深圳中航城都市綜合體項目發(fā)展基本策略 課件

深圳中航城都市綜合體項目發(fā)展基本策略深圳中航城簡介：隸屬中航集團，位于深圳華強北（上海賓館片區(qū)）。改造前為零售商業(yè)、電子產(chǎn)品批發(fā)、工業(yè)企業(yè)辦公為主。規(guī)劃總建筑面積達67萬平方米，其中辦公22萬平方米，商業(yè)23萬平方米，住宅和酒店22萬平方米，總投資約70億元人民幣。新規(guī)劃集商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓以及酒店等功能于一體，將成為深圳規(guī)模最大的都市綜合體。整個工程分三期進行，將于2011年全部完成。作為中航城的重要組成部分，與和記黃浦合作開發(fā)的中航廣場將被建設(shè)成為集甲級寫字樓、大型零售百貨商業(yè)、酒店、酒店式公寓等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。1深圳中航城都市綜合體項目發(fā)展基本策略深圳中航城簡介：1二、深圳中航城2二、深圳中航城2項目發(fā)展/營銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價值宏觀中觀微觀上步區(qū)城市價值中航城片區(qū)城市價值深圳市城市規(guī)劃定位3項目發(fā)展/營銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項目價值中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段4第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項目價值中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段4第三環(huán)節(jié)完成項目基本定位環(huán)節(jié)一城市價值環(huán)節(jié)二項目價值矛盾項目基本定位解決5第三環(huán)節(jié)完成項目基本定位環(huán)節(jié)一環(huán)節(jié)二矛盾項目基本定位解第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項目基本定位相關(guān)成熟理論、實踐體系應(yīng)用指引建立中航城規(guī)劃思路工作模型系統(tǒng)借鑒國際、國內(nèi)成功案例6第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項目基本定位相關(guān)成熟理論、第一環(huán)節(jié)城市價值7第一環(huán)節(jié)城市價值7城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會角色——城市運營商中航城定位方向指引+上步區(qū)城市價值中航城片區(qū)城市價值規(guī)劃理論基礎(chǔ)深圳市城市化進程8城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會角色中航城定位方1-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①CBD②過渡區(qū)③工人住宅區(qū)④居住區(qū)⑤通勤區(qū)代表城市：北京、上海，初級的城市發(fā)展規(guī)模91-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①1-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD北京的城市發(fā)展模式：城市中心核CBD+各級環(huán)路系統(tǒng)城市發(fā)展受到一定制約,需要不斷建設(shè)環(huán)路系統(tǒng)101-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD1-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上?；臼菍儆谕膱A結(jié)構(gòu)模式在城市發(fā)展的現(xiàn)階段，城市呈線性方式向外發(fā)展。上海主城區(qū)111-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上?；?-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③③④①CBD②批發(fā)區(qū)③低收入住宅區(qū)④中收入住宅區(qū)⑤高收入住宅區(qū)城市同心圓結(jié)構(gòu)理論的發(fā)展，土地價格和租金沿主要交通路線，從城市中心逐漸向外下降。121-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③1-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干線①中心核——CBD②批發(fā)區(qū)③低檔住宅區(qū)④中檔住宅區(qū)⑤高檔住宅區(qū)⑥重工業(yè)區(qū)⑦次核⑧居住區(qū)⑨郊區(qū)工業(yè)區(qū)城市主核+次核：沿主要交通干線線性發(fā)展131-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的縮寫國內(nèi)學者對CBD有許多譯法：1、城市中心區(qū)2、中心商貿(mào)區(qū)3、中心商業(yè)區(qū)4、商務(wù)辦公中心區(qū)5、商務(wù)中心區(qū)6、商業(yè)中心區(qū)7、中心商業(yè)事務(wù)區(qū)8、中心商務(wù)區(qū)141-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——Cen1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：a、具有城市中最高的中心性b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量c、具有最便捷的可達性和最大的擁擠程度（人流、車流）d、具有最高的服務(wù)集中性（經(jīng)濟、管理、娛樂、文化、行政和最集中、檔次最高的零售業(yè)）e、最高的土地價格和租金（以峰值地價交叉點衡量）CBD主導功能：零售商業(yè)功能+辦公功能+其他配套物業(yè)151-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：1-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團城市東部組團城市西部組團項目地處城市中心組團深圳市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用了“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論東部發(fā)展軸西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸161-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團城市東部組團1-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿主要交通干道深南大道、濱河路呈線性串連布局。城市中心核:現(xiàn)有CBD+中心公園+中航城+華強北城市次核:車公廟片區(qū)城市次核:東門、國貿(mào)片區(qū)城市次核:蔡屋圍片區(qū)城市次核:南山片區(qū)城市次核:華僑城片區(qū)171-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿中國城市化階段位置美國城市地理學家雷·諾桑姆將城市化率和社會經(jīng)濟發(fā)展水平的變化關(guān)系成了曲線圓,表明了兩者之間具有很好的相關(guān)關(guān)系。2-1、深圳市城市化進程城市化率城市化：

城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟、政治、文化等社會活動向特定空間集聚的過程。城市化的基礎(chǔ)理論是基于人口與財富的空間集聚與擴散格局的規(guī)律。

18中國城市化階段位置美國城市地理學家雷·諾桑姆將城市化2-2、深圳市城市化進程歷史1980年5月，中共中央和國務(wù)院發(fā)出41號文件，明確指出要積極穩(wěn)妥搞好特區(qū)建設(shè)，并將“出口特區(qū)”改為“經(jīng)濟特區(qū)”；到1992年，在現(xiàn)在羅湖區(qū)的人民南和老東門、南山區(qū)的蛇口，現(xiàn)代商圈的雛型初步顯現(xiàn)，深圳經(jīng)濟中心初顯端倪；80－90年代，國貿(mào)、東門領(lǐng)航深圳經(jīng)濟；90年代，華強北商圈崛起，深圳經(jīng)濟中心逐漸西移；在城市發(fā)展的西移過程中，羅湖地區(qū)的經(jīng)濟地位減弱。

中航城位于深圳城市發(fā)展西移后城市中心區(qū)。192-2、深圳市城市化進程歷史1980年5月，中共中央和國務(wù)院本案3-1、上步區(qū)城市價值——位置深圳城市中心核

上步區(qū)、中心公園與現(xiàn)有CBD共同處于深圳市中心核現(xiàn)有CBD中心公園上步區(qū)城市主要交通干線20本3-1、上步區(qū)城市價值——位置深圳城市中心核上步區(qū)、中3-2、上步區(qū)城市價值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會公布的1998-2010深圳市總體規(guī)劃中：★上步工業(yè)區(qū)+中心公園定位為商貿(mào)、居住、休閑；★現(xiàn)有CBD定位為行政、文化、商務(wù)、商業(yè);★現(xiàn)有CBD，規(guī)劃建筑容量744萬㎡，上步工業(yè)區(qū)+中心公園規(guī)劃建筑容量463萬㎡。213-2、上步區(qū)城市價值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會公布休閑3-3、上步區(qū)城市價值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確定上步區(qū)、華強北、中心公園定位為：華強北+中航城街區(qū)商業(yè)、商務(wù)中心公園上步區(qū)22休閑3-3、上步區(qū)城市價值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確3-4、商圈對比分析中航城是深圳城市化進程的里程碑，上海賓館具有歷史意義。233-4、商圈對比分析中航城是深圳城市化進程的里程碑，上海賓館城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強北商圈的新標志中航城——華強北商圈新標志華強北——深圳商業(yè)第一商圈24城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強北商圈4、中航城城市價值中航城與華強北其他單體項目相比，具有集群規(guī)模優(yōu)勢。中航城全新的規(guī)劃設(shè)計理念和超高層建筑，將成為華強北片區(qū)的新的區(qū)域地標。中航城南起深南路，北至振華路，西起富華路，東至中航路，占地面積10多萬平方米，總建筑面積達60萬平方米。254、中航城城市價值中航城與華強北其他單體項目相比，具第二環(huán)節(jié)中航城項目價值26第二環(huán)節(jié)中航城項目價值26中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段邊界范圍地段價值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系現(xiàn)狀27中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段邊界范圍地段價值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系1、邊界范圍振華路深南路中航路華富路振中路中航城南起深南路，北至振華路，西起華富路，東至中航路，占地面積10萬平方米，總建筑面積達60萬㎡281、邊界范圍振華路深南路中華振中路中航城南起深南路，2、地段價值1、地段位置：位于城市中心核2、商業(yè)價值：可達性好，交通便利處于華強北成熟商圈擁有高密度人流、車流3、生態(tài)資源：147萬平方米深圳中心公園4、生活價值：商業(yè)配套完善，生活資源豐富5、文化價值：深圳城市化進程的見證者、執(zhí)行者；上海酒店成為深圳城市化進程的代表，具歷史價值；市場自發(fā)形成飲食文化、休閑文化氛圍。292、地段價值1、地段位置：位于城市中心核293、中航城改造再開發(fā)目標/手段最高的土地價格和租金最高人流、車流量最高的服務(wù)集中性價值最大化交通立體化制造“多地面”商業(yè)立體化立體景觀化休閑文化打造+++目標手段最具文化氣質(zhì)的區(qū)域303、中航城改造再開發(fā)目標/手段最高的土地價格和租金最高人流、第三環(huán)節(jié)項目基本定位31第三環(huán)節(jié)項目基本定位31現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位32現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位321、現(xiàn)有CBD缺陷主導功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化完善功能需要缺乏=綜合CBD主導功能零售商業(yè)辦公+331、現(xiàn)有CBD缺陷主導功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化2、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：現(xiàn)有CBD亞核：中心公園+上步區(qū)（中航城、華強北）功能定位互補商務(wù)、行政、文化商業(yè)、居住、休閑CBD西隅CBD東隅市政大型場館文化沿襲深圳歷史文脈/開放式休閑文化342、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：亞核：中心國際案例——新加坡新達城綜合開發(fā)項目新加坡CBD：高級商務(wù)辦公樓集中區(qū)新達城片區(qū)●與新加坡CBD僅一河之隔，共同構(gòu)成完整城市中心核統(tǒng)一體；●總建筑面積65萬平方米：－世界項級新加坡國際會展中心（6層）－4棟45層辦公樓、1棟18層辦公樓－新加坡最大購物中心、財富之泉－地下停車3200個●新加坡最大的集會議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例。35國際案例——新加坡新達城綜合開發(fā)項目新加坡CBD：高級商務(wù)辦25星酒店辦公購物中心文化演藝中心會展中心新加坡河財富之泉+最大購物中心辦公6星酒店5星酒店辦公中心綠化公園購物中心地下通道、商場地鐵站去CBD新加坡新達城綜合規(guī)劃3625星酒店辦公購物中心文化演藝中心會展中心新加坡河財富之泉+中航城與新達城對比啟示中航城新達城CBD東隅城市功能補充華強北、地鐵、CBD商機可達性好地理位置佳較為成功的開發(fā)模式依托實力強大的企業(yè)背景與CBD功能互補：CBD:商務(wù)辦公為主新達城：商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公片區(qū)外地鐵站+地下通道立體交通、立體商業(yè)、立體景觀VS37中航城與新達城對比啟示中航城新達城VS37從區(qū)域規(guī)模、消費品銷售總額、交通等方面，可以確定中心公園+上步區(qū)的地位：A是深圳市中心核中一部分——城市亞核，屬于CBD東隅BCBD東隅與現(xiàn)有CBD——西隅形成功能差異，是現(xiàn)有中心區(qū)行政功能的補充和完善；C是深圳城市化進程里程碑和見證者；D是市場自發(fā)形成的開放、休閑的商業(yè)街區(qū)；E是深圳城市精英文化的核心表現(xiàn)。3、片區(qū)全新功能定位38從區(qū)域規(guī)模、消費品銷售總額、交通等方面，可以確定中心4、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標項目功能定位：深圳CBD核心圈·新都會綜合體旗艦394、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)40第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)40一、建立工作模型系統(tǒng)具體工作模型系統(tǒng)開發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃篇三交通篇四商業(yè)篇五商務(wù)篇六經(jīng)濟篇七推廣模式八41一、建立工作模型系統(tǒng)具體工作模型系統(tǒng)開發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃與交通A規(guī)劃布局建議B中心公園升級C立體交通、立體商業(yè)42規(guī)劃與交通A規(guī)劃布局建議42A、規(guī)劃布局建議運用ZONING理念，將中航城規(guī)劃成財富“不夜城”休閑區(qū)酒店區(qū)文化、休閑區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)公寓區(qū)商業(yè)貫穿整體，做為商務(wù)、酒店、居住各區(qū)的聯(lián)系體文化是整個項目的靈魂。中心綠地區(qū)43A、規(guī)劃布局建議運用ZONING理念，將中航城規(guī)劃成財主題公園：局部設(shè)置1－2層休閑、文化設(shè)施A、規(guī)劃布局建議地下通道/商場44主題公園：局部設(shè)置1－2層休閑、文化設(shè)施A、規(guī)劃布局建議地4現(xiàn)狀：沒有停車位，缺乏吸引人氣的休閑、娛樂設(shè)施，缺乏趣味性，沒有人氣。改進：1、協(xié)助政府，在中心公園下修建公共停車庫，以沿華富路做地下商業(yè)業(yè)態(tài)（與政府協(xié)調(diào)，做為核增商業(yè)面積）為補償，將中心公園盤活；同時解決中航城停車及交通條件，吸引人流、車流；2、整合游樂品牌公司，協(xié)助政府提供場地做“活動游樂嘉年華”，給中航集團帶來衍生業(yè)務(wù)（例如門票、廣告費用等），同時作為推廣手段之一。B、中心公園升級——與政府互動45現(xiàn)狀：沒有停車位，缺乏吸引人氣的休閑、娛樂設(shè)施，缺乏趣味性，B11F地下連廊連廊地鐵人流B2停車B1停車1、車流：公交車走地面小汽車從華富路西邊及中航路進地下2、人行：公交車地面人流地鐵人流公交車直接下地下人流地下停車場人流連廊連接各個商場之間、商務(wù)辦公與商場之間人流C-1、立體交通車流、人流綜合組織中心公園華富路B246B11F地下連廊連廊地鐵人流B2停車B1停車1、車流：CC-2、立體商業(yè)（多地面）B11F連廊B2、B1、1F、3F均為商業(yè)地面B2地下商業(yè)與地鐵商業(yè)相連B1停車/商業(yè)1、地下：通過連廊連接地下各部分商場，帶動人氣2、一層（1F)3、部分相對高樓層（3層）通過連廊，將各部分商業(yè)、商務(wù)聯(lián)系成一個整體，等于又加多“地面層”2F3F47C-2、立體商業(yè)（多地面）B11F連廊B2、B1、1F、3F商務(wù)物業(yè)“規(guī)劃篇”中確定商務(wù)總建筑面積范圍落實中航廣場商務(wù)面積確定可建商務(wù)面積范圍地標建筑的市場效應(yīng)商務(wù)功能市場機會CBD西隅功能補充/與中航廣場差異客戶層面差異性功能差異性++48商務(wù)物業(yè)“規(guī)劃篇”中確定商務(wù)總建筑面積范圍落實中航廣場商務(wù)面中航廣場A、市場機遇、產(chǎn)品檔次、客戶定位高檔寫字樓高租金高層次地域客戶/大客戶高檔形象+中高檔寫字樓地標效應(yīng)下游地域客戶/相關(guān)聯(lián)客戶差異性CBD東隅CBD西隅高層次客戶/大客戶高檔寫字樓功能/客戶互補中航城其他商務(wù)辦公CBD華強北中心公園差異性49中航廣場A、市場機遇、產(chǎn)品檔次、客戶定位高檔寫字樓高租金高層B、確定商務(wù)物業(yè)定位根據(jù)前述分析，確定中航城商務(wù)物業(yè)功能：1、商務(wù)總量具體數(shù)值2、產(chǎn)品檔次：中高檔次3、客戶：CBD西隅產(chǎn)業(yè)鏈中下游、相關(guān)聯(lián)客戶50B、確定商務(wù)物業(yè)定位根據(jù)前述分析，確定中航城商務(wù)物業(yè)功能：5深圳中航城都市綜合體項目發(fā)展基本策略深圳中航城簡介：隸屬中航集團，位于深圳華強北（上海賓館片區(qū)）。改造前為零售商業(yè)、電子產(chǎn)品批發(fā)、工業(yè)企業(yè)辦公為主。規(guī)劃總建筑面積達67萬平方米，其中辦公22萬平方米，商業(yè)23萬平方米，住宅和酒店22萬平方米，總投資約70億元人民幣。新規(guī)劃集商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓以及酒店等功能于一體，將成為深圳規(guī)模最大的都市綜合體。整個工程分三期進行，將于2011年全部完成。作為中航城的重要組成部分，與和記黃浦合作開發(fā)的中航廣場將被建設(shè)成為集甲級寫字樓、大型零售百貨商業(yè)、酒店、酒店式公寓等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。51深圳中航城都市綜合體項目發(fā)展基本策略深圳中航城簡介：1二、深圳中航城52二、深圳中航城2項目發(fā)展/營銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價值宏觀中觀微觀上步區(qū)城市價值中航城片區(qū)城市價值深圳市城市規(guī)劃定位53項目發(fā)展/營銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項目價值中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段54第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項目價值中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段4第三環(huán)節(jié)完成項目基本定位環(huán)節(jié)一城市價值環(huán)節(jié)二項目價值矛盾項目基本定位解決55第三環(huán)節(jié)完成項目基本定位環(huán)節(jié)一環(huán)節(jié)二矛盾項目基本定位解第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項目基本定位相關(guān)成熟理論、實踐體系應(yīng)用指引建立中航城規(guī)劃思路工作模型系統(tǒng)借鑒國際、國內(nèi)成功案例56第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項目基本定位相關(guān)成熟理論、第一環(huán)節(jié)城市價值57第一環(huán)節(jié)城市價值7城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會角色——城市運營商中航城定位方向指引+上步區(qū)城市價值中航城片區(qū)城市價值規(guī)劃理論基礎(chǔ)深圳市城市化進程58城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會角色中航城定位方1-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①CBD②過渡區(qū)③工人住宅區(qū)④居住區(qū)⑤通勤區(qū)代表城市：北京、上海，初級的城市發(fā)展規(guī)模591-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①1-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD北京的城市發(fā)展模式：城市中心核CBD+各級環(huán)路系統(tǒng)城市發(fā)展受到一定制約,需要不斷建設(shè)環(huán)路系統(tǒng)601-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD1-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上海基本是屬于同心圓結(jié)構(gòu)模式在城市發(fā)展的現(xiàn)階段，城市呈線性方式向外發(fā)展。上海主城區(qū)611-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上海基本1-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③③④①CBD②批發(fā)區(qū)③低收入住宅區(qū)④中收入住宅區(qū)⑤高收入住宅區(qū)城市同心圓結(jié)構(gòu)理論的發(fā)展，土地價格和租金沿主要交通路線，從城市中心逐漸向外下降。621-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③1-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干線①中心核——CBD②批發(fā)區(qū)③低檔住宅區(qū)④中檔住宅區(qū)⑤高檔住宅區(qū)⑥重工業(yè)區(qū)⑦次核⑧居住區(qū)⑨郊區(qū)工業(yè)區(qū)城市主核+次核：沿主要交通干線線性發(fā)展631-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的縮寫國內(nèi)學者對CBD有許多譯法：1、城市中心區(qū)2、中心商貿(mào)區(qū)3、中心商業(yè)區(qū)4、商務(wù)辦公中心區(qū)5、商務(wù)中心區(qū)6、商業(yè)中心區(qū)7、中心商業(yè)事務(wù)區(qū)8、中心商務(wù)區(qū)641-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——Cen1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：a、具有城市中最高的中心性b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量c、具有最便捷的可達性和最大的擁擠程度（人流、車流）d、具有最高的服務(wù)集中性（經(jīng)濟、管理、娛樂、文化、行政和最集中、檔次最高的零售業(yè)）e、最高的土地價格和租金（以峰值地價交叉點衡量）CBD主導功能：零售商業(yè)功能+辦公功能+其他配套物業(yè)651-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：1-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團城市東部組團城市西部組團項目地處城市中心組團深圳市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用了“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論東部發(fā)展軸西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸661-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團城市東部組團1-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿主要交通干道深南大道、濱河路呈線性串連布局。城市中心核:現(xiàn)有CBD+中心公園+中航城+華強北城市次核:車公廟片區(qū)城市次核:東門、國貿(mào)片區(qū)城市次核:蔡屋圍片區(qū)城市次核:南山片區(qū)城市次核:華僑城片區(qū)671-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿中國城市化階段位置美國城市地理學家雷·諾桑姆將城市化率和社會經(jīng)濟發(fā)展水平的變化關(guān)系成了曲線圓,表明了兩者之間具有很好的相關(guān)關(guān)系。2-1、深圳市城市化進程城市化率城市化：

城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟、政治、文化等社會活動向特定空間集聚的過程。城市化的基礎(chǔ)理論是基于人口與財富的空間集聚與擴散格局的規(guī)律。

68中國城市化階段位置美國城市地理學家雷·諾桑姆將城市化2-2、深圳市城市化進程歷史1980年5月，中共中央和國務(wù)院發(fā)出41號文件，明確指出要積極穩(wěn)妥搞好特區(qū)建設(shè)，并將“出口特區(qū)”改為“經(jīng)濟特區(qū)”；到1992年，在現(xiàn)在羅湖區(qū)的人民南和老東門、南山區(qū)的蛇口，現(xiàn)代商圈的雛型初步顯現(xiàn)，深圳經(jīng)濟中心初顯端倪；80－90年代，國貿(mào)、東門領(lǐng)航深圳經(jīng)濟；90年代，華強北商圈崛起，深圳經(jīng)濟中心逐漸西移；在城市發(fā)展的西移過程中，羅湖地區(qū)的經(jīng)濟地位減弱。

中航城位于深圳城市發(fā)展西移后城市中心區(qū)。692-2、深圳市城市化進程歷史1980年5月，中共中央和國務(wù)院本案3-1、上步區(qū)城市價值——位置深圳城市中心核

上步區(qū)、中心公園與現(xiàn)有CBD共同處于深圳市中心核現(xiàn)有CBD中心公園上步區(qū)城市主要交通干線70本3-1、上步區(qū)城市價值——位置深圳城市中心核上步區(qū)、中3-2、上步區(qū)城市價值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會公布的1998-2010深圳市總體規(guī)劃中：★上步工業(yè)區(qū)+中心公園定位為商貿(mào)、居住、休閑；★現(xiàn)有CBD定位為行政、文化、商務(wù)、商業(yè);★現(xiàn)有CBD，規(guī)劃建筑容量744萬㎡，上步工業(yè)區(qū)+中心公園規(guī)劃建筑容量463萬㎡。713-2、上步區(qū)城市價值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會公布休閑3-3、上步區(qū)城市價值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確定上步區(qū)、華強北、中心公園定位為：華強北+中航城街區(qū)商業(yè)、商務(wù)中心公園上步區(qū)72休閑3-3、上步區(qū)城市價值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確3-4、商圈對比分析中航城是深圳城市化進程的里程碑，上海賓館具有歷史意義。733-4、商圈對比分析中航城是深圳城市化進程的里程碑，上海賓館城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強北商圈的新標志中航城——華強北商圈新標志華強北——深圳商業(yè)第一商圈74城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強北商圈4、中航城城市價值中航城與華強北其他單體項目相比，具有集群規(guī)模優(yōu)勢。中航城全新的規(guī)劃設(shè)計理念和超高層建筑，將成為華強北片區(qū)的新的區(qū)域地標。中航城南起深南路，北至振華路，西起富華路，東至中航路，占地面積10多萬平方米，總建筑面積達60萬平方米。754、中航城城市價值中航城與華強北其他單體項目相比，具第二環(huán)節(jié)中航城項目價值76第二環(huán)節(jié)中航城項目價值26中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段邊界范圍地段價值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系現(xiàn)狀77中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標和手段邊界范圍地段價值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系1、邊界范圍振華路深南路中航路華富路振中路中航城南起深南路，北至振華路，西起華富路，東至中航路，占地面積10萬平方米，總建筑面積達60萬㎡781、邊界范圍振華路深南路中華振中路中航城南起深南路，2、地段價值1、地段位置：位于城市中心核2、商業(yè)價值：可達性好，交通便利處于華強北成熟商圈擁有高密度人流、車流3、生態(tài)資源：147萬平方米深圳中心公園4、生活價值：商業(yè)配套完善，生活資源豐富5、文化價值：深圳城市化進程的見證者、執(zhí)行者；上海酒店成為深圳城市化進程的代表，具歷史價值；市場自發(fā)形成飲食文化、休閑文化氛圍。792、地段價值1、地段位置：位于城市中心核293、中航城改造再開發(fā)目標/手段最高的土地價格和租金最高人流、車流量最高的服務(wù)集中性價值最大化交通立體化制造“多地面”商業(yè)立體化立體景觀化休閑文化打造+++目標手段最具文化氣質(zhì)的區(qū)域803、中航城改造再開發(fā)目標/手段最高的土地價格和租金最高人流、第三環(huán)節(jié)項目基本定位81第三環(huán)節(jié)項目基本定位31現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位82現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位321、現(xiàn)有CBD缺陷主導功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化完善功能需要缺乏=綜合CBD主導功能零售商業(yè)辦公+831、現(xiàn)有CBD缺陷主導功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化2、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：現(xiàn)有CBD亞核：中心公園+上步區(qū)（中航城、華強北）功能定位互補商務(wù)、行政、文化商業(yè)、居住、休閑CBD西隅CBD東隅市政大型場館文化沿襲深圳歷史文脈/開放式休閑文化842、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：亞核：中心國際案例——新加坡新達城綜合開發(fā)項目新加坡CBD：高級商務(wù)辦公樓集中區(qū)新達城片區(qū)●與新加坡CBD僅一河之隔，共同構(gòu)成完整城市中心核統(tǒng)一體；●總建筑面積65萬平方米：－世界項級新加坡國際會展中心（6層）－4棟45層辦公樓、1棟18層辦公樓－新加坡最大購物中心、財富之泉－地下停車3200個●新加坡最大的集會議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例。85國際案例——新加坡新達城綜合開發(fā)項目新加坡CBD：高級商務(wù)辦25星酒店辦公購物中心文化演藝中心會展中心新加坡河財富之泉+最大購物中心辦公6星酒店5星酒店辦公中心綠化公園購物中心地下通道、商場地鐵站去CBD新加坡新達城綜合規(guī)劃8625星酒店辦公購物中心文化演藝中心會展中心新加坡河財富之泉+中航城與新達城對比啟示中航城新達城CBD東隅城市功能補充華強北、地鐵、CBD商機可達性好地理位置佳較為成功的開發(fā)模式依托實力強大的企業(yè)背景與CBD功能互補：CBD:商務(wù)辦公為主新達城：商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公片區(qū)外地鐵站+地下通道立體交通、立體商業(yè)、立體景觀VS87中航城與新達城對比啟示中航城新達城VS37從區(qū)域規(guī)模、消費品銷售總額、交通等方面，可以確定中心公園+上步區(qū)的地位：A是深圳市中心核中一部分——城市亞核，屬于CBD東隅BCBD東隅與現(xiàn)有CBD——西隅形成功能差異，是現(xiàn)有中心區(qū)行政功能的補充和完善；C是深圳城市化進程里程碑和見證者；D是市場自發(fā)形成的開放、休閑的商業(yè)街區(qū)；E是深圳城市精英文化的核心表現(xiàn)。3、片區(qū)全新功能定位88從區(qū)域規(guī)模、消費品銷售總額、交通等方面，可以確定中心4、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標項目功能定位：深圳CBD核心圈·新都會綜合體旗艦894、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)90第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)40一、建立工作模型系統(tǒng)具體工作模型系統(tǒng)開發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃篇三交通篇四商業(yè)篇五商務(wù)篇六經(jīng)濟篇七推廣模式八91一、建立