某大型住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計和成套新技術(shù)介紹

耀江·xxxx苑一期工程

規(guī)劃設(shè)計和成套新技術(shù)介紹營銷人員專題培訓（一）主講人：xxx主要內(nèi)容常用專業(yè)術(shù)語文鼎苑一期工程規(guī)劃設(shè)計特點介紹康居示范工程成套新技術(shù)介紹住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢一、常用專業(yè)術(shù)語TIP: 掌握好規(guī)劃設(shè)計的基本術(shù)語是營銷人員的基本功住宅分類標準層層高和凈高面積指標規(guī)劃指標1、住宅分類（按電梯設(shè)置分）多層：4~6層，16m高，可不設(shè)電梯；小高層：7~11層，至少設(shè)1部電梯；高層：12層以上，至少設(shè)2部電梯，且其中一部電梯橋廂尺寸不小于1.5m，并按18層以內(nèi)（50m），36層以內(nèi)和以上（100m）對消防和疏散有相應的要求。注：頂層為躍層時均不計層數(shù)。2、標準層平面布置相同的住宅樓層；標準層應標明各套型的面積指標。3、層高和凈高住宅層高一般為2.8m；臥室、起居室（廳）凈高不應低于2.4m，局部（面積<1/3）≥2.1m；坡屋頂作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應低于2.1m。利用坡屋頂內(nèi)空間應注明最低點凈高和可使用面積。4、面積指標使用面積：房間實際能使用的面積（扣除墻、柱等構(gòu)造）；套內(nèi)使用面積：等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和S2；標準層使用面積：等于本層各套內(nèi)使用面積之和S3；標準層建筑面積：按水平投影面積計算S4；標準層使用面積系數(shù)：α=S3/S4；套型建筑面積：S6=S2/α；套型陽臺面積：等于套內(nèi)各陽臺底板投影凈面積之和。面積指標說明面積指標單位數(shù)據(jù)書房使用面積m210.93衛(wèi)生間使用面積m27.01廚房使用面積m26.96臥室使用面積m216.87起居室使用面積m215.55套內(nèi)使用面積（S2）m257.32標準層使用面積（S3）m2114.64標準層建筑面積（S4）m2143.33標準層使用面積系數(shù)（α）0.80套型建筑面積（S6）m271.63套型陽臺面積m23.515、規(guī)劃指標容積率：居住區(qū)總建筑面積/居住區(qū)用地面積，反映開發(fā)強度；建筑密度：基底總面積/居住區(qū)用地面積，反映空地率和建筑物密集程度；綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和/居住區(qū)用地面積；停車率：居住區(qū)汽車的停車位數(shù)量/居住總戶數(shù)；居住區(qū)：按居住區(qū)戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、組團三級（戶數(shù)分別為10000~16000；3000~5000；300~1000）居住區(qū)用地由住宅用地、共建用地、道路用地和綠化用地組成。規(guī)劃指標說明指標內(nèi)容單位數(shù)據(jù)居住區(qū)用地面積：m25000總建筑面積：m26000基底面積：m2600綠地面積：m21500居住戶數(shù)：戶40地下停車位：個32容積率：

1.2建筑密度：12.0%綠地率：30.0%停車率：80.0%二、文鼎鼎苑一期期工程規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計特點點介紹TIP：充分了了解項目目設(shè)計特特點，發(fā)發(fā)掘樓盤盤優(yōu)勢、、做足文文章，是是做好營營銷工作作的基礎(chǔ)礎(chǔ)項目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢項目規(guī)劃劃設(shè)計特特點住宅建筑筑單體設(shè)設(shè)計文鼎苑一期總總平面1、項目的區(qū)位位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢交通優(yōu)勢配套優(yōu)勢人文和環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢①規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面面積29.8萬m2，總建筑面積積70余萬m2，包括住宅、、綜合辦公、、酒店、超市市、商業(yè)裙房房、幼兒園和和一座九年一一貫制中學，，其中住宅面面積50余萬m2，預計居住人人口1.3萬余人。②交通優(yōu)勢位于城西三墩墩板塊，距市市中心10.5公里，東臨古古墩路，南依依規(guī)劃城市次次干路余杭塘塘路，西靠浙浙大紫金港校校區(qū)。隨著莫莫干山路整治治工程的完成成，地鐵2號線的規(guī)劃運運營和城市快快速干道的建建設(shè)，交通已已十分便捷。。③配套優(yōu)勢浙大新校區(qū)一一期3000多畝已投入使使用，二期4000余畝土地已啟啟動規(guī)劃；浙江銀泰10m2萬大型商業(yè)中中心的建設(shè)和和五里塘河江江南水鄉(xiāng)風情情街的建設(shè)；；杭州商業(yè)網(wǎng)點點規(guī)劃，三墩墩列為重點建建設(shè)的十二個個商業(yè)副中心心；住宅可開發(fā)用用地2700多畝，近期規(guī)規(guī)劃人口11.2萬人，中期目目標20萬人；未來的三墩將將被建設(shè)成集集知識密集型型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)業(yè)、娛樂、教教育、居住功功能為一體的的城市次中心心。④人文和環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢西靠開放式的的浙江大學紫紫金港校區(qū)，，享受獨特的的教育和人文文資源；毗鄰杭州西溪溪濕地風景旅旅游保護區(qū)，，提供了十分分適合現(xiàn)代人人居住的生態(tài)態(tài)環(huán)境。2、項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計特點以人為本，，營造舒適、、便捷、人性性化的居住空空間；綠色生態(tài)，打打造健康、親親和、生態(tài)型型的住宅小區(qū)區(qū)。文鼎苑鳥瞰圖圖文鼎苑總平面面圖①以人為本低密度（建筑筑密度）：南南地塊小于15%，留出足夠的的空地率，使使小區(qū)空曠、、視野開闊；；空間布局合理理：日照、通通風、朝向好好，建筑單體體以景觀朝向向交錯排列，，單體形態(tài)和和高度隨布局局調(diào)整，避免免相互遮擋和和視線干擾；；充分利用用景觀資資源：住住宅單體體沿城市市河道和和小區(qū)景景觀湖面面呈線狀狀布置，，使更多多住戶能能獲得良良好的朝朝向和景景觀視野野；強調(diào)均好好性：各各個組團團采用圍圍合式，，形成圍圍合空間間的中心心綠地，，使每套套住宅和和各個樓樓層的近近景、遠遠景和高高層俯視視景觀都都得到兼兼顧；強調(diào)公眾眾參與和和鄰里交交往：濱濱湖綠帶帶設(shè)置了了集中的的健身和和休閑設(shè)設(shè)施，營營造公眾眾參與空空間；局局部底層層架空及及組團中中心綠地地構(gòu)建相相對私密密和有歸歸屬感的的鄰里交交往空間間；城市河道道濱河帶帶建造親親水臺階階和平臺臺，景觀觀湖面采采用生態(tài)態(tài)駁岸、、架木棧棧道，營營造親水水性，體體現(xiàn)人與與自然的的和諧相相處；人車分流流：車位位比率達達1：1，小區(qū)機機動車沿沿外圍道道路直接接進入地地下停車車庫，非非機動車車和行人人進入?yún)^(qū)區(qū)內(nèi)二線線道路，，減少干干擾，體體現(xiàn)人性性的關(guān)懷懷；地下車庫庫與組團團內(nèi)電梯梯井相通通，停車車后可直直接到達達各個樓樓層，方方便居民民入住；；自行車坡坡道設(shè)置置在小區(qū)區(qū)單元入入口，直直接進入入各幢地地下自行行車庫，，方便居居民出行行。文鼎苑景景觀②綠色生態(tài)態(tài)濱水性：：對原有城城市河道道進行開開挖、整整治，建建造河道道駁岸和和濱河綠綠化隔離離帶，營營造濱水水住宅特特性；親水性：：對區(qū)內(nèi)河河道進行行疏浚、、整合，，引入小小區(qū)內(nèi)建建造人工工湖，營營造曲水水流觴、、生態(tài)優(yōu)優(yōu)先的親親水住宅宅環(huán)境；；高綠化率率：區(qū)內(nèi)綠化化率配置置高達37%，大大改改善了居居住環(huán)境境；空中中花園和和屋頂綠綠化，構(gòu)構(gòu)建了四四度空間間生態(tài)組組群；生態(tài)小區(qū)區(qū)：周邊為規(guī)規(guī)劃8000畝浙大新新校區(qū)，，毗鄰西西溪濕地地生態(tài)保保護區(qū)，，自然環(huán)環(huán)境得天天獨厚。。區(qū)內(nèi)通通過城市市河道、、帶狀水水景、人人工湖面面集中水水景和區(qū)區(qū)內(nèi)裝飾飾性點式式水景的的營造，，使“水水”成為為小區(qū)的的鮮明亮亮點；通通過組團團中心綠綠地的地地勢起伏伏，濱湖湖30m綠帶和三三個中心心湖點、、線、面面的結(jié)合合，創(chuàng)造造出綠域域桃園、、精致自自然的理理想環(huán)境境。節(jié)能：景景觀水體體利用河河道水，，采用沉沉淀過濾濾栽植水水生植物物方法凈凈化處理理，水體體經(jīng)循環(huán)環(huán)使用。。對區(qū)內(nèi)內(nèi)雨水系系統(tǒng)進行行回收利利用，作作為景觀觀水的補補充，以以節(jié)約水水資源；；太陽能熱熱水器、、太陽能能庭園照照明燈和和綠色建建材的使使用，營營造健康康、環(huán)保保的居住住環(huán)境；；環(huán)境保護護：采用用有機垃垃圾生化化處理和和生物法法凈化處處理景觀觀水，保保護和改改善環(huán)境境。3、住宅建建筑單體體設(shè)計安全性多樣化選選擇和個個性化追追求相結(jié)結(jié)合舒適性和和經(jīng)濟性性相結(jié)合合設(shè)備更新新與新技技術(shù)發(fā)展展同步生理需求求與心理理需求相相結(jié)合文鼎苑一一期住宅宅單體6#樓標準層層平面圖圖2#樓標準層層平面圖圖1#樓標準層層平面圖圖14#樓標準層層平面圖13#樓標準層層平面圖圖9#樓躍層平平面圖①安全性住宅單體體采用管管樁和灌灌注樁筏筏板基礎(chǔ)礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)構(gòu)為鋼筋筋混凝土土剪力墻墻按抗震6度設(shè)防②多樣化選選擇和個個性化追追求相結(jié)結(jié)合多樣化選選擇：根據(jù)位置置、層次次的不同同，設(shè)計計不同檔檔次和面面積標準準的套型型（該大大則大）），主導導戶型90~120m2，使每戶戶都物有有所值；；個性化追追求：全景餐廳廳、客廳廳，陽光光書房、、餐廳，，觀景窗窗，空中中花園、、入戶花花園，地地沉式衛(wèi)衛(wèi)生間，，雙主臥臥室，可可分可合合的“兩兩代居””，挑空空客廳，，錯層、、躍層，，滿足住住宅的個個性化需需要。③舒適適性性和和經(jīng)經(jīng)濟濟性性相相結(jié)結(jié)合合舒適適性性：：各功功能能空空間間面面積積大大小小適適宜宜（（客客廳廳、、主主臥臥室室、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)、、餐餐廳廳）），，功功能能分分區(qū)區(qū)明明確確（（動動靜靜、、潔潔污污、、干干濕濕分分離離）），，設(shè)設(shè)備備配配置置齊齊全全（（中中外外合合資資電電梯梯、、住住宅宅性性能能等等級級1A），，采采光光通通光光好好，，一一期期全全部部為為明明廳廳、、明明臥臥、、明明衛(wèi)衛(wèi)，，層層高高2.9m，門門廳廳入入口口開開敞敞大大氣氣，，局局部部底底層層架架空空。。經(jīng)濟濟性性：：得房房率率高高，，面面積積使使用用系系數(shù)數(shù)均均在在0.8以上上。。采采用用異異型型柱柱和和短短肢肢墻墻設(shè)設(shè)計計，，有有效效縮縮小小結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)尺尺寸寸。。標標準準層層主主要要功功能能空空間間全全為為暗暗梁梁暗暗柱柱，，管管道道井井、、落落水水管管和和空空調(diào)調(diào)機機位位等等細細部部設(shè)設(shè)計計合合理理。。高高層層消消防防疏疏散散樓樓梯梯采采用用剪剪力力梯梯并并充充分分利利用用住住戶戶陽陽臺臺作作為為疏疏散散出出口口，，減減小小公公攤攤面面積積，，提提高高住住宅宅性性價價比比。。④設(shè)備備更更新新與與新新技技術(shù)術(shù)發(fā)發(fā)展展同同步步水、、電電、、氣氣管管線線和和容容量量立立足足小小康康生生活活水水平平，，并并適適度度超超前前，，廚廚衛(wèi)衛(wèi)按按精精裝裝修修進進行行管管線線與與設(shè)設(shè)備備合合理理布布設(shè)設(shè)，，充充分分考考慮慮整整潔潔美美觀觀與與日日常常使使用用維維護護的的便便捷捷；；電梯、、排氣氣道、、太陽陽能、、通風風和電電力設(shè)設(shè)備、、主要要水電電管線線采用用最新新技術(shù)術(shù)（見見新技技術(shù)應應用一一節(jié)））提高高住宅宅性能能；住宅智智能化化達到到國家家三星星級標標準。。⑤生理需求與與心理需求求相結(jié)合住宅設(shè)計充充分考慮人人文景觀（（濕地、浙浙大），自自然景觀（（城市綠地地、河流、、濱河綠帶帶），人工工景觀（人人工湖、組組團綠地、、建筑小品品）的發(fā)掘掘與利用，，著力營造造人與自然然的親近和和融合；單體設(shè)計中中注重景觀觀朝向，營營造空間上上的獨立，，視線互不不干擾。套套內(nèi)設(shè)計上上充分考慮慮功能空間間私密性和和安全性問問題，滿足足居住者生生理和心理理上的需要要；小區(qū)公共服服務設(shè)施的的配置，符符合居民的的活動規(guī)律律和日常使使用（超市市、商業(yè)、、學校沿入入口和主要要干道一側(cè)側(cè)布設(shè)），，最大限度度地減少對對居民生活活的干擾。。小區(qū)活動動健身設(shè)施施布置在濱濱河大道雙雙側(cè)，休憩憩和老人兒兒童設(shè)施分分散在各個個組團并沿沿人工湖相相對集中布布設(shè)，在注注重鄰里關(guān)關(guān)系的建立立時，充分分兼顧空間間的私密性性問題，營營造自然、、舒適、親親和、安靜靜的居住環(huán)環(huán)境。⑥節(jié)能與環(huán)境境設(shè)計相結(jié)結(jié)合室內(nèi)新風換換氣裝置保保障套內(nèi)空空氣質(zhì)量，，變壓式風風道確保廚廚房油煙及及時排盡，，內(nèi)螺旋排排水管和電電梯井隔聲聲處理及門門窗雙層隔隔聲玻璃防防止噪音污污染；太陽能熱水水器、垃圾圾生化處理理、水質(zhì)物物理生物凈凈化處理、、雙層中空空玻璃、墻墻體和屋面面保溫體系系等的應用用有效地節(jié)節(jié)約能源和和保護環(huán)境境；三、康居工工程主要成成套新技術(shù)術(shù)文鼎苑住宅宅小區(qū)已通通過國家康康居工程方方案和擴初初評審，擬擬采用的成成套新技術(shù)術(shù)都是建設(shè)設(shè)部向全國國推廣應用用的國內(nèi)外外先進實用用技術(shù)，現(xiàn)現(xiàn)列出其中中10項：①住宅承重結(jié)結(jié)構(gòu)體系采采用短肢剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，在住宅宅內(nèi)部可形形成大空間間、易分隔隔的空間布布局，提高高了住宅的的使用面積積，方便住住戶的室內(nèi)內(nèi)布置；②住宅圍護結(jié)結(jié)構(gòu)體系采采用多孔磚磚和混凝土土小型空心心砌塊，有有效地減輕輕了建筑物物自重，增增強了外墻墻保溫性能能，且耐火火性能優(yōu)良良，抗?jié)B性性能好；③住宅隔斷結(jié)結(jié)構(gòu)體系采采用環(huán)保節(jié)節(jié)能型伊通通砌塊（板板），有效效地減輕了了建筑物自自重，輕質(zhì)質(zhì)高強、保保溫隔熱、、隔音，易易于穿線埋埋管，施工工便捷；④在住宅廚衛(wèi)衛(wèi)體系中對對部分住宅宅采用整體體標準化設(shè)設(shè)計技術(shù)，，廚衛(wèi)設(shè)備備安裝和建建筑裝修同同步一次完完成，廚衛(wèi)衛(wèi)設(shè)備配置置齊全，位位置及流程程設(shè)置合理理。廚衛(wèi)煙煙氣集中排排放，采用用變壓式排排氣道，自自動防止串串煙、串味味，減少了了交叉污染染；⑤在住宅管網(wǎng)網(wǎng)體系中，，供水管材材采用環(huán)保保型PPR管及鋼塑復復合管，排排水管材采采用內(nèi)螺旋旋發(fā)泡排水水管；⑥在建筑節(jié)能能技術(shù)體系系中：用鋁合金雙雙層中空玻玻璃窗，不不僅有優(yōu)良良的采光性性能，同時時具有隔熱熱、隔音等等性能，可可以降低空空調(diào)能耗。。采用外墻外外保溫和外外墻內(nèi)保溫溫技術(shù)，外外墻外保溫溫采用EPS或XPS保溫隔熱板板，外墻內(nèi)內(nèi)保溫采用用聚苯顆粒粒保溫砂漿漿。利用太陽能能電池將太太陽能轉(zhuǎn)化化為電能，，供小區(qū)太太陽能草坪坪燈照明；；對小區(qū)頂頂層部分住住戶統(tǒng)一設(shè)設(shè)計并安裝裝太陽能熱熱水器附電電加熱設(shè)備備，使用非非承壓式供供水方法，，保證在杭杭州的特定定的地理環(huán)環(huán)境中，四四季均有熱熱水可用，，既節(jié)能、、環(huán)保又安安全。⑦在居住區(qū)環(huán)環(huán)境質(zhì)量保保障體系中中：采用埋地式式水處理系系統(tǒng)處理小小區(qū)河道水水，處理后后滿足達標標排放要求求或用于小小區(qū)綠地噴噴灑、洗車車景觀水回回補等用途途。采用用生生化化處處理理技技術(shù)術(shù)處處理理小小區(qū)區(qū)有有機機垃垃圾圾，，實實現(xiàn)現(xiàn)生生活活垃垃圾圾的的無無害害化化、、減減量量化化和和再再資資源源化化。。采用用綠綠化化種種植植合合理理配配置置技技術(shù)術(shù)，，充充分分考考慮慮不不同同植植物物的的特特性性與與凈凈化化空空氣氣能能力力，，以以求求達達到到最最佳佳的的環(huán)環(huán)境境效效果果使使小小區(qū)區(qū)的的鄰鄰里里能能潔潔凈凈、、安安靜靜、、舒舒適適。。⑧在建建筑筑施施工工建建造造技技術(shù)術(shù)方方面面，，積積極極采采用用深深基基坑坑支支護護技技術(shù)術(shù)、、豎豎向向粗粗直直鋼鋼筋筋電電渣渣壓壓力力焊焊連連接接技技術(shù)術(shù)、、應應用用高高強強度度新新Ⅲ級鋼鋼及及冷冷軋軋帶帶肋肋鋼鋼筋筋，，并并對對部部分分住住宅宅實