北京市物業(yè)管理辦法(宣傳手冊(cè))1課件

北京市物業(yè)管理辦法——宣傳手冊(cè)周林2010年12月7日北京市物業(yè)管理辦法——宣傳手冊(cè)周林目錄目錄目錄目錄目錄目錄目錄目錄北京市物業(yè)管理辦法(宣傳手冊(cè))[1]課件物業(yè)管理是什么？1物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是什么？1物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作中有問(wèn)題找誰(shuí)解決？2街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作中有問(wèn)題找誰(shuí)解決？2街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政物業(yè)管理區(qū)域由誰(shuí)劃分？根據(jù)什么劃分？3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由誰(shuí)劃分？3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并需要辦理什么手續(xù)？4業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并需要辦理什么手續(xù)？4業(yè)主共同決定對(duì)物物業(yè)服務(wù)用房是用來(lái)干什么的？面積有沒(méi)有規(guī)定？5新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存，工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號(hào)）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。物業(yè)服務(wù)用房是用來(lái)干什么的？5新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)哪些前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任？6一是建設(shè)單位應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的要求，向業(yè)主提供房屋維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)、消防服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容；二是承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿(mǎn)三個(gè)月之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；三是解決因設(shè)計(jì)缺陷、施工安裝等原因造成的影響房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題；四是向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備材料，推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，推動(dòng)小區(qū)盡快成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；五是承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)哪些前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任？6一是建設(shè)單位應(yīng)按照前期前期物業(yè)管理階段如何界定？7前期物業(yè)管理階段是指，從首戶(hù)業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。前期物業(yè)管理階段如何界定？7前期物業(yè)管理階段是指，從首戶(hù)業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主要不要交物業(yè)費(fèi)？首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿(mǎn)三個(gè)月之后作為建設(shè)單位收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)成立但未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位可以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并由業(yè)主承擔(dān)交費(fèi)義務(wù)；業(yè)主大會(huì)未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收費(fèi)之前委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測(cè)算，并將測(cè)算報(bào)告及結(jié)構(gòu)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，由業(yè)主承擔(dān)交費(fèi)義務(wù)。8前期物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主要不要交物業(yè)費(fèi)？首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？9業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；（三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收的竣工驗(yàn)收資料；（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（六）業(yè)主名冊(cè)；（七）物業(yè)管理必須的其他資料。全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？9業(yè)主共同業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)有哪些公共事項(xiàng)的決策權(quán)？共同決定的事項(xiàng)表決時(shí)需要符合什么條件？比例要求是多少？10（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、和收費(fèi)方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；（五）籌集、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。決定

第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)有哪些公共事項(xiàng)的決策權(quán)？共同決定的事業(yè)主以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)與業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)發(fā)生沖突怎么辦？以哪個(gè)決議為準(zhǔn)？《辦法》規(guī)定業(yè)主可以以幢、單位、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)是為解決實(shí)踐中小區(qū)內(nèi)部分物業(yè)管理事項(xiàng)與以幢、單位、樓層為單位的部分業(yè)主關(guān)系密切，比如電梯等共用設(shè)施設(shè)備，這一部分共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用分?jǐn)偠紤?yīng)當(dāng)由這部分業(yè)主共同決定。但是以業(yè)主以幢、單位、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約。11業(yè)主以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)當(dāng)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，發(fā)生緊急物業(yè)管理事件，業(yè)主該如何處理？未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。12當(dāng)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，發(fā)生緊急物業(yè)管理事件，業(yè)主該如何處5%的業(yè)主同意，就可以自行提出成立業(yè)主大會(huì)。過(guò)去需要多少業(yè)主同意？是雙三分之二嗎？為解決業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)難的問(wèn)題，我們?cè)趯?duì)北京市小區(qū)基本規(guī)模進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行了研究，最終確定了5%的比例，這是業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)一個(gè)基本的集體意愿表達(dá)，說(shuō)明該小區(qū)已經(jīng)初步形成了業(yè)主大會(huì)的主體意識(shí)，具備了業(yè)主大會(huì)成立的條件。統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可以減少爭(zhēng)議，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以更加有效的開(kāi)展指導(dǎo)監(jiān)督工作。135%的業(yè)主同意，就可以自行提出成立業(yè)主大會(huì)。過(guò)去需要多少業(yè)主街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的籌備組組長(zhǎng)一定是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的工作人員嗎？他的主要工作有哪些？街道辦事處指定的籌備組組長(zhǎng)是為了解決業(yè)主大會(huì)籌備難問(wèn)題的一項(xiàng)舉措，并未對(duì)籌備組組長(zhǎng)的身份進(jìn)行限定，即被指定的組長(zhǎng)既可以是小區(qū)的業(yè)主也可以是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居委會(huì)的工作人員還可以是具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的公益律師。還有其他有利于促進(jìn)業(yè)主大會(huì)成立的人員?；I備組組長(zhǎng)主要負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會(huì)議，對(duì)籌備組表決及會(huì)議記錄審核簽字，備案時(shí)在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字等。14街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的籌備組組長(zhǎng)一定是街道辦事處、鄉(xiāng)業(yè)主大會(huì)成立后如何備案？業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）籌備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；（二）業(yè)主大會(huì)決議；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。15業(yè)主大會(huì)成立后如何備案？業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員業(yè)委會(huì)委員任期是如何規(guī)定的?業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。16業(yè)委會(huì)委員任期是如何規(guī)定的?業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任建設(shè)單位在成立業(yè)主大會(huì)籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料；（二）根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；（三）承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將以上資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。17建設(shè)單位在成立業(yè)主大會(huì)籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？（一）自籌業(yè)主在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)應(yīng)注意什么？政府部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何管理？18業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。是房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。業(yè)主在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)應(yīng)注意什么？政府部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如物業(yè)服務(wù)合同中包含哪些內(nèi)容？19物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同中包含哪些內(nèi)容？19物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位履行哪些義務(wù)？建設(shè)單位需要移交哪些資料？201、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接；2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主移交下列資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；（3）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（4）設(shè)備設(shè)施的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（5）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件（6）業(yè)主名冊(cè)；（7）物業(yè)管理必須的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位履行哪些義務(wù)？建全體業(yè)主從建設(shè)單位承接物業(yè)前，可以通過(guò)哪些途徑對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)？21可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，也可以與建設(shè)單位共同委托第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主從建設(shè)單位承接物業(yè)前，可以通過(guò)哪些途徑對(duì)物業(yè)共用部位《辦法》對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接有沒(méi)有期限規(guī)定？22物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接?！掇k法》對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接有沒(méi)有期限規(guī)定？22物業(yè)服務(wù)合同終止或什么是物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理？23第三方評(píng)估監(jiān)理，是指獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)部門(mén)的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章、的規(guī)定和合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理狀況提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)。什么是物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理？23第三方評(píng)估監(jiān)理，是指獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)能干什么？24評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍主要分為三類(lèi)：物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收評(píng)估、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)能干什么？24評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍主要分為三哪幾種危機(jī)房屋使用安全的緊急情況可馬上動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？25發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)公用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危機(jī)人身安全；（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷；（四）樓體單側(cè)外力面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)；（五）專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危機(jī)人身財(cái)產(chǎn)安全的；（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。哪幾種危機(jī)房屋使用安全的緊急情況可馬上動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明哪些事項(xiàng)？26物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶(hù)帳中結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明哪些事項(xiàng)？26物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)需要履行什么義務(wù)？27業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)需要履行什么義務(wù)？27業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租在物業(yè)項(xiàng)目交接中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按規(guī)定交接或者拒不撤出、強(qiáng)行接管的行為，有沒(méi)有處罰措施？28原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可出3萬(wàn)元罰款。原物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬(wàn)元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。在物業(yè)項(xiàng)目交接中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按規(guī)定交接或者拒不撤出、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)決定的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有無(wú)處罰措施？29業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)決定的，物業(yè)所在地街道辦《北京市物業(yè)管理辦法》的事實(shí)日期？30《北京市物業(yè)管理辦法》2010年10月1日起正式施行?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》的事實(shí)日期？30《北京市物業(yè)管理辦法》北京市物業(yè)管理新政策體系一覽表一、規(guī)章北京市物業(yè)管理辦法（北京市人民政府令第219號(hào)）（已發(fā)布）二、規(guī)范性文件1、關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施中若干問(wèn)題的通知（已發(fā)布）2、北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（已發(fā)布）3、物業(yè)項(xiàng)目備案工作通知（待發(fā)布）4、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理辦法（待發(fā)布）5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理辦法（已發(fā)布）6、北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法（已發(fā)布）7、北京市物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家管理辦法（已發(fā)布）8、業(yè)主大會(huì)登記辦法（試行）（已發(fā)布）9、北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法（已發(fā)布）10、關(guān)于試行使用北京市決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)的通知（試行）（已發(fā)布）11、維修資金管理辦法（已發(fā)布）北京市物業(yè)管理新政策體系一覽表一、規(guī)章北京市物業(yè)管理辦法（北北京市物業(yè)管理新政策體系一覽表三、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（待發(fā)布）2、北京市物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（待發(fā)布）3、北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）（已發(fā)布）4、北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）（已發(fā)布）5、北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）（已發(fā)布）四、示范文本1、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案（待發(fā)布）2、籌備組組長(zhǎng)工作報(bào)告（待發(fā)布）3、臨時(shí)管理規(guī)約（已發(fā)布）4、管理規(guī)約（待發(fā)布）5、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（已發(fā)布）6、前期物業(yè)服務(wù)合同(已發(fā)布)7、物業(yè)服務(wù)合同(已發(fā)布)8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同（已發(fā)布）9、物業(yè)服務(wù)收支情況報(bào)告（待發(fā)布）10、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理報(bào)告及摘要（已發(fā)布）11、北京物協(xié)物業(yè)服務(wù)成本信息公示報(bào)告（已發(fā)布）北京市物業(yè)管理新政策體系一覽表三、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、北京市新建物北京市物業(yè)管理新政策體系一覽表五、指引和手冊(cè)（待發(fā)布）1、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立及運(yùn)作指導(dǎo)手冊(cè)2、物業(yè)服務(wù)執(zhí)法手冊(cè)3、物業(yè)服務(wù)辦法釋義4、裝飾裝修管理指引5、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)指引6、維修資金使用指引7、節(jié)能減排指引8、安全生產(chǎn)指引9、公共部位收益指引北京市物業(yè)管理新政策體系一覽表五、指引和手冊(cè)（待發(fā)布）1、業(yè)THEENDTHANKYOUTHEENDTHANKYOU北京市物業(yè)管理辦法——宣傳手冊(cè)周林2010年12月7日北京市物業(yè)管理辦法——宣傳手冊(cè)周林目錄目錄目錄目錄目錄目錄目錄目錄北京市物業(yè)管理辦法(宣傳手冊(cè))[1]課件物業(yè)管理是什么？1物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是什么？1物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作中有問(wèn)題找誰(shuí)解決？2街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作中有問(wèn)題找誰(shuí)解決？2街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政物業(yè)管理區(qū)域由誰(shuí)劃分？根據(jù)什么劃分？3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由誰(shuí)劃分？3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售房屋前物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并需要辦理什么手續(xù)？4業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并需要辦理什么手續(xù)？4業(yè)主共同決定對(duì)物物業(yè)服務(wù)用房是用來(lái)干什么的？面積有沒(méi)有規(guī)定？5新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存，工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號(hào)）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。物業(yè)服務(wù)用房是用來(lái)干什么的？5新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)哪些前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任？6一是建設(shè)單位應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的要求，向業(yè)主提供房屋維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)、消防服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容；二是承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿(mǎn)三個(gè)月之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；三是解決因設(shè)計(jì)缺陷、施工安裝等原因造成的影響房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題；四是向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備材料，推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，推動(dòng)小區(qū)盡快成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；五是承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)哪些前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任？6一是建設(shè)單位應(yīng)按照前期前期物業(yè)管理階段如何界定？7前期物業(yè)管理階段是指，從首戶(hù)業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。前期物業(yè)管理階段如何界定？7前期物業(yè)管理階段是指，從首戶(hù)業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主要不要交物業(yè)費(fèi)？首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立滿(mǎn)三個(gè)月之后作為建設(shè)單位收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)成立但未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位可以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并由業(yè)主承擔(dān)交費(fèi)義務(wù)；業(yè)主大會(huì)未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收費(fèi)之前委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測(cè)算，并將測(cè)算報(bào)告及結(jié)構(gòu)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，由業(yè)主承擔(dān)交費(fèi)義務(wù)。8前期物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主要不要交物業(yè)費(fèi)？首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)或前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？9業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；（三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收的竣工驗(yàn)收資料；（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（六）業(yè)主名冊(cè)；（七）物業(yè)管理必須的其他資料。全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？9業(yè)主共同業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)有哪些公共事項(xiàng)的決策權(quán)？共同決定的事項(xiàng)表決時(shí)需要符合什么條件？比例要求是多少？10（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、和收費(fèi)方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；（五）籌集、管理和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。決定

第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)有哪些公共事項(xiàng)的決策權(quán)？共同決定的事業(yè)主以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)與業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)發(fā)生沖突怎么辦？以哪個(gè)決議為準(zhǔn)？《辦法》規(guī)定業(yè)主可以以幢、單位、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)是為解決實(shí)踐中小區(qū)內(nèi)部分物業(yè)管理事項(xiàng)與以幢、單位、樓層為單位的部分業(yè)主關(guān)系密切，比如電梯等共用設(shè)施設(shè)備，這一部分共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用分?jǐn)偠紤?yīng)當(dāng)由這部分業(yè)主共同決定。但是以業(yè)主以幢、單位、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約。11業(yè)主以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)當(dāng)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，發(fā)生緊急物業(yè)管理事件，業(yè)主該如何處理？未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。12當(dāng)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，發(fā)生緊急物業(yè)管理事件，業(yè)主該如何處5%的業(yè)主同意，就可以自行提出成立業(yè)主大會(huì)。過(guò)去需要多少業(yè)主同意？是雙三分之二嗎？為解決業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)難的問(wèn)題，我們?cè)趯?duì)北京市小區(qū)基本規(guī)模進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行了研究，最終確定了5%的比例，這是業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)一個(gè)基本的集體意愿表達(dá)，說(shuō)明該小區(qū)已經(jīng)初步形成了業(yè)主大會(huì)的主體意識(shí)，具備了業(yè)主大會(huì)成立的條件。統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可以減少爭(zhēng)議，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以更加有效的開(kāi)展指導(dǎo)監(jiān)督工作。135%的業(yè)主同意，就可以自行提出成立業(yè)主大會(huì)。過(guò)去需要多少業(yè)主街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的籌備組組長(zhǎng)一定是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的工作人員嗎？他的主要工作有哪些？街道辦事處指定的籌備組組長(zhǎng)是為了解決業(yè)主大會(huì)籌備難問(wèn)題的一項(xiàng)舉措，并未對(duì)籌備組組長(zhǎng)的身份進(jìn)行限定，即被指定的組長(zhǎng)既可以是小區(qū)的業(yè)主也可以是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居委會(huì)的工作人員還可以是具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的公益律師。還有其他有利于促進(jìn)業(yè)主大會(huì)成立的人員?；I備組組長(zhǎng)主要負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會(huì)議，對(duì)籌備組表決及會(huì)議記錄審核簽字，備案時(shí)在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字等。14街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的籌備組組長(zhǎng)一定是街道辦事處、鄉(xiāng)業(yè)主大會(huì)成立后如何備案？業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）籌備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；（二）業(yè)主大會(huì)決議；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。15業(yè)主大會(huì)成立后如何備案？業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員業(yè)委會(huì)委員任期是如何規(guī)定的?業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。16業(yè)委會(huì)委員任期是如何規(guī)定的?業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任建設(shè)單位在成立業(yè)主大會(huì)籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料；（二）根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；（三）承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將以上資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。17建設(shè)單位在成立業(yè)主大會(huì)籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？（一）自籌業(yè)主在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)應(yīng)注意什么？政府部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何管理？18業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。是房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。業(yè)主在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)應(yīng)注意什么？政府部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如物業(yè)服務(wù)合同中包含哪些內(nèi)容？19物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同中包含哪些內(nèi)容？19物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位履行哪些義務(wù)？建設(shè)單位需要移交哪些資料？201、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接；2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主移交下列資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；（3）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（4）設(shè)備設(shè)施的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（5）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件（6）業(yè)主名冊(cè)；（7）物業(yè)管理必須的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位履行哪些義務(wù)？建全體業(yè)主從建設(shè)單位承接物業(yè)前，可以通過(guò)哪些途徑對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)？21可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，也可以與建設(shè)單位共同委托第三方物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主從建設(shè)單位承接物業(yè)前，可以通過(guò)哪些途徑對(duì)物業(yè)共用部位《辦法》對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接有沒(méi)有期限規(guī)定？22物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。《辦法》對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接有沒(méi)有期限規(guī)定？22物業(yè)服務(wù)合同終止或什么是物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理？23第三方評(píng)估監(jiān)理，是指獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)部門(mén)的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章、的規(guī)定和合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理狀況提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估監(jiān)理服務(wù)的活動(dòng)。什么是物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理？23第三方評(píng)估監(jiān)理，是指獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)能干什么？24評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍主要分為三類(lèi)：物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收評(píng)估、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)能干什么？24評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍主要分為三哪幾種危機(jī)房屋使用安全的緊急情況可馬上動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？25發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)公用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危機(jī)人身安全；（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷；（四）樓體單側(cè)外力面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)；（五）專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危機(jī)人身財(cái)產(chǎn)安全的；（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。哪幾種危機(jī)房屋使用安全的緊急情況可馬上動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金？物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明哪些事項(xiàng)？26物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶(hù)帳中結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明哪些事項(xiàng)？26物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)需要履行什么義務(wù)？27業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)需要履行什么義務(wù)？27業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租在物業(yè)項(xiàng)目交接中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按規(guī)定交接或者拒不撤出、強(qiáng)行接管的行為，有沒(méi)有處罰措施？28原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可出3萬(wàn)元罰款。原物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬(wàn)元罰