世聯(lián)XXXX年武漢市房地產(chǎn)年報

2016年武漢市房地產(chǎn)年報

世聯(lián)行武漢2017.1市場回顧宏觀環(huán)境政策武漢土地市場武漢商品房市場武漢市場展望目錄市場回顧Part12016年9月，《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》正式印發(fā)，明確武漢為超大城市、區(qū)域中心城市、長江中游航運中心、內(nèi)陸開放型經(jīng)濟高地。超大城市的內(nèi)涵需要從城市的能量和品質(zhì)來解讀，而武漢最大的城市能量在于交通優(yōu)勢。武漢處于黃金水道的核心地帶，起到中部連接的作用，構(gòu)建沿江綠色發(fā)展軸，促進國家戰(zhàn)略的實施。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布國發(fā)2014第51號文件《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口1000萬人以上的城市為超大城市。根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，此前北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳為超大城市，而根據(jù)新公布的《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》，武漢被列為超大城市?；仡櫼唬何錆h被列為“超大城市”，是對武漢作為區(qū)域中心城市、內(nèi)陸開放型經(jīng)濟高地戰(zhàn)略地位的再次肯定市場回顧12月28日地鐵6號線通車，全長約36公里，將串起漢陽、漢口，有效帶動沌口、常區(qū)以及金銀湖區(qū)域發(fā)展。12月28日武漢首條BRT開通，將，解決南湖長期擁堵問題，同時使得武昌火車站到光谷的車程大大縮短。12月28日機場地鐵線貫通，機場線全長19.7公里，設(shè)7座車站，與地鐵2號線無縫對接。回顧二：交通條件急速改善，加快區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展市場回顧地鐵6號線地鐵機場線BRT線20052006200720082009201020112013201420152016“國八條”“國六條”“國十五條”房貸新政“國十三條”“國四條”“國十一條”“新國十條”(限購令)“新國八條”“新國五條”“930”房貸新政（限購令解除）系列政策助力樓市升級全國范圍重啟限購限解限松回顧三：為根本上抑制房價過快增長，穩(wěn)定樓市，時隔三年，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場限購重啟市場回顧回顧四：品牌房企通過非招拍掛方式爭相登陸，僅2016年就有綠城、華夏幸福、富力、首開、金茂、龍湖、雅居樂、陽光城、禹州等開發(fā)商新進武漢市場回顧時間房企開發(fā)方式地址面積用途1月金地合作開發(fā)紅星村城中村改造K2地塊建筑面積62萬方住宅1月30日融創(chuàng)并購合作躍進村融創(chuàng)融公館建筑面積27.9萬方住宅、商業(yè)2月萬科集團收購江城大道與漢陽大道交叉口東北側(cè)總建筑面積59.2萬方商業(yè)、住宅6月融創(chuàng)并購合作中北路融創(chuàng)中心總體體量約為160萬方住宅、商業(yè)6月萬科收購二七項目22萬方住宅7月綠城代建二七武漢綠城黃浦灣36萬方住宅7月28日華夏幸福PPP模式江夏區(qū)占地面積約為34.81平方公里產(chǎn)業(yè)新城9月廣州富力收購仙山村地塊約39.23萬平方米商服、住宅9月新城收購洪山區(qū)建和村A包凈用地面積10.23萬方住宅、批發(fā)市場10月金地收購廣電地產(chǎn)蘭亭榮薈、蘭亭時代等住宅10月20日華夏幸福PPP模式新洲區(qū)占地面積約為26.6平方公里產(chǎn)業(yè)新城11月3日首開、華僑城、金茂合作開發(fā)楊春湖C地塊計容總建面51.5萬㎡商服、住宅11月9日雅居樂增資江夏區(qū)廟山辦事處鄔樹村占地面積約為40.66萬平方米住宅11月融創(chuàng)并購合作新華西美林公館二期、東西湖長源假日港灣二期總建面合計46萬平方米住宅11月29日陽光城股權(quán)收購中大十里新城、中大長江紫都物產(chǎn)中大旗下多家子公司股權(quán)資產(chǎn)包住宅、商業(yè)12月15日佳兆業(yè)集團收購武昌區(qū)內(nèi)環(huán)核心武珞路建筑面積約10.5萬平方米住宅12月16日禹洲地產(chǎn)收購漢陽區(qū)潮江村總占地面積約為168617平方米商服、住宅12月19日合景泰富并購武漢“8+1”城市圈東部發(fā)展軸上、橋頭堡位置總建面近400畝住宅、商業(yè)12月20日龍湖地產(chǎn)收購長豐村A包規(guī)劃建筑面積69.11萬方住宅、商業(yè)東西湖8000—10000硚口12000—23000江漢18000—35000江岸10500—15000青山9000—15000新洲5000—6500蔡甸5000—6500沌口8000—9500漢南4500—6000漢陽中心10000—18000武昌中心18000—30000東湖高新10000—20000白沙洲9000—10500南湖13000—18000江夏8000—10000黃陂7500—9000當(dāng)代地塊18010元/㎡正榮地塊15966元/㎡中城地塊8371元/㎡碧桂園地塊20021元/㎡招商地塊5582元/㎡首開地塊14478元/㎡中城地塊6027元/㎡融創(chuàng)地塊10687元/㎡中海地塊8220元/㎡平安地塊總價110億地價房價回顧五：全年共出現(xiàn)十余個總價或單價地王，遍及內(nèi)環(huán)到四環(huán)。且面粉高于面包價格成為常態(tài)市場回顧回顧六：全年成交量價再創(chuàng)新高，成交面積連續(xù)三年位居全國第一2016年全國商品房成交量TOP10城市排名城市成交面積（萬方）成交金額（億）1武漢3336.93173.522上海3189.088045.363重慶2504.991853.174天津2503.183406.355長沙2227.781634.236青島2195.911862.327西安2176.961742.358北京1957.965505.039廣州1866.293234.3810沈陽1808.411264.54市場回顧成交面積看，武漢和上海是唯一成交量超過3000萬方的城市；成交金額看，武漢處于3173億的量級水平，價格成長空間較大，未來發(fā)展前景佳區(qū)域項目開盤時間開盤類型開盤當(dāng)日成交均價（元/㎡）推售產(chǎn)品面積及戶型推售量當(dāng)天認(rèn)購量當(dāng)日去化量東湖高新億達云山湖3.18—3.19首次開盤730080—132㎡36029281%漢陽佳兆業(yè)濱江壹號3.26首次開盤896087—142㎡20810550%硚口千璽城3.6首次開盤1200092—118㎡52241680%硚口華潤翡翠城3.26首次開盤9800—1080085—123㎡38418749%漢陽御水瀾灣4.17首開840083—122㎡27520374%漢陽萬科新世紀(jì)翡翠濱江4.16首開13000（精裝修）90—148㎡39825163%江漢華發(fā)中城薈4.23首開27500（5000元/㎡精裝修）145—187㎡41633079%江岸統(tǒng)建新干線4.17首開1120088—119㎡1809653%青山印力中心4.30首開1080083—122㎡244244100%武昌金沙泊岸5.19首開1850090—167㎡84060072%硚口漢水岸5.28首開1100063—123㎡20315978%東西湖金湖聽語5.28首開1050093—161㎡270270100%東西湖恒大常青花園6.18首開13600（含3000的精裝修）62—146洪山世茂云錦6.29首開920094—128㎡380380100%江漢ICC鉑庭8.28首開27000(含3000元/㎡的精裝修)75—97㎡20711153%硚口興華尚都國際8.14首開2000088—148㎡33329689%硚口美好名流匯8.14首開1420045—99㎡47842890%黃陂南德榜樣學(xué)府8.20首開680097—129㎡27226096%黃陂蘭江公園里8.20首開625076—130㎡340340100%東湖高新達尚城8.21首開1150054—123㎡680680100%硚口時代新世界9.7首開23000100—189㎡42036086%黃陂萬博玖瓏灣9.8首開6800100—132㎡110110100%漢陽保和墨水灣9.30首開1350088—138㎡398398100%東湖高新東方雨林9.3首開790080—92㎡356356100%江岸金橋庭院10.29純新盤13506127—158㎡22019287%江岸融創(chuàng)融公館10.30純新盤14800130—143㎡204204100%江漢萬科翡翠國際10.11純新盤29000120—160㎡16511268%硚口藍(lán)光林肯公園10.23純新盤11000102—139㎡97296098%黃陂尚璟瑞府10.22純新盤900074—142㎡60855090%漢陽鈺龍旭輝半島10.13純新盤1500097—147㎡461461100%沌口碧桂園泰富城10.15純新盤1300029—46㎡1904175492%沌口萬科翡翠玖璽10.26純新盤19000109—155㎡29427293%東湖高新光谷18810.11純新盤1600085—135㎡61855490%東湖高新光谷匯景10.30純新盤1900081—171㎡25224396%洪山香水灣10.16純新盤930085—110㎡53650895%青山吾行里10.6純新盤1530084—118㎡210210100%東湖高新綠地國際理想城11.05首開13000135—183㎡324324100%江夏長投綠城蘭園11.24首開9000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江夏江南花山郡11.25首開720084—150㎡932932100%市場回顧回顧七：從5月開始，首次開盤項目頻現(xiàn)日光2016年武漢房地產(chǎn)開發(fā)商銷售額TOP10序號開發(fā)商銷售金額（億）套數(shù)面積（萬方）占比（%）1萬科150712472.984.952中國恒大113.4510086106.973.753福星股份101924394.553.334金地集團87827778.632.875保利地產(chǎn)74.97924590.452.486武漢地產(chǎn)74.35848777.692.467碧桂園59.85694179.341.988綠地控股57.87406156.271.919中建三局51.01365043.171.6810復(fù)地集團48.07431642.281.59市場回顧回顧顧八八：：三三家家房房企企破破百百億億,行業(yè)業(yè)整整合合趨趨勢勢加加快快武漢漢房房企企銷銷售售額額排排行行中中，萬萬科科由由于于其其同同期期在售售項項目目多多、、儲儲備備地地塊塊量量大大，且且屬屬于于深深耕耕，，2016年以以150億的的銷銷售售額額再再度度蟬蟬聯(lián)聯(lián)武武漢漢樓樓市市銷銷冠冠。。新晉十強強中，碧碧桂園、、綠地等等2016年沖勁十十足。金金地、恒恒大屬于于依靠收收購快速速擴大市市場份額額的并購購型企業(yè)業(yè)；福星星惠譽、、武漢地地產(chǎn)依靠靠強大的的本土資資源拓展展，在2016年仍有不不錯表現(xiàn)現(xiàn)。全市近3000萬方的成成交量十十強房企企占700多萬方。。與前兩兩年相比比，十強房企企的整體體市場份份額變化化不明顯顯，但絕絕對值大大幅上升升。從市場表表現(xiàn)來看看，TOP10房企鮮有有在公開開市場激激進搶地地情況，，大多通通過合作作開發(fā)、、項目收收購等為為拓展市市場的利利劍。宏觀環(huán)境境Part2全球經(jīng)濟濟國內(nèi)經(jīng)濟濟行業(yè)經(jīng)濟濟武漢經(jīng)濟濟全球經(jīng)濟美國失業(yè)業(yè)率創(chuàng)新新低，美美元加息息，新政政府政策策有利于于經(jīng)濟復(fù)復(fù)蘇9月份以來來，美國國經(jīng)濟持持續(xù)向好好，當(dāng)前美國國就業(yè)率率維持在在充分就就業(yè)水平平，內(nèi)需需上升拉拉動通脹脹開始反反彈，CPI持續(xù)上漲漲，12月，美聯(lián)聯(lián)儲如期期加息，，2017年上半年年預(yù)計繼繼續(xù)加息息，美元元持續(xù)走走強。2017年，在特特朗普總總統(tǒng)“新新政”刺刺激下，，其所主主張的大規(guī)模減減稅政策策、加大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)投資及及鼓勵制制造業(yè)回回流等一一系列動動作將刺刺激美國國經(jīng)濟復(fù)復(fù)蘇。全球經(jīng)濟歐元區(qū)經(jīng)經(jīng)濟溫和和復(fù)蘇，，但內(nèi)生生動力不不足，同同時政治治的不確確定性及及貿(mào)易環(huán)環(huán)境或令令經(jīng)濟復(fù)復(fù)蘇承壓壓從經(jīng)濟數(shù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)現(xiàn)來看，，歐元區(qū)的的PMI指數(shù)的持持續(xù)走強強及失業(yè)業(yè)率的持持續(xù)下降降顯示經(jīng)經(jīng)濟處于于溫和復(fù)復(fù)蘇階段段，但從CPI的變化來來看，CPI同比增速速仍處在在1%以下，顯顯示經(jīng)濟濟內(nèi)生增增長動力力不足。2017年，受英英國脫歐歐、意大大利公投投失敗等等多起黑黑天鵝事事件，政政治的不不確定性性將會影影響企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)率和增增長業(yè)績績，同時時反自由由貿(mào)易的的潮流將將對歐元元區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)生生較大的的沖擊。。歐洲智庫庫預(yù)測歐歐元區(qū)2017年的經(jīng)濟濟增速僅僅1.4%，甚至低低于今年年的1.7%。全球經(jīng)濟日本PMI指數(shù)長期期在榮枯枯線上下下徘徊，，內(nèi)需不不足，持持續(xù)通縮縮2016年，日本本經(jīng)濟在在實施負(fù)負(fù)利率、、加碼財財政刺激激措施的的多重影影響下緩緩慢復(fù)蘇蘇，實施施長達一一年的負(fù)負(fù)利率，，但從經(jīng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)據(jù)表現(xiàn)來來看，PMI仍在榮枯枯線上下下徘徊，，經(jīng)濟持持續(xù)通縮縮。2017年，由于于亞洲新新興國家家需求及及制造業(yè)業(yè)產(chǎn)出回回升，日日本央行行調(diào)高了了對經(jīng)濟濟的評估估，但目目前日本本面臨嚴(yán)嚴(yán)重的內(nèi)內(nèi)需不足足的問題題，增長停滯滯的消費費和企業(yè)業(yè)支出，，加之外外部貿(mào)易易拓展機機遇受阻阻，預(yù)計計2017年的日本本經(jīng)濟仍仍將困難難重重。。進入緩慢慢下行期期進入緩慢慢探底階階段黃金發(fā)展展期尾聲聲國內(nèi)經(jīng)濟中國經(jīng)濟濟經(jīng)歷了了黃金十十年的高速發(fā)展后，現(xiàn)階階段GDP增速速正經(jīng)歷歷“L””型探底底階段，，2016年前三季度GDP降至6.7%，經(jīng)濟繼續(xù)續(xù)保持減速速提質(zhì)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型特征人民幣兌美美元匯率為為1:0.1435，即1美元能換換6.97元人民國內(nèi)經(jīng)濟進出口持續(xù)續(xù)低迷，外部對人人民幣需求求走弱，人人民幣兌美美元年下跌跌近5%背背景下的貶貶值預(yù)期將將持續(xù)行業(yè)經(jīng)濟經(jīng)濟面臨多多重下行壓壓力，房地地產(chǎn)支柱地地位不容動搖，房地產(chǎn)投投資對GDP貢獻率多年年保持約14%的水平年度房投對GDP貢獻率201214%201315%201415%201514%2016前三季度14%注：房地產(chǎn)產(chǎn)投資對GDP貢獻率=房地產(chǎn)投資資/國內(nèi)生產(chǎn)總總值2016年上半年全全國城市GDP排名武漢經(jīng)濟武漢經(jīng)濟經(jīng)經(jīng)濟活力足足，在GDP連續(xù)2年突破萬億億大關(guān)后，，2016年仍穩(wěn)步增增長7.8%，前三季度度人均可支支配收入約約3萬元，上半半年武漢GDP排名全國前前十武漢經(jīng)濟武漢各產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈不斷發(fā)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷斷優(yōu)化，2016年上半年第第三產(chǎn)業(yè)比比重持續(xù)增增大至54.9%全球經(jīng)濟2016年，全球經(jīng)經(jīng)濟整體仍仍呈現(xiàn)出增增長乏力，，需求不足足的現(xiàn)狀，，但從單個個經(jīng)濟體來來看，美國國經(jīng)濟呈現(xiàn)現(xiàn)復(fù)蘇跡象象，新政府府政策加強強經(jīng)濟復(fù)蘇蘇預(yù)期，美美元持續(xù)走走強，人民民幣承壓。。國內(nèi)經(jīng)濟中國經(jīng)濟經(jīng)經(jīng)歷了黃金金十年高速速發(fā)展后，現(xiàn)階段段GDP增增速正經(jīng)歷歷“L”型型探底階段段，2016年前三季度GDP為6.7%，經(jīng)濟繼續(xù)續(xù)保持“減減速提質(zhì)””的轉(zhuǎn)型特特征行業(yè)經(jīng)濟房地產(chǎn)支柱柱地位不容動搖，房地產(chǎn)投資資對GDP貢獻率多年年保持約14%的水平武漢經(jīng)濟武漢經(jīng)濟活活力足，資資金逐步聚聚集，在GDP連續(xù)2年突破萬億億大關(guān)后，，2016年武漢經(jīng)濟濟后仍穩(wěn)步步增長7.8%，前三季度度城鎮(zhèn)人口口人均可支支配收入約約3萬元，2016年上半年全全國GDP排名武漢位位列前十宏觀環(huán)境小結(jié)政策Part3全國政策武漢政策政策出臺背背景政策后的市市場反應(yīng)全國政策多維度發(fā)力力去庫存，，結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)控為主，，因城施策策去庫存仍為2016年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，直接措施減少，從增加供給端、盤活存量市場等多維度發(fā)力。去庫存各地市場在經(jīng)歷2015年的低利率及寬松的政策利好下，市場庫存逐漸下降，一線城市及強二線城市量價持續(xù)走高，因城施策成為房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。因城施策針對高房價及高地價，提出了抑制資產(chǎn)泡沫，抑制投資性需求，證監(jiān)會也明令禁止房企通過再融資的途徑拿地。抑制資產(chǎn)泡沫2016年，財政部發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅，降低交易成本；5月1日，對房地產(chǎn)等行業(yè)實行營改增政策，降低企業(yè)稅負(fù)。降稅減負(fù)1234《關(guān)于加快培培育和發(fā)展展住房租賃賃市場的若若干意見》（2016.6.3）《土地利用總總體規(guī)劃綱綱要》（2016.6.23）中央政治局局工作會議議（2016.7.26）《政府工作報報告》（2016.3.5）各地密集出出臺限購限限貸政策（（2016.10-11月）《關(guān)于調(diào)整房房地產(chǎn)交易易環(huán)節(jié)契稅稅營業(yè)稅稅優(yōu)惠政策策的通知》（2016.2.17）兩會提出全全面實施““營改增””中央政治局局工作會議議（2016.7.26）中央經(jīng)濟工工作會議（（2016.12.16）保薦機構(gòu)專專題培訓(xùn)會會議（2016.7.25）時間事件要點2016年3月武漢公積金額額度下調(diào)公積金貸款最最高額度由60萬下調(diào)為50萬2016年3月營改增購房未滿2年交易需繳納納5%的增值稅；購購房滿2年交易免征2016年5月允許將商業(yè)用用房等按規(guī)定定改建為租賃賃住房商改住2016年7月取得預(yù)售證10日內(nèi)，必須開開盤銷售監(jiān)管加強強2016年8月新廣告法敏感字眼不得得宣傳等2016年8月限價每年備案價漲漲幅不得超過過12%，每個月限漲漲1%2016年9月首付提升2016年10月首付提升2016年10月首付再次加碼碼首套首付30%，二套首付50%，二套以上需需全款2016年11月2016年12月限購限購加碼二套及以上商商業(yè)住房貸款款提升至40%主城區(qū)全面限限購，外地戶戶籍購房需滿滿2年社保遠(yuǎn)城區(qū)加入限限購首套首付比例例25%，二套首付比比例50%武漢政策上半年樓市政政策寬松，下下半年政策迎迎來調(diào)控拐點點，調(diào)控從需需求、房價、、土地等全方方位入手，手手段嚴(yán)厲、力力度逐步加強強。政策背景1、地王頻出，，面粉貴過面面包價成為常常態(tài)2、去庫存周期期下降，供應(yīng)應(yīng)告急3、中央統(tǒng)一部部署指示，地地方政府被動動出臺限購：戶籍限購2套，非戶籍限1套，限購涉及除漢南、蔡甸、新洲之外的區(qū)域限貸：首套首付比例30%，二套首付比例50%，二套及以上非普通商品房首付70%限價：樓盤每年備案價漲幅不得超過12%，每個月限漲1%住房政策解讀讀限外地客：外地戶口，需需提供購房之之日前2年連續(xù)繳納社社?；蛩枚惗愖C明，不得補繳住宅政策細(xì)則住房政策相較較2010、2011年調(diào)控力度加加強，手段更更為全面，對對市場產(chǎn)生較較明顯沖擊9月競買保證金比例不低于出讓起始價的60%。地塊成交價超出起始價的溢價部分，必須自成交之日起10個工作日內(nèi)繳清10月為遏制土地繼續(xù)高溢價，武漢土拍首次出現(xiàn)最高價限制，若熔斷，通過評比規(guī)劃方案選擇買家11月土拍規(guī)則再次更改，若熔斷，通過對比中間價選擇買家12月漢正街地王地塊臨時取消掛牌土地政策細(xì)則土拍市場同步步動作頻繁，，通過階段性性硬手段抑制制高地價土地端樓市端客戶端市場反應(yīng)針對武漢新政政出臺后的市市場變化，從從土地端、樓樓市端、客戶戶端三個維度度進行分析市場反應(yīng)土地整體成交交降溫，溢價價率明顯放緩緩已達到政府規(guī)規(guī)定的最高限限價遠(yuǎn)城區(qū)地塊未達122億的最高價主城區(qū)地塊市場反應(yīng)遠(yuǎn)城區(qū)土地?zé)釤岵ㄑ永m(xù)，紛紛紛突破最高高限價而熔斷斷；主城區(qū)土土地市場已開開始理性降溫溫周均供應(yīng)27萬方周均供應(yīng)46萬方周均供應(yīng)38萬方10.3政策出臺11.15政策加碼碼市場反應(yīng)為搶占市市場，周周均推盤盤量明顯顯增多10.3政策出臺臺11.15政策加碼碼武漢2016年32—49周商品住住宅成交交面積（（萬方））政策加碼碼前的高高位集中中簽約新政出臺臺前的高高位集中中簽約政策加碼碼后的市市場成交交下行新政出臺臺后推盤盤量增大大，紛紛紛搶占市市場；政政策力度度有限，，成交逐逐漸增大大推盤量及及市場成成交量有有限，開開發(fā)商與與客戶紛紛紛處于于觀望；；隨著存存量的不不斷去化化，成交交逐漸萎萎縮市場反應(yīng)政策加碼碼后，客客戶購房房資格嚴(yán)嚴(yán)重限制制，周均均成交開開始萎縮縮10.3政策出臺臺11.15政策加碼碼武漢2016年32—49周商品住住宅限購購、非限限購區(qū)域域成交面面積對比比（萬方方）市場反應(yīng)限購區(qū)域域成交有有下滑趨趨勢；非非限購區(qū)區(qū)域整體體周均成成交變化化影響未未顯現(xiàn)限購對高高端盤影影響較大大，時代代新世界界、中城城悅城、、萬科翡翡翠玖璽璽去化均均不足5成，華僑僑城因推推售的同同面積段段產(chǎn)品斷斷貨有1年多，前前期續(xù)客客量大，，開盤去去化良好好。限購區(qū)域域的剛需需、首改改項目中中，前期期斷貨較較嚴(yán)重的的東湖高高新、洪洪山，也也能夠?qū)崒崿F(xiàn)較好好的去化化。非限購區(qū)區(qū)域迎來來成交紅紅利，延延續(xù)了以以往的市市場熱度度。項目類型項目區(qū)域開盤時間成交均價（元/㎡）推售產(chǎn)品面積及戶型推售量當(dāng)天認(rèn)購量當(dāng)日去化量限購區(qū)域高端項目萬科翡翠玖璽漢陽11.1219000109—132㎡2489237%時代新世界硚口11.1925000101—156㎡34413339%中城悅城江漢11.2423000（含2000元/㎡精裝修）83—104㎡36018351%華僑城武昌中心12.42300089—118㎡73667692%限購區(qū)域非高端項目新城璟悅城漢陽11.251100092—140㎡30028896%美好名流匯硚口11.121530077—108㎡24314258%復(fù)地悅城洪山11.19960078—104㎡502502100%非限購區(qū)域天縱城黃陂11.20853078—116㎡553553100%長投綠城蘭園江夏11.249000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江南花山郡江夏11.25720084—150㎡932932100%市場反應(yīng)新開盤項項目當(dāng)日日銷售呈呈現(xiàn)差異異化；均均價方面面，政府監(jiān)管管力度的的加強，，價格瘋瘋漲現(xiàn)象象得到抑抑制數(shù)據(jù)來源源：世聯(lián)聯(lián)代理樓樓盤市場反應(yīng)各區(qū)域來來訪最高高有40%下滑，客客戶觀望望情緒漸漸濃，對對價格關(guān)關(guān)注度明明顯提升升。從來來訪情況況看，貨貨源的充充足度比比新政本本身更能能影響上上門量限購區(qū)域域有效客客戶有10%-70%左右下滑滑，其中中中心區(qū)區(qū)客戶和和以外來來人口居居多的區(qū)區(qū)域下滑滑更明顯顯；武昌昌區(qū)域由由于從8月開始供供貨斷檔檔，基本本無客戶戶上門，，導(dǎo)致下下降不明明顯。非限購區(qū)區(qū)域中，，有效客客戶基本本無下滑滑，江夏夏區(qū)由于于購買其其別墅產(chǎn)產(chǎn)品的客客戶在主主城區(qū)已已購2套房，而而不具備備貸款資資格，其其有效客客戶比例例存在小小幅下滑滑數(shù)據(jù)來源源：世聯(lián)聯(lián)代理樓樓盤市場反應(yīng)有效客戶戶數(shù)均有有不同程程度下跌跌，中心區(qū)客客戶和以以外來人人口居多多的區(qū)域域下滑更更明顯全國政策策今年政策策調(diào)控的的主調(diào)為為一城一一策，熱熱點城市市防止過過熱，三三四線城城市去庫庫存，并并通過多多維度發(fā)發(fā)力去庫庫存，結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)控進行行實施。。武漢政策策2016年，武漢漢從需求求、房價價、土地地等全方方位入手手，先后后多次收收緊購房房政策，，抑制投投資投機機性需求求。整體體來說，，政策表表現(xiàn)為上上半年寬寬松，下下半年手手段嚴(yán)厲厲。市場反反應(yīng)市場降降溫明明顯，，限購購未升升級前前的限限購與與非限限購區(qū)區(qū)域分分化嚴(yán)嚴(yán)重；；銷量量方面面，購購房者者“搶搶房””的態(tài)態(tài)度有有所扭扭轉(zhuǎn)，，客戶戶有向向回歸歸理性性購房房的趨趨勢、、均價價方面面瘋狂狂上漲漲的房房價在在銷售售監(jiān)管管下得得到抑抑制政策小結(jié)武漢土土地市市場Part4土地成成交土地價價格溢價率率品牌房房企土土地儲儲備地塊之之最2016年武漢漢土地地成交交面積積748萬方，，同比比增長長16.88%，成交交金額額1068億，同同比增增長76.82%成交結(jié)結(jié)構(gòu)，，住宅宅用地地成交交555.82萬方，，商辦辦用地地成交交面積積192.18萬方，，近三三年商商辦用用地成成交比比例逐逐年增增加。。土地成交成交金金額首首次突突破1000億，其其中住住宅性性質(zhì)土土地成成交面面積收收窄，，商辦辦成交交面積積增多多土地成交集中于于遠(yuǎn)城城區(qū)及及二級級市場場火熱熱區(qū)域域各區(qū)域域成交交中，，前三三均為為傳統(tǒng)統(tǒng)熱門門區(qū)域域。其其中黃黃陂成成交面面積115.94萬方、、洪山山成交交面積積112.4萬方、、蔡甸甸成交交108.5萬方居居前三三，前前三區(qū)區(qū)域成成交量量接近近全市市成交交量的的1/2。土地價格住宅樓樓面均均價破破“5”，達達歷史史峰值值2016年，武武漢市市土地地樓面面地價價漲幅幅較大大，其其中住住宅性性質(zhì)地地價5043元/平米，，同比比上升升44.42%；商辦辦性質(zhì)質(zhì)地價價3599元/平米，，同比比上升升192.13%。住宅性性質(zhì)地地價方方面，，漢江江區(qū)域域最高高且破破萬。。遠(yuǎn)城城區(qū)的的東西西湖、、江夏夏由于于供應(yīng)應(yīng)稀缺缺，地地價迅迅速飆飆升；；蔡甸甸、新新洲由由于人人口導(dǎo)導(dǎo)入性性差，，地價價一直直處于于洼地地水平平。商商業(yè)地地價方方面，，江漢漢、武武昌、、洪山山區(qū)域域最高高，中中心區(qū)區(qū)域?qū)賹傩詻Q決定了了土地地尤為為稀缺缺。排名地塊位置區(qū)域地塊性質(zhì)建筑面積(㎡)成交總價(萬元)樓面地價(元/㎡)溢價率競得企業(yè)1漢陽濱江大道與攔江路交叉口西南角漢陽區(qū)住宅、商服用地12644025310020017.4288.79%碧桂園2江漢區(qū)復(fù)興村路以南、振興一路以西、振興路以北江漢區(qū)住宅用地398107170018010.55156.99%北京當(dāng)代3東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)民族大道以東、南湖大道以南東湖新區(qū)住宅用地287221.645858715966.31442.15%正榮地產(chǎn)4洪山區(qū)霞光路、楊春湖路、和諧路、黃鶴路圍合區(qū)域洪山區(qū)住宅、商服、公園與綠地用地51500073500014271.84185.44%首開5漢陽區(qū)楊泗港地區(qū)新港長江城啟動片K、J、F、G地塊漢陽區(qū)住宅、商服、公園與綠地用地814300110650013588.3669.85%深圳聯(lián)新投資管理有限公司6江漢區(qū)解放大道與青年路交匯處江漢區(qū)住宅、商服用地33998238456011311.190%華融開放健康城置業(yè)（武漢)有限公司7東西湖區(qū)徑河街辦事處三店中路東、金山大道北，黃獅海以南東西湖區(qū)住宅用地270627.728921010686.64396.84%融創(chuàng)8東西湖區(qū)徑河街七彩北路東、三店西路南側(cè)東西湖區(qū)住宅用地838848500010133.0448.99%江蘇中南建設(shè)9江漢區(qū)沿河大道與民族路交匯處附近江漢區(qū)商服、公園綠地用地249937.625239010098.120%武漢新正興源置業(yè)有限公司10武昌區(qū)中北路與秦園路交叉口武昌區(qū)商服用地428324305010050.954.58%武漢東偉置業(yè)有限公司2016年武漢漢單宗宗地塊塊地價價TOP10排名地價排名“后地地王””時代代開啟啟，樓樓面價價破萬萬成為為TOP10門檻排名地塊地址規(guī)劃用途建設(shè)面積(㎡)成交總價(萬元)樓面地價(元/㎡)受讓單位溢價率1黃陂區(qū)武湖街住宅882511018704809.7南德486.47%2民族大道以東、南湖大道以南住宅13612445858715966.31正榮442.15%3江夏區(qū)廟山辦事處普安村住宅834681279407299.1蘇州中銳421.35%4東西湖區(qū)徑河街辦事處住宅8617828921010686.64融創(chuàng)396.84%5黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅、商服、街巷1567901795506027.18武漢中城328.01%6濱江大道與攔江路交叉口西南角住宅、商服3160425310020017.4碧桂園288.79%7九峰一路以南、頂冠峰路以東住宅、商服694461278908687.93武漢中城256.34%8東西湖區(qū)臨空港大道以東、武川公路以南住宅34701553304629.58安徽文一208.59%9黃陂區(qū)勝海大道以東，漢口北大道以北住宅1565111048002391.43清能189.50%10洪山區(qū)楊春湖路住宅、商服、公園與綠地11157173500014271.84首開185.44%11漢陽區(qū)四新北路以南、連通港以西住宅、公共管理與公共服務(wù)48735972106826.26正榮172.99%12江夏區(qū)紙坊街復(fù)江道住宅9503251505542.09江夏城投159.28%13江漢區(qū)復(fù)興村路住宅132707170018010.55北京當(dāng)代156.99%14青山區(qū)建設(shè)四路與旅大街交匯處住宅591022205409328.79中冶置業(yè)130.84%15黃陂區(qū)橫店街住宅、商服1980741887994765.87北辰實業(yè)100.00%16黃陂區(qū)橫店街住宅1625431689995198.59江蘇中南建設(shè)100.00%17黃陂區(qū)橫店街住宅、商服、綠地1600071551994849.75北辰實業(yè)100.00%18黃陂區(qū)橫店街住宅、商服81664781994787.82江蘇中南建設(shè)100.00%政府限限制最最高價價，否否則溢溢價率率更高高遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)2016年溢價價率超超過100%的地塊塊遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)溢價率遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)地塊塊的溢溢價能能力強強，且且住宅宅地塊塊的溢溢價能能力強強于商商業(yè)地地塊品牌開發(fā)商商土地儲備備情況房企宗地數(shù)體量分布區(qū)域房企宗地數(shù)體量分布區(qū)域萬科10256萬方東湖高新、洪山、漢陽、江漢庭瑞4173漢陽、沌口、江漢保利6334東湖高新、江夏、洪山、新洲、漢陽美好5185洪山、漢陽、江岸、硚口恒大665武昌、青山、東西湖新城236漢陽、東西湖招商4113漢陽、硚口、青山聯(lián)投4133東湖高新、江夏、武昌金地4140東湖高新、江夏、洪山、硚口廣電3155漢陽、硚口綠地6220東湖高新、武昌、青山、沌口、漢南、江漢中海113江夏華潤4216東湖高新、江漢、硚口、東西湖東原4137洪山、江夏電建4120東湖高新、硚口、江漢城投380洪山、江岸中建7364東湖高新、江夏、硚口、東西湖長投6113東湖高新、江夏、硚口、江岸、江漢越秀344武昌、硚口、江漢平安126江夏復(fù)地348洪山、漢陽、江漢新力216漢陽、黃陂世茂563洪山、漢陽、蔡甸中銳220江夏、江漢遠(yuǎn)洋255江漢、東西湖文一112東西湖碧桂園7136東湖高新、漢陽、沌口、蔡甸、漢南、江漢、東西湖融創(chuàng)5251武昌、江岸、東西湖華發(fā)581漢陽、江漢、江岸綠城247江夏、新洲福星惠譽495武昌、洪山、江岸富力140漢陽武漢地產(chǎn)14463東湖高新、江夏、洪山、沌口、硚口、江岸首進武漢土地儲備眾房企蜂擁擁而至，在拿地難難的情況下下，多于遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)拿地地或是合作作開發(fā)；傳傳統(tǒng)品牌開開發(fā)商土地地充足，新新晉開發(fā)商商依舊有拿拿地需求年度之最年度總價““地王”：：平安——110億元11月22日，平安以以110億競得楊泗泗港商住地地，折合樓樓面價13588元/㎡，溢價率70%。年度最高樓樓面地價：：碧桂園——20017元/㎡7月28日，碧桂園以25.31億元、樓面面價20017元/㎡，溢價率288.79%拿下漢陽濱濱江地塊，刷新武漢漢最高單價價紀(jì)錄。最高溢價率率:南德置業(yè)——486%9月13日，南德置業(yè)以以4810元/平米的樓面面價、486%的溢價率成成功拍得黃黃陂武湖住住宅用地，該地價價也創(chuàng)下武武漢最高溢溢價率地塊塊，同時也也成為黃陂陂單價地王王項目。區(qū)域價值突出位于漢陽楊泗港濱江板塊，坐擁一線稀缺江景資源，地理區(qū)位優(yōu)越交通便利地鐵6號線直達本案，楊泗港大橋預(yù)計2019年通車。房價洼地濱江區(qū)域中漢陽處于的價值洼地，未來升值潛力較大宗地號P(2016)118號土地用途住宅、商服、公園、綠地交易方式公開招拍掛土地位置楊泗港地區(qū)新港長江城啟動片K、J、F、G地塊總用地面積18.29萬方容積率3.80-6.51建筑面積約81萬方競得者深圳聯(lián)新投資管理有限公司（平安）成交金額1106500萬元樓面價13588元/平米總價地王11月22日，平安以以110億競得楊泗泗港商住地地，折合樓樓面價13588元/㎡，溢價率70%碧桂園地王王區(qū)域價值突出地塊位于漢陽濱江核心地段，地理區(qū)位優(yōu)越交通便利地鐵4、6號線近鄰本案，鸚鵡洲和長江大橋近在咫尺。房價洼地地塊已閑置多年，周邊一直未有新地塊入市，屬于武漢發(fā)展前景較好的區(qū)域。宗地號P(2016)64號土地用途住宅、商服交易方式公開招拍掛土地位置濱江大道與攔江路交叉口西南角總用地面積3.1604萬方容積率4建筑面積12.6萬方競得者碧桂園城市置業(yè)（武漢）有限公司成交金額253100萬元樓面價20017元/平米單價地王碧桂園以25.31億元、樓面面價20017元/平米，溢價率288.79%拿下漢陽濱濱江地塊，，武漢正式式開啟2萬地價時代代P（2016）088號地塊位于于黃陂武湖湖，周邊住住宅項目均均價在5500———6000元/㎡，處于價價格洼地，，隨著產(chǎn)業(yè)業(yè)和人口的的不斷導(dǎo)入入，未來有有升值空間間宗地號P(2016)088號土地用途住宅交易方式公開招拍掛土地位置武湖街梅教街以東、創(chuàng)新路以北總用地面積8.82萬方容積率1.0-2.4建筑面積約21萬方競得者武漢南德天昊置業(yè)有限公司成交金額101870萬元樓面價4810元/平米最高溢價率南德置業(yè)以以4810元/平米的樓面面價、486%的溢價率成成功拍得黃黃陂武湖住住宅用地，，該地價也也創(chuàng)下黃陂陂武湖的單單價地王土地市場小結(jié)土地成交成交金額首首次突破1000億，其中住住宅性質(zhì)土土地成交面面積收窄，，商辦成交交面積增多多；土地成成交集中在在遠(yuǎn)城區(qū)及及二級市場場火熱區(qū)域域土地價格“后地王””時代開啟啟，樓面價價破萬成為為TOP10門檻溢價率遠(yuǎn)城區(qū)地塊塊的溢價能能力強，且且住宅地塊塊的溢價能能力強于商商業(yè)地塊開發(fā)商土地地儲備眾房企蜂擁擁而至，在拿地難的的情況下，，多于遠(yuǎn)城城區(qū)拿地或或合作開發(fā)發(fā)；傳統(tǒng)開開發(fā)商土地地充足，新新晉開發(fā)商商依舊有拿拿地需求武漢商品房房市場Part5商品房市場場商品住宅市市場寫字樓市場場商業(yè)市場2017年新入市住住宅項目盤盤點2016年武漢市商商品房銷售售面積3336.9萬方，同比上升升35.21%；銷售金額額3173.5億，同比上上升43.60%；成交均價價為9510元/㎡，同比上漲6.19%。商品房成交武漢商品房房成交再創(chuàng)創(chuàng)新高，銷銷售面積與與均價均首首次沖破3字頭全年商品住住宅供應(yīng)面面積2145萬方，同比比下降1.33%；銷售面積積2998萬方，同比比增加32.07%，今年以以來武武漢持持續(xù)處處于供供不應(yīng)應(yīng)求的的態(tài)勢勢，目目前的的供需需比僅僅為0.71，呈現(xiàn)現(xiàn)近年年來的的最低低水平平。二季度度和四四季度度分別別迎來來推盤盤高峰峰期，，二季季度為為傳統(tǒng)統(tǒng)的年年后放放量節(jié)節(jié)點，，7、8月份稍稍有回回落，，四季季度受受政策策壓力力驅(qū)動動，再再次迎迎來推推盤高高峰。。商品住房供求供求比比降為為0.71，呈現(xiàn)現(xiàn)近年年來的的最低低水平平2016年武漢漢商品品住宅宅銷售售金額額2749億，同同比增增加41.12%；銷售售均價價9168元/㎡，同同比增增加6.8%。政策策的持持續(xù)放放寬，，外圍圍的普普漲及及自己己需求求的旺旺盛，，使得得今年年量價價持續(xù)續(xù)創(chuàng)下下新高高。月度量量價方方面，，1、2月，受受樓市市春節(jié)節(jié)淡季季、銀銀行信信貸緊緊縮等等諸多多因素素影響響，市市場不不夠活活躍。。從3月份開開始，，量價價一路路高歌歌猛進進。四四季度度在政政策收收緊刺刺激下下，銷銷量略略有降降溫，，價格格漲幅幅受到到抑制制。商品住房成交全年市市場火火熱，，住宅宅需求求持續(xù)續(xù)強勁勁，供供需矛矛盾激激化，，房價價順勢勢進入入上漲漲通道道區(qū)域供銷走勢各區(qū)域域普遍遍供貨貨斷檔檔嚴(yán)重重，漢漢陽、、東湖湖高新新成交交相較較活躍躍區(qū)域供供應(yīng)方方面，，漢陽陽、東東湖高高新、、洪山山分別別新增增供應(yīng)應(yīng)265.1萬方、、263.6萬方、、207.6萬方排排名前前三。。2016年東湖湖高新新、洪洪山區(qū)區(qū)域由由于土土地成成交量量依舊舊較大大，未未來仍仍將保保持活活躍狀狀態(tài)。。區(qū)域銷銷量方方面，，漢陽陽、東東湖高高新、、洪山山分別別以367.0萬方、、326.1萬方、、288.6萬方排排名前前三。。注：顏顏色越越深房價價越高高8000-10000元/㎡10000-15000元/㎡11000-18000元/㎡18000元/㎡以上上區(qū)域2016年均價2015年均價漲幅江岸11488111842.7%江漢156741398512.1%硚口136581193614.4%漢陽10405894816.3%武昌148351313313.0%洪山10314901314.4%青山10702871122.9%東西湖8170693417.8%東湖高新10005901810.9%經(jīng)開8532716119.1%東湖風(fēng)景229691649339.3%江夏7424656813.0%黃陂6279543615.5%蔡甸5667513210.4%新洲4305380813.1%漢南4664416611.9%商品住房價格各區(qū)域域的房房價普普漲后后再上上平臺臺，三三鎮(zhèn)中中大武武昌漲漲幅高高于大大漢口口及大大漢陽陽板塊塊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)中，，東西西湖、、黃陂陂漲幅幅較快快。6000-8000元/㎡成交結(jié)構(gòu)剛需戶型主導(dǎo)導(dǎo)市場，改善善戶型成交穩(wěn)穩(wěn)中攀升近幾年成交結(jié)結(jié)構(gòu)看，120㎡以下戶型購購買力最為旺旺盛，且90—120㎡面積段要高高于90㎡以下面積段段的成交，隨隨著改善型需求入入市意愿增強強，近2年120㎡以上的戶型型成交占比有有所上升。區(qū)域

截止2016.12月累計存量面積（萬方）

去庫存時間（月）全市

9984.2江漢75.067.67江岸107.015.54硚口70.85.8漢陽99.383.38武昌110.7317.61洪山62.593.14青山39.14.19黃陂58.852.19東西湖54.192.34東湖高新46.262.14武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)18.561.62東湖風(fēng)景8.0847.27江夏84.093.87蔡甸38.982.38漢南47.237.77新洲72.026.83下降約6成去庫存武漢去庫存同比減少6成，去庫存僅需4.2月，供求關(guān)系大幅幅逆轉(zhuǎn)2014—2015年去庫存周期期相對平穩(wěn)，，2016年以來住宅市市場供需持續(xù)續(xù)下降。截至至2016年12月武漢商品住住宅庫存約998萬方，同比減減少6成，供求關(guān)系系大幅逆轉(zhuǎn)。。2016年武漢市住宅成交金額TOP10排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(萬元)1福星惠譽東湖城洪山2758290016117123396642融創(chuàng)公園壹號江岸2493263878118153117843世紀(jì)江尚中心江漢968140722218623076464泛海國際居住區(qū)江漢843141711214423038615紐賓凱漢city漢陽309031886892922963066碧桂園生態(tài)城東湖高新288331480484252652157中國水電盛世江城江漢2215235869111362626578保利清能西海岸江夏325331030180432495669都市經(jīng)典洪山10331235871832522647510幸福灣江岸1848193836101861974402016年武漢市住宅成交套數(shù)TOP10排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(萬元)1保利清能西海岸江夏325331030180432495662紐賓凱漢city國際社區(qū)漢陽309031886892922963063碧桂園生態(tài)城東湖高新288331480484252652154保利圓夢城新洲282429008946411346285福星惠譽東湖城洪山2758290016117123396646武漢復(fù)地悅城洪山257523115380251855087融創(chuàng)公園壹號江岸2493263878118153117848聯(lián)投金色港灣經(jīng)開221718584199491848949中國水電盛世江城江漢22152358691113626265710恒大龍城黃陂21352350967101166939住宅成交排行近四環(huán)項目表表現(xiàn)搶眼，武武昌中心由于于供貨不足區(qū)區(qū)未有項目入入榜成交套數(shù)，TOP4中有3個為近四環(huán)項項目。隨著中中心區(qū)域地塊塊的飽和，三三到四環(huán)將會會成為武漢新新的熱點區(qū)域域。成交金額，傳傳統(tǒng)銷售額大大戶武昌區(qū)并并未有項目入入榜，也是由由于武昌下半半年以來一直直處于供貨斷斷檔導(dǎo)致2016年寫字樓成交交面積210.75萬方，同比增增長100%，成交量創(chuàng)歷歷史新高；今今年住宅市場場的火熱傳導(dǎo)導(dǎo)至寫字樓市市場，給其發(fā)發(fā)展創(chuàng)造了機機會。成交均價有回回落，為11554元/㎡，同比下跌跌7%。寫字樓成交住宅市場的火火熱傳導(dǎo)，寫寫字樓成交再再創(chuàng)新高住宅火熱寫字樓成交區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)來看，辦公公成交主要集集中于東湖高高新和江岸區(qū)區(qū)，江漢、硚硚口區(qū)為成交交價格高地成交結(jié)構(gòu)公寓類產(chǎn)品占占比6成，純寫字樓樓在2成以上，研發(fā)發(fā)類產(chǎn)品在三三類中占比最最少2016年11月各片區(qū)寫字樓租金統(tǒng)計片區(qū)項目樓層標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）物業(yè)費（元/㎡/月）租金（元/㎡/月）建設(shè)大道商務(wù)圈新世界國貿(mào)地上55層地下2層230028120-130浙商國際大廈地上48層212128100-120IFC國際金融中心地下2層，地上43層138312100-120民生銀行地上68層地下3層199325100-120廣發(fā)銀行大廈地上54層地下2層15002580-100瑞通廣場地上29層地下1層12001685-100漢口濱江區(qū)企業(yè)中心5號地上30層地下3層198726120—150武漢時代廣場地上34層地下1層11761080-100CBD商務(wù)圈萬景國際地上24層1000680-100華南國際廣場地上30層10632.850-60泛海國際地上26-31層2000780-90武廣商務(wù)圈新世界中心地上32層19002390-110武廣寫字樓地上48層7861355-70泰和廣場地上47層地下2層15801945-50中南路商務(wù)圈保利文化廣場地上46層主樓與19層配樓地下4層160028120—150新時代商務(wù)中心地上45層地下3層18221880-90中建商業(yè)廣場地上28層10296.660-75光谷商務(wù)圈光谷國際廣場地上32層27131590-110融眾國際地上35層13001280-100租金水平建設(shè)大道商務(wù)務(wù)圈及漢口濱濱江商務(wù)區(qū)寫寫字樓租金水水平領(lǐng)跑全市市，武昌商務(wù)務(wù)區(qū)因新建寫寫字樓入市，，租金水平上上漲成交排行TOP10中，有一半為為公寓項目；；光谷產(chǎn)業(yè)園園表現(xiàn)較好，，純寫字樓中中整棟交易的的項目排名靠靠前2016年武漢寫字樓成交面積TOP10排名項目名稱物業(yè)類型區(qū)域成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(萬元)1現(xiàn)代光谷世貿(mào)中心產(chǎn)業(yè)園東湖高新62987359736964378.182億達云山湖產(chǎn)業(yè)園江漢7583541529144201.243武漢ICC寫字樓東湖高新2757113122870162676.374東湖國貿(mào)中心寫字樓洪山402571841453083085.625武漢天地寫字樓武昌275505320600113409.286越秀星匯君泊公寓江岸804543441108060212.697武漢中央文化區(qū)寫字樓/公寓江岸6675380018677100482.268武漢創(chuàng)意天地產(chǎn)業(yè)園江夏9237911824731265.299凱信ZAMAPARK公寓漢陽703363251331148351.3610聯(lián)投廣場公寓洪山50034684588020395.3611金地自在城公寓漢陽90932925989932591.512人信匯公寓蔡甸348320341017732601.9613觀瀾天地公寓洪山56629727855325425.6114武漢中國健康谷公寓洪山61428961620617974.0615復(fù)地海上海公寓武昌549282771496042302.182016年武漢商業(yè)成成交面積127.67萬方，同比增增長38.2%；成交均價14167元/㎡，同比下降降0.18%。從區(qū)域表現(xiàn)看看，商業(yè)成交交主要集中于于經(jīng)開、黃陂陂和江夏區(qū)，，而成交均價價來看，江漢漢、硚口區(qū)商商業(yè)均價居前前。從商業(yè)成交交結(jié)構(gòu)中，，底商占比比過8成，購物中中心和商業(yè)業(yè)街相對較較小，不足足5%。商業(yè)成交商業(yè)成交同同比漲幅38.2%，經(jīng)開、黃黃陂、江夏夏等非主城城區(qū)表現(xiàn)搶搶眼；底商商占比過8成，購物中中心和商業(yè)業(yè)街相對較較小，不足足5%2016年武漢市商業(yè)成交面積TOP10排名項目名稱類型區(qū)縣成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(萬元)1碧桂園泰富城商業(yè)性質(zhì)的LOFT經(jīng)開334811301613138148481.182武漢自貿(mào)城購物中心東西湖79340971889636448.723武漢恒大首府商業(yè)街+底商武昌166269631130230474.154舵落口門業(yè)大世界專業(yè)市場東西湖805269001312635309.525武湖新天地底商黃陂12422343645714426.736LAKE街區(qū)知音國際茶城專業(yè)市場漢陽30621383968020698.777中冶南方韻湖首府底商東湖高新478210011187324934.958南國大家裝江南店購物中心洪山615183592148039436.139清能清江錦城底商洪山8617945700012560.910恒達盤龍灣底商黃陂271621945567389.20成交排行榜碧桂園泰富富城一只獨獨秀；TOP10中，底商項項目占比大大商品房武漢商品房房成交再創(chuàng)創(chuàng)新高，銷銷售面積與與均價均首首次沖破3字頭。2016年武漢市商商品房銷售售面積3336.9萬方，同比比上升35.21%；銷售金額額3173.5億，同比上上升43.60%；成交均價價為9510元/㎡，同比上漲漲6.19%。商品住房供求比降為為0.71，呈現(xiàn)近年年來的最低低水平；全全年市場火火熱，住宅宅需求持續(xù)續(xù)強勁，供供需矛盾激激化，房價價順勢進入入上漲通道道；各區(qū)域域的房價普普漲后再上上平臺，主主城區(qū)中武武昌漲幅高高于漢口及及漢陽，遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)中，，東西湖、、黃陂漲幅幅較快。寫字樓寫字樓成交交再創(chuàng)新高高，2016年寫字樓成成交面積210.75萬方，同比比增長100%；成交均價價有回落，，為11554元/㎡，同比下下跌7%。成交結(jié)構(gòu)構(gòu)中公寓類類產(chǎn)品占比比6成，純寫字字樓在2成以上，研研發(fā)類產(chǎn)品品在三類中中占比最少少；租金方方面，建設(shè)大道商商務(wù)圈及漢漢口濱江商商務(wù)區(qū)寫字字樓租金水水平領(lǐng)跑全全市商業(yè)商業(yè)成交同同比漲幅38.2%，經(jīng)開、黃黃陂、江夏夏等非主城城區(qū)表現(xiàn)搶搶眼；底商商占比過8成，購物物中心和和商業(yè)街街相對較較小，不不足5%商品房市場小結(jié)2014年當(dāng)大家家都認(rèn)為為中國房房地產(chǎn)已已經(jīng)到頂頂峰時，，2015年和2016年前三季季度，中國的一一二線城城市又引引來了一一輪高潮潮。不過，隨隨著調(diào)控控來襲，，整個行行業(yè)又頓頓生迷茫茫。房地產(chǎn)下下半場會會走向何何方？新形勢下下房企的的戰(zhàn)略方方向應(yīng)該該如何選選擇？思考一武漢都市市圈內(nèi)的的上車盤盤比率未未超過2:1，武漢作作為超大大核心中中心城市市的人口口吸附能能力將更更加強勁勁成熟都市市圈存在在高上車車盤核心心成熟，，核心城城市與周周邊上車車盤比率率在3:1以上，未未超過2:1的城市難難以出現(xiàn)現(xiàn)購房者者向周邊邊城市擴擴散的情情況上車盤：：世聯(lián)研研究的18—35歲，購買買面積90㎡以下、、首置客客戶的套套均總價價思考二軌道交通通將會加加速近郊郊衛(wèi)星城城市的形形成，未未來三四四環(huán)有望望成為房房地產(chǎn)開開發(fā)新的的熱點區(qū)區(qū)域？為優(yōu)化城城市功能能和拓展展城市發(fā)發(fā)展空間間，疏解解主城人人口，武武漢市圍圍繞五個個新城區(qū)區(qū)規(guī)劃打打造6個地鐵小小鎮(zhèn)，分分別為走走馬嶺小小鎮(zhèn)、成成功小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、武湖湖地鐵小小鎮(zhèn)、金金臺小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、黃家家湖小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、青龍龍山小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。目前前武漢已已有5條地鐵開開通，14條地鐵在在建，武武漢經(jīng)船船舶時代代——汽車時代代，正式式進入地地鐵時代代金臺小鎮(zhèn)武湖地鐵小鎮(zhèn)走馬嶺小鎮(zhèn)成功小鎮(zhèn)青龍山小鎮(zhèn)黃家湖小鎮(zhèn)2111314314漢口主城區(qū)后湖武昌主城區(qū)漢陽主城區(qū)1818202019191、針對高高總價地地塊，聯(lián)聯(lián)合體形形式優(yōu)勢勢明顯2、契合武武漢城建建發(fā)展的的PPP模式2015年7月，新世界憑憑借其寫寫字樓運運營能力力，以底價價摘取二二七濱江江地塊。。未來將將打造周周大福中中心！2016年1月，綠地憑借其超高層的的地標(biāo)打打造經(jīng)驗，底底價25億拿沿江江一號二二期，將將在漢正正街建250米雙子塔塔融資成本本低的險險資背景景+專業(yè)性開開發(fā)商：：2015年底平安+萬科26.4億聯(lián)手拿拿下沌口口太子湖湖地塊。。2016年8月9日,首開+華僑城+金茂聯(lián)合合以73.5億拿下武武漢楊春春湖啟動動區(qū)C地塊2016年9月13月，庭瑞瑞地產(chǎn)30.77億底價拿拿下武漢漢燎原村村兩宗商商住地思考三差異化能能力將成成拿地制制勝法寶寶？3、三舊改改造能力力強思考四高地價將將形成4321的房價梯梯隊？2016年下半年年以來賣賣出一批批高價土土地，出出于對利利潤率保保護，對對昂貴土土地成本本，有實實力、有有品質(zhì)追追求的房房企將有有提價意意愿，未未來極有有可能會會形成內(nèi)內(nèi)環(huán)4萬、二環(huán)環(huán)3萬、三環(huán)環(huán)2萬、四環(huán)環(huán)1萬的房價價梯隊。。東西湖8000—10000硚口12000—23000江漢18000—35000江岸10500—15000青山