房地產(chǎn)行業(yè)基本情況介紹

房地產(chǎn)行業(yè)基本情況介紹第一節(jié)行業(yè)范圍界定房地產(chǎn)行業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)又可分為一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。前者是指土地出讓前對(duì)土地進(jìn)行的開發(fā)活動(dòng)，通過一級(jí)開發(fā)，使“生地”變?yōu)椤笆斓亍保_(dá)到土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)。后者是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上通過開發(fā)、建設(shè)和營銷等一系列行為實(shí)現(xiàn)盈利目的的活動(dòng)。按照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754—2017）中的房地產(chǎn)業(yè)（K70）。第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域一、住宅房地產(chǎn)行業(yè)（一）商品住宅商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品住宅是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公共租賃、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易有限制條件的保障性住房。（二）保障性住房保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。不同情況的低收入家庭，對(duì)保障性住房有租賃與買賣的不同需求。.兩限商品住房即“限套型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)"。為降低房價(jià)，解決本地居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。目前情況來看，首批限價(jià)房規(guī)定：限價(jià)房的套型建筑面積全部為90平方米以下。.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。.公共租賃住房根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。廉租住房建設(shè)計(jì)劃將（含購改租等籌集方式）統(tǒng)一并入公共租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃，此前已經(jīng)列入廉租住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)，建成后全部納入公共租賃住房進(jìn)行管理。（三）自住型商品房自住型商品房是北京市為進(jìn)一步完善本地住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持居民自住性、改善性住房需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，推出的中低價(jià)位自住型改善型商品住房，簡稱“自住型商品房'。自住房以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米，銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定。二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的定義有廣義與狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)，特指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商用房地產(chǎn)的分類，根據(jù)行業(yè)類型、消費(fèi)行為、建筑形式等可以分為很多種，主要包括購物中心、超級(jí)購物中心、大賣都場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、商業(yè)綜合體等?？偟膩碚f，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的類型，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)有地產(chǎn)開發(fā)情況和對(duì)未來商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進(jìn)行一定的類型組合，將不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的商業(yè)地產(chǎn)類型在同一項(xiàng)目中進(jìn)行組合。表1商業(yè)用房地產(chǎn)分類表類型定義傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地產(chǎn)的初始形態(tài)，遍布于城市各個(gè)角落，以普通居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本。專業(yè)市場指用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，是某個(gè)行業(yè)或其上下游行業(yè)的聚集，強(qiáng)調(diào)集群效應(yīng)，例如廣州天河電腦城、圖書大廈等。是商戶沿街的兩側(cè)排列組成的一種商業(yè)地產(chǎn)形式，有可能是樓宇，也有可能商業(yè)街是單層建筑，例如北京的王府井步行街、廣州的北京路步行街。社區(qū)商業(yè)中心以社區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象而建立的商業(yè)地產(chǎn)模式，是伴隨住宅地產(chǎn)配套設(shè)施的不斷完善而發(fā)展起來的。大型購物中心、百貨商集購物、休閑、娛樂、美食于一站式的大型商業(yè)地產(chǎn)模式，主要在大中型城場市繁華地帶開發(fā)。以休閑、度假為主要依托的商業(yè)地產(chǎn)形式，例如KTV、度假村，后者多建筑休閑、娛樂商業(yè)在旅游風(fēng)景區(qū)，是在旅游行業(yè)發(fā)展迅猛以及都市人日益增加的精神壓力下產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物。辦公樓、寫字樓企事業(yè)單位用以辦公的商業(yè)地產(chǎn)形式，有單純的寫字樓，也有商住兩用形式的，稱為商務(wù)樓。是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活商業(yè)綜合體空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。三、其他行業(yè)（一）工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)主要指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)按照不同分類，包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。（二）旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)，是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。旅游地產(chǎn)，從某種意義上說，是一種經(jīng)濟(jì)綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。表2旅游地產(chǎn)分類旅游地產(chǎn)分類 詳細(xì)說明旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn)旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn)旅游度假地產(chǎn)旅游住宅地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城

等建筑物及關(guān)聯(lián)空間主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有：分時(shí)度假，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游主題社區(qū)、度假村以及產(chǎn)權(quán)式酒店等。旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等等模式。其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時(shí)期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shoppingmall等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費(fèi)場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認(rèn)真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升。（三）養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)既有地產(chǎn)的商品屬性，同樣具有養(yǎng)老服務(wù)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，在市場發(fā)展前期階段，受政府法規(guī)和政策環(huán)境的導(dǎo)向影響較強(qiáng)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。第三節(jié)房地產(chǎn)國民經(jīng)濟(jì)中的地位一、中央調(diào)控：長效機(jī)制等待確立強(qiáng)化因城施策定位2017年10月，在中國共產(chǎn)黨十九大上，習(xí)近平主席指出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“下決心解好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述為“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。二、地方存量債務(wù)高企土地財(cái)政依賴尚存2018年1-11月，全國土地出讓收入53362億元，同比增長28.9%，增速較2017年低11.8個(gè)百分點(diǎn)。截至2018年11月末，全國地方政府債務(wù)余額182903億元，其中，一般債務(wù)108616億元，專項(xiàng)債務(wù)74287億元；政府債券180338億元，非政府債券形式存量政府債務(wù)2565億元。預(yù)計(jì)2018年全年土地出讓金或在6.5萬億左右，同比增長約25%。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下滑，稅收壓力增大，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴尚存，在房產(chǎn)稅全面