品牌長租公寓市場調(diào)查分析研究報(bào)告課件

品牌長租公寓市場調(diào)研品牌長租公寓市場調(diào)研1公寓市場調(diào)研??目錄

?長租公寓?行業(yè)市場狀況

?長租公寓客群狀況

?長租公寓產(chǎn)品類型及?行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

?長租公寓產(chǎn)品競品調(diào)研

?長租公寓產(chǎn)品運(yùn)營模式分析

開發(fā)商進(jìn)?入?長租公寓領(lǐng)域的前景分析公寓市場調(diào)研??目錄2公寓市場調(diào)研長租公寓行業(yè)市場狀況公寓市場調(diào)研長租公寓行業(yè)市場狀況3

?長租公寓?行業(yè)市場背景?人?口?高流動(dòng)時(shí)代到來：隨著全國城市化率的快速提升,向?大型城市涌?入的外來流動(dòng)?人?口也急劇增?長,東部地區(qū)的流?入?人?口占總流動(dòng)?人?口?比例超過90%,

導(dǎo)致他們對(duì)住房尤其是租房需求不斷增加。外來?人?口向上海集聚:上海近五年外來常住?人?口數(shù)量增?長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過戶籍常住?人?口增?長率,流動(dòng)?人?口集中涌?入,?大部分為正值勞動(dòng)年齡的?青壯年,有較?長留居意愿,房價(jià)的?高企也使得他們不得不以租代買。

上海常住?人?口增?長趨勢（萬?人）375

015001125

750201020112012201320141,4291,4251,4201,4121,405996990960935898

外來常住?人?口戶籍常住?人?口

公寓市場調(diào)研36%41%14%9%五年以上上海外來?人?口留居時(shí)間

半年以下

半年到?一年

?一年到五年 ?長租公寓?行業(yè)市場背景375150020102011204租房?人群占總租房群體?比例公寓市場調(diào)研0%

50%37.5%

25%12.5%租房年齡劃分20-24歲25-29歲30-34歲

1%50歲及以上

1%45-49歲

2%40-44歲

4%35-39歲?一線城市租房族各年齡群體占?比

35%

12%42%

3%15-19歲

0%15歲以下?長租公寓?行業(yè)市場背景

在中國?人的傳統(tǒng)觀念中，?自?己的房?子才算家。但隨著城市化進(jìn)展的加快，?生存

壓?力進(jìn)?一步增?大，?一線城市的房價(jià)近年來不斷?走?高，致使購房者能夠承受買房

的年齡延后?至31-35歲，很多年輕?人?無法負(fù)擔(dān)?一個(gè)家。調(diào)查顯?示，在20-30歲以

下的租房族占到76.54%的調(diào)查?比例，租房階段變?長。租房?人群占總租房群體?比例公寓市場調(diào)研0% ?租房年齡劃5公寓市場調(diào)研第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)?人數(shù)占?比不斷增?長超越第?二產(chǎn)業(yè)

就業(yè)?人數(shù)61%39%

201253%47%

200851%49%

2004第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)?人數(shù)過去五年上海早?高峰進(jìn)出站?人?口密度分布進(jìn)站?人?口密度出站?人?口密度第?二產(chǎn)業(yè)就業(yè)?人數(shù)

就業(yè)導(dǎo)致居住需求向中?心城區(qū)靠攏?長租公寓?行業(yè)市場背景

上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)就業(yè)?人數(shù)占?比超過?工業(yè),?工作流動(dòng)性?大幅增強(qiáng),并

且新增崗位集中于市區(qū)外環(huán)內(nèi),?大量郊區(qū)化?人?口交通成本?日益提升,較多?人開始選擇進(jìn)

城租房或是地鐵沿線租房公寓市場調(diào)研第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)?人數(shù)占?比不斷增?長超越第?二產(chǎn)業(yè)6公寓市場調(diào)研2013年全國空置房屋占?比（未實(shí)際居住和租?。?/p>

-數(shù)據(jù)來源新浪樂居?一線城市?二線城市三線城市?長租公寓?行業(yè)市場背景

隨著商品房建設(shè)速度的加快，全國空置房?比例處于?一個(gè)較?高的?水平線，這為租房市

場提供了房源層?面上的儲(chǔ)備條件。公寓市場調(diào)研2013年全國空置房屋占?比（未實(shí)際居住和租?。?公寓市場調(diào)研125

0375250500411北京194上海146

深圳129

天津123重慶2013年全國整租房源供應(yīng)前五城市（萬套）100

0300200400319北京160上海

73成都66南京

63深圳2013年全國合租房源供應(yīng)前五城市（萬套）25

0100

75

50北京

39上海

36深圳30成都

27??廣州2013年全國整租房?日均需求前五城市（千?人）

9110

0403020北京

16上海

11深圳10成都

7蘇州2013年全國合租房?日均需求前五城市（千?人）

37

?長租公寓?行業(yè)市場背景與此同時(shí)，上海租房市場2013年突破1100億元市場規(guī)模,整租和合租房源供應(yīng)量

突破350萬套,?日均5.5萬?人找房租賃,租賃房屋是?高頻交易,是全國第?二?大公寓租賃市場公寓市場調(diào)研125375500411北京19414612918公寓市場調(diào)研015004500300060003,203

2,9693,666

3,4855,570北京上海深圳廈?門?青島2013年全國整租房源租?金前五城市（元/?月）04251275

85017001,117

1,1091,2841,647

1,625北京??廣州杭州上海東莞2013年?一線城市整租和合租租?金對(duì)?比（元/?月）2013年全國整租房源租?金前五城市（元/?月）1500

0300060004500

1,00

0深圳

1

,117上海

1,647北京3,4853,6665,570上海租?金??目前已經(jīng)連續(xù)45個(gè)?月上漲近三年,上海整租房租?金上漲30%,合租房租?金上漲11%上海租房客戶租?金預(yù)算是?月收?入的

30-35%

?長租公寓?行業(yè)市場背景上海租房租?金?水平較?高,整租位居全國第?二,合租位居全國第四,合租

租?金?一般是整租的三分之?一,?一線城市越來越多客戶接受合租模式。調(diào)研發(fā)現(xiàn),?一線城市客戶租?金多數(shù)占?月收?入的30-35%公寓市場調(diào)研01500450060003,2032,969租房?用戶需求140012001000

800

600

400

200

0

上海外環(huán)內(nèi)開始?大量舊城改造

有?大量舊城區(qū)、舊?廠房可以改造,順

應(yīng)市

場租賃需求

上海?大量供應(yīng)商辦類物業(yè),外環(huán)外空置率較?高,存量?高,去化?日益困難

部分外環(huán)外商辦產(chǎn)品已經(jīng)開始考慮轉(zhuǎn)向公寓租賃

根據(jù)上海規(guī)定,?工業(yè)?用地?廠房不能建設(shè)酒店,

消防不允許,?而允許建設(shè)?青年公寓

上海市建委打擊群租,但是規(guī)定每?人居住?面積超

過8平?米的,不認(rèn)定群租

?長租公寓?行業(yè)市場背景

公寓發(fā)展的上海市場機(jī)會(huì)——商辦物業(yè)?高庫存,舊城改造,上海政策?鼓勵(lì)18001600租房?用戶需求1400 上海?大量供應(yīng)商辦類物業(yè),外環(huán)外空置10公寓市場調(diào)研?長租公寓?行業(yè)市場背景

在2015年3?月上海的?一份報(bào)告也應(yīng)證房屋租賃市場的?火熱現(xiàn)狀。上海房屋租賃指數(shù)

辦公室認(rèn)為，租賃市場近期以來的表現(xiàn)有三?大特征：

房源?角度：買賣市場成交相對(duì)進(jìn)?入穩(wěn)定期，預(yù)期轉(zhuǎn)變，部分客源寧租不買，轉(zhuǎn)?入租賃市場，加上中介

在買賣單銳減的情況下，加強(qiáng)推銷租賃房源，推?高了租賃需求。

客群?角度：年輕?人，尤其是剛畢業(yè)?人群租房需求提前釋放，中低端房源受到追捧，?一定程度上?又帶動(dòng)

了中?高端房源的價(jià)格提升，6成以上年輕租客選擇向外圍尋找更具性價(jià)?比的房源；

政策?角度：上海嚴(yán)治群租，不少群租客拋棄傳統(tǒng)的群租模式，開始尋求安全、質(zhì)量可靠的合租?小戶

型房源。公寓市場調(diào)研?長租公寓?行業(yè)市場背景11公寓市場調(diào)研

?長租公寓?行業(yè)市場背景因此，品牌化的?長租公寓產(chǎn)品的出現(xiàn)是時(shí)代的?大背景的必然產(chǎn)物：其?一，消費(fèi)升級(jí)?大背景。2011年，中國?人均GDP突破5000美元，按國際經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)升級(jí)加速、體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代來臨，居住體驗(yàn)當(dāng)然也該升級(jí)了。其?二，年輕?一代新需求。2012年，90年?生的?人22歲，?大學(xué)畢業(yè)，進(jìn)?入租房狀態(tài)，85后則畢業(yè)?幾年，有了穩(wěn)定的居住需求，但他們往往在?大城市買不起房也不愿背負(fù)買房的壓?力。85后、90后在優(yōu)越環(huán)境?長?大，追求良好?生活品質(zhì)，現(xiàn)有的糟糕的租房體驗(yàn)，顯然不能滿?足他們。其三，房產(chǎn)市場?大趨勢。以2014年為明顯的分?水嶺，房地產(chǎn)?黃?金時(shí)代結(jié)束，?白銀時(shí)代開啟，由創(chuàng)造增量、開發(fā)，轉(zhuǎn)向盤活存量、運(yùn)營，更多存量房產(chǎn)投向租賃市場。對(duì)公寓運(yùn)營企業(yè)來講，是供應(yīng)增加促進(jìn)其發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者等物業(yè)持有者，則促使其對(duì)公寓運(yùn)營企業(yè)有更強(qiáng)烈的需求。公寓市場調(diào)研 ?長租公寓?行業(yè)市場背景12公寓市場調(diào)研當(dāng)前租房需求傳統(tǒng)租房市場X供需?矛盾

然?而，當(dāng)下的租房需求越來越?無法通過傳統(tǒng)的租房市場得到滿?足這是?一個(gè)充滿了需求的市場，然?而傳統(tǒng)的租房模式體驗(yàn)已?無法滿?足這些?人群的需求

正基于此，市場上也逐步演化出了?一個(gè)更能順應(yīng)現(xiàn)有市場需求的模式公寓市場調(diào)研當(dāng)前租房需求傳統(tǒng)租房市場X供需?矛盾 然?而，13公寓市場調(diào)研?長租公寓?行業(yè)市場?小結(jié)

高流動(dòng)時(shí)代到來,租賃需求不斷增長?

外來人口多的城市租賃公寓市場大有可為?

第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、白領(lǐng)較多的城市租賃公寓市場大有可為?

第二產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大和本地居民占比較高的城市目前不適宜發(fā)展長租公寓

政策環(huán)境對(duì)租賃公寓行業(yè)有支持，起到了一定的推動(dòng)作用

上海作為中國東部的一線城市代表，極適合長租公寓行業(yè)的發(fā)展公寓市場調(diào)研?長租公寓?行業(yè)市場?小結(jié)14公寓市場調(diào)研長租公寓客群狀況公寓市場調(diào)研長租公寓客群狀況152%10%租房?用戶需求租房?用戶構(gòu)成和特征描述

2014年底調(diào)研數(shù)據(jù)顯?示

A性別：上海租房客戶男性占?比較?高

B年齡：租賃年齡跨度?大,23到40歲區(qū)

間占?比最?高,C職業(yè)：?白領(lǐng)職員占?比過半數(shù)

D學(xué)歷：以本科和?大專為主上海房屋租賃市場房客性別構(gòu)成45%55%男性?女性上海房屋租賃市場房客年齡構(gòu)成24%26%34%3%18歲以下18-22歲23-27歲28-32歲33-40歲40歲以上上海房屋租賃市場房客職業(yè)構(gòu)成4%

15%16%

6%58%?白領(lǐng)/職員公務(wù)員/事業(yè)單位?自由職業(yè)者/個(gè)體戶/私營企業(yè)主?工?人/服務(wù)業(yè)?人員其他上海房屋租賃市場房客學(xué)歷構(gòu)成40%7%

4%

4%

14%

30%?小學(xué)及以下初中?高中/中專/職專?大專本科碩?士及以上2%10%租房?用戶需求租房?用戶構(gòu)成和特征描述上海房屋租賃16租房?用戶需求租房?用戶構(gòu)成和特征描述上海租房客戶?月收?入分布,5000-20000元是主?力,房租承受?力是?月收?入的30%

上海房屋租賃市場房客收?入結(jié)構(gòu)20%26%24%15%6%2%

7%4000元以下4000-49995000-79998000-1199912000-2000020000-3000030000以上房租占收?入?比重壓?力度租房?用戶需求租房?用戶構(gòu)成和特征描述20%26%24%1517租房?用戶需求2012201320142015租房?用戶構(gòu)成和特征描述

上海租房市場需求變化,總量上不斷增?長,但中低端需求急速膨脹,尤其是1000-2000元區(qū)間和

3000-5000元區(qū)間。在?日益?高漲的租?金壓?力

下,更多客戶選擇合租,來降低租賃成本

2013年和2015年租賃模式轉(zhuǎn)變2013201552%45%48%55%整租合租整體?而?言,上海的房租在不斷上升,今年6?月上海房租連續(xù)45個(gè)?月上升

為此客戶從原來的整租轉(zhuǎn)向了合租,為了降低租賃成本

從成交結(jié)構(gòu)看,5000元以下尤其2000元以下成交?比例激增,

主要源?自于合租群體的?大量增加,主要是選擇1-2?人合租

租房?用戶需求2012201320142015租房?用戶構(gòu)成18租房?用戶需求

租房?用戶構(gòu)成和特征描述

上海租賃市場房屋需求轉(zhuǎn)變,從2房轉(zhuǎn)向1房,2015年上半年1房成交超過半數(shù),順應(yīng)租房特征趨勢。租賃

時(shí)間?方?面,客戶普遍偏向?長租

上海房屋租賃市場房客年齡構(gòu)成

8%

19%

4-6?月

7個(gè)?月-1年

1年以上

73%?長租趨勢主要源?自于房東,房東希望穩(wěn)定收租,不愿意來回更換租客,?而且?長租協(xié)議往往能鎖定租?金,租客愿意接受租房?用戶需求 租房?用戶構(gòu)成和特征描述19租房?用戶需求0%22.5%45%67.5%90%

23.8%

23.4%18.8%8.8%

47%43%租房?用戶構(gòu)成和特征描述

除房租外,客戶租賃的影響因素主要是圍繞?工作地點(diǎn)的距離、交通便利性、?生活?方便性。租客更看

重?日常使?用的家具,電視已經(jīng)不是必需品

上海房屋租賃市場影響房客決策因素

83.8%距離?工作或者學(xué)習(xí)的地點(diǎn)近交通?方便，配套完善房屋精裝，設(shè)備?齊全房屋房齡年輕其他?小區(qū)物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)房屋位于市中?心繁華地段客戶租房邏輯與買房邏輯不同——

?首要邏輯是費(fèi)?用,其次就是距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近,交通條件、周邊?生活配套

室內(nèi)裝修情況占第四位因素,關(guān)鍵是設(shè)備?齊全，戶型、優(yōu)質(zhì)物業(yè)從來都不是租賃客戶考慮的重要問題租房?用戶需求0%22.5%45%67.5%90% 23.20租房?用戶需求租房市場客戶痛點(diǎn)

??目前上海租賃市場的客戶痛點(diǎn)——市場存在痛點(diǎn),?行業(yè)整體不規(guī)范,

不是企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)

因此?大量企業(yè)開始在解決痛點(diǎn)?方?面?入?手,快速擴(kuò)展市場愛屋吉屋在上海成?立1年半,利?用互聯(lián)??網(wǎng)平臺(tái)做租房平臺(tái),主打真房源和免租客傭?金策略,??目前位居上海租賃市場?老?大

（占上海租房總成交量20%以上）租房?用戶需求租房市場客戶痛點(diǎn)21租房?用戶需求租房?用戶構(gòu)成和特征描述擁有住房但僅把住房當(dāng)做投資品的?用戶

在滬的外籍年輕?人

和留學(xué)?生對(duì)房價(jià)敏感度?高，中短期內(nèi)沒有買房能?力的?用戶

追求不同居住

體驗(yàn)的?用戶享受型?用戶

家境相對(duì)殷實(shí)的

外地來滬年輕?人租房?用戶需求租房?用戶構(gòu)成和特征描述擁有住房但僅把 追求22租房?用戶需求

享受型?用戶

享受型?用戶強(qiáng)調(diào)?生活質(zhì)量，對(duì)居住環(huán)境的硬件設(shè)施和服務(wù)有?一定的需求

注重個(gè)性化的體驗(yàn)，注重設(shè)計(jì)感的表現(xiàn)

對(duì)智能化家居和??網(wǎng)絡(luò)環(huán)境有依賴感，能夠快速接受新事物

搜房租房??網(wǎng)調(diào)查顯?示，畢業(yè)?生租房考慮的要素中，租?金、地理位置、居住環(huán)境是他們最重視的三?大條件。調(diào)查顯?示，過半畢業(yè)?生的理想租?金在?月收?入的五分之?一?至三分之?一左右，實(shí)際租?金?一般在?月收?入的三分之?一，有的甚?至超過了?一半。

以往租房者最看重的是出租房能否洗澡做飯，90后租房潮的到來?又把Wi-Fi帶寬、微波爐等納?入了?生活必需品。這群追求?生活質(zhì)量的年輕?人，在租房時(shí)也會(huì)考慮?小區(qū)附近是否有?大型超市和商場。甚?至綠化率如何、是否臨近健?身房、合租者是否吸煙，都是他們選擇住房時(shí)考慮的因素。近期步?入社會(huì)的90后畢業(yè)?生多是獨(dú)?生?子?女，家庭壓?力較?小，對(duì)?生活?水平的要求?比以往更?高。-《搜房??網(wǎng)租房群體調(diào)查數(shù)據(jù)》租房?用戶需求 享受型?用戶23租房?用戶需求

對(duì)房價(jià)敏感度?高，中短期內(nèi)沒有買房能?力的?用戶

上海?高企的買房成本導(dǎo)致部分年輕?人（尤其是外地來滬?人群）?無法擁有?自?己的住房

住房成本與個(gè)?人對(duì)居住環(huán)境的期望存在現(xiàn)實(shí)差距在剛剛落幕的上海市政協(xié)第?十?二屆委員會(huì)第三次會(huì)議上，上海市住房保障和房屋管理局局?長劉海?生表?示，??目前上海的住房限購政策不會(huì)變化，仍將繼續(xù)執(zhí)?行嚴(yán)格的住房限購政策。那么就意味著短期內(nèi)?非戶籍單?身?青年仍然?無法置業(yè)，對(duì)于這個(gè)問題，漢宇地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，參考??目前上海的形勢，未來很可能發(fā)展為類似?香港這樣有40%以上的家庭買不到房。他提到：“在上海，買房?一定要量?力?而為，如果??目前還處在打拼階段，完全可以以租房作為?自?己安居樂業(yè)的選擇?！?而對(duì)開發(fā)商來說，推出30-50平的?青年公寓或許會(huì)成為2015年的趨勢之?一，這種總價(jià)百萬以內(nèi)的產(chǎn)品還貸壓?力?小，且在市場上?非常有競爭?力。租房?用戶需求 對(duì)房價(jià)敏感度?高，中短期內(nèi)沒有買房能?力的?24租房?用戶需求

擁有住房但僅把住房當(dāng)做投資品的?用戶

擁有多套住房，但因?yàn)橹T如?工作原因、?子?女教育原因等因素，?無法居住在?自有房屋內(nèi)

租房滿?足?生活需要，將?自有住房出租滿?足投資需求根據(jù)調(diào)查的情況，上海??目前常住?人?口中，沒有住房的?人占總數(shù)的37.9%。將近20%的?人有兩套。住宅數(shù)??目為三套或超過三套的?人所占?比例總計(jì)為5.3%。與前年的調(diào)查結(jié)果相?比，僅具有?一套住房的?比例減?小，其他?比例均有不同程度的增加。其中，對(duì)于具有兩套及兩套以上住宅的?比例增?高現(xiàn)象，?一種可能性是由于近兩年房價(jià)不斷上漲導(dǎo)致消費(fèi)者投資或投機(jī)?行為增加所致；另?一種可能性是越來越多的居民為改善居住條件，在原有住宅的基礎(chǔ)上再次置業(yè)甚?至三次置業(yè)，引起持有的住宅數(shù)量增多。租房?用戶需求 擁有住房但僅把住房當(dāng)做投資品的?用戶25租房?用戶需求追求不同居住體驗(yàn)的?用戶

?工作變動(dòng)頻繁或是?自由執(zhí)業(yè)者，頻繁變換居住場所

對(duì)居住環(huán)境要求?高，喪失新鮮感后即考慮變更居住場所

對(duì)居住硬件配套要求?高，渴望拎包即可?入住租房?用戶需求追求不同居住體驗(yàn)的?用戶26租房?用戶需求

在滬的外籍年輕?人和留學(xué)?生

上海的外籍留學(xué)?生和企業(yè)員?工數(shù)量連年攀升，傳統(tǒng)學(xué)校宿舍和酒店?無法滿?足他們的居住需求

Airbnb等互聯(lián)??網(wǎng)共享租房模式的普及，使這部分?用戶能夠快速在?工作地和學(xué)校周圍找到合適的居住場所到2012年底，上海市常住外國?人共17.3萬余?人，同?比增加6.7%，占全國四分之?一。上海??目前共有境外?人員聚居區(qū)76個(gè)。2012年，上海全市公安出?入境管理部?門共簽發(fā)各類中國公民出?入境證件261.8萬證次，同?比增加5.8%;與五年前2007年的131.9萬證次相?比，平均年增?長率達(dá)到17%。租房?用戶需求 在滬的外籍年輕?人和留學(xué)?生27租房?用戶需求家境相對(duì)殷實(shí)的外地來滬年輕?人

上海是個(gè)?人?口導(dǎo)?入型城市，每年的外地來滬年輕?人數(shù)量巨?大

隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這部分?用戶也越來越注重居住環(huán)境的體驗(yàn)，?無法忍受臟亂差的設(shè)施環(huán)境

對(duì)租?金的敏感性逐漸減弱，愿意為更好的居住環(huán)境?支付更多的租?金，甚?至愿意將收?入的50%?用于房租租房?用戶需求家境相對(duì)殷實(shí)的外地來滬年輕?人28租房?用戶需求租房?用戶區(qū)域需求

上海租賃客戶選擇租賃區(qū)域?方?面,圍繞產(chǎn)業(yè)區(qū)租賃是最典型的需求,浦東持續(xù)領(lǐng)先,閔?行、徐匯、?長

寧、普陀四區(qū)穩(wěn)定排名,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)明顯

2013年?至今上海租賃客戶區(qū)域需求排?行TOP5

浦東低租?金和?高新產(chǎn)業(yè)吸附,導(dǎo)致租賃旺盛閔?行閔?行閔?行閔?行

普陀普陀

普陀普陀租房?用戶需求租房?用戶區(qū)域需求閔?行閔?行閔?行閔?行 普29租房?用戶需求租房?用戶區(qū)域需求上海租賃需求旺盛板塊——浦東張江、北蔡、三林,閔?行七寶、莘莊

都是熱?門租賃地點(diǎn),開發(fā)公寓前景較好

2013年?至今上海租賃客戶板塊需求排?行

浦東低租?金和?高新產(chǎn)業(yè)吸附,導(dǎo)致租賃旺盛租房?用戶需求租房?用戶區(qū)域需求30公寓市場調(diào)研租房?用戶特征?小結(jié)

伴隨租房需求的不斷提升，外來人口多的城市租房用戶數(shù)量不斷提升?

由于傳統(tǒng)租房存在的諸多痛點(diǎn)，傳統(tǒng)租房無法滿足現(xiàn)有的租房用戶需求?

客戶租賃的影響因素主要是圍繞工作地點(diǎn)的距離、交通便利性、生活方便性。?公寓市場調(diào)研租房?用戶特征?小結(jié)31公寓市場調(diào)研長租公寓產(chǎn)品類型及

行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r公寓市場調(diào)研長租公寓產(chǎn)品類型及32租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征??目前上海租賃公寓市場,主要有三種經(jīng)營模式:酒店式公寓模式、快捷酒店模式、?青年公寓模式。

?青年公寓

注:以公司化運(yùn)作為前提,不考慮私?人租賃和簡單?二房東模式

當(dāng)前市場上以私?人?二房東模式最多,也是痛點(diǎn)最多的部分租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征33

出現(xiàn)原因

產(chǎn)品特點(diǎn)

??目標(biāo)客戶?長租公寓產(chǎn)品類型和特征

酒店式公寓模式:是上海較早出現(xiàn)的租賃公寓模式,是對(duì)傳統(tǒng)星級(jí)酒店進(jìn)?行家庭化改造、整體檔

次較?高、主要針對(duì)外籍中?高端商旅?人?士的公寓,客群?比較單?一。

出現(xiàn)于上世紀(jì)70年代,源于?西?方發(fā)達(dá)國家服業(yè)務(wù)興起和跨國企

業(yè)?大發(fā)

展,順應(yīng)企業(yè)全國和全球流動(dòng)?人員?日益增多?而出現(xiàn)的。

上海酒店式公寓出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代。

產(chǎn)品介于傳統(tǒng)星級(jí)酒店和住宅之間,提供酒店式的管理和服務(wù),

?而產(chǎn)品

形態(tài)和裝修偏向家庭式,營造家庭居住氛圍。

是住宅和酒店跨界的創(chuàng)新。

主?力客戶是外資企業(yè)的外籍中?高層商旅?人?士,此類客戶有企業(yè)

的租房補(bǔ)

貼,可?支持?月房租在萬元以上。

以?長租客戶為主體,租期多在半年以上,來穩(wěn)定出租率,同時(shí)兼做短租?生

意,來提升房租周轉(zhuǎn)回報(bào)率。

租房?用戶需求 出現(xiàn)原因?長租公寓產(chǎn)品類型和特征 展,順應(yīng)企業(yè)全國和全34租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征酒店式公寓模式:雅詩閣、輝盛閣在上海管理1000套左右客房,平

均?月租?金2-3萬元,公共功能區(qū)域較星級(jí)酒店有所減少,但也保留了早餐廳、泳池、商務(wù)中?心等,配置的管理?人員數(shù)量較多。

12000租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征35租房?用戶需求

?長租公寓產(chǎn)品類型和特征酒店式公寓模式:雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克酒店式公寓以輕奢?風(fēng)格為主,追求典雅、尊貴、寧靜、放松的理念。租房?用戶需求 ?長租公寓產(chǎn)品類型和特征36

出現(xiàn)原因

產(chǎn)品特點(diǎn)

??目標(biāo)客戶?長租公寓產(chǎn)品類型和特征

快捷酒店模式:是??目前上海規(guī)模最?大的租賃業(yè)態(tài),2004年左右興起

并且?大規(guī)?？焖贁U(kuò)張。整體檔次較

低,??目標(biāo)客戶原來針對(duì)到上海的

國內(nèi)外地商旅客戶,以滿?足短租需求為主,??目前出現(xiàn)國內(nèi)?長租客戶。

國內(nèi)?首次出現(xiàn)于2002年,2004年左右開始?大規(guī)模發(fā)展。

源于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的?高速發(fā)展,國內(nèi)貿(mào)易和商旅出?行需求快速提升,

?大量

國內(nèi)企業(yè)需要控制成本商旅出?行,因此快捷酒店應(yīng)運(yùn)?生。

產(chǎn)品基于傳統(tǒng)酒店基礎(chǔ)上?大幅壓低成本,砍掉相關(guān)配套設(shè)施,

僅留簡單

的早餐配套服務(wù),室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)化,全?面壓縮成本。

整體簡潔、干凈、地段交通便利,周邊配套較好。

滿?足國內(nèi)早期中低端商旅?人?士出差需求,價(jià)格普遍不超過300元

/晚,主要依靠短租商旅客戶?高?入住率來賺錢,規(guī)模連鎖。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在上海等城市,出現(xiàn)較?大量的外地商旅客戶?長

租快捷酒

店群體,上海地區(qū)快捷酒店約有10%的客戶是?長租客戶群體,因?yàn)楫惖卣{(diào)

動(dòng)等因素需要?長期居住,但希望控制成本,

有?一定酒店服務(wù)。

租房?用戶需求 出現(xiàn)原因?長租公寓產(chǎn)品類型和特征 源于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的?高37租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征

快捷酒店模式:??目前進(jìn)軍?長租公寓領(lǐng)域的快捷酒店有華住漢庭、如家和頤等,華住漢庭?月租為3000-

5000元不等。租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征38租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征?青年公寓模式:由于進(jìn)?入?門檻低,??目前競爭相當(dāng)激烈,基本為分散

式+合租,通過?二?手房房東、中介及政府等渠道收購住宅、類住宅

等物業(yè),模塊式裝修、專?人維修保潔、線上APP服務(wù)和活動(dòng)。

?青年公寓

?青年公寓租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征39租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征?青年公寓模式:以簡約的宜家裝修家具為主,有不同?風(fēng)格可選擇,家電品牌合作?方有美的、海爾、格?力等,提供的服務(wù)包括公共保潔、專?人維修、線上繳費(fèi),?水電費(fèi)及寬帶?自理。租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征40租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征

?青年公寓運(yùn)營模式:從空間?角度分,集中式和分散式租賃模式。

不考慮短租型,更偏向互聯(lián)??網(wǎng)酒店公司,?自?己沒有房,多數(shù)是做平臺(tái)交易

當(dāng)前中國信?用?欠缺,難以出現(xiàn)AIRBNB模式,短租規(guī)模和發(fā)展受限制

?青年公寓

集中式整租租賃:拿下整棟現(xiàn)有項(xiàng)??目,或是

?一棟中的?幾層,統(tǒng)?一品牌標(biāo)志,

裝修標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)?一配備家政服務(wù)?

出租:按每套整體出租,不做?一

間合租模式?

物業(yè)類型:商業(yè)、?工業(yè)較多

?

??目標(biāo)客戶:相對(duì)中?高端

分布式散租租賃:分散拿下個(gè)?人房源(為求

房源穩(wěn)定,和業(yè)主簽下3-10年?長租約合同),統(tǒng)?一標(biāo)準(zhǔn)化裝修?

出租:分間發(fā)租,合作為主,也

有整租模式?

物業(yè)類型:住宅為主?

??目標(biāo)客戶:全覆蓋,各類群體,

中低端較多租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征 集中式整租 分布式散41

北京

上海

?長租公寓產(chǎn)品類型和特征?一線城市?長租?青年公寓多數(shù)是從草根路徑發(fā)展?而來,?二?手房中介、?二房東是變?革的主?力群體,他們率先推動(dòng)了市場的進(jìn)步,開發(fā)商??目前沒有介?入公寓運(yùn)營開發(fā)

2011-2012年前后,北京?二?手房中介?龍頭鏈家開始在市場上收房,做分

布式公寓,同期收取?一棟商住樓做集中式公寓試點(diǎn),?自如寓產(chǎn)品誕?生

2013年開始,鏈家?大規(guī)模在北京收房做分布式公寓,形成?大規(guī)模開店,

產(chǎn)

品迭代和運(yùn)營提升,到2015年鏈家北京?自如寓產(chǎn)品突破3萬間

2014年,北京諸多?二房東、地產(chǎn)中介和社會(huì)資本進(jìn)?入?行業(yè),開始增加供

應(yīng),?行業(yè)競爭開始加劇,但?龍頭只有?自如寓?一家

2011-2012年,上海諸多酒店式公寓團(tuán)隊(duì)?人?士創(chuàng)業(yè),開發(fā)?青年公寓

2013年,?大量?二房東開始介?入,學(xué)習(xí)北京?自如寓

2015年,?大批?二房東、酒店團(tuán)隊(duì)?人?士紛紛涌?入?青年公寓

??目前上海?青年公寓品牌最多、產(chǎn)品最多、但是整體?水準(zhǔn)不?高

租房?用戶需求 北京 ?長租公寓產(chǎn)品類型和特征 2013年開始,鏈家?大規(guī)42洋洋項(xiàng)??目規(guī)劃?方案?長租公寓發(fā)展歷程20022006200820102011201220132014分布式酒店公

寓快速發(fā)展晟耀?行成?立?自如成?立

消費(fèi)升級(jí)

需求上漲?青年匯

成?立

優(yōu)客逸家

成?立?行業(yè)融資?火爆?青年公寓爆發(fā)蘑菇公寓

成?立

雷軍投資

YOU+途家??網(wǎng)上線新派公寓成?立

優(yōu)帕克成?立?行業(yè)趨勢企業(yè)狀況洋洋項(xiàng)??目規(guī)劃?方案?長租公寓發(fā)展歷程200220062043租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征

上海?青年公寓市場:起步較早,企業(yè)眾多,拿房競爭激烈,各個(gè)細(xì)分市場都有覆蓋,競爭較為

激烈,但沒有市場巨頭,??廣州、廈?門競爭遠(yuǎn)不能和上海相?比。

2010年上海就已經(jīng)出現(xiàn)?青年公寓,在國內(nèi)屬于最早出現(xiàn)的城市

發(fā)展?至今,上海?青年公寓各個(gè)細(xì)分市場都有覆蓋,競爭較為激烈

??廣州萬科、廈?門萬科所?面對(duì)的?青年公寓市場競爭性遠(yuǎn)不能和上海相?比

雖然起步早,但缺乏有實(shí)?力巨頭,??目前?青客和蘑菇數(shù)量雖多,但影響?力和運(yùn)營能?力有限,遠(yuǎn)不及北

京?自如寓對(duì)市場的影響和掌控?力租房?用戶需求?長租公寓產(chǎn)品類型和特征44

發(fā)展路徑

地段選擇

??目標(biāo)客戶?長租公寓產(chǎn)品類型和特征受制于發(fā)展路徑,北京和上海都是以分散式公寓為主,集中式公寓相對(duì)少,分散式和集中式公寓??目前形成了不同的客戶定位和區(qū)位及市場選擇,各有優(yōu)劣

市場散租房源較多,中介和?二房東以較低成本可以收房并租賃,容

易迅速做?大,??目前分散式公寓是上海的主?力形態(tài)

集中式公寓需要收房后整體改造,成本較?高,時(shí)間周期?長,因此有

實(shí)

?力企業(yè)開始較少,供應(yīng)也就少

分散式公寓選擇范圍??廣泛,主要靠近軌道交通和周邊?生活配套相

對(duì)便

利即可,價(jià)格范圍區(qū)間較?大,靈活性強(qiáng)

集中式主要在外環(huán)內(nèi),需要有較好的?生活配套和交通條件,依靠周邊產(chǎn)

業(yè)區(qū),如浦東的?金橋、浦?西的漕河涇、徐匯

集中式公寓,針對(duì)3000元以上市場,主要做3000-4000元?一房產(chǎn)品,主

打單?身客戶或是?二?人世界,?工作4年以上

分散式公寓,主打1000-3000元之間市場,主打?工作4年以下或是注重

性價(jià)?比租賃的?白領(lǐng)客戶,多為單?身或是?二?人世界

租房?用戶需求 發(fā)展路徑?長租公寓產(chǎn)品類型和特征 易迅速做?大,??目前分45租房?用戶需求

?長租公寓產(chǎn)品類型和特征??目前上海?青年公寓市場已經(jīng)進(jìn)?入快速發(fā)展階段,??目前戰(zhàn)場主要在分散式公寓,?自如寓、蘑菇和?青客三家在激烈對(duì)戰(zhàn),后來者不斷加?入

上海??目前最?大的分散式公寓企業(yè)?青客公寓,擁有房間1.5萬間,主打中低端客戶,聚焦外環(huán)外市場,國企背景

?自如寓是北京鏈家旗下,今年3?月進(jìn)?入上海,6?月底擁有9千套房源出租,主打中端和中低端?白領(lǐng)客戶

蘑菇公寓,主打上海中端?白領(lǐng)公寓,發(fā)展較早,??目前有6千套房源

2014年底開始?大量外來資本涌?入市場,不斷投資?白領(lǐng)公寓

2015年5?月,鏈家?自如寓對(duì)蘑菇公寓開戰(zhàn),租?金?比拼,搶奪中端客戶,上海搶房

2015年7?月,鏈家?自如寓對(duì)?青客開戰(zhàn),搶奪中低端客戶

租房?用戶需求 ?長租公寓產(chǎn)品類型和特征46租房?用戶需求

?長租公寓產(chǎn)品類型和特征集中式公寓在2015年迎來發(fā)展加速期,?青年匯、魔?方是早期企業(yè),

??目前YOU+,以及?大量快捷酒店轉(zhuǎn)型?青年?長租公寓進(jìn)?入市場,但因

為資本量較?大,發(fā)展不及分散式快速,??目前競爭尚不激烈

集中式公寓因?yàn)橘Y本量需求?大,上海?長期資產(chǎn)價(jià)格?高,因此?一直發(fā)展緩慢?

?

?青年匯和魔?方公寓發(fā)展相對(duì)早,但是發(fā)展緩慢,?青年匯??目前僅有3個(gè)項(xiàng)??目,魔?方開業(yè)6家店?

?

2015年開始,?大量快捷酒店在上海進(jìn)?入租約到期年,紛紛轉(zhuǎn)型做?青年公寓,如家、

漢庭、亞朵都

在?大?力發(fā)展?

?

整體?而?言,集中式公寓市場對(duì)?手較為薄弱,且發(fā)展緩慢租房?用戶需求 ?長租公寓產(chǎn)品類型和特征47

?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)?小結(jié)1——進(jìn)?入第?二發(fā)展階段,從草莽時(shí)代轉(zhuǎn)向品牌和產(chǎn)品時(shí)代,各路資本和強(qiáng)?力巨頭開始陸續(xù)進(jìn)?入市場,?行業(yè)依然處于發(fā)展初期,尚不具備洗牌整合時(shí)機(jī)

2010-2013年

草莽時(shí)代

中介、?二房東等草

根

?力量為主,外來

資本

少,?行業(yè)整體

較為混

亂和不受關(guān)

注

2014?至今

巨頭進(jìn)?入時(shí)代

各路資本和管理?方開始涌?入,

圍繞互聯(lián)??網(wǎng)概念和盤活存量概

念進(jìn)?行做產(chǎn)品,?行業(yè)規(guī)模、運(yùn)

營和產(chǎn)品能?力?日益重要

各路公寓運(yùn)營?方紛紛開始融資

和?走?風(fēng)投路線,加速發(fā)展

?行業(yè)開始洗牌,預(yù)計(jì)在2015

年開

始將有并購、破產(chǎn)等

洗牌整合租房?用戶需求

洗牌整合？ ?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài) 2010-2013年 2048租房?用戶需求

?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

第?一派

中介?二房東派,

烏合之眾派,最早做公寓,最?大巨頭是?自如寓,其他相對(duì)較?小,影響?力弱最早從事?青年公寓的群體,?人數(shù)最多,房源最多規(guī)模:除鏈家?自如寓外,其他團(tuán)隊(duì)普遍規(guī)模?小,融資渠道少,產(chǎn)品和服務(wù)差、品牌差優(yōu)勢:?自?己有中介渠道,便于收房和快速銷售租房盈利模式:就是賺租戶租?金差,瘋狂壓低拿房租?金,?而后做群租切割或是抬租?金鏈家?自如寓與其他不同,有?自?己?一套運(yùn)營模式,后?面分析劣勢:?行業(yè)從業(yè)?人員最多,但整體素養(yǎng)不?高,品牌能?力、研發(fā)能?力、運(yùn)營能?力有限租房?用戶需求 ?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)49租房?用戶需求

?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)第?二派

公寓派

跨?行業(yè)?而來,為上市?而來,胃?口最?大,最愛宣傳

包裝,主要還是單純做公寓,試圖?立?足公寓做增值服務(wù)第?二批做公寓群體,多為房地產(chǎn)、酒店等?行業(yè)跨界?而來,??目前最為活躍,主要??目標(biāo)想利?用?風(fēng)?口做上市或是被?人收購,因此是積極找?風(fēng)投融資和對(duì)外?鼓吹的能?手規(guī)模:與資本結(jié)合,注重品牌和產(chǎn)品收益,往往注重?高租?金和所謂情懷打造優(yōu)勢:資本意識(shí)強(qiáng),善于營銷和包裝,善于學(xué)習(xí),推動(dòng)?行業(yè)快速進(jìn)步盈利模式:?一?方?面賺租?金差,另?一?方?面賺投資者錢,不斷找?風(fēng)投畫餅融資劣勢:團(tuán)隊(duì)?人數(shù)有限,資本有限,擴(kuò)張速度?一般,管控能?力有限,雖然好于?二?手中介,

但是在銷售、產(chǎn)品質(zhì)量把控、獲取房源?方?面存在劣勢租房?用戶需求 ?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)50租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

第三派

酒店派

快捷酒店轉(zhuǎn)型?而來

尋找酒店下個(gè)增?長點(diǎn),埋頭干活不聲張,成本和拿房能?力優(yōu)秀,將

公寓作為酒店轉(zhuǎn)型產(chǎn)品

2015年初開始?大規(guī)模進(jìn)?入這個(gè)?行業(yè),因?yàn)榭旖菥频瓿杀?高企,難以盈利

規(guī)模:??目前?小規(guī)模試?水進(jìn)?入,主要是在?一線城市試點(diǎn),時(shí)機(jī)成熟開始全?面擴(kuò)張

優(yōu)勢:集中式房源最多,可以將現(xiàn)有快捷酒店迅速改造成公寓,成本控制能?力和運(yùn)

營

管控能?力最好

盈利模式:主要賺租?金差,將之前快捷酒店的?長租客戶盤活導(dǎo)流

劣勢:產(chǎn)品設(shè)計(jì)能?力有限,品牌營造能?力和服務(wù)?方?面?一般租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)51租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

第四派

輕資產(chǎn)派

互聯(lián)??網(wǎng)企業(yè)和資產(chǎn)?方跨界,不單純玩公寓,

?而是將公寓整合到?自?己產(chǎn)業(yè)鏈條中,?用輕

資產(chǎn)模式運(yùn)營

前兩年開始?大規(guī)模進(jìn)?入市場,多采?用輕資產(chǎn)模式操作

規(guī)模:主要通過互聯(lián)??網(wǎng)輕資產(chǎn)、資產(chǎn)托管等形式,整體團(tuán)隊(duì)投?入?人少,更具故事性

優(yōu)勢:輕資產(chǎn)、投?入少,易于集中精?力做品牌和渠道,更多搭建平臺(tái),屬于偏重酒店或

是互聯(lián)??網(wǎng)運(yùn)營模式

盈利模式:世聯(lián)是主要采取售后返租,和開發(fā)商合作模式。其他團(tuán)隊(duì)多數(shù)是互聯(lián)??網(wǎng)平

臺(tái)模式,做交易撮合,賺取傭?金模式

劣勢:服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等?方?面?無法把控,整體更適合做短租?而不適合做?長租租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)52租房?用戶需求

?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

??目前?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)?小結(jié)——2、??目前雖然企業(yè)眾多,但?行業(yè)依然處于發(fā)展初期階段,盈利模式有限,?行業(yè)

開始洗牌,但遠(yuǎn)未飽和?行業(yè)企業(yè)眾多,上海??目前品牌最多,也是競爭最為激烈,沒有絕對(duì)?龍頭企業(yè)?行業(yè)需要規(guī)模效應(yīng)才能盈利,??目前尚未有真正意義巨頭,運(yùn)營能?力整體低下多家?長租公寓企業(yè)都在跑?馬圈地,瘋狂拓展拿房,但是整體運(yùn)營能?力有限蘑菇公寓空置率超過50%,?青客也不樂觀,中?小公寓空置率?日益提升??目前盈利模型主要還是租?金差模型,其他模式有限,規(guī)模效應(yīng)和單店運(yùn)營能?力需要雙

結(jié)合才能發(fā)揮效應(yīng)隨著?大量?行業(yè)外資本涌?入,?行業(yè)開始洗牌,利潤率和客源競爭?日益激烈租房?用戶需求 ?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)53租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

??目前?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)?小結(jié)——3、資本和?人才成為?行業(yè)的兩?大瓶頸,

資本?方壓?力?日益增強(qiáng)

?行業(yè)之前企業(yè)多為中?小企業(yè),普遍缺乏資?金,在2013年后迎來VC潮,?大量排隊(duì)做A輪

和B

輪融資,社會(huì)資本投資活躍

但是資本?方對(duì)于收益要求較?高,??目前團(tuán)隊(duì)運(yùn)營效率在激烈?行業(yè)競爭下并未有效提升,

因

此被迫提升租?金或是加?大融資?力度,導(dǎo)致客戶流失或是品質(zhì)控制能?力減弱,魔?方過

快擴(kuò)

張持續(xù)虧損,?而YOU+擴(kuò)張過快,價(jià)格虛?高,導(dǎo)致產(chǎn)品服務(wù)畸形

接下來,?大量資本?方會(huì)不斷壓迫創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì),瘋狂擴(kuò)張以及提升租?金收益,市場競爭將格外

慘烈

?行業(yè)剛剛興起,缺乏穩(wěn)定的?人才,?大規(guī)模擴(kuò)張?支撐?力度不?足租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)54租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)??目前?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)?小結(jié)——4、?行業(yè)在加速發(fā)展,不斷產(chǎn)品迭代,

如果要做,需要盡快進(jìn)?入市場。公寓?日益進(jìn)?入運(yùn)營、產(chǎn)品和服務(wù)的競爭,戶型等傳統(tǒng)住宅邏輯不是公寓邏輯

?行業(yè)在不斷快速迭代?

尤其公寓派和酒店派在不斷迭代產(chǎn)品以及融資做產(chǎn)品

??目前整體硬件產(chǎn)品能?力有了很?大

提升,?行業(yè)出現(xiàn)了諸多分?工和外包團(tuán)隊(duì)

僅憑硬件優(yōu)越,不能保證擊敗對(duì)?手,接下來的競爭是運(yùn)營管理和服務(wù)管理的競爭

?長租公寓在2014年開始?日益?火爆

主要源?自于創(chuàng)業(yè)熱潮以及和互聯(lián)??網(wǎng)+概念沾邊

但是直到??目前為?止,?行業(yè)內(nèi)基本沒有太多企業(yè)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)??網(wǎng)+租房?用戶需求?長租公寓?行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)55公寓市場調(diào)研長租公寓產(chǎn)品競品調(diào)研公寓市場調(diào)研長租公寓產(chǎn)品競品調(diào)研56公寓市場調(diào)研按照?用戶的價(jià)值需求，我們基本上能將品牌?長租公寓

的受眾市場分為3個(gè)層級(jí)公寓市場調(diào)研按照?用戶的價(jià)值需求，我們基本上能將品牌?長租公57?自我超越尊重需求社會(huì)需求

安全需求

?生理需求公寓市場調(diào)研中低端品牌?長租市場的切?入點(diǎn)傳統(tǒng)群租市場及低端租房市場切?入點(diǎn)?高端服務(wù)式公寓的市場切?入點(diǎn)中?高端品牌?長租市場的切?入點(diǎn)中端品牌?長租市場的切?入點(diǎn)市場需求

中低端市場

租?金?水平（1000

-

3500）

?高端市場租?金?水平（10000

-

55000）

中端市場

租?金?水平（3500

-

10000）?自我超越 安全需求中低端品牌?長租市場的切?入點(diǎn)?高端服務(wù)58公寓市場調(diào)研市場需求滿?足年輕?人?走出校?門初踏社會(huì)居住需求的公寓，主要是從城市相對(duì)偏遠(yuǎn)位置找閑置房源，進(jìn)?行統(tǒng)?一的智能設(shè)備裝修，客戶定位在?月租?金承受能?力3000?月以下。從滿?足處于?小康階段的?白領(lǐng)居住需求出發(fā)，除了簡潔?大?方裝修還需要滿?足交際的圈?子活動(dòng)；?月租?金承受能?力3500

-

8000左右；?一般所處位置較好，交通便利。從滿?足富裕階段尊重與?自我超越居住需求出發(fā)，將樓盤定位位置較好的?高端樓盤，對(duì)象為租?金承受能?力在8000以上的?高端?人群。提供完善的酒店式管理服務(wù)。中低端

市場

中端

市場

?高端

市場公寓市場調(diào)研市場需求滿?足年輕?人?走出校?門初踏社會(huì)居住需59洋洋項(xiàng)??目規(guī)劃?方案市場需求洋洋項(xiàng)??目規(guī)劃?方案市場需求60公寓市場調(diào)研市場調(diào)研

-

中低端市場

產(chǎn)品類型：品牌集中式公寓、品牌散租公寓

客群：藍(lán)領(lǐng)、收?入?水平?一般的?小?白領(lǐng)、?白領(lǐng)

租?金范圍：1000-3500元

代表品牌：

藍(lán)領(lǐng)公寓

-

新起點(diǎn)、果果?青年、果殼?小窩、幸福家

?小?白領(lǐng)公寓

-

?青客、優(yōu)客逸家、?自如、美家、蜜柚

?白領(lǐng)公寓

-

YOU+、樂波、寓?見HOME、?青年匯、蘑菇公寓市場調(diào)研市場調(diào)研-中低端市場61公寓市場調(diào)研產(chǎn)品特征

這?一類以?青年群體為主要客群的?長租品牌產(chǎn)品，正逐

步向?青年社區(qū)這?一概念轉(zhuǎn)化附加模式租房社交平臺(tái)圈?子++=

對(duì)于傳統(tǒng)模式的升級(jí)：升級(jí)1：超?大的公共空間，社交空間的升級(jí)

升級(jí)2：親密社群氛圍，交流頻率升級(jí)

升級(jí)3：房間可DIY，參與感升級(jí)

升級(jí)4：變成“家友”，黏性升級(jí)公寓市場調(diào)研產(chǎn)品特征附加模式租房社交平臺(tái)圈?子++= 62公寓市場調(diào)研創(chuàng)意氛圍?青年聚集經(jīng)濟(jì)寬裕創(chuàng)業(yè)萌芽++=

提供配套服務(wù)：?無線光線??網(wǎng)絡(luò)覆蓋+創(chuàng)業(yè)項(xiàng)??目路演展?示+創(chuàng)業(yè)基?金

對(duì)租客作篩選：

創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)業(yè)鏈條上的配套?人群

最終??目的：

結(jié)合辦公產(chǎn)品，打造創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)品特征

隨著萬眾創(chuàng)新，?大眾創(chuàng)業(yè)的趨勢，這?一類的?長租產(chǎn)品

的??目標(biāo)是打造成為創(chuàng)業(yè)社區(qū)中的?一環(huán)公寓市場調(diào)研創(chuàng)意氛圍?青年聚集經(jīng)濟(jì)寬裕創(chuàng)業(yè)萌芽++= 提63公寓市場調(diào)研產(chǎn)品特征

這?一類產(chǎn)品的房源位置較為偏遠(yuǎn)

客源以剛畢業(yè)或畢業(yè)后收?入?水平不?高的?青年群體為主

產(chǎn)品對(duì)原有項(xiàng)??目作統(tǒng)?一改造

并在周邊常規(guī)散租價(jià)格基礎(chǔ)上溢價(jià)10-15%

這部分溢價(jià)價(jià)值主要體現(xiàn)在裝修、服務(wù)和平臺(tái)概念上公寓市場調(diào)研產(chǎn)品特征64公寓市場調(diào)研

市場調(diào)研

-

中端市場產(chǎn)品類型：品牌集中式公寓、品牌散租公寓客群：收?入較?高的?白領(lǐng)租?金范圍：3500-8000元代表品牌：新派公寓、鏈家?自如寓、晟曜?行公寓市場調(diào)研 市場調(diào)研-中端市場65公寓市場調(diào)研產(chǎn)品特征

這?一類中端產(chǎn)品其相對(duì)于普通散租的溢價(jià)原因在

于裝修、服務(wù)、信息平臺(tái)等

相對(duì)于低端的品牌?長租溢價(jià)則在于其地段好（房源成本?高）、

裝修及服務(wù)品質(zhì)更優(yōu)化等公寓市場調(diào)研產(chǎn)品特征66公寓市場調(diào)研市場調(diào)研

-

?高端市場

產(chǎn)品類型：服務(wù)式公寓、品牌散租公寓

客群：企業(yè)?高管、外籍商務(wù)?人?士

租?金范圍：10000-55000元

代表品牌：YOPARK、雅詩閣、輝盛閣公寓市場調(diào)研市場調(diào)研-?高端市場67公寓市場調(diào)研

產(chǎn)品特征?一般來說，?高端品牌公寓以服務(wù)式公寓為主，吸引的??目標(biāo)客群，以跨國公司?高級(jí)

外籍雇員、領(lǐng)事館及相關(guān)機(jī)構(gòu)?人員為主，租約?一般以3個(gè)?月以上的中?長期為主。

這類群體在居住選擇上，對(duì)于?高品質(zhì)的國際化?生活有著指標(biāo)要求。

因此，這部分?高端公寓產(chǎn)品往往位于商業(yè)核?心區(qū)域，

具有有?高品質(zhì)的裝修及居住服務(wù)公寓市場調(diào)研 產(chǎn)品特征68公寓市場調(diào)研品牌圖表鏈家?自如優(yōu)帕克??廣州優(yōu)+

優(yōu)客逸加

?青客公寓?青年匯晟曜?行雅詩閣輝盛閣成?立時(shí)間公寓性質(zhì)租賃?方式

規(guī)模管理?面積?月客單價(jià)

空置率

2010

分散/集中

整租/分租

78000間

200萬?方2000-5000

10%

2004

分散

整租1300套

20萬?方

20000

16%

2012

集中

整租220間1萬?方

2200

2%

2012

分散

分租2700間

3萬?方

800

6%

2011

分散

分租10000間

20萬?方

1500

8%

2011

集中

整租2100間

7萬?方

3000

2%

2006

分散

整租

1270套

16萬?方11000+

3%

1998

集中

整租

12500套?無明確資料

單?日：

1200-3200?無明確資料

2010

集中

整租

5900套?無明確資料

30000-

55000

10%融資情況鏈家等投資數(shù)億?人民幣融資4000萬1000萬美?金共計(jì)2600萬5000萬?人民2500萬?人民

?人民幣美?金幣幣銀?行貸款?無明確資料?無明確資料線下??網(wǎng)點(diǎn)員?工數(shù)量服務(wù)對(duì)象房源來源鏈家??網(wǎng)點(diǎn)

10000?白領(lǐng)租客

中介

5

400企業(yè)?高管

中介

2

40

?白領(lǐng)?大業(yè)主

4

200?白領(lǐng)中介

4

300?白領(lǐng)中介

5

80

?白領(lǐng)?大業(yè)主

45

130企業(yè)中?高層

?小業(yè)主

71?無明確資料企業(yè)中?高層

?大業(yè)主

26?無明確資料企業(yè)中?高層

?大業(yè)主公寓市場調(diào)研品牌圖表鏈家?自如優(yōu)帕克??廣州優(yōu)+優(yōu)客逸69公寓市場調(diào)研服務(wù)清單公寓品牌線下服務(wù)線上服務(wù)公共?生活服務(wù)空間（公共廚房、

洗?衣機(jī)等）公共休閑娛樂空間（吧

臺(tái)、健?身房迷你影院外包商業(yè)配套（便利店、?干洗店、書

吧等）打造各種社交活

動(dòng)維修保潔?水電?氣費(fèi)

代繳代收郵件和快

遞租房

信?用卡預(yù)

線上房間保險(xiǎn)

刷房款

展?示?網(wǎng)站預(yù)約看房APP服務(wù)YOU+√√√√√√√√?自如寓√√（個(gè)別項(xiàng)?目對(duì)外

招商）√√√√√√√新派公寓√√√√√√√√√√（1、APP?手機(jī)開門、社區(qū)公告、?水電使?用預(yù)警、繳費(fèi)提醒、物業(yè)維護(hù)通

知等信息推送

2、提前存款，折扣價(jià)訂餐訂車洗?衣√√蘑菇公寓?自如友家√√√√√√√√

√（APP線上交租、報(bào)修、保潔預(yù)

約)公寓品牌線下服務(wù)線上服務(wù)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)業(yè)主的資產(chǎn)管理服務(wù)租客的物業(yè)服務(wù)租客的酒店式服

務(wù)其他服務(wù)

?兒童俱樂免費(fèi)班車

部、?兒童

照看醫(yī)療服

務(wù)住客活動(dòng)線上選房?網(wǎng)站預(yù)約

看房?網(wǎng)上房間預(yù)訂

業(yè)主管家服務(wù)（維修、保養(yǎng)、

繳費(fèi)等）給業(yè)主提供房屋交易價(jià)格

保潔、維修、保養(yǎng)

和租賃價(jià)格分析報(bào)告

等）客房清潔、更換床單、?干濕洗服務(wù)、代訂雜志、前臺(tái)服務(wù)、管家

服務(wù)等代購及租賃家具家電等、殺?蟲服務(wù)、寵物托管、聯(lián)系家政、學(xué)校

咨詢等晟曜?行√√√√√√√√√√YOPARK

雅詩閣√√√√√√√√√輝盛閣√√√√醫(yī)療轉(zhuǎn)診介紹√√√公寓市場調(diào)研服務(wù)清單公寓品牌線下服務(wù)線上服務(wù)公共?生活服務(wù)空70公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營商現(xiàn)階段?面對(duì)的挑戰(zhàn)

空置率和周轉(zhuǎn)率問題

分銷渠道和營銷費(fèi)?用問題

盤源和遠(yuǎn)期租?金上漲預(yù)測問題

房源選點(diǎn)問題獲取房源成本問題

IT系統(tǒng)問題隔間能耗計(jì)算問題

實(shí)現(xiàn)盈利問題

如果免租期結(jié)束以后，房?子還沒有租出去，就會(huì)產(chǎn)?生

空置率。周轉(zhuǎn)率的概念，就是從拿房、改造、再到出

房的周期，這對(duì)營運(yùn)能?力有很強(qiáng)的要求

??目前還沒有太好的分銷渠道，低端的主要集中在58同

城的平臺(tái)上?面，?高端的主要還是通過?一些?門店的中介

房源獲取的成本和遠(yuǎn)期租?金決定了中間的價(jià)差，這個(gè)

價(jià)差受制盤源是否充?足以及租?金預(yù)測影響??目前的選房模型不夠科學(xué)，通常都是粗略判斷?一個(gè)地?方?比較便宜，先把它借下來，等到租?金慢慢上漲，取決于

創(chuàng)始?人或者個(gè)?人的判斷

房源成本偏?高

職業(yè)?二房東做不好的原因是因?yàn)樗麄儧]有IT系統(tǒng)，??目前

很多公司都是?用excel表在統(tǒng)計(jì)，處于?非常原始的階段

隔間能耗計(jì)算?無法解決

投?入周期?長，預(yù)期回報(bào)差公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營商現(xiàn)階段?面對(duì)的挑戰(zhàn) 空置率和71公寓市場調(diào)研長租公寓產(chǎn)品運(yùn)營模式分析公寓市場調(diào)研長租公寓產(chǎn)品運(yùn)營模式分析72公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式

A.開發(fā)商帶租約售

1.開發(fā)商建造裝修

2.個(gè)?人業(yè)主持有

3.運(yùn)營公司運(yùn)營C.基?金與公司合作運(yùn)營1.開發(fā)商建造2.業(yè)主持有3.基?金出資租?入裝修4.運(yùn)營公司運(yùn)營

B.園區(qū)、企業(yè)、公寓委托管理

1.開發(fā)商建造

2.機(jī)構(gòu)業(yè)主持有裝修

3.運(yùn)營公司運(yùn)營D.混合經(jīng)營模式1.建造2.持有3.租?入4.裝修5.運(yùn)營公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式 A.開發(fā)商帶租約售 B.園73公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式?青年公寓共性盈利模式:分成現(xiàn)期和遠(yuǎn)期模式,充滿了各種講故事的盈利模式,資本市場為此買單公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式74公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式

集中式和分散式公寓運(yùn)營模式區(qū)別:集中式和分散式公寓在現(xiàn)期盈利模式差異?方?面,主要在管理效率以

及運(yùn)營成本控制?方?面。?大量企業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)做分散式,因?yàn)橥?入?小,?門檻低。公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式75公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式集中式和分散式公寓區(qū)別:集中式和分散式公寓在現(xiàn)期盈利模式差異?方?面,集中式客戶定位較?高,擴(kuò)張慢,但易于做社交增值。公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式76公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式

集中式和分散式公寓區(qū)別:集中式回本相對(duì)快,易于?小?而精模式。分散式公寓存在規(guī)模盈虧平衡點(diǎn),規(guī)模

很重要,需要靠規(guī)模攤銷?人員成本。1000間15000間公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式1000間15000間77公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式拋開概念,??目前?青年公寓盈利模式主要是依租?金差、低空置率、運(yùn)營成本控制、增值服務(wù)四項(xiàng),當(dāng)下主要公寓盈利模式簡單租?金差盈利是最關(guān)鍵,壓低拿房成本,提升租?金以及可租賃?面積是關(guān)鍵,隨著?大量企業(yè)進(jìn)?入,低成本拿房越來越難,盈利重點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品服務(wù)提升和可租賃房間數(shù)量提升提升租?金收?入增加可租房間

核?心區(qū)拿項(xiàng)??目產(chǎn)品和服務(wù)增值N+1,以及壓縮?面積

承受?高租?金客戶多公寓裝修配置、公共活動(dòng)區(qū)間、?日常服務(wù)能夠提價(jià)另?一個(gè)?方向就是低成本拿房,發(fā)現(xiàn)租?金低的房源快速拿下,壓迫房東降租隨著?大量企業(yè)和資本涌?入?行業(yè),拿房成本被不斷提升,尤其分散式公寓,拿房成本被快速提升,低成本拿房越來越難集中式公寓可能實(shí)現(xiàn)低成本拿房,因?yàn)橛信f?工業(yè)?廠房、寫字樓等改造機(jī)會(huì),

快捷酒店這?方?面優(yōu)勢較好公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式提升租?金收?入增加可租房間78公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式

空置率控制?至關(guān)重要,?高端公寓70%出租率能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡,?而中

低端公寓低于90%則?面臨虧本?風(fēng)險(xiǎn),

需要快周轉(zhuǎn)迅速出租,拿房以后

需要快速開店,資本?方對(duì)于公寓經(jīng)營?方的壓?力越來越?大

公寓定位市場越?高端,租賃速度越慢,但相應(yīng)的空置率承受能?力越強(qiáng)

上海市場經(jīng)驗(yàn),?高端租賃公寓,70%出租率左右可以盈虧平衡,但中低端公寓?入住率低于90%則?面臨虧損

??目前隨著上海公寓市場競爭激烈,?幾?大?長租公寓普遍?面臨著擴(kuò)張?zhí)?

但品牌?欠缺,吸引?力不?足和?入住率下降的問題,魔?方公寓陷?入持續(xù)虧

損,蘑菇公寓雖然號(hào)稱9千間,但空置率在30%-40%,依靠燒錢來維持規(guī)模,試圖到C輪融資,??目前停?止擴(kuò)張

為了提升效率,上海部分?長租公寓開始試點(diǎn)?長租與短租結(jié)合,來提升

效率和滿?足租?金要求,但是其他租客滿意度下降較為明顯

公寓??目前的?行業(yè)滿意度普遍不太?高,服務(wù)跟不上是關(guān)鍵,you+公寓

之前的?風(fēng)波主要是對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)不滿,過于追求開店速度

公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式79公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式

?長租公寓的成本除了租?金外,?日常運(yùn)營成本是關(guān)鍵,包括裝修成本、易耗品損耗、還有?人?力成本。為了

提升?人員效率,?長租公寓紛紛引?入智能化系統(tǒng),減?人增效是關(guān)鍵

智能化系統(tǒng)對(duì)于?長租公寓?人員管理效能有極?大的提升,尤其是分散式公寓

通過智能化系統(tǒng)管理維修、保潔?人員在分散房屋之間服務(wù),提升效率

智能化系統(tǒng)

在線搜索看房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)線下帶看房源管理客服投訴服務(wù)管理維修呼叫繳費(fèi)系統(tǒng)智能?門鎖公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式 在線搜索線下帶看客服投訴維修80公寓市場調(diào)研

?長租公寓的?金融服務(wù)對(duì)于交租?金這個(gè)?小環(huán)節(jié)上，現(xiàn)有的?長租公寓企業(yè)也形成了不同的思考：1）租房消費(fèi)貸。銀?行信?用卡部?門、消費(fèi)?金融公司，開始越來越?大?力的推??廣個(gè)?人租房消費(fèi)信貸，租客通過這個(gè)服務(wù)，可以將?一年房租按?月?支付，不?用再承受季付壓?力，?而品牌公寓則能?一次性提前收回?一年的租?金，?用于投資新房間的裝修，品牌公寓能提供?一層擔(dān)保，且有能?力應(yīng)對(duì)違約退房，及時(shí)招租延續(xù)租?金收?入，是這些?金融機(jī)構(gòu)的最佳合作伙伴；相關(guān)平臺(tái)推出此類服務(wù)，京東?白條，?首站就是和?自如合作的?自如?白條，借助品牌公寓運(yùn)營?方的體系優(yōu)化?風(fēng)控。2）房租保理融資。品牌公寓運(yùn)營?方，可以憑?自?己簽到的租客?長租協(xié)議，把未來?一年的應(yīng)收租?金，通過融資提前收回。3）房東租?金年付融資。通過融資運(yùn)作，房東可以?一次收到?一年的租?金，但品牌公寓運(yùn)營?方卻可以按?月付租給融資提供?方。其他環(huán)節(jié)上的?金融服務(wù)還有：供應(yīng)鏈?金融服務(wù)，家居家電甚?至裝修主材采購的應(yīng)付帳款，可以通過保理融資或融資租賃，延遲付款或分期付款，向公寓?行業(yè)推??廣的最多的就是海爾電器的融資租賃；裝修貸，向個(gè)?人房東提供裝修貸是銀?行較為成熟的業(yè)務(wù)，?而今逐步開始出現(xiàn)能向公寓運(yùn)營商提供裝修貸的渠道，?一?米地產(chǎn)眾籌平臺(tái)就在嘗試向這個(gè)?方向發(fā)?力。公寓市場調(diào)研 ?長租公寓的?金融服務(wù)81公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式

裝修成本、能源管理成本的控制——需要考慮?日常運(yùn)營的成本體系建設(shè),不是設(shè)計(jì)師產(chǎn)品,也不是過

分壓縮成本

?

裝修成本嚴(yán)控,需要平衡美觀性和實(shí)?用性的關(guān)系

?

軟裝重于硬裝,需要考慮租賃?人群特點(diǎn),硬裝部分減少裝飾性?而強(qiáng)化功能和耐?用性

?

租?金價(jià)格提升與軟裝有密切關(guān)系,硬裝提升作?用有限

?

能源管理需要?高度重視,尤其是電?力、熱?水、公共空間空調(diào)系統(tǒng)等

公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式82?長租公寓運(yùn)營模式增值服務(wù)?方?面,配套商業(yè)租賃、服務(wù)物業(yè)費(fèi)、家電選配等是常?見?方式,集中式公寓主要依靠配套商業(yè)租賃提升租?金回報(bào)

配套商業(yè)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)

家電選配

集中式公寓傾向采取提升坪效的?手法?

將?一層?面積?用于咖啡館、便利店、健?身房、干洗店等配套招商,提升租?金

收取租?金?一定?比例的物業(yè)服務(wù)費(fèi),提供清潔、維修、??網(wǎng)費(fèi)等套餐包干,

預(yù)收?一批資?金進(jìn)來

針對(duì)客戶個(gè)性化需求,提供多種家電可供增配,提升?月度租?金公寓市場調(diào)研?長租公寓運(yùn)營模式 配套商業(yè) 集中式公寓傾向采取提升坪效的83

地段選擇

產(chǎn)品品質(zhì)

服務(wù)品質(zhì)

空間舒適度

公共客廳?長租公寓運(yùn)營模式能夠有效提升租?金的?方式——地段選擇、有品質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)品質(zhì)、

空間舒適度、公共客廳、?生活配套

租賃客戶更傾向于靠近?工作地點(diǎn)租賃,越是產(chǎn)業(yè)區(qū)、?高收?入辦公區(qū),客戶

租?金承受?力越強(qiáng)

依靠低租?金,??目前難以有效提升有實(shí)?力客戶?長距離遷移租賃

有設(shè)計(jì)感的公寓,提供?高品質(zhì)軟裝,設(shè)計(jì)品質(zhì)和特?色對(duì)價(jià)格有影響

家電?齊全,有家的感覺

盡管中國?人??目前整體還不太愿意為服務(wù)付費(fèi),但公寓租戶對(duì)及時(shí)的保潔、

維修、安防以及社交服務(wù)還是有需求,做好此類服務(wù)能夠取得溢價(jià)

租賃空間不是越?小越好,客戶有?一個(gè)接受范圍,集中公寓?一般在20-30

平?米左右,太?小則租?金開始下降

單間客戶傾向于有?一個(gè)?小客廳和沙發(fā)空間,提升房間的舒適度

需要有公共客廳,提供社交空間和定期組織活動(dòng),消除寂寞感公寓市場調(diào)研 地段選擇?長租公寓運(yùn)營模式 租?金承受?力越強(qiáng)?84公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式

??目前發(fā)展較好的?長租公寓,在激烈的?行業(yè)競爭中,盈利?日益下滑,越來越難以依靠公寓單獨(dú)賺錢,需要通

過其他?手法來實(shí)現(xiàn)盈利早期資產(chǎn)價(jià)格較低,因此?青年公寓依靠純運(yùn)營可以盈利上海?青年匯集中式公寓,運(yùn)營3年可以收回全部開發(fā)成本上海寓?見分散式公寓,運(yùn)營2-3年可以收回開發(fā)成本公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式85公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式

??目前公寓領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)——?自如寓,在北京已經(jīng)擁有3萬套,12萬間,

20萬租客。??目前已進(jìn)軍上海和深

圳,預(yù)計(jì)今年將成為上海最?大,主要

發(fā)?力在分散式公寓領(lǐng)域,也有集中式公寓

?

開發(fā)企業(yè)——北京鏈家

?

產(chǎn)品形態(tài)——雙產(chǎn)品線,集中式公寓稱為?自如寓,

分散式公寓稱為?自如友家,集中式定位中端,分散式定位中低端

?

2011年開始啟動(dòng),3年時(shí)間在北京實(shí)現(xiàn)3萬套,12萬

間房屋,租客20萬?白領(lǐng),前后有30萬?白領(lǐng)租住

?

2015年3?月進(jìn)軍上海,每?月收房1500套,??目前已經(jīng)

擁有6000多套租賃,年底可突破萬套,挑戰(zhàn)?青客

?

?自如主要集中于分布式公寓,也有少量集中式公寓,

北京有6棟,其他城市沒有

?

鏈家的瘋狂擴(kuò)張,使得鏈家形成了?自?己的研發(fā)中?心、

采購供應(yīng)鏈、施?工單位,有?自?己的搬家公司、參股

了家具公司和床墊公司

公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式86公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式作為?二?手房中介起家的鏈家,布局?長租公寓主要還是服從于其整體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略,不靠公寓來盈利,賺錢依靠?金融,公寓是它強(qiáng)化與北京?白領(lǐng)群體接觸的強(qiáng)紐帶和觸點(diǎn)。單靠公寓?無法?高盈利公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式87公寓市場調(diào)研

?長租公寓運(yùn)營模式

??目前?行業(yè)最?大對(duì)?手是鏈家,不僅有分布式還有集中式,??目前規(guī)

模套數(shù)最多,?大數(shù)據(jù)體系完善,還有?金

融平臺(tái)。未來單靠公寓線難以實(shí)現(xiàn)?高盈利,公寓要融?入企業(yè)整體?生態(tài)鏈才能?生存發(fā)展鏈家之前單純看公寓產(chǎn)品線,?幾乎不賺錢,是為了全產(chǎn)業(yè)鏈布局

通過?大量簽約房東租賃房源,鏈家統(tǒng)?一經(jīng)營,等房東賣房,只能通過鏈家,鏈家在?二?手房銷售端?口賺錢來補(bǔ)貼前?面租房公寓產(chǎn)品??目前鏈家做分布式公寓為主,集中式公寓為輔,當(dāng)管理套數(shù)突破1.5萬后,鏈發(fā)現(xiàn)管理效能和品牌效應(yīng)出現(xiàn),能夠單獨(dú)靠公寓實(shí)現(xiàn)盈利鏈家能夠?高效管理房源的基礎(chǔ)在于,鏈家有?一套企業(yè)內(nèi)部管理房源的智能化系統(tǒng)、?大數(shù)據(jù)房源管理系統(tǒng)同時(shí)鏈家還有?自?己的?金融平臺(tái),不?用找VC融資便可實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張拿房

鏈家擁有龐?大的線下?二?手房中介?門店和渠道,實(shí)現(xiàn)了?高效的銷售渠道環(huán)節(jié)公寓市場調(diào)研 ?長租公寓運(yùn)營模式88公寓市場調(diào)研開發(fā)商涉足長租公寓領(lǐng)域的前景公寓市場調(diào)研開發(fā)商涉足長租公寓領(lǐng)域的前景89開發(fā)商切?入模式

第?一階段：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系，

保證產(chǎn)品的硬件功能，

公寓市場調(diào)研

第?二階段：服務(wù)品牌化提供規(guī)范、保證體驗(yàn)的服務(wù)。

既幫租戶改善居住體驗(yàn)

第三階段：居住社交化與項(xiàng)??目內(nèi)的其他業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)，

形成服務(wù)?生態(tài)圈開發(fā)商切?入模式 第?一階段：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 第?二階段：服務(wù)品90公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式

如何看待?長租?青年公寓?

如果單純視為?一條業(yè)務(wù)線,?而不是放到開發(fā)商整體平臺(tái)?生態(tài)鏈,那么未來

收益不?高,很難發(fā)展壯?大,不建議進(jìn)?入

如果視為延伸產(chǎn)品線,提前積累客戶,盤活存量資產(chǎn)和增加城市客

戶粘性,

提供輕資產(chǎn)平臺(tái)服務(wù)?角度看,那么公寓?大有可為

需要將?長租公寓與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條?生態(tài)鏈結(jié)合

依靠單店公寓經(jīng)營收益有限,需要形成規(guī)模,同時(shí)將公寓與?金融結(jié)合,依靠

?金融提升收益公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式91公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式

怎么進(jìn)?入這個(gè)市場?——全新理念的市場,需要清零

最?大的挑戰(zhàn)在觀念——租房和買房不?一樣

租房的客戶群體是85后到90后為主體的,不再是75-85后,更為注重顏值、更為注重

品質(zhì)和體驗(yàn)、更為注重社交

租房需要進(jìn)城,要靠近產(chǎn)業(yè)區(qū),要有良好軌道交通,要有好的?生活配套,

郊區(qū)再好,租房客戶相對(duì)少

租房的裝修產(chǎn)品邏輯重在耐?用,重點(diǎn)在軟裝,與銷售住宅裝修邏輯不同

租房存在明顯的價(jià)格區(qū)隔和價(jià)格天花板,設(shè)計(jì)再好,突破客戶預(yù)算是?無法有效拔升

?入住率的,這個(gè)和售房邏輯不同

租房客戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)要求與購房客戶明顯不同公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式92公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式

什么產(chǎn)品進(jìn)?入?——集中式公寓,定位中端和中低端兩條產(chǎn)

品線,最好的模式是集中+分散

分布式?青年公寓?門檻低,且適合?二?手房中介以及?二房東,??目前已經(jīng)形成了?自如、?青

客、蘑菇等?大品牌,后進(jìn)難度?日益增?大

集中式公寓?門檻?高、易于做管理和社交,也容易形成品牌效應(yīng),??目前對(duì)?手較少,適合公

司存量資產(chǎn)改造和商?用物業(yè)開發(fā)

建議以集中式公寓切?入市場,最理想模式是集中+分散,效能最?高

產(chǎn)品選擇——關(guān)鍵在于做?大規(guī)模與單店運(yùn)營效益平衡,建議選擇中端和中低端,

適應(yīng)

不同地段,擴(kuò)?大市場客戶基數(shù),易于做?大規(guī)模公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式93公寓市場調(diào)研開發(fā)商切?入模式

綜合體開發(fā)商在?長租公寓領(lǐng)域的優(yōu)勢

?長租公寓作為?一個(gè)居住型的項(xiàng)??目，勢必對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境具有?一