XXXX02-世聯(lián)-深圳-合泰鹽田徑口村舊改項(xiàng)目-定位策劃報(bào)課件

世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司2010年9月謹(jǐn)呈：深圳市合泰置業(yè)有限公司鹽田徑口村舊改項(xiàng)目定位策劃報(bào)告回歸自然的山居生活世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司2010年9月謹(jǐn)呈：深圳市合泰置業(yè)有本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的2第一部分.困局——關(guān)內(nèi)寸土寸金情況下，沙頭角卻成價(jià)格洼地，區(qū)域價(jià)值提升一直面臨困境……第一部分.困局——關(guān)內(nèi)寸土寸金情況下，沙頭角卻成價(jià)格洼地，1、被深圳遺忘的沙頭角1.非城市主流發(fā)展方向，被邊緣化“城市向西”一直是深圳的主流發(fā)展趨勢(shì)，隨著特區(qū)撤關(guān)，“向北擴(kuò)容”成為新的熱點(diǎn)，而深圳東部的沙頭角，一直被規(guī)劃利好所遺忘福田中心區(qū)龍崗中心城寶安中心區(qū)龍華新城東部組團(tuán)前海中心區(qū)1、被深圳遺忘的沙頭角1.非城市主流發(fā)展方向，被邊緣化福田“第二通道”的開通，讓沙頭角更成為東部度假的過道，沙頭角被更具度假氛圍的梅沙、大鵬半島所邊緣化，被度假客所遺忘客戶語錄“之前第二通道沒開通時(shí)，還有很多往鹽田和梅沙的客戶順便來我們這里看一下，不過自打這條路開通后，客戶明顯減少了，尤其是這種順路來看的，對(duì)我們還是有一定的影響的”——新世界倚山花園客戶經(jīng)理“這個(gè)路修通后，很多客戶都直接來梅沙這邊置業(yè)了，因?yàn)閷?shí)在是很方便，路程上沒有多大差距”——世聯(lián)行梅沙分行張經(jīng)理第二通道開通之前:沙頭角是市區(qū)通往東部的必經(jīng)之路.先經(jīng)羅沙路，再經(jīng)梧桐山隧道或盤山公路，過深鹽路入鹽田

第二通道開通之后:沙頭角不再是前往東部的唯一選擇.從羅湖到鹽田港或大梅沙，不經(jīng)梧桐山隧道，不經(jīng)沙頭角轄區(qū)，僅需十多分鐘就到達(dá)

“第二通道”的開通，讓沙頭角更成為東部度假的過道，沙頭角被更2.大深圳市場(chǎng)占位現(xiàn)狀市場(chǎng)占位：從羅湖輻射的半小時(shí)車程圈內(nèi)，沙頭角具有較好的景觀優(yōu)勢(shì)，閑適的城市生活氛圍，但由于不在城市發(fā)展主軸上，區(qū)域價(jià)值卻明顯低于龍華、寶安等地羅湖（地王）沙頭角：1.5～2萬/平米梧桐山景觀，城市便利布吉/橫崗1~1.5萬/平米居住環(huán)境較亂較差龍華/坂田2萬/平米以上新城市價(jià)值寶安中心區(qū)：2-3萬/平米城市價(jià)值、海景30－40分鐘車程30－40分鐘車程30－40分鐘車程30－40分鐘車程從現(xiàn)狀市場(chǎng)來看，羅湖30～40分鐘車程內(nèi)，沙頭角區(qū)域價(jià)值處在較低水平。2.大深圳市場(chǎng)占位羅湖沙頭角：布吉/橫崗龍華/坂田寶安中心61、被深圳遺忘的沙頭角市場(chǎng)歷年供給項(xiàng)目較少，三大板塊存在1.5~2萬/平米的價(jià)格箱體價(jià)格洼地2004年2005年2006年2009年2008年2007年藍(lán)郡盛世名門家園寶桐居?xùn)|部翠海軒碧桐海苑瀚海東岸桐林半山花園東部山海家園倚山花園二期藍(lán)郡盛世名門（存量）1、被深圳遺忘的沙頭角市場(chǎng)歷年供給項(xiàng)目較少，三大板塊存在1.7初級(jí)產(chǎn)品以10萬平米規(guī)模以下項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以40-50平米一房，70-120平米兩房三房等中小戶型初級(jí)產(chǎn)品為主，價(jià)格在1.5-2萬/平米年份樓盤建面（㎡）容積率戶型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）2004年新世界倚山花園1501001.6876-79㎡；90-142㎡二手房均價(jià)16000-180002005年瀚海東岸438685.6460㎡；104㎡二手房均價(jià)13000-16000碧桐海苑510008.3641㎡；88㎡二手房均價(jià)130002006年東部翠海軒227003.240-50㎡；55-70㎡；115㎡二手房均價(jià)110002007年桐林半山592131.7045-52㎡；68-78㎡；104-182㎡二手房均價(jià)17000藍(lán)郡2366002.30148-218㎡；144-294㎡；172-308㎡28000-30000寶桐居79172.3987㎡；125㎡二手房均價(jià)10000-120002008年盛世名門421896.0069-70㎡；82-120㎡二手房均價(jià)16000東部山海家園294712.6736㎡；80㎡；100-130㎡二手房均價(jià)200002010年上東灣528946.3337-48㎡；59-70㎡；84-112㎡16000-18000初級(jí)產(chǎn)品以10萬平米規(guī)模以下項(xiàng)目為主，產(chǎn)品以40-50平米一沙頭角市場(chǎng)客戶以地緣性首置首改客戶為主，占比達(dá)到70%，少量關(guān)內(nèi)客戶及香港客地緣客戶區(qū)域?qū)傩灾脴I(yè)屬性來源特征關(guān)注點(diǎn)需求產(chǎn)品鹽田地緣性（70％）首置本地企業(yè)白領(lǐng)在沙頭角、鹽田港工作、租住的，單身或新婚，有一定地緣性特征價(jià)格、配套，交通、贈(zèng)送、社區(qū)感1房、小2房改善型首改本地中端泛公務(wù)員來自沙頭角，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人口增加產(chǎn)生換房需求戶型、朝向、社區(qū)感、舒適性等大2房、3房再改本地企業(yè)主、高端泛公務(wù)員較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，35歲左右，家庭人口3～4人，部分享受型客戶園林、景觀、舒適性、社區(qū)感、私密性大3房、4房過渡型香港與沙頭角銜接地中低端客戶香港中低階層，購買作為居住過渡，與沙頭角有一定地緣性價(jià)格、交通2房區(qū)域外首置關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶羅湖、福田，少量南山客戶，單身或新婚，受價(jià)格擠壓外溢價(jià)格、交通、性價(jià)比、社區(qū)感1房、2房改善型關(guān)內(nèi)中高端客戶關(guān)注鹽田的景觀資源，享受型度假客戶，不會(huì)常住山景、海景、安靜的居住環(huán)境３房、４房投資型關(guān)內(nèi)中高端客戶羅湖、福田的多次置業(yè)者，看重資源型產(chǎn)品升值潛力與租賃收入升值潛力，環(huán)境、租金水平１房、２房、３房、４房1、市場(chǎng)總體客戶概括——70%為地緣性客戶，包括本地首置和首改客戶以及少量香港過渡客沙頭角市場(chǎng)客戶以地緣性首置首改客戶為主，占比達(dá)到70%，少量9地緣性首置型客戶1.本地白領(lǐng)客戶因?yàn)楣ぷ魃铌P(guān)系，具有較強(qiáng)地緣性特征2.對(duì)價(jià)格敏感，較多關(guān)注交通、產(chǎn)品贈(zèng)送等價(jià)格類因素典型客戶：基本情況：李先生，沙頭角人，目前在盛世名門家園擁有一套70平米的兩房?？蛻裘枘。簱?jù)銷售經(jīng)理稱，該客戶之前已經(jīng)在沙頭角租房子住了6、7年了，對(duì)沙頭角有一定的情結(jié)，買房子就想買當(dāng)?shù)氐??？蛻粽Z錄：“在這里住了很多年了，挺喜歡這里的，不會(huì)像市內(nèi)那么吵雜，環(huán)境也好，周邊的生活配套也挺齊全的”，“這里現(xiàn)在交通很方便，去羅湖什么的都挺快的”“最主要還是價(jià)格便宜，才一萬多，沙頭角這邊我了解到的房子，這個(gè)應(yīng)該是比較經(jīng)濟(jì)的了.”“雖然我對(duì)房子設(shè)計(jì)不是很了解，不過這個(gè)房子在戶型上好像有點(diǎn)不是很合理，稍大一點(diǎn)的戶型好一點(diǎn)”盛世名門家園的成交客戶超過8成來自鹽田當(dāng)?shù)?，其中白領(lǐng)階層超過半數(shù)，還有一部份來自羅湖、福田的白領(lǐng)客戶，大部分為小戶型的首次置業(yè)客戶。地緣性首置型客戶1.本地白領(lǐng)客戶因?yàn)楣ぷ魃铌P(guān)系，具有較強(qiáng)地地緣性改善型客戶1.主要來自沙頭角、鹽田港，以中高端泛公務(wù)員、企業(yè)主等客戶為主，分為首改和再改兩類客戶2.較多關(guān)注戶型、社區(qū)等居住舒適性相關(guān)的因素客戶語錄：“原本還想再等等的，可是看到沙頭角的新房越來越少，我也急著看房，準(zhǔn)備現(xiàn)在購買了?！痹谏愁^角山海家園看房的朱先生這樣說。在山海家園看房的一位韓姓先生表示:“我很早就關(guān)注沙頭角的樓市,前期由于價(jià)格太高一直在觀望?，F(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)片區(qū)可供選擇的房源越來越少了，經(jīng)過一番打聽才知道沙頭角今年的整體供應(yīng)太少了。所以我現(xiàn)在才急著看房買房而這樣的供求預(yù)計(jì)下半年價(jià)格會(huì)上漲?！薄皹窍沦I東西挺方便的，而且我也不想操心裝修，房子看著實(shí)在?！辟I了桐林1號(hào)公寓單房的李小姐這樣說道。地緣性改善型客戶1.主要來自沙頭角、鹽田港，以中高端泛公務(wù)員發(fā)展至今的沙頭角市場(chǎng)仍是深圳樓市的遺忘之地：關(guān)內(nèi)價(jià)格洼地——區(qū)域價(jià)值處于整個(gè)深圳較低水平市場(chǎng)初級(jí)化——供應(yīng)少、價(jià)格低、產(chǎn)品初級(jí)、中小戶型同質(zhì)化、明星影響力樓盤缺失。市場(chǎng)的封閉性——客戶群體一種以剛性自住需求鹽田本地客戶和臨近的香港為主。當(dāng)然，不少項(xiàng)目，也在嘗試突破……發(fā)展至今的沙頭角市場(chǎng)仍是深圳樓市的遺忘之地：當(dāng)然，不少項(xiàng)目，曾經(jīng)的倚山花園（2004）——擁有較好的山景資源，定價(jià)高出區(qū)域同期項(xiàng)目近1000元，突破區(qū)域價(jià)格箱體，在沙頭角形成一定的影響力發(fā)展商新世界中國地產(chǎn)有限公司（香港）項(xiàng)目位置沙頭角梧桐路1968號(hào)類型/規(guī)模占地:26841多㎡總建面:43254多㎡10棟12層小高層低密度公寓開盤時(shí)間2004年4月開盤均價(jià)7500元/平米核心賣點(diǎn)社區(qū)較大，園林優(yōu)美，泰式風(fēng)情，產(chǎn)品豐富，居家氛圍濃厚，資源可共享區(qū)域內(nèi)的社區(qū)大盤，擁有一線的山景資源，產(chǎn)品相對(duì)豐富，屬于沙頭角的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)形成一定的影響力曾經(jīng)的倚山花園（2004）——發(fā)展商新世界中國地產(chǎn)有限公典型客戶：基本情況：林總，46歲，福田某企業(yè)高管，剛剛購買了山海倚山花園物業(yè)。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：配套、景觀、度假氛圍、社區(qū)物業(yè)客戶描?。簱?jù)銷售代表稱，該客戶一共先后上門4次，比較了藍(lán)郡和倚山花園，最后選擇的主要原因是因?yàn)橐猩交▓@自身的配套較好，生活氛圍濃，社區(qū)感強(qiáng)，以及周邊完善的配套?？蛻粽Z錄：“沙頭角這邊我主要就看兩個(gè)盤，一個(gè)藍(lán)郡，一個(gè)就是你們這里，比較了幾次以后，我覺得，雖然這里沒有藍(lán)郡的景觀好，不過這里的社區(qū)打造、生活氛圍都比那邊強(qiáng)，而且價(jià)格還要便宜，所以就選這里了”“選這個(gè)區(qū)域是因?yàn)檫@里比羅湖、福田的環(huán)境要好，而且離大小梅沙都很近，周末沒事兒就可以去那邊逛逛”“這邊山景也挺有味道的，在這里的山路上開車，很有歐洲山路的感覺，風(fēng)景很好”曾經(jīng)的倚山花園——成功吸引了羅湖福田南山等關(guān)內(nèi)中高端客戶提供高價(jià)支撐典型客戶：曾經(jīng)的倚山花園——曾經(jīng)的倚山花園——銷售表現(xiàn)較好，但忽視區(qū)域內(nèi)客戶群，導(dǎo)致定位與成交客戶錯(cuò)位，產(chǎn)生一定偏差原有客戶定位：區(qū)域外客戶南澳養(yǎng)殖業(yè)個(gè)體、核電站高層橫崗、布吉制造業(yè)老板鹽田港、保稅區(qū)物流貿(mào)易業(yè)高層管理人員；蓮塘羅湖中高端客戶全市范圍內(nèi)的中高端客戶偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群39%區(qū)內(nèi)客戶總套數(shù)336銷售成績(jī)?cè)戮N售23套（04/4/24開盤~04/8/25）；開盤至今銷售率在60%左右放出套數(shù)162成交套數(shù)94主力戶型76平米：50％102～106平米：22.6％；136～138平米：21.4％185～225平米：6％兩房比例過高，定位區(qū)域外客戶，但實(shí)際購買客戶為區(qū)域內(nèi)居家客戶，客戶定位錯(cuò)誤，關(guān)內(nèi)客戶需求為更大的130平米戶型。實(shí)際成交客戶：區(qū)域外客戶曾經(jīng)的倚山花園——原有客戶定位：區(qū)域外客戶南澳養(yǎng)殖業(yè)個(gè)體、核曾經(jīng)的倚山花園——現(xiàn)場(chǎng)展示較好的凸顯了項(xiàng)目高品質(zhì)形象，但線上營銷推廣基調(diào)較模糊，導(dǎo)致大量客戶向度假氛圍更好的梅沙流失項(xiàng)目前期定位形象為以休閑渡假投資為主，而后期過渡到高品位稀缺實(shí)用的居家概念，前后形象不統(tǒng)一，導(dǎo)致抓不住主要客戶，項(xiàng)目推廣基調(diào)不清晰。前期的度假概念后期的居家概念品牌開發(fā)商（香港新世界）、園林產(chǎn)品細(xì)節(jié)、配套服務(wù)、尊貴感品質(zhì)感、資源優(yōu)勢(shì)等豪宅元素齊全曾經(jīng)的倚山花園——項(xiàng)目前期定位形象為以休閑渡假投資為主，而后不得不提的藍(lán)郡——區(qū)域內(nèi)的第一高價(jià)盤，07年入市均價(jià)2.3萬，現(xiàn)均價(jià)28000元/㎡，占位關(guān)內(nèi)一線豪宅價(jià)格水平項(xiàng)目名稱東埔海景花園三期發(fā)展商?hào)|埔實(shí)業(yè)集團(tuán)、深圳冠懋房地產(chǎn)項(xiàng)目位置鹽田CBD海景二路與東和路交匯處類型/規(guī)模宗地面積：36272.10建筑面積：165868.07推售套數(shù)592主力戶型160-300㎡空中疊墅開盤時(shí)間2007-12-16核心賣點(diǎn)景觀無遮擋,一線海景全南北向純復(fù)式設(shè)計(jì)高速直入戶電梯挑高闊綽入戶花園私家空中泳池270°獨(dú)享海灣景致不可復(fù)制的灣區(qū)一線海景資源，奢靡闊氣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，體現(xiàn)豪宅品質(zhì)的更多在于細(xì)節(jié)。有意成為突破區(qū)域價(jià)值的第一盤，不過銷售情況一般。不得不提的藍(lán)郡——項(xiàng)目名稱東埔海景花園三期發(fā)展商?hào)|埔實(shí)業(yè)超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)：藍(lán)郡以“空中疊墅SKYHOUSE”為建筑理念，戶戶贈(zèng)送雙層挑高入戶花園及超大露臺(tái)，形成前庭后院，使用率高達(dá)180%；專梯入戶：配備高速智能OTIS電梯和智能化IC系統(tǒng)星級(jí)大堂，管家式服務(wù)五星級(jí)信息家園，千兆光纖到戶雙會(huì)所、雙泳池。入口處大堂樣板房無敵海景不得不提的藍(lán)郡——以凸顯強(qiáng)勢(shì)海景為目的的超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)，比肩關(guān)內(nèi)一線豪宅標(biāo)準(zhǔn)。超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)：藍(lán)郡以“空中疊墅SKYHOUSE”為建筑理念，不得不提的藍(lán)郡憑借大尺度產(chǎn)品和主打關(guān)內(nèi)客戶的宣傳，吸引了部分關(guān)內(nèi)高端享受型客戶與香港中高端客戶典型客戶：基本情況：羅家成，42歲，香港人，從事物流工作，在藍(lán)郡買了一套220平米的復(fù)式?？蛻裘枘。簱?jù)藍(lán)郡銷售經(jīng)理介紹，該客戶是在做物流的，經(jīng)常通過沙頭角口岸往返于香港與深圳之間，一般來說是住在香港的時(shí)間多一些。偶爾也在這里住一下，不過時(shí)間不多。買我們這里主要是客戶自己也很喜歡我們的項(xiàng)目，然后覺得日后出租和脫手再賣都會(huì)有很大升值空間，第一次來就交了訂金?？蛻粽Z錄：“沙頭角這地方不錯(cuò)，挺適合生活的”，“內(nèi)地這邊的房子無論舒居性，還是性價(jià)比都比香港高得多，在這里買套房子，也可以享受一下”“而且我覺得這個(gè)地方的地這么少，未來這里的房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，所以考慮買個(gè)投資”“內(nèi)地這邊現(xiàn)在投資最賺得就是房地產(chǎn)，幾個(gè)朋友投資房子都賺了不少”不得不提的藍(lán)郡憑借大尺度產(chǎn)品和主打關(guān)內(nèi)客戶的宣傳，吸引了部分不得不提的藍(lán)郡：高舉高打，線上線下雙管，全市推廣，力圖突破區(qū)域價(jià)值瓶頸，但收效不大，開盤兩年，累計(jì)銷售率不足50%，月均僅12套左右數(shù)據(jù)來源：國土局資源網(wǎng)統(tǒng)計(jì)日期：2009-8-23不得不提的藍(lán)郡：數(shù)據(jù)來源：國土局資源網(wǎng)統(tǒng)定位的成功：借助強(qiáng)勢(shì)資源（一線海景）和創(chuàng)新產(chǎn)品，區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)占位；客戶突破的成功：吸引了關(guān)內(nèi)高端客戶群前來置業(yè)，打破了區(qū)域的封閉性入市時(shí)機(jī)不佳：07年12月份樓市冷淡，客戶觀望情緒嚴(yán)重。藍(lán)郡以高價(jià)在此時(shí)入市，銷售業(yè)績(jī)冷淡，開盤銷售率約20%營銷節(jié)奏不當(dāng)：自09年以來，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)明顯。但藍(lán)郡并沒有借勢(shì)展開宣傳推廣，導(dǎo)致市場(chǎng)聲音沉寂，加上沙頭角是非熱點(diǎn)片區(qū)，因此客戶量非常少，銷售依然停滯不前銷售接待一般：現(xiàn)場(chǎng)接待流程常規(guī)，就價(jià)值點(diǎn)講價(jià)值點(diǎn)。不得不提的藍(lán)郡：超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)，一線豪宅價(jià)格，試圖跳出區(qū)域價(jià)格箱體拉動(dòng)關(guān)內(nèi)高端客戶，但在沙頭角市場(chǎng)上項(xiàng)目整體定位過高，跨度過大，缺少必要的營銷、市場(chǎng)支撐情況下，最終銷售表現(xiàn)一般，未形成影響力不得不提的藍(lán)郡：——反思了倚山花園與藍(lán)郡嘗試突破的經(jīng)歷之后，我們重新審視項(xiàng)目的屬性特征與價(jià)值，判斷是否也具備突破的條件——反思了倚山花園與藍(lán)郡嘗試突破的經(jīng)歷之后，我們重新審視項(xiàng)目和亨城市廣場(chǎng)倚山花園三期CBD規(guī)劃區(qū)本案徑口村緊鄰深鹽路沙頭角收費(fèi)站，為沙頭角門戶位置沙頭角CBD規(guī)劃位置：北依梧桐山，南臨大鵬灣，包括鹽田區(qū)行政中心至海邊棧道的這片區(qū)域而CBD區(qū)域建成之后，憑借高尚的生活配套、豐富的山海景觀資源等會(huì)成為區(qū)域內(nèi)最佳居所，而口岸區(qū)會(huì)越發(fā)邊緣化?！飬^(qū)政府1.項(xiàng)目印象——區(qū)位1.地處沙頭角門戶，離關(guān)內(nèi)距離近。但處于沙頭角非中心區(qū)地段，政府區(qū)的CBD規(guī)劃利好將威脅口岸中心地位，片區(qū)有被邊緣化的趨勢(shì)審視項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)——和亨城市廣場(chǎng)倚山花園三期CBD規(guī)劃區(qū)本案徑口村緊鄰深鹽路沙頭徑口村公共市政配套：沿深鹽路，距項(xiàng)目所在地5分鐘車程范圍內(nèi)，鹽田區(qū)政府、人民醫(yī)院、影劇院、海山公園等市政配套相當(dāng)齊全便民生活配套：沿沙深路，距項(xiàng)目所在地3分鐘車程范圍內(nèi)，沙頭角街道辦、公安分局、圖書館等便民配套豐富商業(yè)旅游配套：沿沙鹽路，銀行、購物中心、商場(chǎng)等商業(yè)配套完善；沿沙深路，距項(xiàng)目所在地5分鐘左右車程即達(dá)中英街，再沿海景路5分鐘即到民思克航母世界。園林小學(xué)加油站關(guān)前購物中心百家樂商業(yè)城富發(fā)百貨街道辦圖書館田心小學(xué)電視大學(xué)沙頭角中學(xué)新一佳中英街東和公園明思克航母人民醫(yī)院東田中學(xué)區(qū)政府影劇院海山公園華潤(rùn)萬家汽車客運(yùn)站田東小學(xué)銀行金沙商場(chǎng)沙頭角口岸沙頭角海關(guān)中國郵政海山派出所公安分局體育場(chǎng)深鹽路沙鹽路沙深路2.項(xiàng)目印象——配套1.項(xiàng)目地處沙頭角外圍，緊鄰配套不足2.5～10分鐘車程內(nèi)配套完善徑口村園林小學(xué)加油站關(guān)前購物中心百家樂商業(yè)城富發(fā)百貨街道辦圖東南角為高架盤山公路和一排公寓北面為深鹽路、梧桐山隧道西側(cè)臨近梧桐山，擁有一定的山景資源東北角為沙頭角收費(fèi)站，可看到遠(yuǎn)處梧桐山山景3.項(xiàng)目資源1.三面環(huán)山，景觀資源較好，地塊內(nèi)部較安靜2.北側(cè)深鹽路收費(fèi)站噪音干擾較大3.外圍的高架盤山公路對(duì)社區(qū)私密性有一定影響盤山公路高架橋盤山公路收費(fèi)站深鹽路徑口村梧桐山隧道東南角為高架盤山公路和一排公寓北面為深鹽路、梧桐山隧道西側(cè)臨項(xiàng)目地塊指標(biāo)占地18980平米建面84750平米住宅76850平米商業(yè)3500平米容積率5.0綠地率30%建筑密度30%戶數(shù)630停車位700項(xiàng)目備注目前尚處于土地整合、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究階段，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2011年初動(dòng)工4.項(xiàng)目指標(biāo)1.7.6萬平中等規(guī)模，舊改背景下的純粹社區(qū)感2.5.0高容積率下的居住舒適性較弱3.北側(cè)80m限高增加了規(guī)劃排布的難度深鹽路收費(fèi)站盤山公路盤山公路高架橋梧桐山隧道徑口村項(xiàng)目地塊指標(biāo)占地18980平米建面84750平米住宅7685優(yōu)勢(shì)沙頭角門戶地段，昭示性好，離羅湖近三面環(huán)山，山景資源較好，環(huán)境幽靜7.6萬規(guī)模，純粹的社區(qū)感劣勢(shì)與沙頭角市中心有距離，被邊緣化收費(fèi)站噪音干擾大盤山公路對(duì)社區(qū)私密性有一定影響項(xiàng)目緊鄰配套不足片區(qū)無生活氛圍，配套低端5.0容積率下居住舒適性降低局部80m限高規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大有一定優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)突出項(xiàng)目印象小結(jié)——①項(xiàng)目最大價(jià)值在與三面環(huán)山的景觀資源，純粹社區(qū)感②著眼區(qū)域內(nèi)，核心優(yōu)勢(shì)不突出。③放眼大深圳，高性價(jià)比下資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)顯著。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)有一定優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)突出項(xiàng)目印象小結(jié)——①項(xiàng)目最大價(jià)值在與在區(qū)域市場(chǎng)面臨價(jià)值困境前提下，倚山花園，藍(lán)郡的啟示表明過于超前的定位將難以得到市場(chǎng)認(rèn)同，在明確項(xiàng)目山景價(jià)值與社區(qū)感的價(jià)值點(diǎn)基礎(chǔ)上——項(xiàng)目核心問題——如何跳出沙頭角市場(chǎng)尋找新的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，并精確找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)占位，通過營銷兌現(xiàn)價(jià)值增值！如何把握突破的“度”？在區(qū)域市場(chǎng)面臨價(jià)值困境前提下，倚山花園，藍(lán)郡的啟示表明過于超第二部分.破局——在思考破局之道之前，讓我們從一個(gè)案例的啟發(fā)中尋找思緒……第二部分.破局——在思考破局之道之前，讓我們從一個(gè)案例的啟來自十五峯的啟示——地處關(guān)內(nèi)價(jià)格洼地的西麗，成功突破區(qū)域封閉市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)3萬/平米的關(guān)內(nèi)高端物業(yè)價(jià)值水平1、一批推售99套，開盤當(dāng)日全部售罄；二批推售71套，開盤當(dāng)日勁銷80%；2、實(shí)現(xiàn)均價(jià)超過30000元/平米；銷售金額近8億元；3、推售戶型中，160-190平米戶型走量最快，受到福田改善型客戶熱捧位置：僑城北·龍珠大道五路·塘朗山公園入口處規(guī)模：占地約5.5萬，總建面約18萬，共537套，由14棟13-18層小高層組成，140-250平米大平面為主。景觀及配套：一線塘朗山山景、塘朗山郊野公園、峽谷禪境園林、地鐵7號(hào)線規(guī)劃格局：場(chǎng)地重構(gòu)，架空2-4層，形成三個(gè)臺(tái)面，純小高層，短板點(diǎn)式排布，南偏東18°板樓峽谷式園林：首創(chuàng)峽谷式原生態(tài)園林、飲塘朗山泉、原山、原石材料：使用大面積雙層中空LOW-E玻璃；愛和陶乳黃色磚和羅馬金屬釉面磚，代表了我國面磚的最高水準(zhǔn)公共空間：豪華雙大堂、智能化信報(bào)箱、日本原裝進(jìn)口富士達(dá)電梯、興風(fēng)自動(dòng)殺菌系統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：南北通透、多套房設(shè)計(jì)、別墅尺度寬廳、戶型方正實(shí)用；精裝交樓，中央空調(diào)、熱水器、廚房與衛(wèi)生間全部使用國際一線品牌來自十五峯的啟示——1、一批推售99套，開盤當(dāng)日全部售罄；二十五峯客戶居住區(qū)域來自十五峯的啟示——成功的客戶升級(jí)：打破了西麗長(zhǎng)年穩(wěn)定的客戶構(gòu)成，輻射全市，客戶群體實(shí)現(xiàn)全新升級(jí)絕大多數(shù)客戶因?yàn)樘晾噬剿鶐淼木坝^資源、優(yōu)質(zhì)空氣和安靜的生活而買單，此類客戶占比50％以上；其次，因項(xiàng)目本身的價(jià)值點(diǎn)吸引客戶57％客戶來自福田，成功吸引中心區(qū)高端換房客，實(shí)現(xiàn)客戶升級(jí)典型客戶：趙太太，45歲，潮汕人，深戶，從事超市生意，在廣深兩地均有置業(yè)，平時(shí)時(shí)間也往返于兩地。居住在白石洲附近，也是大平面，但因居住時(shí)間長(zhǎng)了些，因此有換房的需求。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：景觀、居住環(huán)境、養(yǎng)生客戶語錄：“環(huán)境最打動(dòng)，清凈，適合養(yǎng)生！”,“這里太安靜了，住的應(yīng)該會(huì)很舒服！”,““現(xiàn)在真正靠山的房子不多，我很喜歡這里的景觀，這里的環(huán)境真的很難得，住在這里很健康，很養(yǎng)生”十五峯客戶居住區(qū)域來自十五峯的啟示——絕大多數(shù)客戶因?yàn)樘晾噬?1230~270m2五房（11.4％）170~193m2四房（56.5％）145~162m2四房（25.1％）2.3～2.8萬/m22.8～3.3萬/m22.7～3萬/m2230～270m2產(chǎn)品總價(jià)640～890萬230～365m2復(fù)式總價(jià)880～1580萬享受性客戶，以福田南山的企業(yè)高管客戶為主，少量羅湖客戶。較多關(guān)注山景資源稀缺性、產(chǎn)品品質(zhì)等，部分認(rèn)為容積率偏高，社區(qū)不夠純粹171～193m2產(chǎn)品總價(jià)460～580萬多次改善型客戶為主，主要為來自福田的高層管理者，高端私企業(yè)主。部分南山客戶。較多關(guān)注園林、景觀資源等，對(duì)周邊人群純粹性、略有不滿，認(rèn)為高端配套缺失145~162m2產(chǎn)品總價(jià)330～460萬首改客戶為主，主要為來自南山、福田等地的中層管理者，私企業(yè)主。較多關(guān)注戶型、采光、社區(qū)等因素230~365m2復(fù)式（7％）3.8～4.3萬/m2來自十五峯的啟示——準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位：針對(duì)關(guān)內(nèi)300～600萬購買力換房客，以140～190平米改善型四房為主，3萬/平米的均價(jià)成功占位一線豪宅水平230~270m2五房170~193m2四房145~162m32收納空間：大戶型豪宅收納空間超前設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)：從居家角度進(jìn)行人性化功能設(shè)計(jì)引入金鑰匙國際物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)享受五星級(jí)酒店式服務(wù)禮儀和貼心服務(wù)依山而建的高品質(zhì)水景園林來自十五峯的啟示——高品質(zhì)產(chǎn)品打造：超前時(shí)尚又富有人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品質(zhì)園林打造，配合高標(biāo)準(zhǔn)“金鑰匙”物管，為高端客戶帶來舒適居住體驗(yàn)收納空間：大戶型豪宅收納空間超前設(shè)計(jì)人性化設(shè)計(jì)：從居家角度進(jìn)33來自十五峯的啟示——特色主題營銷：配合山居特色的概念推廣，成功吸引關(guān)內(nèi)的高端休閑養(yǎng)生客戶線上高調(diào)的營銷推廣活動(dòng)8月22日，“叩訪心靈的禪定”十五峯師著產(chǎn)品發(fā)布會(huì)9月12-20日，“都市禪居”生活美學(xué)展9月14日，“建國大業(yè)”明星見面會(huì)暨業(yè)主首映禮12月5日，“峯韻琴聲——蔡琴金曲之夜”十五峯專場(chǎng)演唱會(huì)……來自十五峯的啟示——線上高調(diào)的營銷推廣活動(dòng)疊泉瀑布渲染山居禪意仙境坡地園林凸顯山居特色精裝樣板房簡(jiǎn)潔明快，現(xiàn)代感十足來自十五峯的啟示——精品空間展示：十五峯現(xiàn)場(chǎng)展示，坡地水景園林凸顯禪意山居生活特色，現(xiàn)代感樣板房強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)明的禪意境疊泉瀑布渲染山居禪意仙境坡地園林凸顯山居特色精裝樣板房簡(jiǎn)潔明35十五峯案例啟示——1.有效的客戶挖掘：成功挖掘300～600萬購買力，具有健康休閑養(yǎng)生需求的，福田香蜜湖的中高端換房客。2.精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位：3萬/平米的市場(chǎng)定價(jià)占位一線豪宅，符合目標(biāo)客戶的購買力水平，同時(shí)規(guī)避了與其他豪宅的直接競(jìng)爭(zhēng)，并成功樹立區(qū)域標(biāo)桿影響力3.成功的營銷展示：通過山居特色的禪意主題，配合大型營銷活動(dòng)及舒適樣板房打造體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值本項(xiàng)目破局之道借鑒——客戶機(jī)會(huì)挖掘探索高端客戶，來提供項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐市場(chǎng)占位界定基于目標(biāo)客戶購買力，合理定價(jià)，占位市場(chǎng)空缺營銷展示實(shí)踐客戶與占位基礎(chǔ)上，以特色營銷實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)破局核心問題：如何找到一批具備較高購買力的獨(dú)特客戶群？十五峯案例啟示——本項(xiàng)目破局之道借鑒——客戶機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)占位36思考———沙頭角歷年供應(yīng)少，規(guī)模小的前提下，未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松，本地客戶消化不是問題?！镜乜蛻舻馁徺I力相對(duì)有限，無法支撐項(xiàng)目提升價(jià)值，突破區(qū)域價(jià)格箱體。因此想要突破市場(chǎng)困境，我們必須將眼光放到大深圳市場(chǎng)，客戶群數(shù)量大，購買力強(qiáng)，具有破局的客戶機(jī)會(huì)我們可挖掘的客戶群來自哪里？——本項(xiàng)目最大的山景價(jià)值與環(huán)境，能吸引到哪些中、高端客戶前來置業(yè)？思考———沙頭角歷年供應(yīng)少，規(guī)模小的前提下，未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松37觀察：現(xiàn)代中國中、高端階層的需求轉(zhuǎn)變——從滿足物質(zhì)需要的單一化和奢華尋求環(huán)境/養(yǎng)生，如SPA消費(fèi)、綠色食品……現(xiàn)代人從單一的功能、身份需求向關(guān)注自身健康需求轉(zhuǎn)變現(xiàn)象1：追求健康自然的新新人類——樂活族（入門級(jí)客戶）

樂活(LOHAS)，是lifestylesofhealthandsustainability(健康可持續(xù)的生活方式)的縮寫。他們追求這樣的理念:堅(jiān)持自然溫和的輕慢運(yùn)動(dòng)；盡量選擇有機(jī)食品和健康食品食用；減少制造垃圾，實(shí)行垃圾分類和回收；關(guān)懷他人；親近自然，節(jié)約用水。現(xiàn)象2：先富階層關(guān)注健康——Wellness假日（高品質(zhì)客戶）

“Wellness”是一種心態(tài)，是一種對(duì)生活領(lǐng)域中的一系列核心行為采取積極的預(yù)防措施，使自己達(dá)到更高層次的幸福和滿足感。健康是人類永恒的主題，隨著人們對(duì)自身健康的關(guān)注和呵護(hù)需求的逐漸增強(qiáng)，以前那種“放縱”的生活方式將逐漸不再得到強(qiáng)調(diào)，獎(jiǎng)賞自己努力工作的健康度假將逐漸成為旅游市場(chǎng)的主角，休閑度假已經(jīng)成為國內(nèi)高端收入階層人們生活方式的組成部分。

觀察：現(xiàn)代中國中、高端階層的需求轉(zhuǎn)變——從滿足物質(zhì)需要的單一38在財(cái)富增值的過程中，中國的頂富階層首先意識(shí)到用優(yōu)質(zhì)的生活方式完善對(duì)生命意義的理解；近年來的非典、禽流感等傳染疾病及不斷發(fā)生的自然災(zāi)害，災(zāi)難疾病過后，讓城市中上層階級(jí)，繼頂富階層之后，也開始不斷認(rèn)識(shí)到健康人生的重要性，用更休閑怡然的度假體驗(yàn)來豐富工作之外的人生所有的賣房子都或多或少的在賣增值，最多是一個(gè)富足的人居。而在富足之上的更多關(guān)于健康、舒適、家庭溫馨的追求，這是一種優(yōu)質(zhì)的人居，是對(duì)人性更多的呵護(hù)。從富足人生的增值到優(yōu)質(zhì)人居的關(guān)注在財(cái)富增值的過程中，中國的頂富階層首先意識(shí)到用優(yōu)質(zhì)的生活方式39深圳山海資源的價(jià)值圖觀察——深圳關(guān)內(nèi)全面豪宅化趨勢(shì)下，享受資源，度假休閑養(yǎng)生的最佳選擇無疑是東部沙頭角1～2萬深圳山海資源的價(jià)值圖觀察——深圳關(guān)內(nèi)全面豪宅化趨勢(shì)下，享受資在城市向西的主流發(fā)展線外，有著這樣一條獨(dú)特的“東部度假線”羅湖福田南山寶安城市主流發(fā)展方向熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)蓮塘梅沙沙頭角大鵬南澳東部度假線度假休閑置業(yè)區(qū)從蓮塘到梅沙，再到大鵬半島，深圳度假休閑，健康養(yǎng)生客戶不斷探求著這條東部度假線觀察在城市向西的主流發(fā)展線外，有著這樣一條獨(dú)特的“東部度假線”羅擁有豐富度假項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和度假客戶資源基于世聯(lián)多年東部度假項(xiàng)目的操盤實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)份額，我們對(duì)東部度假客戶有著清晰的認(rèn)識(shí)世聯(lián)在東部市場(chǎng)的份額高達(dá)60%以上。鴻景翠峰蘭亭國際三門島東海岸十七英里天麓凱旋灣皇庭港灣熊貓金海岸項(xiàng)目大綜藝項(xiàng)目大鵬項(xiàng)目海怡軒皇庭璽園鹽田昊創(chuàng)項(xiàng)目倚山花園二期優(yōu)品藝墅湖心島擁有豐富度假項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和度假客戶資源基于世聯(lián)多年東部度假項(xiàng)42蓮塘，東部度假區(qū)起點(diǎn)——核心賣點(diǎn)：梧桐山風(fēng)景區(qū)——依托梧桐山的景觀資源，成為東部度假養(yǎng)生客的休閑選擇——通過拉動(dòng)關(guān)內(nèi)客戶，區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目鴻景翠峰，東方尊峪實(shí)現(xiàn)了06年1萬/平米，07年2萬/平米的高價(jià)值，現(xiàn)售的蘭亭國際也達(dá)到了2.8萬/平米的區(qū)域高價(jià)蓮塘，東部度假區(qū)起點(diǎn)——核心賣點(diǎn)：梧桐山風(fēng)景區(qū)——通過拉動(dòng)關(guān)1、共推售447套，開盤后5周已出售52套，銷售率達(dá)12%；2、開盤后5周內(nèi)，已售單位實(shí)收均價(jià)11614元/㎡,銷售金額8千萬元；3、推售戶型，127平米戶型走量最快,84平米其次,受到羅湖的私營業(yè)主和公務(wù)員熱捧位置：羅湖區(qū)梧桐山南麓，東臨梧桐山隧道口；規(guī)模：占地30000.4平方米，總建面93517.19平方米，容積率2.4，由多層、小高層及高層組成，共447套；戶型：三房、四房為主，面積在80-220平方米之間；景觀配套：蓮塘外國語學(xué)校，梧桐山峰谷，海濱公園。泰式園林：東南亞泰式風(fēng)情園林及多功能開放式園林,整個(gè)園林設(shè)計(jì)有三層瀑布，形成三層高地。小區(qū)配套：中央還有800平方米的天際游泳池，自然水景，健身休閑中心，兒童娛樂天地，402個(gè)停車位。產(chǎn)品特點(diǎn)：100%南向戶型，南北通透，絕大多數(shù)設(shè)計(jì)有戶內(nèi)花園、大露臺(tái)和低地凸窗核心賣點(diǎn)：91.5%超高實(shí)用率，低梯戶比，92.4%單位送3米進(jìn)深觀景露臺(tái)，山景資源豐富。鴻景翠峰（世聯(lián)代理）——800平米的天際泳池，超高實(shí)用率和露臺(tái)贈(zèng)送面積，東南亞泰式風(fēng)情園林山居社區(qū)1、共推售447套，開盤后5周已出售52套，銷售率達(dá)12%；典型客戶：屈小姐，福田華強(qiáng)北私企業(yè)主，41歲，購買171平米產(chǎn)品典型客戶：“老公平時(shí)很忙，都沒什么時(shí)候放松放松。所以就想給他在這里買套房子，周末節(jié)假日的時(shí)候過來住一下，爬爬山，看看風(fēng)景什么的。”“梧桐山這邊空氣、環(huán)境都很好，過來住幾天身體也會(huì)好很多，老在華強(qiáng)北那邊，覺得很壓抑，人多又嘈雜?！?/p>

“這個(gè)價(jià)格雖然高點(diǎn)，但資源確實(shí)不錯(cuò)，比起紅樹灣，純水岸，其實(shí)一點(diǎn)都不差，價(jià)格確少很多，住著同樣舒服，三面環(huán)山，還是風(fēng)景區(qū)，性價(jià)比很高”以梧桐山一線景觀和關(guān)內(nèi)二線豪宅價(jià)格成功吸引關(guān)內(nèi)中高端“山居度假”客戶典型客戶：以梧桐山一線景觀和關(guān)內(nèi)二線豪宅價(jià)格成功吸引關(guān)內(nèi)中高核心營銷價(jià)值：

1.一步山湖：梧桐山+東湖

——直接傳遞羅湖稀缺資源價(jià)值；

2.一宅天下：社區(qū)規(guī)模+客戶身份、地位的價(jià)值共鳴

——通過“占有一宅，占領(lǐng)高處”的意境傳達(dá)，與目標(biāo)客戶的身份、地位建立共同的價(jià)值平臺(tái)；重點(diǎn)營銷舉措：媒體溝通會(huì)|項(xiàng)目說明會(huì)（資源價(jià)值傳遞）；

新年音樂會(huì)|業(yè)主嘉年華（品味、身份圈層建立）；

淘金山網(wǎng)球賽（高端健康標(biāo)簽附加）淘金山（世聯(lián)代理）——一步山湖，一宅天下山+湖+身份：羅湖稀缺資源|規(guī)模|私有專享核心營銷價(jià)值：

1.一步山湖：梧桐山+東湖

——直接傳遞羅湖“老羅湖的山居情結(jié)”——通過景觀和圈層讓城市山居成為身份標(biāo)簽，成功吸引羅湖的中高端養(yǎng)生客戶淘金山成交客戶來源淘金山成交客戶置業(yè)目的淘金山成交客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)典型客戶：

卞先生，來自羅湖蓮塘，40歲，某地產(chǎn)公司高管，購買淘金山158平米產(chǎn)品客戶語錄：“最近做生意越來越忙，買這個(gè)房子主要是孩子大了，想換個(gè)大點(diǎn)的，又不想離得太遠(yuǎn)，畢竟在這里住習(xí)慣了，羅湖方便。更重要的是有山有水，住的感覺很清靜、安寧”“羅湖已經(jīng)太擁擠了，市中心雖然熱鬧，但環(huán)境不如這里有山有水，特別是山，平時(shí)太忙，住這里周末可以和老婆孩子一起爬爬山，接老人過來住，空氣質(zhì)量好，對(duì)身體也有好處?！薄斑@里住的舒服，離市中心也不遠(yuǎn)，工作生活都還挺方便的?！薄袄狭_湖的山居情結(jié)”——通過景觀和圈層讓城市山居成為身份標(biāo)簽蘭亭國際（世聯(lián)代理，現(xiàn)售項(xiàng)目）——超高層塔樓、純南北向大戶型設(shè)計(jì)的花園社區(qū)戶型面積（平米）套數(shù)兩房106120三房130～160377四房160～170175頂層復(fù)式330～3708項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：14788.29平米容積率：8.3建筑面積：157425.87平米商業(yè)面積：2萬平米住宅面積：10萬平米覆蓋率：59％綠地率：30％銷售：共有680套，推出340套，銷售150多套，銷售率44％，以兩房三房走速最快核心賣點(diǎn)：梧桐山大霧山景觀、地段、南北向大戶型蘭亭國際（世聯(lián)代理，現(xiàn)售項(xiàng)目）——超高層塔樓、純南北向大戶型“另一個(gè)淘金山”——離城不離塵的地段位置和質(zhì)量與景觀環(huán)境，吸引了羅湖的中高端居家養(yǎng)生客戶。羅湖客戶是主力，約占77%，其中1/3來自蓮塘；其次為福田客戶,約占15%成交客戶對(duì)景觀、環(huán)境、品質(zhì)等居住舒適性因素較為關(guān)注，強(qiáng)調(diào)了離城不離塵的宜居環(huán)境“蘭亭國際的客戶基本來自羅湖，三次置業(yè)的多，比較喜歡南向高樓層的房子，安靜又能看山，離羅湖福田中心也不遠(yuǎn)，工作、出行很方便?！薄?xiàng)目經(jīng)理李經(jīng)理“很多客戶會(huì)把老人、小孩接過來住，這邊相比市中心，人的密度小多了。另外住超高層的話，空氣啊，負(fù)離子含量高一些，對(duì)小孩老人的身體都有好處，他們自己工作之外，住的也舒服，偶爾也去那邊爬爬山”——蘭亭國際策劃潘博“另一個(gè)淘金山”——離城不離塵的地段位置和質(zhì)量與景觀環(huán)境，吸大鹽田優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境與度假休閑氛圍逐漸取代蓮塘，成為東部度假新的選擇提到鹽田，客戶聯(lián)想的是……——最美麗的黃金海岸，最寧靜的宜居環(huán)境，最愜意的度假休閑大鹽田優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境與度假休閑氛圍逐漸取代蓮塘，成為東部度假新——大小梅沙的度假海岸——東部華僑城的旅游觀光——沙頭角的中英街，明斯克航母……“東部＝鹽田＝度假”——大鹽田已經(jīng)成為深圳東部度假的代名詞，成為休閑旅游中心——大小梅沙的度假海岸“東部＝鹽田＝度假”——大鹽田已經(jīng)成為1、2003年，一期開盤，推售759套，均價(jià)7500元/㎡；2、2004年，二期開盤，推售432套，均價(jià)16000元/㎡；3、2006年，三期開盤，推售382套；均價(jià)30000元/㎡；4、2007年，四期開盤，產(chǎn)品面積250-280㎡與450㎡復(fù)式，推售359套；均價(jià)40000元/㎡。位置：鹽田大梅沙外環(huán)路高速公路北側(cè)規(guī)模：占地約約3.4萬，總建面約27.5萬，容積率0.8，總戶數(shù)1932戶，目前深圳東部海岸線上的最大盤。建筑形態(tài)：多層、小高層、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓山景資源：占據(jù)大梅沙片區(qū)腹地，城市中不可多得的山海資源，毗鄰大梅沙1.5公里灘地公園。社區(qū)配套：34㎡萬深圳最具國際濱海化的低密度濱海大社區(qū)。擁有菠蘿山郊野公園、山脊公園、珊瑚公園、體育公園4大公園配套。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：180-220平米靈動(dòng)復(fù)式空間；6.3米挑高雙廳，闊綽大氣；270°海景陽臺(tái)，極目視野。物業(yè)管理：國際最高星級(jí)的鉑金品質(zhì)物管——金鑰匙物業(yè)管理更貼心的服務(wù)，更幸福、安全、便捷的生活核心賣點(diǎn)：低密度大型成熟社區(qū)、稀缺山海資源、升值潛力，度假宜居兩相宜。萬科東海岸（世聯(lián)代理）——不可復(fù)制的山海環(huán)境，低密度大型成熟社區(qū)1、2003年，一期開盤，推售759套，均價(jià)7500元/㎡；客戶語錄：“現(xiàn)在工作不怎么忙了，沒必要每天往市中心跑，就像找個(gè)環(huán)境好，清凈點(diǎn)的地方安心養(yǎng)生。在深圳，當(dāng)然梅沙這邊是最好的。人不像（市區(qū)）那么多，空氣環(huán)境都很好，有空我就爬爬山，游游泳，享受度假生活吧”“這邊很多都是買來住的，也不會(huì)覺得沒有人氣，社區(qū)還是很熱鬧?！薄按蚱戳诉@么多年，子女也勸我現(xiàn)在多注意身體，到這邊來看房之后，覺得環(huán)境啊，產(chǎn)品啊，品牌啊都不錯(cuò)，關(guān)鍵是環(huán)境好，節(jié)奏慢，整個(gè)人一下子放松下來?！薄獤|海岸三期250平米產(chǎn)品業(yè)主何先生以優(yōu)越的海景資源和梅沙的度假氛圍，成為關(guān)內(nèi)中高端度假客的“第一居所”客戶語錄：以優(yōu)越的海景資源和梅沙的度假氛圍，成為關(guān)內(nèi)中高端度東部度假養(yǎng)生客戶歸納——本項(xiàng)目可重點(diǎn)挖掘的東部度假客戶，為項(xiàng)目提升價(jià)值，樹立區(qū)域影響力東部度假養(yǎng)生客戶歸納——本項(xiàng)目可重點(diǎn)挖掘的東部度假客戶，為項(xiàng)54他們是這樣一群人——

——他們是還在這個(gè)城市打拼的中上階層，為上升的事業(yè)不斷投入的同時(shí)，慢慢開始在意自己的居住環(huán)境與質(zhì)量，身份、地位仍是他們關(guān)注的重點(diǎn)，但健康、家庭、生活也逐漸開始占據(jù)他們?nèi)松闹匾恢谩麄冇瓉砹顺墒斓哪昙o(jì)。工作之外，他們也關(guān)注身邊的子女與老人。溫馨和睦的家庭生活與安靜愜意的休閑人生，是他們周末與節(jié)假日憧憬的理想狀態(tài)——他們已經(jīng)具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，渴望在第一居所之外，構(gòu)筑釋放壓力、緩解疲勞，享受親情，享受健康的第二家園關(guān)鍵詞：家庭生活、溫馨、親情他們是這樣一群人————他們是還在這個(gè)城市打拼的中上階層，——在城市中心快節(jié)奏的工作與生活讓他們有些疲憊，閑暇之余，他們渴望慢下來的閑適與安逸，在中心之外棲息，安靜的欣賞窗外的風(fēng)景——山與海對(duì)他們而言，是另一種愜意的人生。拋開工作，這一刻，世界與我無關(guān)——他們憧憬著與自然對(duì)話，健康有益，舒適放松，感悟心靈的悸動(dòng)他們是這樣一群人——

關(guān)鍵詞：慢節(jié)奏、資源環(huán)境、健康、舒適——在城市中心快節(jié)奏的工作與生活讓他們有些疲憊，閑暇之余，他本項(xiàng)目破局之道1——挖掘東部度假的關(guān)內(nèi)中高端休閑養(yǎng)生客戶群這一刻，與城市無關(guān)品味山的寧靜與閑適本項(xiàng)目破局之道1——這一刻，與城市無關(guān)57“深圳速度”下，由城市回歸自然逐漸成為一種趨勢(shì)繁華都市中，滿懷極致的自然情結(jié)！——山景最大化的室內(nèi)導(dǎo)向，山水融合、擁有自然感的園林和公共空間、能參與自然的配套一種全新的生活需求：尋找城市與自然的平衡點(diǎn)，回歸“生活的根本”身處大山中，仍要享受生活的品質(zhì)！——關(guān)系用材、公共空間設(shè)計(jì)感等品質(zhì)面的細(xì)節(jié)、關(guān)注物管、對(duì)生活所需配套的品質(zhì)有潛在要求炫目（智能化）已難迷惑，積淀（藝術(shù)）卻成時(shí)尚，而生活的根本（安全、安靜、放松、私密、健康、享受）才是精髓！“深圳速度”下，由城市回歸自然逐漸成為一種趨勢(shì)繁華都市中，滿依托得天獨(dú)厚的山景資源，打造沙頭角首屈一指的精品舒居社區(qū)——倚山的自然環(huán)境，健康的居住氛圍——寧靜、溫馨、和諧——既有舒適的居住體驗(yàn)，更有山居度假的閑適心情【健康大宅】——養(yǎng)生、舒適、山居度假項(xiàng)目的形象定位——

“梧桐山首席健康舒居住宅”依托得天獨(dú)厚的山景資源，——倚山的自然環(huán)境，健康的居住氛圍【【健康大宅】——梧桐山優(yōu)越宜居質(zhì)量深圳東山居度假休閑首選項(xiàng)目案名建議——合泰●梧桐公館梧桐——定義價(jià)值。梧桐山三面環(huán)繞的宜居環(huán)境公館——定義圈層。城市中、高端度假休閑客戶圈層【健康大宅】——梧桐山優(yōu)越宜居質(zhì)量項(xiàng)目案名建議——合泰●梧桐本項(xiàng)目市場(chǎng)占位判定——2.8～3萬/平米藍(lán)郡2～2.5萬/平米1.5～2萬/平米海天一色、大東灣、梧桐半山、瀚海翠庭等（二手價(jià)格）唯一高價(jià)項(xiàng)目。但定價(jià)相對(duì)較高，跳出區(qū)域價(jià)值體系，提升跨度過大，一致銷售較慢，周期較長(zhǎng)，現(xiàn)有市場(chǎng)尚無法完全支撐此價(jià)格沙頭角區(qū)域內(nèi)價(jià)值空白沙頭角大部分產(chǎn)品價(jià)格箱體，明顯低于梅沙等地的產(chǎn)品價(jià)格，還有進(jìn)一步提升的可能1.區(qū)域內(nèi)占位分析——從區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)價(jià)值體系來看，2～2.5萬/平米為市場(chǎng)空白，是本項(xiàng)目突破現(xiàn)有價(jià)格箱體可行方向本項(xiàng)目市場(chǎng)占位判定——2.8～3萬/平米2～2.5萬/平米1611.區(qū)域內(nèi)占位分析——橫向比較東部度假線上各區(qū)域價(jià)值，沙頭角處在價(jià)格洼地，蓮塘、梅沙的價(jià)格水平將成為本項(xiàng)目未來的突破方向2～2.5萬/平米梅沙蓮塘2～2.5萬/平米沙頭角1.5～2萬/平米區(qū)域項(xiàng)目開盤時(shí)間價(jià)格蓮塘鴻景翠峰2006年二手價(jià)格2.1-2.5萬/平米東方尊裕2007年二手價(jià)格2.3萬/平米蘭亭國際2010年2.8～3.0萬/平米沙頭角倚山花園2004年二手價(jià)格1.6-2萬/平米海天一色2000年二手價(jià)格1.8-2萬/平米梅沙海怡軒2009年二手價(jià)格1.6-1.8萬/平米萬科東海岸2001年二手價(jià)格2.6-3.2萬/平米沙頭角2～2.5萬/平米1.區(qū)域內(nèi)占位分析——2～2.5萬/平米梅沙蓮塘2～2.5萬62層級(jí)區(qū)域未來供給項(xiàng)目現(xiàn)售價(jià)格12年預(yù)期價(jià)格頂級(jí)層級(jí)華僑城（資源）蓮塘尾（資源）紅樹林（資源）波托菲諾蘭江/華來利/云頂項(xiàng)目紅樹灣后期中信地塊5~8萬/平米——4~5萬/平米8~10萬/平米5~7萬/平米6萬/平米以上一線層級(jí)后海（資源）銀湖（資源）名居灣畔/漢森項(xiàng)目華潤(rùn)項(xiàng)目3~4萬/平米2~3萬/平米4萬/平米以上5萬/平米以上二線層級(jí)梅沙（資源）沙頭角（資源）觀瀾八十步海寓本項(xiàng)目招商觀瀾等項(xiàng)目2~3萬/平米1~2萬/平米1～2萬/平米3萬/平米以上2~2.5萬/平米2～3萬/平米2.大深圳占位分析——項(xiàng)目入市時(shí)2～2.5萬/平米的價(jià)格，處于高端資源型物業(yè)第四層級(jí)，具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)行情仍有上升空間層級(jí)區(qū)域未來供給項(xiàng)目現(xiàn)售價(jià)格12年預(yù)期價(jià)格頂級(jí)層級(jí)華僑城（資633.產(chǎn)品定位——主力產(chǎn)品定位120-160平米，面向關(guān)內(nèi)。同時(shí)考慮本地客戶需求，設(shè)計(jì)少量40-50平米與70-80平米中小戶型1、主力產(chǎn)品定位——120-160平米3房4房基于藍(lán)郡案例啟示，產(chǎn)品面積不宜過大。結(jié)合關(guān)內(nèi)中高端度假休閑客戶需求，設(shè)計(jì)110-130平米3房與140-160平米4房產(chǎn)品。同時(shí)此類產(chǎn)品也可滿足區(qū)域內(nèi)高端客戶需求。2、非主力產(chǎn)品定位——40-50平米1房，70-80平米2房基于倚山花園案例啟示，本項(xiàng)目在面向關(guān)內(nèi)的同時(shí)，也設(shè)計(jì)一定比例的中小戶型產(chǎn)品，滿足區(qū)域內(nèi)首置首改客戶需求，也在一定程度上吸引關(guān)內(nèi)受價(jià)格擠壓的白領(lǐng)客戶3.產(chǎn)品定位——1、主力產(chǎn)品定位——120-160平米3房4644.客戶定位——基于產(chǎn)品定位，本項(xiàng)目仍舊以區(qū)域內(nèi)客戶為主，作為60％～70％產(chǎn)品的銷售保障，同時(shí)重點(diǎn)拓展關(guān)內(nèi)中高端度假養(yǎng)生客戶，為項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品提供高價(jià)值支撐核心客戶重要客戶可拓展客戶關(guān)內(nèi)中高端東部度假客來源：羅湖福田等關(guān)內(nèi)地區(qū)特征：購買力在300～500萬35-40歲，三四口之家居多。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：140～160平米地緣性首置、關(guān)內(nèi)首置來源：本地，購買力80～150萬對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：40～50，70～80平米地緣性首改客戶來源：本地，購買力在200～300萬35-40歲，三四口之家居多。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：140～160平米香港投資客，關(guān)內(nèi)投資客來源：香港、關(guān)內(nèi)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：40～50平米4.客戶定位——核心客戶重要客戶可拓展客戶關(guān)內(nèi)中高端東部度假第三部分.實(shí)踐——梧桐公館的“健康大宅”理想如何通過規(guī)劃排布、產(chǎn)品打造、營銷推廣而最終實(shí)現(xiàn)？第三部分.實(shí)踐——梧桐公館的“健康大宅”理想如何通過規(guī)劃排①規(guī)劃布局基礎(chǔ)地塊基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目拆遷范圍18980平方米，可建設(shè)用地16951，容積率5.0，總建筑面積84750平方米其中還遷建筑面積29000平方米，包括28000平方米住宅，1000平方米商業(yè)；返還福利院1650平方米，配套設(shè)施2750平方米；商品房住宅47850（含公寓13000）平方米，商業(yè)3500平方米；建筑密度30%，綠地率30%，配建車位700個(gè)基礎(chǔ)①規(guī)劃布局基礎(chǔ)地塊基本數(shù)據(jù)基礎(chǔ)67深鹽路羅湖香港羅沙路沙頭角公路本項(xiàng)目大鵬項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目處于羅湖及鹽田交界處，緊鄰沙頭角收費(fèi)站，隸屬鹽田區(qū)沙頭角片區(qū)，與香港特區(qū)僅一山之隔深鹽路羅湖香港羅沙路沙頭角公路本項(xiàng)目大鵬項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目處于羅湖68地塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀為農(nóng)民房，西臨福利院、南面武警支隊(duì)、東鄰收費(fèi)站；地塊為楔形坡地，北高南低，高差9-10米地塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀為農(nóng)民房，西臨福利院、南面武警支隊(duì)、東鄰收費(fèi)站；69地塊距山體最近約0.3公里地塊距海景最近約2.7公里且海景受遮擋，項(xiàng)目基本無法利用直接海景1.2.次要景觀為西側(cè)山體及北看遠(yuǎn)山、水庫主要景觀為南側(cè)山體海景山景自然資源地塊三面環(huán)山，東面局部無山景，西面山體陡峭，北面遠(yuǎn)觀梧桐山最高峰；南向無遮擋，視野開闊地塊距山體最近約0.3公里地塊距海景最近約2.7公里且海景受70深鹽路城市主干路盤山公路高架橋盤山公路隧道口交通條件地塊緊鄰沙頭角收費(fèi)站，車流組織較為復(fù)雜，交通可達(dá)性一般，但昭示性較好，北側(cè)受噪音影響較大項(xiàng)目位于鹽田沙頭角梧桐山隧道出口南側(cè)，在深鹽路及盤山公路高架橋夾角處；被隧道出口及高架橋與四周隔斷，相對(duì)較封閉，沿深鹽路噪聲影大；西北側(cè)沿深鹽路建筑限高80米，其他限高100米；深鹽路盤山公路盤山公路隧道口交通條件地塊緊鄰沙頭角收費(fèi)站，車71Block3Block1地塊價(jià)值分析Block2Block4進(jìn)入性私密性噪聲朝向景觀昭示性總計(jì)比例10%15%15%25%25%10%100%BLOC585.5BLOCK28.51092220978.5BLOCK36.513.51321216.581.5BLOCK4713.51422206.583地塊分析小結(jié)：1、地塊為楔形坡地，可利用地勢(shì)，營造陽光車庫；2、外部資源以山景為主，尤其以南向山景最優(yōu)；3、地塊昭示性較好，與外部交通主要依賴盤山公路解決；4、產(chǎn)品分布考慮Block2還遷住宅、Block3公寓、Block1及Block4商品房；5、商業(yè)基本沿現(xiàn)狀的東南向盤山公路布置街鋪形式，銷售為主。居住價(jià)值排序：Block1》Block4》Block3》Block2商業(yè)價(jià)值研判：地塊只有東南向臨道路，現(xiàn)狀有部分街鋪，商業(yè)氛圍一般。商業(yè)主要還是沿東南向盤山公路布置街鋪形式，考慮以銷售為主。Block3Block1地塊價(jià)值分析Block2Block472②規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)空間控制要點(diǎn)1.建筑退線：各向退建設(shè)用地紅線6米。2.建筑高度：不宜大于100米，改造區(qū)西北側(cè)沿深鹽路建筑高度不宜大于80米。3.地塊車行出入口：小區(qū)車行出入口開向盤山公路，在改造地塊東南、北側(cè)各設(shè)置為一個(gè)，其中北側(cè)出入口僅作為輔助車行出口，禁止車輛由此口進(jìn)入小區(qū)。4.地塊人行出入口：在改造地塊東南、北側(cè)各設(shè)置一個(gè)。5.公共開敞空間：在改造地塊東北角提供不小于1000平方米的公共綠地或廣場(chǎng)空間。6.視線通廊：建筑布局預(yù)留三條視線通廊，即兩條“梧桐山--深鹽路”視線通廊，一條“梧桐山--盤山公路--深沙北路”視線通廊;視線通廊的寬度不宜小于15米。限制②規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)空間控制要點(diǎn)限制73山環(huán)繞著你，你未必會(huì)在意你需要從獨(dú)特的空間和視覺感受山的存在通過規(guī)劃，如何發(fā)揮本項(xiàng)目山景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目的價(jià)值空間？山環(huán)繞著你，你未必會(huì)在意通過規(guī)劃，如何發(fā)揮本項(xiàng)目山景優(yōu)勢(shì)，74方案拆遷范圍18980可建設(shè)用地16950容積率5.0計(jì)容積率面積84750還遷住宅28000還遷商業(yè)1000返還福利院1650公建配套2750可銷售住宅35850可銷售公寓13000可銷售商業(yè)2500不計(jì)容面積33900總建筑面積118650視線通廊視線通廊視線通廊人行出入口車行出入口城市開敞空間方案拆遷范圍18980可建設(shè)用地16950容積率5.0計(jì)容積75功能布局商品房還遷公寓視線通廊視線通廊基于地塊的限制因素，根據(jù)地塊價(jià)值分析，產(chǎn)品分布自然形成“一帶、二軸、三區(qū)”的整體布局一帶：商業(yè)帶二軸：視線通廊三區(qū)：還遷區(qū)、公寓區(qū)、商品房區(qū)功能布局商品房還遷公寓視線通廊視線通廊基于地塊的限制因素，根76景觀體系中心園林城市開敞空間幼兒園入口通過規(guī)劃布局，相應(yīng)的設(shè)計(jì)手法，充分利用項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的山景資源；內(nèi)部圍合成較小的園林，打造精致園林，實(shí)現(xiàn)“外部借景，內(nèi)部造園”的景觀體系梧桐山景觀體系中心園林城市開敞空間幼兒園入口通過規(guī)劃布局，相應(yīng)的設(shè)77交通系統(tǒng)利用地塊本身9-10米的高差，打造陽光地下空間，車行地下，人行地面；平面上層通過規(guī)劃排布，有效地將還遷區(qū)、商品房區(qū)區(qū)隔，形成“立體分層，平面分流”的交通系統(tǒng)人行出入口車行出入口交通系統(tǒng)利用地塊本身9-10米的高差，打造陽光地下空間，車行78停車系統(tǒng)項(xiàng)目利用坡地9-10米的高差，結(jié)合架空層設(shè)置多層停車空間，停車場(chǎng)形成側(cè)面通風(fēng)采光的生態(tài)車庫，與坡地園林互動(dòng)；上層覆土綠化，為平臺(tái)花園為地面人行及活動(dòng)空間。半地下一層地面一層地面二層往半地下一層出地面層住宅架空層3.5米3.5米2.5米2.0米1.0米住宅架空層住宅架空層100米10米0米-2.5米坡地線地面0標(biāo)高半地下一層地面一層地面二層停車系統(tǒng)項(xiàng)目利用坡地9-10米的高差，結(jié)合架空層設(shè)置多層停車79空間示意空間示意80產(chǎn)品分布四房（140-160）三房（110-130）兩房（60-80）一房（40-50）商品房產(chǎn)品面積比例套數(shù)比例一房40-50平方米5-10%10-15%兩房60-80平方米35-40%10-15%三房110-130平方米20-25%20-25%四房（拼合）140-160平方米20-25%5-10%底復(fù)、頂復(fù)（拼合）180-200平方米5%5%還遷區(qū)域產(chǎn)品分布四房（140-160）三房（110-130）兩房（681

1、復(fù)式小戶型公寓一房改兩房?jī)煞扛乃姆抗⒖煽紤]單廊布置的方式，同時(shí)采用復(fù)式小戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“一房改兩房，兩房改四房”的高附加值走廊上空客廳上空居住主體1、復(fù)式小戶型公寓一房改兩房?jī)煞扛乃姆抗⒖煽紤]單廊布82具有上下兩層樓面，下層主要供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層提供休息睡眠和貯藏用，上下層之間的交通采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，能夠清晰地動(dòng)靜分區(qū)，并具有良好的視覺效果的類別墅型產(chǎn)品?？臻g示意舒適居家復(fù)式小戶型具有上下兩層樓面，下層主要供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上83錯(cuò)躍復(fù)式小戶型把戶型做成錯(cuò)層X結(jié)構(gòu)的既有錯(cuò)層又屬躍層?？蛷d在1F對(duì)著外部的山體景觀，臥室則在2F朝向內(nèi)部園林，帶給居住者的是豐富變化的空間感受。主臥層最大景觀面客廳層4.5M層高的極致客廳享受。兩層復(fù)式，層高3米，極致享受。創(chuàng)新錯(cuò)躍復(fù)式錯(cuò)躍復(fù)式小戶型把戶型做成錯(cuò)層X結(jié)構(gòu)的既有錯(cuò)層又屬躍層?？蛷d錯(cuò)躍復(fù)式小戶型景觀陽臺(tái)主臥層客廳層有效地將公共空間與私人空間區(qū)隔，形成相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)區(qū)域，真正實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離最大景觀面錯(cuò)躍復(fù)式小戶型景觀陽臺(tái)主臥層客廳層有效地將公共空間與私人空2、兩代同堂戶型（新拼合）居住主體子房母房?jī)商紫噜徸》?，在不影響結(jié)構(gòu)和布局的前提下，既可合二為一，也可一分為二。兩套房子形式上是獨(dú)立的，可分可合，自由靈活。專為父母子女兩代人設(shè)計(jì)的，這樣既在空間上有私密區(qū)分，又能照顧到老人。2、兩代同堂戶型（新拼合）居住主體子房母房?jī)商紫噜徸》浚?6分開兩套戶型拼合為一套戶型合并與拆分示意圖子房母房?jī)纱脩粜停ㄐ缕春希┓珠_兩套戶型拼合為一套戶型合并與拆分示意圖子房母房?jī)纱?、底層“TOHO”系列（1~6層）居住主體全贈(zèng)送面積豐富的生活空間通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升底層住宅價(jià)格，改變塔樓價(jià)格參照系，而提升平面戶型總體均價(jià)3、底層“TOHO”系列（1~6層）居住主體全贈(zèng)送面積豐富的12層層退臺(tái)(全送)3抽屜式全景書房疊水通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升底層住宅價(jià)格，改變塔樓價(jià)格參照系，而提升平面戶型總體均價(jià)1234嵌入式花園（50%送）4底層架空底層“TOHO”系列（2~5層）12層層退臺(tái)(全送)3抽屜式全景書房疊水通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升泳池——豪華標(biāo)簽；頂層優(yōu)質(zhì)景觀；露臺(tái)空間享受；趣味空間——空中的樹；溢價(jià)——頂層露臺(tái)/泳池/景觀4、頂層復(fù)式系列居住主體泳池——豪華標(biāo)簽；溢價(jià)——頂層露臺(tái)/泳池/景觀4、頂層復(fù)式系頂層復(fù)式：泳池與院落的營造同時(shí)結(jié)合湯池設(shè)置小型桑拿房、躺椅、SPA床等設(shè)施，整體打造完整的私家SPA空間，顛覆中山客戶的住宅認(rèn)知頂層復(fù)式：360°梧桐山景觀視野頂層復(fù)式：泳池與院落的營造頂層復(fù)式：360°梧桐山景觀視野

IMAX景框：最寬闊的景觀視野無梁板的景觀效果示意普通有梁轉(zhuǎn)角窗的景觀效果示意IMAX景框：最寬闊的景觀視野無梁板的景觀效果示意普通有梁92局部空間的半懸挑，形成置身其中的切身感受，讓平面化的景觀升級(jí)成為立體化的景觀感受。半懸挑立體景觀：立體化的景觀局部空間的半懸挑，形成置身其中的切身感受，讓平面化的景觀升級(jí)93無限山景，梧桐公館，打造首席健康舒居住宅，倡導(dǎo)自然、健康、舒適、高品的別樣生活無限山景，梧桐公館，94項(xiàng)目的愿景實(shí)現(xiàn)人們對(duì)于健康舒居的理想——最自然、最放松、最貼心

健康舒居社區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)：健康舒居的生活是……

“最放松的”——體驗(yàn)閑適的生活場(chǎng)景

“最自然的”——坐擁唯美的自然風(fēng)光

“最貼心的”——享受無微不至的服務(wù)項(xiàng)目的愿景實(shí)現(xiàn)人們對(duì)于健康舒居的理想——最自然、最放松、最貼95首席健康舒居住宅打造關(guān)鍵詞：最自然、最放松、最貼心③物業(yè)發(fā)展建議實(shí)現(xiàn)首席健康舒居住宅打造關(guān)鍵詞：③物業(yè)發(fā)展建議實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)潔中求變化，細(xì)節(jié)處理豐富，頂部干凈利落，以求穩(wěn)健、和諧，體現(xiàn)質(zhì)樸、飄逸、自然的韻味輕盈靈動(dòng)的屋頂經(jīng)典三段式冷暖色交錯(cuò)/簡(jiǎn)潔干凈/落地窗/景觀平臺(tái)1、最自然建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約山地建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔中求變化，細(xì)節(jié)處理豐富，頂部干凈利落，以求穩(wěn)健、和諧，體1、最自然利用地塊本身9-10米的高差，打造陽光車庫，形成地下、地面雙層主入口，內(nèi)部則營造精致坡地園林坡地園林：順勢(shì)打造坡地景觀，同時(shí)帶來獨(dú)特的步行體驗(yàn)1、最自然利用地塊本身9-10米的高差，打造陽光車庫，形成地1、最自然養(yǎng)生園林：采用科學(xué)的方式布置園林，根據(jù)植物的特殊養(yǎng)生功效進(jìn)行排布園林規(guī)劃中引入黎藥、香氛植物、花果樹等花木，打造出一個(gè)集觀賞、養(yǎng)生、休閑于一體的養(yǎng)生園林，全面滿足度假養(yǎng)生的需求；采用各式植物搭配，注重多樣性，富于變化，層次豐富；高低錯(cuò)落形成自然隔斷，保證內(nèi)部居住的私密性。1、最自然養(yǎng)生園林：采用科學(xué)的方式布置園林，根據(jù)植物的特殊養(yǎng)山體線半地下架空區(qū)域半地下架空，抬高了居住層的視野高度，使整個(gè)社區(qū)視野可以完全越過月亮灣別墅，同時(shí)最大限度的隔絕了外界混雜的視聽干擾，保持了與城市的距離與區(qū)隔。同時(shí)，半地下架空層的增設(shè)，有利于解決狹小地塊內(nèi)設(shè)置多個(gè)高差導(dǎo)致的交通難以解決的問題。1、最自然半地下架空層：高臺(tái)俯瞰，是離塵而不離城的境界山體線半地下架空區(qū)域半地下架空，抬高了居住層的視野高度，使整蜂巢式采光井自然呼吸的車庫，陽光，植物地下車庫結(jié)合蜂巢景觀，精細(xì)打造，結(jié)合架空層，形成汽車大堂，位于地下停車場(chǎng)，結(jié)合停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，有自然采光通風(fēng)，住戶可從大堂的電梯直接入戶。地下車庫大堂設(shè)有專供司機(jī)休息的座椅，有專人服務(wù)的前臺(tái)，面面俱到，體現(xiàn)luxury氣質(zhì)的無微不至的人文關(guān)懷。停車地面植被的引入1、最自然半地下生態(tài)車庫+車庫大堂：能吸取能量的車庫蜂巢式采光井自然呼吸的車庫，陽光，植物地下車庫結(jié)合蜂巢景觀，項(xiàng)目地面整體架高，設(shè)置高臺(tái)式主入口，降低盤山高架的影響，花草綠植等渲染自然生態(tài)的主題，與周邊嘈雜的環(huán)境形成明顯區(qū)別，體現(xiàn)尊貴感。

地面層架空層1、最自然雙層主入口：回家有時(shí)候也可以不一樣項(xiàng)目地面整體架高，設(shè)置高臺(tái)式主入口，降低盤山高架的影響，2、最放松度假東部城，悠然梧桐山。半架空的空間保證地下車庫大堂的自然采光通風(fēng)；地面層會(huì)所以柱、幕墻等限定空間，保證山景資源最大化的同時(shí)，通過節(jié)能設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)綠色三星標(biāo)準(zhǔn)。通透的玻璃幕墻，將陽光完全引進(jìn)來，同時(shí)視野開闊，景觀資源豐富。陽光會(huì)所：游憩、娛樂、閑適的綠色三星會(huì)所2、最放松度假東部城，半架空的空間保證地下車庫大堂的自然采光2、最放松景觀電梯：入口的扶梯、住宅的升降電梯，都是最佳觀景臺(tái)用幕墻裝飾扶梯和電梯，避免出現(xiàn)陽光暗角的同時(shí)，將景觀資源最大化，讓回家的每一個(gè)動(dòng)作，都與綠色相伴，親近自然。景觀電梯2、最放松景觀電梯：2、最放松風(fēng)雨走廊：柱廊的簡(jiǎn)單空間限定，提供停留、休憩的場(chǎng)所僅僅用柱子進(jìn)行空間限定，利于景觀資源的最大化；而局部自由放置的椅子，也讓通道變得非常人性化。

2、最放松風(fēng)雨走廊：2、最放松建筑小品：休閑度假風(fēng)情元素演繹別樣的生活情趣鋪地、建筑小品等設(shè)計(jì)豐富了室外空間的同時(shí)，也提供給業(yè)主休息停留的空間。通過項(xiàng)目?jī)?nèi)部識(shí)別系統(tǒng)的各種元素（園林小品、路燈等）建立邊界感和領(lǐng)地感。

2、最放松建筑小品：這是一個(gè)真正可以放松心情的地方，從此，回家就是度假…這是一個(gè)真正可以放松心情的地方，3、最貼心概念說明：LOW-E玻璃幕墻采用鍍銀膜處理，具有對(duì)可見光高透過性及中遠(yuǎn)紅外線高反射的特征，通常用于高檔寫字樓領(lǐng)域，現(xiàn)已成為成為隔音隔熱豪標(biāo)配置。引入新風(fēng)系統(tǒng)，通過在室內(nèi)設(shè)置送風(fēng)設(shè)備和排氣設(shè)備，形成“新風(fēng)流動(dòng)場(chǎng)”，全面凈化戶內(nèi)空氣，成為會(huì)呼吸的國際化生態(tài)居所………新風(fēng)系統(tǒng)原理新風(fēng)系統(tǒng)：打造會(huì)呼吸的生態(tài)居所3、最貼心概念說明：新風(fēng)系統(tǒng)原理新風(fēng)系統(tǒng)：概念說明：隔音降噪系統(tǒng)是通過設(shè)置降噪地板，外墻隔音材料等在居室內(nèi)外形成噪音防護(hù)層，有效抵御外界干擾。雖然身居鬧市，依然獨(dú)享寧靜的室內(nèi)空間和溫馨生活。降噪地板通過消聲材料達(dá)到阻隔上下樓腳步噪聲外墻隔音材料是通過將噪音過濾材料設(shè)置在外墻、門、窗等部位，達(dá)到隔音降噪的目的隔音門、窗3、最貼心隔音降噪系統(tǒng)：打造寧靜淡雅的居家環(huán)境概念說明：隔音門、窗3、最貼心隔音降噪系統(tǒng)：所有地面若有不同高度，可加設(shè)斜道方便輪椅通過；無障礙通道材質(zhì)不宜選擇礫石地面。在銷售中心門廳前無障礙設(shè)計(jì)展現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)內(nèi)部步行道路體系中增加無障礙通道設(shè)計(jì)主要園林景觀出設(shè)置，擴(kuò)大活動(dòng)空間3、最貼心無障礙通道：在步行各處細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)無障礙通道，體現(xiàn)人文關(guān)懷所有地面若有不同高度，可加設(shè)斜道方便輪椅通過；在銷售中心門廳樓梯踏步尺寸對(duì)于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。樓梯照明注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設(shè)置地?zé)簟翘莘鍪衷跇翘萜鹗继?，扶手端部?yīng)該延長(zhǎng)200mm以上，否則易發(fā)生危險(xiǎn)；扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。3、最貼心樓梯：踏步和扶手尺寸設(shè)計(jì)和照明光源的位置設(shè)置樓梯踏步尺寸3、最貼心樓梯：踏步和扶手尺寸設(shè)計(jì)和照明光源的位電梯按鈕設(shè)計(jì)增加盲文設(shè)計(jì)電梯內(nèi)部扶手與按鈕的高度設(shè)計(jì)適中外部按鈕高度約為900-1100㎝3、最貼心電梯：主要考慮按鈕及內(nèi)部扶手高度，及按鈕盲文設(shè)計(jì)電梯按鈕設(shè)計(jì)增加盲文設(shè)計(jì)電梯內(nèi)部扶手與按鈕的高度設(shè)計(jì)適中外部洗手池、馬桶、花灑附近設(shè)計(jì)高度始中的扶手地面防滑設(shè)計(jì)，無門檻浴缸附近設(shè)置扶手可預(yù)留呼救器的安裝位置3、最貼心洗手間：可設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留安裝扶手的位置，體現(xiàn)人文關(guān)懷洗手池、馬桶、花灑附近設(shè)計(jì)高度始中的扶手地面防滑設(shè)計(jì)，無門鹽田區(qū)福利中心：主要設(shè)施兩棟花園式公寓樓（帶電梯）；設(shè)有太陽能熱水器和呼叫系統(tǒng)；食堂、洗衣房、醫(yī)護(hù)康復(fù)室、健身室；棋牌室、畫畫室、茶藝室、多功能活動(dòng)廳等文體康復(fù)活動(dòng)；3、最貼心物業(yè)管理：嫁接鹽田區(qū)社會(huì)福利中心的社會(huì)服務(wù)項(xiàng)目，為入住的客戶提供上門服務(wù)主要功能（面向全社會(huì)）社區(qū)服務(wù)老人日間活動(dòng)殘疾人康復(fù)就業(yè)指導(dǎo)幼教鹽田區(qū)福利中心：主要設(shè)施3、最貼心物業(yè)管理：嫁接鹽田區(qū)社會(huì)社會(huì)福利功能上門服務(wù)：為業(yè)主提供包括養(yǎng)老、老人日間陪護(hù)、醫(yī)療康復(fù)、幼教等社區(qū)服務(wù)社會(huì)福利功能上門服務(wù)：為業(yè)主提供包括養(yǎng)老、老人日間陪護(hù)、醫(yī)社區(qū)商業(yè)中引入有機(jī)食品超市，提供無污染天然果蔬食品，開通綠色商業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供生活便利。同時(shí)，為客戶提供售賣、送貨上門、預(yù)定果蔬等服務(wù)。小面積精品超市為生活提供便利，同時(shí)24小時(shí)提供服務(wù)。3、最貼心精品超市：引進(jìn)綠色商業(yè)模式——有機(jī)食品超市社區(qū)商業(yè)中引入有機(jī)食品超市，提供無污染天然果蔬食品，開通綠色梧桐公館的健康舒居生活KPI最自然順地勢(shì)而建的坡地園林、養(yǎng)生園林自然通透的半架空層陽光車庫充滿生活情趣的雙層社區(qū)主入口最放松閑適而尊貴的會(huì)所——悠然居休閑度假感十足的公共空間最貼心人文關(guān)懷的細(xì)節(jié)處理——無障礙設(shè)計(jì)物業(yè)管理嫁接社會(huì)福利中心服務(wù)資源社區(qū)商業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)配置——精品超市現(xiàn)代簡(jiǎn)約山地建筑風(fēng)格的立面梧桐公館的健康舒居生活KPI最自然順地勢(shì)而建的坡地園林、養(yǎng)生根植于奢侈之上的綠色FASHION之魅項(xiàng)目的基調(diào)

——“奢侈起勢(shì)，綠色作秀”【綠色奢侈】強(qiáng)勢(shì)起勢(shì)根植于奢侈之上的綠色FASHION之魅項(xiàng)目的基調(diào)

——“奢侈還遷區(qū)域④靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提1、本測(cè)