房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)6

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-------房地產(chǎn)銷售人員的根基入門(mén)篇住宅的種類

住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。

（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

（2）按樓體結(jié)構(gòu)形式分類，主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。

（3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。

（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購(gòu)公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。什么是商品房

商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開(kāi)始興建的經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。

商品房的結(jié)構(gòu)有幾種形式

商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：

（1）磚混結(jié)構(gòu)住宅；

（2）磚木結(jié)構(gòu)住宅；

（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。住宅的開(kāi)間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷妥匀婚g的寬度而言，故稱為開(kāi)間。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的進(jìn)深

住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅的進(jìn)深常采用下列參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。住宅的層高

層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的層高采用下列參數(shù)：2.7米、2.8米、2.9米、3.0米。我國(guó)出于對(duì)降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考慮，強(qiáng)調(diào)把住宅高度控制在2.8米左右。住宅的凈高

凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。

房屋總層數(shù)

房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計(jì)算層數(shù)。使用面積房間實(shí)際能使使用的面積，，不包括墻、、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)造和保溫層層的面積。進(jìn)階篇小區(qū)的規(guī)劃建建設(shè)用地面積積和建筑面積積小區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積是是指項(xiàng)目用地地規(guī)劃紅線范范圍內(nèi)的土地地面積，一般般包括建設(shè)區(qū)區(qū)內(nèi)的道路面面積、綠化面面積、建筑物物構(gòu)筑所占面面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所等。小區(qū)區(qū)的建筑面積積是指住宅建建筑外墻外圍圍線測(cè)定的各各層水平面積積之和。它是是用于反映小小區(qū)建設(shè)規(guī)模模的重要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)算算時(shí)應(yīng)依據(jù)建建筑平面圖，，按國(guó)家現(xiàn)行行統(tǒng)一規(guī)定量量算。建筑容積率和和建筑覆蓋率率（建筑密度度）建筑容積率是是指項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)用地范范圍內(nèi)全部建建筑面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地之比，附屬屬建筑物也計(jì)計(jì)算在內(nèi)，但但注明不計(jì)算算面積的附屬屬物建設(shè)物除除外。建建筑覆蓋率又又稱建筑密度度，是指建筑筑物基底占地地面積與總面面積的之比，，除特別注明明外，計(jì)算時(shí)時(shí)一般包括附附屬建設(shè)物。。綠化率與綠地地率的區(qū)別其實(shí)，綠化與與綠地，二者者的區(qū)別主要要是對(duì)“居住住區(qū)用地范圍圍內(nèi)各類綠地地”這一概念念的不同理解解上。房房地產(chǎn)商通常常在廣告中使使用綠化率一一詞，根據(jù)園園林專家所言言，是一個(gè)不不準(zhǔn)確、不規(guī)規(guī)范的用詞。。在國(guó)家關(guān)于于園林綠化的的用語(yǔ)中，準(zhǔn)準(zhǔn)確的應(yīng)為““綠地率”和和“綠化覆蓋蓋率”兩種叫叫法。綠地率是指小區(qū)用地地范圍內(nèi)各類類綠地的總和和與小區(qū)用地地的比率綠化覆蓋率是指綠化垂直直投影面積之之和小區(qū)用地地的比率。樹(shù)樹(shù)的影子、露露天停車場(chǎng)可可以中間種草草的方磚都可可算入綠化覆覆蓋率，所以以綠化覆蓋率率有時(shí)能做到到60%以上上。購(gòu)房人要要注意房地產(chǎn)產(chǎn)商在銷售樓樓盤(pán)時(shí)宣傳的的綠化率實(shí)際際不少是綠化化覆蓋率。所以，我們平平常叫慣了的的綠化率專業(yè)業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)稱作作“綠地率””，它和開(kāi)發(fā)發(fā)商一般許諾諾的“綠化率率”有很大區(qū)區(qū)別，開(kāi)發(fā)商商常說(shuō)的其實(shí)實(shí)是“綠化覆覆蓋率”。根根據(jù)有有關(guān)規(guī)定，凡凡符合規(guī)劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的新建居居住區(qū)，居住住小區(qū)綠地率率不得低于30%，且要要保證居住區(qū)區(qū)內(nèi)人均2平平方米，居住住小區(qū)人均1平方米的規(guī)規(guī)模。房屋的使用率率與實(shí)用率住宅套內(nèi)凈面面積即使面積積與住宅面積積的比為使用用率，一般高高層樓在72%~75%之間，板樓樓在78%~80%之間間；而實(shí)用率率是套內(nèi)建筑筑面積與建筑筑面積的比，，大于使用率率商品房銷售面面積商品房按“套套”或“單元元”出售，商商品房的銷售售面積即為購(gòu)購(gòu)買房者所購(gòu)購(gòu)買的套內(nèi)或或單元內(nèi)建筑筑面積（以下下簡(jiǎn)稱內(nèi)建筑筑面積）與應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e之之和。銷銷售者銷售商商品房，必須須明示商品房房的銷售面積積，并注明該該商品房的套套內(nèi)建筑面積積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)倲偟墓灿薪ㄖ娣e。商商品房銷售售面積的標(biāo)注注單位應(yīng)當(dāng)為為平方米。商商品房的的銷售面積與與實(shí)際面積之之差不得超過(guò)過(guò)國(guó)家計(jì)量技技術(shù)規(guī)范《商商品房銷售面面積測(cè)量與計(jì)計(jì)算》規(guī)定的的商品房面積積測(cè)量限差。。

按套或或者單元銷售售的商品房，，各套或者各各單元銷售面面積之和不得得大于整幢商商品房的實(shí)際際總面積。套內(nèi)建筑面積積商品房的套內(nèi)內(nèi)建筑面積是是指成套商品品房（單元房房）的套內(nèi)使使用面積、套套內(nèi)墻體面積積和陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積之和。。套內(nèi)建筑面面積不等于地地毯面積，完完全屬于買房房人個(gè)人私有有；與套內(nèi)使使用面積相比比，更能完事事地反映買房房人個(gè)人私有有部分的產(chǎn)權(quán)權(quán)。

套內(nèi)內(nèi)建筑面積的的計(jì)算公式為為：

套內(nèi)內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面面積+套內(nèi)墻墻體面積+陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑面積積套內(nèi)使用面積積套內(nèi)房屋使用用面積為套內(nèi)內(nèi)房屋使用空空間的面積，，按以下規(guī)定定計(jì)算：（（1）套內(nèi)內(nèi)使用面積為為套內(nèi)臥室、、起居室、過(guò)過(guò)道、廚房、、衛(wèi)生間、貯貯藏間、壁柜柜等空間面積積的總和；（（2）套套內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計(jì)入入使用面積；；

（3））不包括在結(jié)結(jié)構(gòu)面積只的的套內(nèi)煙囪、、通風(fēng)道、管管道井均計(jì)入入使用面積；；

（4））內(nèi)墻面裝飾飾厚度計(jì)入使使用面積。公用建筑面積積商品房公用建建筑面積的分分?jǐn)傄源睘閱螁挝?。分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e為每幢樓樓內(nèi)的公用建建筑面積。與與本幢樓房不不相連的公用用建筑面積不不得分?jǐn)偨o本本幢樓房的住住戶，由該幢幢樓各套商品品房分?jǐn)?；為為局部范圍服服?wù)的公用建建筑面積，則則由受益的各各套商品房分分?jǐn)?。各套商商品房?yīng)分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e，為每每戶分?jǐn)偣糜媒ㄖ娣e之之和。分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e如何何計(jì)算根據(jù)建設(shè)部《《商品房銷售售面積計(jì)算及及公用建筑面面積分?jǐn)傄?guī)則則（試行）》》規(guī)定，各套套（單元）分分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e計(jì)算算公式如下：：

分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e=各套套套內(nèi)建筑面積積Ⅹ公用建筑筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)

公用用建筑面積=整幢建筑的的面積-各套套套內(nèi)建筑面面積之和已作作為獨(dú)立使用用空間（如租租售的地下室室、車棚、人人防工程地下下室）的建筑筑面積公公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面面積/各套套套內(nèi)建筑面積積之和如何區(qū)分板樓樓和塔樓可以從樓房的的平面圖區(qū)分分塔樓和板樓樓。塔樓的平平面圖特點(diǎn)是是，一層若干干戶，一般多多于四五戶共共同圍繞或者者環(huán)繞一組公公共豎向交通通通道形成的的樓房平面，，平面的長(zhǎng)度度和寬度大致致相同。這種種樓房的高度度一般從12層到35層層。塔樓一般般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓樓的平面圖上上，長(zhǎng)度明顯顯大于寬度。。板樓有兩種種類型，一種種是長(zhǎng)走廊式式的，各住戶戶靠長(zhǎng)走廊連連在一起；第第二種是單元元式拼接，若若干個(gè)單元連連在一起就拼拼成一個(gè)板樓樓。其實(shí)我們們買房時(shí)，很很容易分出塔塔樓和板樓，，簡(jiǎn)單地說(shuō)，，塔樓比較高高、比較方；；板樓比較矮矮、比較長(zhǎng)。。2006年北北京市普通住住宅標(biāo)準(zhǔn)：（1）滿足足以下三個(gè)條條件既可享受受普通住宅優(yōu)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)a住宅小小區(qū)容積率在在1.0（含含）以上；b單套建筑面面積在140（含）平米米以下；c實(shí)實(shí)際成交價(jià)低低于同級(jí)別土土地上普通住住宅平均交易易價(jià)格1.2倍。一一級(jí)土地普通通住宅交易價(jià)價(jià)格為11454元/平平方米。二級(jí)級(jí)土地普通住住宅交易價(jià)格格為10592元/平方方米。三級(jí)土土地普通住宅宅交易價(jià)格為為9289元元/平方米。。四級(jí)土地普普通住宅交易易價(jià)格為7749元/平平方米。五級(jí)級(jí)土地普通住住宅交易價(jià)格格為6047/平方米。。六——十級(jí)級(jí)為4828/米注注意：普通住住宅標(biāo)準(zhǔn)同樣樣適用于二手手房的買賣。。

（2））北京十類土土地東城、西西城、崇文、、宣武、海淀淀、朝陽(yáng)為一一到六類地段段，豐臺(tái)、石石景山為三到到九類地段、、其他郊區(qū)處處于六到十地地段。（（3）普通通住宅優(yōu)惠（（1）、契稅稅：普通住宅宅購(gòu)房款1.5%，非非普通住宅3%（2、）營(yíng)業(yè)稅稅：，購(gòu)買普普通住宅2年年后出售的，，免征營(yíng)業(yè)稅稅。購(gòu)買非普普通住宅2年年后出售的：：稅額=（售售價(jià)-買入價(jià)價(jià)）*稅率（（5%）強(qiáng)化篇戶型比它是指各種戶戶型在總戶數(shù)數(shù)中所占百分分比，反映到到住宅設(shè)計(jì)上上，就是體現(xiàn)現(xiàn)在一定數(shù)量量住宅建筑中中，各種不同同套型住宅占占住宅總套數(shù)數(shù)的比重。七通一平(熟地)是是指土地(生生地)在通過(guò)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后后，使其達(dá)到到具備上水、、雨污水、電電力、暖氣、、電信和道路路通以及場(chǎng)地地平整的條件件，使二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)。五證房地產(chǎn)商在預(yù)預(yù)售商品房時(shí)時(shí)應(yīng)具備《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、、《建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)設(shè)工程開(kāi)工證證》、《國(guó)有有土地使用證證》和《商品品房預(yù)售許可可證》，簡(jiǎn)稱稱“五證”。。其中前兩個(gè)個(gè)證由規(guī)劃部部門(mén)核發(fā)，《《開(kāi)工證》由由建設(shè)部門(mén)核核發(fā)，《國(guó)有有土地使用證證》和《商品品房預(yù)售許可可證》由國(guó)土土資源部門(mén)和和房屋管理局局核發(fā)。房地產(chǎn)契稅是指由于土地地使用權(quán)出讓讓、轉(zhuǎn)讓、房房屋買賣、交交換或贈(zèng)與等等發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受受人征收的一一種稅賦。住宅共用部位位共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基金金(簡(jiǎn)稱維修基基金)是指按按建設(shè)部《住住宅共用部位位共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基金金管理辦法》》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，商商品住房和公公有住房出售售后建立的住住宅共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的維修修基金（簡(jiǎn)稱稱公共維修基基金），專項(xiàng)項(xiàng)用于物業(yè)保保修期滿后，，共用部位、、共用設(shè)備設(shè)設(shè)施的大中修修和更新改造造。保修期是指物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)單位在在物業(yè)交付使使用后，對(duì)業(yè)業(yè)主承擔(dān)保修修責(zé)任的期限限。土地出讓金各級(jí)政府土地地管理部門(mén)將將土地使用權(quán)權(quán)出讓給土地地使用者，按按規(guī)定向受讓讓人收取的土土地出讓的全全部?jī)r(jià)款（指指土地出讓的的交易總額）），或土地使使用期滿，土土地使用者需需要續(xù)期而向向土地管理部部門(mén)繳納的續(xù)續(xù)期土地出讓讓價(jià)款，或原原通過(guò)行政劃劃撥獲得土地地使用權(quán)的土土地使用者，，將土地使用用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵抵押、作價(jià)入入股和投資，，按規(guī)定補(bǔ)交交的土地出讓讓價(jià)款。道路紅線城市道路(含含居住區(qū)級(jí)道道路)用地的的規(guī)劃控制線線。銀行按揭方面面：銀行目前主要要采用等額本本息還額和遞遞減還款兩種種按揭還款方方式。一一、釋義O等額本息息還款是每月月以相等的金金額償還借款款本息，每月月供款固定，，可準(zhǔn)確掌握握收支預(yù)算。。

O遞減減法還款是每每月以相等的的金額償還本本金，利息按按剩余本金逐逐月結(jié)清，供供款初期金額額較等額本息息還款法略高高，但可節(jié)省省整體利息支支出

二、、等額本息法法計(jì)算每每月還本付息息金額=[本金*月利率率*（1+月利率））貸款月數(shù)]/[（1+月利利率）還款月月數(shù)-1]

其中中：每月利息息=剩余余本金*貸貸款月利率率

每月本本金=每每月月供額––每月利利息

計(jì)算算原則：銀行行從每月月供供款中，先收收剩余本金利利息，后收本本金；利息在在月供款中的的比例中隨剩剩余本金的減減少而降低，，本金在月供供款中的比例例因而升高，，但月供總額額保持不變。。

等額還還款法月供的的計(jì)算方法可可簡(jiǎn)化為：貸貸款金額×還還款系數(shù)=月月供款額三三、遞減法法的月供計(jì)算算方法：每每月還本付付息金額=（本金/還款月月數(shù)）+（（本金–累累計(jì)已還本本金）*月月利率每每月本金=總本金/還款月月數(shù)

每月月利息=（（本金––累計(jì)已還還本金）*月利率計(jì)計(jì)算原則則：每月歸還還的本金額始始終不變，利利息隨剩余本本金的減少而而減少。產(chǎn)權(quán)權(quán)證證件件辦辦理理：：房屋屋權(quán)權(quán)屬屬證證書(shū)書(shū)是是權(quán)權(quán)利利人人依依法法擁?yè)碛杏蟹糠课菸菟杏袡?quán)權(quán)并并對(duì)對(duì)房房屋屋行行使使占占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分權(quán)權(quán)利利的的唯唯一一合合法法憑憑證證，，房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬證證書(shū)書(shū)受受到到國(guó)國(guó)家家法法律律保保護(hù)護(hù)。。包包括括《《房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證》》、、《《房房屋屋共共有有權(quán)權(quán)證證》》、、《《房房屋屋他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)證證》》或或者者《《房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證》》、、《《房房地