立體停車庫(kù)商機(jī)與盈利模式

立體停車庫(kù)商機(jī)與盈利模式立體停車庫(kù)商機(jī)與盈利模式立體停車庫(kù)商機(jī)與盈利模式xxx公司立體停車庫(kù)商機(jī)與盈利模式文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度立體停車庫(kù)商機(jī)與盈利模式一、國(guó)內(nèi)主要城市立體停車庫(kù)的需求量

根據(jù)預(yù)測(cè)，2005年全國(guó)汽車保有量將達(dá)到3356萬(wàn)輛，2020年達(dá)到億輛。根據(jù)國(guó)際慣例，億輛的汽車保有量意味著需要配套停車位億個(gè)。其中，機(jī)械停車形式占總停車形式的3%，即2020年全國(guó)機(jī)械式停車位總需求量將達(dá)546萬(wàn)個(gè)。

但是，目前我國(guó)城市機(jī)動(dòng)車輛的保有量與停車位之比大約為5：1，滿足率只有%。停車問(wèn)題已經(jīng)成為城市發(fā)展的瓶頸。機(jī)械停車庫(kù)將是未來(lái)解決停車難的主要途徑。

專家測(cè)算，除出租車外，機(jī)動(dòng)車大多數(shù)情況下只有不到20％的時(shí)間在路上行走，剩下的大多數(shù)時(shí)間都需要找地方停放。從全國(guó)來(lái)看，我國(guó)城市機(jī)動(dòng)車的保有量與停車位之比僅為5∶1，滿足率不到15％。按照國(guó)際城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市車位與車輛較為合適的比例應(yīng)該為∶1，即100％的基本停車位和20％的公共停車位。日益稀缺的停車位，成為城市交通擁堵的重要因素。1．北京

目前，北京機(jī)動(dòng)車達(dá)到240萬(wàn)輛，現(xiàn)在停車位60萬(wàn)個(gè)，其中公共泊車位18萬(wàn)個(gè)，停車位缺口超過(guò)了180萬(wàn)。到2010年，北京的公共停車位數(shù)量將達(dá)到汽車保有量的15%，而目前的比例僅為8%。以2010年北京機(jī)動(dòng)車總量500萬(wàn)輛計(jì)，北京共需56萬(wàn)個(gè)公共停車位、375萬(wàn)個(gè)基本停車泊位，公共停車位缺口為38萬(wàn)個(gè)，基本停車位缺口為297萬(wàn)個(gè)。

2．上海

按規(guī)劃，2010年上海機(jī)動(dòng)車總量將達(dá)到200萬(wàn)輛，按照國(guó)際上一車一基本車位（摩托車算個(gè)車位），15輛車一公共車位的標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)上海需萬(wàn)個(gè)公共停車泊位、150萬(wàn)個(gè)基本車位。也就是說(shuō)，到2010年上海要建設(shè)萬(wàn)個(gè)公共停車位、萬(wàn)個(gè)基本車位。

3．廣州

廣州市交委提供的數(shù)字顯示：到2003年年底，擁有近千萬(wàn)常住人口的廣州市，機(jī)動(dòng)車總數(shù)已達(dá)142萬(wàn)輛，其中城區(qū)小轎車的保有量在50萬(wàn)輛以上；而市內(nèi)的停車場(chǎng)所能提供的停車位只有28萬(wàn)個(gè)，車輛保有量與停車位的絕對(duì)差值達(dá)到了22萬(wàn)個(gè)。

二、立體停車庫(kù)的項(xiàng)目特征

1．立體停車庫(kù)的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2．立體停車庫(kù)的投資屬性

立體停車庫(kù)不是高回報(bào)、快回報(bào)的投資項(xiàng)目，而是一項(xiàng)長(zhǎng)期但比較穩(wěn)定的投資項(xiàng)目。在國(guó)內(nèi)，立體停車庫(kù)的投資回報(bào)周期一般在5-8年，甚至更長(zhǎng)；而在國(guó)外，比如日本，該項(xiàng)目的投資回報(bào)周期一般為3-5年。

“現(xiàn)在社會(huì)資本進(jìn)入立體停車庫(kù)市場(chǎng)還是早了點(diǎn)”，中國(guó)重機(jī)協(xié)會(huì)停車設(shè)備工作委員會(huì)任伯淼主任直言不諱地對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。這樣的項(xiàng)目要想成為一個(gè)立即可以進(jìn)入的商業(yè)，還有一段不短的路程要走。

國(guó)內(nèi)各類停車場(chǎng)的收費(fèi)和價(jià)格政策還沒(méi)有理順，使得立體停車庫(kù)的贏利還比較難。在很多城市的一些地段都發(fā)生了“立體停車庫(kù)門庭冷落、路邊停車場(chǎng)無(wú)處停車”的現(xiàn)象，一邊是馬路邊無(wú)法停下車了，另一邊是立體停車庫(kù)嚴(yán)重的“吃不飽”，人們不愿去立體停車庫(kù)停車。

造成這種尷尬局面的原因，一方面有人們的停車習(xí)慣的因素，另一方面更有兩類停車場(chǎng)“收費(fèi)倒掛”的問(wèn)題。以北京某些地段為例，路邊停車場(chǎng)停車方便、省時(shí)間，收費(fèi)僅為2元/小時(shí)，而立體停車庫(kù)不僅不方便，收費(fèi)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于路邊停車場(chǎng)，有些地方收費(fèi)高達(dá)5元/小時(shí)，甚至更高。

不過(guò)，立體停車庫(kù)的投資者和經(jīng)營(yíng)者并不都同意這種“收費(fèi)倒掛”的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為，這種“收費(fèi)倒掛”的觀點(diǎn)從停車的方便性方面來(lái)說(shuō)是正確的，但是如果從停車場(chǎng)的建設(shè)成本和投資來(lái)說(shuō)，立體停車庫(kù)的收費(fèi)就應(yīng)該高于路邊停車場(chǎng)，立體停車庫(kù)的建設(shè)是需要單獨(dú)投資的，而路邊停車場(chǎng)的設(shè)置幾乎不需要投資，城市的公安交通管理部門在地上直接劃白線就可以了。

“在3－5年后，應(yīng)該是社會(huì)資本進(jìn)入立體停車庫(kù)市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)了”，中國(guó)重機(jī)協(xié)會(huì)停車設(shè)備工作委員會(huì)任伯淼主任這樣預(yù)測(cè)。

3．立體停車庫(kù)的發(fā)展前景

三、立體停車庫(kù)的產(chǎn)品選擇

1．國(guó)內(nèi)立體停車庫(kù)市場(chǎng)的主要產(chǎn)品類型與特點(diǎn)

2．國(guó)內(nèi)立體停車庫(kù)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)廠商

目前，全國(guó)生產(chǎn)立體停車庫(kù)的企業(yè)不少，大的有十多家，有制造資質(zhì)的22家，另外還有七八十家沒(méi)有資質(zhì)證的，總計(jì)生產(chǎn)廠家有百余家。還有一些企業(yè)正在開發(fā)產(chǎn)品，想進(jìn)入這一領(lǐng)域。其中主要廠商有萊鋼泰達(dá)、杭州西子石川島、深圳怡豐、江蘇雙良、廣州廣日等。

3．國(guó)內(nèi)立體停車庫(kù)市場(chǎng)的停車產(chǎn)業(yè)鏈

四、立體停車庫(kù)的地址選擇

一位有著多年立體停車庫(kù)行業(yè)經(jīng)歷的企業(yè)高層人士認(rèn)為，立體停車庫(kù)的地址選擇是車庫(kù)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。他認(rèn)為，政府部門、醫(yī)院這兩類單位是立體停車庫(kù)的最佳選址地點(diǎn)，也是最佳客戶。

1．政府機(jī)關(guān)

大多數(shù)政府部門都位于城市中心區(qū)或者繁華區(qū)，是國(guó)內(nèi)政府機(jī)關(guān)的基本地點(diǎn)特征。土地緊張、車位規(guī)劃沒(méi)有騰挪余地，而機(jī)關(guān)公務(wù)人員的停車難問(wèn)題必須解決，是政府機(jī)關(guān)在停車問(wèn)題上遇到的現(xiàn)實(shí)困難。

政府部門所處的位置，使得它們的立體停車庫(kù)容易做到“日?qǐng)鲆箞?chǎng)的全時(shí)段經(jīng)營(yíng)”。由于絕大部分政府部門都位于城區(qū)，而且政府部門附近都有若干居住區(qū)，在白天時(shí)段，政府部門的立體停車庫(kù)可以主要服務(wù)于機(jī)關(guān)公務(wù)人員以及來(lái)辦事的人員，而到了夜晚時(shí)段，政府部門的立體停車庫(kù)又可以服務(wù)于附近住區(qū)的居民。

2．醫(yī)院

說(shuō)服醫(yī)院建設(shè)立體停車庫(kù)，或者在醫(yī)院附近建設(shè)立體停車庫(kù)，其好處是顯而易見(jiàn)的。

首先，醫(yī)院的醫(yī)護(hù)等工作人員需要停車，其次，來(lái)醫(yī)院護(hù)理、探望的人也需要停車，這兩類人群加在一起，將是一個(gè)很大的數(shù)字。而且，后一部分人群對(duì)停車收費(fèi)的價(jià)格接受幅度也比較大。

與政府部門一樣，大部分醫(yī)院所處的位置，使得醫(yī)院的立體停車庫(kù)同樣容易做到“日?qǐng)鲆箞?chǎng)的全時(shí)段經(jīng)營(yíng)”。

不過(guò)，醫(yī)院自己建設(shè)立體停車庫(kù)的內(nèi)在動(dòng)力，并不是非常強(qiáng)烈。土地緊張是一個(gè)客觀原因，而比較效益低則是一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的原因。因?yàn)?，?duì)于醫(yī)院來(lái)說(shuō)，建設(shè)立體停車庫(kù)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如建設(shè)住院樓，其收益速度也不如多增病房來(lái)得快。

3．社區(qū)

在這位有著多年立體停車庫(kù)行業(yè)經(jīng)歷的公司高層人士眼里，把立體停車庫(kù)建在社區(qū)里，尤其是建在城郊、郊區(qū)的社區(qū)里，對(duì)于立體停車庫(kù)本身的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)最佳的選擇。當(dāng)然，如果地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買立體停車庫(kù)的資金有保障，立體停車庫(kù)的生產(chǎn)商還是可以去做這筆生意的。

對(duì)于城郊、郊區(qū)社區(qū)里的立體停車庫(kù)來(lái)說(shuō)，它的使用時(shí)間一般是在工作日的晚7點(diǎn)左右到次日的早7點(diǎn)左右，主要使用者是社區(qū)的居民，而在工作日的早7點(diǎn)左右到晚7點(diǎn)左右停車率是極其低的。這就是說(shuō)，城郊、郊區(qū)社區(qū)里的立體停車庫(kù)，夜場(chǎng)有生意，日?qǐng)鰶](méi)有生意，周末兩天有零星的外來(lái)停車生意。

五、具體運(yùn)營(yíng)問(wèn)題

雖然目前我國(guó)已有多個(gè)廠家在生產(chǎn)各種機(jī)械式立體停車庫(kù)，但現(xiàn)實(shí)中卻都未出現(xiàn)預(yù)期的紅火。目前，停車消費(fèi)者對(duì)立體停車仍未認(rèn)可，地面泊車仍是停車首選。

1．經(jīng)濟(jì)效益分析

2．運(yùn)營(yíng)成本分析

3．收費(fèi)方法選擇

只有實(shí)行靈活的收費(fèi)方法，才有可能做到立體停車庫(kù)的“全時(shí)段經(jīng)營(yíng)”。

A)VIP年票制

B)半年票制

C)三個(gè)月票制

D)月票制

E)日?qǐng)鍪召M(fèi)制度

F)時(shí)租制

G)其它收費(fèi)方法

這些收費(fèi)方法有的已經(jīng)開始使用，有的還沒(méi)有使用，但可以嘗試。而且，這些收費(fèi)方法還可以組合使用，比如，“日?qǐng)鍪召M(fèi)制度”和其它收費(fèi)方法組合出“日?qǐng)霭肽昶笔召M(fèi)制”、“日?qǐng)鋈齻€(gè)月票收費(fèi)制”、“日?qǐng)鲈缕笔召M(fèi)制”，等等。

4．戶外廣告新載體

戶外廣告新載體也是立體停車庫(kù)未來(lái)的贏利手段之一。有的廠家已經(jīng)設(shè)想將立體停車庫(kù)的外觀設(shè)計(jì)得美觀、時(shí)尚一些，待到立體停車庫(kù)在某一個(gè)城市形成規(guī)模，成為一道吸引注意力的風(fēng)景時(shí)，可以與戶外廣告公司合作，通過(guò)戶外廣告的形式來(lái)培育立體停車庫(kù)的贏利能力。

5．運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵

立體停車庫(kù)運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵在于能否做到“日?qǐng)鲆箞?chǎng)的全時(shí)段