房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)與案例分析課件

房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)與案例分析課件1本章講授影響各種類型房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素針對房地產(chǎn)及估價(jià)目的選擇估價(jià)方法實(shí)際完成估價(jià)任務(wù)正確撰寫估價(jià)報(bào)告各種類型房地產(chǎn)的含義及其估價(jià)特點(diǎn)本章講授影響各種類型房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素針對房地產(chǎn)及估價(jià)目的2學(xué)習(xí)目的與要求本章的學(xué)習(xí)要點(diǎn)：建筑的特點(diǎn)、經(jīng)營的特點(diǎn)、市場現(xiàn)狀重點(diǎn)掌握居住房地產(chǎn)估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)目的與要求本章的學(xué)習(xí)要點(diǎn)：重點(diǎn)掌握3房地產(chǎn)估價(jià)的用途分類居住房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的用途分類居餐特商綜辦旅娛工農(nóng)4分類1．居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2．商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。3．辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。4．旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等·5．餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。6．娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。7．工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。8．農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。9．特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。1O．綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)分類1．居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。5一、學(xué)生匯報(bào)案例精讀情況1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)居住房地產(chǎn)評估2、重點(diǎn)案例：某大廈42套房產(chǎn)方法：比較法3、難點(diǎn)對象描述不清；交易時(shí)間不清（06-05；06-07；06-06）量化評分不對一、學(xué)生匯報(bào)案例精讀情況1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：6學(xué)生匯報(bào)情況評分姓名分工方法能力(15%)社會能力(30)溝通協(xié)作表達(dá)專業(yè)能力(55%)個(gè)人(5)小組(10)個(gè)人(10)小組(10)班級(10)小組(5)班級(10)師(40)劉丙健5108834詹坤5李瑞源5學(xué)生匯報(bào)情況評分方法能力(15%)社會能力(30)溝通協(xié)作表7二、教師講授（一）概述1、居住地產(chǎn)量大，最常見估價(jià)對象2、類似性——比較法—最經(jīng)典的方法3、種類：普通住宅、別墅、公寓、創(chuàng)新住宅按產(chǎn)權(quán)分：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、普通住宅、高檔住宅二、教師講授（一）概述8(二)居住房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)相似性社會保障性租金管制性居住房地產(chǎn)不同于一般的商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)我國為了保證社會穩(wěn)定，對城市住房的租金價(jià)格采用一定形式的管制措施

居住房地產(chǎn)的相似性比其它類型強(qiáng)(二)居住房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)相社會租金居住房地產(chǎn)不同于一般的商9居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與方法居住房地產(chǎn)最主要的估價(jià)方法有兩種：市場比較法和成本法新建居住房地產(chǎn)：由于此時(shí)各項(xiàng)成本資料容易收集確定，通常首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)。舊有居住房地產(chǎn)：第一種方式可對土地和房地產(chǎn)價(jià)值分別估價(jià)；第二種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。拆遷居住房地產(chǎn)：不是市場價(jià)格；具體參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與方法居住房地產(chǎn)最主要的估價(jià)方法有兩種10影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素交通條件：主要指城市公共交通的通達(dá)程度生活服務(wù)設(shè)施：居住房地產(chǎn)所處地段周圍一定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施教育配套設(shè)施：主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所

環(huán)境質(zhì)量：主要包括估價(jià)對象附近以及小區(qū)的自然景觀、綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素交通條件：主要指城市公共交通的通11影響居住房地產(chǎn)的個(gè)別因素建筑裝修設(shè)施與設(shè)備質(zhì)量朝向與樓層影響居住房地產(chǎn)的個(gè)別因素建裝修設(shè)施與設(shè)備質(zhì)朝向與樓層12討論朝向與價(jià)格：物業(yè)管理與價(jià)格樓層與價(jià)格：電梯與價(jià)格采光通風(fēng)與價(jià)格：裝修與價(jià)格戶型與價(jià)格設(shè)施設(shè)備質(zhì)量與價(jià)格新舊與價(jià)格小區(qū)環(huán)境與價(jià)格討論朝向與價(jià)格：物業(yè)管理與價(jià)格13案例3-1案例導(dǎo)讀：本例為某新建商住樓的多套住宅為確定抵押價(jià)值而進(jìn)行的估價(jià)，估價(jià)方法為市場比較法。

案例3-1案例導(dǎo)讀：14估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對象現(xiàn)狀1）基本情況物業(yè)用途：結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑年代：約建成于2002年建筑層數(shù)：21層評估面積：總面積5,471.9184㎡裝修：估價(jià)對象住宅部分層高約3.0米，外墻貼條形磚，鋁合金窗，木門，住宅室內(nèi)裝修情況如下：地面鋪拋光磚，墻面刷乳膠漆，天花刷乳膠漆，水、電設(shè)施齊全，管、線暗敷。２）估價(jià)對象使用情況：估價(jià)對象住宅部分全部空置，估價(jià)對象設(shè)有二層地下車庫，每座設(shè)兩臺電梯，梯間走廊設(shè)有消防栓。估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對象現(xiàn)狀15要點(diǎn)估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年9月11日估價(jià)方法：估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對委估項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《××省房地產(chǎn)估價(jià)條例》，因估價(jià)對象位處老城區(qū)，周邊房地產(chǎn)交易較為活躍，故選取市場比較法求取編號1～42號估價(jià)對象價(jià)值

要點(diǎn)16估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及建設(shè)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響物業(yè)價(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為29,017,269元，大寫人民幣貳仟玖佰零拾壹萬柒仟貳佰陸拾玖圓整。估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)17估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告之估價(jià)結(jié)果為2006年9月11日時(shí)估價(jià)對象的市場價(jià)值，其有效期自報(bào)告提交之日起為一年，隨著時(shí)間及市場情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超出有效期限，我們對應(yīng)用此結(jié)果造成的損失不負(fù)任何責(zé)任估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告之估價(jià)結(jié)果為2006年9月11日18估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：設(shè)有架空層綠化會所；設(shè)有二層地下車庫，每座設(shè)兩臺電梯，梯間走廊設(shè)有消防栓二、區(qū)域因素分析：××區(qū)自古以來即是廣州市最有名的商業(yè)繁華區(qū)之一；位于美麗的珠江河畔；區(qū)生產(chǎn)總值增長11.0%三、市場背景分析：房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)穩(wěn)定、運(yùn)行良好；前4月全市一手住宅均價(jià)達(dá)到5956元/平方米。而3月份公布的今年一季度全市住宅均價(jià)為5842元/平方米，這意味著樓價(jià)還在上升。4月份與3月份相比，樓價(jià)至少升了100元/平方米。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：設(shè)有架空層綠化會所；19測算過程測算過程20比較因素條件指數(shù)比較因素條件指數(shù)21比較因素修正系數(shù)比較因素修正系數(shù)22計(jì)算結(jié)果取上述三個(gè)比較實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為本次市場比較法的評估測算估價(jià)對象市場價(jià)值：單位價(jià)格=（7,203+7,159+7,187）/3=7,183元/㎡（取整）

計(jì)算結(jié)果取上述三個(gè)比較實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值23難點(diǎn)分析討論個(gè)別、區(qū)域和市場因素如何分析各因素修正分析：優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：難點(diǎn)分析討論個(gè)別、區(qū)域和市場因素如何分析24案例分析1）本案例估價(jià)報(bào)告格式規(guī)范，估價(jià)要素等關(guān)鍵內(nèi)容交待清楚，交易實(shí)例選擇得當(dāng)。2）未按規(guī)范規(guī)定的要求選用估價(jià)方法，只選用一種方法估價(jià)；3）估價(jià)結(jié)果確定理由不清，使得估價(jià)結(jié)論的說服力和可信度大打折扣。案例分析1）本案例估價(jià)報(bào)告格式規(guī)范，估價(jià)要素等關(guān)鍵25三、討論題1、比較法的適用條件及范圍？2、住宅地產(chǎn)的特點(diǎn)如何決定住宅地產(chǎn)的細(xì)分及估價(jià)方法選擇？3、限價(jià)房如何估價(jià)？4、住宅地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表的內(nèi)容？5、本案例還可采用什么方法，需要收集哪些資料？三、討論題1、比較法的適用條件及范圍？26補(bǔ)充資料某新樓盤定價(jià)表補(bǔ)充資料某新樓盤定價(jià)表27房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)與案例分析課件28本章講授影響各種類型房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素針對房地產(chǎn)及估價(jià)目的選擇估價(jià)方法實(shí)際完成估價(jià)任務(wù)正確撰寫估價(jià)報(bào)告各種類型房地產(chǎn)的含義及其估價(jià)特點(diǎn)本章講授影響各種類型房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素針對房地產(chǎn)及估價(jià)目的29學(xué)習(xí)目的與要求本章的學(xué)習(xí)要點(diǎn)：建筑的特點(diǎn)、經(jīng)營的特點(diǎn)、市場現(xiàn)狀重點(diǎn)掌握居住房地產(chǎn)估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)習(xí)目的與要求本章的學(xué)習(xí)要點(diǎn)：重點(diǎn)掌握30房地產(chǎn)估價(jià)的用途分類居住房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的用途分類居餐特商綜辦旅娛工農(nóng)31分類1．居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2．商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。3．辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。4．旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等·5．餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。6．娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。7．工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。8．農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。9．特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。1O．綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)分類1．居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。32一、學(xué)生匯報(bào)案例精讀情況1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)居住房地產(chǎn)評估2、重點(diǎn)案例：某大廈42套房產(chǎn)方法：比較法3、難點(diǎn)對象描述不清；交易時(shí)間不清（06-05；06-07；06-06）量化評分不對一、學(xué)生匯報(bào)案例精讀情況1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：33學(xué)生匯報(bào)情況評分姓名分工方法能力(15%)社會能力(30)溝通協(xié)作表達(dá)專業(yè)能力(55%)個(gè)人(5)小組(10)個(gè)人(10)小組(10)班級(10)小組(5)班級(10)師(40)劉丙健5108834詹坤5李瑞源5學(xué)生匯報(bào)情況評分方法能力(15%)社會能力(30)溝通協(xié)作表34二、教師講授（一）概述1、居住地產(chǎn)量大，最常見估價(jià)對象2、類似性——比較法—最經(jīng)典的方法3、種類：普通住宅、別墅、公寓、創(chuàng)新住宅按產(chǎn)權(quán)分：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、普通住宅、高檔住宅二、教師講授（一）概述35(二)居住房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)相似性社會保障性租金管制性居住房地產(chǎn)不同于一般的商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)我國為了保證社會穩(wěn)定，對城市住房的租金價(jià)格采用一定形式的管制措施

居住房地產(chǎn)的相似性比其它類型強(qiáng)(二)居住房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)相社會租金居住房地產(chǎn)不同于一般的商36居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與方法居住房地產(chǎn)最主要的估價(jià)方法有兩種：市場比較法和成本法新建居住房地產(chǎn)：由于此時(shí)各項(xiàng)成本資料容易收集確定，通常首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)。舊有居住房地產(chǎn)：第一種方式可對土地和房地產(chǎn)價(jià)值分別估價(jià)；第二種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。拆遷居住房地產(chǎn)：不是市場價(jià)格；具體參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與方法居住房地產(chǎn)最主要的估價(jià)方法有兩種37影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素交通條件：主要指城市公共交通的通達(dá)程度生活服務(wù)設(shè)施：居住房地產(chǎn)所處地段周圍一定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施教育配套設(shè)施：主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所

環(huán)境質(zhì)量：主要包括估價(jià)對象附近以及小區(qū)的自然景觀、綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素交通條件：主要指城市公共交通的通38影響居住房地產(chǎn)的個(gè)別因素建筑裝修設(shè)施與設(shè)備質(zhì)量朝向與樓層影響居住房地產(chǎn)的個(gè)別因素建裝修設(shè)施與設(shè)備質(zhì)朝向與樓層39討論朝向與價(jià)格：物業(yè)管理與價(jià)格樓層與價(jià)格：電梯與價(jià)格采光通風(fēng)與價(jià)格：裝修與價(jià)格戶型與價(jià)格設(shè)施設(shè)備質(zhì)量與價(jià)格新舊與價(jià)格小區(qū)環(huán)境與價(jià)格討論朝向與價(jià)格：物業(yè)管理與價(jià)格40案例3-1案例導(dǎo)讀：本例為某新建商住樓的多套住宅為確定抵押價(jià)值而進(jìn)行的估價(jià)，估價(jià)方法為市場比較法。

案例3-1案例導(dǎo)讀：41估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對象現(xiàn)狀1）基本情況物業(yè)用途：結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑年代：約建成于2002年建筑層數(shù)：21層評估面積：總面積5,471.9184㎡裝修：估價(jià)對象住宅部分層高約3.0米，外墻貼條形磚，鋁合金窗，木門，住宅室內(nèi)裝修情況如下：地面鋪拋光磚，墻面刷乳膠漆，天花刷乳膠漆，水、電設(shè)施齊全，管、線暗敷。２）估價(jià)對象使用情況：估價(jià)對象住宅部分全部空置，估價(jià)對象設(shè)有二層地下車庫，每座設(shè)兩臺電梯，梯間走廊設(shè)有消防栓。估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對象現(xiàn)狀42要點(diǎn)估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年9月11日估價(jià)方法：估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對委估項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《××省房地產(chǎn)估價(jià)條例》，因估價(jià)對象位處老城區(qū)，周邊房地產(chǎn)交易較為活躍，故選取市場比較法求取編號1～42號估價(jià)對象價(jià)值

要點(diǎn)43估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及建設(shè)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響物業(yè)價(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為29,017,269元，大寫人民幣貳仟玖佰零拾壹萬柒仟貳佰陸拾玖圓整。估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)44估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告之估價(jià)結(jié)果為2006年9月11日時(shí)估價(jià)對象的市場價(jià)值，其有效期自報(bào)告提交之日起為一年，隨著時(shí)間及市場情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超出有效期限，我們對應(yīng)用此結(jié)果造成的損失不負(fù)任何責(zé)任估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告之估價(jià)結(jié)果為2006年9月11日45估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：設(shè)有架空層綠化會所；設(shè)有二層地下車庫，每座設(shè)兩臺電梯，梯間走廊設(shè)有消防栓二、區(qū)域因素分析：××區(qū)自古以來即是廣州市最有名的商業(yè)繁華區(qū)之一；