房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新實(shí)踐與理論研究Word版

整理為word格式整理為word格式整理為word格式房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新實(shí)踐與理論研究

(三峽大學(xué)土木水電學(xué)院研究生黃少良)

善創(chuàng)新者先聲奪人，出奇制勝?？v觀房地產(chǎn)企業(yè)的沉浮，無不發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的榮衰不僅與社會(huì)政策環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)素有關(guān)，更與創(chuàng)新密不可分。本文闡述了新形勢下企業(yè)創(chuàng)新的內(nèi)涵以及創(chuàng)新所應(yīng)該囊括的環(huán)節(jié)，更重要的是指出了創(chuàng)新的途徑、方式和技法，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)大潮中穩(wěn)立潮頭、保持領(lǐng)先提供借鑒。

房地產(chǎn)業(yè)已迅速發(fā)展成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中具有舉足輕重的地位和作用，它不僅與其他行業(yè)密切相關(guān)，而且直接面向社會(huì)，面向蕓蕓眾生。換言之，它既要發(fā)揮拉動(dòng)GDP的功能作用，又要擔(dān)負(fù)著實(shí)現(xiàn)人們居住權(quán)利的重任。

這樣一個(gè)肩負(fù)重要使命的行業(yè)需要健康和可持續(xù)發(fā)展，表面上無限風(fēng)光，財(cái)源廣進(jìn)，但實(shí)際是行業(yè)狀況堪憂，房地產(chǎn)發(fā)展商們感到獲取利潤越來越困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前的利潤僅在10％-15％之間，整個(gè)行業(yè)處于微利狀態(tài)，暴利時(shí)代一去不復(fù)返。特別是近幾年，國家頻頻出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)價(jià)格，一些“弱不禁風(fēng)”的企業(yè)面臨淘汰危局。

縱觀房地產(chǎn)企業(yè)的沉浮發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的榮衰不僅與社會(huì)政策環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)素有關(guān)，更與創(chuàng)新密不可分。善創(chuàng)新者先聲奪人，出奇制勝。而因循守舊者，則永遠(yuǎn)步人后塵，失去發(fā)展良機(jī)?？梢姡瑒?chuàng)新已成為房地產(chǎn)企業(yè)制勝的法寶。宏調(diào)下企業(yè)創(chuàng)新的政策背景

房地產(chǎn)是國家的龍頭行業(yè)、重要支柱產(chǎn)業(yè)，其繁榮與蕭條，直接影響著諸多行業(yè)，波及GDP的漲落。同時(shí)與百姓的居住權(quán)有直接的關(guān)系，價(jià)格的起落，質(zhì)量的優(yōu)劣，事關(guān)市民群眾的安居樂業(yè)，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。這一特點(diǎn)注定了這個(gè)行業(yè)、市場必須受國家的監(jiān)管，完全市場化是不可能的。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著全國各地城市的快速發(fā)展，各地方、各城市住房需求旺盛，房地產(chǎn)市場大有供不應(yīng)求之勢。一時(shí)間房價(jià)暴漲，居民難以承受。官方和民間逐漸出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”之論。

國家在審時(shí)度勢后，先后采取了多項(xiàng)調(diào)控政策。2003年，中國人民銀行向全國各分行、各商業(yè)銀行發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》?！锻ㄖ芬蠹訌?qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。2006年5月29日，針對房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。整理為word格式整理為word格式整理為word格式

以上兩次政策調(diào)整是改革開放以來，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度最大的，亦會(huì)對市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。有預(yù)言認(rèn)為，房價(jià)將大跌，房地產(chǎn)市場遭遇“雪打霜蓋”，從此一蹶不振；也有人預(yù)言，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨“是生存還是毀滅”的選擇，將重新洗牌，淘汰一大批企業(yè)。這些預(yù)言多少有些危言聳聽，畢竟住房的社會(huì)需求強(qiáng)勁，但房地產(chǎn)新政確實(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘。這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更需要?jiǎng)?chuàng)新。

創(chuàng)新什么?創(chuàng)新房型，設(shè)計(jì)出適銷對路的產(chǎn)品。需要?jiǎng)?chuàng)新價(jià)格，使價(jià)格可讓老百姓接受，又使房企本身有錢可賺，成為商家們的新命題。

總之，在當(dāng)前的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新具有非常現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。對于每一個(gè)具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)創(chuàng)新可以增強(qiáng)企業(yè)核心競爭能力，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中得以生存并繼續(xù)發(fā)展。因循守舊，守著一畝三分地就能發(fā)財(cái)?shù)臅r(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新概念及要求

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新作為房地產(chǎn)學(xué)的一個(gè)重要分支，在對該分支進(jìn)行研究之前，應(yīng)該對其概念進(jìn)行定義。

根據(jù)學(xué)術(shù)界關(guān)于創(chuàng)新的一般定義，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新就是與房地產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新以及實(shí)踐活動(dòng)的創(chuàng)新，它包括生產(chǎn)、傳播和應(yīng)用技術(shù)類以及非技術(shù)類房地產(chǎn)知識(shí)的創(chuàng)新活動(dòng)。

也可按多種分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，從宏觀的角度上按照生產(chǎn)、應(yīng)用二分法，可分為房地產(chǎn)知識(shí)的生產(chǎn)和房地產(chǎn)知識(shí)的應(yīng)用兩大類。根據(jù)知識(shí)的屬性不同，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新又可分為技術(shù)類創(chuàng)新和非技術(shù)類創(chuàng)新。本文研究的是后兩類創(chuàng)新，重點(diǎn)是非技術(shù)類創(chuàng)新。

除了需要技術(shù)知識(shí)以外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還可以通過生產(chǎn)和應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等軟科學(xué)的知識(shí)來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。非技術(shù)類房地產(chǎn)創(chuàng)新主要有以下內(nèi)容：

市場創(chuàng)新主要指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、人口學(xué)等社會(huì)科學(xué)的理論和最新研究成果，依據(jù)市場需求，開辟新的市場，創(chuàng)造出新的房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)經(jīng)營模式。

管理創(chuàng)新運(yùn)用戰(zhàn)略管理、運(yùn)營管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理等管理學(xué)新理論，建立企業(yè)新的管理和經(jīng)營模式。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路創(chuàng)新由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的綜合性非常強(qiáng)，它既包括一些物質(zhì)實(shí)體的設(shè)計(jì)，如小區(qū)平面規(guī)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，又包括產(chǎn)品文化定位、物業(yè)管理模式等整理為word格式整理為word格式整理為word格式“軟性”設(shè)計(jì)，這些軟、硬方面的設(shè)計(jì)必須能相互協(xié)調(diào)，形成效用最大化的產(chǎn)品整體，這就要求有一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的總體設(shè)計(jì)思路。而這種總體設(shè)計(jì)思路的創(chuàng)新，更主要地依賴建筑文化、園林藝術(shù)等較“軟”性的學(xué)科知識(shí)乃至社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、文化學(xué)等純?nèi)宋目茖W(xué)來指導(dǎo)，或者可以說，主要通過運(yùn)用人文科學(xué)最新研究成果來實(shí)現(xiàn)。

如上所述，在房地產(chǎn)策劃過程中，無論是項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略等環(huán)節(jié)，如果沒有創(chuàng)新，要在市場競爭中贏得主動(dòng)地位是不可能的。創(chuàng)新就是制造差異化，就是表明個(gè)性。創(chuàng)新具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競爭項(xiàng)目中，脫穎而出。房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新理念

產(chǎn)品創(chuàng)新是推動(dòng)住宅形態(tài)和功能發(fā)展的最重要的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步的看得見、摸得著的客觀實(shí)在。

從產(chǎn)品創(chuàng)新來看，主要是兩個(gè)方面：一是硬件創(chuàng)新，另一是軟件創(chuàng)新。所謂硬件創(chuàng)新，即從環(huán)境、空間、風(fēng)格樣式、戶型、設(shè)備、智能化及信息平臺(tái)、發(fā)展功能等著手，通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新、材料創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品創(chuàng)新的另一方面就是軟件創(chuàng)新，即主要側(cè)重于產(chǎn)品品牌、社區(qū)文化的營造。未來社區(qū)的區(qū)分是文化的區(qū)分，而不僅僅是材料設(shè)備或價(jià)格高低的區(qū)分。

房地產(chǎn)的本體是什么，是建筑，而建筑的根本功能是空間。因此房地產(chǎn)創(chuàng)新要在本體功能上下功夫，在建筑空間上動(dòng)腦筋。當(dāng)然附屬功能也很重要，它可以延伸、擴(kuò)展本體功能?；仡櫧鼛啄攴康禺a(chǎn)業(yè)界掀起的一次次“創(chuàng)新風(fēng)暴”，其中不乏進(jìn)行空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新的，但更多的是在概念及形式上做文章。但概念設(shè)計(jì)只能是階段性的宣傳手段，唯有項(xiàng)目素質(zhì)本身才是永恒的賣點(diǎn)。在市場化過程中，住宅建設(shè)中出現(xiàn)了一些“建筑形式宮廷貴族化，小區(qū)綠化城市廣場或城市公園化，室內(nèi)布置高級賓館化”的現(xiàn)象。建筑風(fēng)格雖然“百花齊放”，但出現(xiàn)很多敗筆。

現(xiàn)代住宅在空間上的特點(diǎn)是什么?縱觀現(xiàn)代生活，人們渴求簡約、明快和愉悅，住所不僅要安全、潔凈，還要方便和舒適。有些人追求居住的量化空間(面積大小)，這是因?yàn)樵S多人居住空間過于狹小擁擠，而且功能混雜，他們首先要改變居住的窘境，才能顧及其他。而越來越多的人，對量化空間的追求已經(jīng)退而居其次。他們的著眼點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向功能空間、景觀空間和智慧空間。

新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，將使居住環(huán)境更加符合現(xiàn)代化的消費(fèi)方向。以下幾種理念需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中加以把握：

一是均好性理念。首先，這種理念強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡可能讓所有住房均勻享受優(yōu)美的自然環(huán)境。其次，它強(qiáng)調(diào)歸屬領(lǐng)域的均好，要求每家都能分配到一個(gè)較貼近的領(lǐng)域空間，弱化過去規(guī)模龐大的中心綠地做法。再次，強(qiáng)調(diào)居住物理環(huán)境的均好，使每個(gè)家庭都能獲得良好的日照、采光、通風(fēng)、隔音和朝向，在規(guī)劃時(shí)就要保證有效的日照間距，創(chuàng)造溫馨、樸素和親切的視覺環(huán)境。整理為word格式整理為word格式整理為word格式

二是價(jià)值定位理念。即住宅規(guī)劃過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是先確定未來房地產(chǎn)的價(jià)值區(qū)域。依照確定的價(jià)值區(qū)域，明確每棟住宅中每戶的房型，而不是先確定房型比。要重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。價(jià)值定位理念將那種先造房子、再定價(jià)位的傳統(tǒng)營銷慣例顛倒過來，變成先作價(jià)值定位、再造房子，這樣就充分挖掘了原有地塊、景觀的價(jià)值。

三是空間滲透的思路，如創(chuàng)造純靜空間，保證居住區(qū)安靜、安全、安逸。創(chuàng)造步行空間，保持景觀的連續(xù)性，規(guī)避車輛干擾。實(shí)施平臺(tái)分流和架空空間，以美化環(huán)境。

四是差異化思路。精品住宅社區(qū)，園林的設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，但不同的客戶群對園林有著不同的要求。準(zhǔn)確的市場定位，符合目標(biāo)客戶群的園林設(shè)計(jì)，是小區(qū)走精品之路的關(guān)鍵一步。技術(shù)創(chuàng)新在房地產(chǎn)創(chuàng)新中的作用

運(yùn)用技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新有以下幾種情況：

第一是運(yùn)用先進(jìn)的結(jié)構(gòu)力學(xué)原理改變房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，如目前比較流行的復(fù)合預(yù)應(yīng)力倒扁梁技術(shù)，其特點(diǎn)是除整棟樓的外墻和電梯井是承重墻，其他墻壁均為非承重墻，這就給住戶帶來目前市場上絕大部分物業(yè)所不具備的好處：住戶可以根據(jù)自己的需要與愛好，隨意拆割室內(nèi)墻壁，重新調(diào)整、規(guī)劃自己的家。它的第二個(gè)特點(diǎn)是屋頂無橫梁，裝修時(shí)可不吊頂，大大增加了房間的相對高度，從而讓消費(fèi)者經(jīng)常抱怨的層高不夠的壓抑感消失于無形。

第二是高新技術(shù)的應(yīng)用。這一應(yīng)用最具代表性的就是現(xiàn)在比較流行的智能化小區(qū)。這是高新技術(shù)與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)有機(jī)結(jié)合的成果。這是信息技術(shù)發(fā)展尋找更廣闊的市場結(jié)合點(diǎn)的結(jié)果，是IT產(chǎn)業(yè)向傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)以及人們生活滲透的必然結(jié)果。IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在極大地改變著人們的工作、生活和交往，智能化住宅和智能小區(qū)是科技發(fā)展的必然趨勢。在香港、新加坡、日本是應(yīng)用智能化住宅最早、最成熟和最完善的地區(qū)和國家。在中國智能化住宅己經(jīng)不再是紙上談兵，在北京、上海、廣州、深圳等先進(jìn)發(fā)達(dá)城市己經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)“新政”下產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向

2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，這在全國引起強(qiáng)烈的反響，在房地產(chǎn)界更是震動(dòng)喧囂。

作為“新政”調(diào)整的對象，作為市場的主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)慣性，突破固有的開發(fā)模式，放眼收入雖然不高但占市場大多數(shù)的普羅大眾。這就是“新政”下住房產(chǎn)品創(chuàng)新的大方向。整理為word格式整理為word格式整理為word格式

以國家房地產(chǎn)“新政”頒布為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)型時(shí)期，在這一時(shí)期，市場需求的價(jià)值取向發(fā)生了變化，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、健康將把奢華推向次席，居主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)市場需求的主體實(shí)現(xiàn)“陽春白雪”向“下里巴人”置換，已由占少數(shù)人的富有者向多數(shù)的普通人轉(zhuǎn)變。如果說，21世紀(jì)以前的中國房地產(chǎn)市場和一個(gè)為少數(shù)人建造房子的過程，那么今后較長的一段時(shí)間將是為多數(shù)普通人建造房子的過程。

在“新政”下，“為普通人建造住房”已不是一句空洞的口號(hào)，而是鐵的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照政策要求，轉(zhuǎn)變開發(fā)觀念，真正落實(shí)到行動(dòng)上，比如設(shè)計(jì)人員要認(rèn)真研究小戶型設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出適銷對路的產(chǎn)品，研究如何在有限的空間里創(chuàng)造出無限的意境來，使房子更加人性化，更加實(shí)用舒適，讓