萬科-長沙萬科金域華府第二季度營銷策略-68-XXXX年課件

Nov-22萬科·金域華府第二季度工作匯報金域華府項目組2019.4.11Nov-22萬科·金域華府第二季度工作匯報金域華府項目組1>>營銷目標(biāo)>>前期工作回顧>>市場分析>>營銷策略>>二季度營銷執(zhí)行計劃報告體系ReportingSystem>>營銷目標(biāo)報告體系ReportingSystem一、營銷目標(biāo)一、營銷目標(biāo)年度銷售計劃8.1億樓棟產(chǎn)品類型上市時間10年上市計劃10年銷售計劃面積金額銷售面積銷售金額金額銷售率計劃單價3#住宅2019年6月8537563442007683.35070978090%66004#住宅2019年6月8537563442007683.35070978090%66009#住宅2019年9月6497428802005847.33859218090%660010#住宅2019年9月6523430518005870.73874662090%66005#住宅2019年7月9279612414007887.155205519085%660011#住宅2019年10月9279612414007887.155205519085%66001#住宅2019年7月5326335538004793.43019842090%63002#住宅2019年7月5326335538004793.43019842090%63006#住宅2019年10月1759211082960014953.29420516085%63007#住宅2019年6月1802211353860015318.79650781085%63008#住宅2019年6月1802211353860015318.79650781085%630012#住宅2019年8月1802211353860014417.69083088080%630013#住宅2019年8月1802211353860014417.69083088080%630010\11#商業(yè)2019年8月26711870000026711870100%70001-5\9#商業(yè)2019年6月4139786400003000570072%19000

商業(yè)2019年8月379157620000000%0

車位2019年7月22300540800006500189435%2913合計1818851162234800139042.581215758478%年度銷售計劃8.1億樓棟產(chǎn)品類型上市時間10年上市計劃1階段時間節(jié)點產(chǎn)品產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)可售面積（㎡）預(yù)計銷售套數(shù)預(yù)計銷售比例（%）預(yù)計銷售面積（㎡）銷售金額(萬元)單價（元/平米）第二季度6-12公寓(3/4棟)325401728043280%13824898565006-19高層（7棟）866656763960%3405.62145630012099118805960%71284490公寓（8棟）866656763960%3405.6214512099118805960%71284490合計

8705239263064%34891.222257目標(biāo)：二季度完成簽約額2.22億。二季度營銷目標(biāo)階段時間節(jié)點產(chǎn)品產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)可售面積預(yù)計銷售套數(shù)預(yù)計銷6月19日前需來訪6500批，認(rèn)籌2500個。階段時間節(jié)點產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)（套）預(yù)計解籌客戶（批按解籌率公寓40%住宅30%預(yù)算預(yù)計拓展客戶（批）按認(rèn)籌率公寓50%住宅30%計算第二季度2019-6-12公寓(3/4棟)32540137827572019-6-19高層（7棟）8666224748120993371123高層（8棟）8666224748120993371123合計來訪批數(shù)

87025006500蓄客目標(biāo)6月19日前需來訪6500批，認(rèn)籌2500個。階段時間節(jié)點產(chǎn)二、前期工作回顧二、前期工作回顧2019年3月1日：臨時接待中心正式對外開放；2019年3月15日：萬科金域華府主形象確定；2019年3月20日：萬科2019年品牌發(fā)布會召開；2019年3月27日：地球一小時活動；2019年3月：萬科金域華府網(wǎng)絡(luò)推廣營銷工作全面展開；2019年3月：萬科金域華府電影季《杜拉拉升職記》搶票活動啟動2019年4月1日：萬科金域華府第一個外展點入駐………前期工作回顧2019年3月1日：臨時接待中心正式對外開放；前期工作回前期工作回顧總表3月4月5月推廣線活動線拓客線現(xiàn)場物料武廣燈箱網(wǎng)絡(luò)專題上線，電影季啟動短信投放現(xiàn)場戶外及導(dǎo)示售樓處現(xiàn)場效果圖、區(qū)域人居版圖更新圍墻、戶型單張、宣傳折頁、手提袋設(shè)計電影季前期準(zhǔn)備行銷拓客、大客戶拓展、電話CALL客地球一小時品牌發(fā)布會前期工作回顧總表3月4月5月推廣線活動線拓客線現(xiàn)場武廣燈箱網(wǎng)戶外安裝完成、圍墻導(dǎo)視安裝完成指引性強,起到良好的客戶引導(dǎo)效果銷售現(xiàn)場門柱燈箱制作安裝完成昭示性較好一、現(xiàn)場導(dǎo)視初步到位前期工作回顧戶外安裝完成、圍墻導(dǎo)視安裝完成一、現(xiàn)場導(dǎo)視初步到位前期工作回二、臨時售樓部基本具備接待功能促使現(xiàn)場營銷氛圍濃厚清晰指引項目概況前期工作回顧二、臨時售樓部基本具備接待功能促使現(xiàn)場營銷氛圍濃厚前期工作回武廣燈箱制作安裝完成（包括：品牌、金域華府、萬科城）三、武廣火車站通道燈箱到位前期工作回顧武廣燈箱制作安裝完成三、武廣火車站通道燈箱到位前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善戶型單張設(shè)計完成置業(yè)計劃設(shè)計完成折頁設(shè)計修改前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善戶型單張設(shè)計完成前期工作回顧手提袋設(shè)計檔案袋設(shè)計圍墻設(shè)計修改前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善手提袋設(shè)計前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善電影季第一場：《杜拉拉升職記》專場確定時間:2019.4.17下午2：50五、巡展活動正按計劃展開與搜房合作線上網(wǎng)絡(luò)炒作項目活動信息；論壇設(shè)置客戶互動游戲選出部分幸運客戶贈送觀影券。炒作活動為主線,制造話題與影響力，提升項目知名度。前期工作回顧電影季第一場：五、巡展活動正按計劃展開與搜房合作線上網(wǎng)絡(luò)炒作巡點位置：雨花亭沃爾瑪賣場2樓主扶手電梯左邊拐角處起止時間：4月1日—4月30日

展點登記客戶數(shù)量從4月1日至今共計253批客戶,平均日登記23批客戶。展點現(xiàn)階段充分展示了項目形象,達(dá)到傳播宣傳項目信息的作用。但在目前展示客戶量一般的情況下，置業(yè)顧問將在影院等與項目客戶群較為契合的場所進(jìn)行主動出擊。隨著項目逐步展開線上推廣，預(yù)計展點登記客戶將不斷增加.前期工作回顧五、巡展活動正按計劃展開巡點位置：雨花亭沃爾瑪賣場2樓主扶手電梯左邊拐角處前期工作回前期網(wǎng)絡(luò)媒體為項目炒作宣傳的核心渠道;現(xiàn)共有7家合作媒體(分別為:搜房、新浪、騰訊、0731房產(chǎn)網(wǎng)、長沙樓市網(wǎng)、焦點、紅網(wǎng))3月共點擊量為12850次;平均日點擊量為4283次;發(fā)帖2032篇。從前期客戶來訪來電比例來看，網(wǎng)絡(luò)推廣是比較有效的方式,推廣的主力集中在搜房網(wǎng)，搜房是目前長沙客戶關(guān)注度較高，認(rèn)可度較高的專業(yè)網(wǎng)站,相對很多宣傳也比較配合。六、媒體推廣目前主要以網(wǎng)絡(luò)炒作為主，線上大面推廣還未展開前期工作回顧前期網(wǎng)絡(luò)媒體為項目炒作宣傳的核心渠道;六、媒體推廣目前主要以每周定期發(fā)布炒作軟文在首頁增加了軟文標(biāo)紅報道發(fā)布主題如下:1、別裝啦，萬科來了—5年精裝革命萬科將精裝進(jìn)行到底2、萬科金域華府--雨花區(qū)政府旁的高尚生活領(lǐng)地3、直面雨花區(qū)政府萬科金域華府有話說4、28億造就絕代"清溪川”--萬科金域華府捧得美人歸5、長沙"浦東"時代來臨，武廣領(lǐng)跑城市未來前期工作回顧前期工作回顧電影季活動網(wǎng)絡(luò)傳播較為理想與搜房合作的電影季活動火爆進(jìn)行,點擊人數(shù)過萬在首頁增加了活動的軟文報道.在所有業(yè)主論壇進(jìn)行活動預(yù)告的總固頂.設(shè)立專題帖,專人維護(hù),跟進(jìn)網(wǎng)上搶票活動進(jìn)展.前期工作回顧電影季活動網(wǎng)絡(luò)傳播較為理想前期工作回顧發(fā)送時間區(qū)域發(fā)放對象（篩選條件及數(shù)量）4/2日4/3日雨花區(qū)發(fā)放對象：已篩選客戶由于項目即將面世，前期為協(xié)助大客戶拓展以及團(tuán)購方案執(zhí)行，選取了一些較為有實力的企事業(yè)單位和證券、銀行、周邊高校、醫(yī)院等客戶資源進(jìn)行發(fā)送4/10日4/11日雨花區(qū)深圳廣州發(fā)放對象：已篩選客戶由于項目即將面世，為捕捉經(jīng)濟(jì)實力較強客戶，發(fā)送對象為省外深圳、廣州客戶；長沙本地卷煙廠、銀行、財經(jīng)證劵公司等客戶資源進(jìn)行發(fā)送合計40萬客戶分類短信類型發(fā)送日期發(fā)送內(nèi)容已篩選客戶發(fā)布項目信息/展示項目形象4/2日4/3日喚醒城市的力量,萬科金域華府即將耀世登場，武廣城央之上,雨花區(qū)府為鄰,56萬平米高端居住綜合體,城市對話:821836664/10日4/11日搶占高鐵第一盤--長沙萬科金域華府，武廣城央之上，座擁28億圭塘河風(fēng)光帶，56萬平米高端居住綜合體即將炫彩登場：0731-821836664/2-4/11短信發(fā)送情況投放范圍\時間\費用:短信規(guī)劃內(nèi)容:七、數(shù)據(jù)營銷前期工作回顧發(fā)送時間區(qū)域發(fā)放對象（篩選條件及數(shù)量）4/2日雨花區(qū)發(fā)放對象已聯(lián)系大客戶單位:中南院、中心醫(yī)院、湖南省聯(lián)通、雨花區(qū)政府、民政學(xué)院、新星小區(qū)、高橋大市場等。1、利用中原及萬科客戶資源累計CALL客：2823批八、主動出擊、行銷拓客、電話CALL客前期工作回顧2、將前期拓展客戶及電話CALL客轉(zhuǎn)為現(xiàn)場有效來訪為下階段工作重點。累計拓客3284批已聯(lián)系大客戶單位:1、利用中原及萬科客戶資源累計CALL客：來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量。來電1177來訪1422銷售員CALL客2823行銷拓客3284外展點253九、3月1日~4月11日蓄客情況分析回顧來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量。來來訪客戶：截止3月11日共來訪客戶1422批，前期項目推廣未大規(guī)模啟動，僅以行銷拓客和網(wǎng)絡(luò)為主，3月共來訪客戶553批，4月以來戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信全面鋪開，現(xiàn)場戶外導(dǎo)示及現(xiàn)場包裝完成。截至11日，4月來訪來訪客戶869批，4.2～4.5恰逢清明節(jié)假期，客戶來訪較多。拓客轉(zhuǎn)來訪效果逐步展露。來電客戶：截止3月11日共來電客戶1177批，3月共來電客戶687批，4月來電客戶490批。近期網(wǎng)絡(luò)搶票活動逐步進(jìn)入高峰，周末短信效果較為明顯，因此來電客戶激增。3.1--4.11客戶分析表前期來訪周變化量來訪客戶：截止3月11日共來訪客戶1422批，前期項目推廣來訪客戶:由于項目目前線上推廣較少，導(dǎo)致路過上門客戶較多占21.76%，其次目前行銷拓客已初現(xiàn)成效外拓客戶占18.28%、搜房網(wǎng)為較早線上推廣渠道，運作較為成熟，吸引客戶達(dá)18.28%。建議：增加線上推廣渠道及線下拓客力度，加快完善項目銷售物料（戶型單張、折頁等）。3.4--4.11客戶分析表線上推廣工作4.1開始，效果未能完全凸顯，前期主要通過外拓、路過為主，由于網(wǎng)絡(luò)推廣較早，因此網(wǎng)絡(luò)也主要來源渠道，短信營銷剛剛展開，后期將大力加強線上推廣渠道來訪客戶:由于項目目前線上推廣較少，導(dǎo)致路過上門客戶較多占來訪客戶中以雨花區(qū)占比最高約為52.1%，其次是芙蓉區(qū)和天心區(qū)客戶占比分別為15.9%、9.6%，由于線上推廣未大幅進(jìn)行，市內(nèi)其他區(qū)域的來訪都相對較少。外省客戶上海、廣州各13批，深圳11批、北京9批，浙江8，杭州1批、溫州1批建議：擴大雨花、芙蓉、天心區(qū)宣傳深度，同時對其他區(qū)域進(jìn)行定向推廣，增加其他區(qū)域的來訪客戶。尤其是市區(qū)潛在投資客戶未來需深度挖掘。3.1--4.11客戶分析表客戶來源區(qū)域集中在雨花區(qū)，需加強對市區(qū)客戶的覆蓋力度雨花區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)來訪客戶中以雨花區(qū)占比最高約為52.1%，其次是芙蓉區(qū)和天來訪客戶：首次置業(yè)客戶群體占59%，投資客戶占29%，同時由于區(qū)域價值被廣泛認(rèn)同，12%客戶看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿椭苓呏攸c規(guī)劃對本項目升值潛力，在首改置業(yè)中優(yōu)先考慮本區(qū)域項目。建議：下階段第一要針應(yīng)加強塑造項目投資價值；第二加強對投資客戶的宣傳覆蓋力度自住客戶占主導(dǎo)，迫切需要加強對投資客戶的宣傳推廣，提升項目整體資價值來訪客戶：首次置業(yè)客戶群體占59%，投資客戶占29%，同時來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量；目前推廣渠道未完全鋪開，需加大推廣面；加強對市區(qū)宣傳覆蓋力度，改變來訪客戶區(qū)域主要集中在雨花區(qū)的局面；挖掘投資客戶，重點覆蓋市區(qū)以及深圳萬科、中原投資客戶渠道。前期工作回顧總結(jié)來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量；前三、市場競爭三、市場競爭市場成交快速增長，09年成交量1018萬，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，價格較大幅度提升。市場大勢長沙房價進(jìn)入快速增長階段，2009年商品住宅成交均價較2019年相比漲幅達(dá)30%。從2019-2009年，長沙市商品房銷售面積快速增長，年均增長率約為38%。09年整體銷售量達(dá)1018萬㎡，是08年成交量的2倍多。市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求。09年長沙成交呈振蕩上行，累計成交均價達(dá)4123元/㎡，上半年波動較大；下半年隨著市場進(jìn)一步回暖，成交價格不斷上升。特別是10月以后投資客比例的加大，價格上升的幅度也進(jìn)一步提高。市場成交快速增長，09年成交量1018萬，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，2019年總體供應(yīng)量預(yù)計達(dá)1275萬㎡，其中雨花區(qū)全年潛在供應(yīng)最大達(dá)471萬，整體市場壓力較大，其中1-3月新增供應(yīng)面積：335萬平米。市場大勢2019年長沙純商品住宅總體供應(yīng)量09年存量（萬平米）10年預(yù)計新增供應(yīng)量（萬平米）2019年總體供應(yīng)量（萬平米）3878881275受2009年市場良好表現(xiàn)鼓舞，開發(fā)商市場信心增強，紛紛加大開發(fā)力度，2019年總體供應(yīng)量將超過1200萬3051662251082067612612324.512.6雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)09存量10新增供應(yīng)中原09年報2019年總體供應(yīng)量預(yù)計達(dá)1275萬㎡，其中雨花區(qū)全年潛在供新一輪政策調(diào)控信號密集釋放：為降低經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險，行業(yè)政策（尤其房貸政策）開始收緊，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項目進(jìn)度，提前出貨市場大勢從2019年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。明年1月1日起，不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅。12月17日，五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，中央明確了2019年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房價過快上漲。明確二套房貸首付不低于40%；房企應(yīng)一次性公開所有房源，明碼標(biāo)價對外銷售房屋；省級政府對樓市穩(wěn)定負(fù)總責(zé)。2009.12.172009.12.232019.1.172019.1.10行政手段金融政策國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況。2009.12.23從2019年2月25日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2019.2.122019.2.3中國銀行2月3日確認(rèn)在全行范圍取消第一套房七折優(yōu)惠利率，最低只能打八五折。09年底-2019年年初新一輪政策調(diào)控信號密集釋放：為降低經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險，行業(yè)政策（雨花區(qū)在3月份成交良好，是五區(qū)之最，繼續(xù)武廣帶來的片區(qū)熱度，價格出現(xiàn)繼續(xù)上揚；出現(xiàn)“價量齊升”的現(xiàn)象雨花區(qū)市場走勢及競爭2019年3月雨花區(qū)區(qū)成交價格在4636元/平，成交面積為36.72萬平米2019年3月雨花區(qū)消化量大大高于推貨量！雨花區(qū)在3月份成交良好，是五區(qū)之最，繼續(xù)武廣帶來的片區(qū)熱度，競爭格局萬家城檀香山恒大綠洲新城新世界亞商國際東南海金領(lǐng)家族競爭格局萬家城檀香山恒大綠洲新城新世界亞商國際東南海金領(lǐng)家族競品分析恒大綠洲核心價值點營銷手法位居武廣核心區(qū)、恒大品牌，9A級精裝，緊湊型產(chǎn)品、景觀資源（森林公園）實景營銷展示；以報廣為核心的組合型大規(guī)模推廣；利用短信、CALL客等進(jìn)行客戶維系和有效拓客融科紫檀融科品牌、地鐵口物業(yè)（地鐵2線）；院落式洋房高層社區(qū)，高得房率、270度觀景、多間房朝南、多重陽臺；豪華公共部分裝修洋房帶動高層的推售策略；內(nèi)部認(rèn)購定房號穩(wěn)住客戶；團(tuán)購促銷客戶拓展成熟社區(qū)，完善的配套，2個幼兒園、1個中小學(xué)校，500米以上臨街商業(yè)街和新世界百貨店；新世界品牌；新城新世界項目3月份開盤，項目營銷處于沉靜狀態(tài)萬家城新華都品牌，300萬規(guī)模大盤；全配套體系（中央公園，3所小學(xué)、2所中學(xué)），2公里長的瀏陽河風(fēng)光帶處在蓄客階段，線上營銷尚未開始競品分析恒大綠洲核心價值點營銷手法位居武廣核心區(qū)、恒大品牌，競品分析融科東南海核心價值點營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟路的良好地段售樓部處于建設(shè)階段亞商國際地段價值、交通配套完善、5U精裝酒店公寓、中小戶型產(chǎn)品、極強昭示性、商住兩用金領(lǐng)家族短信、報廣訴求認(rèn)籌，主打“5U”青年領(lǐng)地地段價值、交通配套完善、紅星國際家具展示中心，時尚綜合商業(yè)廣場進(jìn)駐項目裙樓。處在蓄客階段，預(yù)計5月開盤競品分析融科東南海核心價值點營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟序號樓盤名稱建筑面積容積率建筑形式總戶數(shù)庫存戶數(shù)主要產(chǎn)品銷售單價（元/平米）1亞商國際94.95高層119165670-90㎡6000（精裝修）2金領(lǐng)家族216.2高層1403140346㎡公寓均價50003恒大綠洲613.53高層15181195產(chǎn)品79-80兩房,102-140三房均價6300（精裝修）5新城新世界1323高層28522320產(chǎn)品120-130平米,三房160平米四房均價50506萬家城3003高層首批2122——三房為主力戶型、搭配舒適兩方及緊湊4房預(yù)計：48007東南海804高層7000——80-90兩房，120-130三房，140以上四房待定競品推貨序號樓盤名稱建筑面積容積率建筑形式總戶數(shù)庫存主要產(chǎn)品銷售單價從項目入市時間來看2019年武廣片區(qū)供應(yīng)量放大，特別是6-11月競爭將進(jìn)入白熱化競品節(jié)點海拔東方，產(chǎn)品80-90兩房,109～130三房,150～170四房，8萬東南海，90兩房，120-140的三房，15萬方恒大綠洲，推售產(chǎn)品：80兩房,102-120三房,139四房，20萬新城新世界，推售產(chǎn)品：120-130的三房160的四房1月2月12月7月8月9月10月11月3月4月5月6月融科紫檀，80-90兩房，120-130三房，140以上四房，10萬方萬家城，二房252套，三房1656，四房200套，復(fù)式14套，共2122金領(lǐng)家族，單間42-45、一房52-53、二房81-97、三房91-127未來推貨量：7萬方目前金領(lǐng)家族、海拔東方等項目均在全力提前開盤時間，融科檀香山2期紫檀提前開展內(nèi)部認(rèn)購，恒大綠洲也在加速認(rèn)籌中。從項目入市時間來看競品節(jié)點海拔東方，產(chǎn)品80-90兩房,1市場小結(jié)國家宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項目進(jìn)度，提前出貨；優(yōu)勢項目周邊林立，競爭激烈，在同一時間軸上同質(zhì)競爭，競爭壓力大。整體市場放量大，雨花區(qū)域供應(yīng)居首，整體面臨強大的市場擠壓。市場小結(jié)國家宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響四、營銷策略及執(zhí)行四、營銷策略及執(zhí)行營銷策略思考【面臨的問題】蓄客壓力大競爭壓力大推廣渠道單一客戶面窄項目6月19日開盤前需認(rèn)籌2500個，來訪6500批。來訪客戶多為雨花區(qū)本地客，置業(yè)目的多為自住。大型線上媒體尚未啟動，如戶外等。產(chǎn)品、時間、推量的重疊；強硬對手的同質(zhì)化競爭。核心策略？蓄客時間短4月17日認(rèn)籌，至6月19日開盤，僅2個月時間，壓力大。營銷策略思考【面臨的問題】蓄客壓力大競爭壓力大推廣核心策略策略策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。挖掘萬科品牌對金域華府的影響力，差異化于競爭項目；挖掘金域華府自身規(guī)劃、產(chǎn)品亮點的差異化價值體系。核心策略是撬動投資客，積壓普通客戶，實現(xiàn)高價；發(fā)動中原、萬科資源，搶抓長沙及外地投資客。以高舉高打、差異化營銷、挖掘有效客戶，樹立項目的影響力，核心解決客戶和競爭問題。核心策略策略策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3大核心策略——高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。戶外：4月底5月初報廣：開盤前連續(xù)2天，每天1個整版。網(wǎng)絡(luò)通欄：4月底啟用電臺：4月底——6月底沿用核心策略——高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推核心策略——差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強客戶購買金域華府的信心；從項目整體、公寓產(chǎn)品、高層產(chǎn)品挖掘本案基于武廣片區(qū)之上的差異化價值體系。項目整體區(qū)隔價值公寓區(qū)隔價值高層區(qū)隔價值住宅綜合體，旗艦商業(yè)街區(qū)，萬科品牌服務(wù)，全面家居解決方案……最低入住成本，最低投資門檻，更大投資價值！親水港式奢華大堂，人性化全品牌一站式精裝……戶戶朝南，長沙首創(chuàng)十字雙板，全景觀視野，更高利用空間……核心策略——差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強客戶購買金域嘉盛國際3月28日開盤，實現(xiàn)9600元/平米的價格天花板，他們的找到的“最貴之人”是誰？嘉盛國際于2019年3月28日開盤，蓄客58天，創(chuàng)造長沙價格天花板。開盤當(dāng)天成交均價9600元/平米，突圍長沙公寓價格天花板；開盤成交套數(shù)280套，成交金額1.8億，開盤成交金額第一；解籌率78%,創(chuàng)造中心城區(qū)公寓解籌率第一；銷售率第一,開盤推出336套,銷售率高達(dá)72%。核心策略——挖掘有效客戶（嘉盛國際的啟示）嘉盛國際3月28日開盤，實現(xiàn)9600元/平米的價格天花板，他實現(xiàn)高價的客戶策略——嘉盛國際的“最貴之人”來源區(qū)域：主要來自商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚的侯家塘及周邊。其中侯家塘、東塘、勞動廣場、黃土嶺合計約65%。同時五一商圈約10%，外地約10%。從事行業(yè)：自主生意人、房地產(chǎn)/建筑、公務(wù)員、貿(mào)易、金融的行業(yè)客戶較多，占項目整體的81%。特別是自主生意人較多，占到35%?？蛻袈殬I(yè)：私營老板、企業(yè)管理人員、公務(wù)員和占比最大，占總量的80%。特別是私營老板，占到42%。置業(yè)目的：93%以上是投資，特別是投資自己辦公或轉(zhuǎn)租辦公的客戶較多，且他們價格抗性較小。嘉盛國際的“最貴之人”是商務(wù)客、投資客。找到并利用他們，擠壓自住和轉(zhuǎn)租客，成功突破價格天花板。核心策略——挖掘有效客戶實現(xiàn)高價的客戶策略——嘉盛國際的“最貴之人”來源區(qū)域：主要來核心策略——挖掘有效客戶發(fā)動中原、萬科一線城市資源，以短信覆蓋，挖掘外地投資客；以短信及狼騰掃寫字樓、市場等進(jìn)行信息覆蓋，挖掘長沙本地投資客。中原、萬科資源：一線城市資源主要是中原在沿海城市的其他樓盤及地鋪客戶資源和萬科在沿海城市的其他項目客戶資源。商務(wù)區(qū)辦公客：五一商圈、東塘侯家塘商圈、火車站商圈、伍家?guī)X商圈內(nèi)寫字樓（或商住樓）內(nèi)企業(yè)；大市場投資客：高橋、馬王堆萬家麗、南湖、紅星等大市場私營業(yè)主；外地投資客：溫州炒房團(tuán)、深圳北京等一線城市投資客。核心策略——挖掘有效客戶發(fā)動中原、萬科一線城市資源，以短信覆營銷執(zhí)行——執(zhí)行計劃4月5月6月7月營銷節(jié)點4.17認(rèn)籌3月銷售節(jié)點推廣節(jié)點拓客節(jié)點活動節(jié)點3.1~4.17，項目形象展示4.17~4.30，認(rèn)籌客戶梳理轉(zhuǎn)籌再蓄客26.19開盤16.12開盤VIP升級計劃4.28~6.30：戶外持續(xù)短信，4.3~6.6，建議每周五~周日15萬/天的量；6..9~6.11，6.16~6.18以20萬/天的量集中轟炸。報紙，6.10、6.11及6.17、6.18瀟湘晨報、晚報、三湘都市報首版網(wǎng)絡(luò)，6.10~6.20、搜房、騰訊、0731房地產(chǎn)網(wǎng)通欄(電影季：4.17、4.25、5.8)4.17,認(rèn)籌、電影季、公園購房節(jié)5.22，雙城記投資沙龍6.19，開盤大型活動4.30~5.5，房交會(深圳、長沙)物料線5.30，營銷中心、樣板間開放6.12，開盤大型活動電臺，4.28~6.18交通頻道4.24，電步行街路演行銷拓客、大客戶拓展、投資客轉(zhuǎn)介、寫字樓掃樓、競爭對手客戶攔截圍墻包裝、戶型單張、宣傳折頁、手提袋、名片、電子樓書光碟、認(rèn)籌物料路演物料房交會物料(長沙、深圳)營銷中心開放、樣板間開放物料開盤物料營銷執(zhí)行——執(zhí)行計劃4月5月6月7月營銷節(jié)點4.17認(rèn)籌3月高舉高打，4月中旬金域華府整體形象出街。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線上）以“喚醒城市的力量”作為項目形象宣傳點，為項目6月的公寓開盤造勢。5月中旬更換為“甲殼蟲公寓”的推廣形象。時間：4月中旬內(nèi)容：喚醒城市的力量。戶外地點：五一廣場1塊，萬家麗路與勞動路交匯處1塊（意向）。戶外塊數(shù)：合計2塊。五一廣場戶外萬家麗路與勞動路交匯處戶外戶外——高舉高打，4月中旬金域華府整體形象出街。營銷執(zhí)行——第2季度高舉高打，甲殼蟲公寓、全景華宅開盤節(jié)點前夕階段性使用引爆利器。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線上）時間：公寓6月中旬；華宅6月下旬階段內(nèi)容1：公寓:小空間大智慧，甲殼蟲公寓6月12日盛大開盤。華宅:生活的每一面都是向陽的，全景華宅6月19日盛大開盤。階段內(nèi)容2：報紙軟文專欄：萬科故事會/X-LIFE2019萬科為您做更多報紙選擇：瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報。報紙——萬科·金域華府小空間大智慧，甲殼蟲公寓6月12日盛大開盤萬科·金域華府生活的每一面都是向陽的全景華宅6月19日盛大開盤高舉高打，甲殼蟲公寓、全景華宅開盤節(jié)點前夕階段性使用引爆利器4月中旬搜房網(wǎng)絡(luò)通欄釋放公寓、華宅產(chǎn)品信息；利用專題、軟文、論壇和事件等繼續(xù)炒作項目和產(chǎn)品。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線上）時間：4月中旬內(nèi)容：“27-60平米甲殼蟲精裝公寓”；“90-140平米精裝全景華宅”。媒體選擇：搜房網(wǎng)通欄。網(wǎng)絡(luò)——時間：4月-6月形式：專題、軟文、論壇和事件、浮動窗、項目詳情頁媒體選擇：搜房網(wǎng)、長沙樓市、焦點網(wǎng)、新浪網(wǎng)、紅網(wǎng)、騰訊藍(lán)房、0731房地產(chǎn)。階段安排：第一階段（4月中旬-5月中旬）炒作項目形象；第二階段（5月中旬-6月中旬）炒作甲殼蟲公寓和全景華宅。4月中旬搜房網(wǎng)絡(luò)通欄釋放公寓、華宅產(chǎn)品信息；營銷執(zhí)行——第24月底—6月底持續(xù)釋放公寓、華宅產(chǎn)品及認(rèn)籌開盤等動態(tài)信息。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線上）選擇原因：電臺可擴大信息覆蓋面，同時，可以有效覆蓋有車一族等中高收入人群。時間：4月底—6月底階段安排：第一階段（4月底-5月底）釋放項目認(rèn)籌信息及產(chǎn)品信息；第二階段（6月初-6月中旬）釋放項目開盤信息及產(chǎn)品信息；第三階段（6月中旬-6月底）釋放項目熱銷信息及產(chǎn)品信息；媒體選擇：湖南交通頻道、傳奇886，金鷹955等。電臺——4月底—6月底持續(xù)釋放公寓、華宅產(chǎn)品及認(rèn)籌開盤等動態(tài)信息。營4月更換燈箱廣告內(nèi)容，以震撼性產(chǎn)品賣點”吸引客戶關(guān)注；并增設(shè)高鐵沿線雜志廣告，深挖武廣沿線。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線下）選擇原因：雜志可擴大信息覆蓋面，同時，可以有效覆蓋乘坐武廣線路的乘客。時間：4月媒體雜志：商談中，待定。高鐵——更換原因：高鐵出站口人口流動性大，客戶逗留時間短，必須以創(chuàng)新點吸引客戶。更換內(nèi)容：以差異化的產(chǎn)品價值點表現(xiàn)更換時間：4月更換4月更換燈箱廣告內(nèi)容，以震撼性產(chǎn)品賣點”吸引客戶關(guān)注；并增設(shè)創(chuàng)新營銷渠道，4月啟動“30萬客戶”的QQ郵箱信件營銷。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線下）充分利用信息社會網(wǎng)絡(luò)資源，創(chuàng)新營銷渠道，以QQ郵箱信件的形式，郵寄項目信息及動態(tài)情況。郵箱——創(chuàng)新營銷渠道，4月啟動“30萬客戶”的QQ郵箱信件營銷。營銷緊跟營銷節(jié)點，重點鎖定客源集中區(qū)域（特別是投資客戶集中區(qū)域），深挖投資客戶。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線下）節(jié)點策略：于4月17日認(rèn)籌啟動、6月12日、19日開盤節(jié)點集中轟炸。認(rèn)籌期間持續(xù)使用。區(qū)域覆蓋：1、外地客戶：主抓投資客，如中原、萬科在一線城市擁有的客戶資源；2、本地客戶：重點發(fā)掘投資客，鎖定五一商圈和東塘商圈寫字樓或商住樓（如喜來登、中天廣場、恒隆國際）；3、圈層客戶：如中國銀行所有員工、證券銀行及移動大客戶月消費額在500元以上的。短信——緊跟營銷節(jié)點，重點鎖定客源集中區(qū)域（特別是投資客戶集中區(qū)域）創(chuàng)新營銷渠道，4月啟動信用卡賬單跟蹤潛在客戶。鎖定重點人群的。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線下）優(yōu)勢：創(chuàng)新營銷渠道，擴大覆蓋面，并直面消費者，效果好。跟蹤客戶：如中國銀行所有員工、證券銀行及移動大客戶，南航VIP卡客戶、信用卡額度較高的客戶賬單。直郵——創(chuàng)新營銷渠道，4月啟動信用卡賬單跟蹤潛在客戶。鎖定重點人聯(lián)動車行客戶資源，以活動圈層營銷方式，拓展高端客戶。營銷執(zhí)行——第2季度拓客執(zhí)行邀約車行客戶資源，在現(xiàn)場舉辦小型活動，借以拓展客戶；車行聯(lián)動車行資源聯(lián)動聯(lián)動車行客戶資源，以活動圈層營銷方式，拓展高端客戶。營銷執(zhí)行輔助采用大客戶拓展政策，挖掘重點企事業(yè)單位客戶需求。適用條件：此法適用于客戶來訪量較小的情況下使用；此法將耗費較大銷售人員力量。同時，還需要有團(tuán)購的額外優(yōu)惠政策作為支撐。大客戶—重點拜訪政府機關(guān)雨花區(qū)政府中南勘探設(shè)計院湖南省勘探設(shè)計院雨花區(qū)公安局雨花區(qū)交警大隊聯(lián)通公司重點拜訪企業(yè)單位環(huán)保工業(yè)園企業(yè)馬王堆萬家麗建材超市高橋大市場專業(yè)汽車4S店民政學(xué)院等高校拓展方式：登門拜訪、企業(yè)聯(lián)誼、意向團(tuán)購等區(qū)域內(nèi)客戶拓展方式香樟路湘府路勞動路韶山路營銷執(zhí)行——第2季度拓客執(zhí)行輔助采用大客戶拓展政策，挖掘重點企事業(yè)單位客戶需求。適用條件專業(yè)“狼騰”隊伍掃蕩寫字樓、酒店、停車場、以及其他高檔場所，重點挖掘投資客戶，派發(fā)資料，登記誠意客戶。寫字樓：鎖定五一商圈和東塘商圈寫字樓或商住樓（如運達(dá)、中天廣場、恒隆國際）；酒店：喜來登、豪庭大酒店、華天大酒店；停車場插車；其他高檔場所：如MM百貨、平和堂等地區(qū)發(fā)放資料，登記客戶。狼騰拓客狼騰掃客覆蓋區(qū)域注：狼騰需要額外費用支持！營銷執(zhí)行——第2季度拓客執(zhí)行專業(yè)“狼騰”隊伍掃蕩寫字樓、酒店、停車場、以及其他高檔場所，營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行延續(xù)第一季“杜拉拉升職記”搶票活動，于后期陸續(xù)推出第二季搶票活動，利用網(wǎng)絡(luò)持續(xù)炒作。電影季

活動《諸神之戰(zhàn)》搶票活動搶票時間：2019年4月9日—4月23日周一至周五，共兩周。獲票方式：萬科金域華府電影季——玩拼圖，贏《諸神之戰(zhàn)》電影票。電影季活動——第二季營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行延續(xù)第一季“杜拉拉升職記”搶票活營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行以“萬科”之名，四大項目聯(lián)合亮相春交會；“百團(tuán)大戰(zhàn)”金域華府借勢房交會，搶奪客戶。春交會借勢以“萬科品牌”之名，萬科城、金域華府、金域藍(lán)灣、城市花園四大2019年推售項目，一齊亮相春交會，以盛大的展臺，模型，配合現(xiàn)場人員的講解展示，展示萬科品牌，為后來項目的推售造勢，蓄客。時間：4月30日-5月3日地點：紅星國際會展中心形式：招募學(xué)生派單、登記客戶，現(xiàn)場派看房車前來接客。營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行以“萬科”之名，四大項目聯(lián)合亮相營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行借勢世博，抽獎送世博會門票；滲透萬科品牌，制造項目影響力。營銷中心開放營銷中心開放——暨現(xiàn)場抽獎，贏取世博會門票時間：2019年5月20日；主題：營銷中心開放——暨現(xiàn)場抽獎，贏取世博會門票；目的：人為制造節(jié)點，引發(fā)市場轟動，制造影響力。媒體配合：現(xiàn)已有相關(guān)的媒體資源，以及適當(dāng)邀請強勢媒體（如，經(jīng)視、政法頻道等）記者宣傳報導(dǎo)。營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行借勢世博，抽獎送世博會門票；滲透營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行甲殼蟲車隊現(xiàn)身銷售現(xiàn)場助長開盤熱銷氛圍——暨商家簽約儀式正式啟動。公寓開盤活動“甲殼蟲風(fēng)暴”主題活動時間：6月12日主題：甲殼蟲大暴動形式：開盤前聚焦視點，招募全城甲殼蟲汽車，依照計劃活動路線行駛，拉出萬科金域華府橫幅，招搖過市。目的：引爆全城，刺激眼球！各路主流媒體紛紛報道，加強社會輿論提高項目人氣。“商家簽約儀式”正式啟動時間：6月12日主題：“商家簽約儀式”正式啟動形式：在開盤現(xiàn)場舉行“商家簽約儀式”。目的：完善項目配套設(shè)施，增強人們購買項目的信心。營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行甲殼蟲車隊現(xiàn)身銷售現(xiàn)場助長開盤熱營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行“神秘營銷”，爆料基金公司經(jīng)理看好金域華府，凸顯項目投資價值。謠言營銷活動神秘營銷“基金”介入《領(lǐng)袖效應(yīng)，“基金投資公司”介入陷阱，公寓投資價值爆發(fā)》時間：2019年6月12日公寓開盤后形式：以線下口頭傳播，以及媒體追蹤炒作的形式出現(xiàn)，抬升項目價值的同時不留話柄于人。目的：利用領(lǐng)袖效應(yīng)，制造投資價值噱頭，抬升項目的投資價值。費用預(yù)算：現(xiàn)有的相關(guān)合作媒體報導(dǎo)，并可引入部分強勢新聞媒體，進(jìn)行報導(dǎo)。費用控制在1萬元以內(nèi)。XX基金公司與金域華府項目洽談會營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行“神秘營銷”，爆料基金公司經(jīng)理看營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行暨“阿瑪尼”品牌新品發(fā)布會，引爆項目價值。高層加推活動《Armani2019年春秋新品發(fā)布會》時間：2019年6月19日；主題：Armani2019年春秋新品金域現(xiàn)場發(fā)布會形式：與Armani品牌互動，在項目現(xiàn)場發(fā)布其2019年春秋新品（結(jié)合高層開盤）；目的：高層產(chǎn)品價值引爆世界名品發(fā)布品牌互動嫁接營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行暨“阿瑪尼”品牌新品發(fā)布會，引爆營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行重點運用電臺資源，舉行世界杯有獎競猜活動。世界杯競猜《世界杯有獎競猜活動》時間：2019年6月10日——7月10日；主題：世界杯有獎競猜活動形式：通過與電臺資源嫁接，推出有獎競猜活動。目的：保持項目高關(guān)注度借勢時事熱點保持項目高關(guān)注度營銷執(zhí)行——第2季度活動執(zhí)行重點運用電臺資源，舉行世界杯有獎營銷執(zhí)行——第2季度物料及現(xiàn)場緊跟項目營銷節(jié)點，電子樓書、戶型單張、宣傳折頁、認(rèn)籌物料等于4月17日認(rèn)籌前印刷到位。銷售物料營銷執(zhí)行——第2季度物料及現(xiàn)場緊跟項目營銷節(jié)點，電子樓書、戶營銷節(jié)點公寓蓄客期(4月17日-6月12日)工程節(jié)點營銷活動4月銷售階段蓄客期(4-6月11日)銷售目標(biāo)展示安排認(rèn)籌2500張，來訪6367批5月30日樣板房開放7月6月5月4月17日啟動認(rèn)籌全景華宅蓄客期(4月17日-6月19日)5月30日營銷中心開放，同時樣板房開放6月19日全景華宅開盤4月春交會亮相5月春交會亮相樣板房開放抽獎送世博會門票短信call客一對一銷售6月公寓開盤活動普宅開盤活動商家簽約儀式阿瑪尼新品發(fā)布會世界杯系列活動二季度項目營銷總控圖6月12日公寓開盤開盤簽約金額2.2億元強銷期(6月12日-6月底)營銷節(jié)點公寓蓄客期(4月17日-6月12日)工程節(jié)點營銷活動萬科_長沙萬科金域華府第二季度營銷策略_68_XXXX年課件xiexie!謝謝！xiexie!謝謝！69Nov-22萬科·金域華府第二季度工作匯報金域華府項目組2019.4.11Nov-22萬科·金域華府第二季度工作匯報金域華府項目組70>>營銷目標(biāo)>>前期工作回顧>>市場分析>>營銷策略>>二季度營銷執(zhí)行計劃報告體系ReportingSystem>>營銷目標(biāo)報告體系ReportingSystem一、營銷目標(biāo)一、營銷目標(biāo)年度銷售計劃8.1億樓棟產(chǎn)品類型上市時間10年上市計劃10年銷售計劃面積金額銷售面積銷售金額金額銷售率計劃單價3#住宅2019年6月8537563442007683.35070978090%66004#住宅2019年6月8537563442007683.35070978090%66009#住宅2019年9月6497428802005847.33859218090%660010#住宅2019年9月6523430518005870.73874662090%66005#住宅2019年7月9279612414007887.155205519085%660011#住宅2019年10月9279612414007887.155205519085%66001#住宅2019年7月5326335538004793.43019842090%63002#住宅2019年7月5326335538004793.43019842090%63006#住宅2019年10月1759211082960014953.29420516085%63007#住宅2019年6月1802211353860015318.79650781085%63008#住宅2019年6月1802211353860015318.79650781085%630012#住宅2019年8月1802211353860014417.69083088080%630013#住宅2019年8月1802211353860014417.69083088080%630010\11#商業(yè)2019年8月26711870000026711870100%70001-5\9#商業(yè)2019年6月4139786400003000570072%19000

商業(yè)2019年8月379157620000000%0

車位2019年7月22300540800006500189435%2913合計1818851162234800139042.581215758478%年度銷售計劃8.1億樓棟產(chǎn)品類型上市時間10年上市計劃1階段時間節(jié)點產(chǎn)品產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)可售面積（㎡）預(yù)計銷售套數(shù)預(yù)計銷售比例（%）預(yù)計銷售面積（㎡）銷售金額(萬元)單價（元/平米）第二季度6-12公寓(3/4棟)325401728043280%13824898565006-19高層（7棟）866656763960%3405.62145630012099118805960%71284490公寓（8棟）866656763960%3405.6214512099118805960%71284490合計

8705239263064%34891.222257目標(biāo)：二季度完成簽約額2.22億。二季度營銷目標(biāo)階段時間節(jié)點產(chǎn)品產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)可售面積預(yù)計銷售套數(shù)預(yù)計銷6月19日前需來訪6500批，認(rèn)籌2500個。階段時間節(jié)點產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)（套）預(yù)計解籌客戶（批按解籌率公寓40%住宅30%預(yù)算預(yù)計拓展客戶（批）按認(rèn)籌率公寓50%住宅30%計算第二季度2019-6-12公寓(3/4棟)32540137827572019-6-19高層（7棟）8666224748120993371123高層（8棟）8666224748120993371123合計來訪批數(shù)

87025006500蓄客目標(biāo)6月19日前需來訪6500批，認(rèn)籌2500個。階段時間節(jié)點產(chǎn)二、前期工作回顧二、前期工作回顧2019年3月1日：臨時接待中心正式對外開放；2019年3月15日：萬科金域華府主形象確定；2019年3月20日：萬科2019年品牌發(fā)布會召開；2019年3月27日：地球一小時活動；2019年3月：萬科金域華府網(wǎng)絡(luò)推廣營銷工作全面展開；2019年3月：萬科金域華府電影季《杜拉拉升職記》搶票活動啟動2019年4月1日：萬科金域華府第一個外展點入駐………前期工作回顧2019年3月1日：臨時接待中心正式對外開放；前期工作回前期工作回顧總表3月4月5月推廣線活動線拓客線現(xiàn)場物料武廣燈箱網(wǎng)絡(luò)專題上線，電影季啟動短信投放現(xiàn)場戶外及導(dǎo)示售樓處現(xiàn)場效果圖、區(qū)域人居版圖更新圍墻、戶型單張、宣傳折頁、手提袋設(shè)計電影季前期準(zhǔn)備行銷拓客、大客戶拓展、電話CALL客地球一小時品牌發(fā)布會前期工作回顧總表3月4月5月推廣線活動線拓客線現(xiàn)場武廣燈箱網(wǎng)戶外安裝完成、圍墻導(dǎo)視安裝完成指引性強,起到良好的客戶引導(dǎo)效果銷售現(xiàn)場門柱燈箱制作安裝完成昭示性較好一、現(xiàn)場導(dǎo)視初步到位前期工作回顧戶外安裝完成、圍墻導(dǎo)視安裝完成一、現(xiàn)場導(dǎo)視初步到位前期工作回二、臨時售樓部基本具備接待功能促使現(xiàn)場營銷氛圍濃厚清晰指引項目概況前期工作回顧二、臨時售樓部基本具備接待功能促使現(xiàn)場營銷氛圍濃厚前期工作回武廣燈箱制作安裝完成（包括：品牌、金域華府、萬科城）三、武廣火車站通道燈箱到位前期工作回顧武廣燈箱制作安裝完成三、武廣火車站通道燈箱到位前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善戶型單張設(shè)計完成置業(yè)計劃設(shè)計完成折頁設(shè)計修改前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善戶型單張設(shè)計完成前期工作回顧手提袋設(shè)計檔案袋設(shè)計圍墻設(shè)計修改前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善手提袋設(shè)計前期工作回顧四、物料設(shè)計正在完善電影季第一場：《杜拉拉升職記》專場確定時間:2019.4.17下午2：50五、巡展活動正按計劃展開與搜房合作線上網(wǎng)絡(luò)炒作項目活動信息；論壇設(shè)置客戶互動游戲選出部分幸運客戶贈送觀影券。炒作活動為主線,制造話題與影響力，提升項目知名度。前期工作回顧電影季第一場：五、巡展活動正按計劃展開與搜房合作線上網(wǎng)絡(luò)炒作巡點位置：雨花亭沃爾瑪賣場2樓主扶手電梯左邊拐角處起止時間：4月1日—4月30日

展點登記客戶數(shù)量從4月1日至今共計253批客戶,平均日登記23批客戶。展點現(xiàn)階段充分展示了項目形象,達(dá)到傳播宣傳項目信息的作用。但在目前展示客戶量一般的情況下，置業(yè)顧問將在影院等與項目客戶群較為契合的場所進(jìn)行主動出擊。隨著項目逐步展開線上推廣，預(yù)計展點登記客戶將不斷增加.前期工作回顧五、巡展活動正按計劃展開巡點位置：雨花亭沃爾瑪賣場2樓主扶手電梯左邊拐角處前期工作回前期網(wǎng)絡(luò)媒體為項目炒作宣傳的核心渠道;現(xiàn)共有7家合作媒體(分別為:搜房、新浪、騰訊、0731房產(chǎn)網(wǎng)、長沙樓市網(wǎng)、焦點、紅網(wǎng))3月共點擊量為12850次;平均日點擊量為4283次;發(fā)帖2032篇。從前期客戶來訪來電比例來看，網(wǎng)絡(luò)推廣是比較有效的方式,推廣的主力集中在搜房網(wǎng)，搜房是目前長沙客戶關(guān)注度較高，認(rèn)可度較高的專業(yè)網(wǎng)站,相對很多宣傳也比較配合。六、媒體推廣目前主要以網(wǎng)絡(luò)炒作為主，線上大面推廣還未展開前期工作回顧前期網(wǎng)絡(luò)媒體為項目炒作宣傳的核心渠道;六、媒體推廣目前主要以每周定期發(fā)布炒作軟文在首頁增加了軟文標(biāo)紅報道發(fā)布主題如下:1、別裝啦，萬科來了—5年精裝革命萬科將精裝進(jìn)行到底2、萬科金域華府--雨花區(qū)政府旁的高尚生活領(lǐng)地3、直面雨花區(qū)政府萬科金域華府有話說4、28億造就絕代"清溪川”--萬科金域華府捧得美人歸5、長沙"浦東"時代來臨，武廣領(lǐng)跑城市未來前期工作回顧前期工作回顧電影季活動網(wǎng)絡(luò)傳播較為理想與搜房合作的電影季活動火爆進(jìn)行,點擊人數(shù)過萬在首頁增加了活動的軟文報道.在所有業(yè)主論壇進(jìn)行活動預(yù)告的總固頂.設(shè)立專題帖,專人維護(hù),跟進(jìn)網(wǎng)上搶票活動進(jìn)展.前期工作回顧電影季活動網(wǎng)絡(luò)傳播較為理想前期工作回顧發(fā)送時間區(qū)域發(fā)放對象（篩選條件及數(shù)量）4/2日4/3日雨花區(qū)發(fā)放對象：已篩選客戶由于項目即將面世，前期為協(xié)助大客戶拓展以及團(tuán)購方案執(zhí)行，選取了一些較為有實力的企事業(yè)單位和證券、銀行、周邊高校、醫(yī)院等客戶資源進(jìn)行發(fā)送4/10日4/11日雨花區(qū)深圳廣州發(fā)放對象：已篩選客戶由于項目即將面世，為捕捉經(jīng)濟(jì)實力較強客戶，發(fā)送對象為省外深圳、廣州客戶；長沙本地卷煙廠、銀行、財經(jīng)證劵公司等客戶資源進(jìn)行發(fā)送合計40萬客戶分類短信類型發(fā)送日期發(fā)送內(nèi)容已篩選客戶發(fā)布項目信息/展示項目形象4/2日4/3日喚醒城市的力量,萬科金域華府即將耀世登場，武廣城央之上,雨花區(qū)府為鄰,56萬平米高端居住綜合體,城市對話:821836664/10日4/11日搶占高鐵第一盤--長沙萬科金域華府，武廣城央之上，座擁28億圭塘河風(fēng)光帶，56萬平米高端居住綜合體即將炫彩登場：0731-821836664/2-4/11短信發(fā)送情況投放范圍\時間\費用:短信規(guī)劃內(nèi)容:七、數(shù)據(jù)營銷前期工作回顧發(fā)送時間區(qū)域發(fā)放對象（篩選條件及數(shù)量）4/2日雨花區(qū)發(fā)放對象已聯(lián)系大客戶單位:中南院、中心醫(yī)院、湖南省聯(lián)通、雨花區(qū)政府、民政學(xué)院、新星小區(qū)、高橋大市場等。1、利用中原及萬科客戶資源累計CALL客：2823批八、主動出擊、行銷拓客、電話CALL客前期工作回顧2、將前期拓展客戶及電話CALL客轉(zhuǎn)為現(xiàn)場有效來訪為下階段工作重點。累計拓客3284批已聯(lián)系大客戶單位:1、利用中原及萬科客戶資源累計CALL客：來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量。來電1177來訪1422銷售員CALL客2823行銷拓客3284外展點253九、3月1日~4月11日蓄客情況分析回顧來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量。來來訪客戶：截止3月11日共來訪客戶1422批，前期項目推廣未大規(guī)模啟動，僅以行銷拓客和網(wǎng)絡(luò)為主，3月共來訪客戶553批，4月以來戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信全面鋪開，現(xiàn)場戶外導(dǎo)示及現(xiàn)場包裝完成。截至11日，4月來訪來訪客戶869批，4.2～4.5恰逢清明節(jié)假期，客戶來訪較多。拓客轉(zhuǎn)來訪效果逐步展露。來電客戶：截止3月11日共來電客戶1177批，3月共來電客戶687批，4月來電客戶490批。近期網(wǎng)絡(luò)搶票活動逐步進(jìn)入高峰，周末短信效果較為明顯，因此來電客戶激增。3.1--4.11客戶分析表前期來訪周變化量來訪客戶：截止3月11日共來訪客戶1422批，前期項目推廣來訪客戶:由于項目目前線上推廣較少，導(dǎo)致路過上門客戶較多占21.76%，其次目前行銷拓客已初現(xiàn)成效外拓客戶占18.28%、搜房網(wǎng)為較早線上推廣渠道，運作較為成熟，吸引客戶達(dá)18.28%。建議：增加線上推廣渠道及線下拓客力度，加快完善項目銷售物料（戶型單張、折頁等）。3.4--4.11客戶分析表線上推廣工作4.1開始，效果未能完全凸顯，前期主要通過外拓、路過為主，由于網(wǎng)絡(luò)推廣較早，因此網(wǎng)絡(luò)也主要來源渠道，短信營銷剛剛展開，后期將大力加強線上推廣渠道來訪客戶:由于項目目前線上推廣較少，導(dǎo)致路過上門客戶較多占來訪客戶中以雨花區(qū)占比最高約為52.1%，其次是芙蓉區(qū)和天心區(qū)客戶占比分別為15.9%、9.6%，由于線上推廣未大幅進(jìn)行，市內(nèi)其他區(qū)域的來訪都相對較少。外省客戶上海、廣州各13批，深圳11批、北京9批，浙江8，杭州1批、溫州1批建議：擴大雨花、芙蓉、天心區(qū)宣傳深度，同時對其他區(qū)域進(jìn)行定向推廣，增加其他區(qū)域的來訪客戶。尤其是市區(qū)潛在投資客戶未來需深度挖掘。3.1--4.11客戶分析表客戶來源區(qū)域集中在雨花區(qū)，需加強對市區(qū)客戶的覆蓋力度雨花區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)來訪客戶中以雨花區(qū)占比最高約為52.1%，其次是芙蓉區(qū)和天來訪客戶：首次置業(yè)客戶群體占59%，投資客戶占29%，同時由于區(qū)域價值被廣泛認(rèn)同，12%客戶看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿椭苓呏攸c規(guī)劃對本項目升值潛力，在首改置業(yè)中優(yōu)先考慮本區(qū)域項目。建議：下階段第一要針應(yīng)加強塑造項目投資價值；第二加強對投資客戶的宣傳覆蓋力度自住客戶占主導(dǎo)，迫切需要加強對投資客戶的宣傳推廣，提升項目整體資價值來訪客戶：首次置業(yè)客戶群體占59%，投資客戶占29%，同時來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量；目前推廣渠道未完全鋪開，需加大推廣面；加強對市區(qū)宣傳覆蓋力度，改變來訪客戶區(qū)域主要集中在雨花區(qū)的局面；挖掘投資客戶，重點覆蓋市區(qū)以及深圳萬科、中原投資客戶渠道。前期工作回顧總結(jié)來訪客戶與蓄客目標(biāo)有較大差距，下階段需提高客戶有效到訪量；前三、市場競爭三、市場競爭市場成交快速增長，09年成交量1018萬，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，價格較大幅度提升。市場大勢長沙房價進(jìn)入快速增長階段，2009年商品住宅成交均價較2019年相比漲幅達(dá)30%。從2019-2009年，長沙市商品房銷售面積快速增長，年均增長率約為38%。09年整體銷售量達(dá)1018萬㎡，是08年成交量的2倍多。市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求。09年長沙成交呈振蕩上行，累計成交均價達(dá)4123元/㎡，上半年波動較大；下半年隨著市場進(jìn)一步回暖，成交價格不斷上升。特別是10月以后投資客比例的加大，價格上升的幅度也進(jìn)一步提高。市場成交快速增長，09年成交量1018萬，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，2019年總體供應(yīng)量預(yù)計達(dá)1275萬㎡，其中雨花區(qū)全年潛在供應(yīng)最大達(dá)471萬，整體市場壓力較大，其中1-3月新增供應(yīng)面積：335萬平米。市場大勢2019年長沙純商品住宅總體供應(yīng)量09年存量（萬平米）10年預(yù)計新增供應(yīng)量（萬平米）2019年總體供應(yīng)量（萬平米）3878881275受2009年市場良好表現(xiàn)鼓舞，開發(fā)商市場信心增強，紛紛加大開發(fā)力度，2019年總體供應(yīng)量將超過1200萬3051662251082067612612324.512.6雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)09存量10新增供應(yīng)中原09年報2019年總體供應(yīng)量預(yù)計達(dá)1275萬㎡，其中雨花區(qū)全年潛在供新一輪政策調(diào)控信號密集釋放：為降低經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險，行業(yè)政策（尤其房貸政策）開始收緊，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項目進(jìn)度，提前出貨市場大勢從2019年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。明年1月1日起，不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅。12月17日，五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，中央明確了2019年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房價過快上漲。明確二套房貸首付不低于40%；房企應(yīng)一次性公開所有房源，明碼標(biāo)價對外銷售房屋；省級政府對樓市穩(wěn)定負(fù)總責(zé)。2009.12.172009.12.232019.1.172019.1.10行政手段金融政策國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況。2009.12.23從2019年2月25日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2019.2.122019.2.3中國銀行2月3日確認(rèn)在全行范圍取消第一套房七折優(yōu)惠利率，最低只能打八五折。09年底-2019年年初新一輪政策調(diào)控信號密集釋放：為降低經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險，行業(yè)政策（雨花區(qū)在3月份成交良好，是五區(qū)之最，繼續(xù)武廣帶來的片區(qū)熱度，價格出現(xiàn)繼續(xù)上揚；出現(xiàn)“價量齊升”的現(xiàn)象雨花區(qū)市場走勢及競爭2019年3月雨花區(qū)區(qū)成交價格在4636元/平，成交面積為36.72萬平米2019年3月雨花區(qū)消化量大大高于推貨量！雨花區(qū)在3月份成交良好，是五區(qū)之最，繼續(xù)武廣帶來的片區(qū)熱度，競爭格局萬家城檀香山恒大綠洲新城新世界亞商國際東南海金領(lǐng)家族競爭格局萬家城檀香山恒大綠洲新城新世界亞商國際東南海金領(lǐng)家族競品分析恒大綠洲核心價值點營銷手法位居武廣核心區(qū)、恒大品牌，9A級精裝，緊湊型產(chǎn)品、景觀資源（森林公園）實景營銷展示；以報廣為核心的組合型大規(guī)模推廣；利用短信、CALL客等進(jìn)行客戶維系和有效拓客融科紫檀融科品牌、地鐵口物業(yè)（地鐵2線）；院落式洋房高層社區(qū)，高得房率、270度觀景、多間房朝南、多重陽臺；豪華公共部分裝修洋房帶動高層的推售策略；內(nèi)部認(rèn)購定房號穩(wěn)住客戶；團(tuán)購促銷客戶拓展成熟社區(qū)，完善的配套，2個幼兒園、1個中小學(xué)校，500米以上臨街商業(yè)街和新世界百貨店；新世界品牌；新城新世界項目3月份開盤，項目營銷處于沉靜狀態(tài)萬家城新華都品牌，300萬規(guī)模大盤；全配套體系（中央公園，3所小學(xué)、2所中學(xué)），2公里長的瀏陽河風(fēng)光帶處在蓄客階段，線上營銷尚未開始競品分析恒大綠洲核心價值點營銷手法位居武廣核心區(qū)、恒大品牌，競品分析融科東南海核心價值點營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟路的良好地段售樓部處于建設(shè)階段亞商國際地段價值、交通配套完善、5U精裝酒店公寓、中小戶型產(chǎn)品、極強昭示性、商住兩用金領(lǐng)家族短信、報廣訴求認(rèn)籌，主打“5U”青年領(lǐng)地地段價值、交通配套完善、紅星國際家具展示中心，時尚綜合商業(yè)廣場進(jìn)駐項目裙樓。處在蓄客階段，預(yù)計5月開盤競品分析融科東南海核心價值點營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟序號樓盤名稱建筑面積容積率建筑形式總戶數(shù)庫存戶數(shù)主要產(chǎn)品銷售單價（元/平米）1亞商國際94.95高層119165670-90㎡6000（精裝修）2金領(lǐng)家族216.2高層1403140346㎡公寓均價50003恒大綠洲613.53高層15181195產(chǎn)品79-80兩房,102-140三房均價6300（精裝修）5新城新世界1323高層28522320產(chǎn)品120-130平米,三房160平米四房均價50506萬家城3003高層首批2122——三房為主力戶型、搭配舒適兩方及緊湊4房預(yù)計：48007東南海804高層7000——80-90兩房，120-130三房，140以上四房待定競品推貨序號樓盤名稱建筑面積容積率建筑形式總戶數(shù)庫存主要產(chǎn)品銷售單價從項目入市時間來看2019年武廣片區(qū)供應(yīng)量放大，特別是6-11月競爭將進(jìn)入白熱化競品節(jié)點海拔東方，產(chǎn)品80-90兩房,109～130三房,150～170四房，8萬東南海，90兩房，120-140的三房，15萬方恒大綠洲，推售產(chǎn)品：80兩房,102-120三房,139四房，20萬新城新世界，推售產(chǎn)品：120-130的三房160的四房1月2月12月7月8月9月10月11月3月4月5月6月融科紫檀，80-90兩房，120-130三房，140以上四房，10萬方萬家城，二房252套，三房1656，四房200套，復(fù)式14套，共2122金領(lǐng)家族，單間42-45、一房52-53、二房81-97、三房91-127未來推貨量：7萬方目前金領(lǐng)家族、海拔東方等項目均在全力提前開盤時間，融科檀香山2期紫檀提前開展內(nèi)部認(rèn)購，恒大綠洲也在加速認(rèn)籌中。從項目入市時間來看競品節(jié)點海拔東方，產(chǎn)品80-90兩房,1市場小結(jié)國家宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項目進(jìn)度，提前出貨；優(yōu)勢項目周邊林立，競爭激烈，在同一時間軸上同質(zhì)競爭，競爭壓力大。整體市場放量大，雨花區(qū)域供應(yīng)居首，整體面臨強大的市場擠壓。市場小結(jié)國家宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響四、營銷策略及執(zhí)行四、營銷策略及執(zhí)行營銷策略思考【面臨的問題】蓄客壓力大競爭壓力大推廣渠道單一客戶面窄項目6月19日開盤前需認(rèn)籌2500個，來訪6500批。來訪客戶多為雨花區(qū)本地客，置業(yè)目的多為自住。大型線上媒體尚未啟動，如戶外等。產(chǎn)品、時間、推量的重疊；強硬對手的同質(zhì)化競爭。核心策略？蓄客時間短4月17日認(rèn)籌，至6月19日開盤，僅2個月時間，壓力大。營銷策略思考【面臨的問題】蓄客壓力大競爭壓力大推廣核心策略策略策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。挖掘萬科品牌對金域華府的影響力，差異化于競爭項目；挖掘金域華府自身規(guī)劃、產(chǎn)品亮點的差異化價值體系。核心策略是撬動投資客，積壓普通客戶，實現(xiàn)高價；發(fā)動中原、萬科資源，搶抓長沙及外地投資客。以高舉高打、差異化營銷、挖掘有效客戶，樹立項目的影響力，核心解決客戶和競爭問題。核心策略策略策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3大核心策略——高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。戶外：4月底5月初報廣：開盤前連續(xù)2天，每天1個整版。網(wǎng)絡(luò)通欄：4月底啟用電臺：4月底——6月底沿用核心策略——高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推核心策略——差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強客戶購買金域華府的信心；從項目整體、公寓產(chǎn)品、高層產(chǎn)品挖掘本案基于武廣片區(qū)之上的差異化價值體系。項目整體區(qū)隔價值公寓區(qū)隔價值高層區(qū)隔價值住宅綜合體，旗艦商業(yè)街區(qū)，萬科品牌服務(wù)，全面家居解決方案……最低入住成本，最低投資門檻，更大投資價值！親水港式奢華大堂，人性化全品牌一站式精裝……戶戶朝南，長沙首創(chuàng)十字雙板，全景觀視野，更高利用空間……核心策略——差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強客戶購買金域嘉盛國際3月28日開盤，實現(xiàn)9600元/平米的價格天花板，他們的找到的“最貴之人”是誰？嘉盛國際于2019年3月28日開盤，蓄客58天，創(chuàng)造長沙價格天花板。開盤當(dāng)天成交均價9600元/平米，突圍長沙公寓價格天花板；開盤成交套數(shù)280套，成交金額1.8億，開盤成交金額第一；解籌率78%,創(chuàng)造中心城區(qū)公寓解籌率第一；銷售率第一,開盤推出336套,銷售率高達(dá)72%。核心策略——挖掘有效客戶（嘉盛國際的啟示）嘉盛國際3月28日開盤，實現(xiàn)9600元/平米的價格天花板，他實現(xiàn)高價的客戶策略——嘉盛國際的“最貴之人”來源區(qū)域：主要來自商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚的侯家塘及周邊。其中侯家塘、東塘、勞動廣場、黃土嶺合計約65%。同時五一商圈約10%，外地約10%。從事行業(yè)：自主生意人、房地產(chǎn)/建筑、公務(wù)員、貿(mào)易、金融的行業(yè)客戶較多，占項目整體的81%。特別是自主生意人較多，占到35%?？蛻袈殬I(yè)：私營老板、企業(yè)管理人員、公務(wù)員和占比最大，占總量的80%。特別是私營老板，占到42%。置業(yè)目的：93%以上是投資，特別是投資自己辦公或轉(zhuǎn)租辦公的客戶較多，且他們價格抗性較小。嘉盛國際的“最貴之人”是商務(wù)客、投資客。找到并利用他們，擠壓自住和轉(zhuǎn)租客，成功突破價格天花板。核心策略——挖掘有效客戶實現(xiàn)高價的客戶策略——嘉盛國際的“最貴之人”來源區(qū)域：主要來核心策略——挖掘有效客戶發(fā)動中原、萬科一線城市資源，以短信覆蓋，挖掘外地投資客；以短信及狼騰掃寫字樓、市場等進(jìn)行信息覆蓋，挖掘長沙本地投資客。中原、萬科資源：一線城市資源主要是中原在沿海城市的其他樓盤及地鋪客戶資源和萬科在沿海城市的其他項目客戶資源。商務(wù)區(qū)辦公客：五一商圈、東塘侯家塘商圈、火車站商圈、伍家?guī)X商圈內(nèi)寫字樓（或商住樓）內(nèi)企業(yè)；大市場投資客：高橋、馬王堆萬家麗、南湖、紅星等大市場私營業(yè)主；外地投資客：溫州炒房團(tuán)、深圳北京等一線城市投資客。核心策略——挖掘有效客戶發(fā)動中原、萬科一線城市資源，以短信覆營銷執(zhí)行——執(zhí)行計劃4月5月6月7月營銷節(jié)點4.17認(rèn)籌3月銷售節(jié)點推廣節(jié)點拓客節(jié)點活動節(jié)點3.1~4.17，項目形象展示4.17~4.30，認(rèn)籌客戶梳理轉(zhuǎn)籌再蓄客26.19開盤16.12開盤VIP升級計劃4.28~6.30：戶外持續(xù)短信，4.3~6.6，建議每周五~周日15萬/天的量；6..9~6.11，6.16~6.18以20萬/天的量集中轟炸。報紙，6.10、6.11及6.17、6.18瀟湘晨報、晚報、三湘都市報首版網(wǎng)絡(luò)，6.10~6.20、搜房、騰訊、0731房地產(chǎn)網(wǎng)通欄(電影季：4.17、4.25、5.8)4.17,認(rèn)籌、電影季、公園購房節(jié)5.22，雙城記投資沙龍6.19，開盤大型活動4.30~5.5，房交會(深圳、長沙)物料線5.30，營銷中心、樣板間開放6.12，開盤大型活動電臺，4.28~6.18交通頻道4.24，電步行街路演行銷拓客、大客戶拓展、投資客轉(zhuǎn)介、寫字樓掃樓、競爭對手客戶攔截圍墻包裝、戶型單張、宣傳折頁、手提袋、名片、電子樓書光碟、認(rèn)籌物料路演物料房交會物料(長沙、深圳)營銷中心開放、樣板間開放物料開盤物料營銷執(zhí)行——執(zhí)行計劃4月5月6月7月營銷節(jié)點4.17認(rèn)籌3月高舉高打，4月中旬金域華府整體形象出街。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線上）以“喚醒城市的力量”作為項目形象宣傳點，為項目6月的公寓開盤造勢。5月中旬更換為“甲殼蟲公寓”的推廣形象。時間：4月中旬內(nèi)容：喚醒城市的力量。戶外地點：五一廣場1塊，萬家麗路與勞動路交匯處1塊（意向）。戶外塊數(shù)：合計2塊。五一廣場戶外萬家麗路與勞動路交匯處戶外戶外——高舉高打，4月中旬金域華府整體形象出街。營銷執(zhí)行——第2季度高舉高打，甲殼蟲公寓、全景華宅開盤節(jié)點前夕階段性使用引爆利器。營銷執(zhí)行——第2季度推廣執(zhí)行（線上）時間：公寓6月中旬；華宅6月下旬