房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析報告課件

房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析報告課件目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第一部分：項目地塊分析區(qū)位分析項目位于曹妃甸生態(tài)城，正對青龍湖濕地公園，臨近高教城，5KM即可實現(xiàn)觀湖看海，區(qū)位條件良好。曹妃甸生態(tài)城是曹妃甸新區(qū)規(guī)劃的一個新城區(qū)域，未來將成為聚集100萬人口濱海城市，主打生態(tài)和旅游。本項目位于通海路東側，正對青龍湖濕地公園，臨近高教城，5KM即可到達濱海大道，實現(xiàn)觀湖看海。5KM濱海大道第一部分：項目地塊分析區(qū)位分析項目位于曹妃甸生態(tài)城，正對青龍第一部分：項目地塊分析周邊配套項目目前配套缺乏，未來各項生活配套較為齊全。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨序號配套①青龍湖濕地②高教城③文化公園④小學⑤中學⑥管委會⑦五星級酒店⑧便民服務中心⑨游艇碼頭第一部分：項目地塊分析周邊配套項目目前配套缺乏，未來各項生活第一部分：項目地塊分析項目位于唐山南部核心區(qū)域，未來的濱海新城，臨近高教城和青龍湖濕地公園。區(qū)位屬性交通屬性地塊目前僅靠土路通勤，外部依靠通海路可到達工業(yè)區(qū)、唐?？h、渤海海邊等區(qū)域。地塊本體項目為非真正意義上的保障房用地，工業(yè)區(qū)和生態(tài)城工作人員均有資格購買。總建面16萬平米，容積率1.88，適宜建造小高層產(chǎn)品。周邊配套項目目前周邊幾乎沒有配套設施，高教城、市委黨校等相關配套均處于規(guī)劃建設階段。本項目所在區(qū)域屬于新城開發(fā)的初級階段，目前周邊配套還不完善。本項目非真正意義的保障房用地，潛在購買客戶為工業(yè)區(qū)及生態(tài)城工作人員，可重點關注項目周邊的高教城和市委黨校。項目界定第一部分：項目地塊分析項目位于唐山南部核心區(qū)域，未來的濱海新目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第二部分：土地市場分析基準地價基準地價分為三個級別，項目所在區(qū)域基準地價為65萬/畝。1級2級3級1級居住用地基準地價為82萬/畝，主要位于生態(tài)城南部靠海位置，目前基本已無存量土地；2級居住用地基準地價為65萬/畝，主要位于生態(tài)城中間區(qū)域，保障房用地均位于這個區(qū)域；3級居住用地基準地價為49萬/畝，主要位于生態(tài)城北部。居住用地基準地價分為三個級別綜合用地基準地價同樣分為三個級別，范圍與住宅用地基本重合，基準地價為別為47萬/畝、38萬/畝，31萬/畝；1級商業(yè)用地范圍比居住用地多出圖中藍色區(qū)域部分，基準地價為91萬/畝；2級、3級商業(yè)用地基準地價為72萬/畝、55萬/畝。綜合用地、商業(yè)用地基準地價1級商業(yè)、2級居住第二部分：土地市場分析基準地價基準地價分為三個級別，項目所在成交地價出讓方式生態(tài)城現(xiàn)有項目地價在30-43萬元/畝之間，部分土地土地手續(xù)未辦理即開始建設施工，地價未知；另外部分土地通過BT形式出讓。第二部分：土地市場分析規(guī)劃保障房用地區(qū)域，基準地價為65萬/畝；由上至下分別為翰林國際、濱海太陽城、金科、和泓地塊；共約6000戶；本項目可供參考土地掛牌價格：上海文廣正在掛牌地塊，掛牌價43萬元/畝；該地塊包含部分文化設施規(guī)劃，參考了綜合用地定價；A:橙霞項目，主體已基本完工，土地手續(xù)未辦理；B:萬年麗海花城項目，1期已入住，后期尚未啟動；土地取得價格30萬/畝，綜合容積率1.5，由政府與萬年基業(yè)合作開發(fā)；C:美和藍灣項目，主體已基本完工；工業(yè)區(qū)實業(yè)港務公司定向銷售；D:金海灣項目，未開工建設，尚無銷售計劃；E:規(guī)劃未來建設低密度住宅；啟動區(qū)內(nèi)部分土地通過BT形式出讓。規(guī)劃政府大樓建設中約3萬平米生活配套中小學配套ABCDE成交地價生態(tài)城現(xiàn)有項目地價在30-43萬元/畝之間，部分土地目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第三部分：外部環(huán)境分析生態(tài)城起源為滿足曹妃甸工業(yè)區(qū)和南堡開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展需要，2007年生態(tài)城開始開發(fā)建設。為滿足曹妃甸新區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府開始謀劃建設生態(tài)城。生態(tài)城是唐山市總體規(guī)劃中的南部發(fā)展核心區(qū)，是曹妃甸工業(yè)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)最核心的居住、休閑配套生活區(qū)。唐山中心城區(qū)中部發(fā)展核心南部發(fā)展核心生態(tài)城工業(yè)區(qū)南堡開發(fā)區(qū)唐?？h第三部分：外部環(huán)境分析生態(tài)城起源為滿足曹妃甸工業(yè)區(qū)和南堡開發(fā)發(fā)展狀況2007年規(guī)劃、2009年開工，目前已經(jīng)完成啟動區(qū)的道路配套建設和部分配套生活小區(qū)建設，但基本的生活配套還未形成，基本無常住人口和企業(yè)。2009年3月11日生態(tài)城正式開工建設；近期(2008年-2010年)：為基礎設施和起步區(qū)建設階段，起步區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，初步形成6萬人左右的人口規(guī)模。中期（2011—2020年）：為加速建設階段，在74.3平方公里的建設區(qū)內(nèi)完成生態(tài)城建設示范模式，構建起唐山南部核心城市的雛形，形成80萬人左右的人口規(guī)模。遠期（2020年以后）：全面完成曹妃甸新城建設規(guī)劃內(nèi)容，城市功能進一步完善，形成100萬人口、150平方公里面積的城市規(guī)模。啟動區(qū)先行開發(fā)板塊遠期開發(fā)板塊第三部分：外部環(huán)境分析當前開發(fā)區(qū)域發(fā)展狀況2007年規(guī)劃、2009年開工，目前已經(jīng)完成啟動區(qū)的第三部分：外部環(huán)境分析未來發(fā)展根據(jù)規(guī)劃生態(tài)城是服務于曹妃甸新區(qū)的現(xiàn)代化未來生態(tài)城市，唐山南部副中心城市、環(huán)渤海區(qū)域中心城市第三部分：外部環(huán)境分析未來發(fā)展根據(jù)規(guī)劃生態(tài)城是服務于曹妃甸新功能規(guī)劃生態(tài)城主要分為旅游度假區(qū)、高教區(qū)、生活配套區(qū)、核心商務區(qū)以及生態(tài)保護區(qū)。高教城：一期規(guī)劃建筑面積10萬平米，目前已完成部分建設；目前唐山職業(yè)技術學院已確定整體搬遷至高教城，未來規(guī)劃師生總數(shù)超過3萬人。青龍湖生態(tài)公園：目前尚未整體建設，僅有約3萬平米生活配套在建，以餐飲、辦公為主。主要功能規(guī)劃辦公、酒店、教育、旅游配套集中區(qū)域，世博會瑞典館所在區(qū)域。濱海旅游度假區(qū)：由濱海高速分割形成內(nèi)觀湖、外觀海的景觀；目前在營造部分沙灘，屬遠期規(guī)劃功能區(qū)。住宅第三部分：外部環(huán)境分析功能規(guī)劃生態(tài)城主要分為旅游度假區(qū)、高教區(qū)、生活配套區(qū)、核心商第三部分：外部環(huán)境分析用地規(guī)劃生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地功能劃分1-1~1-6科學文教區(qū)2-1~2-15生活居住區(qū)3-1~3-7交通樞紐區(qū)4-1~4-9混合功能區(qū)5-1~5-4城市核心區(qū)6-1~6-3旅游風景區(qū)生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地使用功能規(guī)劃第三部分：外部環(huán)境分析用地規(guī)劃生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地功能劃分交通規(guī)劃為避免出現(xiàn)大城市的通病，生態(tài)城從一開始就高標準規(guī)劃，尤其在交通方面規(guī)劃了BRT和城際交通。通海大道：已建成濱海高速：已建成，可直達秦皇島；藍色線為規(guī)劃BRT快速公交專用線，將禁止社會車輛通行項目地塊位置紫色線為城市輕軌建設規(guī)劃目前生態(tài)城內(nèi)部交通設施較為薄弱，公交車僅有一輛沿通海大道通往唐?？h，約每半小時一班；政府辦公人員及部分在生態(tài)城工作人員上下班主要通過班車往返于“生態(tài)城-唐海縣或唐山市”，私家車少；有少量黑出租車，但價格較高，去往唐?？h單程約需70-80元；第三部分：外部環(huán)境分析交通規(guī)劃為避免出現(xiàn)大城市的通病，生態(tài)城從一開始就高標準規(guī)劃，重大項目為帶動區(qū)域建設和吸引人流，目前政府正在加緊建設相關的服務配套設施，如文化公園、中小學、醫(yī)院等?？沙掷m(xù)發(fā)展中心體育公園文化公園濱海旅游度假區(qū)商務辦公綜合體溫泉夏威夷第三部分：外部環(huán)境分析重大項目為帶動區(qū)域建設和吸引人流，目前政府正在加緊建設相關的第三部分：外部環(huán)境分析住房政策生態(tài)城住房項目多以為工業(yè)區(qū)企業(yè)定向開發(fā)為主，且享受政府補貼，另工業(yè)區(qū)內(nèi)的所有職工同時也具備保障房的購買和租賃資格。唐山市政府關于企業(yè)集資建房的相關規(guī)定：距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。為工業(yè)區(qū)企業(yè)職工定向開發(fā)：從生態(tài)城內(nèi)現(xiàn)有住宅項目的開發(fā)來看，生態(tài)城內(nèi)的項目多以為工業(yè)區(qū)定向開發(fā)。且在一定程度上享受政府補貼。生態(tài)城現(xiàn)有住宅項目主要開發(fā)方式生態(tài)城保障房申請條件遵從唐山市標準宜租則租、宜購則購：按照《唐山市人民政府關于進一步完善住房保障體系加快保障性安居工程建設的實施意見》，唐山市將逐漸構建起以中等偏下、低收入家庭為保障對象，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房構成的、多層次、更完善的住房保障體系，并逐步實施住房保障“雙并軌”，即：對家庭可支配收入低于上年度人均可支配收入0.8倍以下的低收入家庭給予廉租住房、經(jīng)濟適用住房保障，實現(xiàn)“宜租則租、宜購則購”；對中等偏下收入家庭、政府引進人才及外來務工人員給予公共租賃住房、限價商品住房保障，實現(xiàn)“宜租則租、宜購則購”。工業(yè)區(qū)內(nèi)職工具備購買資格：根據(jù)上述實施意見和相關人士的訪談，可知曹妃甸工業(yè)區(qū)內(nèi)相關企業(yè)職工均具有資格購買或租賃生態(tài)城內(nèi)各種形式保障房。第三部分：外部環(huán)境分析住房政策生態(tài)城住房項目多以為工業(yè)區(qū)企業(yè)目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第四部分：市場競爭分析競爭環(huán)境本項目屬于生態(tài)城保障房項目，未來將面臨生態(tài)城商品房、生態(tài)城其他保障房和唐海縣商品房三方面的競爭。本項目是生態(tài)城保障房項目，未來的潛在客戶是曹妃甸工業(yè)區(qū)的職工、管委會的工作人員及生態(tài)城自身的高教城、市委黨校、管委會等相關教職工及工作人員。曹妃甸工業(yè)區(qū)購房客戶來源唐海縣生態(tài)城競爭關系鑒于目前生態(tài)城的購房客戶全部來自于曹妃甸工業(yè)區(qū)的工作人員，與唐海縣的購房客戶存在部分重疊，同時這部分客戶也是本項目未來潛在客戶重要組成部分?？紤]到未來1-2年內(nèi)還有大量的保障性項目開工建設，因此本項目未來需要面臨生態(tài)城商品項目、生態(tài)城保障房項目和唐?？h商品房項目的三重競爭。第四部分：市場競爭分析競爭環(huán)境本項目屬于生態(tài)城保障房項目，未第四部分：市場競爭分析生態(tài)城市場概況商品房市場處于起步階段，市場化程度不高，多為定向開發(fā)和定向銷售，目前銷售價格4500元/平米左右。發(fā)展階段：生態(tài)城房地產(chǎn)市場還處于起步階段，市場化程度不高，項目主要通過管委會定向銷售給工業(yè)區(qū)企業(yè)或者工業(yè)區(qū)企業(yè)定向委托開發(fā)商進行開發(fā)建設。供應量：近兩年生態(tài)城目前在售/已售項目僅有萬年麗?；ǔ?、橙霞水岸和美和藍灣三個項目，總體供應量52萬平米。銷售價格：住宅4500元/平米左右（不考慮政府補貼因素）?？蛻簦汗I(yè)區(qū)央企職工及管委會工作人員。項目名稱建筑面積建筑形式銷售價格銷售情況客戶萬年麗?；ǔ?50萬（一期8萬）小高層、高層4500一期售完工業(yè)區(qū)央企職工及管委會工作人員美和藍灣25萬小高層、高層-定向開發(fā)橙霞水岸19萬多層、小高層、高層4500定向開發(fā)金海灣88萬小高層、高層4600未開盤橙霞水岸美和藍灣麗海花城金海灣第四部分：市場競爭分析生態(tài)城商品房市場處于起步階段，市場化程第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目萬年麗海花城項目名稱萬年麗?；ǔ俏飿I(yè)地址曹妃甸工業(yè)區(qū)曹妃甸國際生態(tài)城通港大道南側建筑類別板樓、小高層、高層土地面積100萬平米建筑面積150萬平米容積率1.5時間節(jié)點2009年初與意向企業(yè)洽談-2009年3月開工-2009年5月意向企業(yè)確定-2009年9月首棟封頂-2010年1月開盤-2010年8月網(wǎng)簽主力戶型60-110平米銷售價格4000元/平米開盤，后期4500元/平米銷售情況一期售罄客戶特征首鋼京唐、首自信（首鋼自動化信息技術有限公司）、中石化曹妃甸油庫、冀東水泥、華潤電力、中冶京唐等工業(yè)區(qū)領導及部分職工。開發(fā)商唐山曹妃甸國際生態(tài)城萬年麗?；ǔ欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司

項目點評：生態(tài)城第一個地產(chǎn)開發(fā)項目，由萬年基業(yè)和管委會共同開發(fā)，總建面達150萬平，一期開發(fā)8萬平米，現(xiàn)已售罄；目前項目處于停滯狀態(tài)，一期交房產(chǎn)品幾乎沒有入住。（工業(yè)區(qū)內(nèi)客戶購房政府補貼500-700元/平米）第四部分：市場競爭分析生態(tài)城萬年麗?；ǔ琼椖棵Q萬年麗?；ǔ堑谒牟糠郑菏袌龈偁幏治鰬粜蛻粜皖悇e面積（平米）兩室兩廳A戶型90E戶型60G戶型60H戶型77J戶型79三室兩廳B戶型110三室一廳C戶型85D戶型80大都會生態(tài)情景別墅F戶型88萬年麗?；ǔ菓粜停ㄒ黄冢?/p>

戶型點評：由于生態(tài)城缺乏配套，項目一期整體戶型偏小，主要供央企職工的宿舍或者供投資之用，主力戶型在60-110平米之間。90平米95平米生態(tài)城典型項目萬年麗?；ǔ?0平米110平米第四部分：市場競爭分析戶型戶型類別面積（平米）兩室兩廳A戶型戶型面積占比兩居室60-8027%80-9538%三居室90-12023%120平米以上12%

萬年麗海花城戶型配比基本上以兩居的戶型為主，戶型面積普遍偏少。萬年麗?；ǔ菓粜团浔龋ㄒ黄冢┰L談第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目萬年麗?；ǔ?7平米79平米80平米78平米

注：因萬年麗?；ǔ菬o售樓處和比較完備的資料，且時間久遠，無法獲得具體的戶型配比信息，只是通過內(nèi)部訪談獲得大概的信息整理而成。戶型面積占比兩居室60-8027%80-9538%三居室90第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目橙霞水岸項目名稱橙霞水岸物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城通港大道和通海路交口西南側建筑類別多層、小高層、高層建筑面積19萬平米（一期6.5萬，二期12.7萬）容積率1.5總戶數(shù)1500戶主力戶型90-140平米銷售價格4500元/平米銷售情況售罄客戶特征管委會自住小區(qū)。開發(fā)商瑞和地產(chǎn)

項目點評：橙霞水岸由瑞和地產(chǎn)開發(fā)，是管委會自住小區(qū)，主要面向工業(yè)區(qū)和生態(tài)城管委會，從產(chǎn)品戶型來看，產(chǎn)品戶型集中在90-140平米，整體面積偏大。目前項目已經(jīng)封頂，還未交房。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城橙霞水岸項目名稱橙霞水岸物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目美和藍灣項目名稱美和藍灣物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城通海路東側，管委會斜對面建筑類別小高層、高層建筑面積21萬平米（住宅17.3萬平米，商業(yè)4萬平米）容積率1.83總戶數(shù)2314戶主力戶型70-90平米銷售價格-銷售情況內(nèi)定，不對外銷售客戶特征工業(yè)區(qū)實業(yè)港務公司。開發(fā)商美和地產(chǎn)

項目點評：美和藍灣總建筑面積25萬平米，是實業(yè)港務公司委托美和地產(chǎn)定向開發(fā)項目，主要解決自己員工的住房問題。目前項目已經(jīng)封頂。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城美和藍灣項目名稱美和藍灣物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析生態(tài)城潛在供應生態(tài)城未來有巨大的潛在供應量（220萬平米左右），若以戶均100-120平米計算，未來將有1.8-2.2萬套住房投向市場。項目類型項目名稱開發(fā)商建筑面積商品房金海灣福祥房產(chǎn)88萬歐洲風情小鎮(zhèn)上海文廣30-40萬保障房本項目和泓地產(chǎn)16萬金科項目北京金科26萬濱海太陽城太陽城房產(chǎn)11萬翰林國際佳祥房產(chǎn)70萬合計215-225萬

根據(jù)項目實地調(diào)研和近期土地成交情況，生態(tài)城未來1-2年內(nèi)共有商品房、保障房共計6個項目陸續(xù)上市供應，共計220萬平米左右。項目體量較大的金海灣和翰林國際均達到70萬平米以上。如果以萬年麗?；ǔ堑膽艟?00平米計算，將有2.2萬套住房供應；即使以戶均120平米來計算，也將有1.8萬套住房。金海灣歐洲風情小鎮(zhèn)本項目金科項目濱海太陽城翰林國際第四部分：市場競爭分析生態(tài)城生態(tài)城未來有巨大的潛在供應量（2第四部分：市場競爭分析項目名稱金海灣物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城通港大道南側建筑類別小高層、高層建筑面積88萬平米容積率3.8總戶數(shù)6000戶主力戶型84-196平米銷售價格預計4600元/平銷售情況未開盤，2012年開盤客戶特征主要針對工業(yè)區(qū)客戶，兼顧到其他投資客戶。開發(fā)商唐山福洋房地產(chǎn)

項目點評：金海灣位于生態(tài)城核心位置，總建筑面積88萬平米，集住宅、公寓、辦公于一體。項目產(chǎn)品戶型偏大，主力戶型84-196平米，目前項目已經(jīng)開始推廣。預計2012年下半年才能陸續(xù)進入市場。生態(tài)城潛在供應金海灣第四部分：市場競爭分析項目名稱金海灣物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城歐洲風情小鎮(zhèn)：項目建筑面積30萬至40萬平方米，項目將以上海泰晤士小鎮(zhèn)的設計為藍本，結合曹妃甸地區(qū)的實際進行創(chuàng)新，打造獨具風格、世界一流水平的高級住宅項目。作為上海泰晤士小鎮(zhèn)的升級版，歐洲風情小鎮(zhèn)的定位是面向京津唐地區(qū)的高端人群，滿足其居住、商務、休閑的需要。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城潛在供應歐洲風情小鎮(zhèn)+翰林國際翰林國際：保障房用地，包括生態(tài)城正在建設的科教城教職工住宅和商業(yè)中心，商業(yè)中心占地139畝，教工住宅占地795畝，項目總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)12萬平方米，住宅55萬平方米，總投資約23.5億元，其中一期項目15萬平米。未來主要面向科教城職工及生態(tài)城居住需求。歐洲風情小鎮(zhèn)：項目建筑面積30萬至40萬平方米，項目將以上海濱海太陽城：保障房用地，項目總占地4.72萬平米，總建筑面積11.33萬平米，主要滿足生態(tài)城內(nèi)的基本居住需求。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城潛在供應濱海太陽城+金科項目金科項目：保障房用地，項目總占地面積13.5萬平米，總建筑面積26.2萬平米，主要滿足生態(tài)城內(nèi)的基本居住需求。濱海太陽城：保障房用地，項目總占地4.72萬平米，總建筑面積第四部分：市場競爭分析唐?？h市場概況唐海縣年均消化1000套住房，其中曹妃甸工業(yè)區(qū)帶來的需求和外來投資需求份額分別占到15%左右。發(fā)展階段：唐海房地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟型移民市場，自身供血不足，受規(guī)劃和外在因素因素影響大。房地產(chǎn)開發(fā)起步于2004年，伴隨著曹妃甸區(qū)域發(fā)展和首鋼搬遷等因素影響，2005-2007年唐山房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，2008-2010年受經(jīng)濟因素和人口規(guī)模限制，基本維持平穩(wěn)發(fā)展。市場消化量：近年來唐海縣年均消化1000套住房（12萬平米左右），其中以首鋼為主的曹妃甸工業(yè)區(qū)和外來投資需求分別占到市場份額的15%左右。銷售價格：住宅3500-4000元/平米，商業(yè)7000-8000元/平米。客戶：曹妃甸相關企業(yè)，工程施工、工程咨詢?nèi)藛T目前占市場約10-20%；以唐山為主的京津唐區(qū)域投資客戶約占市場10-20%；項目名稱建筑面積建筑形式銷售價格銷售情況客戶渤海家園32.9萬小高層、高層3250元/平目前剩余1000左右首鋼內(nèi)部消化先鋒領寓16.3萬多層、小高層、高層3850元/平銷售狀況良好投資比例高商業(yè)大街130萬商鋪、住宅7700元/平一期住宅售罄投資比例高第四部分：市場競爭分析唐海縣唐?？h年均消化1000套住房，其第四部分：市場競爭分析唐?？h典型項目渤海家園項目名稱渤海家園物業(yè)地址唐海縣城長豐路東側建筑類別小高層、高層土地面積15.1萬平米建筑面積32.9萬平米容積率2.17開盤時間2010年3月主力戶型90-130平米銷售價格內(nèi)部價3250元/平米銷售情況剩余1000套左右客戶特征首鋼京唐內(nèi)部職工，不對外銷售。開發(fā)商河北神州遠大房產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目點評：本項目是首鋼京唐進駐曹妃甸后為自己職工建造的家屬樓，總體量達到33萬平米，多采用一梯兩戶的板樓設計，產(chǎn)品在唐海市場具有一定的競爭力。從戶型面積來看90-130平米的居家產(chǎn)品占據(jù)市場絕對主力，目前項目還有1000套左右住房待售，整體面積偏大，不對外銷售。2010年內(nèi)部銷售均價3250元/平米，另公司補助員工3.6萬。戶型戶型類別面積（平米）一室兩廳G戶型80平米兩室兩廳A戶型98平米E戶型98平米F戶型94平米B戶型126平米三室兩廳C戶型156平米D戶型143平米渤海家園戶型配比第四部分：市場競爭分析唐?？h渤海家園項目名稱渤海家園物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析唐?？h典型項目先鋒領寓項目名稱先鋒領寓物業(yè)地址唐?？h墾豐大街與唐海路交匯處建筑類別多層、小高層、高層土地面積7.9萬平米建筑面積16.3萬平米容積率2.62開盤時間2010年9月主力戶型60-77平米小兩居銷售價格起價3480元/平米，均價3780元/平米銷售情況銷售狀況良好客戶特征投資比例較高開發(fā)商唐山恒碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目點評：本項目是典型投資地產(chǎn)項目，主打60-77平米小兩居，項目本身為住宅用地，既可以居住，又可以辦公。另外項目本身贈送增裝修，吸引了唐海周邊大量的投資性客戶。第四部分：市場競爭分析唐?？h先鋒領寓項目名稱先鋒領寓物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析唐?？h典型項目曹妃甸商業(yè)大道項目名稱曹妃甸商業(yè)大道物業(yè)地址唐?？h唐海路與濱海大街交匯處西南角建筑類別商鋪、住宅土地面積90.3萬平米建筑面積130萬平米（商業(yè)22萬平米）容積率2.18開盤時間2011年銷售價格一層10700，二層5300，均價7700元/平銷售情況住宅不銷售（回遷），商業(yè)銷售過半客戶特征唐山投資比例高開發(fā)商唐山昆泰房地產(chǎn)開發(fā)公司

項目點評：本項目住宅部分屬于農(nóng)場的回遷房，不對外銷售，商業(yè)部分22萬平方米，共分為8個組團，每個組團的商業(yè)都為臨街50-300平米的兩層鋪面，對每個組團及街面都有整體的商業(yè)規(guī)劃，整體投資價格較高。第四部分：市場競爭分析唐?？h曹妃甸商業(yè)大道項目名稱曹妃甸商業(yè)目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第五部分：項目SWOT分析及客戶定位S（優(yōu)勢）O（機會）項目處于集濕地、沙灘、海景等自然景觀為一體的生態(tài)城內(nèi)，有明顯的環(huán)境優(yōu)勢項目距離工業(yè)區(qū)較近，與唐?？h城相比具有一定的交通優(yōu)勢。政府支持力度大環(huán)渤海經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶來區(qū)域快速發(fā)展。高標準、高起點的規(guī)劃曹妃甸工業(yè)區(qū)的快速發(fā)展W（劣勢）T（威脅）項目周邊配套差，缺乏基本的生活設施項目目前潛在購房客戶總量有限淡水資源缺乏，土地鹽堿化程度較高唐?？h憑借良好的配套設施對潛在客戶的分流巨量的潛在供應項目短期內(nèi)由于缺乏相應的配套、巨量的潛在供應以及唐?？h的分流，給項目帶來一定的風險，但是隨著國家、省級政府的大力支持、區(qū)域的快速發(fā)展以及配套設施的不斷完善，長期來看，項目還是具有較強的投資價值。第五部分：項目SWOT分析及客戶定位S（優(yōu)勢）O（機會）項目第五部分：項目SWOT分析及客戶定位職工數(shù)量：研究數(shù)據(jù)來源于文本資料和工業(yè)區(qū)管委會招商局的曹處長和發(fā)改局的杜處長。首鋼京唐：首鋼京唐公司潛在住房需求3750套，在唐海有職工家屬樓（渤海家園）3000套，故首鋼實際潛在購房需求750套。購房可能性：研究數(shù)據(jù)來源于曹妃甸企業(yè)職工的年齡結構和相關調(diào)查訪談。增長速度：未來1-2年的住房需求按60%增長，來源于管委會訪談。潛在需求工業(yè)區(qū)未來1-2年工業(yè)區(qū)潛在住房需求將達到7832套。企業(yè)名稱職工數(shù)量（人）購房可能性潛在住房需求（套）備注首鋼京唐750050%7500*0.5-3000=750自建3000套首鋼配套200040%800華潤電廠80065%520中冶京唐80070%560實業(yè)港務80060%480管委會80060%480中石化油庫50050%250冀東水泥50050%250國投煤碼頭50065%325其他80060%480合計15000

4895工業(yè)區(qū)目前潛在需要住房4895套，未來1-2年以60%的增長率計算，則需要住房7832套。第五部分：項目SWOT分析及客戶定位職工數(shù)量：研究數(shù)據(jù)來源于第五部分：項目SWOT分析及客戶定位潛在需求生態(tài)城未來1-2年生態(tài)城將產(chǎn)生近1000套住房需求。科教城：規(guī)劃占地面積17平方公里，建設周期2009年3月-2013年8月。未來定位為唐山市乃至全國的人才培養(yǎng)中心、科技研發(fā)中心、科研成果轉化中心?，F(xiàn)已開工建設唐山工業(yè)職業(yè)技術學院和市委黨校。唐山工業(yè)職業(yè)技術學院：未來整體搬遷至科教城，現(xiàn)有教職工595人，學生6500人，根據(jù)搬遷政策，曹妃甸新校區(qū)保證教職工全部有住房，未來將產(chǎn)生至少595套住房需求。市委黨校：與唐?？h區(qū)委黨校一并搬遷至曹妃甸科教城，總教職工將達到220人左右?？沙掷m(xù)發(fā)展展示中心：規(guī)劃占地面積150畝，總建筑面積約3.2萬平方米，建成后集辦公、展示、展覽、接待等多功能于一體。新區(qū)服務中心大廈項目：規(guī)劃建筑面積13萬平方米，計劃兩年內(nèi)建成。主要功能包括：商務辦公中心、展覽廳、餐廳、浴室、車庫等配套設施。隨著唐山工業(yè)職業(yè)技術學院、市委黨校的搬遷和可持續(xù)發(fā)展展示中心、新區(qū)服務中心的建成，未來1-2年生態(tài)城將有近1000套的住房需求。第五部分：項目SWOT分析及客戶定位潛在需求未來1-2年生態(tài)第五部分：項目SWOT分析及客戶定位生態(tài)城商品房：在售3個項目總體供應量52萬平米，多以定向開發(fā)并銷售為開發(fā)區(qū)企業(yè)為主。潛在供應：生態(tài)城未來有巨大的潛在供應量（220萬平米左右），若以戶均100-120平米計算，未來將有1.8-2.2萬套住房投向市場。唐海市場：唐?？h年均消化1000套住房，其中曹妃甸工業(yè)區(qū)帶來的需求和外來投資需求份額分別占到15%左右。市場狀況項目客戶初步定位重點關注生態(tài)城以高教城職工為主的自有客戶。項目本體用地性質(zhì)：項目為保障房用地，只能針對生態(tài)城和工業(yè)區(qū)職工。項目體量：項目總建面16.3萬平米，其中住宅13萬平米，以戶均100-120平米計算，將有住房1080-1300套。潛在需求工業(yè)區(qū)：隨著工業(yè)區(qū)入住企業(yè)的逐步增多，未來1-2年工業(yè)區(qū)潛在購房客戶將達到7832人，需要住房7000-8000套。生態(tài)城：隨著科教城的唐山工業(yè)職業(yè)技術學院和市委黨校及相關配套的落實，未來1-2年生態(tài)城將產(chǎn)生近1000套住房需求。短期內(nèi)市場潛在供應量巨大，整體客戶需求有限，市場處于絕對的供過于求。項目本身為保障房用地，無法作為投資之用，未來面臨嚴重的競爭局面。建議項目客戶以生態(tài)城自有客戶資源為主（高教城職工）。第五部分：項目SWOT分析及客戶定位生態(tài)城商品房：在售3個項房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析報告課件房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析報告課件目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第一部分：項目地塊分析區(qū)位分析項目位于曹妃甸生態(tài)城，正對青龍湖濕地公園，臨近高教城，5KM即可實現(xiàn)觀湖看海，區(qū)位條件良好。曹妃甸生態(tài)城是曹妃甸新區(qū)規(guī)劃的一個新城區(qū)域，未來將成為聚集100萬人口濱海城市，主打生態(tài)和旅游。本項目位于通海路東側，正對青龍湖濕地公園，臨近高教城，5KM即可到達濱海大道，實現(xiàn)觀湖看海。5KM濱海大道第一部分：項目地塊分析區(qū)位分析項目位于曹妃甸生態(tài)城，正對青龍第一部分：項目地塊分析周邊配套項目目前配套缺乏，未來各項生活配套較為齊全。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨序號配套①青龍湖濕地②高教城③文化公園④小學⑤中學⑥管委會⑦五星級酒店⑧便民服務中心⑨游艇碼頭第一部分：項目地塊分析周邊配套項目目前配套缺乏，未來各項生活第一部分：項目地塊分析項目位于唐山南部核心區(qū)域，未來的濱海新城，臨近高教城和青龍湖濕地公園。區(qū)位屬性交通屬性地塊目前僅靠土路通勤，外部依靠通海路可到達工業(yè)區(qū)、唐海縣、渤海海邊等區(qū)域。地塊本體項目為非真正意義上的保障房用地，工業(yè)區(qū)和生態(tài)城工作人員均有資格購買?？偨?6萬平米，容積率1.88，適宜建造小高層產(chǎn)品。周邊配套項目目前周邊幾乎沒有配套設施，高教城、市委黨校等相關配套均處于規(guī)劃建設階段。本項目所在區(qū)域屬于新城開發(fā)的初級階段，目前周邊配套還不完善。本項目非真正意義的保障房用地，潛在購買客戶為工業(yè)區(qū)及生態(tài)城工作人員，可重點關注項目周邊的高教城和市委黨校。項目界定第一部分：項目地塊分析項目位于唐山南部核心區(qū)域，未來的濱海新目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第二部分：土地市場分析基準地價基準地價分為三個級別，項目所在區(qū)域基準地價為65萬/畝。1級2級3級1級居住用地基準地價為82萬/畝，主要位于生態(tài)城南部靠海位置，目前基本已無存量土地；2級居住用地基準地價為65萬/畝，主要位于生態(tài)城中間區(qū)域，保障房用地均位于這個區(qū)域；3級居住用地基準地價為49萬/畝，主要位于生態(tài)城北部。居住用地基準地價分為三個級別綜合用地基準地價同樣分為三個級別，范圍與住宅用地基本重合，基準地價為別為47萬/畝、38萬/畝，31萬/畝；1級商業(yè)用地范圍比居住用地多出圖中藍色區(qū)域部分，基準地價為91萬/畝；2級、3級商業(yè)用地基準地價為72萬/畝、55萬/畝。綜合用地、商業(yè)用地基準地價1級商業(yè)、2級居住第二部分：土地市場分析基準地價基準地價分為三個級別，項目所在成交地價出讓方式生態(tài)城現(xiàn)有項目地價在30-43萬元/畝之間，部分土地土地手續(xù)未辦理即開始建設施工，地價未知；另外部分土地通過BT形式出讓。第二部分：土地市場分析規(guī)劃保障房用地區(qū)域，基準地價為65萬/畝；由上至下分別為翰林國際、濱海太陽城、金科、和泓地塊；共約6000戶；本項目可供參考土地掛牌價格：上海文廣正在掛牌地塊，掛牌價43萬元/畝；該地塊包含部分文化設施規(guī)劃，參考了綜合用地定價；A:橙霞項目，主體已基本完工，土地手續(xù)未辦理；B:萬年麗海花城項目，1期已入住，后期尚未啟動；土地取得價格30萬/畝，綜合容積率1.5，由政府與萬年基業(yè)合作開發(fā)；C:美和藍灣項目，主體已基本完工；工業(yè)區(qū)實業(yè)港務公司定向銷售；D:金海灣項目，未開工建設，尚無銷售計劃；E:規(guī)劃未來建設低密度住宅；啟動區(qū)內(nèi)部分土地通過BT形式出讓。規(guī)劃政府大樓建設中約3萬平米生活配套中小學配套ABCDE成交地價生態(tài)城現(xiàn)有項目地價在30-43萬元/畝之間，部分土地目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第三部分：外部環(huán)境分析生態(tài)城起源為滿足曹妃甸工業(yè)區(qū)和南堡開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展需要，2007年生態(tài)城開始開發(fā)建設。為滿足曹妃甸新區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府開始謀劃建設生態(tài)城。生態(tài)城是唐山市總體規(guī)劃中的南部發(fā)展核心區(qū)，是曹妃甸工業(yè)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)最核心的居住、休閑配套生活區(qū)。唐山中心城區(qū)中部發(fā)展核心南部發(fā)展核心生態(tài)城工業(yè)區(qū)南堡開發(fā)區(qū)唐?？h第三部分：外部環(huán)境分析生態(tài)城起源為滿足曹妃甸工業(yè)區(qū)和南堡開發(fā)發(fā)展狀況2007年規(guī)劃、2009年開工，目前已經(jīng)完成啟動區(qū)的道路配套建設和部分配套生活小區(qū)建設，但基本的生活配套還未形成，基本無常住人口和企業(yè)。2009年3月11日生態(tài)城正式開工建設；近期(2008年-2010年)：為基礎設施和起步區(qū)建設階段，起步區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，初步形成6萬人左右的人口規(guī)模。中期（2011—2020年）：為加速建設階段，在74.3平方公里的建設區(qū)內(nèi)完成生態(tài)城建設示范模式，構建起唐山南部核心城市的雛形，形成80萬人左右的人口規(guī)模。遠期（2020年以后）：全面完成曹妃甸新城建設規(guī)劃內(nèi)容，城市功能進一步完善，形成100萬人口、150平方公里面積的城市規(guī)模。啟動區(qū)先行開發(fā)板塊遠期開發(fā)板塊第三部分：外部環(huán)境分析當前開發(fā)區(qū)域發(fā)展狀況2007年規(guī)劃、2009年開工，目前已經(jīng)完成啟動區(qū)的第三部分：外部環(huán)境分析未來發(fā)展根據(jù)規(guī)劃生態(tài)城是服務于曹妃甸新區(qū)的現(xiàn)代化未來生態(tài)城市，唐山南部副中心城市、環(huán)渤海區(qū)域中心城市第三部分：外部環(huán)境分析未來發(fā)展根據(jù)規(guī)劃生態(tài)城是服務于曹妃甸新功能規(guī)劃生態(tài)城主要分為旅游度假區(qū)、高教區(qū)、生活配套區(qū)、核心商務區(qū)以及生態(tài)保護區(qū)。高教城：一期規(guī)劃建筑面積10萬平米，目前已完成部分建設；目前唐山職業(yè)技術學院已確定整體搬遷至高教城，未來規(guī)劃師生總數(shù)超過3萬人。青龍湖生態(tài)公園：目前尚未整體建設，僅有約3萬平米生活配套在建，以餐飲、辦公為主。主要功能規(guī)劃辦公、酒店、教育、旅游配套集中區(qū)域，世博會瑞典館所在區(qū)域。濱海旅游度假區(qū)：由濱海高速分割形成內(nèi)觀湖、外觀海的景觀；目前在營造部分沙灘，屬遠期規(guī)劃功能區(qū)。住宅第三部分：外部環(huán)境分析功能規(guī)劃生態(tài)城主要分為旅游度假區(qū)、高教區(qū)、生活配套區(qū)、核心商第三部分：外部環(huán)境分析用地規(guī)劃生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地功能劃分1-1~1-6科學文教區(qū)2-1~2-15生活居住區(qū)3-1~3-7交通樞紐區(qū)4-1~4-9混合功能區(qū)5-1~5-4城市核心區(qū)6-1~6-3旅游風景區(qū)生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地使用功能規(guī)劃第三部分：外部環(huán)境分析用地規(guī)劃生態(tài)城先行開發(fā)板塊土地功能劃分交通規(guī)劃為避免出現(xiàn)大城市的通病，生態(tài)城從一開始就高標準規(guī)劃，尤其在交通方面規(guī)劃了BRT和城際交通。通海大道：已建成濱海高速：已建成，可直達秦皇島；藍色線為規(guī)劃BRT快速公交專用線，將禁止社會車輛通行項目地塊位置紫色線為城市輕軌建設規(guī)劃目前生態(tài)城內(nèi)部交通設施較為薄弱，公交車僅有一輛沿通海大道通往唐海縣，約每半小時一班；政府辦公人員及部分在生態(tài)城工作人員上下班主要通過班車往返于“生態(tài)城-唐?？h或唐山市”，私家車少；有少量黑出租車，但價格較高，去往唐?？h單程約需70-80元；第三部分：外部環(huán)境分析交通規(guī)劃為避免出現(xiàn)大城市的通病，生態(tài)城從一開始就高標準規(guī)劃，重大項目為帶動區(qū)域建設和吸引人流，目前政府正在加緊建設相關的服務配套設施，如文化公園、中小學、醫(yī)院等?？沙掷m(xù)發(fā)展中心體育公園文化公園濱海旅游度假區(qū)商務辦公綜合體溫泉夏威夷第三部分：外部環(huán)境分析重大項目為帶動區(qū)域建設和吸引人流，目前政府正在加緊建設相關的第三部分：外部環(huán)境分析住房政策生態(tài)城住房項目多以為工業(yè)區(qū)企業(yè)定向開發(fā)為主，且享受政府補貼，另工業(yè)區(qū)內(nèi)的所有職工同時也具備保障房的購買和租賃資格。唐山市政府關于企業(yè)集資建房的相關規(guī)定：距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。為工業(yè)區(qū)企業(yè)職工定向開發(fā)：從生態(tài)城內(nèi)現(xiàn)有住宅項目的開發(fā)來看，生態(tài)城內(nèi)的項目多以為工業(yè)區(qū)定向開發(fā)。且在一定程度上享受政府補貼。生態(tài)城現(xiàn)有住宅項目主要開發(fā)方式生態(tài)城保障房申請條件遵從唐山市標準宜租則租、宜購則購：按照《唐山市人民政府關于進一步完善住房保障體系加快保障性安居工程建設的實施意見》，唐山市將逐漸構建起以中等偏下、低收入家庭為保障對象，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房構成的、多層次、更完善的住房保障體系，并逐步實施住房保障“雙并軌”，即：對家庭可支配收入低于上年度人均可支配收入0.8倍以下的低收入家庭給予廉租住房、經(jīng)濟適用住房保障，實現(xiàn)“宜租則租、宜購則購”；對中等偏下收入家庭、政府引進人才及外來務工人員給予公共租賃住房、限價商品住房保障，實現(xiàn)“宜租則租、宜購則購”。工業(yè)區(qū)內(nèi)職工具備購買資格：根據(jù)上述實施意見和相關人士的訪談，可知曹妃甸工業(yè)區(qū)內(nèi)相關企業(yè)職工均具有資格購買或租賃生態(tài)城內(nèi)各種形式保障房。第三部分：外部環(huán)境分析住房政策生態(tài)城住房項目多以為工業(yè)區(qū)企業(yè)目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)境分析10（四）市場競爭分析19（五）項目SWOT分析及客戶初步定位35目錄 （一）項目地塊分析 3（二）土地市場分析7（三）外部環(huán)第四部分：市場競爭分析競爭環(huán)境本項目屬于生態(tài)城保障房項目，未來將面臨生態(tài)城商品房、生態(tài)城其他保障房和唐?？h商品房三方面的競爭。本項目是生態(tài)城保障房項目，未來的潛在客戶是曹妃甸工業(yè)區(qū)的職工、管委會的工作人員及生態(tài)城自身的高教城、市委黨校、管委會等相關教職工及工作人員。曹妃甸工業(yè)區(qū)購房客戶來源唐?？h生態(tài)城競爭關系鑒于目前生態(tài)城的購房客戶全部來自于曹妃甸工業(yè)區(qū)的工作人員，與唐海縣的購房客戶存在部分重疊，同時這部分客戶也是本項目未來潛在客戶重要組成部分?？紤]到未來1-2年內(nèi)還有大量的保障性項目開工建設，因此本項目未來需要面臨生態(tài)城商品項目、生態(tài)城保障房項目和唐?？h商品房項目的三重競爭。第四部分：市場競爭分析競爭環(huán)境本項目屬于生態(tài)城保障房項目，未第四部分：市場競爭分析生態(tài)城市場概況商品房市場處于起步階段，市場化程度不高，多為定向開發(fā)和定向銷售，目前銷售價格4500元/平米左右。發(fā)展階段：生態(tài)城房地產(chǎn)市場還處于起步階段，市場化程度不高，項目主要通過管委會定向銷售給工業(yè)區(qū)企業(yè)或者工業(yè)區(qū)企業(yè)定向委托開發(fā)商進行開發(fā)建設。供應量：近兩年生態(tài)城目前在售/已售項目僅有萬年麗?；ǔ?、橙霞水岸和美和藍灣三個項目，總體供應量52萬平米。銷售價格：住宅4500元/平米左右（不考慮政府補貼因素）?？蛻簦汗I(yè)區(qū)央企職工及管委會工作人員。項目名稱建筑面積建筑形式銷售價格銷售情況客戶萬年麗?；ǔ?50萬（一期8萬）小高層、高層4500一期售完工業(yè)區(qū)央企職工及管委會工作人員美和藍灣25萬小高層、高層-定向開發(fā)橙霞水岸19萬多層、小高層、高層4500定向開發(fā)金海灣88萬小高層、高層4600未開盤橙霞水岸美和藍灣麗?；ǔ墙鸷车谒牟糠郑菏袌龈偁幏治錾鷳B(tài)城商品房市場處于起步階段，市場化程第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目萬年麗?；ǔ琼椖棵Q萬年麗?；ǔ俏飿I(yè)地址曹妃甸工業(yè)區(qū)曹妃甸國際生態(tài)城通港大道南側建筑類別板樓、小高層、高層土地面積100萬平米建筑面積150萬平米容積率1.5時間節(jié)點2009年初與意向企業(yè)洽談-2009年3月開工-2009年5月意向企業(yè)確定-2009年9月首棟封頂-2010年1月開盤-2010年8月網(wǎng)簽主力戶型60-110平米銷售價格4000元/平米開盤，后期4500元/平米銷售情況一期售罄客戶特征首鋼京唐、首自信（首鋼自動化信息技術有限公司）、中石化曹妃甸油庫、冀東水泥、華潤電力、中冶京唐等工業(yè)區(qū)領導及部分職工。開發(fā)商唐山曹妃甸國際生態(tài)城萬年麗?；ǔ欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司

項目點評：生態(tài)城第一個地產(chǎn)開發(fā)項目，由萬年基業(yè)和管委會共同開發(fā)，總建面達150萬平，一期開發(fā)8萬平米，現(xiàn)已售罄；目前項目處于停滯狀態(tài)，一期交房產(chǎn)品幾乎沒有入住。（工業(yè)區(qū)內(nèi)客戶購房政府補貼500-700元/平米）第四部分：市場競爭分析生態(tài)城萬年麗海花城項目名稱萬年麗?；ǔ堑谒牟糠郑菏袌龈偁幏治鰬粜蛻粜皖悇e面積（平米）兩室兩廳A戶型90E戶型60G戶型60H戶型77J戶型79三室兩廳B戶型110三室一廳C戶型85D戶型80大都會生態(tài)情景別墅F戶型88萬年麗海花城戶型（一期）

戶型點評：由于生態(tài)城缺乏配套，項目一期整體戶型偏小，主要供央企職工的宿舍或者供投資之用，主力戶型在60-110平米之間。90平米95平米生態(tài)城典型項目萬年麗?；ǔ?0平米110平米第四部分：市場競爭分析戶型戶型類別面積（平米）兩室兩廳A戶型戶型面積占比兩居室60-8027%80-9538%三居室90-12023%120平米以上12%

萬年麗?；ǔ菓粜团浔然旧弦詢删拥膽粜蜑橹鳎瑧粜兔娣e普遍偏少。萬年麗?；ǔ菓粜团浔龋ㄒ黄冢┰L談第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目萬年麗?；ǔ?7平米79平米80平米78平米

注：因萬年麗?；ǔ菬o售樓處和比較完備的資料，且時間久遠，無法獲得具體的戶型配比信息，只是通過內(nèi)部訪談獲得大概的信息整理而成。戶型面積占比兩居室60-8027%80-9538%三居室90第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目橙霞水岸項目名稱橙霞水岸物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城通港大道和通海路交口西南側建筑類別多層、小高層、高層建筑面積19萬平米（一期6.5萬，二期12.7萬）容積率1.5總戶數(shù)1500戶主力戶型90-140平米銷售價格4500元/平米銷售情況售罄客戶特征管委會自住小區(qū)。開發(fā)商瑞和地產(chǎn)

項目點評：橙霞水岸由瑞和地產(chǎn)開發(fā)，是管委會自住小區(qū)，主要面向工業(yè)區(qū)和生態(tài)城管委會，從產(chǎn)品戶型來看，產(chǎn)品戶型集中在90-140平米，整體面積偏大。目前項目已經(jīng)封頂，還未交房。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城橙霞水岸項目名稱橙霞水岸物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析生態(tài)城典型項目美和藍灣項目名稱美和藍灣物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城通海路東側，管委會斜對面建筑類別小高層、高層建筑面積21萬平米（住宅17.3萬平米，商業(yè)4萬平米）容積率1.83總戶數(shù)2314戶主力戶型70-90平米銷售價格-銷售情況內(nèi)定，不對外銷售客戶特征工業(yè)區(qū)實業(yè)港務公司。開發(fā)商美和地產(chǎn)

項目點評：美和藍灣總建筑面積25萬平米，是實業(yè)港務公司委托美和地產(chǎn)定向開發(fā)項目，主要解決自己員工的住房問題。目前項目已經(jīng)封頂。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城美和藍灣項目名稱美和藍灣物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析生態(tài)城潛在供應生態(tài)城未來有巨大的潛在供應量（220萬平米左右），若以戶均100-120平米計算，未來將有1.8-2.2萬套住房投向市場。項目類型項目名稱開發(fā)商建筑面積商品房金海灣福祥房產(chǎn)88萬歐洲風情小鎮(zhèn)上海文廣30-40萬保障房本項目和泓地產(chǎn)16萬金科項目北京金科26萬濱海太陽城太陽城房產(chǎn)11萬翰林國際佳祥房產(chǎn)70萬合計215-225萬

根據(jù)項目實地調(diào)研和近期土地成交情況，生態(tài)城未來1-2年內(nèi)共有商品房、保障房共計6個項目陸續(xù)上市供應，共計220萬平米左右。項目體量較大的金海灣和翰林國際均達到70萬平米以上。如果以萬年麗?；ǔ堑膽艟?00平米計算，將有2.2萬套住房供應；即使以戶均120平米來計算，也將有1.8萬套住房。金海灣歐洲風情小鎮(zhèn)本項目金科項目濱海太陽城翰林國際第四部分：市場競爭分析生態(tài)城生態(tài)城未來有巨大的潛在供應量（2第四部分：市場競爭分析項目名稱金海灣物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城通港大道南側建筑類別小高層、高層建筑面積88萬平米容積率3.8總戶數(shù)6000戶主力戶型84-196平米銷售價格預計4600元/平銷售情況未開盤，2012年開盤客戶特征主要針對工業(yè)區(qū)客戶，兼顧到其他投資客戶。開發(fā)商唐山福洋房地產(chǎn)

項目點評：金海灣位于生態(tài)城核心位置，總建筑面積88萬平米，集住宅、公寓、辦公于一體。項目產(chǎn)品戶型偏大，主力戶型84-196平米，目前項目已經(jīng)開始推廣。預計2012年下半年才能陸續(xù)進入市場。生態(tài)城潛在供應金海灣第四部分：市場競爭分析項目名稱金海灣物業(yè)地址曹妃甸國際生態(tài)城歐洲風情小鎮(zhèn)：項目建筑面積30萬至40萬平方米，項目將以上海泰晤士小鎮(zhèn)的設計為藍本，結合曹妃甸地區(qū)的實際進行創(chuàng)新，打造獨具風格、世界一流水平的高級住宅項目。作為上海泰晤士小鎮(zhèn)的升級版，歐洲風情小鎮(zhèn)的定位是面向京津唐地區(qū)的高端人群，滿足其居住、商務、休閑的需要。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城潛在供應歐洲風情小鎮(zhèn)+翰林國際翰林國際：保障房用地，包括生態(tài)城正在建設的科教城教職工住宅和商業(yè)中心，商業(yè)中心占地139畝，教工住宅占地795畝，項目總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)12萬平方米，住宅55萬平方米，總投資約23.5億元，其中一期項目15萬平米。未來主要面向科教城職工及生態(tài)城居住需求。歐洲風情小鎮(zhèn)：項目建筑面積30萬至40萬平方米，項目將以上海濱海太陽城：保障房用地，項目總占地4.72萬平米，總建筑面積11.33萬平米，主要滿足生態(tài)城內(nèi)的基本居住需求。第四部分：市場競爭分析生態(tài)城潛在供應濱海太陽城+金科項目金科項目：保障房用地，項目總占地面積13.5萬平米，總建筑面積26.2萬平米，主要滿足生態(tài)城內(nèi)的基本居住需求。濱海太陽城：保障房用地，項目總占地4.72萬平米，總建筑面積第四部分：市場競爭分析唐?？h市場概況唐?？h年均消化1000套住房，其中曹妃甸工業(yè)區(qū)帶來的需求和外來投資需求份額分別占到15%左右。發(fā)展階段：唐海房地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟型移民市場，自身供血不足，受規(guī)劃和外在因素因素影響大。房地產(chǎn)開發(fā)起步于2004年，伴隨著曹妃甸區(qū)域發(fā)展和首鋼搬遷等因素影響，2005-2007年唐山房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，2008-2010年受經(jīng)濟因素和人口規(guī)模限制，基本維持平穩(wěn)發(fā)展。市場消化量：近年來唐?？h年均消化1000套住房（12萬平米左右），其中以首鋼為主的曹妃甸工業(yè)區(qū)和外來投資需求分別占到市場份額的15%左右。銷售價格：住宅3500-4000元/平米，商業(yè)7000-8000元/平米?？蛻簦翰苠橄嚓P企業(yè)，工程施工、工程咨詢?nèi)藛T目前占市場約10-20%；以唐山為主的京津唐區(qū)域投資客戶約占市場10-20%；項目名稱建筑面積建筑形式銷售價格銷售情況客戶渤海家園32.9萬小高層、高層3250元/平目前剩余1000左右首鋼內(nèi)部消化先鋒領寓16.3萬多層、小高層、高層3850元/平銷售狀況良好投資比例高商業(yè)大街130萬商鋪、住宅7700元/平一期住宅售罄投資比例高第四部分：市場競爭分析唐海縣唐?？h年均消化1000套住房，其第四部分：市場競爭分析唐?？h典型項目渤海家園項目名稱渤海家園物業(yè)地址唐?？h城長豐路東側建筑類別小高層、高層土地面積15.1萬平米建筑面積32.9萬平米容積率2.17開盤時間2010年3月主力戶型90-130平米銷售價格內(nèi)部價3250元/平米銷售情況剩余1000套左右客戶特征首鋼京唐內(nèi)部職工，不對外銷售。開發(fā)商河北神州遠大房產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目點評：本項目是首鋼京唐進駐曹妃甸后為自己職工建造的家屬樓，總體量達到33萬平米，多采用一梯兩戶的板樓設計，產(chǎn)品在唐海市場具有一定的競爭力。從戶型面積來看90-130平米的居家產(chǎn)品占據(jù)市場絕對主力，目前項目還有1000套左右住房待售，整體面積偏大，不對外銷售。2010年內(nèi)部銷售均價3250元/平米，另公司補助員工3.6萬。戶型戶型類別面積（平米）一室兩廳G戶型80平米兩室兩廳A戶型98平米E戶型98平米F戶型94平米B戶型126平米三室兩廳C戶型156平米D戶型143平米渤海家園戶型配比第四部分：市場競爭分析唐?？h渤海家園項目名稱渤海家園物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析唐海縣典型項目先鋒領寓項目名稱先鋒領寓物業(yè)地址唐?？h墾豐大街與唐海路交匯處建筑類別多層、小高層、高層土地面積7.9萬平米建筑面積16.3萬平米容積率2.62開盤時間2010年9月主力戶型60-77平米小兩居銷售價格起價3480元/平米，均價3780元/平米銷售情況銷售狀況良好客戶特征投資比例較高開發(fā)商唐山恒碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目點評：本項目是典型投資地產(chǎn)項目，主打60-77平米小兩居，項目本身為住宅用地，既可以居住，又可以辦公。另外項目本身贈送增裝修，吸引了唐海周邊大量的投資性客戶。第四部分：市場競爭分析唐?？h先鋒領寓項目名稱先鋒領寓物業(yè)地址第四部分：市場競爭分析唐?？h典型項目曹妃甸商業(yè)大道項目名稱曹妃甸商業(yè)大道物業(yè)地址唐?？h唐海路與濱海大街交匯處西南角建筑類別商鋪、住宅土地面積90.3萬平米建筑面積130萬平米（商業(yè)22萬平米）容積率2.18開盤時