個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

六、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題（一）個(gè)人住房貸款中的博弈關(guān)系（二）個(gè)人住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的境外經(jīng)驗(yàn)（四）美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)(五)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!（二）個(gè)人住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)1、房產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)危及個(gè)人住房貸款2、信用風(fēng)險(xiǎn)危及個(gè)人住房貸款3、配套環(huán)境的缺陷所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

4、銀行內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!（三）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的境外經(jīng)驗(yàn)1、比較健全的信用、法律制度2、比較完善的住房金融保障體系和政府政策支持3、靈活多樣的住房貸款方式（種類(lèi)）

4、個(gè)人住房貸款證券化的推行5、嚴(yán)格的內(nèi)部審核制度

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!比較健全的信用、法律制度公正、有效的個(gè)人信用報(bào)告機(jī)構(gòu)

如德國(guó)的夏華控股公司(SchufaHoldingCompany)美國(guó)的Experian信息服務(wù)公司(ExperianInformationServices)、Trans聯(lián)合公司(TransUnion)及Equifax公司(Equifax，Inc.)比較完善的個(gè)人信用評(píng)估方法和指標(biāo)體系

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!比較健全的法律保障體系美國(guó)為代表。涉及消費(fèi)信貸的法律有：《平等信用機(jī)會(huì)法》、《公平信用報(bào)告法》、《誠(chéng)實(shí)貸款法》（TruthinLendingBill）、《信用卡發(fā)行法》（CreditCardIssuanceAct）、《公平債務(wù)催收法》（FairDebtCollectionPracticesAct）、《公平信用賬單法》（FairCreditBillingAct）、《房屋抵押揭露法》（TheHomeMortgageDisclosureAct）、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!比較完善的住房金融保障體系以美國(guó)為例，美國(guó)的住房融資初級(jí)市場(chǎng)的保障機(jī)構(gòu)除了私營(yíng)的抵押貸款保險(xiǎn)公司外，主要的就是聯(lián)邦住房管理局(FederalHousingAdministration,簡(jiǎn)稱(chēng)FHA)和退伍軍人管理局（VeteransAdministration,簡(jiǎn)稱(chēng)VA）。此外，鄉(xiāng)村住房服務(wù)機(jī)構(gòu)[theRuralHousingService，簡(jiǎn)稱(chēng)RHS，系美國(guó)農(nóng)業(yè)部鄉(xiāng)村發(fā)展局（USDARuralDevelopment）的一個(gè)機(jī)構(gòu)]也為鄉(xiāng)村住房抵押貸款提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!美國(guó)的通貨監(jiān)理署還經(jīng)常對(duì)貸款銀行包括住房抵押貸款在內(nèi)的核貸標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)查，了解銀行系統(tǒng)信用風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)，并且發(fā)布有關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)公告。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!2、次級(jí)貸款為了使低收入者也能“居者有其屋”，產(chǎn)生了次級(jí)貸款。次級(jí)貸款的出發(fā)點(diǎn)本是好的，即為信用記錄較差或付不起首付而無(wú)法取得普通抵押貸款的低收入者提供了選擇權(quán)。而事實(shí)也證明了次級(jí)貸款給美國(guó)人民帶來(lái)的福利，1993—2005年，美國(guó)的房屋擁有率從64%上升到69%，超過(guò)1200萬(wàn)的家庭在這期間擁有了自己的房屋。美國(guó)大概99%的住房都是私有的，2007年第二季度美國(guó)家庭自有住房率為68.2%，其余的家庭租房居住，大概31.8%的家庭(3500萬(wàn)戶(hù))靠租房過(guò)日子（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：美國(guó)HUD訪談：近七成美國(guó)家庭有自己住房，2007年09月13日）。1976年，美國(guó)每個(gè)家庭擁有新建住房(主要為擁有所有權(quán)的)面積的均值(統(tǒng)計(jì)分布均值)為147.7平米，2006年為208.8平方米。1976年，美國(guó)每個(gè)家庭擁有的新建住房平均(算術(shù)平均值)面積157.9平米，2006年為229.4平米。然而也正是這一部分低收入者的違約行為直接導(dǎo)致了此次次貸危機(jī)的爆發(fā)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!在這期間美國(guó)政府實(shí)施了寬松的房貸政策，鼓勵(lì)人們消費(fèi)買(mǎi)房。歷史性低水平的利率使美國(guó)居民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得資金的成本大幅下降，直接促成了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年到2005年的繁榮。然而，2004年開(kāi)始美國(guó)連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。貸款利率大幅攀升加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年還是欣欣向榮，在人們對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的估計(jì)還是非常樂(lè)觀之時(shí)危機(jī)突然顯現(xiàn)，房屋價(jià)值迅速下跌，于是始料不及的次級(jí)債務(wù)人紛紛“理性”違約，銀行產(chǎn)生大量的惡性損失，危機(jī)爆發(fā)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!從2003年到2006年，次級(jí)抵押貸款從規(guī)模從3350億急速擴(kuò)張到6000億，截止到2006年次貸占美國(guó)整個(gè)按揭貸款的市場(chǎng)份額達(dá)到20%，比2001年的規(guī)模番了一番。許多放貸機(jī)構(gòu)甚至不要求次級(jí)貸款借款人提供包括稅收表格在內(nèi)的財(cái)務(wù)資質(zhì)證明；在做房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)，放貸機(jī)構(gòu)也更多地依賴(lài)機(jī)械的計(jì)算機(jī)程序而不是評(píng)估師的結(jié)論。為了吸引更多的客戶(hù)，金融機(jī)構(gòu)一方面放低了貸款門(mén)檻，另一方面不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)造出很多用于次級(jí)貸款產(chǎn)品。這些產(chǎn)品包括負(fù)分期付款抵押貸款（NegativeAmortizationMortgage）、調(diào)息抵押貸款(ARMs)、僅付息抵押貸款（Interest-onlyMortgage）等。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!1998-2006年美國(guó)房貸拖欠率大致在4%-5.2%的范圍內(nèi)變動(dòng)。優(yōu)貸拖欠率的變動(dòng)范圍為1.9%-2.9%，次貸拖欠率的變動(dòng)范圍為10.4%-15%。2004年2季度以來(lái)，優(yōu)貸拖欠率只是略有上升，但次貸拖欠率卻呈大幅上升趨勢(shì)，從10.4%升至2006年4季度的13.5%，是同期優(yōu)貸拖欠率的5倍多。截止至2007年第四季度，次貸拖欠率已達(dá)15%以上，超過(guò)了2002年的水平，90天以上的嚴(yán)重拖欠已達(dá)2005年的3倍以上。（《中國(guó)投資》2007年第12期）個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!最初，次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)資產(chǎn)證券化的次級(jí)債產(chǎn)品穆迪或標(biāo)普只給予BBB以下評(píng)級(jí)，然而經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝，穆迪、標(biāo)普最終給予了高級(jí)品CDO評(píng)級(jí)為AAA，高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)債納入了大型投資基金以及外國(guó)投資機(jī)構(gòu)的視野。有很多信用評(píng)級(jí)公司失職，他們把一些信用不好的最終金融產(chǎn)品蓋上了三個(gè)A，兩個(gè)A，使很多國(guó)際機(jī)構(gòu)都盲目的購(gòu)買(mǎi)。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!合成式CDO系CDO的衍生性產(chǎn)品，系發(fā)行人匯集一些債權(quán)并加以包裝，稱(chēng)為債權(quán)群組，并將債權(quán)群組與SPV承作信用違約交換合約（CDS-CreditDefaultSwap）。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!定義:

A:申請(qǐng)貸款者

B:放貸者(銀行或其他金融機(jī)構(gòu))

C:保險(xiǎn)提供者

流程:

A向B申請(qǐng)貸款，B為了利息而放貸給A，放貸出去的錢(qián)總有風(fēng)險(xiǎn)(如A破產(chǎn)，無(wú)法償還利息和本金)，那么這時(shí)候C出場(chǎng)，由C對(duì)B的這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)予以保險(xiǎn)承諾，條件是B每年向C支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)用。如萬(wàn)一A破產(chǎn)的情況發(fā)生，那么由C補(bǔ)償B所遭受的的損失。

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!在CDS合約中，CDS買(mǎi)方定期向CDS賣(mài)方支付一定的費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用一般用基于面值的固定基點(diǎn)表示。如果不出現(xiàn)信用主體違約事件，則CDS賣(mài)方?jīng)]有任何現(xiàn)金流出；而一旦信用主體出現(xiàn)違約，CDS賣(mài)方有義務(wù)以現(xiàn)金形式補(bǔ)償債券面值與違約事件發(fā)生后債券價(jià)值之間的差額，或者以面值購(gòu)買(mǎi)CDS買(mǎi)方所持債券。CDS賣(mài)方可由主承銷(xiāo)商或商業(yè)銀行等第三方來(lái)?yè)?dān)任，并且可以在銀行間市場(chǎng)或其他市場(chǎng)進(jìn)行CDS的交易，從而轉(zhuǎn)移自身的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

CDS這一產(chǎn)品的出現(xiàn)讓貸款人覺(jué)得，可以拼命放貸而無(wú)需知道風(fēng)險(xiǎn)如何也不需要知道貸款是不是能收回來(lái)。

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!信用評(píng)分與抵押貸款表現(xiàn)信用評(píng)分貸款未逾期：貸款逾期600以下8：1700-799123：1800以上1292：1個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!《房屋貸款人保護(hù)法》（HomeEquityLoanConsumerProtectionAct）、《金融機(jī)構(gòu)改革－恢復(fù)－強(qiáng)制執(zhí)行法》（FinancialInstitutionsReform，Recovery，andEnforcementAct）、《社區(qū)再投資法》（CommunityReinvestmentAct）等法律，

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!政府政策支持

美國(guó)的政府支持主要表現(xiàn)在促進(jìn)住房消費(fèi)相關(guān)立法的出臺(tái)和強(qiáng)制政府有關(guān)部門(mén)及社會(huì)有關(guān)方面將信用數(shù)據(jù)以商業(yè)化或義務(wù)的形式提供出來(lái)，向社會(huì)開(kāi)放，并且，從外部加強(qiáng)對(duì)于住房貸款機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!（四）美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)1、美國(guó)的住房抵押貸款的層次層次是優(yōu)質(zhì)貸款，這一層次的客戶(hù)通常收入穩(wěn)定可靠，信用分?jǐn)?shù)在660分以上，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理。主要是選用最為傳統(tǒng)的30年或15年固定利率按揭貸款。第二層次是“Alt-A”貸款，客戶(hù)既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，也包括少部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶(hù)，這部分客戶(hù)信用記錄良好但無(wú)法提供收入證明，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高1%-2%。第三層次是次級(jí)貸款，這一層次的客戶(hù)為信用分?jǐn)?shù)低于620分，無(wú)法出示收入證明，同時(shí)負(fù)債較重的人。此種貸款通常是短期內(nèi)低息、中長(zhǎng)期高息的房屋貸款品種。次級(jí)市場(chǎng)總規(guī)模大致在1萬(wàn)3000億美元左右,其中有近半數(shù)的人沒(méi)有固定收入的憑證，這些人的總貸款額在5000-6000億美元之間。為了吸引客戶(hù)，次級(jí)房貸承銷(xiāo)商通常在最初的若干月內(nèi)只向借款人收取很少的利息，而到后期則加收比普通房貸高2%～3%的利息，從而平衡先前的利差。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!3、導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)的原因（1）聯(lián)邦利率急速上升導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，房?jī)r(jià)下跌在1995年至2001年間，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)泡沫，該泡沫的破裂直接導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)在2001年至2003年間出現(xiàn)中等程度的衰退。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)在很短時(shí)間內(nèi)將聯(lián)邦基金利率從6%調(diào)低至1%。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!（2）金融機(jī)構(gòu)追求高利潤(rùn)率不計(jì)后果擴(kuò)張次級(jí)貸款業(yè)務(wù)2001年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)景氣和住房抵押貸款高利率的影響，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)快速發(fā)展，許多中小銀行甚至部分大銀行也加入次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)的爭(zhēng)奪。其結(jié)果，這兩家政府公司在美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)中的份額從2003年的70%降到了2006年底的40%。但是因?yàn)闊o(wú)論是銀行還是借款人，都有著對(duì)房產(chǎn)升值的共同預(yù)期，認(rèn)為即使當(dāng)借款人收入不穩(wěn)定以致其收入無(wú)法償還貸款，銀行也可以通過(guò)變賣(mài)房產(chǎn)將這個(gè)缺口補(bǔ)齊，又因?yàn)檫@些次級(jí)貸款的利息通常較高，倘若一部分客戶(hù)違約，也可以通過(guò)其他客戶(hù)獲得較高的收益來(lái)彌補(bǔ)這一部分損失，所以風(fēng)險(xiǎn)是可控的并且較低的。在這樣的信心下，次級(jí)貸款規(guī)模迅速擴(kuò)張。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!終于，2006年以來(lái)，在美聯(lián)儲(chǔ)不斷調(diào)高利率的壓力下，隨著美國(guó)房屋價(jià)格持續(xù)下跌，借款人的還款壓力迅速增大，次級(jí)房貸違約率不斷上升。進(jìn)入2007年，美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)惡化，已有20多家次級(jí)抵押貸款公司表示停止發(fā)放新貸款。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!（3）過(guò)度的證券化、資信評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)失職,監(jiān)管不善證券化一方面能夠?qū)⒋渭?jí)貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)從相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移出去，另一方面能夠從更多更廣泛的渠道吸收大量的資金進(jìn)行投資，以創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。于是，建立在MBS之上的數(shù)種金融衍生品被創(chuàng)造出來(lái)。例如CDO、CDS，基于CDO之上的“CDO平方”，“CDO立方”等。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!CDO擔(dān)保債務(wù)憑證(CollateralizedDebtObligation，簡(jiǎn)稱(chēng)CDO)，資產(chǎn)證券化家族中重要的組成部分。它的標(biāo)的資產(chǎn)通常是信貸資產(chǎn)或債券。這也就衍生出了它按資產(chǎn)分類(lèi)的重要的兩個(gè)分支：CLO(CollateralisedLoanObligation)和CBO(CollateralisedBondObligation)。前者指的是信貸資產(chǎn)的證券化，后者指的是市場(chǎng)流通債券的再證券化。但是它們都統(tǒng)稱(chēng)為CDO。

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!CDS信用違約互換（CreditDefaultSwap,CDS)又稱(chēng)為信貸違約掉期，也叫貸款違約保險(xiǎn)，是目前全球交易最為廣泛的場(chǎng)外信用衍生品。ISDA（國(guó)際互換和衍生品協(xié)會(huì)）于1998年創(chuàng)立了標(biāo)準(zhǔn)化的信用違約互換合約，在此之后，CDS交易得到了快速的發(fā)展。信用違約互換的出現(xiàn)解決了信用風(fēng)險(xiǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題，使得信用風(fēng)險(xiǎn)可以像市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一樣進(jìn)行交易，從而轉(zhuǎn)移擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了企業(yè)發(fā)行債券的難度和成本。

個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!信貸違約掉期是一種新的金融衍生產(chǎn)品，類(lèi)似保險(xiǎn)合同。債權(quán)人通過(guò)這種合同將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出售，合同價(jià)格就是保費(fèi)。CDS（信用違約掉期）是一種發(fā)生在兩個(gè)交易對(duì)手之間的衍生產(chǎn)品，類(lèi)似于針對(duì)債券違約的保險(xiǎn)。CDS的購(gòu)買(mǎi)者通常向賣(mài)方付款，購(gòu)買(mǎi)某種債券如果違約，可從賣(mài)方獲得