例來看，其租金價格很難支撐本案的預估售價。假設本案是以高端商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：高端商業(yè)能夠支撐較高的租金價格；高端商業(yè)符合本案的形象和氣質。缺點：高端商業(yè)同樣對口岸要求很高，而本案由于受基底條件的約束，人流動線和交通動線均存在一定缺陷，口岸價值相對一般；各個高端商家對建筑的要求不盡相同，建筑設施設備及配套條件難于統(tǒng)一；高端商家資源極為稀缺，在招商方面較為困難。讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：假設本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形78假設本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：高端豪宅價格不菲，能夠滿足本案的售價條件；高端豪宅符合本案的形象和特性；高端豪宅與文化本身相輔相成；高端豪宅與商業(yè)口岸之間沒有關聯(lián)，能有效規(guī)避本案的商業(yè)經營問題。缺點：本案是商業(yè)用地，土地年限只有40年；高端豪宅的目標客群較為稀缺，銷售周期會延長；本案除了文化內涵具有很強號召力外，居住條件并不算優(yōu)越，對高端豪宅的支撐不夠；若以高端豪宅形態(tài)面市，與政府對該地塊的打造目標有偏差。大眾型商業(yè)與本案的形象有沖突，此路線不妥。高端商業(yè)、高端豪宅，雖然符合本案的形象，但也有無法回避的缺陷和劣勢。根據(jù)上述分析，我們認為：也就是說，對于本案而言，其物業(yè)需要以高端商業(yè)的形態(tài)存在，同時又對經營口岸、建筑條件的要求不明顯，客群還必須更加廣泛。換言之，是否存在一種物業(yè)形態(tài)，既擁有高端商業(yè)的功能，又兼顧豪宅物業(yè)的特性？假設本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：大眾型商業(yè)與本案的形象79我們知道，物業(yè)越高端，其本身的使用功能就越弱化。當物業(yè)高端到奢侈品的地位時，客戶就會更加看重其文化屬性和價值屬性。在這種情況下，對于該物業(yè)而言，無論是自住功能，抑或商業(yè)功能，都會被客戶所忽略。理所當然，該物業(yè)的市場價值也將會被無限放大。例如：北京的故宮，倫敦的溫莎城堡、巴黎的凡爾賽宮等。

故宮溫莎城堡凡爾賽宮很顯然，本案不可能與故宮、溫莎城堡、凡爾賽宮相提并論。但是，在成都的傳統(tǒng)文化里，的確有一種物業(yè)形態(tài)，它既符合高端商業(yè)的形態(tài)，又具有高端豪宅的特性。這種物業(yè)形態(tài)，就是我們此前一直沒有詳細闡述的：公館（會館）建筑及文化。我們知道，物業(yè)越高端，其本身的使用功能就越弱化。故宮溫莎城80成都著名老公館“劉氏莊園”“公館”一詞，始見于《禮記》中“公館，君之舍也”。諸侯私第、王公豪宅統(tǒng)謂之公館。我們現(xiàn)在所能看到的公館大多是民國時期的產物，主要分布在南京、上海、成都、沈陽、哈爾濱、天津等地。公館的主人多是地方名流或是民國史上有名有姓的一方人物，在一些公館中曾經發(fā)生過影響歷史進程的重大事件，使建筑本身具有了深厚的歷史文化內涵。在當時的這些民國時期的大都會中，公館的位置多數(shù)位于鬧中取靜的一條街或一個片區(qū)中，而這條街或片區(qū)又往往是該城市傳統(tǒng)意義上的“富人區(qū)”。在建筑功能上，公館兼具私與公，既是主人休息、生活、娛樂的場所又是其處理公務、應酬交際、會商事務的地方?！裁词恰肮^文化”？西安事變中囚禁張學良的宋子文公館成都著名老公館“劉氏莊園”“公館”一詞，始見于《禮記》中“81成都的公館文化詮釋：安仁公館群是近代成都公館的代表，四川封閉的環(huán)境，易產生地域權勢的格局。民國初年，四川軍閥眾多，社會名流，工商地主階層尚很殷實。作為內陸之地，更希望府邸豪奢，公館文化遂盛行。四川歷來是中國文化的避難所，尤其是抗戰(zhàn)時期，全國各地的達官貴人、社會名流紛至四川，重慶，為成都的公館文化再添濃重一筆。良好的自然環(huán)境和休閑的生活方式，使公館的“龍門”庭院賦予了品茗、宴飲、聊天、娛樂的功能。而成都公館的美食也延續(xù)至今。（例如：公館菜。）對于本案而言：公館既是主人處理公務、應酬交際、會商事務的地方，同時又能滿足業(yè)主的休息、生活和娛樂，可謂亦商亦住。公館作為高端建筑，非常強調私密性，反而對商業(yè)口岸要求不高，甚至越深匿、越昂貴。公館文化是成都傳統(tǒng)文化里最高端的一類，符合高端人群的階層感和榮耀感，文化價值極高，足以支撐本案高昂的售價。安仁公館群成都的公館文化詮釋：安仁公館群是近代成都公館的代表，四川封82讓我們回顧一下成都傳統(tǒng)文化的幾個類型：文化內涵文化層次代表項目以歷史、宗教文化為主體的民俗文化大眾類錦里、文殊坊以院落、街坊文化為主體的市井文化中高端寬窄巷子以公館、會館文化為主體的名流文化奢侈型安仁古鎮(zhèn)關于安仁古鎮(zhèn)的公館文化聲音>voice建川博物館館長樊建川：“安仁老公館即將成為繼上海外灘3號、北京前門23號后的又一座中國頂級奢侈品標本，也將是四川首座頂級奢侈品地標?！薄百Y深私生活設計者”李景漢：“安仁老公館將成為中國又一個頂級的奢侈品會所?！敝娙肆魃澈樱骸斑@些老公館將成為一個傳揚千年的歷史博物館”著名作家，曹禺的女兒萬方：“跨進老公館，我想到了巴老的《家》?！惫^文化作為成都傳統(tǒng)文化中較為高端的一類，通常是以旅游展示的形態(tài)呈現(xiàn)；一旦公館文化植根到本案之中，其衍生價值將不可估量。讓我們回顧一下成都傳統(tǒng)文化的幾個類型：文化內涵文化層次代表項83對于本案而言，公館文化是否能與之契合呢？該地塊的文化演變，經歷了3個階段：第一階段酒與作坊水井坊作為中國白酒第一坊，是酒文化的傾情演繹，同時也是釀酒工人辛勤勞作的作坊，是勞動人民的象征。第二階段中國傳統(tǒng)文化精髓的傳承水井坊街區(qū)通過大量的中式院落及街道，詮釋了中國傳統(tǒng)文化的精髓所在，通過建筑語言、建筑符號，代言了成都的生活方式，是成都的又一張名片。第三階段中國的高尚生活元素時至今日，隨著周邊眾多高端建筑的誕生，以及水井坊酒對高尚生活的形象打造，水井坊已經成為成都高端元素的標志和象征，其價值已不再是建筑本身。水井坊遺址我們發(fā)現(xiàn)，從最初的大眾文化形態(tài)，演變到后期的高尚生活元素，水井坊的文化價值正逐步高端化。而蘭桂坊、香格里拉酒店、時代豪庭……也正是看中了其歷史文化價值的所在，從而選址于此。因此，公館文化作為中國文化中比較高端的一類，與水井坊所倡導的高尚生活元素不謀而合。對于本案而言，該地塊的文化演變，經歷了3個階段：第一階段酒與84從文化塑造的角度，我司認為：“公館文化”非常符合本案的調性，能夠支撐本案奢侈型物業(yè)的形象，是值得重點思考的方向。讓我們再欣賞一下富含底蘊的公館文化。從文化塑造的角度，我司認為：讓我們再欣賞一下富含底蘊的公館文85每一幢老公館都有故事

興衰毀譽榮辱哀樂滲透到

每一塊磚石

每一根梁木

每一顆泥沙里

穿行其間

你會覺得

老屋是有魂的每一幢老公館都有故事

興衰毀譽榮辱哀樂滲透到

86宋子文公館宋子文公館建于1933年，樓房兩幢，平面呈曲尺形，建筑面積720平方米。當年，這里不僅是宋子文的住所，還是國民黨人士的密會場所。許多重大的決策計謀都成于其中。西安事變后，張學良被囚于此。

宋子文公館87杜月笙公館高高的圍墻，緊鎖的黑色鐵門，讓市井小民側目，這就是上海灘大佬杜月笙的公館。這里是一九七二年中美聯(lián)合公報的商訂所在地，“海峽兩岸”一詞也是首次在此被提出。杜月笙公館88賽珍珠故居南京大學北園的圍墻是后砌的，賽珍珠故居正好在西墻根，是北園最偏僻的所在。這座小洋樓兩層，磚混結構，坡屋頂。正是在這所普通的洋房里，賽珍珠寫出了她的處女作《放逐》和后來獲得諾貝爾文學獎的《大地》等眾多作品。賽珍珠故居89那么作為公館文化的載體，公館建筑有怎樣的建筑特色呢？讓我們來了解一下公館建筑！那么作為公館文化的載體，公館建筑有怎樣的建筑特色呢？讓我們來90PART

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建筑特點PART4建筑特點91一座城市的歷史，一座城市的故事，都離不開一座城市的老建筑。公館建筑一座城市的歷史，一座城市的故事，都離不開一座城市的老建筑。92公館建筑主要分成三類：傳統(tǒng)民居式、中西合璧式、西方古典式公館建筑主要分成三類：傳統(tǒng)民居式、中西合璧式、西方古典式93建筑類別建筑類別94沿襲四川傳統(tǒng)的民居建筑風格，這類公館一般是黑色蝴蝶瓦屋面，麻石門框，黑漆板門，門上的石過梁兩端有石雕雀替，采用“壓地隱起華”的雕鐫作法，也就是淺浮雕手法，凹下去的地再一個平面上，凸出的浮雕只有1厘米高。白色粉墻或青水磚墻，色調素雅，且有馬頭封火墻高高聳立，對外院墻“較高，一般不低于5米，開窗較少，石庫門便成為建筑立面上的重要構圖元素?！獋鹘y(tǒng)民居式沿襲四川傳統(tǒng)的民居建筑風格，這類公館一般是黑色蝴蝶瓦屋面，95早期的中西合璧式公館熱衷于對西方古典建筑的局部模仿，帶有隨意性的中西合璧民俗風格成為主流，西方古典建筑的各種裝飾構成要素，尤其是巴洛克式弧線在小小的石庫門門頭上一一亮相：三角形山花，半圓拱券山花，巴式的弧線門框，西方古典紋飾，變形的雀替等等。不拘風格，隨意增刪，重新組合，與中國古典建筑裝飾構成要素混為一體。于是形成亦中亦洋的早期中西合璧式公館建筑?！形骱翔凳剑ㄔ缙冢┰缙诘闹形骱翔凳焦^熱衷于對西方古典建筑的局部模仿，帶有隨96到后期，為了降低造價，縮短工期，也為了迎合越來越西化的社會風尚，公館建筑逐漸簡化裝飾，簡化造型，呈現(xiàn)民俗化的幾何體塊建筑風格。門頭裝飾的幾何體化趨勢尤其明顯，同時在西式的門頭上又嵌有傳統(tǒng)意味的匾額，真正使中西建筑文化融為一體。單體建筑造型上也逐漸局部采用西方建筑的八邊形，使建筑形態(tài)組合更為靈活，而不再拘泥于完全對稱的思想束縛中?！形骱翔凳剑ê笃冢┑胶笃冢瑸榱私档驮靸r，縮短工期，也為了迎合越來越西化的社會97西方古典式公館建筑與前兩者不同，其關鍵是從本質上接受了西方建筑觀念，強調單體建筑造型，而弱化了中國傳統(tǒng)建筑的組群觀念，建筑單體造型上強調個性，而不再是千篇一律的磚木結構。從這些思想根源方面說，其建筑風格受到了西方古典主義思想的影響?！鞣焦诺涫讲贿^，在四川的近代公館建筑中，并沒有像公共建筑那樣嚴格意義上的西方古典式的概念。作為住宅建筑，只是有些公館的建筑風格開始注意到三段五部式的西方古典建筑構圖規(guī)則，但是局部裝飾及屋頂形式仍以中國傳統(tǒng)建筑為主。西方古典式公館建筑與前兩者不同，其關鍵是從本質上接受了西方98根據(jù)上述分析，考慮到本案對中國文化的精神和內涵具有展示、發(fā)揚、傳承的宏大意義，打造以川西民居風格為概念的公館文化，傳統(tǒng)民居式的建筑風格相對而言更為適合。我們再看公館建筑的平面布局特點。根據(jù)上述分析，考慮到本案對中國文化的精神和內涵具有展示、發(fā)揚99平面布局平面布局100這四種類型互相影響，互相演變，有的同時在一棟公館建筑中進行組合，形成公館建筑豐富多彩的平面布局形態(tài)。公館建筑的平面布局形式：公館建筑按照不同人群的生活需要、基地地形、禮儀制度、風俗習慣及外來文化等因素，將平面布局大致可以分成四類：獨院式殖民式天井式內庭式這四種類型互相影響，互相演變，有的同時在一棟公館建筑中進行組101獨院式獨院式102殖民式殖民式103天井式天井式104內庭式內庭式105考慮本案不能破壞原有建筑的基礎部分，本案建筑最終將以院落形態(tài)呈現(xiàn)，因此，獨院式設計（前院、后院、合院）相對而言更符合本案的需求?？紤]本案不能破壞原有建筑的基礎部分，本案建筑最終將以院落形態(tài)106社會心理社會心理107以中為尊的心理：中國封建社會權力至上，家庭結構與國家結構類似，講究——宗法等級制，以中為尊，平面布局中以中軸線為主，中軸線上依次為大門——中門——院落（天井）——堂屋。西為中用的心理：公館建筑新起于近代，西方文化的大量涌入也不斷沖擊國人的思想，建造公館的多為官僚紳士，與外國人和西方文化接觸比較多，對西方居住文化的接納度比較大，公館建筑對西方建筑的符合、構件運用非常多。趨吉避兇的心理：公館建筑講究風水布局，符合達官貴人趨吉避兇的心理。比如：非常講究建筑入口和街巷的位置關系，門框大多用飾花的麻石修建，篆刻蟠龍、太極等“辟邪”紋飾或玉兔壽桃等“趨吉”紋飾。安全防御的心理：公館的繁榮史都伴隨著戰(zhàn)亂和災難，對建筑的防御表現(xiàn)非常明顯：首先，公館建筑一般位于鬧市，卻鬧中取靜，進入公館必須經過主街——次街——巷——弄——圍墻——天井幾次過渡，防止外來閑人的干擾，保持安靜和安全；對內合理劃分空間，形成對外界獨立而對內共享的交通空間和休閑空間，可在此納涼、閑聊、游憩、玩耍。其次，在建筑本身設計上也反映對治安和安全的要求，主要表現(xiàn)在①院墻較高②沿街及沿院墻一般布置輔助用房③獨門獨戶。公館建筑的社會心理及其在建筑上的運用：以中為尊的心理：公館建筑的社會心理及其在建筑上的運用：108公館建筑作為中式建筑中較為高端的一類，其建筑特色突出，細部處理極具藝術性，代言了民國時期的特有文化氛圍。但是，由于歷史的推進，公館建筑正逐步被時代所淘汰，并后繼匱乏。很多時候，我們只能在斷壁殘垣中找尋到公館建筑的痕跡。公館建筑作為中式建筑中較為高端的一類，其建筑特色突出，細部處109為了保存和傳承這種文化，全國眾多擁有公館文化的城市，發(fā)起了保護公館建筑的活動。長沙：政府將長沙市的部分公館建筑列為“重點保護歷史舊宅”，對其進行修復保護，并將修復保護之事列入市政府“八件實事”之一，給予了高度的重視。南京：為保護民國建筑，政府制定了專門規(guī)劃《重要近現(xiàn)代建筑保護規(guī)劃》；出臺了一部法《重要近現(xiàn)代建筑和重要近現(xiàn)代建筑風貌區(qū)保護條例》；建立了專家委員會和重要近現(xiàn)代建筑保護名錄。成都：根據(jù)政府指示，成立了成都記憶項目辦公室，依據(jù)《成都市歷史文化名城保護規(guī)則》、《成都市歷史文化景觀標識體系規(guī)劃》《成都市優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑保護規(guī)劃》等，對成都的近現(xiàn)代建筑進行修繕。為了保存和傳承這種文化，全國眾多擁有公館文化的城市，發(fā)起了保110因為稀缺，所以珍貴！人生難得水井坊!因為稀缺，所以珍貴！人生難得水井坊!111根據(jù)以上分析，我們認為：在公館文化的氛圍中，本案的物業(yè)價值和文化品位將熠熠生輝，與周邊的眾多高端建筑一起，融匯成真正符合成都民眾心目中的“高尚生活元素”。但是，僅僅通過文化的內涵不足以打動客戶，要達到“高尚生活元素”的形象高度，產品落地同樣至關重要！讓我們首先研究一下本案的業(yè)態(tài)類型及板塊布局。根據(jù)以上分析，我們認為：但是，僅僅通過文化的內涵不足以打動客112PART

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板塊布局PART5板塊布局113本案的業(yè)態(tài)類型和板塊布局，應該怎么考慮？我司認為，從地塊條件的角度出發(fā)，本案應兼顧商業(yè)、住宅、旅游三方面的功能。本案的業(yè)態(tài)類型和板塊布局，應該怎么考慮？我司認為，從地塊條件114我們參考一個典型案例!我們參考一個典型案例!115安仁古鎮(zhèn)安仁古鎮(zhèn)由建川博物館聚落、老公館群街坊古鎮(zhèn)旅游區(qū)、劉文彩和劉文輝公館田園風光區(qū)形成三大旅游版塊，是融藝術博覽、藏品展示、收藏拍賣、影視拍攝、旅游休閑、教育研究為一體的中國百年文博旅游及鄉(xiāng)村休閑度假旅游目的地。

上圖為安仁古鎮(zhèn)的板塊布局徜徉在安仁中國博物館小鎮(zhèn)，也許您會在“風情老街”上不經意間撞見正在拍戲的明星、會在“陳月生公館”里邂逅一段歷史故事、在“星廷戲院”里看一出人間悲歡。最讓您魂牽夢縈的，一定是那些獨立無言的公館，那是西方建筑文化與中國傳統(tǒng)建筑文化相結合的結晶。安仁古鎮(zhèn)安仁古鎮(zhèn)由建川博物館聚落、老公館群街坊古鎮(zhèn)旅游區(qū)、劉116項目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)運營目標安仁古鎮(zhèn)公館文化旅游、商業(yè)、復合型地產旅游目的地水井坊公館文化旅游、商業(yè)、住宅、復合型地產整盤銷售由于安仁古鎮(zhèn)是以打造旅游目的地為目標的復合型地產項目，因此其板塊設置以偏重于旅游的功能為主；而本案是以銷售為目的的復合型項目，因此應以銷售為主，經營為次，旅游為輔。所以，我們對本案的板塊有如下劃分：A地塊：七星級酒店；B、D地塊：公館（會館）式高端主題會所、私人宅院；C地塊：高檔餐飲、休閑、娛樂為主的經營性商業(yè)；E區(qū)域：與香格里拉酒店融合，形成一條精品購物街。E區(qū)域業(yè)態(tài)定位銷售與持有比：——自持45%（含酒店）,銷售55%——自持15%（不含酒店），銷售85%。項目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)運營目標安仁古鎮(zhèn)公館文化旅游、旅游目117E區(qū)域業(yè)態(tài)類型七星級酒店地塊狀況：位于九眼橋頭，水井坊牌坊處，地塊呈三角形，可建高層物業(yè)。建筑風格：現(xiàn)代風格或后現(xiàn)代風格。產品方向：與香格里拉酒店相呼應，打造七星級的高端酒店，樹立成都東門的地標建筑。A地塊業(yè)態(tài)初設:

建議A地塊根據(jù)用地指標和酒店要求，酌情考慮建筑整體形態(tài)。本地塊容積率應盡力做滿，并保證停車位的充足?？紤]A地塊修建的酒店定位高端，建議開發(fā)商自行持有，保證酒店能良好運營。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型七星級酒店地塊狀況：位于九眼橋頭，水井坊牌坊118B地塊業(yè)態(tài)初設:由于B地塊基底部分不能改變，在充分考慮B地塊的商業(yè)口岸、交通動線和商業(yè)人氣的劣勢后，我們引入了對口岸條件要求相對不高的公館式會所這一高端業(yè)態(tài)，來實現(xiàn)B地塊商業(yè)的全面盤活。B地塊從經營的角度出發(fā)，停車位要求較高，建議道路部分下挖一層，形成局部負一層的停車位，在保證車位的前提下，同時滿足公館式會所獨立入戶、口岸私密的經營條件，來達到高端會所的要求。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地上1-2層建筑，無地下室部分。地塊需保護原有基底，重塑原有地塊建筑風貌。建筑風格：中式風格（川西民居）。產品方向：定位于高級客戶接待的頂級私人會所或企業(yè)會所。公館式會所B地塊業(yè)態(tài)初設:由于B地塊基底部分不能改變，在充分考慮B地119設計方案稿設計方案稿120C地塊業(yè)態(tài)初設:與蘭桂坊成都相協(xié)調，形成獨立的高端休閑、娛樂、餐飲、購物一體式商業(yè)形態(tài)。C地塊所招商家均為國內外知名餐飲、休閑、娛樂類商家，主要針對的客群是國內外高端消費群。

C地塊商業(yè)對外均為帶租約銷售。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地上1-2層建筑，地下3層。其中地下1層為商業(yè)用房，地下2-3層為停車庫。建筑風格：中式風格（川西民居）。產品方向：定位為服務高端消費人群的休閑、娛樂、購物、餐飲，一站式消費目的地。休閑娛樂業(yè)態(tài)C地塊業(yè)態(tài)初設:與蘭桂坊成都相協(xié)調，形成獨立的高端休閑、娛121設計方案稿設計方案稿122D地塊業(yè)態(tài)初設:與B地塊相互結合，形成以主題式、會所式客棧，既對外經營、展示，同時又做到相對私密和寧靜。D地塊可租可售，若出售則依然按照B地塊形式出售，若出租則限定其經營業(yè)態(tài)必須是會所式客棧。

D地塊不帶租約進行銷售。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地上1-2層建筑，無地下室部分。建筑風格：中式風格（川西民居）。產品方向：考慮在公館文化的支撐下，打造以公館文化為主題的中式客棧。本地塊獨立打造。主題式、會所式客棧（酒店）D地塊業(yè)態(tài)初設:與B地塊相互結合，形成以主題式、會所式客棧123設計方案稿設計方案稿124E區(qū)域業(yè)態(tài)初設:

E區(qū)域借勢目前成形的商業(yè)街，同時與香格里拉酒店相互搭配，提升檔次。通過在E區(qū)域引入國際高端奢侈品牌，從而拉升本案的調性和品質，讓客戶欣然接受本案的高端形象。考慮大型奢侈品牌的旗艦店租金較低，建議本部分由開發(fā)商自持，不對外進行銷售。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：臨近香格里拉酒店，目前已形成獨立商業(yè)街，本部分地上1-2層建筑，無地下室部分。建筑風格：現(xiàn)代簡約風格。產品方向：考慮引進香奈爾、芬迪、LV等奢侈品旗艦店，打造精品一條街。高檔精品一條街E區(qū)域業(yè)態(tài)初設:E區(qū)域借勢目前成形的商業(yè)街，同時與香格里拉125通過上述業(yè)態(tài)組合和板塊布局，將各個板塊的業(yè)態(tài)合理的拆分，降低招商和銷售難度，從而實現(xiàn)項目的最佳運作。在此基礎上，我們對本案的總體定位進行一下匯總。通過上述業(yè)態(tài)組合和板塊布局，將各個板塊的業(yè)態(tài)合理的拆分，降低126中國高尚生活元素，成都的城市代言建筑中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文化典范川西民居風格，傳統(tǒng)公館建筑群落形象定位文化定位建筑定位中國的，才是世界的！推廣主旨集展示、居家、旅游、購物、收藏為一體商業(yè)定位在此基礎上，本案的產品應怎樣打造?定位解析：中國高尚生活元素，成都的城市代言建筑中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文127PART

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產品特性PART6產品特性128在明確了本案的總體定位后，我們來研究一下本案的產品特點。在明確了本案的總體定位后，129建筑方面在尊重歷史文化和地方文化的基礎上，提取中國（成都）古典建筑規(guī)劃精華，結合現(xiàn)代生活方式構建新一代的中式宅院。

中國高尚物業(yè)的建筑特點：私密、清幽、領域感、小中見大。建筑方面在尊重歷史文化和地方文化的基礎上，提取中國（成都）古130建筑風格：川西民居建筑風格融以現(xiàn)代設計元素，恰當?shù)狞c綴皇家建筑的富麗色彩，即以川西建筑色調（青白灰色）為主體，在院門、檐口等處適當配以紅色等富貴色彩。

材料與細部：外墻材料為灰色高級石材或面磚，局部白色略帶質感涂料，附以木色構架其余均采用中國傳統(tǒng)建材。屋面瓦以筒瓦為主體，配以灰黑色帶中式風格的高檔鋁合金斷橋窗料。建筑符號：采用門頭、抱鼓石、花窗、燈飾、木作、屋檐、制式圍墻，顯現(xiàn)傳統(tǒng)的原汁原味。材質方面值得注意的是，在建筑和材質方面，要考慮公館建筑亦商亦住的雙重特性，不能單純設計成住宅的形態(tài)，而忽視其商業(yè)功能。建筑風格：川西民居建筑風格融以現(xiàn)代設計元素，恰當?shù)狞c綴皇家建131園林方面在地基條件的限制下，充分考慮“移步易景”的效果，充分使園林與院落相互融合。內向型院落空間，設置較高的圍墻，使私家院落更為充分利用，成為名副其實“室外起居室”。多重院落空間。每戶院落分為：入戶前庭、主院、側院、后院。多重院落劃分出多重空間層次，室內外交相呼應。園林方面在地基條件的限制下，充分考慮“移步易景”的效果，充分132內飾方面為客戶提供定制式精裝物業(yè)，引入中式的裝修風格，詮釋本案的文化內涵。故意做舊的裝飾風格，以木質為主，通過雕刻彩繪對中式風格點綴。采用酸枝木或大葉檀等高檔硬木，邀請工藝大師進行精雕細刻，讓每件作品都能令人對過去產生懷念，或對未來產生一種美好的向往。每戶院落均贈送價值昂貴的古董，作為室內陳列品，提升物業(yè)檔次。內飾方面為客戶提供定制式精裝物業(yè)，引入中式的裝修風格，詮釋本133配置方面大門設有氣象感知器電腦可根據(jù)各項氣象指標，控制室內的溫度和通風的情況。

來訪者通過出入口，其個人信息、包括指紋等，就會作為來訪資料儲存到電腦中。智能化會議系統(tǒng)，可隨時召開網(wǎng)絡視頻會議。

室內所有的照明、溫濕度、音響、防盜等系統(tǒng)可根據(jù)需要通過電腦進行調節(jié)。傳感系統(tǒng)，在感應到人來時會自動打開照明系統(tǒng)，在離去時自動關閉。

廚房內設置全自動烹調設備。

廁所安裝一套檢查身體的電腦系統(tǒng)，如發(fā)現(xiàn)異常，電腦會立即發(fā)出警報。

在區(qū)域內雨水循環(huán)利用系統(tǒng)，新風系統(tǒng)，節(jié)能系統(tǒng)，恒溫系統(tǒng)。（以上智能化設施僅供參考）采用高科技智能化配置，引入“霍尼韋爾”、“西屋”等智能化供應商的產品，全方位保障客戶的私密性和安全性。配置方面大門設有氣象感知器電腦可根據(jù)各項氣象指標，控制室內134參考建筑效果參考建筑效果135PART

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客群研判PART7客群研判136那么，從銷售的角度思考，誰會為如此高端的物業(yè)買單？接下來，我們需要分析一下本案的目標客群！很顯然，這是市場上最頂級的物業(yè)。那么，從銷售的角度思考，誰會為如此高端的物業(yè)買單？很顯然，這137在研究客群之前，我們必須要明白一件事：根據(jù)前文分析，本案的物業(yè)售價，每套起價至少3000萬元。或許，還有可能更高!3000萬元/套的物業(yè)，意味著什么？看看胡潤財富報告怎么說。在研究客群之前，我們必須要明白一件事：根據(jù)前文分析，本案的物138截止2010年底，除香港、澳門、臺灣之外的全國31個省、市、自治區(qū)中，全國十億富豪大約有4000人，全國百億富豪大約有200人。千萬富豪人數(shù)已達96萬人，其中包括6萬個億萬富豪。全國每1400人中有1人是千萬富豪。中國資產過十億富翁人數(shù)世界第二。

3000萬元/套起，意味著我們的目標客戶的資產，至少在1億以上（按30%用于購置物業(yè)）。分析1分析2

3000萬元/套起，意味著在全國范圍內，本案的價格都是穩(wěn)居前列，在中西部地區(qū)當之無愧第一。胡潤財富報告說：根據(jù)報告可見：資產從千萬到億元之間，富豪人數(shù)有96萬之眾。也就是說，中國富豪的資產總額，絕大多數(shù)集中在這個范圍之內。截止2010年底，除香港、澳門、臺灣之外的全國31個省、市、139正因為如此，多數(shù)豪宅將市場鎖定在身家在千萬至億元之間的客群，其物業(yè)總額大多控制在2000萬元以內。但是對于本案而言，其客群身家高于1億。所以，我們要找的是：身家高于1億的這6萬余個富豪。這些富豪有怎樣的行為特征呢？正因為如此，多數(shù)豪宅將市場鎖定在身家在千萬至億元之間的客群，140讓我們一起走進中國的財富地圖：

中國千萬富豪的平均年齡為39歲，億萬富豪的平均年齡為43歲。他們比國外富豪要年輕15歲，并且財富增長的速度更快。男女比例為7:3。主要從事房地產業(yè)和制造業(yè)；其財富來源以投資回報和企業(yè)所有權為主。他們對中國經濟的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，喜歡投資房地產和股票；喜歡收藏手表、珠寶和古代字畫。在為子女選擇國際教育地時，更多地選擇英文語言環(huán)境的國家，美國和英國是絕對首選。

平均擁有3輛車，4.4塊手表；他們的平均年消費為170萬元，對奢侈品牌的認知度比2009年提升一倍；休閑時間，他們喜歡旅游、打高爾夫和游泳；全國千萬富豪高爾夫平均差點為98桿。最青睞的國際旅游目的地是美國、法國和澳大利亞，國內則喜歡三亞、香港和云南。女性富豪特別喜歡去香港旅游。出國頻率比兩年前增加40%；他們越來越關注健康的生活方式，平均擁有假期16天，70%有定期體檢的習慣，1/3不喝酒，近一半不抽煙。根據(jù)胡潤百富《2010至尚優(yōu)品—中國千萬富豪品牌傾向調查》讓我們一起走進中國的財富地圖：中國千萬富豪的平均年齡為39141關于億萬富豪，還有幾點特別值得關注：他們平均年齡高一點，為43歲，且近一半年齡在45歲以上；男性比例高，占82%；財富來源以企業(yè)所有權居多。在盡企業(yè)家社會責任方面，他們相對來說不怎么關心環(huán)保，認為引領行業(yè)和納稅更為重要。億萬富豪平均每年出國四次，但他們不喜歡旅游。旅游的話，國內喜歡去三亞和西藏，國外特別喜歡去美國，不太喜歡法國，此外，相對來說，他們還較喜歡加拿大和新加坡旅游。外出時，他們喜歡坐國航的飛機，住希爾頓酒店。休閑時間他們也不太喜歡游泳和卡拉OK，但很喜歡打高爾夫，他們的高爾夫差點為96.1，比其他人打得好一點。此外，億萬富豪還較喜歡足道。雖然富豪們對于游艇和私人飛機的認識還不深，但是他們仍舊表示出了極大的興趣，有1/6的富豪表示打算購買私人飛機，有一半的富豪表示打算購買游艇，最受富豪們青睞的超級豪華游艇是Riva；最受青睞的私人飛機是龐巴迪；最受青睞的私人飛機運營商是金鹿。青島和香港是富豪們選擇的主要游艇停泊地。他們喜歡喝茅臺。他們同時也關心身體健康，擁有家庭醫(yī)生的比例較高。投資理念上，億萬富豪不怎么規(guī)避風險，投資方向上，他們投資房地產的較多；濱海房產他們喜歡半山半島；在收藏方面，他們喜歡收藏藝術品；在為子女選擇國際教育地時，他們喜歡美國，不太喜歡英國。品牌傾向方面，億萬富豪平均每人擁有3.8輛車，偏愛奔馳E級商務汽車，不喜歡奧迪A8，勞斯萊斯幻影是最受青睞的超級豪華商務車；賓利歐陸飛馳是最受青睞的超級豪華自駕車。服飾喜歡喬治·阿瑪尼，不喜歡Burberry；商務手表喜歡百達翡麗；手機喜歡Vertu，不喜歡蘋果；但手提電腦喜歡蘋果。關于億萬富豪，還有幾點特別值得關注：他們平均年齡高一點，為4142對于“1/2打算購買游艇，1/6計劃購買私人飛機”的群體而言，3000萬元/套的物業(yè)根本不算昂貴！只要他們感覺，值！而我們，僅僅需要從這六萬余人中發(fā)現(xiàn)幾十個潛在買家。這就是我們的目標！對于“1/2打算購買游艇，1/6計劃購買私人飛機”的群體而言143

但是，即便如此，我們的客群依然十分稀少。有沒有更龐大的客群值得我們去發(fā)掘？！答案是肯定的！作為公館，除了自住的功能以外，更重要的是其具備商務會客廳的功能，那么企業(yè)有沒有可能購買本案，用作企業(yè)展示、商務洽談的高檔會客廳呢？——在我們的調查了解中發(fā)現(xiàn)：有數(shù)量不低的豪宅，被企業(yè)購買后用作商務會客、洽談之用。參考案例：譽峰、麓山國際。眾多保存完好的老公館，目前正被企業(yè)租用或借用，從而實現(xiàn)其物業(yè)價值。參考案例：王伯群公館（現(xiàn)為上海長寧區(qū)少年宮）、席德俊公館（現(xiàn)為達芬集團總辦事處）、王澤浚公館（現(xiàn)為成都軍區(qū)幼兒園）。也就是說，企業(yè)集團客戶，能夠成為本案的目標客戶群。但是，即便如此，我們的客群依然十分稀少。有沒有更龐大的客144讓我們看看能夠購買本案的企業(yè)集團數(shù)量有多少？

2011年6月18日，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計局、國家發(fā)展和改革委員會、財政部聯(lián)合印發(fā)了《關于印發(fā)中小企業(yè)劃型標準規(guī)定的通知》，明確了各類企業(yè)的劃分標準。從右表可以看出，本案的目標客群集中在大中型企業(yè)。而根據(jù)統(tǒng)計，全國在工商部門注冊的中小企業(yè)已超千萬戶，而中型企業(yè)約120萬戶，大型企業(yè)50萬戶。在四川境內，規(guī)模以上的企業(yè)總計超過10萬家。一旦將目標客群放大到企業(yè)，則本案的客群數(shù)量大幅增加！讓我們看看能夠購買本案的企業(yè)集團數(shù)量有多少？2011年6月145企業(yè)購買本案的目的企業(yè)品位和文化展示企業(yè)商務洽談和貴賓接待企業(yè)產品展示或自持經營企業(yè)購買本案的目的企業(yè)品位和文化展示企業(yè)商務洽談和貴賓接146還有一類客戶值得關注！正如前文所述，由于國內千萬到億元的資金范疇之內的目標客戶數(shù)量龐大（90余萬），所以眾多的豪宅將目標客戶定位于該類客戶。對于本案而言，因為總價問題而舍棄該部分客戶，并不值得。所以，我們采用“獨院+合院”的物業(yè)形態(tài)，獨院進行整體出售，合院劃分為2—4戶人共享。通過合院的形式，將物業(yè)總價控制在2000萬以內，與豪宅市場競爭這一類客戶群體。還有一類客戶值得關注！正如前文所述，由于國內千萬到億元的資147戶主A戶主B戶主C合院式的物業(yè)共享釋義戶主A戶主B戶主C合院式的物業(yè)共享釋義148

我們對客戶進行一下梳理：客戶分類億萬資產級的個人客戶大中型企業(yè)客戶千萬資產級的個人客戶資金承受力3000萬元以上3000萬元以上2000萬元以下購買用途商務、商業(yè)經營奢侈品、持有、自住奢侈品、持有、自住客群數(shù)量全國6萬余人全國超過170萬家，四川本地10余萬家全國96萬余人水井坊歷史文化保護區(qū)，絕版的數(shù)十套物業(yè)供應，此后不再有。200余萬潛在購買群體，3000萬/套的價格，對他們來說，物超所值！我們對客戶進行一下梳理：客戶分類億萬資產級的個人客戶大中型149PART

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營銷思路PART8營銷思路150在明白本案的客群之后，我們怎么開展營銷？我們需要四個方面的“不是”！不是售樓部不是銷售員不是宣傳冊不是覆蓋面在明白本案的客群之后，我們怎么開展營銷？我們需要四個方面的“151不是售樓部是高級樣板會所本案在銷售過程中，建議不設置售樓部，而將接待功能放到樣板會所之中，讓客戶充分感受本案的高端生活方式。樣板會所對外公開，但僅針對預約客戶?？蛻羟皝順影鍟?，須賜名片?？蛻魧⒂蓪I(yè)的服務人員全程陪同，并進行分段式接待。不是售樓部是高級樣板會所本案在銷售過程中，建議不設置售樓部152不是銷售員是形象展示員組織一支專業(yè)的、碩士以上文憑的銷售隊伍，提升項目整體形象。采用坐銷與直銷結合的方式進行銷售。直銷要求上門推介，與目標客戶面對面接洽?？蛻粢粋€電話，銷售人員送資料到客戶手中，通過小眾營銷的方式，增大客戶量。不是銷售員是形象展示員組織一支專業(yè)的、碩士以上文憑的銷售隊153不是宣傳冊是推介樓書制作價值昂貴的鑲玉樓書，銷售人員各執(zhí)一本，用于與客戶溝通時使用。若客戶最終成交，則該樓書無償贈送給客戶。通過樓書的高規(guī)格，拔高項目品位，增強客戶信心。不是宣傳冊是推介樓書制作價值昂貴的鑲玉樓書，銷售人員各執(zhí)一154不是覆蓋面是定向推介選擇客戶最可能了解到的途徑進行定向推廣。通過渠道合理的搭配，實現(xiàn)整合推廣的目的。節(jié)約資金，將廣告推廣費用控制在1%以內。不是覆蓋面是定向推介選擇客戶最可能了解到的途徑進行定向推廣155最后一步廣告怎么做？最后一步廣告怎么做？156歷史借喻第一篇：通過對歷史上著名公館的介紹，強化公館文化，拉升樓盤的奢侈物業(yè)形象。歷史借喻第一篇：通過對歷史上著名公館的介紹，強化公館文化，拉1571936年12月12日，陜西西安，高桂滋公館。張學良和楊虎城發(fā)動西安事變，將蔣介石羈押于此，抗日戰(zhàn)爭由此爆發(fā)。每一座公館，都有一段難以磨滅的歷史。往事已矣，唯有公館風雨傳承。2012年，中國成都，水井老街。您的歷史，由公館開始。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，一席公館。1936年12月12日，陜西西安，高桂滋公館。水井老街，中國1581949年初，江蘇南京，憩廬。蔣介石在這座兩層的公館里，哀嘆大勢已去，日薄西山。每一座公館，都有一段難以磨滅的歷史。往事已矣，唯有公館風雨傳承。2012年，中國成都，水井老街。您的歷史，由公館開始。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，一席公館。1949年初，江蘇南京，憩廬。水井老街，中國公館文化典范半世1591937年9月1日，四川成都，劉湘公館。劉湘率部出川抗日，慷慨陳詞：“抗戰(zhàn)到底，始終不渝，即敵軍一日不退出國境，川軍則一日誓不還鄉(xiāng)！”每一座公館，都有一段難以磨滅的歷史。往事已矣，唯有公館風雨傳承。2012年，中國成都，水井老街。您的歷史，由公館開始。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，一席公館。1937年9月1日，四川成都，劉湘公館。水井老街，中國公館文160名人效應第二篇：邀請影視、音樂、文化三個不同領域的名人為本案做形象代言，通過他們的口吻向目標客戶推介本案。名人效應第二篇：邀請影視、音樂、文化三個不同領域的名人為本案1612004年，我來到成都。那一年的成都，溫軟而含蓄。三千年的古蜀神韻，如都江堰的涓涓細流，在生活中緩緩流淌。那一年，我來到了水井坊。青瓦白墻，庭院深深，斑駁的院墻內，隱約浮現(xiàn)的歲月痕跡。2012，中國成都，水井老街。我是張藝謀，我用鏡頭詮釋成都。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，一席公館。2004年，我來到成都。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，1622011年，我來到成都。在我眼里，成都就像一個內秀的女孩，沒有浮躁，沒有做作，內斂而乖巧。這一年，我走過水井坊。這里的每一處角落，都彌漫著戀曲般迷醉的音符。院落、街巷、林蔭，如樂譜上悠揚的和弦，令人回味。2012，中國成都，水井老街。我是羅大佑，我用音樂注解成都。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，一席公館。2011年，我來到成都。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，1632006年，我來到成都。成都人就像有種天生的閑，到茶館點上一碗蓋碗茶，聊一下午的龍門陣，然后嘗嘗天南地北的小吃，其樂融融。那一年，我走過水井坊。這里有著深邃的歷史淵源和文化蘊涵，綠樹婆娑、飛翠流花，里里外外都透著三千年的儒雅。2012，中國成都，水井老街。我是易中天，我用筆尖書寫成都。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，一席公館。2006年，我來到成都。水井老街，中國公館文化典范半世浮華，164下一階段，我司將為貴司提供《營銷方案》和《管理方案》：

推廣概念設定

總體銷售計劃

整體營銷活動分期銷售策略廣告推廣方案設計樣稿展示

營銷方案內容管理方案內容現(xiàn)場氛圍營造物料細化方案

現(xiàn)場銷售管理分銷渠道計劃

管理流程細化

現(xiàn)場獎懲制度推廣概念設定營銷方案內容管理方案內容現(xiàn)場氛圍營造165邊鋒營銷源于成都，更懂成都邊鋒營銷源于成都，更懂成都166預祝貴公司水井坊項目圓滿成功！預祝貴公司水井坊項目167THEENDTHEEND168演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！169成都水井坊形象概念定位報告邊鋒營銷2011年8月成都水井坊形象概念定位報告邊鋒營銷2011年8月本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產數(shù)據(jù)平臺，分析結果僅供參考。報告中的信息或所表達的意見不構成任何投資買賣建議。本報告版權歸邊鋒公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、發(fā)表和引用。申明本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產數(shù)據(jù)平臺，分析結果僅供參考。申171在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？172圖為1957年款法拉利250TestaRossa賽車，只有21臺成品駛離生產線。2009年5月，全球經濟危機時期，以1220萬美元拍賣售出。這輛車，價值幾何？圖為1957年款法拉利250TestaRossa賽車，只173圖為瑪麗蓮·夢露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場拍賣會中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。這件服飾，價值幾何？圖為瑪麗蓮·夢露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。這件服174這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的家。2009年2月，沙特富豪塔拉勒購得此古堡，成交價2800萬美元。這座古堡，價值幾何？這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的175文化無價！文化無價！176愈稀世，愈無價；愈高貴，愈平淡。愈稀世，愈無價；177窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文化典范窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文化典范178中國的，才是世界的！中國的，才是世界的！179第六部分產品特性第七部分客群研判第八部分營銷思路第四部分建筑特點第五部分板塊布局CONTENTS目錄第三部分文化審視第二部分區(qū)域價值第一部分項目環(huán)境第六部分第七部分第八部分第四部分第五部分CONTENTS目錄180讓我們先了解一下項目情況。讓我們先了解一下項目情況。181PART

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項目環(huán)境PART1項目環(huán)境182項目區(qū)位項目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸；本項目周邊云集了九眼橋、合江亭、望江公園、紅瓦寺等極具文化底蘊的傳統(tǒng)區(qū)域；項目離春熙路，鹽市口主要商圈分別有2.3公里和2.8公里；項目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國以至世界發(fā)現(xiàn)的最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨創(chuàng)性的古代釀酒作坊。這個項目，是成都三大歷史文化保護區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產地。項目區(qū)位項目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸；183項目描