自學(xué)考試房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營重點(diǎn)

...wd......wd......wd...房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)題選擇題：〔含多項(xiàng)選擇〕從決策的含義可看出,構(gòu)成決策問題要具備一下基本條件：①有明確的目標(biāo)；②有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案；③有評價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；④有真實(shí)地反響客觀實(shí)際的信息。一個(gè)好的決策目標(biāo)應(yīng)滿足以下四點(diǎn)要求：①針對性；②明確性；③層次性；④可行性。地產(chǎn)經(jīng)營公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在概念和本質(zhì)上完全不同：地產(chǎn)經(jīng)營公司是政府委托,在土地的一級市場上從事經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；地產(chǎn)開發(fā)公司那么是在土地二級市場上從事經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)體。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為五個(gè)級別：即一級、二級、三級、四級和暫時(shí)級或臨時(shí)級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級劃分規(guī)定：劃分條件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累計(jì)竣工面積，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年30萬平方米以上近3年15萬平方米以上5萬平方米以上無規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)組織構(gòu)造形式：①職能型組織構(gòu)造；②工程型組織構(gòu)造；③矩陣型組織構(gòu)造；④混合型組織構(gòu)造。土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地只有：招標(biāo)、拍賣和掛牌三種方式。低價(jià)測算的常用方法：假設(shè)開發(fā)法。其他費(fèi)用估算：保險(xiǎn)費(fèi)屬于其他費(fèi)。靜態(tài)投資回收期=〔累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù)-1〕+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率公式：安全性按不安全因素程度大小分為：A,B,C,D4級：A級表示不安全因素很小；B級表示不安全因素較??；C級表示不安全因素較大；D級表示不安全因素極大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能選擇不安全因素程度為A級的籌資方案，因?yàn)樗陌踩暂^大。籌資方案的經(jīng)濟(jì)性按綜合籌資成本費(fèi)用率標(biāo)準(zhǔn)劃分為，共分為：A,B,C,D4級：A級表示籌資成本最低；B級表示籌資成本較低；C級表示籌資成本較高；D級表示籌資成本很高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能選擇籌資成本為A級的籌資方案。編制投資方案必須對開發(fā)企業(yè)建設(shè)總投資進(jìn)展分解。投資的分解方法有：按照投資構(gòu)成、按照子工程、按照時(shí)間三種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定投資方案表時(shí),要注意工程分解和工程成本分解的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)度管理的主要內(nèi)容：①編制開發(fā)工程實(shí)施階段總進(jìn)度規(guī)劃；②編制開發(fā)工程建設(shè)總進(jìn)度方案、年度方案；③核準(zhǔn)施工進(jìn)度方案；④編制其他配套進(jìn)度方案；⑤催促監(jiān)理工程師；⑥檢查與糾偏進(jìn)度方案。合同籌劃是指開發(fā)商對整個(gè)開發(fā)工程進(jìn)展深入研究，劃分合同界面、合同事實(shí)的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款一級合同的簽訂過程中注意到的問題。從預(yù)防索賠發(fā)生著手，洞察工程實(shí)施中可能導(dǎo)致索賠的起因，防止或減少索賠事件的出現(xiàn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)視該工程的工程質(zhì)量監(jiān)視機(jī)構(gòu)。購置后行為評價(jià)的主要內(nèi)容：①購置者對于產(chǎn)品及開發(fā)商的滿意度；②購房者的社會傳播行為；③購房者處理不滿的方式的選擇?？⒐を?yàn)收應(yīng)滿足的條件：⑴完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；⑵施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)展了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)工程經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑶對于委托建設(shè)的工程工程，建設(shè)單位對工程進(jìn)展了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報(bào)告。工程質(zhì)量評估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑷勘察、設(shè)計(jì)單位對勘察。設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)展了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。工程質(zhì)量評估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑸有關(guān)完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場實(shí)驗(yàn)報(bào)告。⑺建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。⑻有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑼城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)展檢查，并出具認(rèn)可文件。⑽有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。⑾建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)視機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。判斷題金融機(jī)構(gòu)一般以資金提供者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)，特殊情況下甚至以直接投資人身份進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)。P11決策的目標(biāo)應(yīng)明確、詳細(xì)，而且應(yīng)當(dāng)可以定量描述，有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。P20房地產(chǎn)資產(chǎn)是房地產(chǎn)形態(tài)的資產(chǎn)，是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中被經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的能夠以貨幣計(jì)價(jià)并在市場上交換的局部，屬于固定資產(chǎn)，可以劃分為實(shí)物和權(quán)力兩種形態(tài)。P29房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標(biāo)，以開發(fā)與經(jīng)營活動為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的根基上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。P32工程型組織構(gòu)造是指在公司內(nèi)部成立專門的工程機(jī)構(gòu)，獨(dú)立地承擔(dān)工程管理任務(wù)，對工程目標(biāo)負(fù)責(zé)。P49根據(jù)分析角度不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分為宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境與微觀環(huán)境。P62房地產(chǎn)市場周期可以分為四個(gè)不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、工程開發(fā)階段和過度建設(shè)階段。P69住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。值得注意的是，高檔住宅由于價(jià)格高，收益相對也大，但面臨的不安全因素更大。P79完成工程的投資時(shí)機(jī)選擇和可行性研究之后，房地產(chǎn)開發(fā)就進(jìn)入了實(shí)施階段，而實(shí)施階段最重要的一環(huán)就是獲取土地使用權(quán)。P85第四十七條規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)開展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。P94國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起30日內(nèi)完成預(yù)審工作，對符合條件的申請單位，應(yīng)當(dāng)出具建設(shè)工程預(yù)審報(bào)告，并將預(yù)審報(bào)告和有關(guān)資料抄送有權(quán)批準(zhǔn)用地的人民政府國土資源行政主管部門。P97征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。P98拆遷人在拆遷活動中除對被拆遷房屋的所有人給于補(bǔ)償外，還應(yīng)對被撤除房屋的使用人給予安置，以切實(shí)保障被撤除房屋使用人的使用權(quán)。P101投資時(shí)機(jī)研究相當(dāng)粗略，主要依靠粗略的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的準(zhǔn)確程度控制在±30%左右，研究費(fèi)用一般占投資總額的0.2%—1%。P110初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%。P110詳細(xì)可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用根據(jù)工程的大小不同而有所不同，小型工程約占投資的1%—3%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%—1%。P110在工程建議書被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)工程進(jìn)展可行性研究。P112敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析中的一種主要方法。P143開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對開發(fā)工程全過程的質(zhì)量監(jiān)視、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務(wù)是編制工程質(zhì)量方案、催促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點(diǎn)和工程質(zhì)量檔案管理。P198名詞解釋:1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市開展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會開展的要求，對獲取的土地進(jìn)展投資、建設(shè)、管理的行為。P12.房地產(chǎn)經(jīng)營：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租憑及售后服務(wù)管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域。P5廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)展的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。3.最大最小懊悔值法：是將某個(gè)自然狀態(tài)下的最大收益值定為理想目標(biāo)，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會感到“懊悔〞，這樣每個(gè)自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大懊悔值〞。P234.房地產(chǎn)專營企業(yè)：是指依法注冊成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。P375.房地產(chǎn)兼營企業(yè)：是指某些以其他行業(yè)，如商業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、電子工業(yè)、化學(xué)工業(yè)為主營業(yè)務(wù)，而在注冊時(shí)申請并經(jīng)批準(zhǔn)兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一類企業(yè)。P376.房地產(chǎn)工程型企業(yè)：是特別針對某一開發(fā)工程而設(shè)立的開發(fā)企業(yè)。P377.掛牌出讓：土地使用權(quán)掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，承受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。P888.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換或贈予方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。P919.土地使用權(quán)劃撥：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付期使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為，但主要是用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。P9410.青苗補(bǔ)償費(fèi)：是指國家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。P9811.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：是指拆遷人用自己建造或購置的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)展調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)展結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。P10012.可行性研究：是指在投資決策前，對建設(shè)工程進(jìn)展全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。P10813.財(cái)務(wù)評價(jià)：是指根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和工程評價(jià)的有關(guān)規(guī)定，從工程財(cái)務(wù)的角度，分析、計(jì)算工程直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷工程的財(cái)務(wù)可行性。P13014.投資回收期：指以工程的凈收益來抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映工程投資回收能力的重要指標(biāo)。P13815.房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析：可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)工程投資不安全因素的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制不安全因素的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資不安全因素的防范和控制。P14316.房地產(chǎn)開發(fā)資金成本：是投資者在房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)施中，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。P15517.住宅平均層數(shù)：指各種住宅層數(shù)的平均值，按各種層數(shù)住宅的建筑面積與占地面積之比計(jì)算。P16518.住宅建筑凈密度：指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積之比。P16619.住宅建筑面積凈密度：是指住宅總面積與住宅用地面積之比。P16620.住宅建筑面積毛密度：是指住宅總建筑面積與居住用地面積之比。P16621.建筑密度：指工程用地范圍內(nèi)所有基地面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。P16622.房地產(chǎn)開發(fā)工程報(bào)建：是指在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的根基上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出各單體建筑的設(shè)計(jì)方案，并對其布局進(jìn)展定位，對開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入設(shè)計(jì)，使其到達(dá)施工要求，并提交有關(guān)部門審批的過程。P17023.建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的、用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。P17224.進(jìn)度管理：是指以進(jìn)度方案為依據(jù)、綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，確保工程工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。P19125.房地產(chǎn)開發(fā)工程投資管理：是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將成本控制在方案范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。P19426.工程索賠：是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊?。P20927.房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗(yàn)收：是指建設(shè)單位在單位工程驗(yàn)收和專業(yè)驗(yàn)收的根基上邀請有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)人員對房地產(chǎn)工程中涉及公共安全和公眾利益的內(nèi)容及公共設(shè)施配套建設(shè)等情況的核定。P21528.成本導(dǎo)向定價(jià)法：是房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品成本為根基，再加上一定的利潤和稅金來制定產(chǎn)品價(jià)格的一種方法。P23329.需求導(dǎo)向定價(jià)法：是房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求為根基，根據(jù)消費(fèi)者的需求強(qiáng)度和對價(jià)格的心理反響的不同來制定產(chǎn)品價(jià)格的一種方法。P23430.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營工程后評價(jià)：就是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營工程為對象，對其經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)展的全面核查。P25631.房地產(chǎn)購置后行為評價(jià)：是指客戶購置房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對于產(chǎn)品使用價(jià)值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務(wù)滿意程度以及投資價(jià)值的全面感受、體驗(yàn)與判斷，以及據(jù)此而必然產(chǎn)生的對于產(chǎn)品及開發(fā)商的評價(jià)、社會傳播行為和處理不滿意的方式的選擇。P267簡答題：房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系：⑴廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致,側(cè)重點(diǎn)不同。房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重點(diǎn)是一種行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過程；而房地產(chǎn)經(jīng)營那么強(qiáng)調(diào)的是這種行為的目的——獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。⑵狹義的角度理解，兩者相對獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)營反響的是在一定社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系；房地產(chǎn)開發(fā)只是一種投資、建設(shè)和勞動的行為。⑶房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心房地產(chǎn)開發(fā)是一種以經(jīng)營為核心的經(jīng)濟(jì)行為。⑷房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為根基房地產(chǎn)經(jīng)營仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象而繼續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)是獲得一定的投資效益，投資的對象是房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段：⑴投資決策分析階段；⑵依法取得土地使用權(quán)階段；⑶可行性研究階段；⑷前期準(zhǔn)備階段；⑸實(shí)施階段；⑹銷售階段。3.開發(fā)與經(jīng)營決策原那么：⑴遵守政策法規(guī)原那么；⑵經(jīng)濟(jì)效益原那么；⑶不安全因素意識原那么；⑷定性分析與定量分析相結(jié)合的原那么；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型：〔年年考〕⑴確定型決策；⑵不安全因素型決策；⑶不確定型決策；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程序：⑴發(fā)現(xiàn)問題；⑵確定目標(biāo)；⑶擬定方案；⑷分析評價(jià)；⑸選擇方案；⑹實(shí)施追蹤方案；實(shí)現(xiàn)節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)的途徑：⑴強(qiáng)化集約利用土地，提高土地利用率；⑵積極推進(jìn)原材料節(jié)約；⑶大力推進(jìn)建筑節(jié)能；⑷整合優(yōu)化利用城市建設(shè)資源；6.經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理的主要內(nèi)用有以下四個(gè)方面：⑴制定經(jīng)營管理目標(biāo)；⑵制定推廣方案；⑶投資管理；⑷資金融通管理；7.房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：⑴為國民經(jīng)濟(jì)的開展提供物質(zhì)保證；⑵為城市建設(shè)事業(yè)的開展開辟穩(wěn)定的資金來源；⑶為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展起到有力的帶動作用；⑷促進(jìn)消費(fèi)構(gòu)造和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的合理化；8.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展現(xiàn)狀：⑴企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏?。虎破髽I(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但增長緩慢；⑶企業(yè)成長性良好，但盈利能力相對滯后；⑷企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性；⑸企業(yè)融資渠道比較單一；⑹企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營企業(yè)的開展勢頭遠(yuǎn)強(qiáng)于國有企業(yè)；9.房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成：⑴注冊建筑師；⑵工程師；⑶財(cái)務(wù)人員；⑷營銷籌劃人員；⑸工程拓展及開展人員；⑹法律參謀；10.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的影響因素：⑴環(huán)境⑵決策者對不安全因素的態(tài)度；⑶思維定義；⑷時(shí)間；11.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點(diǎn)：⑴關(guān)鍵性房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境是由許多因素共同構(gòu)成的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)構(gòu)成因素眾多，各種因素不是孤立存在的，而是相互聯(lián)系和相互影響的。⑵可變性房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境是一個(gè)動態(tài)的、可變的開放系統(tǒng)，它總是處于不停的運(yùn)動之中。⑶相對性房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的好與不好、成熟與不成熟、機(jī)制健全與不健全、法律體系的完善與不完善都是相對一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)或一個(gè)城市而言的，是通過比較得到的結(jié)果。⑷層次性房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所處環(huán)境是一個(gè)綜合體，從分析的角度可將之分解為宏觀、中觀、微觀環(huán)境三個(gè)層次。12.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營就目標(biāo)的內(nèi)容：13.SWOT分析法：SWOT分析法又稱十字圖表分析法，是西方企業(yè)界廣為應(yīng)用的一種戰(zhàn)略選擇方法。S和W分別代表企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢，O和T分別代表企業(yè)外部環(huán)境的時(shí)機(jī)和威脅。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的分析主要集中在以下五點(diǎn)：⑴管理狀況；⑵經(jīng)營狀況；⑶人員狀況；⑷資金狀況；⑸具體工程狀況；通過對這五點(diǎn)的分析，可總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢。⑴企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S+O=時(shí)機(jī)點(diǎn)。⑵企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+T=可躲避不安全因素點(diǎn)。⑶企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W+O=可借力時(shí)機(jī)點(diǎn)。⑷企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=不安全因素點(diǎn)。14.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營不安全因素分析：⑴政治不安全因素政治不安全因素的含義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政治不安全因素，是指猶豫未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國家投資環(huán)境的變動，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動帶來損失的可能性。政治不安全因素的應(yīng)對措施：①投資前的管理。②投資后的管理。③不安全因素發(fā)生后的補(bǔ)救措施。⑵經(jīng)濟(jì)不安全因素經(jīng)濟(jì)不安全因素的應(yīng)對措施：①投資前的應(yīng)對措施；②投資過程中的管理；③不安全因素發(fā)生后的補(bǔ)救措施。⑶金融不安全因素⑷來自自然界和沖突的意外不安全因素⑸個(gè)別不安全因素15.土地使用權(quán)行政劃撥的主要特征：⑴沒有明確的使用年限⑵無需支付土地使用權(quán)出讓金⑶不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押16.土地使用權(quán)劃撥的審批權(quán)限：17.土地征用的程序：①建設(shè)工程的預(yù)審；②用地申請；③擬定征地方案；④簽訂征地協(xié)議；⑤出讓或劃撥土地；⑥方法土地使用證；18.簡述關(guān)于拆遷補(bǔ)償形式的規(guī)定：?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?規(guī)定，撤除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。19.組織競標(biāo)團(tuán)隊(duì)的工作內(nèi)容：①認(rèn)真研究公告信息和相關(guān)文件，討論本開發(fā)企業(yè)是否符合相關(guān)條條件以及是否具有開發(fā)能力；②進(jìn)展現(xiàn)場勘察，了解地塊具體位置、地塊開發(fā)程度、地塊周邊情況、地塊片區(qū)市場情況等