房地產(chǎn)成本管理與控制體系課件

房地產(chǎn)成本管理與控制體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司謝志華2009年10月上海房地產(chǎn)成本管理與控制體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司2目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)2目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念3成本管理的理念營銷——小業(yè)主、白領(lǐng)、外企、……設(shè)計(jì)——多層、高層、情花、高湯、地下室、假復(fù)式……

成本——土建、園林、配套、……財(cái)務(wù)——？？？必須還得漲1000元才掙錢?。?！雞鴨不同語，奧拓變奧迪！3成本管理的理念雞鴨不同語，奧拓變奧迪！4成本管理的理念

營銷——產(chǎn)品設(shè)計(jì)不好，我賣不出去；設(shè)計(jì)——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；…………財(cái)務(wù)——沒有我的事。誰錯(cuò)了？4成本管理的理念誰錯(cuò)了？5成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值成本控制不等于省錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能符合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品成本管理的理念5成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值6成本管理的階段—全過程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包6成本管理的階段—全過程1，階段7成本管理的階段（WHEN)—全過程各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段—產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定

---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征

---初步：材料設(shè)備的合理選型

---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段－營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān)竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營階段—保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理7成本管理的階段（WHEN)—全過程各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容8成本管理的責(zé)任主體—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí)控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”成本管理部門的職責(zé)全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）8成本管理的責(zé)任主體—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都9房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高成本管理水平產(chǎn)品價(jià)值提升審算型控制型能動(dòng)型強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確9房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高成本管10成本部門管理的三個(gè)層次基本的審算工作成本管理體系的建設(shè)和運(yùn)行監(jiān)控產(chǎn)品與市場(chǎng)研究10成本部門管理的三個(gè)層次基本的審算工作成本管理體系的建設(shè)和11目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)11目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念12完整的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該包括目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系和項(xiàng)目后評(píng)估體系12完整的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該包括目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)13目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測(cè)算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過程，是一個(gè)由粗淺到精細(xì)的過程項(xiàng)目拓展階段方案設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段建筑安裝工程費(fèi)施工階段建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)裝修工程費(fèi)地基基礎(chǔ)工程主體工程給排水工程……數(shù)據(jù)調(diào)整成本測(cè)算成本概算成本預(yù)算動(dòng)態(tài)調(diào)整隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí)建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障

舉例13目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能14全面的成本控制體系主要包括對(duì)土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建安成本、營銷成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本等六大分項(xiàng)成本的控制分項(xiàng)成本壓縮空間占總成本比例主要控制手段說明土地成本較小30-35%盡可能爭(zhēng)取政府優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)在土地費(fèi)用支付條件方面爭(zhēng)取優(yōu)惠認(rèn)真開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目論證土地成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間較小前期費(fèi)用大2-3%搞好政府關(guān)系，爭(zhēng)取報(bào)批報(bào)建費(fèi)用減免工程成本大50-55%設(shè)計(jì)單位爭(zhēng)取最優(yōu)性價(jià)比開展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更和工程簽證審批建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購伙伴關(guān)系規(guī)范采購管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評(píng)標(biāo)、定標(biāo)加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運(yùn)用雖然前期設(shè)計(jì)費(fèi)用本身并不多，但設(shè)計(jì)方案決定了工程造價(jià)的70％～80％左右，因此設(shè)計(jì)管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大營銷成本大5-8%實(shí)行媒體投放的跟蹤評(píng)價(jià)，選取性價(jià)比最高的推廣方式加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購管理營銷成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大管理成本小2-3%建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)加大部門費(fèi)用支出考核力度管理費(fèi)用項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小財(cái)務(wù)成本小6-8%合理籌措和運(yùn)用資金實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀實(shí)行稅收籌劃，減少稅務(wù)成本財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小注：此處的成本比例僅供參考14全面的成本控制體系主要包括對(duì)土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程15目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿

目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本要體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性

15目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)16目標(biāo)成本制訂流程16目標(biāo)成本制訂流程17責(zé)任成本體系

責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本體系旨在提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。17責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部18責(zé)任成本實(shí)施流程總經(jīng)理成本部門配合部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告目標(biāo)成本控制責(zé)任書成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理指引》備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布18責(zé)任成本實(shí)施流程總經(jīng)理成本部門配合部門主體部門責(zé)任成本考19動(dòng)態(tài)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到及時(shí)管理－設(shè)計(jì)變更－工程簽證－顧客變更各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀動(dòng)態(tài)成本管理是對(duì)成本實(shí)時(shí)監(jiān)控的重要方法19動(dòng)態(tài)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到20項(xiàng)目后評(píng)估體系項(xiàng)目后期評(píng)估是成本管理效果評(píng)價(jià)和改進(jìn)（CA）的途徑項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目過程中發(fā)生的所有成本進(jìn)行系統(tǒng)全面的再評(píng)價(jià)－比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）－對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）－分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）－分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響－考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）20項(xiàng)目后評(píng)估體系項(xiàng)目后期評(píng)估是成本管理效果評(píng)價(jià)和改進(jìn)（CA21成本后評(píng)估體系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持續(xù)降低的有效保障，重點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)算分析和供應(yīng)商考核后評(píng)估項(xiàng)目結(jié)算嚴(yán)格審查結(jié)算資料。結(jié)算資料來源廣泛，應(yīng)嚴(yán)格審查資料的真實(shí)性、完整性，尤其關(guān)注價(jià)差的調(diào)整、變更的處理，避免不必要的操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范項(xiàng)目結(jié)算程序。按規(guī)定流程履行項(xiàng)目資料的審查、復(fù)核，項(xiàng)目結(jié)算單核項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告的審批制度項(xiàng)目結(jié)算分析。項(xiàng)目結(jié)算結(jié)束后，成本部門應(yīng)組織進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算分析，分析本項(xiàng)目目標(biāo)成本完成情況、各部門責(zé)任成本控制情況等，分析目標(biāo)成本失控原因，給出成本控制改進(jìn)建議錄入成本信息庫。有關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本信息庫，作為公司成本資料經(jīng)驗(yàn)積累供應(yīng)商考核組織供應(yīng)商考核。在供應(yīng)商合同履行完畢時(shí)由采購部門組織相關(guān)的部門對(duì)供應(yīng)商的合同履行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)供應(yīng)商采購分析。針對(duì)供應(yīng)商的履約情況，分析本次采購的成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司的采購提出改進(jìn)建議錄入供應(yīng)商管理系統(tǒng)。有關(guān)數(shù)據(jù)錄入供應(yīng)商管理系統(tǒng)，對(duì)該供應(yīng)商的檔案進(jìn)行更新21成本后評(píng)估體系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司22目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)22目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念23目標(biāo)成本體系是成本管理體系的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測(cè)算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過程，是一個(gè)由粗淺到精細(xì)的過程項(xiàng)目拓展階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段建筑安裝工程費(fèi)施工階段建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)裝修工程費(fèi)地基基礎(chǔ)工程主體工程給排水工程……數(shù)據(jù)調(diào)整成本匡算成本估算成本預(yù)算動(dòng)態(tài)調(diào)整隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，并根據(jù)細(xì)化程度提出設(shè)計(jì)的成本限額指標(biāo)，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí)建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障

舉例擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本概算23目標(biāo)成本體系是成本管理體系的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，24目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的成本科目體系24目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的成本科目體系25并在生成目標(biāo)成本的匡、估、概、預(yù)的四個(gè)階段，分階段完善和鎖定責(zé)任目標(biāo)成本匡算估算預(yù)算概算財(cái)務(wù)部：組織全面目標(biāo)成本的制定工作，編制各部門的《項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書》；合同造價(jià)部：負(fù)責(zé)進(jìn)行工程類成本的匡算、估算、概算和預(yù)算。財(cái)務(wù)部：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，分階段發(fā)出《項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書》，并分部門建立對(duì)應(yīng)的責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書臺(tái)帳；向設(shè)計(jì)研發(fā)部發(fā)出方案設(shè)計(jì)階段工程類成本設(shè)計(jì)限額要求和限額設(shè)計(jì)責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書，指導(dǎo)設(shè)計(jì)研發(fā)部在設(shè)計(jì)階段控制成本，使設(shè)計(jì)部在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行逐步細(xì)化，并最終形成整個(gè)項(xiàng)目成本控制的基線——目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)成本控制前置25并在生成目標(biāo)成本的匡、估、概、預(yù)的四個(gè)階段，分階段完善和26建立成本動(dòng)態(tài)控制體系是確保成本管理從事后控制變?yōu)檫^程控制負(fù)責(zé)對(duì)工程類成本進(jìn)行拆分；執(zhí)行監(jiān)控工程目標(biāo)成本，分析工程成本控制中的問題，并組織糾偏；負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)控目標(biāo)成本，組織成本協(xié)調(diào)會(huì)，分析成本控制中的問題，并組織糾偏；

；負(fù)責(zé)對(duì)非工程類成本進(jìn)行拆分；負(fù)責(zé)錄入各自發(fā)生的成本信息，提出目標(biāo)成本調(diào)整要求；通過對(duì)目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本之間的對(duì)比分析，準(zhǔn)確反映整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本狀況、工程進(jìn)度和付款進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理過程的整體監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，有效控制項(xiàng)目成本。

舉例26建立成本動(dòng)態(tài)控制體系是確保成本管理從事后控制變?yōu)檫^程控制27成本動(dòng)態(tài)控制體系主要關(guān)注以下四個(gè)方面內(nèi)容成本動(dòng)態(tài)管理體系

以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。抓住三條主線：三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

充分借助信息化手段：為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。建立成本分析預(yù)警機(jī)制：成本管理部門要建立成本分析預(yù)警制度。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。27成本動(dòng)態(tài)控制體系主要關(guān)注以下四個(gè)方面內(nèi)容成本動(dòng)態(tài)管理體系28在具體操作方面，主要通過設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)的臺(tái)帳系統(tǒng)來支持成本信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)控28在具體操作方面，主要通過設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)的臺(tái)帳系統(tǒng)來支持成本信息29成本責(zé)任和考核體系是通過把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實(shí)到各個(gè)部門，并設(shè)定為考核指標(biāo)，與激勵(lì)掛鉤

舉例施工圖項(xiàng)目施工審算、招投標(biāo)開發(fā)規(guī)劃銷售其他承擔(dān)的成本責(zé)任：預(yù)算收益施工成本質(zhì)量成本進(jìn)度….材料成本設(shè)備成本….銷售費(fèi)用….……承擔(dān)的成本部門：發(fā)展部預(yù)算部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目部工程部設(shè)計(jì)部采購部預(yù)算部設(shè)計(jì)部營銷部……總責(zé)任人總責(zé)任人29成本責(zé)任和考核體系是通過把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)30示例：成本職責(zé)在各部門分配圖

舉例30示例：成本職責(zé)在各部門分配圖舉例31在明確成本職責(zé)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門對(duì)成本的作用分解到各個(gè)部門，設(shè)計(jì)成本責(zé)任體系，原則上，成本科目上的所有子項(xiàng)均要找到責(zé)任人部門目標(biāo)成本責(zé)任事項(xiàng)目標(biāo)成本責(zé)任指標(biāo)指標(biāo)說明及計(jì)算公式備注合同造價(jià)部1、工程總成本的預(yù)算精度工程成本的預(yù)算精確性（總結(jié)算價(jià)－總預(yù)算值）/總預(yù)算值≤5％以分期為單位，某項(xiàng)一級(jí)成本科目超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的工程類一級(jí)成本科目結(jié)算成本品疊后未超標(biāo)，認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個(gè)一級(jí)成本科目及總的工程類結(jié)算成本均未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔考指標(biāo)，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考指標(biāo)之一。2、對(duì)工程類合同價(jià)格談判控制。所簽工程合同總價(jià)款1、合同總價(jià)款≤預(yù)算價(jià)2、某份合同總價(jià)款必須超預(yù)算價(jià)時(shí)應(yīng)專項(xiàng)報(bào)告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。1、合同總價(jià)款≤預(yù)算值的認(rèn)定方法：（1）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)定。（2）按實(shí)結(jié)算合同（或合同中按實(shí)結(jié)算部分）以合同的結(jié)算價(jià)在扣出合同簽定以后，由于各種變更引起的增減因素后（含設(shè)計(jì)變更及甲供、乙供甲核價(jià)導(dǎo)致的合同結(jié)算值的變動(dòng)以及合同以外的簽證發(fā)生的變動(dòng)）預(yù)算值比較。（3）某份合同總價(jià)超預(yù)算，但在本期項(xiàng)目的同一級(jí)成本科目下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額及總的合同額品疊后，同時(shí)均未超預(yù)算，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。（4）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項(xiàng)合同價(jià)超預(yù)算，不影響該項(xiàng)目在同一級(jí)成本科目下，對(duì)總合同價(jià)≤總預(yù)算價(jià)的要求，但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。2、該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。

舉例31在明確成本職責(zé)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門對(duì)成本的作用分解到各個(gè)32并建立相應(yīng)的成本考核體系

舉例32并建立相應(yīng)的成本考核體系舉例33后評(píng)估體系后評(píng)估的要點(diǎn)不在于總結(jié)，而在于如何落實(shí)和推廣！主體工程：在條件允許的情況下，地下室外防水改為內(nèi)防水，可以有效的節(jié)約成本（JS一期節(jié)約35萬元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加無仿布濾水層節(jié)約10萬元）；進(jìn)度款按施工階段進(jìn)行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進(jìn)度；無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力鋼筋不宜用于住宅樓，會(huì)給安裝及家庭裝修時(shí)帶來隱患。銷售部門盡早介入工地現(xiàn)場(chǎng)之中，多與現(xiàn)場(chǎng)工程師溝通，避免出現(xiàn)銷售賣場(chǎng)與施工布置總平面圖的矛盾；設(shè)計(jì)變更要考慮與預(yù)售查丈相符，以免日后給公司造成損失（JS一期曾出現(xiàn)，幸好及時(shí)更改補(bǔ)救）；女兒墻的高度必須滿足規(guī)范要求，否則無法通過驗(yàn)收，造成日后補(bǔ)救；廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿墻，板套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿；因銷售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板；陽臺(tái)降板應(yīng)保證有8厘米左右，以免門開啟困難和房間滲水（JS幼兒園陽臺(tái)地面裝修后，門無法開啟，也滲水）。裝修工程加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理，提高對(duì)部分分包單位的成品保護(hù)意識(shí)，如鋁合金門窗、木門、陽臺(tái)欄板等；加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增加；地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩?zhàn)?，可?jié)省約一倍的成本（JS一期地下室就節(jié)約13萬元左右）；選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證（JS一期木門為此幾乎影響總體驗(yàn)收）；空調(diào)百葉的設(shè)計(jì)在考慮外觀效果的同時(shí)，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性（JS一期就接到投訴）；公共電梯廳的設(shè)計(jì)盡量從消防驗(yàn)收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費(fèi)用（JS二期電梯廳就曾修改而增加費(fèi)用）；采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。雖然增加了

舉例33后評(píng)估體系后評(píng)估的要點(diǎn)不在于總結(jié)，而在于如何落實(shí)和推廣！34成本管理流程是業(yè)務(wù)運(yùn)作的支撐目標(biāo)成本體系動(dòng)態(tài)成本控制體系后評(píng)估體系成本責(zé)任和考核體系成本業(yè)務(wù)流程管理控制體系數(shù)據(jù)庫和知識(shí)管理34成本管理流程是業(yè)務(wù)運(yùn)作的支撐目標(biāo)成本體系動(dòng)態(tài)成本控制體系35成本數(shù)據(jù)庫和知識(shí)管理是成本管理持續(xù)改善的重要基礎(chǔ)目標(biāo)成本體系動(dòng)態(tài)成本控制體系后評(píng)估體系成本責(zé)任和考核體系成本業(yè)務(wù)流程管理控制體系數(shù)據(jù)庫和知識(shí)管理35成本數(shù)據(jù)庫和知識(shí)管理是成本管理持續(xù)改善的重要基礎(chǔ)目標(biāo)成本36建立積累成本數(shù)據(jù)的框架36建立積累成本數(shù)據(jù)的框架37并將按照關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析方法明確成本控制的關(guān)鍵要點(diǎn)并給出控制方法確定流程關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)明確流程目標(biāo)識(shí)別關(guān)鍵控制點(diǎn)控制方法1234關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析法方法：分析與工程成本相關(guān)的所有業(yè)務(wù)流程，明確該業(yè)務(wù)流程對(duì)于工程成本的影響及前后順序，按照影響程度及前后順序進(jìn)行分級(jí)。舉例：（以下為按影響程度排序）1、方案設(shè)計(jì)流程2、施工圖設(shè)計(jì)流程3、供應(yīng)商選擇流程4、工程簽證方法：針對(duì)影響工程成本的業(yè)務(wù)流程，設(shè)置成本考核關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，使各流程中可能發(fā)生的成本得以指標(biāo)量化。舉例：設(shè)計(jì)限額完成率設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的工程簽證總額方法：針對(duì)流程關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)，確定需重點(diǎn)控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制落實(shí)控制方法。舉例：設(shè)計(jì)限額的制定施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審方法：針對(duì)明確的關(guān)鍵控制點(diǎn)，制定標(biāo)準(zhǔn)的成本控制方法與控制細(xì)節(jié)，保證成本控制得以落實(shí)。舉例：相關(guān)部門設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)審施工圖會(huì)審37并將按照關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析方法明確成本控制的關(guān)鍵要點(diǎn)并給出控制38規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)分析控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)部門責(zé)任人設(shè)計(jì)單位采購采購策劃制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購方式根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查合約管理部總師室合約管理部總監(jiān)總經(jīng)濟(jì)師總工程師名單建立與入圍單位選擇建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍入圍單位的確定由總裁審批確認(rèn)合約管理部合約管理部總監(jiān)總裁招標(biāo)文件嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由總師室會(huì)同各部門評(píng)審確定招標(biāo)文件總師室總經(jīng)濟(jì)師總工程師供方選擇招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書議標(biāo)直接委托項(xiàng)目由部門會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方合約管理部招標(biāo)小組總裁合約管理部總監(jiān)招標(biāo)小組總裁概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)任務(wù)書要求設(shè)計(jì)輸入充分，收集項(xiàng)目概況、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品定位報(bào)告、成本測(cè)算等資料規(guī)劃設(shè)計(jì)部、企業(yè)發(fā)展部、合約管理部、營銷部門、決策層規(guī)劃設(shè)計(jì)部總監(jiān)概念性方案和方案設(shè)計(jì)方案盡可能的采取招標(biāo)方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供3個(gè)以上的方案供選擇組成評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批由規(guī)劃設(shè)計(jì)部主持，其他各部門參與規(guī)劃設(shè)計(jì)部總監(jiān)

舉例38規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)分析控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制標(biāo)準(zhǔn)負(fù)39限額設(shè)計(jì)舉例－結(jié)構(gòu)含鋼量建筑類型結(jié)構(gòu)部位含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-公共人防地下室（6級(jí)）-公共普通全地下室-公共半地下室-

舉例39限額設(shè)計(jì)舉例－結(jié)構(gòu)含鋼量建筑類型結(jié)構(gòu)部位含鋼量限額指標(biāo)(40限額設(shè)計(jì)舉例－景觀造價(jià)分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類；

舉例40限額設(shè)計(jì)舉例－景觀造價(jià)分類及定義硬景軟景總造價(jià)一類景41限額設(shè)計(jì)舉例－樣板房及其它造價(jià)

費(fèi)用分類建安費(fèi)（元/平米）設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）家具、用品、設(shè)施費(fèi)總造價(jià)（元/平米）1、土建－銷售中心（臨建）2、裝修－銷售中心、樣板房3、景觀－臨時(shí)4、包裝－臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)

舉例41限額設(shè)計(jì)舉例－樣板房及其它造價(jià)42目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)42目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念43立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理各階段成本控制的重點(diǎn)43立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)各階段成本控制的重點(diǎn)44立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對(duì)多項(xiàng)目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行”規(guī)劃施工圖招投標(biāo)立項(xiàng)決算采購銷售施工建造44立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究45立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件

投資決策確定項(xiàng)目建立項(xiàng)目確定的基本原則深入的調(diào)研總經(jīng)理開發(fā)部總經(jīng)理開發(fā)部主任《調(diào)研流程》《集團(tuán)投資決策規(guī)定》投資決策組織成立投資決策委員會(huì)按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策總經(jīng)理組織專門的決策委員會(huì)決策委員會(huì)集團(tuán)總部重點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)45立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來46征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。高層公關(guān)在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件

征地

征地費(fèi)用建立科學(xué)的土地評(píng)估體系開發(fā)部總經(jīng)理開發(fā)部主任《當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格研究》《當(dāng)?shù)夭疬w安置費(fèi)用研究》《項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表》

拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用開發(fā)部開發(fā)部主任市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定或與政府協(xié)商辦理開發(fā)部開發(fā)部主任重點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)46征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的47規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)47規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成48規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。各個(gè)職能部門均需要承擔(dān)責(zé)任控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件規(guī)劃方案可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)

置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具

開發(fā)部負(fù)責(zé)，營銷中心和項(xiàng)目部配合總經(jīng)理開發(fā)部主任《當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)》《規(guī)劃設(shè)計(jì)流程》方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目部、技術(shù)質(zhì)量部、審算辦、物業(yè)等各部門組成評(píng)審委員會(huì)總經(jīng)理開發(fā)部主任設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定根據(jù)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算開發(fā)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部配合總經(jīng)理開發(fā)部主任規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)48規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本49規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件報(bào)批設(shè)計(jì)報(bào)批了解市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)充分了解相關(guān)法規(guī)，注意自身報(bào)批材料的完整性和規(guī)范性開發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合開發(fā)部主任《規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)審流程》擴(kuò)初設(shè)計(jì)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核開發(fā)部負(fù)責(zé)，抄送各部門開發(fā)部主任擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審設(shè)計(jì)調(diào)整開發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合開發(fā)部主任成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算并制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算辦負(fù)責(zé)，其他部門配合審算辦主任規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)49規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控50施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)50施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉51施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件施工圖設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)推行設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)機(jī)制和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，促使設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用開發(fā)部項(xiàng)目部開發(fā)部主任《委托規(guī)劃流程》施工圖設(shè)計(jì)要求

根據(jù)樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助開發(fā)部主任項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)51施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控52施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件功能設(shè)計(jì)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研，有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理市政配套方案市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額，招投標(biāo)智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制，招投標(biāo)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助銷售承諾保持各部門與營銷中心的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性項(xiàng)目部與營銷中心設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)變更費(fèi)用

嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行選擇費(fèi)用最低的變更方案項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、營銷中心協(xié)助《施工圖變更流程》規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)52施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制53施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理《設(shè)備材料采購規(guī)范》（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)經(jīng)營管理部其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部項(xiàng)目經(jīng)理施工圖會(huì)審審圖互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商項(xiàng)目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等項(xiàng)目經(jīng)理《施工圖會(huì)審流程》《施工圖會(huì)審要點(diǎn)》預(yù)算根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算尤其關(guān)注施工圖與概算的差異項(xiàng)目經(jīng)理審算辦項(xiàng)目經(jīng)理概算規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)53施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制54招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。經(jīng)營管理部牽頭與其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長(zhǎng)（招投標(biāo)辦公室主任）《建筑工程施工、設(shè)備采購招標(biāo)管理規(guī)定》、《工程物資采購、驗(yàn)收、保管、交付施工安裝的管理規(guī)定》、《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商管理辦法》《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫》2、招投標(biāo)文件招投標(biāo)書內(nèi)容：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍各主辦部門共同商議，起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本充分利用外部專家顧問標(biāo)準(zhǔn)文件存檔，并不斷修改完善項(xiàng)目部。技術(shù)質(zhì)量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長(zhǎng)（招投標(biāo)辦公室主任）規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)54招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部55招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、招投標(biāo)文件（續(xù)）（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。各主辦部門共同商議，起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本充分利用外部專家顧問標(biāo)準(zhǔn)文件存檔，并不斷修改完善項(xiàng)目部。技術(shù)質(zhì)量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長(zhǎng)（招投標(biāo)辦公室主任）《招投標(biāo)管理辦法》《招投標(biāo)流程》規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)55招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控56招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)招投標(biāo)小組長(zhǎng)（招投標(biāo)辦公室主任）《招投標(biāo)管理辦法》《招投標(biāo)流程》綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。總經(jīng)理批準(zhǔn)總經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)56招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控57材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)57材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是58材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間與工程進(jìn)度相配合項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《材料市場(chǎng)信息庫》生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理2、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇項(xiàng)目部經(jīng)營管理部項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)58材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明59材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《材料驗(yàn)收與支付制度》4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《材料保管與報(bào)修制度》材料報(bào)修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)59材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制60建造施工環(huán)節(jié)建造施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)60建造施工環(huán)節(jié)建造施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一61控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用并對(duì)執(zhí)行修改的工期進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)測(cè)算變更后成本狀況項(xiàng)目經(jīng)理需考慮設(shè)計(jì)變革后及時(shí)調(diào)整預(yù)算《工程變更管理辦法》《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范》變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成若干類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。項(xiàng)目部、技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理變更必須有設(shè)計(jì)單位、開發(fā)部、項(xiàng)目部、監(jiān)理單位和施工單位匯簽才能有效。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理變更審批重大變更需經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更總經(jīng)理總經(jīng)理建造環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)61控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、設(shè)計(jì)變62控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范》簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理簽證的審批施工洽商通知單，必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目經(jīng)理簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見技術(shù)質(zhì)量部技術(shù)質(zhì)量部主任建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)62控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、現(xiàn)場(chǎng)簽63控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問題修改完。項(xiàng)目部技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目經(jīng)理《圖紙會(huì)簽及審批制度》《付款審批程序規(guī)范》4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)要考慮可能出現(xiàn)的問題留出相應(yīng)的時(shí)間項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)63控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、審圖64建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件6、工程款的支付付款進(jìn)度工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價(jià)值量項(xiàng)目經(jīng)理《付款審批程序制度》付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理主管副總或總經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)64建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制65銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)65銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用66銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。此外，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額（2）市場(chǎng)信息收集（3）營銷計(jì)劃（4）營銷預(yù)算（5）營銷方案審批

確定費(fèi)用目標(biāo)總額根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用征求各方面意見按審批流程操作項(xiàng)目經(jīng)理或營銷中心總經(jīng)理或該項(xiàng)目總責(zé)任人或營銷副總《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度營銷中心營銷中心主任3、媒體選擇媒體招投標(biāo)營銷中心營銷中心主任規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)66銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)67銷售環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件4、樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修（2）材料采購（3）信息采集及招投標(biāo)（4）樣板房維護(hù)（5）材料回收、保管和再利用

制訂裝修目標(biāo)成本總額信息搜集材料、設(shè)備選型招投標(biāo)委托物業(yè)代管協(xié)議建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處理營銷中心營銷中心主任或項(xiàng)目經(jīng)理《樣板房管理制度》《樣板房裝修成本表》6、銷售補(bǔ)充條款及承諾銷售承諾給出制作樓書承諾分類營銷中心營銷副總《銷售合同管理規(guī)定》設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)營銷中心與項(xiàng)目部營銷副總7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議營銷中心物業(yè)公司協(xié)作

營銷中心主任《交房程序》規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)67銷售環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制68工程預(yù)決算環(huán)節(jié)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)68工程預(yù)決算環(huán)節(jié)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信69控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題項(xiàng)目部審算辦項(xiàng)目經(jīng)理2、鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況審算辦技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理3、價(jià)差的調(diào)整（1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策審算辦項(xiàng)目部營銷中心總經(jīng)理或該項(xiàng)目總責(zé)任人《產(chǎn)品價(jià)格管理辦法》工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)69控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、乙方預(yù)70控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件4、洽商、變更的費(fèi)用控制（1）圖紙審核（2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制、監(jiān)理公司和施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較現(xiàn)場(chǎng)簽證中應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任項(xiàng)目部，技術(shù)質(zhì)量部，審算辦配合報(bào)總經(jīng)理審批總經(jīng)理或該項(xiàng)目總責(zé)任人5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控制項(xiàng)目部和經(jīng)營管理部項(xiàng)目經(jīng)理《工程合同管理辦法》（3）配合管理項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，項(xiàng)目部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)）規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)70控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件4、洽商、71謝謝您的聆聽！歡迎交流歡迎就具體問題進(jìn)行交流！

71謝謝您的聆聽！歡迎交流歡迎就具體問題進(jìn)行交流！

演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)成本管理與控制體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司謝志華2009年10月上海房地產(chǎn)成本管理與控制體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司74目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)2目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念75成本管理的理念營銷——小業(yè)主、白領(lǐng)、外企、……設(shè)計(jì)——多層、高層、情花、高湯、地下室、假復(fù)式……

成本——土建、園林、配套、……財(cái)務(wù)——？？？必須還得漲1000元才掙錢?。?！雞鴨不同語，奧拓變奧迪！3成本管理的理念雞鴨不同語，奧拓變奧迪！76成本管理的理念

營銷——產(chǎn)品設(shè)計(jì)不好，我賣不出去；設(shè)計(jì)——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；…………財(cái)務(wù)——沒有我的事。誰錯(cuò)了？4成本管理的理念誰錯(cuò)了？77成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值成本控制不等于省錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能符合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品成本管理的理念5成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值78成本管理的階段—全過程1，階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)----從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包6成本管理的階段—全過程1，階段79成本管理的階段（WHEN)—全過程各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段—產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定

---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征

---初步：材料設(shè)備的合理選型

---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段－營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān)竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營階段—保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理7成本管理的階段（WHEN)—全過程各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容80成本管理的責(zé)任主體—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí)控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”成本管理部門的職責(zé)全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）8成本管理的責(zé)任主體—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都81房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高成本管理水平產(chǎn)品價(jià)值提升審算型控制型能動(dòng)型強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確9房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高成本管82成本部門管理的三個(gè)層次基本的審算工作成本管理體系的建設(shè)和運(yùn)行監(jiān)控產(chǎn)品與市場(chǎng)研究10成本部門管理的三個(gè)層次基本的審算工作成本管理體系的建設(shè)和83目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)11目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念84完整的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該包括目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系和項(xiàng)目后評(píng)估體系12完整的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該包括目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)85目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測(cè)算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過程，是一個(gè)由粗淺到精細(xì)的過程項(xiàng)目拓展階段方案設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段建筑安裝工程費(fèi)施工階段建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)裝修工程費(fèi)地基基礎(chǔ)工程主體工程給排水工程……數(shù)據(jù)調(diào)整成本測(cè)算成本概算成本預(yù)算動(dòng)態(tài)調(diào)整隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí)建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障

舉例13目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能86全面的成本控制體系主要包括對(duì)土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建安成本、營銷成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本等六大分項(xiàng)成本的控制分項(xiàng)成本壓縮空間占總成本比例主要控制手段說明土地成本較小30-35%盡可能爭(zhēng)取政府優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)在土地費(fèi)用支付條件方面爭(zhēng)取優(yōu)惠認(rèn)真開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目論證土地成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間較小前期費(fèi)用大2-3%搞好政府關(guān)系，爭(zhēng)取報(bào)批報(bào)建費(fèi)用減免工程成本大50-55%設(shè)計(jì)單位爭(zhēng)取最優(yōu)性價(jià)比開展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更和工程簽證審批建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購伙伴關(guān)系規(guī)范采購管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評(píng)標(biāo)、定標(biāo)加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運(yùn)用雖然前期設(shè)計(jì)費(fèi)用本身并不多，但設(shè)計(jì)方案決定了工程造價(jià)的70％～80％左右，因此設(shè)計(jì)管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大營銷成本大5-8%實(shí)行媒體投放的跟蹤評(píng)價(jià)，選取性價(jià)比最高的推廣方式加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購管理營銷成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大管理成本小2-3%建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)加大部門費(fèi)用支出考核力度管理費(fèi)用項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小財(cái)務(wù)成本小6-8%合理籌措和運(yùn)用資金實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀實(shí)行稅收籌劃，減少稅務(wù)成本財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小注：此處的成本比例僅供參考14全面的成本控制體系主要包括對(duì)土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程87目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿

目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。目標(biāo)成本體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本要體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性

15目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)88目標(biāo)成本制訂流程16目標(biāo)成本制訂流程89責(zé)任成本體系

責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本體系旨在提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。17責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部90責(zé)任成本實(shí)施流程總經(jīng)理成本部門配合部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告目標(biāo)成本控制責(zé)任書成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理指引》備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布18責(zé)任成本實(shí)施流程總經(jīng)理成本部門配合部門主體部門責(zé)任成本考91動(dòng)態(tài)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到及時(shí)管理－設(shè)計(jì)變更－工程簽證－顧客變更各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀動(dòng)態(tài)成本管理是對(duì)成本實(shí)時(shí)監(jiān)控的重要方法19動(dòng)態(tài)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到92項(xiàng)目后評(píng)估體系項(xiàng)目后期評(píng)估是成本管理效果評(píng)價(jià)和改進(jìn)（CA）的途徑項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目過程中發(fā)生的所有成本進(jìn)行系統(tǒng)全面的再評(píng)價(jià)－比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）－對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）－分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）－分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響－考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）20項(xiàng)目后評(píng)估體系項(xiàng)目后期評(píng)估是成本管理效果評(píng)價(jià)和改進(jìn)（CA93成本后評(píng)估體系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持續(xù)降低的有效保障，重點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)算分析和供應(yīng)商考核后評(píng)估項(xiàng)目結(jié)算嚴(yán)格審查結(jié)算資料。結(jié)算資料來源廣泛，應(yīng)嚴(yán)格審查資料的真實(shí)性、完整性，尤其關(guān)注價(jià)差的調(diào)整、變更的處理，避免不必要的操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范項(xiàng)目結(jié)算程序。按規(guī)定流程履行項(xiàng)目資料的審查、復(fù)核，項(xiàng)目結(jié)算單核項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告的審批制度項(xiàng)目結(jié)算分析。項(xiàng)目結(jié)算結(jié)束后，成本部門應(yīng)組織進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算分析，分析本項(xiàng)目目標(biāo)成本完成情況、各部門責(zé)任成本控制情況等，分析目標(biāo)成本失控原因，給出成本控制改進(jìn)建議錄入成本信息庫。有關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本信息庫，作為公司成本資料經(jīng)驗(yàn)積累供應(yīng)商考核組織供應(yīng)商考核。在供應(yīng)商合同履行完畢時(shí)由采購部門組織相關(guān)的部門對(duì)供應(yīng)商的合同履行情況進(jìn)行評(píng)價(jià)供應(yīng)商采購分析。針對(duì)供應(yīng)商的履約情況，分析本次采購的成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司的采購提出改進(jìn)建議錄入供應(yīng)商管理系統(tǒng)。有關(guān)數(shù)據(jù)錄入供應(yīng)商管理系統(tǒng)，對(duì)該供應(yīng)商的檔案進(jìn)行更新21成本后評(píng)估體系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司94目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念全成本管理的總體思路和四大階段如何建立卓越的全成本管理體系

各階段成本控制要點(diǎn)22目錄房地產(chǎn)成本管理常見問題與全成本管理理念95目標(biāo)成本體系是成本管理體系的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測(cè)算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過程，是一個(gè)由粗淺到精細(xì)的過程項(xiàng)目拓展階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段建筑安裝工程費(fèi)施工階段建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)裝修工程費(fèi)地基基礎(chǔ)工程主體工程給排水工程……數(shù)據(jù)調(diào)整成本匡算成本估算成本預(yù)算動(dòng)態(tài)調(diào)整隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，并根據(jù)細(xì)化程度提出設(shè)計(jì)的成本限額指標(biāo)，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí)建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障

舉例擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本概算23目標(biāo)成本體系是成本管理體系的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，96目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的成本科目體系24目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的成本科目體系97并在生成目標(biāo)成本的匡、估、概、預(yù)的四個(gè)階段，分階段完善和鎖定責(zé)任目標(biāo)成本匡算估算預(yù)算概算財(cái)務(wù)部：組織全面目標(biāo)成本的制定工作，編制各部門的《項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書》；合同造價(jià)部：負(fù)責(zé)進(jìn)行工程類成本的匡算、估算、概算和預(yù)算。財(cái)務(wù)部：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，分階段發(fā)出《項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書》，并分部門建立對(duì)應(yīng)的責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書臺(tái)帳；向設(shè)計(jì)研發(fā)部發(fā)出方案設(shè)計(jì)階段工程類成本設(shè)計(jì)限額要求和限額設(shè)計(jì)責(zé)任目標(biāo)成本任務(wù)書，指導(dǎo)設(shè)計(jì)研發(fā)部在設(shè)計(jì)階段控制成本，使設(shè)計(jì)部在各個(gè)設(shè)計(jì)階段，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行逐步細(xì)化，并最終形成整個(gè)項(xiàng)目成本控制的基線——目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)成本控制前置25并在生成目標(biāo)成本的匡、估、概、預(yù)的四個(gè)階段，分階段完善和98建立成本動(dòng)態(tài)控制體系是確保成本管理從事后控制變?yōu)檫^程控制負(fù)責(zé)對(duì)工程類成本進(jìn)行拆分；執(zhí)行監(jiān)控工程目標(biāo)成本，分析工程成本控制中的問題，并組織糾偏；負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)控目標(biāo)成本，組織成本協(xié)調(diào)會(huì)，分析成本控制中的問題，并組織糾偏；

；負(fù)責(zé)對(duì)非工程類成本進(jìn)行拆分；負(fù)責(zé)錄入各自發(fā)生的成本信息，提出目標(biāo)成本調(diào)整要求；通過對(duì)目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本之間的對(duì)比分析，準(zhǔn)確反映整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本狀況、工程進(jìn)度和付款進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理過程的整體監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，有效控制項(xiàng)目成本。

舉例26建立成本動(dòng)態(tài)控制體系是確保成本管理從事后控制變?yōu)檫^程控制99成本動(dòng)態(tài)控制體系主要關(guān)注以下四個(gè)方面內(nèi)容成本動(dòng)態(tài)管理體系

以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。抓住三條主線：三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。“動(dòng)態(tài)成本”反映項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

充分借助信息化手段：為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。建立成本分析預(yù)警機(jī)制：成本管理部門要建立成本分析預(yù)警制度。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。27成本動(dòng)態(tài)控制體系主要關(guān)注以下四個(gè)方面內(nèi)容成本動(dòng)態(tài)管理體系100在具體操作方面，主要通過設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)的臺(tái)帳系統(tǒng)來支持成本信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)控28在具體操作方面，主要通過設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)的臺(tái)帳系統(tǒng)來支持成本信息101成本責(zé)任和考核體系是通過把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實(shí)到各個(gè)部門，并設(shè)定為考核指標(biāo)，與激勵(lì)掛鉤

舉例施工圖項(xiàng)目施工審算、招投標(biāo)開發(fā)規(guī)劃銷售其他承擔(dān)的成本責(zé)任：預(yù)算收益施工成本質(zhì)量成本進(jìn)度….材料成本設(shè)備成本….銷售費(fèi)用….……承擔(dān)的成本部門：發(fā)展部預(yù)算部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目部工程部設(shè)計(jì)部采購部預(yù)算部設(shè)計(jì)部營銷部……總責(zé)任人總責(zé)任人29成本責(zé)任和考核體系是通過把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)102示例：成本職責(zé)在各部門分配圖

舉例30示例：成本職責(zé)在各部門分配圖舉例103在明確成本職責(zé)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門對(duì)成本的作用分解到各個(gè)部門，設(shè)計(jì)成本責(zé)任體系，原則上，成本科目上的所有子項(xiàng)均要找到責(zé)任人部門目標(biāo)成本責(zé)任事項(xiàng)目標(biāo)成本責(zé)任指標(biāo)指標(biāo)說明及計(jì)算公式備注合同造價(jià)部1、工程總成本的預(yù)算精度工程成本的預(yù)算精確性（總結(jié)算價(jià)－總預(yù)算值）/總預(yù)算值≤5％以分期為單位，某項(xiàng)一級(jí)成本科目超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的