華夏柏欣-龍湖藍調(diào)天街商業(yè)策劃案課件

一生一棟·藍湖郡商業(yè)策劃建議書STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日

[一生一棟·藍湖郡]根據(jù)2008年3月1日TCBL與龍湖地產(chǎn)商業(yè)公司就藍湖郡商業(yè)廣場之商業(yè)策劃工作所召開的會議內(nèi)容，TCBL現(xiàn)提交《藍湖郡商業(yè)策劃建議書》之細化、完善方案。本方案主要包括如下內(nèi)容：

項目整體定位的回顧和細化

項目業(yè)態(tài)方案D

租金和租賃政策希望通過本方案能夠不斷完善和細化藍湖郡廣場之商業(yè)策劃。1.0項目整體定位本章將主要回顧并細化TCBL于2006年3月1日在《藍湖郡商業(yè)廣場商業(yè)策劃方案》（初稿）中有關項目整體定位的內(nèi)容。希望能夠通過不斷細化來完善項目整體商業(yè)策劃概念。[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合本章將根據(jù)2006年3月1日之會議內(nèi)容，依照雙方探討結論，通過對于原有三個業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的融合提出業(yè)態(tài)及租戶組合D方案。[一生一棟·藍湖郡][一生一棟·藍湖郡]方案D：藍調(diào)生活功能性業(yè)態(tài)-精品家居專賣精品零售

婚紗影樓

個人護理及醫(yī)療

中西美食兒童天地特色業(yè)態(tài)綜合超市

社區(qū)配套

旋轉音樂木馬方案A：藍醇生活婚紗影樓家居專賣個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案B：藍極生活精品零售運動城個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案C：藍調(diào)周末兒童教育兒童用品精品零售個人護理中西美食綜合超市社區(qū)配套2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合體育公園藍湖SA幼兒園體育中心SBSRSC別墅區(qū)1#2#3#4#精品家居專賣[SA]個人護理及醫(yī)療[4#]中西美食[1#+2#+3#]婚紗影樓[SR]精品零售[SB+SC]體育中心2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合[一生一棟·藍湖郡]SUSD綜合超市[SU]一般社區(qū)配套[SU]兒童天地[SD][一生一棟·藍湖郡]旋轉音樂木馬2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析分類項目比率綜合超市20.22%社區(qū)配套11.02%精品零售15.08%家居賣場12.57%婚紗影樓8.02%中西美食24.06%個人護理及醫(yī)療5.32%兒童天地3.54%合計：100.00%[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SA區(qū)建議業(yè)態(tài)：家居專賣（精品家具）推薦租戶組合：聯(lián)邦家具、達芬奇、馬可波羅[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SC區(qū)建議業(yè)態(tài)：精品零售業(yè)態(tài)；[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合推薦組合：1F：汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、藝術畫廊、康體休閑用品專賣等；2F：高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；SR區(qū)建議業(yè)態(tài)：高檔婚紗專賣/影樓（高檔家居飾品）[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SD區(qū)建議業(yè)態(tài)：兒童天地推薦組合：兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專賣、嬰兒用品專賣、旋轉音樂木馬[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SU區(qū)建議業(yè)態(tài)：綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)推薦組合：超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務店、機票代售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合1#商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：西餐餐廳、酒吧、咖啡店推薦組合：以國內(nèi)外知名餐飲為主，并配合部分酒吧以及咖啡店；[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合3#商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：特色餐飲推薦組合：以具備潮流特色或本地特色為主導，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等；[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合4#商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：個人護理及醫(yī)療推薦組合：美容美發(fā)、小型SPA、口腔醫(yī)院等；[一生一棟·藍湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合3.1影響租金方案的因素TCBL認為在擬定藍湖郡商業(yè)廣場的租金和租賃政策方案時，應重點關注如下兩個方面的問題：[一生一棟·藍湖郡]1、附近商業(yè)競爭對手的租賃政策為了保證藍湖郡商業(yè)廣場招商工作的正常開展。TCBL認為我們有必要參考周邊商業(yè)競爭對手的租金標準和招商政策。從而為制定準確的租金標準以及良好的招商政策提供數(shù)據(jù)參考。2、體現(xiàn)藍湖郡商業(yè)廣場的商業(yè)價值藍湖郡商業(yè)廣場所具有的業(yè)權統(tǒng)一的優(yōu)勢，能夠最大限度的保證商戶經(jīng)營者的經(jīng)營利益。因此，從其本身價值來說應高于周邊同業(yè)競爭對手。3.2租金方案[一生一棟·藍湖郡]（一）租金方案采取一般市場通行做法，按照基本租金及扣率租金兩者取其高進行計算，基本方案如下：綜合超市年數(shù)基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折讓40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折讓35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折讓15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租金方案[一生一棟·藍湖郡]一般零售區(qū)域標準租金組合租金備注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首層和二層聯(lián)租SB￥60￥40￥50首層和二層分租SC￥60￥40￥50首層和二層分租SD￥40SR￥60￥40￥50建議整體出租SU￥40不提供廣場櫥窗折讓￥101#￥50首層和二層聯(lián)租2#￥60￥45￥30￥50￥35二層和三層可局部聯(lián)租3#￥55￥40￥25￥45￥30二層和三層可局部聯(lián)租4#￥40首層和二層聯(lián)租（單位：元/月/平方米）（一）租金方案本租金方案為第四年成熟期租金方案，基本以奧林匹克花園之商業(yè)街-暢谷街的租金水平作為依據(jù)，通過折讓10%的方式進行計算以增加本項目的出租機會。關于起步期租金折讓和成熟期租金提升策略方面的問題請參照各業(yè)態(tài)租賃策略章節(jié)。3.2租金方案[一生一棟·藍湖郡]一般零售（二）市場參考根據(jù)周邊商業(yè)項目的租金水平及招商工作開展情況，按照租金水平前期基本持平，后期逐步提升的方式進行擬定。項目名稱商業(yè)總面積店鋪面積租金報價租賃政策金科·天湖美鎮(zhèn)3萬平方米20-100M215-40元/M2無資料融科蔚城1.8萬平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奧林匹克花園3.7萬平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2無資料3.3租賃策略[一生一棟·藍湖郡]招商日程安排問題建議待東岸別墅入住率超過50%以后再啟動招商工作；重點商戶的評估及招商策略建議針對綜合超市/兒童早教中心/婚紗影樓/精品家居專賣等重點業(yè)態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。起步期優(yōu)惠折讓問題建議起步期集中采取30%-50%折讓的方式；成熟期租金提升問題建議自成熟期，即第五年起每年采取提升3%-10%租金的方式；品牌、特色與租金的關系問題以品牌、特色為主導因素；租金水平為輔助因素進行考量；4.0成熟期年度租金測算[一生一棟·藍湖郡]本章將根據(jù)藍湖郡商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)布局以及租金方案進行成熟期的年度租金測算；4.0成熟期年度租金測算按照上述租金方案以及業(yè)態(tài)布局，經(jīng)過測算，藍湖郡商業(yè)廣場于成熟期的年度租金約為：￥1273.50萬元/年。[一生一棟·藍湖郡]業(yè)態(tài)年度租金%綜合超市￥2,100,00016.49%社區(qū)配套￥1,308,00010.27%中西美食￥3,334,20026.18%個人護理及醫(yī)療￥631,2004.96%兒童天地￥420,4803.30%家居賣場￥1,513,44011.88%精品零售￥2,238,00017.57%婚紗影樓￥1,189,8009.34%合計：￥12,735,120100%區(qū)域年度租金1#商業(yè)樓￥1,024,8002#商業(yè)樓￥1,148,9403#商業(yè)樓￥1,160,4604#商業(yè)樓￥631,200SA區(qū)域￥1,513,440SB區(qū)域￥1,234,800