房地產(chǎn)行業(yè)流動性及公募REITs跟蹤報告（2022年11月）：增信債權(quán)工具有效落地商業(yè)不動產(chǎn)REITs研究加速

2022年12月14日增信債權(quán)工具有效落地，商業(yè)不動產(chǎn)REITs研究加速REITs月)需求側(cè)：政策春風提振信心，居民中長貸雖弱于往年同期但邊際改善信號明顯新增存款22,500億元，同比增加15,192億元，環(huán)比增加27,603億元。11月新增信貸12,100億元，同比減少600億元(-4.7%)，環(huán)比增加5,948億元(+96.7%)；居民短貸新增525億元，同比少增992億元(-65.4%)，環(huán)比增加1037億元；居民中長貸新增2,103億元，同比少增3,718億元(-63.9%)，環(huán)比增加1,771億元(+533.4%)；2022年1-11月累計新增居民中長貸2.56萬億元，同比增速為-55.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.9%(2021年全年水平為30.5%)。截至11月21日，全國首/二套房按揭利率下限分別為4.10%/4.90%。103個重點城市主流首/二套房貸利率分別為4.09%/4.91%,分別環(huán)比下行3BP/持平；主流銀行平均放款周期26天。供給側(cè)：“第二支箭”增信債權(quán)工具有效落地，控制行業(yè)出清主體范圍11月房企境內(nèi)外單月合計發(fā)債366億元，環(huán)比-14.1%，同比-24.9%，單月凈融主流國央企仍保持相對暢通融資渠道；而在央行支持下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，截至12月7日，已有龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股等多家房企申請儲架式注冊發(fā)行。民企存量債務(wù)展期及重組方面，華夏幸福和融創(chuàng)中國涉及已到期債券(或部分)本金以及(或)應計利息商議展期和債務(wù)重組的情況。截至12月12日，我國上市公募REITs產(chǎn)品已增至23只。從上市日到至今的二級市場收益情況來看，除平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT及華夏中國交建高速REIT外，其他產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，其中14只股價較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅20.4%，二級市場價格雖有所回調(diào)，但較發(fā)行價漲幅依舊可觀。12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇上提出“研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”。投資建議：2022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府”因城施策“引導合理住房需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風險出清，促需求實質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1)持續(xù)看好核心城市土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2)持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團、新城控股等；3)關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產(chǎn)回報率，推薦華潤置地、上海風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預期風險，房地產(chǎn)市場需求不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風險等。房地產(chǎn)(地產(chǎn)開發(fā))增持(維持)君Ts—房地產(chǎn)供給側(cè)融資專題報告(1)花箭”政策的點評跟蹤報告(2022年10月)后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)邊際改善信號明顯年11月，居民部門新增存款22,500億元，同比增加15,192億元，環(huán)比增加27,603億元。2)2022年11月，新增信貸12,100億元，同比減少600億元(-4.7%)，環(huán)比增加5,948億元(+96.7%)。3)2022年11月，居民短貸新增525億元，同比少增992億元(-65.4%)，環(huán)比環(huán)比增加1,771億元；2022年1-11月累計新增居民中長貸2.56萬億元，同比增速為-55.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.9%(2021年全年水平為30.5%)。4)12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇上提出“研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”。5)11月28日，證監(jiān)會決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施。此次政策本質(zhì)上為“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資，通過進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務(wù)、項目交付等方面有力補充資金。6)11月23日，央行及銀保監(jiān)會官方發(fā)布“金融十六條”。7)11月21日，證監(jiān)會主席易會滿發(fā)表主題演講時提到，當前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房企合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。8)11月8日，在央行的支持和指導下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，具體提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。10)9月30日，財政部、稅務(wù)總局公告，明確支持居民換購住房有關(guān)個人所得11)9月29日，央行、銀保監(jiān)會通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。12)9月23日，銀保監(jiān)會相關(guān)負責人表示，在防范化解金融風險方面，當前房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭已得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。近期，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，國開行已向沈陽市支付“保交樓”首筆專項借款。13)9月15日國有大行不同程度下調(diào)定期存款利率，本次下調(diào)是自2015年10極引導社會資金流向投資、消費領(lǐng)域，促進經(jīng)濟發(fā)展。14)8月24日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“允許地方一城一策靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求”，進一步降低購房者還款壓力。15)7月28日，中共中央政治局召開會議，首提“保交樓”，將“壓實地方政府責任、保交樓、穩(wěn)民生”重要性拉到國家政治高度，對穩(wěn)定市場信心，后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)穩(wěn)定預期提供有利政策保證。16)7月7日，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)“十四五”全國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃的通知》，對“十四五”期間統(tǒng)籌推進城市基礎(chǔ)建設(shè)作出全面系統(tǒng)安排。月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的批復》，提出加快構(gòu)建新發(fā)展格局，以推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式為主線，以體制機制改革創(chuàng)新為根本動力，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。18)5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，其中包括保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造。19)5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，主要內(nèi)容包括下調(diào)首套按揭下限，省級自主確定加點下限。20)4月29日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作,習近平總書記主持會議。會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn),各地“因城施策”完善政策,房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復可期。21)4月24日，住建部黨組召開理論學習中心組學習(擴大)會議，提出要高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域風險，防范化解城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域風險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。22)4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，提出要求要因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。23)3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。會議表示，對于房地產(chǎn)市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部也都分別作出表態(tài)，重點圍繞著防范化解房地產(chǎn)市場風險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等方面。居民部門新增存款22,500億元，同比增加15,192億元，環(huán)比增加27,603億元。2022年1-11月，居民部門累計新增存款14.9萬億元，同比增加69,389億元 (+86.6%)。居民部門新增存款22,500億元，同比增加15,192億元，環(huán)比,603億元。2022年1-11月，居民部門累計新增存款14.9萬億元，同比增加69,389億元(+86.6%)。后一頁特別聲明房地產(chǎn)當月值(億元)累計同比：右軸累計值(億元)500000資料來源：Wind，光大證券研究所。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11；注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能；部分月份同比變化幅度大，未在圖片顯示當月變動(億元)累計變動(億元)0資料來源：Wind，光大證券研究所。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11；注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2022年11月人民幣貸款增加12,100億元，同比減少600億元(-4.7%)，環(huán)比增加5,948億元(+96.7%)。其中企業(yè)部門新增8,837億元；居民部門新增2,627億元，同比減少4,710億元(-64.2%)，環(huán)比增加2,807億元。2022年1-11月新增人民幣貸款19.9萬億元，同比增加5.8%(2021年全年+1.6%)。其中企業(yè)部門累計新增15.8萬億元，同比增加39.3%(2021年全年-1.2%)，占比約79.5%(2021年全年占比60.3%)；居民部門累計新增3.7萬億元，同比減少51.6%(2021年全年+0.6%)，占比18.4%(2021年全年占比39.7%)。拆分居民部門來看，11月居民短貸新增525億元，同比少增992億元(-65.4%)，環(huán)比增加1,771億元(+533.4%)。2022年1-11月累計新增居民中長貸2.56萬億元，同比增速為-55.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.9%(2021年全年水平為30.5%)。2022年11月人民幣貸款增加12,100億元，同比減少600億元(-4.7%)，環(huán)比增加5,948億元(+96.7%)。其中：企業(yè)部門新增8,837億元；居民部門新增2,627億元，同比減少4,710億元 (-64.2%)，環(huán)比增加2,807億元。2022年1-11月新增人民幣貸款19.9萬億元，同比增加5.8%，其中：企業(yè)部門累計新增15.8萬億元，同比增加39.3%(2021年全年-1.2%)，占比后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)約79.5%(2021年全年占比60.3%)；居民部門累計新增3.7萬億元，同比減少51.6%(2021年全年+0.6%)，占比18.4%(2021年全年占比39.7%)。資料來源：Wind，光大證券研究所注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能資料來源：Wind，光大證券研究所注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能具體拆分居民部門信貸數(shù)據(jù)，11月居民短貸新增525億元，同比少增992億元(-65.4%)，環(huán)比增加1,037億元；居民中長貸新增2,103億元，同比少增3,718億元(-63.9%)，環(huán)比增加1,771億元。圖5：居民部門新增短貸/中長貸當月值(億元)圖6：居民部門新增短貸/中長貸當月同比0居民中長貸居民短貸居民中長貸居民短貸2022-112022-102022-092022-082022-072022-062022-052022-042022-032022-022022-012021-122021-112021-102021-092021-082021-072021-062021-052021-042021-032021-022021-012020-122020-112020-102020-092020-082020-072020-062020-052020-042020-032020-022020-01 ----------------------------------------------------------------------202220222022202220222022202220222022202220212021202120212021202120212021202120212021202120202020202020202020202020202020202020202020資料來源：Wind，光大證券研究所注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能資料來源：Wind，光大證券研究所。部分月份同比變化幅度大，未在圖片顯示注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2022年1-11月累計新增居民中長貸2.56萬億元，同比增速為-55.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.9%(2021年全年水平為30.5%)。后一頁特別聲明2022-112022-102022-092022-082022-072022-062022-052022-042022-032022-022022-012021-122021-112021-102021-092021-082021-072021-062021-052021-042021-032021-022021-012020-122020-112020-102020-092020-082020-072020-062020-052020-042020-032020-022020-012022-112022-102022-092022-082022-072022-062022-052022-042022-032022-022022-012021-122021-112021-102021-092021-082021-072021-062021-052021-042021-032021-022021-012020-122020-112020-102020-092020-082020-072020-062020-052020-042020-032020-022020-01-----------------------------------房地產(chǎn)圖7：居民部門新增短貸/中長貸累計值(億元)圖8：居民部門新增短貸/中長貸累計同比居民中長貸居民短貸 資料來源：Wind，光大證券研究所注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能資料來源：Wind，光大證券研究所。部分月份同比變化幅度大，未在圖片顯示注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能截至2022年11月21日，5年期LPR報價為4.3%，全國首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.10%，全國二套房按揭利率下限為5年期LPR+60bp即4.90%。圖9：貸款市場報價利率(LPR):5年(%)資料來源：Wind，光大證券研究所。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年11月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.09%，二套利率為4.91%；首套利率環(huán)比下行3BP，二套利率環(huán)比持平。11月103城主流銀行平均放款周期26天，整體放款速度較快，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為32天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款時間為27天。首套房貸利率(%)銀行平均放貸周期天數(shù)(右軸)二套房貸利率(%)8768765432100資料來源：貝殼研究院，光大證券研究所。數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11。供給側(cè)：“第二支箭”增信債權(quán)工具有主體范圍2022年11月房企境內(nèi)外單月合計發(fā)債366億元，較10月回落，環(huán)比-14.1% (10月-29.4%)，同比-24.9%(10月+48.2%)，單月凈融資-469億元(10月-519億元)。其中11月境內(nèi)發(fā)債規(guī)模降幅擴大，單月發(fā)行291億元(10月單月凈融資-101億元；11月境外發(fā)債規(guī)模提升，單月發(fā)行76億元，環(huán)比增加164.2%，同比提升27.3%(10月-71.7%)，單月凈融資額約-369億元(10月為-395億元)。2022年11月房地產(chǎn)集合信托成立金額約65億元，同比下降53.7%，占單月集合信托成立規(guī)模的比重為5.5%(10月+5.4%)，較10月稍有回升。境內(nèi)債券方面，11月發(fā)行類型以公司債、中期票據(jù)及ABS新增發(fā)行為主；發(fā)行主體仍以國央企為主。雖然房地產(chǎn)銷售市場活躍度較低，但是隨著中央及地方相關(guān)支持政策的出臺，市場信心逐漸恢復，行業(yè)整體債務(wù)風險有所緩解，國企逆勢上行，民營房企融資環(huán)境也得到一定程度改善，傳遞破冰信號。在央行支持下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，11月29日龍湖集團公開發(fā)行20億元3年期中期票據(jù)(利率創(chuàng)中債增擔保民營房企債券利率的新低)，標志著供給端支持政策框架下增信債權(quán)工具的有效落地，隨后12月美的置業(yè)及金輝集團陸續(xù)在完成中票注冊后運用“第二支箭”發(fā)債融資。當前各部門出臺相后一頁特別聲明房地產(chǎn)房地產(chǎn)關(guān)政策引導金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過度避險行為，推動個人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。預期在疫情影響逐漸淡化下，商品房市場將更好滿足合理購房需求，市場主體信心將迎來進一步修復，后續(xù)供給側(cè)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模將會逐漸回暖。海外債方面，11月房企海外債到期償債金額為444億元,房企境外債務(wù)壓力仍較大,境外單月凈融資為-369億元。從MarkitiBoxx債券指數(shù)來看，中資美元地產(chǎn)債指數(shù)在3月中旬迎來一波反彈，在4-10月呈現(xiàn)震蕩下行態(tài)勢后于11月迎來回升。按2022年1月1日定基100.00指數(shù)計算，12月12日投資級指數(shù)為80.46，高收益?zhèn)笖?shù)為60.73。融資情況整體來看，2022年11月單月房企發(fā)債約366億元，較10月回落，環(huán)比下降14.1%，同比下降24.9%；11月單月房企凈融資-469億元，對比10月為-519其中11月房企境內(nèi)債單月發(fā)債291億元，環(huán)比下降26.9%(10月為-13.8%)，單月境內(nèi)債凈融資額為-101億元(10月為-123億元)。從結(jié)構(gòu)來看，11月房企發(fā)債融資以一般公司債和一般中期票據(jù)為主，分別發(fā)行85.6億元、112.9億元，占當月境內(nèi)債發(fā)行比重分別達29.4%、38.8%；私募債、一般短期融、中期票據(jù)、證監(jiān)會ABS發(fā)行有所增加；超短融、定向工具、一般公司債發(fā)行量下降；可轉(zhuǎn)債等均無發(fā)行。11月海外債一級市場發(fā)行量較10月增加，房企海外債單月發(fā)行76億元，環(huán)比增加164.2%，同比提升27.3%。房企在11月償債壓力仍較大(境外債11月到期金額為444億元)，房企單月凈融資額為-369億元(10月為-395億元)。2022年1-11月房企境內(nèi)外合計發(fā)債6,123億元，同比下降-27.6%，累計凈融2022年11月房地產(chǎn)集合信托成立金額約65億元，同比下降53.7%，占單月集合信托成立規(guī)模的比重為5.5%，較10月略有上升。2022年1-11月房地產(chǎn)集合信托募集資金906億元，同比下降80.6%，占整體集合信托募集資金比重約7.5%(2021年為28.3%)。數(shù)據(jù)圖表計入到期金額后，11月房企境內(nèi)單月債券凈融資-101億元，對比10月凈融資到期金額后，1-11月房企境內(nèi)債券累計凈融資-311億元，對比上年同期累計凈后一頁特別聲明0-010-030-050-070-092020-111-011-031-051-071-092021-112-012-032-052-072-092022-11房地產(chǎn)0-010-030-050-070-092020-111-011-031-051-071-092021-112-012-032-052-072-092022-11房地產(chǎn)圖11：房企境內(nèi)債券單月發(fā)行/到期/凈融資(億元)圖12：房企境內(nèi)債券累計發(fā)行/到期/凈融資(億元)000-010-010-030-050-070-0920202020-111-011-031-051-071-0920212021-112-012-032-052-072-092022-110000累計發(fā)行累計到期累計凈融資資料來源：Wind，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能資料來源：Wind，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2022年1-11月，從房企境內(nèi)發(fā)債類型來看，中期票據(jù)、公司債、超短融、證監(jiān)圖13：房企境內(nèi)債按類型拆分(2015-2022)000002015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年資料來源：Wind，光大證券研究所；單位：億元注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11；由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能2022年11月海外債一級市場發(fā)行量較10月有所增加，房企海外債單月發(fā)行76環(huán)比增加164.2%，同比提升27.3%；計入到期金額后，11月內(nèi)房海外-369億元，對比10月凈融資約-395億元。金額后，1-11月內(nèi)房海外債累計凈融資-2539億元，對比上年同期累計凈融資后一頁特別聲明20-01-092021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04220-01-092021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09102022-11房地產(chǎn)圖15：內(nèi)房海外債券累計發(fā)行/到期/凈融資00-010-010-030-050-070-09單月發(fā)行20202020-111-011-031-051-071-09單月到期20212021-112-012-032-052-072-092022-11單月凈融資00000000累計發(fā)行累計到期累計凈融資資料來源：Wind，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能資料來源：Wind，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11注：由于Wind月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能截至2022年11月，不計入回售影響，2022年房企債券合計到期規(guī)模約9,514億元(2021年為12,509億元)，其中Q1、Q2、Q3、Q4分別到期2,305億元、。房企境內(nèi)債與海外債0資料來源：Wind，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月房地產(chǎn)集合信托單月募集65億元，同比下降53.7%，環(huán)比提升36.5%，占當月集合信托發(fā)行規(guī)模比重5.5%(10月占比占全年集合信托整體成立規(guī)模的比重7.5%。后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)0資料來源：用益信托網(wǎng)，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11注：由于用益信托月度更新調(diào)整，前期數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖19：資金信托余額及房地產(chǎn)信托余額(截至2022Q3)房地產(chǎn)資金信托余額資金信托余額(右軸)02015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q1 Q0資料來源：信托業(yè)協(xié)會，光大證券研究所；單位：億元成立規(guī)模(億元)同比：累計成立規(guī)模0資料來源：用益信托網(wǎng)，光大證券研究所；單位：億元；數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至2022-11注：由于用益信托月度更新調(diào)整，前期數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖20：房地產(chǎn)信托余額同比及占比(截至2022Q3)%80%60%40%20% -20%-40%資料來源：信托業(yè)協(xié)會，光大證券研究所從MarkitiBoxx債券指數(shù)來看，中資美元地產(chǎn)債指數(shù)在3月中旬迎來一波反彈，指數(shù)計算，12月12日投資級指數(shù)為80.46，高收益?zhèn)笖?shù)為60.73。后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)2021年1月1日定基100定基1000中資美元地產(chǎn)債投資級中資美元地產(chǎn)債投資級高收益中資美元地產(chǎn)債投資級高收益中資美元地產(chǎn)債投資級高收益資料來源：Wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2022/12/12注：部分月份變化幅度較大，未在圖片顯示資料來源：Wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2022/12/12注：部分月份變化幅度較大，未在圖片顯示債發(fā)行情況從一級市場來看，境內(nèi)債券方面，11月發(fā)債主體仍以國央企為主。其中，華潤置地發(fā)債規(guī)模最高，發(fā)行金額達114.0億元：11月09日，華潤置地發(fā)行5支6年期證監(jiān)會主管ABS，發(fā)行面額共計34.0億元，利率為3.28%-3.58%。11月14日，華潤置地發(fā)行5年期30億一般公司債，利率為2.84%；11月23日，華潤置地發(fā)行5年期30億一般公司債和3年期20億一般公司債，利率分別為2.90%和2.40%。首創(chuàng)集團發(fā)債期限最長，達11.2年：11月15日，首創(chuàng)集團發(fā)行11.2年期7.5億元ABS，利率4.1%。其他主流國央企亦保持相對暢通融資渠道：11月14日，招商蛇口發(fā)行3年期13.6億元一般公司債，利率為2.75%。11月29日，保利發(fā)展發(fā)行5年期5億元一般中期票據(jù)及3年期20億元一般中期票據(jù)，利率分別為2.80%及2.30%。此外，11月8日在央行支持下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)，控制行業(yè)出清主體范圍。截至12月7日，已有龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股等多家房企申請儲架式注冊發(fā)行(額度可結(jié)合具體融資需求在有效期內(nèi)分次發(fā)行)。11月29日，龍湖集團公開發(fā)行20億元3年期中期票據(jù)，標志著供給端支持政策框架下增信債權(quán)工具的有效落地，隨后美的置業(yè)及金輝集團陸續(xù)在12月完成中票注冊后運用“第二支箭”發(fā)債融資：后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)11月29日，龍湖集團發(fā)行3年期20億元中期票據(jù)，利率為3.0%，創(chuàng)中債增擔保民營房企債券利率的新低。發(fā)行人發(fā)行日期債券類型發(fā)行規(guī)模期限利率上年同期限發(fā)行利率近期同期限發(fā)行利率人民幣年月日6--蛇口月日3月日5-月日--月日5-月日3利發(fā)展月日55利發(fā)展月日3團月日3-資料來源：Wind，光大證券研究所；統(tǒng)計時間截至2022-11注：上年同期發(fā)行利率為發(fā)行人去年同月(或上下3個月內(nèi))同期限債券發(fā)行利率；近期同期發(fā)行利率為發(fā)行人上月同期(或上下3個月內(nèi))限債券發(fā)行利率，僅供參考。債發(fā)行情況海外債市場方面，11月海外債一級市場發(fā)行量較10月有所增加，共有三家房企11月07日，海倫堡中國發(fā)行3.15億美元2年期境外債，利率為8%(起息日為07日)。11月10日，海倫堡中國發(fā)行2.85億美元0.9年期境外債，利率為10.33%(起息日為2022年11月11日)。人日期型規(guī)模發(fā)行利率發(fā)行利率年國據(jù)2--國據(jù)--資料來源：Wind，光大證券研究所；統(tǒng)計時間截至2022-11質(zhì)民企存量債務(wù)情況跟蹤11月9日，龍湖集團發(fā)布公告稱公司選擇提前贖回于2023年到期的3.90%優(yōu)先票據(jù)；12月9日，龍湖集團發(fā)布公告稱完成贖回于2023年到期的3.90%優(yōu)先票據(jù)，票面利率為3.9%，贖回價為票據(jù)本金100%另加截至(但不包括)贖回日期的累計及未支付的利息。資料來源：Wind，光大證券研究所；統(tǒng)計時間截至2022-12-12后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)部分民企的存量債務(wù)展期及重組情況跟蹤12月09日，融創(chuàng)中國發(fā)布有關(guān)債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展的更新資料公告，確定初步重組計劃。12月10日，華夏幸福發(fā)布關(guān)于債務(wù)逾期、債務(wù)重組進展等事項的公告，推進境外美元債重組。情況跟蹤方案的債權(quán)人提供同意費。公司下屬公司發(fā)行的境外美元債券方面，截至目前，持有境外美元債券本金總額84.14%的持有人(存續(xù)總額為49.6債受償。資料來源：Wind，光大證券研究所；統(tǒng)計時間截至2022-12-12我國公募REITs市場建設(shè)力度加大，年初以來相關(guān)支持政策相繼推出，REITs市場利好不斷。值得注意的是，2022年5月25日，國辦發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，為國家層面首次以書面方式對REITs的重要性進行確認。3月18日，證監(jiān)會發(fā)文提出正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募規(guī)則；5月31日，在證監(jiān)會指導下，滬深兩市證券交易所制定發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目(試行)》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)；9月末公募REITs首批擴募申請正式啟動；12月初，首批申請擴募的5單REITs同步收到交易所第一輪反饋意見。12月8日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇上提出“研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”。截至12月12日，我國上市公募REITs產(chǎn)品已增至23只，募集資金約770億元，總市值超850億元。其中，11月1日華潤有巢REIT正式獲批，華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場的房企。隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新階段，構(gòu)建“存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)對合理擴大有效投資以及降低行業(yè)債務(wù)風險等具有重要意義；我們認為華潤有巢REIT底層項目具備市場化活力及政府信用背書雙重優(yōu)勢，已為后續(xù)公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動投資價值做出示范作用。對商業(yè)地產(chǎn)：預計我國購物中心在填補縣域商業(yè)空白及城鎮(zhèn)存量改造上仍有較大增量空間，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的推出有利于不動產(chǎn)存量運營升維。商業(yè)資產(chǎn)估值與運營效率直接掛鉤，而REITs將進一步提升市場對商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)性的檢驗，從而推進我國不動產(chǎn)存量市場的健康發(fā)展。同時，REITs經(jīng)營數(shù)據(jù)的定期披露制度將有效增強我國實體零售市場透明度，進一步提升購物中心經(jīng)營管理機制。后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)對租賃市場：目前我國住房市場主要以“二元化”的供應結(jié)構(gòu)為主，而保障房以國企或具有政府職能的平臺公司供應為主，考慮到當前市場需求及消費升級傾向，我們認為房企參與未來租賃住房市場的占比將大大提升。長租公寓當前處于政策紅利時期，租賃市場監(jiān)管力度加強及降稅導向為房企系長租公寓帶來新發(fā)展空間，公募REITs的放開勢必利于企業(yè)緩解融資難點、進一步提升租賃物業(yè)供給量。對房地產(chǎn)企業(yè)：REIT發(fā)行豐富公司以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，使公司融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。如該渠道使用持續(xù)提升，將有效助力公司盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進一步增強公司的滾動投資能力，提升長期經(jīng)營表現(xiàn)。委于重慶市推進基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金 (REITs)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施(征求意見稿)》優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施運營機構(gòu)合作設(shè)市屬國有企業(yè)與央企、民企深化部門加強縣級地區(qū)生活垃圾焚燒處理設(shè)施建設(shè)的指導意見(發(fā)改環(huán)資〔2022〕1746號)》件的生活垃圾焚燒處理項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。保監(jiān)會做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點?！暗谌Ъ盧EITs努力打造REITs市場的“保租房板儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行REITsREITs擴募資產(chǎn)。省委快開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點工通知》托基金(REITs)持續(xù)發(fā)展工作機制。支持地方國有企業(yè)、其他類型所有制展基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)常態(tài)化梳理盤點，推動符合條件的資產(chǎn)采用REITs、EITsREITs規(guī)模效應、示范效應(其中首次提出“研究推動試點范圍拓展到市場化的長持續(xù)健康發(fā)展。資料來源：各政府部門及會議相關(guān)文件，光大證券研究所整理注：統(tǒng)計時間截至2022-12-12截至2022年12月12日，我國上市公募REITs產(chǎn)品已增至23只。從11月數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)權(quán)類REITs(保障房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流表現(xiàn)突出)整體收益表現(xiàn)仍優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類REITs(環(huán)保類韌性較大，高速公路類受疫情影響最重)。從上市日到至今的二級市場收益情況來看，受相關(guān)產(chǎn)品稀缺性、擴募啟動利好、投資風險偏好下行等因素影響，除平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT及華夏中國交建高速REIT外，其他產(chǎn)品全部實現(xiàn)正收益，其中14只股價(截至2022-12-12)較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅20.4%，二級市場價格雖有所回調(diào)，但較發(fā)行價漲幅依舊可觀。資產(chǎn)份額額元元%%%%類理類后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)物流物流區(qū)區(qū)區(qū)園區(qū)類類類類類能源類安居房房T房區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)EIT區(qū)類類IT房資料來源：Wind、各REITs基金公告，光大證券研究所注：統(tǒng)計時間截至2022-12-12。漲跌幅數(shù)據(jù)為較上市首日的漲跌幅表現(xiàn)。，根據(jù)上交所及深交所項目動態(tài)披露，仍有2只公募REITs項目處于申報審批過程中，其中嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于12月07日受理；中金山高集團高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于11月14日受理。此外，華夏和達高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于11月25日狀態(tài)更新為“已通過“，即將正式上市發(fā)行。后一頁特別聲明證券研究報告房地產(chǎn)房地產(chǎn)管理人稱資產(chǎn)類別規(guī)模(億元)日更新日期有限公司業(yè)園封閉式基礎(chǔ)資基金區(qū)證券投資基金權(quán)類管理有限公司物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)投資基金物流資料來源：Wind、各REITs基金公告，光大證券研究所；注：統(tǒng)計時間截至2022-12-122022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府”因城施策“引導合理住房需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風險出清，促需求實質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1)持續(xù)看好核心城市土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2)持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團、新城控股等；3)關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產(chǎn)回報率，推薦華潤置地、上海臨港等。房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預期風險：后續(xù)房地產(chǎn)寬松政策推行速度及落地效果或不及預期，或?qū)е戮用窦捌髽I(yè)信心修復緩慢、房地產(chǎn)銷售市場回暖滯緩，進而影響企業(yè)銷售回款，拉長房地產(chǎn)開發(fā)運營周期，加大企業(yè)資