土地增值稅清算操作要點(diǎn)解析課件

土地增值稅清算操作要點(diǎn)解析

津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所土地增值稅清算操作要點(diǎn)解析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所11、土地增值稅清算政策出臺(tái)背景及影響

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所21-1.什么是土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（土地增值稅條例第二條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-1.什么是土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建31-2.土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅采取四級(jí)超率累計(jì)進(jìn)稅率級(jí)數(shù)土地增值額稅率（%）速算扣除系數(shù)1增值額為超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分3002增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的405%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的5015%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分6035%津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-2.土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅采取四級(jí)超率累計(jì)進(jìn)稅率級(jí)4增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計(jì)扣除舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*扣除率津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所51-3.繳納方式

先預(yù)交后清算

第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定.

（土地增值稅細(xì)則第16條）

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-3.繳納方式

先預(yù)交后清算

第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工61-3.繳納方式

根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（48號(hào)文第14條）1-3.繳納方式

根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算71-4.土地增值稅出臺(tái)背景-源自1993年海南房地產(chǎn)熱津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-4.土地增值稅出臺(tái)背景-源自1993年海南房地產(chǎn)熱津國恒8

1-5.土地增值稅清算的必要性：

1、是依法治稅的體現(xiàn)。2、是公平稅負(fù)的要求。3、有利于抑制開發(fā)商囤積土地，拉長開發(fā)期，捂盤惜售，獲取暴力的沖動(dòng)和機(jī)會(huì)。4、有利于調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)。5、有利于合理確定預(yù)征率。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所

1-5.土地增值稅清算的必要性：

1、是依法治稅的體現(xiàn)。92、目前全國及天津土地增值稅清算現(xiàn)狀津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2、目前全國及天津土地增值稅清算現(xiàn)狀津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所102-1.必須認(rèn)清形勢(shì)，努力備戰(zhàn)2-1-1.房價(jià)成倍增長，最低稅率30%，要補(bǔ)繳的稅嚇人！2-1-2.提高預(yù)征率（東部地區(qū)不低于2%），核定征收不低于5%

（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）2-1-3.“有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算對(duì)象”

（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2-1.必須認(rèn)清形勢(shì)，努力備戰(zhàn)2-1-1.房價(jià)成倍增長，最低112-2.上市公司借清算存“私房錢”津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2-2.上市公司借清算存“私房錢”津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所122-3.天津目前清算狀況津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2-3.天津目前清算狀況津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所133、土地增值稅清算涉及的文件津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所3、土地增值稅清算涉及的文件津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所14①中華人民共和國土地增值稅暫行條例

（國務(wù)院令[1993]年第138號(hào)）②財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

（財(cái)法字[1995]6號(hào)）③財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所①中華人民共和國土地增值稅暫行條例津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所15④財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）⑤天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)政策及征收管理問題的通知

（津地稅地[2005]26號(hào)）⑥國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所④財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若津國恒信稅務(wù)師事務(wù)16⑦天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》的通知（津地稅地[2007]25號(hào)）

⑧國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）⑨關(guān)于清算時(shí)幾個(gè)具體問題的處理⑩國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所⑦天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地津國恒信稅務(wù)師事務(wù)174、土地增值稅的減免和優(yōu)惠津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4、土地增值稅的減免和優(yōu)惠津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所184-1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，

增值率低于20%的免征土地增值稅，高于的，應(yīng)就其全部增值額按法規(guī)交稅。（條例第八條第一款）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，

增值率低于20%的免征194-1-1.天津歷年普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)條件同時(shí)達(dá)到）4-1-2.以合同備案日為界（天津第14條）4-1-3.分別核算，否則不享受（財(cái)稅[1995]48號(hào)第13條4-1-4.收入面積的確認(rèn)，一套一套的算（津地稅地[2005]26號(hào)第4條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-1-1.天津歷年普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)條件同時(shí)津國恒信稅204-1-5.公寓、廠房、寫字樓、底商及商業(yè)用地雖達(dá)標(biāo)也不算普通住宅（細(xì)則第11條）4-1-6.先預(yù)繳，清算后再退稅（難）4-1-7.經(jīng)濟(jì)適用房，不預(yù)交但要清算，實(shí)際清算增值率未達(dá)20%，免征土地增值稅。（津地稅地【2006】6號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-1-5.公寓、廠房、寫字樓、底商及商業(yè)用津國恒信稅務(wù)師214-2.因國家建設(shè)需要依法征用，

收回的房地產(chǎn)，免征土地增

值稅（條例第八條第二款）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-2.因國家建設(shè)需要依法征用，

收回的房地產(chǎn)，免征224-2-1.城市規(guī)劃（細(xì)則第11條）4-2-2.政府行為拆遷（劃撥地招牌掛）4-2-3.需先辦理免稅審批（細(xì)則第11條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-2-1.城市規(guī)劃（細(xì)則第11條）津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所234-3.1994年1月1日以前簽訂的房

地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地

產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地

增值稅（財(cái)法字【1995】7號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-3.1994年1月1日以前簽訂的房

地產(chǎn)244-4.用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，凡所被投

資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)

的或房地產(chǎn)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品

進(jìn)行投資或聯(lián)營的均不免土地

增值稅,除此之外，暫免征收土

地增值稅。(財(cái)稅字[1995]48號(hào)

第1條、財(cái)稅[2006]21號(hào)第5條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-4.用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，凡所被投

資聯(lián)營的企業(yè)254-5.對(duì)于一方出地，一方出資金，

雙方合作建房，建成后按比例

分房自用的，暫免征收土地增

值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收

土地增值稅。(財(cái)稅字[1995]48

號(hào)第2條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-5.對(duì)于一方出地，一方出資金，

雙方合作建房，建264-6.在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)

將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中

的，暫免征收土地增值稅。

（財(cái)稅字[1995]48號(hào)第3條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-6.在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)

將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼274-7.企業(yè)將房產(chǎn)對(duì)非盈利團(tuán)體、國

家機(jī)關(guān)等的贈(zèng)與，不征土地增

值稅。（細(xì)則第2條）（財(cái)稅字

[1995]48號(hào)第4條）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)

讓房產(chǎn)減免稅不討論。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-7.企業(yè)將房產(chǎn)對(duì)非盈利團(tuán)體、國

家機(jī)關(guān)等的贈(zèng)與，285、土地增值稅清算條件津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5、土地增值稅清算條件津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所295-1.時(shí)間范圍。2005年10月1日，當(dāng)

時(shí)銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)

面積不足15%的，賣到現(xiàn)在，符

合清算條件，要進(jìn)行清算。

（津地稅地[2007]25號(hào)第三條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5-1.時(shí)間范圍。2005年10月1日，當(dāng)

時(shí)銷售房305-2.項(xiàng)目范圍。土地增值稅清算以

市政府有關(guān)建設(shè)管理部門審批

的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行

清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，

以分期項(xiàng)目為單位清算。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5-2.項(xiàng)目范圍。土地增值稅清算以

市政府有關(guān)建設(shè)管315-3.其他具體條件5-1和5-2的標(biāo)準(zhǔn)選定后，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5-3.其他具體條件5-1和5-2的標(biāo)準(zhǔn)選定后，符合下列情形32（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（轉(zhuǎn)讓合同簽訂7日內(nèi)）（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（同上）以上是主動(dòng)清算的條件津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所33符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所34（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得開發(fā)項(xiàng)目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）納稅人有涉嫌偷逃稅款等稅收違法行為的；（五）其它需要清算的情況。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓津國恒信稅務(wù)師356、土地增值稅清算的一般流程6-1.審核清算條件，確定清算范圍6-2.收入與稅金的確定6-3.扣除項(xiàng)目的確認(rèn)6-4.清算表的填寫津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所6、土地增值稅清算的一般流程6-1.審核清算條件，確定清算范36增值率分析

增值率分析（設(shè)X為銷售總額、Y為建造成本）

建造成本：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)

土地增值稅的增值率=（銷售收入總額—扣除項(xiàng)目金額）/扣除項(xiàng)目金額

=銷售收入總額-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加）

建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加

=X-(1.3Y+0.055X)1.3Y+0.055X=增值率津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所增值率分析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所37案例例如：普通住宅容積率1.00以上，單套建筑面積沒有超過144平米，總收入6586萬元，銷售面積22100平米，建造成本4316萬元，平均售價(jià)2980元，平均建造成本1953元。求增值率：增值率=6586-（1.3×4316+0.055×6586）1.3×4316+0.055×6586=10.2%增值率低于20%，免征土地增值稅，預(yù)交的稅應(yīng)退回。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所案例例如：普通住宅容積率1.00以上，單套建筑面積沒有38案例假設(shè)在清算中發(fā)現(xiàn)，建造成本有10%發(fā)票不合格或估價(jià)沒有來票，可扣除的建造成本變成3884.4萬元增值率=6586-（1.3×3884.4+0.055×6586）／1.3×3884.4+0.055×6586=21.62%

結(jié)果顯示建造成本減少10%，增值率提高12%，本來可以退稅的，由于發(fā)票問題沒解決，變成了補(bǔ)稅。增值率低于50%，稅率30%，增值額1170.76，應(yīng)交351.23萬元，已預(yù)繳32.93萬元，補(bǔ)繳318.3萬元。10%不合格發(fā)票計(jì)431.6萬元,導(dǎo)致補(bǔ)稅318.3萬元！-----------津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所案例假設(shè)在清算中發(fā)現(xiàn)，建造成本有10%發(fā)票不合格或估價(jià)39增值率分析

當(dāng)增值率恰好為20%時(shí)

X-(1.3Y+0.055X)1.3Y+0.055X=20%

X=1.6702Y1.6702為免稅臨界定價(jià)系數(shù)

當(dāng)X<1.6702Y時(shí)增值率<20%

X=1.82014Y1.82014為高收益最低定價(jià)系數(shù)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所增值率分析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所406-5.附送資料（一）國有土地使用權(quán)證書；（二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》；（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；（五）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所6-5.附送資料津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所41（六）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；（七）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（八）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)等稅費(fèi)）及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；（九）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（十）清算項(xiàng)目的房屋銷售許可證；（十一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（六）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表津國恒信427、確認(rèn)收入要點(diǎn)7-1.房地產(chǎn)銷售合同的重要性津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7、確認(rèn)收入要點(diǎn)7-1.房地產(chǎn)銷售合同的重要性津國恒信稅務(wù)437-2.按實(shí)測(cè)面積（房產(chǎn)證面積）計(jì)算清

算收入

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（220號(hào)文第一條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-2.按實(shí)測(cè)面積（房產(chǎn)證面積）計(jì)算清

算收入447-3.成交價(jià)偏低的處理非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-3.成交價(jià)偏低的處理非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定津國451.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確46關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的確認(rèn)問題。根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第（三）款規(guī)定：房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的確認(rèn)津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所47

在執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定時(shí)，房地產(chǎn)成交價(jià)格低于30%（含30%）以上的，有評(píng)估價(jià)格的按照評(píng)估價(jià)格確定；沒有評(píng)估價(jià)格的，按下列順序確定，按本幢建筑物平均銷售價(jià)格確定；按本項(xiàng)目當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。(天津14條第（二）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所在執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定時(shí)，房地產(chǎn)成交價(jià)格低津國恒信稅務(wù)師事487-4.拆遷涉及的收入關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題。1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅[2006]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-4.拆遷涉及的收入關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題。津國492、開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)(天津14條第（十三）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋屬于津國恒信稅務(wù)50關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所51（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按（國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一））款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(國稅函[2010]220號(hào))津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所527-5.開發(fā)產(chǎn)品用于其它經(jīng)營（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

國稅發(fā)[2009]91號(hào)第十九條第（二）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-5.開發(fā)產(chǎn)品用于其它經(jīng)營（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分53

8、扣除項(xiàng)目之難點(diǎn)解析津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所

8、扣除項(xiàng)目之難點(diǎn)解析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所548-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金、土地閑置費(fèi)的扣除問題：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳的土地出讓金，允許計(jì)入為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，準(zhǔn)予扣除。繳納的土地閑置費(fèi)準(zhǔn)予扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。（天津14條第（五）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金、土地津國558-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除（220號(hào)第4條）8-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除568-2.合格票據(jù)之特殊性

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2.合格票據(jù)之特殊性

津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所57清算后再買房怎樣交土地增值稅舉例：80000000/160000=5000,8個(gè)億已把沒票的剔除,加計(jì)也在里面了,補(bǔ)稅也補(bǔ)了.又賣兩套,賣300㎡,共收3000000元,成本按清算成本5000元/㎡共1500000元,再扣實(shí)繳的營業(yè)稅及附稅166500元,扣除額=1666500元,增值額=1333500,增值率=80%,應(yīng)交稅=1333500*40%-1666500*5%=450075元.津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所清算后再買房怎樣交土地增值稅舉例：80000000/1600588-2.合格票據(jù)之特殊性8-2-1.土地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。（國稅發(fā)【1993】149號(hào)第8條）土地所有者：國家、集體（農(nóng)村土地）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2.合格票據(jù)之特殊性8-2-1.土地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償津國598-2-2.甲供材

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。(國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條第（二）)關(guān)于甲方供料如何確定扣除額問題。凡由甲方提供建筑材料的，須依據(jù)施工方開具的發(fā)票確認(rèn)扣除金額。(天津14條第（七）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-2.甲供材房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購608-2-3.建安發(fā)票必須在項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具

建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條第（五）2008年以后開具的還必須是機(jī)打票，審核是否屬于項(xiàng)目地所在區(qū)縣。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-3.建安發(fā)票必須在項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑安裝618-2-4.天津第14條第（三）關(guān)于扣除項(xiàng)目確認(rèn)的原則在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，原則上以實(shí)際支付取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對(duì)只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證，沒有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)已取得施工雙方認(rèn)可且合法有效的決算報(bào)告，但尚未結(jié)算的，可按照決算報(bào)告確認(rèn)的金額作為項(xiàng)目扣除金額。對(duì)于銷售未達(dá)到100%的，此扣除項(xiàng)目按照銷售比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-4.天津第14條第（三）關(guān)于扣除項(xiàng)目確認(rèn)的原則津國恒62結(jié)算與決算的區(qū)別和聯(lián)系津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所結(jié)算與決算的區(qū)別和聯(lián)系津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所638-2-5其他特殊情形“爛尾樓”與施工方有法律糾紛資產(chǎn)重組津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-5其他特殊情形“爛尾樓”津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所648-3.售樓設(shè)施（售樓處、樣板間）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-3.售樓設(shè)施（售樓處、樣板間）津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所658-4.公共配套設(shè)施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-4.公共配套設(shè)施津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所668-4.公共配套費(fèi)用1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（國稅發(fā)[2006]187號(hào)第四條第三款）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-4.公共配套費(fèi)用1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本67

公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。（由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偅?。津國恒?/p>

稅務(wù)師事務(wù)所公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)津國恒信68

對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)?。津地稅地[2007]25號(hào)第十六條津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)津國恒信稅69

對(duì)于商品房開發(fā)非同步建設(shè)的項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施支出，能夠提供主管部門批文，規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)算并且與施工、供貨單位簽訂了建設(shè)（供貨）合同的，以所簽合同金額作為扣除金額，對(duì)于銷售未達(dá)到100%，此扣除項(xiàng)目按照銷售比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。（天津第14條補(bǔ)充第（十）條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)于商品房開發(fā)非同步建設(shè)的項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性津國恒信稅708-5報(bào)批報(bào)建費(fèi)（公共配套費(fèi)用）應(yīng)付未付所地稅：政府有文件有合同，未實(shí)際支付可稅前扣除。與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商扣除，后期監(jiān)管。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-5報(bào)批報(bào)建費(fèi)（公共配套費(fèi)用）應(yīng)付未付津國恒信稅務(wù)師事務(wù)718-6.建造成本比較

清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于天津市建設(shè)工程造價(jià)管理部門制定的《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)》公布的每平方米工程造價(jià)金額及年度公布的《天津市建筑工程造價(jià)指數(shù)及變動(dòng)幅度》，又無正當(dāng)理由的。(津地稅地[2007]25號(hào)第15條第（四）)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-6.建造成本比較清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝728-7.成本分?jǐn)?/p>

關(guān)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得的土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用金額如何分?jǐn)倖栴}。根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則和土地增值稅清算有關(guān)問題的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地面積占可以轉(zhuǎn)讓土地總的面積比例分?jǐn)?，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用金額按可售建筑面積占項(xiàng)目可售總建筑面積的比例分?jǐn)?。（天?4條第（十一）)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-7.成本分?jǐn)傟P(guān)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期73

扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則

（1）相關(guān)性按照合同內(nèi)容約定在相關(guān)項(xiàng)目分配；一次分配：共同扣除在多個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行分配。（2）準(zhǔn)確性成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所

扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則

（1）相關(guān)性按照合同內(nèi)容約定在74（3）真實(shí)性所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。實(shí)際支付且取得合法有效的憑證。（4）合理性是否存在開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，開發(fā)成本中某些項(xiàng)目支出是否異常。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（3）真實(shí)性所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。75（5）配比性二次分配：本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目在全部已售與未售間進(jìn)行分配；三次分配：本項(xiàng)目已售扣除項(xiàng)目在已售各種類開發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分配。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（5）配比性二次分配：本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)目在全部已768-6.成本分?jǐn)偼恋爻杀痉謹(jǐn)傇瓌t及差別影響4項(xiàng)建造成本考核開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用期間費(fèi)用處理與所得稅有沖突地下車庫單獨(dú)核算、二次分?jǐn)偣才涮自O(shè)施單獨(dú)核算、二次分?jǐn)側(cè)朔莱杀静挥脝为?dú)核算津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-6.成本分?jǐn)偼恋爻杀痉謹(jǐn)傇瓌t及差別津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所778-7.利息房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出核算和扣除問題在土地增值稅清算時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息支出如何核算，均應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個(gè)人的借款、分支機(jī)構(gòu)向總部借款所支付的利息，或總部（母公司）向分支機(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)支付的利息，所支付利息不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利息的，均按規(guī)定計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行借款，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除。天津14條第（四）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-7.利息房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出核算和扣除問題津國恒信78

對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所798-7.利息對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。津地稅地[2007]25號(hào)第十七條津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-7.利息對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)津國恒信808-7.利息國稅函【2010】220號(hào)相關(guān)規(guī)定三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-7.利息國稅函【2010】220號(hào)相關(guān)規(guī)定津國恒信稅務(wù)818-7.利息（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-7.利息（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿?28-7.利息（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（國稅函【2010】220號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-7.利息（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借838-8.維修基金

代收費(fèi)用的審核對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十八條津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-8.維修基金代收費(fèi)用的審核津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所84關(guān)于維修基金問題維修基金是政府部門向售買雙方，收取的一種房屋維修費(fèi)用，可計(jì)入對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本中，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。(天津14條第（九）)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所關(guān)于維修基金問題津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所85

謝謝大家！土地增值稅清算操作要點(diǎn)解析課件86土地增值稅清算操作要點(diǎn)解析

津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所土地增值稅清算操作要點(diǎn)解析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所871、土地增值稅清算政策出臺(tái)背景及影響

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所881-1.什么是土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（土地增值稅條例第二條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-1.什么是土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建891-2.土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅采取四級(jí)超率累計(jì)進(jìn)稅率級(jí)數(shù)土地增值額稅率（%）速算扣除系數(shù)1增值額為超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分3002增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的405%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的5015%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分6035%津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-2.土地增值稅計(jì)算方法土地增值稅采取四級(jí)超率累計(jì)進(jìn)稅率級(jí)90增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計(jì)扣除舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*扣除率津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所911-3.繳納方式

先預(yù)交后清算

第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定.

（土地增值稅細(xì)則第16條）

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-3.繳納方式

先預(yù)交后清算

第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工921-3.繳納方式

根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（48號(hào)文第14條）1-3.繳納方式

根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算931-4.土地增值稅出臺(tái)背景-源自1993年海南房地產(chǎn)熱津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1-4.土地增值稅出臺(tái)背景-源自1993年海南房地產(chǎn)熱津國恒94

1-5.土地增值稅清算的必要性：

1、是依法治稅的體現(xiàn)。2、是公平稅負(fù)的要求。3、有利于抑制開發(fā)商囤積土地，拉長開發(fā)期，捂盤惜售，獲取暴力的沖動(dòng)和機(jī)會(huì)。4、有利于調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)。5、有利于合理確定預(yù)征率。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所

1-5.土地增值稅清算的必要性：

1、是依法治稅的體現(xiàn)。952、目前全國及天津土地增值稅清算現(xiàn)狀津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2、目前全國及天津土地增值稅清算現(xiàn)狀津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所962-1.必須認(rèn)清形勢(shì)，努力備戰(zhàn)2-1-1.房價(jià)成倍增長，最低稅率30%，要補(bǔ)繳的稅嚇人！2-1-2.提高預(yù)征率（東部地區(qū)不低于2%），核定征收不低于5%

（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）2-1-3.“有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算對(duì)象”

（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2-1.必須認(rèn)清形勢(shì)，努力備戰(zhàn)2-1-1.房價(jià)成倍增長，最低972-2.上市公司借清算存“私房錢”津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2-2.上市公司借清算存“私房錢”津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所982-3.天津目前清算狀況津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2-3.天津目前清算狀況津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所993、土地增值稅清算涉及的文件津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所3、土地增值稅清算涉及的文件津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所100①中華人民共和國土地增值稅暫行條例

（國務(wù)院令[1993]年第138號(hào)）②財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

（財(cái)法字[1995]6號(hào)）③財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所①中華人民共和國土地增值稅暫行條例津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所101④財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）⑤天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)政策及征收管理問題的通知

（津地稅地[2005]26號(hào)）⑥國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所④財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若津國恒信稅務(wù)師事務(wù)102⑦天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》的通知（津地稅地[2007]25號(hào)）

⑧國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）⑨關(guān)于清算時(shí)幾個(gè)具體問題的處理⑩國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所⑦天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《天津市房地津國恒信稅務(wù)師事務(wù)1034、土地增值稅的減免和優(yōu)惠津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4、土地增值稅的減免和優(yōu)惠津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1044-1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，

增值率低于20%的免征土地增值稅，高于的，應(yīng)就其全部增值額按法規(guī)交稅。（條例第八條第一款）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，

增值率低于20%的免征1054-1-1.天津歷年普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)條件同時(shí)達(dá)到）4-1-2.以合同備案日為界（天津第14條）4-1-3.分別核算，否則不享受（財(cái)稅[1995]48號(hào)第13條4-1-4.收入面積的確認(rèn)，一套一套的算（津地稅地[2005]26號(hào)第4條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-1-1.天津歷年普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)條件同時(shí)津國恒信稅1064-1-5.公寓、廠房、寫字樓、底商及商業(yè)用地雖達(dá)標(biāo)也不算普通住宅（細(xì)則第11條）4-1-6.先預(yù)繳，清算后再退稅（難）4-1-7.經(jīng)濟(jì)適用房，不預(yù)交但要清算，實(shí)際清算增值率未達(dá)20%，免征土地增值稅。（津地稅地【2006】6號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-1-5.公寓、廠房、寫字樓、底商及商業(yè)用津國恒信稅務(wù)師1074-2.因國家建設(shè)需要依法征用，

收回的房地產(chǎn)，免征土地增

值稅（條例第八條第二款）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-2.因國家建設(shè)需要依法征用，

收回的房地產(chǎn)，免征1084-2-1.城市規(guī)劃（細(xì)則第11條）4-2-2.政府行為拆遷（劃撥地招牌掛）4-2-3.需先辦理免稅審批（細(xì)則第11條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-2-1.城市規(guī)劃（細(xì)則第11條）津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1094-3.1994年1月1日以前簽訂的房

地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地

產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地

增值稅（財(cái)法字【1995】7號(hào)）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-3.1994年1月1日以前簽訂的房

地產(chǎn)1104-4.用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，凡所被投

資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)

的或房地產(chǎn)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品

進(jìn)行投資或聯(lián)營的均不免土地

增值稅,除此之外，暫免征收土

地增值稅。(財(cái)稅字[1995]48號(hào)

第1條、財(cái)稅[2006]21號(hào)第5條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-4.用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，凡所被投

資聯(lián)營的企業(yè)1114-5.對(duì)于一方出地，一方出資金，

雙方合作建房，建成后按比例

分房自用的，暫免征收土地增

值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收

土地增值稅。(財(cái)稅字[1995]48

號(hào)第2條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-5.對(duì)于一方出地，一方出資金，

雙方合作建房，建1124-6.在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)

將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中

的，暫免征收土地增值稅。

（財(cái)稅字[1995]48號(hào)第3條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-6.在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)

將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼1134-7.企業(yè)將房產(chǎn)對(duì)非盈利團(tuán)體、國

家機(jī)關(guān)等的贈(zèng)與，不征土地增

值稅。（細(xì)則第2條）（財(cái)稅字

[1995]48號(hào)第4條）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)

讓房產(chǎn)減免稅不討論。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所4-7.企業(yè)將房產(chǎn)對(duì)非盈利團(tuán)體、國

家機(jī)關(guān)等的贈(zèng)與，1145、土地增值稅清算條件津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5、土地增值稅清算條件津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1155-1.時(shí)間范圍。2005年10月1日，當(dāng)

時(shí)銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)

面積不足15%的，賣到現(xiàn)在，符

合清算條件，要進(jìn)行清算。

（津地稅地[2007]25號(hào)第三條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5-1.時(shí)間范圍。2005年10月1日，當(dāng)

時(shí)銷售房1165-2.項(xiàng)目范圍。土地增值稅清算以

市政府有關(guān)建設(shè)管理部門審批

的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行

清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，

以分期項(xiàng)目為單位清算。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5-2.項(xiàng)目范圍。土地增值稅清算以

市政府有關(guān)建設(shè)管1175-3.其他具體條件5-1和5-2的標(biāo)準(zhǔn)選定后，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所5-3.其他具體條件5-1和5-2的標(biāo)準(zhǔn)選定后，符合下列情形118（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（轉(zhuǎn)讓合同簽訂7日內(nèi)）（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（同上）以上是主動(dòng)清算的條件津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所119符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所120（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得開發(fā)項(xiàng)目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）納稅人有涉嫌偷逃稅款等稅收違法行為的；（五）其它需要清算的情況。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓津國恒信稅務(wù)師1216、土地增值稅清算的一般流程6-1.審核清算條件，確定清算范圍6-2.收入與稅金的確定6-3.扣除項(xiàng)目的確認(rèn)6-4.清算表的填寫津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所6、土地增值稅清算的一般流程6-1.審核清算條件，確定清算范122增值率分析

增值率分析（設(shè)X為銷售總額、Y為建造成本）

建造成本：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)

土地增值稅的增值率=（銷售收入總額—扣除項(xiàng)目金額）/扣除項(xiàng)目金額

=銷售收入總額-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加）

建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加

=X-(1.3Y+0.055X)1.3Y+0.055X=增值率津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所增值率分析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所123案例例如：普通住宅容積率1.00以上，單套建筑面積沒有超過144平米，總收入6586萬元，銷售面積22100平米，建造成本4316萬元，平均售價(jià)2980元，平均建造成本1953元。求增值率：增值率=6586-（1.3×4316+0.055×6586）1.3×4316+0.055×6586=10.2%增值率低于20%，免征土地增值稅，預(yù)交的稅應(yīng)退回。

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所案例例如：普通住宅容積率1.00以上，單套建筑面積沒有124案例假設(shè)在清算中發(fā)現(xiàn)，建造成本有10%發(fā)票不合格或估價(jià)沒有來票，可扣除的建造成本變成3884.4萬元增值率=6586-（1.3×3884.4+0.055×6586）／1.3×3884.4+0.055×6586=21.62%

結(jié)果顯示建造成本減少10%，增值率提高12%，本來可以退稅的，由于發(fā)票問題沒解決，變成了補(bǔ)稅。增值率低于50%，稅率30%，增值額1170.76，應(yīng)交351.23萬元，已預(yù)繳32.93萬元，補(bǔ)繳318.3萬元。10%不合格發(fā)票計(jì)431.6萬元,導(dǎo)致補(bǔ)稅318.3萬元！-----------津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所案例假設(shè)在清算中發(fā)現(xiàn)，建造成本有10%發(fā)票不合格或估價(jià)125增值率分析

當(dāng)增值率恰好為20%時(shí)

X-(1.3Y+0.055X)1.3Y+0.055X=20%

X=1.6702Y1.6702為免稅臨界定價(jià)系數(shù)

當(dāng)X<1.6702Y時(shí)增值率<20%

X=1.82014Y1.82014為高收益最低定價(jià)系數(shù)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所增值率分析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1266-5.附送資料（一）國有土地使用權(quán)證書；（二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》；（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；（五）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所6-5.附送資料津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所127（六）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；（七）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（八）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、防洪費(fèi)等稅費(fèi)）及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；（九）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（十）清算項(xiàng)目的房屋銷售許可證；（十一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（六）銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表津國恒信1287、確認(rèn)收入要點(diǎn)7-1.房地產(chǎn)銷售合同的重要性津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7、確認(rèn)收入要點(diǎn)7-1.房地產(chǎn)銷售合同的重要性津國恒信稅務(wù)1297-2.按實(shí)測(cè)面積（房產(chǎn)證面積）計(jì)算清

算收入

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（220號(hào)文第一條）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-2.按實(shí)測(cè)面積（房產(chǎn)證面積）計(jì)算清

算收入1307-3.成交價(jià)偏低的處理非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-3.成交價(jià)偏低的處理非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定津國1311.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確132關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的確認(rèn)問題。根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第（三）款規(guī)定：房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的確認(rèn)津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所133

在執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定時(shí)，房地產(chǎn)成交價(jià)格低于30%（含30%）以上的，有評(píng)估價(jià)格的按照評(píng)估價(jià)格確定；沒有評(píng)估價(jià)格的，按下列順序確定，按本幢建筑物平均銷售價(jià)格確定；按本項(xiàng)目當(dāng)期的銷售平均價(jià)格確定；按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。(天津14條第（二）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所在執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定時(shí)，房地產(chǎn)成交價(jià)格低津國恒信稅務(wù)師事1347-4.拆遷涉及的收入關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題。1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅[2006]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-4.拆遷涉及的收入關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題。津國1352、開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)(天津14條第（十三）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋屬于津國恒信稅務(wù)136關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所137（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按（國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一））款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(國稅函[2010]220號(hào))津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1387-5.開發(fā)產(chǎn)品用于其它經(jīng)營（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

國稅發(fā)[2009]91號(hào)第十九條第（二）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所7-5.開發(fā)產(chǎn)品用于其它經(jīng)營（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分139

8、扣除項(xiàng)目之難點(diǎn)解析津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所

8、扣除項(xiàng)目之難點(diǎn)解析津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1408-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金、土地閑置費(fèi)的扣除問題：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳的土地出讓金，允許計(jì)入為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，準(zhǔn)予扣除。繳納的土地閑置費(fèi)準(zhǔn)予扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。（天津14條第（五）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金、土地津國1418-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除（220號(hào)第4條）8-1.土地閑置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除1428-2.合格票據(jù)之特殊性

津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2.合格票據(jù)之特殊性

津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所143清算后再買房怎樣交土地增值稅舉例：80000000/160000=5000,8個(gè)億已把沒票的剔除,加計(jì)也在里面了,補(bǔ)稅也補(bǔ)了.又賣兩套,賣300㎡,共收3000000元,成本按清算成本5000元/㎡共1500000元,再扣實(shí)繳的營業(yè)稅及附稅166500元,扣除額=1666500元,增值額=1333500,增值率=80%,應(yīng)交稅=1333500*40%-1666500*5%=450075元.津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所清算后再買房怎樣交土地增值稅舉例：80000000/16001448-2.合格票據(jù)之特殊性8-2-1.土地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。（國稅發(fā)【1993】149號(hào)第8條）土地所有者：國家、集體（農(nóng)村土地）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2.合格票據(jù)之特殊性8-2-1.土地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償津國1458-2-2.甲供材

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。(國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條第（二）)關(guān)于甲方供料如何確定扣除額問題。凡由甲方提供建筑材料的，須依據(jù)施工方開具的發(fā)票確認(rèn)扣除金額。(天津14條第（七）條)津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-2.甲供材房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購1468-2-3.建安發(fā)票必須在項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具

建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條第（五）2008年以后開具的還必須是機(jī)打票，審核是否屬于項(xiàng)目地所在區(qū)縣。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-3.建安發(fā)票必須在項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑安裝1478-2-4.天津第14條第（三）關(guān)于扣除項(xiàng)目確認(rèn)的原則在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，原則上以實(shí)際支付取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對(duì)只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證，沒有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)已取得施工雙方認(rèn)可且合法有效的決算報(bào)告，但尚未結(jié)算的，可按照決算報(bào)告確認(rèn)的金額作為項(xiàng)目扣除金額。對(duì)于銷售未達(dá)到100%的，此扣除項(xiàng)目按照銷售比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-4.天津第14條第（三）關(guān)于扣除項(xiàng)目確認(rèn)的原則津國恒148結(jié)算與決算的區(qū)別和聯(lián)系津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所結(jié)算與決算的區(qū)別和聯(lián)系津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1498-2-5其他特殊情形“爛尾樓”與施工方有法律糾紛資產(chǎn)重組津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-2-5其他特殊情形“爛尾樓”津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1508-3.售樓設(shè)施（售樓處、樣板間）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-3.售樓設(shè)施（售樓處、樣板間）津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1518-4.公共配套設(shè)施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-4.公共配套設(shè)施津國恒信稅務(wù)師事務(wù)所1528-4.公共配套費(fèi)用1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（國稅發(fā)[2006]187號(hào)第四條第三款）津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所8-4.公共配套費(fèi)用1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本153

公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。（由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偅?。津國恒?/p>

稅務(wù)師事務(wù)所公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)津國恒信154

對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂＝虻囟惖豙2007]25號(hào)第十六條津國恒信

稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)津國恒信稅155

對(duì)于商品房開發(fā)非同步建設(shè)的項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施支出，能夠提供主管部門批文，規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)算并且與施工、供貨單位簽訂了建設(shè)（供貨）合同的，以所簽合同金額作為扣除金額，對(duì)于銷售未達(dá)到100%，此扣除項(xiàng)目按照