資產(chǎn)評估的涵義與方法課件

資產(chǎn)評估

李敬資產(chǎn)評估李敬1一、課程目的本課程的教學(xué)目的在于開闊學(xué)生的視野，了解當(dāng)前國內(nèi)外資產(chǎn)評估領(lǐng)域的研究動態(tài)，特別是近年來的熱點問題。掌握資產(chǎn)評估的基本理論與方法，熟悉各類具體資產(chǎn)的評估方法和程序。一、課程目的本課程的教學(xué)目的在于開闊學(xué)2二、課程主要內(nèi)容資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估二、課程主要內(nèi)容資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估實務(wù)資3資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估假設(shè)4資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法5資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估程序各類資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告流動資產(chǎn)評估機器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估長期投資評估資源資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資資產(chǎn)評估程序各類資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告流動資產(chǎn)評估機器設(shè)備評6三、課程要求1、結(jié)合課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容，對資產(chǎn)評估領(lǐng)域中的有關(guān)問題進行較為深入的分析和討論；2、查閱相關(guān)文獻和資料，熟悉資產(chǎn)評估領(lǐng)域的有關(guān)法規(guī)和文件的內(nèi)容；3、能夠獨立完成一個企業(yè)資產(chǎn)評估項目。三、課程要求1、結(jié)合課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容，對資產(chǎn)評估領(lǐng)域中的有7四、目前主要研究的問題1、資產(chǎn)評估基本理論問題：（1）資產(chǎn)評估的概念問題（2）資產(chǎn)評估目的（3）資產(chǎn)評估假設(shè)（4）資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（5）資產(chǎn)評估理論體系（6）資產(chǎn)評估責(zé)任問題（7）資產(chǎn)評估的準則與規(guī)范問題（8）資產(chǎn)評估的結(jié)果與質(zhì)量問題四、目前主要研究的問題1、資產(chǎn)評估基本理論問題：8

2、資產(chǎn)評估方法方面的問題：（1）三種方法的協(xié)調(diào)問題（2）各種方法中有關(guān)參數(shù)的確定問題（3）資產(chǎn)評估在評估實踐中的應(yīng)用問題（4）其他學(xué)科的方法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用問題（5）各類具體資產(chǎn)評估的方法問題（6）具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程問題（7）資產(chǎn)評估報告的格式與內(nèi)容2、資產(chǎn)評估方法方面的問題：93、具體資產(chǎn)領(lǐng)域的評估理論和技術(shù)問題（1）無形資產(chǎn)評估（2）企業(yè)價值評估（3）流動資產(chǎn)評估（4）機器設(shè)備評估（5）房地產(chǎn)評估（6）長期投資評估（7）資源資產(chǎn)評估企業(yè)價值的定位企業(yè)價值評估的理論基礎(chǔ)企業(yè)價值評估規(guī)范企業(yè)價值評估的方法（基本方法、其他方法）企業(yè)價值評估與無形資產(chǎn)評估的關(guān)系企業(yè)價值與單項資產(chǎn)評估的關(guān)系3、具體資產(chǎn)領(lǐng)域的評估理論和技術(shù)問題企業(yè)價值的104、相關(guān)領(lǐng)域的評估問題（1）資產(chǎn)評估的管理體制問題（2）資產(chǎn)評估機構(gòu)的組織管理與發(fā)展問題（3）資產(chǎn)評估環(huán)境問題（4）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展問題（5）資產(chǎn)評估人員的教育問題（6）如何參與國際競爭問題（7）資產(chǎn)評估行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展問題（8）資產(chǎn)評估法規(guī)建設(shè)問題（9）資產(chǎn)評估信息系統(tǒng)的開發(fā)與建設(shè)問題（10）資產(chǎn)評估的風(fēng)險與質(zhì)量控制問題4、相關(guān)領(lǐng)域的評估問題11第一章總論一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵二、資產(chǎn)評估的目的與價值類型三、資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則四、資產(chǎn)評估的準則五、資產(chǎn)評估程序六、資產(chǎn)評估管理第一章總論一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵12一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵資產(chǎn)評估是指對法人或自然人在某一時點占有、使用的資產(chǎn)價值，依法定程序和標準、科學(xué)的方法進行評定估價。

一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵資產(chǎn)評估是指對法人13（一）資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是指經(jīng)國家認定資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員，根據(jù)特定評估目的和評估對象，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，遵循一定的原則、程序，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法對評估對象進行價值評定和估算的社會經(jīng)濟活動。

（一）資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是指經(jīng)國14對資產(chǎn)評估的定義的理解

1、是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的2、是對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動的資產(chǎn)進行的評估。3、是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價值判斷。4、資產(chǎn)評估具有明確的目的。5、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。6、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。7、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)明確所評估資產(chǎn)的價值類型。8、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。對資產(chǎn)評估的定義的理解1、是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和15資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，是開展資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者，必須是符合國家有關(guān)規(guī)定、具有從事資產(chǎn)評估資格的機構(gòu)和人員，資產(chǎn)評估人員只有取得相應(yīng)的評估執(zhí)業(yè)資格，才能開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。1、資產(chǎn)評估工作是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，是開展資產(chǎn)評估工16客戶委托評估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象，一般情況下，擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動是資產(chǎn)需要評估的前提。2、資產(chǎn)評估是對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動的資產(chǎn)進行的評估客戶委托評估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,17一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：（1）是與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。如公司法、國有資產(chǎn)評估管理辦法、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見等，這些法律、法規(guī)是開展資產(chǎn)評估工作必須遵守的；

3、資產(chǎn)評估是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價值判斷一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：3、資產(chǎn)18（2）是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的文件。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文、資產(chǎn)管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關(guān)批文等，這些反映經(jīng)濟行為的有關(guān)文件是開展資產(chǎn)評估的基本前提；（2）是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的文件。19（3）是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同、使用合同等，這些合同、協(xié)議往往與被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用范圍、對企業(yè)盈利的貢獻等方面產(chǎn)生影響，從而影響被評估資產(chǎn)的價值，因此，也是評估人員對資產(chǎn)價值做出判斷時所依據(jù)的重要資料；（3）是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。如產(chǎn)20（4）是與被評估資產(chǎn)有關(guān)的取費標準和其他參考資料。如被評估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價標準、各種費率取費標準、土地基準地價、行業(yè)協(xié)會發(fā)布的有關(guān)信息等，這些資料是對被評估資產(chǎn)價值做出判斷的重要依據(jù)。（4）是與被評估資產(chǎn)有關(guān)的取費標準和其他參考214、資產(chǎn)評估具有明確的目的。資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟行為，如企業(yè)進行股份制改造、上市、資產(chǎn)抵押貸款等。資產(chǎn)評估目的反映了資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇。4、資產(chǎn)評估具有明確的目的。資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的225、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準則，評估人員只有在一定的評估原則指導(dǎo)下做出的評估結(jié)果，才具有可信性。5、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行236、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。評估程序是資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序。為了保證資產(chǎn)評估結(jié)果的科學(xué)性，任何一項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，無論是規(guī)模較大的企業(yè)整體資產(chǎn)，還是單獨的一臺設(shè)備，在進行資產(chǎn)評估工作時，必須按照國家有關(guān)規(guī)定，進行財產(chǎn)清查、市場調(diào)研、評定估算、驗證結(jié)果等工作程序，否則將影響資產(chǎn)評估的質(zhì)量。6、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。評估程序是資產(chǎn)評估工作從247、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)明確所評估資產(chǎn)的價值類型。資產(chǎn)評估價值類型即對評估價的質(zhì)的規(guī)定,它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。7、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)明確所評估資產(chǎn)的價值類型。資產(chǎn)評估價值類型即258、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。資產(chǎn)評估方法即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù),是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。8、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。資產(chǎn)評估方法即資26（二）資產(chǎn)評估與相關(guān)經(jīng)濟活動

資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與審計（二）資產(chǎn)評估與相關(guān)經(jīng)濟活動資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核271、資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財產(chǎn)、核實企業(yè)資金的過程，是國家為了摸清家底，了解現(xiàn)有資產(chǎn)的實際存量和價值狀況，解決企業(yè)的賬面價值與實際價值嚴重不符等問題而進行的一項管理活動。

1、資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財產(chǎn)、核實28資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理的范疇，是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種形式。（2）資產(chǎn)評估和清產(chǎn)核資都是以資產(chǎn)作為對象的資產(chǎn)管理方式。（3）資產(chǎn)評估和清產(chǎn)核資都要對資產(chǎn)進行清查和核實等工作。資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管29資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同清產(chǎn)核資的主要目的是摸清企業(yè)的家底，為企業(yè)管理和核算提供基礎(chǔ)和依據(jù)，促進企業(yè)管理的科學(xué)化。資產(chǎn)評估的目的在于通過評定估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，適應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動與交易，促進資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)的合理流動，維護資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)各方的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同30（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒有法定的、嚴格的評估方法和評估程序，在進行中可以根據(jù)實際情況靈活掌握。資產(chǎn)評估則是由專門的評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員按照嚴格的評估程序，運用規(guī)范的評估方法進行的，評估結(jié)果通常以評估報告的形式提交給委托方，具體評估方法包括市場法、成本法和收益法三種基本評估方法，任何評估機構(gòu)或評估人員都不得違反。（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒有法定的、嚴格31（3）價值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身的價值，按照資產(chǎn)的歷史成本原則計價。資產(chǎn)評估還必須考慮資產(chǎn)使用的收益以及資產(chǎn)占有單位各類資產(chǎn)的匹配情況，還必須考慮貨幣的時間價值等，主要反映企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力和現(xiàn)時價值。（3）價值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身32（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對企業(yè)的有形資產(chǎn)即實物資產(chǎn)、各種款項、債權(quán)和債務(wù)進行清理核實。資產(chǎn)評估還必須對無形資產(chǎn)如商譽、商標、專利以及土地使用權(quán)等進行評定估算，其范圍比較寬泛。（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對企業(yè)的有形資產(chǎn)33（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級有關(guān)部門的指導(dǎo)下，由企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員進行的，因此不具有客觀性和公證性。資產(chǎn)評估必須由企業(yè)之外專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員進行，資產(chǎn)評估提供的服務(wù)屬于社會中介服務(wù)，具有獨立性，因此資產(chǎn)評估既具有評值功能，還具有評價功能和公證功能。（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級有關(guān)34（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)自身在經(jīng)濟核算時和在向上級反映企業(yè)經(jīng)營狀況時使用，其結(jié)果不具有法律效力。資產(chǎn)評估的結(jié)果則還可以是企業(yè)股東或其他利益主體維護自己合法權(quán)益的法律依據(jù)，評估機構(gòu)和評估人員對資產(chǎn)業(yè)務(wù)的有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，資產(chǎn)評估結(jié)果的效力比較廣泛。（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)352．資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估的結(jié)論為會計計價提供依據(jù)（2）資產(chǎn)評估結(jié)論的形成依賴于會計提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料2．資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系36資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（1）執(zhí)行主體及時間不同。資產(chǎn)評估是由具有執(zhí)業(yè)資格的評估機構(gòu)和人員，在企業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或資產(chǎn)流動時進行的．而會計計價是由本單位的財會人員對企業(yè)所擁有或控制的資產(chǎn)進行的一項經(jīng)常性的、大量的、反復(fù)的計價工作。資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（1）執(zhí)行主體及時間不同。資產(chǎn)評估是37

（2）前提條件不同會計計價是以會計主體持續(xù)經(jīng)營為前提，遵循歷史成本計價原則。而資產(chǎn)評估一般是在會計主體變動或會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的會計計價無法放映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。（2）前提條件不同會計計價是以會計主體38現(xiàn)代會計理論為了解決通貨膨脹因素的影響，使會計資料更好地反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，對于資產(chǎn)計價方法在歷史成本計價的基礎(chǔ)上，又提出了重置成本、變現(xiàn)價值、收入現(xiàn)值和清算價值等多種新的會計計量標準。但到目前為止，世界各國普遍采用的資產(chǎn)計價方法仍然以歷史成本為主。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外,還廣泛應(yīng)用收益法、市場法等多種技術(shù)方法。（3）計價方法不同現(xiàn)代會計理論為了解決通貨膨脹因素的影響，使會計資39會計計價的總體目標是全面反映企業(yè)的歷史和現(xiàn)實資產(chǎn)狀況，為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評估的總體目標則是為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。（4）計價目的不同會計計價的總體目標是全面反映企業(yè)的歷史和現(xiàn)實資產(chǎn)40

資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系（1）使用的方法有相同之處審計主要是對反映企事業(yè)單位經(jīng)濟活動的財務(wù)資料及其相關(guān)資料的真實性、公允性、合理性等方面做出判斷，屬于“事實判斷”的范疇，因此審計中主要運用的方法是分析和證實法。資產(chǎn)評估是對被評估資產(chǎn)的價值做出判斷，具有“價值判斷”的性質(zhì)，也廣泛運用分析和證實方法，資產(chǎn)評估中很多方法是借鑒了審計的方法，特別是對流動資產(chǎn)的評估。3．資產(chǎn)評估與審計資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系3．資產(chǎn)評估與審計41

（2）資產(chǎn)評估與審計相互配合開展工作在實際工作中，資產(chǎn)評估與審計通常情況下是相互配合的。企業(yè)經(jīng)過審計后，剔除了財務(wù)資料中的虛假成分，使其公允性得到證實，在此基礎(chǔ)上開展資產(chǎn)評估工作，可以大大減少資產(chǎn)評估的工作量，如評估前期的財產(chǎn)清查、企業(yè)整體資產(chǎn)評估中的流動資產(chǎn)評估等，審計結(jié)果為評估提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。企業(yè)經(jīng)過資產(chǎn)評估后，對資產(chǎn)的現(xiàn)存數(shù)量及其產(chǎn)權(quán)進行了核實，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價值進行了估算，這些資料都為審計財務(wù)報表提供了重要參考。（2）資產(chǎn)評估與審計相互配合開展工作42（1）產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同。審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別（1）產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同。審計是在現(xiàn)代企業(yè)43審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護和建設(shè)三大專業(yè)原則。資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預(yù)期等基本經(jīng)濟原則。（2）執(zhí)業(yè)過程中遵循的原則不同審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、44開展審計工作所需的專業(yè)知識主要以會計學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為基礎(chǔ)，因此，審計人員主要由具有財務(wù)方面知識的人員構(gòu)成；資產(chǎn)評估人員不但要由具有財務(wù)方面知識的人員構(gòu)成，而且還應(yīng)當(dāng)由具有建筑、設(shè)備、土地等方面的專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成。（3）專業(yè)基礎(chǔ)不同開展審計工作所需的專業(yè)知識主要以會計學(xué)、稅法45盡管現(xiàn)代審計的業(yè)務(wù)范圍不斷擴大，但對會計報告的審計仍然是審計的基本業(yè)務(wù),審計會計報表及其相關(guān)業(yè)務(wù)的標準與會計是一致的。資產(chǎn)評估雖然與會計有著密切的聯(lián)系，但對資產(chǎn)價值計量標準上卻有很大區(qū)別，會計強調(diào)資產(chǎn)的歷史成本，而資產(chǎn)評估則強調(diào)資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，注重資產(chǎn)的重置成本、市場價值和未來收益的價值。（4）與會計原則的關(guān)系不同盡管現(xiàn)代審計的業(yè)務(wù)范圍不斷擴大，但對會計報告46（三）資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估依據(jù)資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估方法（三）資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估依據(jù)資產(chǎn)評47評估主體——誰來評（評估機構(gòu)和人員）

評估客體——評什么（評估對象）

評估依據(jù)——憑什么（相關(guān)法規(guī)等）

評估目的——干啥用（具體用途）

評估原則——堅持啥（行為規(guī)范）

評估程序——咋樣評（工作步驟）

價值類型——對號否（質(zhì)的規(guī)定—是否市價）

評估方法——用啥法（特定技術(shù)）

評估主體——誰來評（評估機構(gòu)和人員）48（四）

資產(chǎn)評估的特點動態(tài)性市場性公正性專業(yè)性咨詢性（四）

資產(chǎn)評估的特點動態(tài)性49１．動態(tài)性（1）評估時不僅考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價值，還要考慮其可能實現(xiàn)的預(yù)期收益。（2）資產(chǎn)評估不僅在經(jīng)營者取得資產(chǎn)時進行，必要時還可以在經(jīng)營過程中和經(jīng)營終止后進行再評估．１．動態(tài)性502．市場性（1）資產(chǎn)評估的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。（2）資產(chǎn)評估活動的本質(zhì)是對資產(chǎn)在模擬市場條件下的價值的估計和判斷。（3）評估結(jié)果是否客觀需要接受市場價格的檢驗。2．市場性513．專業(yè)性

資產(chǎn)評估人員在對被評估資產(chǎn)價值做出專業(yè)判斷的過程中，需要依據(jù)大量的數(shù)據(jù)資料，經(jīng)過復(fù)雜細致的技術(shù)性處理和必要的計算，不具備相應(yīng)的專業(yè)知識就難以完成評估工作。3．專業(yè)性資產(chǎn)評估人員在對被評估資產(chǎn)52

４．公正性資產(chǎn)評估的公正性主要體現(xiàn)在資產(chǎn)評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產(chǎn)所做的價值判斷，評估結(jié)果具有公正性。

４．公正性資產(chǎn)評估的公535．咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員在評估時點根據(jù)所能搜集到的數(shù)據(jù)資料,模擬市場對資產(chǎn)價值所作出的主觀推論和判斷。因此，資產(chǎn)評估不是一種給資產(chǎn)定價的社會經(jīng)濟活動,它只是一種經(jīng)濟咨詢或?qū)＜易稍兓顒?。評估結(jié)果本身并沒有強制執(zhí)行的效力，評估人員只對評估結(jié)論的客觀性負責(zé)，而不對資產(chǎn)交易價格的確定負責(zé)。評估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個參考價值，最終的成交價格取決于交易雙方在交易過程中的討價還價能力。5．咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員在評估時點根據(jù)所能搜集54（五）資產(chǎn)評估的功能資產(chǎn)評估的功能就是指資產(chǎn)評估本身所具有的某種效能，是開展資產(chǎn)評估工作所發(fā)揮的實際作用。（五）資產(chǎn)評估的功能資產(chǎn)評估的功能就是指資產(chǎn)評估本身所具有的55可以為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公證的價值尺度可以優(yōu)化資源配置可以維護產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益可以為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公證的價值尺度56二、資產(chǎn)評估的目的與價值類型（一）資產(chǎn)評估的目的（二）資產(chǎn)評估的價值類型二、資產(chǎn)評估的目的與價值類型（一）資產(chǎn)評估的目的57（一）資產(chǎn)評估的目的1．資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的一般目的由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。如果不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需要，資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。

（一）資產(chǎn)評估的目的1．資產(chǎn)評估的一般目的582．資產(chǎn)評估的特定目的

通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。我國資產(chǎn)評估結(jié)果主要用于：2．資產(chǎn)評估的特定目的通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具59資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)

企業(yè)兼并：有償接收企業(yè)產(chǎn)權(quán)

企業(yè)出售：整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售

企業(yè)聯(lián)營：組成聯(lián)合經(jīng)營實體

股份經(jīng)營：股份制

中外合資、合作：特定目的企業(yè)清算：破產(chǎn)+終止+結(jié)業(yè)清算

抵押：抵押資產(chǎn)獲得貸款

擔(dān)保：為他家擔(dān)保承擔(dān)連帶責(zé)任

企業(yè)租賃：轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)獲取租金

債務(wù)重組：修改債務(wù)條件

資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)中外合資、合60（二）資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。1．價值與價格

２.市場價值與非市場價值

３．評估價值（二）資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)61評估價值是指資產(chǎn)評估活動所評定的資產(chǎn)價值，即資產(chǎn)評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估目的，通過對市場條件或資產(chǎn)使用特殊性的分析與判斷，對被評估資產(chǎn)在評估基準日和特定條件下的最大可能實現(xiàn)的價格咨詢意見。

評估價值是指資產(chǎn)評估活動所評定的資產(chǎn)價值，即資產(chǎn)評估人員根據(jù)62三、資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則（一）資產(chǎn)評估假設(shè)（二）資產(chǎn)評估原則三、資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則（一）資產(chǎn)評估假設(shè)63資產(chǎn)評估假設(shè)

交易假設(shè)：（最基本之假設(shè)）可模擬市場估價。公開市場假設(shè)：充分發(fā)達、充分完善的市場。繼續(xù)使用假設(shè)：現(xiàn)階段常使用（市場不完善）

清算假設(shè)：評估值<公開市場or持續(xù)使用假設(shè)下之評估值。其適用范圍有限。資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè)：（最基本之假設(shè)）可模擬市場估價64資產(chǎn)評估原則獨立性原則

真實性原則

科學(xué)性原則

可行性原則

預(yù)期收益原則

供求原則

替代原則

估價日期原則

資產(chǎn)評估原則獨立性原則預(yù)期收益原則65四、資產(chǎn)評估準則我國已頒布實施的準則：1．基本準則：自04年5月1日起施行。

２．無形資產(chǎn)準則：自0１年９月1日起施行。國際準則體系四、資產(chǎn)評估準則我國已頒布實施的準則：66五、資產(chǎn)評估程序五、資產(chǎn)評估程序67資產(chǎn)評估的程序1．明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項2．簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書3．編制資產(chǎn)評估計劃4．資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查5．收集資產(chǎn)評估資料6．評定估算7．編制和提交資產(chǎn)評估報告書8．資產(chǎn)評估工作檔案歸檔資產(chǎn)評估的程序1．明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項68六、資產(chǎn)評估管理資產(chǎn)評估機構(gòu)管理資產(chǎn)評估專業(yè)人員管理

資產(chǎn)評估制度管理

資產(chǎn)評估的風(fēng)險管理

六、資產(chǎn)評估管理資產(chǎn)評估機構(gòu)管理69物業(yè)稅物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。物業(yè)稅物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)70資產(chǎn)評估

李敬資產(chǎn)評估李敬71一、課程目的本課程的教學(xué)目的在于開闊學(xué)生的視野，了解當(dāng)前國內(nèi)外資產(chǎn)評估領(lǐng)域的研究動態(tài)，特別是近年來的熱點問題。掌握資產(chǎn)評估的基本理論與方法，熟悉各類具體資產(chǎn)的評估方法和程序。一、課程目的本課程的教學(xué)目的在于開闊學(xué)72二、課程主要內(nèi)容資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估二、課程主要內(nèi)容資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估實務(wù)資73資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估理論資產(chǎn)評估概念資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估假設(shè)74資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法資產(chǎn)評估方法市場法收益法成本法75資產(chǎn)評估實務(wù)資產(chǎn)評估程序各類資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告流動資產(chǎn)評估機器設(shè)備評估房地產(chǎn)評估長期投資評估資源資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資資產(chǎn)評估程序各類資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告流動資產(chǎn)評估機器設(shè)備評76三、課程要求1、結(jié)合課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容，對資產(chǎn)評估領(lǐng)域中的有關(guān)問題進行較為深入的分析和討論；2、查閱相關(guān)文獻和資料，熟悉資產(chǎn)評估領(lǐng)域的有關(guān)法規(guī)和文件的內(nèi)容；3、能夠獨立完成一個企業(yè)資產(chǎn)評估項目。三、課程要求1、結(jié)合課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容，對資產(chǎn)評估領(lǐng)域中的有77四、目前主要研究的問題1、資產(chǎn)評估基本理論問題：（1）資產(chǎn)評估的概念問題（2）資產(chǎn)評估目的（3）資產(chǎn)評估假設(shè)（4）資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（5）資產(chǎn)評估理論體系（6）資產(chǎn)評估責(zé)任問題（7）資產(chǎn)評估的準則與規(guī)范問題（8）資產(chǎn)評估的結(jié)果與質(zhì)量問題四、目前主要研究的問題1、資產(chǎn)評估基本理論問題：78

2、資產(chǎn)評估方法方面的問題：（1）三種方法的協(xié)調(diào)問題（2）各種方法中有關(guān)參數(shù)的確定問題（3）資產(chǎn)評估在評估實踐中的應(yīng)用問題（4）其他學(xué)科的方法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用問題（5）各類具體資產(chǎn)評估的方法問題（6）具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程問題（7）資產(chǎn)評估報告的格式與內(nèi)容2、資產(chǎn)評估方法方面的問題：793、具體資產(chǎn)領(lǐng)域的評估理論和技術(shù)問題（1）無形資產(chǎn)評估（2）企業(yè)價值評估（3）流動資產(chǎn)評估（4）機器設(shè)備評估（5）房地產(chǎn)評估（6）長期投資評估（7）資源資產(chǎn)評估企業(yè)價值的定位企業(yè)價值評估的理論基礎(chǔ)企業(yè)價值評估規(guī)范企業(yè)價值評估的方法（基本方法、其他方法）企業(yè)價值評估與無形資產(chǎn)評估的關(guān)系企業(yè)價值與單項資產(chǎn)評估的關(guān)系3、具體資產(chǎn)領(lǐng)域的評估理論和技術(shù)問題企業(yè)價值的804、相關(guān)領(lǐng)域的評估問題（1）資產(chǎn)評估的管理體制問題（2）資產(chǎn)評估機構(gòu)的組織管理與發(fā)展問題（3）資產(chǎn)評估環(huán)境問題（4）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展問題（5）資產(chǎn)評估人員的教育問題（6）如何參與國際競爭問題（7）資產(chǎn)評估行業(yè)的規(guī)范與發(fā)展問題（8）資產(chǎn)評估法規(guī)建設(shè)問題（9）資產(chǎn)評估信息系統(tǒng)的開發(fā)與建設(shè)問題（10）資產(chǎn)評估的風(fēng)險與質(zhì)量控制問題4、相關(guān)領(lǐng)域的評估問題81第一章總論一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵二、資產(chǎn)評估的目的與價值類型三、資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則四、資產(chǎn)評估的準則五、資產(chǎn)評估程序六、資產(chǎn)評估管理第一章總論一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵82一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵資產(chǎn)評估是指對法人或自然人在某一時點占有、使用的資產(chǎn)價值，依法定程序和標準、科學(xué)的方法進行評定估價。

一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵資產(chǎn)評估是指對法人83（一）資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是指經(jīng)國家認定資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員，根據(jù)特定評估目的和評估對象，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，遵循一定的原則、程序，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法對評估對象進行價值評定和估算的社會經(jīng)濟活動。

（一）資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是指經(jīng)國84對資產(chǎn)評估的定義的理解

1、是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的2、是對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動的資產(chǎn)進行的評估。3、是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價值判斷。4、資產(chǎn)評估具有明確的目的。5、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。6、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。7、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)明確所評估資產(chǎn)的價值類型。8、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。對資產(chǎn)評估的定義的理解1、是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和85資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，是開展資產(chǎn)評估工作的主導(dǎo)者，必須是符合國家有關(guān)規(guī)定、具有從事資產(chǎn)評估資格的機構(gòu)和人員，資產(chǎn)評估人員只有取得相應(yīng)的評估執(zhí)業(yè)資格，才能開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。1、資產(chǎn)評估工作是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，是開展資產(chǎn)評估工86客戶委托評估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象，一般情況下，擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動是資產(chǎn)需要評估的前提。2、資產(chǎn)評估是對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或變動的資產(chǎn)進行的評估客戶委托評估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,87一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：（1）是與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。如公司法、國有資產(chǎn)評估管理辦法、資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見等，這些法律、法規(guī)是開展資產(chǎn)評估工作必須遵守的；

3、資產(chǎn)評估是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價值判斷一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：3、資產(chǎn)88（2）是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的文件。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文、資產(chǎn)管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關(guān)批文等，這些反映經(jīng)濟行為的有關(guān)文件是開展資產(chǎn)評估的基本前提；（2）是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的文件。89（3）是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同、使用合同等，這些合同、協(xié)議往往與被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用范圍、對企業(yè)盈利的貢獻等方面產(chǎn)生影響，從而影響被評估資產(chǎn)的價值，因此，也是評估人員對資產(chǎn)價值做出判斷時所依據(jù)的重要資料；（3）是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。如產(chǎn)90（4）是與被評估資產(chǎn)有關(guān)的取費標準和其他參考資料。如被評估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價標準、各種費率取費標準、土地基準地價、行業(yè)協(xié)會發(fā)布的有關(guān)信息等，這些資料是對被評估資產(chǎn)價值做出判斷的重要依據(jù)。（4）是與被評估資產(chǎn)有關(guān)的取費標準和其他參考914、資產(chǎn)評估具有明確的目的。資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟行為，如企業(yè)進行股份制改造、上市、資產(chǎn)抵押貸款等。資產(chǎn)評估目的反映了資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇。4、資產(chǎn)評估具有明確的目的。資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的925、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準則，評估人員只有在一定的評估原則指導(dǎo)下做出的評估結(jié)果，才具有可信性。5、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行936、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。評估程序是資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序。為了保證資產(chǎn)評估結(jié)果的科學(xué)性，任何一項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，無論是規(guī)模較大的企業(yè)整體資產(chǎn)，還是單獨的一臺設(shè)備，在進行資產(chǎn)評估工作時，必須按照國家有關(guān)規(guī)定，進行財產(chǎn)清查、市場調(diào)研、評定估算、驗證結(jié)果等工作程序，否則將影響資產(chǎn)評估的質(zhì)量。6、資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。評估程序是資產(chǎn)評估工作從947、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)明確所評估資產(chǎn)的價值類型。資產(chǎn)評估價值類型即對評估價的質(zhì)的規(guī)定,它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。7、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)明確所評估資產(chǎn)的價值類型。資產(chǎn)評估價值類型即958、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。資產(chǎn)評估方法即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù),是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。8、資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。資產(chǎn)評估方法即資96（二）資產(chǎn)評估與相關(guān)經(jīng)濟活動

資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與審計（二）資產(chǎn)評估與相關(guān)經(jīng)濟活動資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核971、資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財產(chǎn)、核實企業(yè)資金的過程，是國家為了摸清家底，了解現(xiàn)有資產(chǎn)的實際存量和價值狀況，解決企業(yè)的賬面價值與實際價值嚴重不符等問題而進行的一項管理活動。

1、資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財產(chǎn)、核實98資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理的范疇，是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種形式。（2）資產(chǎn)評估和清產(chǎn)核資都是以資產(chǎn)作為對象的資產(chǎn)管理方式。（3）資產(chǎn)評估和清產(chǎn)核資都要對資產(chǎn)進行清查和核實等工作。資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管99資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同清產(chǎn)核資的主要目的是摸清企業(yè)的家底，為企業(yè)管理和核算提供基礎(chǔ)和依據(jù)，促進企業(yè)管理的科學(xué)化。資產(chǎn)評估的目的在于通過評定估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，適應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動與交易，促進資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)的合理流動，維護資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)各方的合法權(quán)益。資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同100（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒有法定的、嚴格的評估方法和評估程序，在進行中可以根據(jù)實際情況靈活掌握。資產(chǎn)評估則是由專門的評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員按照嚴格的評估程序，運用規(guī)范的評估方法進行的，評估結(jié)果通常以評估報告的形式提交給委托方，具體評估方法包括市場法、成本法和收益法三種基本評估方法，任何評估機構(gòu)或評估人員都不得違反。（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒有法定的、嚴格101（3）價值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身的價值，按照資產(chǎn)的歷史成本原則計價。資產(chǎn)評估還必須考慮資產(chǎn)使用的收益以及資產(chǎn)占有單位各類資產(chǎn)的匹配情況，還必須考慮貨幣的時間價值等，主要反映企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力和現(xiàn)時價值。（3）價值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身102（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對企業(yè)的有形資產(chǎn)即實物資產(chǎn)、各種款項、債權(quán)和債務(wù)進行清理核實。資產(chǎn)評估還必須對無形資產(chǎn)如商譽、商標、專利以及土地使用權(quán)等進行評定估算，其范圍比較寬泛。（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對企業(yè)的有形資產(chǎn)103（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級有關(guān)部門的指導(dǎo)下，由企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員進行的，因此不具有客觀性和公證性。資產(chǎn)評估必須由企業(yè)之外專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員進行，資產(chǎn)評估提供的服務(wù)屬于社會中介服務(wù)，具有獨立性，因此資產(chǎn)評估既具有評值功能，還具有評價功能和公證功能。（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級有關(guān)104（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)自身在經(jīng)濟核算時和在向上級反映企業(yè)經(jīng)營狀況時使用，其結(jié)果不具有法律效力。資產(chǎn)評估的結(jié)果則還可以是企業(yè)股東或其他利益主體維護自己合法權(quán)益的法律依據(jù)，評估機構(gòu)和評估人員對資產(chǎn)業(yè)務(wù)的有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，資產(chǎn)評估結(jié)果的效力比較廣泛。（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)1052．資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評估的結(jié)論為會計計價提供依據(jù)（2）資產(chǎn)評估結(jié)論的形成依賴于會計提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料2．資產(chǎn)評估與會計計價資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系106資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（1）執(zhí)行主體及時間不同。資產(chǎn)評估是由具有執(zhí)業(yè)資格的評估機構(gòu)和人員，在企業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或資產(chǎn)流動時進行的．而會計計價是由本單位的財會人員對企業(yè)所擁有或控制的資產(chǎn)進行的一項經(jīng)常性的、大量的、反復(fù)的計價工作。資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（1）執(zhí)行主體及時間不同。資產(chǎn)評估是107

（2）前提條件不同會計計價是以會計主體持續(xù)經(jīng)營為前提，遵循歷史成本計價原則。而資產(chǎn)評估一般是在會計主體變動或會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的會計計價無法放映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。（2）前提條件不同會計計價是以會計主體108現(xiàn)代會計理論為了解決通貨膨脹因素的影響，使會計資料更好地反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，對于資產(chǎn)計價方法在歷史成本計價的基礎(chǔ)上，又提出了重置成本、變現(xiàn)價值、收入現(xiàn)值和清算價值等多種新的會計計量標準。但到目前為止，世界各國普遍采用的資產(chǎn)計價方法仍然以歷史成本為主。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外,還廣泛應(yīng)用收益法、市場法等多種技術(shù)方法。（3）計價方法不同現(xiàn)代會計理論為了解決通貨膨脹因素的影響，使會計資109會計計價的總體目標是全面反映企業(yè)的歷史和現(xiàn)實資產(chǎn)狀況，為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評估的總體目標則是為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。（4）計價目的不同會計計價的總體目標是全面反映企業(yè)的歷史和現(xiàn)實資產(chǎn)110

資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系（1）使用的方法有相同之處審計主要是對反映企事業(yè)單位經(jīng)濟活動的財務(wù)資料及其相關(guān)資料的真實性、公允性、合理性等方面做出判斷，屬于“事實判斷”的范疇，因此審計中主要運用的方法是分析和證實法。資產(chǎn)評估是對被評估資產(chǎn)的價值做出判斷，具有“價值判斷”的性質(zhì)，也廣泛運用分析和證實方法，資產(chǎn)評估中很多方法是借鑒了審計的方法，特別是對流動資產(chǎn)的評估。3．資產(chǎn)評估與審計資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系3．資產(chǎn)評估與審計111

（2）資產(chǎn)評估與審計相互配合開展工作在實際工作中，資產(chǎn)評估與審計通常情況下是相互配合的。企業(yè)經(jīng)過審計后，剔除了財務(wù)資料中的虛假成分，使其公允性得到證實，在此基礎(chǔ)上開展資產(chǎn)評估工作，可以大大減少資產(chǎn)評估的工作量，如評估前期的財產(chǎn)清查、企業(yè)整體資產(chǎn)評估中的流動資產(chǎn)評估等，審計結(jié)果為評估提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。企業(yè)經(jīng)過資產(chǎn)評估后，對資產(chǎn)的現(xiàn)存數(shù)量及其產(chǎn)權(quán)進行了核實，對資產(chǎn)的現(xiàn)實價值進行了估算，這些資料都為審計財務(wù)報表提供了重要參考。（2）資產(chǎn)評估與審計相互配合開展工作112（1）產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同。審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別（1）產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同。審計是在現(xiàn)代企業(yè)113審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護和建設(shè)三大專業(yè)原則。資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預(yù)期等基本經(jīng)濟原則。（2）執(zhí)業(yè)過程中遵循的原則不同審計人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、114開展審計工作所需的專業(yè)知識主要以會計學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為基礎(chǔ)，因此，審計人員主要由具有財務(wù)方面知識的人員構(gòu)成；資產(chǎn)評估人員不但要由具有財務(wù)方面知識的人員構(gòu)成，而且還應(yīng)當(dāng)由具有建筑、設(shè)備、土地等方面的專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成。（3）專業(yè)基礎(chǔ)不同開展審計工作所需的專業(yè)知識主要以會計學(xué)、稅法115盡管現(xiàn)代審計的業(yè)務(wù)范圍不斷擴大，但對會計報告的審計仍然是審計的基本業(yè)務(wù),審計會計報表及其相關(guān)業(yè)務(wù)的標準與會計是一致的。資產(chǎn)評估雖然與會計有著密切的聯(lián)系，但對資產(chǎn)價值計量標準上卻有很大區(qū)別，會計強調(diào)資產(chǎn)的歷史成本，而資產(chǎn)評估則強調(diào)資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，注重資產(chǎn)的重置成本、市場價值和未來收益的價值。（4）與會計原則的關(guān)系不同盡管現(xiàn)代審計的業(yè)務(wù)范圍不斷擴大，但對會計報告116（三）資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估依據(jù)資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估方法（三）資產(chǎn)評估要素資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估客體資產(chǎn)評估依據(jù)資產(chǎn)評117評估主體——誰來評（評估機構(gòu)和人員）

評估客體——評什么（評估對象）

評估依據(jù)——憑什么（相關(guān)法規(guī)等）

評估目的——干啥用（具體用途）

評估原則——堅持啥（行為規(guī)范）

評估程序——咋樣評（工作步驟）

價值類型——對號否（質(zhì)的規(guī)定—是否市價）

評估方法——用啥法（特定技術(shù)）

評估主體——誰來評（評估機構(gòu)和人員）118（四）

資產(chǎn)評估的特點動態(tài)性市場性公正性專業(yè)性咨詢性（四）

資產(chǎn)評估的特點動態(tài)性119１．動態(tài)性（1）評估時不僅考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價值，還要考慮其可能實現(xiàn)的預(yù)期收益。（2）資產(chǎn)評估不僅在經(jīng)營者取得資產(chǎn)時進行，必要時還可以在經(jīng)營過程中和經(jīng)營終止后進行再評估．１．動態(tài)性1202．市場性（1）資產(chǎn)評估的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。（2）資產(chǎn)評估活動的本質(zhì)是對資產(chǎn)在模擬市場條件下的價值的估計和判斷。（3）評估結(jié)果是否客觀需要接受市場價格的檢驗。2．市場性1213．專業(yè)性

資產(chǎn)評估人員在對被評估資產(chǎn)價值做出專業(yè)判斷的過程中，需要依據(jù)大量的數(shù)據(jù)資料，經(jīng)過復(fù)雜細致的技術(shù)性處理和必要的計算，不具備相應(yīng)的專業(yè)知識就難以完成評估工作。3．專業(yè)性資產(chǎn)評估人員在對被評估資產(chǎn)122

４．公正性資產(chǎn)評估的公正性主要體現(xiàn)在資產(chǎn)評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產(chǎn)所做的價值判斷，評估結(jié)果具有公正性。

４．公正性資產(chǎn)評估的公1235．咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員在評估時點根據(jù)所能搜集到的數(shù)據(jù)資料,模擬市場對資產(chǎn)價值所作出的主觀推論和判斷。因此，資產(chǎn)評估不是一種給資產(chǎn)定價的社會經(jīng)濟活動,它只是一種經(jīng)濟咨詢或?qū)＜易稍兓顒?。評估結(jié)果本身并沒有強制執(zhí)行的效力，評估人員只對評估結(jié)論的客觀性負責(zé)，而不對