房地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升培訓講義230

地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升

滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質(zhì)特色統(tǒng)籌化設計質(zhì)量提升針對項目客戶需求制定景觀策略控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化采用綠化合理操作模式，實現(xiàn)綠化效果的提升材料運用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購，實現(xiàn)高品質(zhì)低成本搭建信息平臺，整合設計資源，提高設計質(zhì)量

景觀全面提升五步曲(客戶、成本、綠化、特色、設計資源)第一章：針對項目客戶特點制定景觀策略164景觀效果的實現(xiàn)不是設計部門單一能夠完成的。需要成本、工程、采購和設計協(xié)力！景觀可售成本的概念

根據(jù)市場調(diào)查：景觀所帶來的溢價比是1：5

景觀單方造價

指以景觀實際建造的占地面積為單位（M2）的造價例：500元/平米

景觀造價折合可售建筑單方的比例

景觀造價（×元/平米）X0.2～0.35=可售建筑單方造價例：以容積率為2.5的項目，通常建筑密度為30%，景觀單方造價為500元/平米，折合可售建筑面積為140元/平米，比例為0.28景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點

萬科的景觀產(chǎn)品基本分為四大類現(xiàn)代系列風情系列西班牙(南加州/英式)泰式(東南亞)現(xiàn)代中式現(xiàn)代西式(港式)代表作：第五園、水晶城、潤園代表作：萬科城、蘭喬圣菲、雙水岸代表作：金域藍灣、十七英里一期代表作：金域華府、金色家園

景觀競爭點㈠入口作為項目的展現(xiàn)，入口是最為關鍵和主要的起點，表達以下信息：

項目品質(zhì)、客戶屬性、社區(qū)規(guī)模、地域特點、產(chǎn)品特色入口的內(nèi)容包括：

1.引導空間序列（市政道路包裝）

2.車行流線設計（含指示及人員管理）

3.人行流線設計（同上）

4.大門形象（特色、品質(zhì)感）

5.入口對景設計（強化特色）

6.整體綠化（突出價值感）

7.項目LOGO設置（突出特點）

8.燈光效果（考慮晚間宣傳和夜景）

9.社區(qū)圍墻（強化品質(zhì)感和安全性）10.物業(yè)管理設置完善性和創(chuàng)新性景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈠入口景觀競爭爭點㈡配置客戶導向向的社區(qū)區(qū)景觀配配置能作作為營銷銷的工具具，為業(yè)業(yè)主提供供符合需需求的服服務內(nèi)容容景觀配置置內(nèi)容包包括：1.活動配套套a.兒童活動動（含室室內(nèi)外及及架空層層配置，，關注其其亮點））b.老人活動動（同上上）c.運動場地地（同上上）d.泳池（同同上）2.架空層設設計（是是否結合合物業(yè)維維護考慮慮？）a.配套內(nèi)容容b.裝修標準準（材料料、家具具、燈具具、裝飾飾及綠植植）c.人行流線線設置（（使用是是否便利利？）3.會所配套套內(nèi)容（（側重室室外部分分）景觀競爭爭點㈢綠化有品質(zhì)有有層次的的綠化能能夠極大大提升社社區(qū)價值值感綠化內(nèi)容容包括：：1.特點（選選取有優(yōu)優(yōu)勢的點點）a.原生樹的的利用b.主喬的布布置方式式（是否否有取巧巧的方法法？與人人行系統(tǒng)統(tǒng)的關系系）c.各節(jié)點處處的綠化化配置規(guī)規(guī)格和品品種（入入口、會會所、主主軸及入入戶前））d.草坪的運運用（利利用草坡坡來組織織景觀））2.灌木和小小喬木的的運用a.灌木的搭搭配和布布置方式式b.利用灌木木和小喬喬木藏拙拙c.品種的選選擇（成成本因素素）3.苗木資源源和施工工單位資資源供貨來源源？合作作方式？？價格？？景觀競爭爭點㈣其他設計的亮亮點和特特色材料料的運用用可以起起到點睛睛的作用用特色內(nèi)容容包括：：1.生態(tài)技術術的運用用（做法法、實際際使用效效果、成成本）a.濕地b.滲水鋪裝裝材料c.垂直綠化化（墻面面）d.生態(tài)邊坡坡2.水景（低低成本高高品質(zhì)））a.小水景，，大效果果b.水生植物物的運用用c.駁岸處理理3.構筑小品品等（系系統(tǒng)性））風雨廊，，雕塑，，指示系系統(tǒng)，燈燈光系統(tǒng)統(tǒng)景觀競爭爭點其他公司司的景觀觀特點景觀學習習要點其他公司司的景觀觀特點㈠龍湖做照片?。↓埡坝^觀手法總總結：大喬木+高密度灌灌木/小喬+部品小景景+時令花卉卉學習從鏡鏡頭感中中修飾景景觀細節(jié)節(jié)龍湖綠植植細節(jié)經(jīng)經(jīng)驗從停車場場通向售售樓處的的花徑從停車場場通向售售樓處的的花徑售樓處不同季節(jié)節(jié)，花草草不同洽談體驗驗區(qū)，充充分展示示園林景景觀從洽談區(qū)區(qū)外望樣板房前前整石臺階階與水刷刷石路面面質(zhì)量優(yōu)優(yōu)良樹池不見見黃土水刷石花花徑景觀觀燈路邊鋪設設鵝卵石石，看不不到黃土土。同緯度樹樹種，常常綠與落落葉樹種種比例搭搭配植物是建建筑的外外立面：：園林景景觀與建建筑相協(xié)協(xié)調(diào)，樹樹皮顏色色與外墻墻石材顏顏色相近近，黃色色涂料與與地面水水刷石顏顏色相近近。私家庭院院其他公司司的景觀觀特點㈡綠城做“宮”園！綠城景觀觀手法總總結：石材+高密度灌灌木/小喬+景觀軸線線學習營造造秩序感感的品質(zhì)質(zhì)小空間間其他公司司的景觀觀特點㈢華潤做大學校校園！華潤景觀觀手法總總結：大草坪+集中大喬喬木+景觀軸線線學習利用用大草坪坪組織景景觀序列列其他公司司的景觀觀特點㈣星河灣灣做高差?。⌒呛訛尘熬坝^手法法總結：：入戶水景景+地形造高高差+高密度灌灌木學習利用用設置高高差使空空間小中中見大星河灣建建筑景觀觀風格定定義：新古典+西班牙+熱帶度假假㈣北京星星河灣㈣北北京星河河灣㈣北北京星河河灣其他公司司的景觀觀特點㈤仁恒做創(chuàng)新??！仁恒景觀觀手法總總結：自信肯定定的設計計思路+高品質(zhì)的的實施學習引進進優(yōu)質(zhì)設設計資源源從小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路開開始，體體現(xiàn)高質(zhì)質(zhì)量的細細節(jié)1)水刷石無無障礙通通道上的的伸縮縫縫與路緣緣石對線線;

2)水刷石與與路緣石石石材裝裝飾陰角角結合順順直無縫縫。銹石作為為硬鋪裝裝材料，，鋪貼平平整，勾勾縫順滑滑均勻。。一期休閑閑廣場樹樹蔭/花池/石座線條對線根部結合合部位細細膩自然然休閑廣場場樹蔭/花池/石座雨水口整石/對線對線休閑廣場場上的硬硬鋪裝雨雨水篦、、管井蓋蓋，整磚磚對線管井蓋/不銹鋼框框，整塊塊石對線線燈柱根部部結合細細膩整塊銹石石管井蓋蓋管井蓋位位置優(yōu)化化，不橫橫跨兩種種裝飾面面鋪裝對線線鋪裝石材材排版對對線銹石鋪裝裝縫與水水刷石邊邊線對線線各類石材材鋪裝對對線1)各類石材材鋪裝對對線；2)廣泛使用用不銹鋼鋼封邊。。石材鋪裝裝與水刷刷石道結結合自然然使用較大大塊銹石石與水刷刷石鋪砌砌圖案，，交接線線處易保保證質(zhì)量量，避免免小塊石石太零碎碎。景觀燈居居中排水暗溝溝排水暗溝溝各類材料料界面用用不銹鋼鋼條分割割石材蓋板排排水暗溝臺階石材分分塊均勻、、對線景觀競爭點點其他公司的的景觀特點點景觀學習要要點景觀學習要要點㈠展示區(qū)畫圖寫字！！記錄要點：：1.車行、人行行流線設置置和組織安安排（圖紙紙）2.指示系統(tǒng)的的設置（圖圖紙照片））3.人員接引設設置（圖紙紙）4.項目特色及及亮點（配配照片）5.賣場圍合包包裝（照片片）6.綜合成本測測算（綠植植、部品、、家具等））7.工期及資源源研究流線和和布置要點點景觀學習要要點㈡住區(qū)內(nèi)有的放矢??！記錄要點：：1.交通模式（（圖紙）2.景觀序列（（中心圍合合式、組團團式、行列列式）3.活動配套量量化（圖紙紙和表格））4.指示系統(tǒng)（（配照片））5.入戶前空間間處理（照照片）6.架空層（照照片）7.細部節(jié)點處處理（省錢錢好看的做做法要記錄錄）8.綜合成本測測算（綠植植、硬景、、部品、家家具等）9.工期及資源源研究重點和和亮點第二章：景景觀成本的的制定策略略產(chǎn)品分類景觀的成本本設計審控地產(chǎn)景觀的的邏輯客戶土地產(chǎn)品景觀定位景觀配置景觀成本不同品類產(chǎn)產(chǎn)品的景觀側重點點有什么不一一樣？景觀品質(zhì)提提升靠什么么體現(xiàn)？增加配置面面積or增加景觀成成本？滿足各品類類需求的景觀配置面面積是什么么？配置內(nèi)容，，服務半徑徑，布置原原則？在哪里增加加成本最有有效？增加多少？？在哪里縮減減成本最不影響品品質(zhì)？哪些方面不不能“砍””景觀品質(zhì)怎怎樣提升，，提升什么？？喜達屋酒店店集團的產(chǎn)產(chǎn)品品牌策策略尊貴客人高級商務旅旅行者中端商務家庭旅游熱愛交流的的年輕人明星、時尚尚人士住客特征天夢之床（（HeavenlyBed??）天夢之?。ǎ℉eavenlyBath?）天夢之淋（（HeavenlyShower?）甜夢之床（（SheratonSweetSleeper?Bed）福適之床（（FourpointsComfortBed?）特色W床（SignatureWBed?）特征產(chǎn)品社會客廳socializingintheLivingRoom無萬科住宅產(chǎn)產(chǎn)品分類再改首改首置景觀定位注重品質(zhì)和和綠化，配配套完善體現(xiàn)價值，，關注老人人兒童活動空空間休閑時尚，，注重活動動空間景觀品質(zhì)關關注點排序序No.1No.2No.3水景、休閑閑配套軟景硬景、泳池池泳池軟景架空層配置置活動配套入戶空間軟景不同產(chǎn)品的的景觀成本本投入重點點應不同??！前提：首置、首改及再改產(chǎn)品的景觀構成分配比例以及單方造價應基本一致策略：根據(jù)客戶關注點加大重點投入優(yōu)化：根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品不同，縮減或增加非關注重點的成本不同景觀產(chǎn)產(chǎn)品的成本本預算馬斯洛需求客戶景觀需求排序景觀載體成本預算（元/m2)5.自我實現(xiàn)的需要優(yōu)美的景觀視線外部景觀地段外部條件決定泳池景觀15004.尊重的需要良好的品質(zhì)感架空層1000水景450硬景200-350軟景65-3003.感情上的需要完善的交往空間運動場地、兒童活動場地、老人活動場地100-5002.安全上的需要完好的私密性小區(qū)圍墻、燈具1.生理上的需要基本的景觀處所標識系統(tǒng)、構筑物、小品、園林家私、其他車行道路160不同景觀產(chǎn)產(chǎn)品的成本本預算兩個緯度確確立分級依依據(jù)：在成本、風風格、售價價等諸多影影響因素中中，選擇：：1）“產(chǎn)品類型”2）“目標客戶”兩個緯度，，搭建-----景觀分級體體系的框架架。兩個方面的的調(diào)研支持持標準制定定：基于“分級”體系基本框框架的確立立，通過：：1）“客戶需求”（客戶關系系部）2）“項目專業(yè)調(diào)調(diào)研”（專業(yè)組與與戰(zhàn)略伙伴伴）兩個方面，，支持-----景觀標準的的制定。A.萬科項目標標準定位制制定方法B.選擇緯度，，建立分級級體系框架架，對應標標桿景觀分級客戶基本特征對應標桿典型項目SS（獨棟）國內(nèi)成功人士和境外在華工作的高級管理人員。月湖山莊蘭喬圣菲S（獨院、聯(lián)排）企業(yè)高管或老總，家里有全職主婦或保姆的比例較高。銀都名墅紅郡A（多高層）成熟白領二次置業(yè)，多為3口之家。仁恒河濱花園新里程B（多高層）城市年輕白領，首次置業(yè)，2人世界為主?；▓@小城D（配套商品房）華漕213兩個緯度下，可以初步確立“分級體系”的基本框架?客戶需求?品質(zhì)實現(xiàn)手手段C.調(diào)研-1：客戶需求求調(diào)研--1：“客戶需求”■結論1：不分級別別，“綠化”是共同且占占比重較大大的需求，，提供成本本分配依據(jù)據(jù)；■結論3：在功能設設施方面，，在SS、S和A級上逐漸趨趨同，指導導設計任務務的依據(jù)；；■結論2：設計感、、風格的特特殊性，在在高端客戶戶（SS、S級）上體現(xiàn)現(xiàn)較為明顯顯；■結論4：對客戶的的典型需求求給出明確確的方向；；：蘭喬圣菲：紅郡：河濱花園：花園小城D.客戶需求的的總結描述述（結論論4）◆追求模擬自自然生態(tài)式式景觀◆絕對私密性性◆高品質(zhì)◆大面積私有有花園為標標準配置◆追求設計風風格特殊性性◆不求大空間間，但需精精細，重視視感覺◆要求有有私家花園園◆要求綠化整體感覺好好◆社區(qū)功能齊全◆有高品品質(zhì)、大面面積的公共共空間綠地地◆要求社社區(qū)的安全全感和便利利性◆有社區(qū)感◆有中心綠地地◆門口綠綠化好分級客戶基本特征標桿項目典型項目客戶需求描述SS（獨棟）國內(nèi)成功人士和境外在華工作的高級管理人員。月湖山莊蘭喬圣菲S（獨院聯(lián)排）企業(yè)高管或老總，家里有全職主婦或保姆的比例較高。銀都名墅紅郡A（多高層）成熟白領二次置業(yè)，多為3口之家。仁恒河濱花園新里程B（多高層）城市年輕白領，首次置業(yè)，2人世界為主，看中實用與經(jīng)濟?；▓@小城D（配套房）華漕213E.調(diào)研-2：“項目調(diào)研”，初步確定定“標準”框架調(diào)研--2：“分級表單”■結論1：彌補了“客戶需求”調(diào)研中無法法得到的硬硬質(zhì)景觀、、家具等方方面信息；；■結論3：擴充“07年版景觀專專業(yè)標準”，使其更加加系統(tǒng)化，，與產(chǎn)品關關系明朗化化；■結論2：通過項目目專業(yè)的調(diào)調(diào)研和對比比，找出各各個細節(jié)方方面帶來的的品質(zhì)感的的差異；■結論4：確立了“標準”的結構，完完善“分級體系”的框架；；分類依據(jù)：：按照景觀專專業(yè)系統(tǒng)先先行分類：：[一]硬景系統(tǒng)[二]綠化系統(tǒng)[三]家具系統(tǒng)[四]給排水系統(tǒng)統(tǒng)[五]電氣系統(tǒng)具體說明：：對于各個部部位特點進進行詳細描描述，作為為選擇依據(jù)據(jù)。對設計計、材料、、品牌等進進行全面的的說明。F.項目調(diào)研—完善“分級體系”◆自然景觀◆絕對私密◆高品質(zhì)◆大面積私有有花園◆追求風格◆精細，重視視感覺◆要求有有私家花園園◆綠化整體好◆社區(qū)功能齊全◆高品質(zhì)質(zhì)大綠地◆安全便便利◆有社區(qū)感◆有中心綠地地◆門口綠綠化好分級客戶基本特征標桿項目典型項目客戶需求景觀成本綠化成本SS（獨棟）國內(nèi)成功人士和境外在華工作的高級管理人員。月湖山莊蘭喬圣菲S（獨院聯(lián)排）企業(yè)高管或老總，家里有全職主婦或保姆的比例較高。銀都名墅紅郡A（多高層）成熟白領二次置業(yè)，多為3口之家。仁恒河濱花園新里程B（多高層）城市年輕白領，首次置業(yè)，2人世界為主，看中經(jīng)濟實用?；▓@小城D（配套房）華漕213800550550400450300300200200120■說明：整體體分析，各各級綠化成成本占總景景觀成本的的比例在35%-45%；G.項目調(diào)研—為“景觀標準”提供依據(jù)SS級S級A級B級D級硬景對比1.鋪裝：石材2.側石：石材3.木材：進口老美松4.入口管理：鑄鐵大門1.鋪裝：石材或磚2.側石：石材3.木材：進口老美松紅柳桉4.入口管理：鑄鐵大門1.鋪裝：大部分石材，部分水泥磚；2.側石：混凝土，部分石材3.木材：進口紅柳桉南方松4.入口管理：道閘1.鋪裝：花崗巖和水泥磚2.側石：混凝土3.木材：南方松4.入口管理：道閘1.鋪裝：水泥磚，混凝土道路2.側石：混凝土3.無木材鋪裝4.大門管理：道閘綠化對比1.綠化施工：祥符2.行道樹規(guī)格：28cm3.裝修花園，面積＞100㎡1.綠化施工：祥符2.行道樹規(guī)格：25cm3.裝修花園，面積＞30㎡1.綠化施工：金山2.行道樹規(guī)格：22cm3.底層花園1.綠化施工：金山、其他待戰(zhàn)略2.行道樹規(guī)格：18cm3.底層花園1.綠化施工：指定施工2.行道樹規(guī)格：12cm家俱對比1.兒童游樂和健身：進口eibe；納奧hags2.桌椅：大宅門進口老美松或艾比夫金柚木手工3.花缽：石材制品或陶土1.兒童游樂和健身：納奧hags2.桌椅：大宅門進口老美松3.花缽：宜興陶罐1.兒童游樂和健身：納奧hags或樂普森2.桌椅：嘉宜3.花缽：普通品牌1.兒童游樂和健身：納奧hags或樂普森2.桌椅：嘉宜3.花缽：普通品牌1.兒童游樂和健身：國產(chǎn)品牌2.無桌椅配置3.無花缽配置使用材料根根據(jù)產(chǎn)品風風格不同做做相應調(diào)整整。產(chǎn)品分類景觀的成本本設計審控硬景包括：：人行路及及廣場鋪裝裝、構筑小小品、硬底底水景、泳泳池和部品品雕塑硬景平均成成本占比60%硬景平均面面積占比49%萬科地產(chǎn)景景觀成本剖剖析硬景均造價價425元/㎡軟景均造價價187元/㎡萬科地產(chǎn)景景觀成本剖剖析面積比例成本比例硬景20%軟景硬景平均單方造價425元/㎡12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱磚280.566%石材單方造價425元/㎡占硬景比例硬景面積比例成本比例軟景平均單方造價187元/㎡7.484%草坪/地被20.5711%小喬木39.2721%灌木119.6864%大喬木單方造價占軟景比例軟景最大成本：：石材、大喬喬木萬科地產(chǎn)景景觀成本剖剖析硬景所占面積過大，成本居高成本高在有限的成本控制下軟景無法達到即時效果效果差在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導致成本更高再增高萬科地產(chǎn)景景觀成本剖剖析最有效成本本優(yōu)化：控控制硬景比比例萬科地產(chǎn)景景觀成本剖剖析前提：保證證景觀效果果同時降低低景觀成本本措施：控制制軟硬景比比+低造價的景景觀面積+控制大喬木木基本原則1：硬景：軟軟景=3：7（面積比））37基本原則2：草坪、灌灌木、硬景景非石材面面積＞53%景觀細項面面積分配地產(chǎn)景觀成成本控制原原則景觀單方造造價指標內(nèi)容指標控制喬木數(shù)量單棵喬木覆蓋面積＞

40㎡控制特大喬木特大喬木數(shù)/大喬木數(shù)/中小喬木數(shù)1：2：7不同季節(jié)效果常綠喬木數(shù)/落葉喬木數(shù)1：3與1：4集中采購前五名喬木集中數(shù)50%喬木數(shù)量≤25種灌木種類≤35種高層社區(qū)喬喬木指標基本原則3：控制大喬喬木數(shù)量；；景觀單方方造價地產(chǎn)景觀成成本控制原原則產(chǎn)品分類景觀的成本本——數(shù)字的故事事(石材很貴？？)設計成本審審控硬景石材分分析價格適宜廈門萬科案案例—一種材料21種規(guī)格，價價格差異巨巨大硬景石材分分析價格適宜硬景非石材材分析接近石材價格硬景用材比比較：石材與非非石材石材尺寸-----不符合300模數(shù)的規(guī)格格會極大影影響出材率率，導致價價格高漲影響石材價價格的三大大因素：石材厚度-----20毫米板材比比50毫米板材便便宜50%以上鋪貼方式-----規(guī)則鋪裝比比碎拼的人人工成本便便宜一倍，，碎拼人工工價=材料價機切面/燒毛面＜荔枝面＜斧鑿面/自然面面層處理每平米價格比較：XX+10X+20控制設計尺尺寸：所有尺寸必必須符合300模數(shù)，石材材規(guī)格宜在在5種以內(nèi)包括道路及及廣場尺寸寸也應控制制模數(shù)，避避免切割損損耗提高成成本控制設計厚厚度：人行路面盡盡量使用20或30厚，壓頂及及臺階可使使用貼面有效控制設設計才能降降低材料和和人工成本本控制鋪貼方方式：盡量使用規(guī)規(guī)整鋪裝，，減少碎拼拼產(chǎn)品分類景觀的成本本——數(shù)字的故事事(基層很便宜宜？)設計審控問題：人行路（人人行廣場））基層成本本是多少？？根據(jù)統(tǒng)計，，萬科內(nèi)部部有關人行行路面基層層的做法有有十幾種，價價格相差50元/㎡！此部分成本本只有結算算的時候才才看得見，，缺乏控制制。這部分施工工前和施工工后都“看不見”的東西，我我們該不該該控制成本本？？？目標標：保證路面質(zhì)質(zhì)量，合理理控制造價價現(xiàn)狀：各一線項目目采用的基基層厚度和和水泥標號號不統(tǒng)一導導致成本相相差較大，，或者配置置太低導致致路面沉降降?；鶎硬牧蟽r價格分析：：影響基礎層層價格的因因素：1.非自拌2.泵送3.總包施工+20~30元/m3+10元/m3-20~30元/m3推薦做法：人行路基基層說明：基層綜合造造價（含人人工及管理理費）43.5元/㎡，社區(qū)內(nèi)部部人行路面面及廣場推推薦此做法法。基礎做法：：100厚C15混凝土綜合價格：：35元/㎡墊層做法：：80厚6%水泥石粉渣渣/級配砂石綜合價格：：8.5元/㎡素土夯實綜合價格：：此部分價格格含在墊層層價格之內(nèi)內(nèi)面層面層與基層層價格分析析：人行由此可見，，基層的價價格在整體體費用中的的比重還是是較為重要要的，請相相關部門要要重視，并并嚴格控制制基層厚度度和混凝土土標號！問題：車行路（消消防通道））基層成本本是多少？？由于車行系系統(tǒng)的基層層地質(zhì)情況況較多，不不能統(tǒng)一，，區(qū)域針對對地庫頂板或地質(zhì)較好的情況做推推薦做法，，其余情況況則不在規(guī)規(guī)定之列。。推薦做法：車行路基基層說明：基層綜合造造價（含人人工及管理理費）49元/㎡，社區(qū)內(nèi)部部非消防通通道車行路路及停車位位推薦此做做法。基礎做法：：100厚C20混凝土綜合價格：：38元/㎡墊層做法：：100厚6%水泥石粉渣渣/級配砂石綜合價格：：11元/㎡素土夯實綜合價格：：此部分價格格含在墊層層價格之內(nèi)內(nèi)面層推薦做法：消防路基基層說明：基層綜合造造價（含人人工及管理理費）97元/㎡，社區(qū)內(nèi)部部消防通道道車行路及及等高面推推薦此做法法?；A做法：：200厚C20混凝土綜合價格：：75元/㎡墊層做法：：200厚6%水泥石粉渣渣/級配砂石綜合價格：：22元/㎡素土夯實綜合價格：：此部分價格格含在墊層層價格之內(nèi)內(nèi)面層車行基層價價格分析建議：控制設計圖圖紙：對于道路及及廣場的基基礎做法要要審核，避避免過高配配置控制現(xiàn)場實實施：盡量參照推推薦做法，，如有現(xiàn)場場變動需綜綜合考慮再再決定合理控制，，保證質(zhì)量量控制結合方方式：有構筑物（（亭子、花花架）或者者不同材料料銜接的可可局部加固固基層產(chǎn)品分類景觀的成本本設計成本審審控景觀成本各各部分比例例案例分析析滿足客戶使使用需求合理控制景景觀成本提升綠化效效果材料品質(zhì)特特色統(tǒng)籌化化設計質(zhì)量提提升針對項目客客戶需求制制定景觀策策略控制軟硬景景比例，景景觀單項比比例精確化化采用綠化合合理操作模模式，實現(xiàn)現(xiàn)綠化效果果的提升材料運用規(guī)規(guī)范化以利利戰(zhàn)略采購購，實現(xiàn)高高品質(zhì)低成成本搭建信息平平臺，整合合設計資源源，提高設設計質(zhì)量景觀全面提提升五步曲曲(客戶、成本本、綠化、、特色、設設計資源)第三章：景景觀的功能能設計——關注客戶需需求概述指標分析與與配置標準準布置方式場地設計5要素設計指引操作指引1.概述①萬科集團團滿意度調(diào)調(diào)查規(guī)劃設計滿意度07年86，08年79活動場地和設設施滿意度07年62，08年58均為最低資料來源：集集團08年蓋洛普滿意意度調(diào)查報告告資料來源：集集團2002-2008蓋洛普滿意度度調(diào)查數(shù)據(jù)；；其中業(yè)主總總量根據(jù)該年年截至9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)“活動場地和設設施滿意度”連續(xù)7年持續(xù)走低K=千戶1.概述①萬科集團滿滿意度調(diào)查1.概述②客戶投訴沒有運動就等于沒有生命！客戶最不滿意意：配置少；；不便捷活動設施不夠，我們需要籃球場！！資料來源：集集團客戶投訴訴懷念四季花城…健身游泳池等活動設施投入很多心血…新建的兒童活動場在哪里？我們找不到…數(shù)據(jù)來源：08年深圳萬科成成交客戶調(diào)查查統(tǒng)計（營銷銷系統(tǒng)），調(diào)調(diào)查客戶量為為3041戶運動場地及設設施包括泳池池、網(wǎng)球場、、籃球場及其其他健身器械械場地1.概述③成交客戶對活活動場地關注注率與滿意率率“活動配套和集集中綠地”與客戶期望差差距較大--16.06--11.1--3.06--3.581.概述④集團活動配配置標準現(xiàn)狀狀上海公司深圳區(qū)域2004年集團發(fā)布“花城類住區(qū)活活動配套標準準”上海公司標準準，執(zhí)行較早早，控制每塊場地絕對對面積深圳區(qū)域08年底確定，按品類控制戶戶均指標集團標準“社區(qū)活動配套套滿意度”是“整體滿意度”的短板1.概述⑤小結萬科集團內(nèi)對對于活動配套套標準不完善善，執(zhí)行不規(guī)規(guī)范最不滿意：配配置不足；不不便捷概述指標分析與配配置標準布置方式場地設計5要素設計指引操作指引2.指標分析：①集團內(nèi)部標標桿資訊來源：根根據(jù)所屬項目目物業(yè)公司提提供a.確定原則在集團52項目中確定深圳四季花城城、上海春申申、天津水晶晶城3個內(nèi)部標桿項項目選擇標準：入入住兩年以上上、活動配套套完善、業(yè)主主滿意度較高高的成熟社區(qū)容積率2.1容積率1.7容積率1.452.01㎡/戶2.指標分析：①集團內(nèi)部標標桿因緯度和氣候候不同，平均每戶的總總活動場地面面積因泳池的差異從南往北依次次降低，均值值為2.01㎡/戶泳池差異較大b.活動場地面積積分析（含游泳池））3個標桿活動場場地均值不含泳池，不不同緯度的標標桿項目“運動場地、兒兒童活動場地地及老人活動場場地”戶均面積基本一致1.11㎡/戶運動場地均值0.26

㎡/戶兒童活動場地均值0.25

㎡/戶老人活動場地均值2.指標分析：①集團內(nèi)部標標桿c.活動場地面積積分析（不含游泳池池）數(shù)據(jù)來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等運動場場地配配置普普遍較較低，，平均均只達達標桿值值的42%集團3個標桿項目運動場地均值1.11㎡/戶0.47㎡/戶集團52個項目運動場地均值2.指標分分析：：②集團團52項目與與標桿桿比較較a.運動場場地集團3個標桿項目兒童場地均值0.26㎡/戶集團52個項目兒童場地均值0.24㎡/戶兒童活活動場場地配配置尚尚好，，個別別公司司差距距較大大數(shù)據(jù)來源：選取入住2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等2.指標分分析：：②集團團52項目與與標桿桿比較較b.兒童活活動場場地數(shù)據(jù)來來源：：選取取入住住2年或以以上社社區(qū)作作為樣樣本，，根據(jù)據(jù)各一一線公公司物物業(yè)實實際統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)匯匯總老人活活動場場地：：指供供老人人活動動使用用的器器械，，棋牌牌和舞舞蹈聚聚會等等場地地2.指標分分析：：②集團團52項目與與標桿桿比較較老人活活動場場地配配置普普遍不不足，，平均均僅達達標桿桿值68%集團3個標桿項目老人活動場地均值0.25㎡/戶集團52個項目老人活動場地均值0.17㎡/戶c.老人活活動場場地數(shù)據(jù)來來源：：選取取入住住2年或以以上社社區(qū)作作為樣樣本，，根據(jù)據(jù)各一一線公公司物物業(yè)實實際統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)匯匯總2.指標分分析：：②集團團52項目與與標桿桿比較較除去泳泳池，，綜合活活動場場地52項目均值僅為3個標桿項目的54%0.88㎡/戶52項目綜合活動場地均值集團3個標桿項目綜合活動場地均值1.62㎡/戶d.總活動動場地地戶均均面積積e.分析小小結2.指標分分析：：②集團團52項目與與標桿桿比較較項目普普遍存存在綜綜合配配置較較低的的局面面運動場場地配置嚴嚴重不不足，，老人活活動場場地關注不不夠資料來來源：：對方方公司司操業(yè)業(yè)人員員提供供上海浦浦東仁仁恒河河濱城城上海浦浦東綠綠城上海天天山仁仁恒河河濱花花園選取項項目特特點：：社區(qū)規(guī)規(guī)模大大，戶戶數(shù)多多，在在業(yè)內(nèi)評價較較高項目名稱戶均活動面積泳池運動場地兒童活動場地老人活動場地占地面積總建筑面積總戶數(shù)容積率上海浦東仁恒河濱城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河濱花園3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦東綠城1.540.420.490.290.34184626312.6a.標桿確確定2.指標分分析：：③行業(yè)業(yè)內(nèi)標標桿分分析選取3個業(yè)內(nèi)內(nèi)評價較較高的容積率率項目作作為外外部標標桿泳池池0.44㎡/戶兒童活活動場場地老人活活動場場地運動場場地1.110.260.25b.活動場場地內(nèi)內(nèi)外標標桿比比較2.指標分分析：：③行業(yè)業(yè)內(nèi)標標桿分分析與行業(yè)業(yè)標桿桿相比比較，，我司司標桿值值除“運動場場地”略低外外，“兒童和和老人人活動動場地地”配置差距較較大集團3個標桿桿項目目均值值㎡/戶集團3個標桿桿項目目均值值㎡/戶集團3個標桿桿項目目均值值㎡/戶集團3個標桿桿項目目均值值2.指標標分分析析：：④主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品集集團團活活動動配配置置標標準準針對對主主要要品品類類制制定定住住區(qū)區(qū)活活動動配配套套標標準準:兒童童、、老老人人活活動動場場地地0.25㎡/戶、、運動動場場地地1.1㎡/戶戶均均面面積積指指標標合合計計≥1.60㎡/戶依據(jù)據(jù)集集團團產(chǎn)產(chǎn)品品分分類類分分析析主主要要產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶人人口口構構成成2.數(shù)據(jù)據(jù)分分析析：：⑤標標準準配配置置深深化化探探討討＋主要要品品類類客客戶戶人人口口構構成成在在老人人和和兒兒童童的比比例例上上有有區(qū)區(qū)別別G2孩子子三三代代10%后小小太太陽陽40%小太太陽陽40%老年年一一代代10%G3青年年之之家家85%青年年持持家家15%C小小小太太陽陽30%青年年持持家家5%孩子子三三代代10%后小小太太陽陽20%小太太陽陽30%老年年一一代代5%16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%2.數(shù)據(jù)據(jù)分分析析：：⑤標標準準配配置置深深化化探探討討12歲以以下下13-21歲22-55歲56歲以以上上T1青年年之之家家50%小小小太太陽陽20%青年年持持家家20%孩子子三三代代10%老年年一一代代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2側重兒童側重老人按兩兩大大類類制制定定各各區(qū)區(qū)域域活活動動配配套套建議議標標準準2.數(shù)據(jù)據(jù)分分析析：：⑥制制定定按按品品類類地地域域分分類類制制定定配配套套標標準準產(chǎn)品品隨隨著著市市場場的的變變化化，，客客戶戶人人群群對對于于活活動動場場地地的的需需求求不不同同2.數(shù)據(jù)據(jù)分分析析：：⑦衍衍生生探探討討產(chǎn)品品客客戶戶聚聚焦焦細細分分之之后后，，還還可可分分化化為為以以下下類類型型產(chǎn)產(chǎn)品品：：人群群混混合合型型社社區(qū)區(qū)青年年公公寓寓社社區(qū)區(qū)度假假類類社社區(qū)區(qū)商務務綜綜合合類類社社區(qū)區(qū)----人群群結結構構復復雜雜，，社社區(qū)區(qū)需需提提供供充充足足各各類類場場地地----人群群結結構構年年輕輕化化，，社社區(qū)區(qū)應應提提供供具具有有社社交交功功能能的的場所所以以及及運運動動場場地地，，對對兒兒童童及及老老人人可可忽忽略略----需求求特特殊殊化化，，更更多多提提供供高高檔檔服服務務的的運運動動場場地地和和戶外外可可拓拓展展的的休休閑閑空空間間，，景景觀觀需需求求加加強強----對會會所所功功能能需需求求加加強強，，其其余余活活動動場場地地可可借借助助周周邊或或城城市市配配套套，，注注重重品品質(zhì)質(zhì)以建建筑筑面面積積20萬㎡㎡某項項目目為為例例按平平均均每每戶戶面面積積100㎡㎡計算算居住住戶戶數(shù)數(shù)2000戶目前前集集團團活活動動場場地地均均值值為為0.88㎡㎡/戶規(guī)定定配配置置活活動動面面積積標標準準為為1.60㎡㎡/戶差額額為為0.72㎡/戶活動動場場地地平平均均單單方方造造價價為為620元/㎡㎡單方方造造價價增增加加（2000××0.72××620）÷200000=4.464≈≈4.54.5元/㎡㎡2.指標標分分析析：：⑧活活動動場場地地成成本本增加加4.5元單單方方造造價價，，即即可可滿滿足足活活動動場場地地配配置置要要求求2.指標標分分析析：：⑨小小結結集團團內(nèi)內(nèi)新新建建項項目目活活動動場場地地配配套套必必須須滿滿足足最最低低標標準準。。兒童、老老人活動動場地≥0.25㎡/戶、運動場地地≥1.1㎡/戶社區(qū)規(guī)模模較小時時(≤500戶)，配套標標準應適適當增大大。概述指標分析析與配置置標準布置方式式場地設計計5要素設計指引引操作指引引商業(yè)步行行街兒童活動動場地運動場地地會所泳池老人活動動場地/架空層主要運動及老老人活動動場地沿商業(yè)街街兩側布局；兒兒童活動動場地組組團式布布局容積率1.453.布置方式式：①內(nèi)部標桿桿之一：：深圳四季季花城服務半徑徑≤50米服務半徑徑≤250米運動場地地建筑兒童活動動場地會所泳池中心廣場場大型場地地結合會會所和濱濱河綠化化帶布置置，兒童童場地分分散布置置容積率1.703.布置方式式：①內(nèi)部標桿桿之二：：上海春申申服務半徑徑≤250米服務半徑徑≤50米服務半徑徑≤250米步行景觀觀軸線會所運動廣場場兒童活動動場地大型場地地沿景觀觀軸集中中布局，，兒童場場地以組組團為單單位布局局容積率2.01服務半徑徑≤45m3.布置方式式：①內(nèi)部標標桿之三三：天津水晶晶城所有室內(nèi)內(nèi)外活動動場地沿沿主要人人行系統(tǒng)統(tǒng)展開布布局3.布置方式式：②行業(yè)內(nèi)內(nèi)標桿之之一：上海浦東東仁恒河河濱城所有室內(nèi)內(nèi)外活動動場地圍圍繞會所所中心輻輻射展開開布局3.布置方式式：②行業(yè)內(nèi)內(nèi)標桿之之二：上海天山山仁恒河河濱花園園服務半徑徑≤200米會所區(qū)集集中泳池池及運動動場地，，其余均均衡按組組團分散散布局3.布置方式式：②行業(yè)內(nèi)內(nèi)標桿之之三：上海浦東東綠城3.布置方式式：③投訴較較多項目目之一兒童場地地不足且且服務半半徑大于于50米，缺少少運動場場地3.布置方式式：③投訴較較多項目目之二缺少運動動場地與與老人活活動場地地，會所所配套服服務半徑徑大于250米3.布置方式式：③投訴較較多項目目之三運動場地地配置不不足，兒兒童場地地服務半半徑大于于50米各類活動動場地布布置必須須考慮服服務半徑徑，否則則降低使使用率正常情況況下：成成人250米，老人200米，兒童50米資料來源源：美國國景觀資資料手冊冊《Time-Saverstandardforlandscapearchitecture》3.布置方式式：④服務半徑徑標準3.布置方式式：⑤小結服務半徑徑為：成成人250m，老人200m，兒童50m運動場地地應相對對集中布布局，兒兒童活動動場地應應均勻布布局狹長地塊塊應沿人人行路布布局，方方正地塊塊應中心心輻射布布局案例分享享1.成都萬科科金色海海蓉二期期概述指標分析析與配置置標準布置方式式場地設計計5要素設計指引引操作指引引4.場地設計計五要素素①客戶關關注度客戶關注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客戶關注程度排序通用性>特殊性安全性>功能性5特殊教育高低資料提供供：上海海公司設設計部根據(jù)客戶關注注度排序設定定所需的的功能考考慮范圍圍4.場地設計計五要素素②營銷賣賣點資料提供供：上海海公司設設計部編號具體措施需求分類成本影響可實施性1全區(qū)做到無障礙設計安全較小強2高差較大處或河道等設置欄桿安全小強3貫穿全區(qū)的無障礙步行系統(tǒng)安全小強4兒童游樂區(qū)的周界安全安全無強5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全安全小強6兒童游樂設施要是高品質(zhì)材料制成安全中強7專設有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂設施基本功能大強8一定面積的室外交流的木平臺基本功能小強9大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪基本功能小強10安全兒童戲水水景基本功能中強11安全的沙坑基本功能小強12結合兒童游樂區(qū)設置成人健身設施基本功能無強13室外兒童游泳池特殊功能大中14適合兒童尺度的室外標示系統(tǒng)基礎教育小強15四季變化的觀花觀果的植物基礎教育無強16兒童游樂區(qū)增加太陽能時鐘特殊教育小強特殊客群群關注營銷賣點點品質(zhì)的基基本保證證功能與細細節(jié)應保保證品質(zhì)質(zhì)，更應應重視營銷賣點點4.場地設計計五要素素③成本控控制資料提供供：上海海公司設設計部成本高成本低全區(qū)無障障礙設計計高差較大大處設置置欄桿貫穿全區(qū)區(qū)的步行行系統(tǒng)兒童游樂樂區(qū)的周周界安全全各種鋪裝裝材料的的安全交交接結合兒童童游樂區(qū)區(qū)設置成成人健身身設施大面積的的起伏變變化的草草坪安全的沙沙坑高品質(zhì)進進口兒童童游樂設設備專設有遮遮蔭遮雨雨的2-6歲兒童游游樂設施施一定面積積的木平平臺交流流休息場場地室外兒童童游泳池池安全的兒兒童水景景兒童游樂樂場周邊邊設置洗洗手洗腳腳處增加兒童童游樂區(qū)區(qū)的背景景音樂設設置環(huán)保的分分類垃圾圾桶兒童區(qū)增增加太陽陽能時鐘鐘適合兒童童尺度的的室外標標示系統(tǒng)統(tǒng)四季變化化的觀花花觀果的的植物旱冰場游樂場周周邊設計計廁所增加帶長長度的兒兒童專用用自行車車道增設“百百草園””增設“自自留地””增加一些些冒險兒兒童游樂樂設施，，滑板攀攀巖增加“故故事雕塑塑”動物樂園園選定實施施選擇實施施選擇實施施暫不實施施關注度低低（特殊殊功能+教育）關注度高高（安全全+基本功能能）根據(jù)成本要求求和客戶關關注度選選定實施施內(nèi)容根據(jù)使用者喜喜好排序選擇擇內(nèi)容(玩具器械械品種)排序1-5歲6-12歲1滑梯滑梯2秋千木馬3木馬蹺蹺板4羽毛球館游泳池5游泳池秋千6室外籃球場室外籃球場7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9網(wǎng)球場爬梯10攀爬繩網(wǎng)攀爬繩網(wǎng)11泡泡池戲水池12蹺蹺板網(wǎng)球場資料來源源：深圳地產(chǎn)產(chǎn)08年針對入入住客戶戶關于兒兒童活動動配套深深訪研究究調(diào)查4.場地設計計五要素素④使用者者喜好資料提供供：上海海公司設設計部編號具體措施深藍白馬西北金色里程金色雅筑羅店地杰1全區(qū)做到無障礙設計√√√√√√2高差較大處或河道等設置欄桿√√√√√√3貫穿全區(qū)的無障礙步行系統(tǒng)√√√√√√4兒童游樂區(qū)的周界安全√√√√√√5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全√√√√√√6兒童游樂設施要是高品質(zhì)材料制成√√√√√√7專設有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂設施√√√8一定面積的室外交流的木平臺√√√9大面積的起伏的高品質(zhì)的草坪√√√√√10安全兒童戲水水景11安全的沙坑√√√12結合兒童游樂區(qū)設置成人健身設施√√√√√13室外兒童游泳池14適合兒童尺度的室外標示系統(tǒng)√√15四季變化的觀花觀果的植物√√√√√√16兒童游樂區(qū)增加太陽能時鐘實施反饋08年08年08年08年08年08年針對項目目定期審核核，確保實實施完成成度4.場地設計計五要素素⑤定期審審核4.場地設計計五要素素⑥小結客戶關注度營銷賣點成本要求使用者喜好定期審核集中精力做焦點增加特色做價值控制成本做重點投其所好做關懷確保實施做審查1.2.3.4.5.設計應全全方位關關注，把把好5個控制關關資料提供供：上海海公司設設計部4.場地設計計五要素素⑦兒童活活動場地地實施效效果4.場地設計計五要素素⑧兒童活活動場地地案例兒童活動動場地設設計應考考慮兒童童群戲的的心理，，設置大型綜合合場地為宜，同同時介入入綠化設設計，使使場地同同時具有有景觀效果果4.場地設計計五要素素⑨相關知知識目前國際際通行兒兒童設備備安全標標準主要要分為兩兩類美國標準準CPSC,歐洲標準準EN1176U.S.ConsumerProductSafetyCommissionGuidelinesforPublicPlaygroundEquipment(CPSC)美國消費費者產(chǎn)品品安全委委員會公公共游戲戲場設備備準則分2-5，5-12歲兩個年年齡層提供7種游戲設設備的安安全要求求攀爬類團團轉蹺蹺板滑梯搖搖馬秋千蹦床設備安全全活動范范圍（固固定值））臨界下墜墜高度NewEuropeanStandards(EN1176)新歐共體體標準（（游戲場場設備））3-14歲統(tǒng)一年年齡層提供5種游戲設設備的安安全要求求秋千滑梯繩纜跑道道旋轉式設設備搖擺式設設備設備安全全活動范范圍（計計算式））臨界下墜墜高度和和鋪裝面面范圍資料提供供：play&safe游樂安全全顧問公公司（香香港）4.場地設計計五要素素⑨相關知知識游戲設備備的選用用與安裝裝必須嚴嚴格按照照安全空空間要求求，地墊的材材料和厚厚度也必必須符合合高度要要求50mmCFH-1.5m75mmCFH––1.9m110mmCFH––2.6m資料提供：：play&safe游樂安全顧顧問公司（（香港）概述指標分析與與配置標準準布置方式場地設計5要素設計指引操作指引5.設計指引①配置場地地指標根據(jù)配置標標準計算對對應場地的的面積指標標整體規(guī)劃完完成后，即即應針對此此場地指標標進行核算算，如不滿滿足應適當當調(diào)整規(guī)劃劃以深圳區(qū)域域某G2項目為例：：項目占地42000㎡規(guī)劃戶數(shù)2140戶景觀面積28900㎡運動場地面面積=1.1×2140=2354㎡集團主流產(chǎn)產(chǎn)品活動配配套標準:兒童、老人人活動場地地0.25㎡/戶運動場地1.1㎡/戶兒童場地面面積=0.25×2140=535㎡老人場地面面積=0.25×2140=535㎡合計場地配配套面積為為3424㎡約為景觀面面積的12%5.設計指引②配置場地地內(nèi)容運動場地面積=1.1×2140=2354

㎡2個網(wǎng)球場=650×2=1300㎡1個籃球場=540×1=540㎡（架空層）10個乒乓球臺=50×10=500㎡兒童場地面積=0.25×2140=535

㎡集中設置1個大型場地350㎡設置2個小型場地各100㎡老人場地面積=0.25

×2140=535

㎡結合廣場設置跳操場地200㎡鍛煉器械30組200㎡架空層棋牌活動10組100㎡健康步道50㎡5.設計指引③兒童場地地標準配置置參考小型兒童活活動場地可可選用標準準配置，大大型由專業(yè)業(yè)單位設計計5.設計指引④泳池平面面布置標準準泳池設計要要在符合規(guī)規(guī)范、便于于管理的基基礎上美觀觀泳池區(qū)可容容納人數(shù)(M)=成人池面積積/3+兒童池面積積/2.5泳池休息區(qū)區(qū)面積(㎡)=M××0.8洗手蹲位個個數(shù)=M/60淋浴間個數(shù)數(shù)=M/30更衣柜個數(shù)數(shù)=M/5以上三項男男女更衣室室均分5.設計指引⑤泳池更衣衣室布置標標準更衣室設計計必須符合合人性尺度度和管理流流線的要求求提高更衣室品質(zhì)的方法：1.增加管理室前廳，提供等候區(qū)2.增加化妝臺空間3.更衣區(qū)與淋浴區(qū)分隔4.增加清掃設備儲藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手臺2.室外噴淋3.男女共用洗手間5.設計指引⑥寵物公園園布置標準準寵物活動規(guī)規(guī)范化，降降低鄰里糾糾紛和干擾擾5.設計指引⑦TH間道路、管管線布置標標準管線布置合合理，合理理分配宅間間距離5.設計指引⑦TH間道路、管管線布置標標準管線布置合合理，合理理分配宅間間距離5.設計指引⑦TH間道路、管管線布置標標準管線布置合合理，合理理分配宅間間距離概述指標分析與與配置標準準布置方式場地設計5要素設計指引操作指引6.操作指引操作步驟規(guī)劃確定之之后根據(jù)場場地指標復復核，如不不滿足則應應調(diào)整規(guī)劃。Step1Step2Step3根據(jù)指標選選擇場地基基本布局和和內(nèi)容，擬擬定設計任務書書。審核場地設計面面積和內(nèi)容容，檢查細細節(jié)設計。。一線公司設計部設計單位根據(jù)設計任任務書進行行設計，可可選擇甲方方提供的標標準模塊或或依據(jù)規(guī)范范自行設計計。提交深化方方案圖紙?zhí)峤蝗蝿諘鴷驮O計指指引提交圖紙和和數(shù)據(jù)指標標6.操作指引①根據(jù)社區(qū)規(guī)規(guī)模制定所需活動配配套面積和和內(nèi)容惠州金域華華庭配套表表品類：G2項目占地：：3.96萬m2戶數(shù)：1000泳池（共900m2）泳池總水面面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地（（共700m2）羽毛球場：：100m2架空層乒乓乓：50m2架空層練舞舞室：200m2多功能場地地：350m2老人活動場場地（共260m2）跳操廣場：：150m2按摩走道：：30m2架空層棋牌牌：50m2鍛煉器械：：30m2兒童活動場場地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動場場地：100m2如規(guī)劃布局局不滿足場場地需求，，則應調(diào)整規(guī)劃Step1主要人行系系統(tǒng)景觀軸線人行系統(tǒng)宜宜簡潔布置置6.操作指引②根據(jù)建筑空空間確定人行系統(tǒng)骨骨架和景觀軸線線Step2場地布局要要點游泳池居中中布置，可可作為銷售售工具。室外運動場場地考慮充充分日照，，考慮噪音音問題，避避免離住宅宅過近，貼貼近商業(yè)用用房布置。。兒童活動場場地就近住住宅布置，，考慮日照照和成年人人看護區(qū)。。建議老人活活動場地和和中心廣場場結合，充充分考慮日日照，應充充分考慮可可達性和無無障礙通道道，跳操廣廣場應遠離離住宅布置置。不同活動場場地對日照照需求不同同，應對應應考慮布局局6.操作指引③依據(jù)日照分分析結果考考慮活動場場地適宜布局位位置Step2羽毛球場成人池兒童池架空層乒乓多功能場地架空層練舞室惠州金域華華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶戶數(shù)計算相相應所需場地面面積指標泳池（共900m2）泳池總水面面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地（（共700m2）羽毛球場：：100m2架空層乒乓乓：50m2架空層練舞舞室：200m2多功能場地地：350m2服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距距離布置應與住住宅有一定定距離并兼兼顧日照需需求運動場地250米-成人3分鐘步行距距離室外運動場場地考慮充充分日照架空層配置置要考慮一一定的隔音音措施寵物活動場場地無服務半徑徑要求可布置偏僻僻處，考慮慮日照老年人活動動場地200米-3分鐘步行距距離應充分考慮慮可達性和和無障礙通通道，跳操操廣場應遠遠離住宅布布置兒童活動場場地50米-2分鐘兒童步步行距離就近住宅布布置，考慮慮日照和成成年人看護護區(qū)=100m2=30m2=50m2230m≈6.操作指引④運動場地地布置Step260m60m羽毛球場成人池兒童池跳操廣場65m按摩走道65m鍛煉器械架空層棋牌牌架空層乒乓乓架空層練舞舞室惠州金域華華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶戶數(shù)計算相相應所需場地面面積指標老人活動場場地（共260m2）跳操廣場：：150m2按摩走道：：30m2架空層棋牌牌：50m2鍛煉器械：：30m2服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米-3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)=100m2=30m2=50m2多功能場地地6.操作指引⑤老人活動動場地布置置Step2羽毛球場成人池木馬、蹺蹺蹺板等跳操廣場40m按摩走道鍛煉器械架空層棋牌牌多功能場地地架空層乒乓乓架空層練舞舞室40m40m40m滑梯、秋千千等滑梯、秋千千等沙池服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米-3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地50米-2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區(qū)=100m2=30m2=50m2寵物活動惠州金域華華庭品類：G2戶數(shù)：1000按照社區(qū)戶戶數(shù)計算相相應所需場地面面積指標兒童活動場場地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網(wǎng)：80m2寵物活動場場地：100m26.操作指引⑥兒童活動動場地布置置Step2羽毛球場成人池木馬、蹺蹺蹺板等跳操廣場按摩走道鍛煉器械架空層棋牌牌多功能場地地架空層乒乓乓架空層練舞舞室滑梯、秋千千等滑梯、秋千千等沙池服務半徑+布置規(guī)則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3