商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研方法大解讀

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研分析地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期要對地塊價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究,以期對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù),回避風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,就更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)研。目前,這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。什么是商業(yè)地產(chǎn)呢?商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動的一種地產(chǎn)形式,簡單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,以商業(yè)需求和市場依托為導(dǎo)向,以客觀市場調(diào)研為依據(jù)對項(xiàng)目提出可行性的市場定位,為招商和銷售工作提供依據(jù)。一般來講,當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營行業(yè)并未確定時(shí),我們主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào)研:1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究;2、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃;3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究;4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析;5、典型性調(diào)查與研究;6、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析;7、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究;8、立地條件研究;9、商圈的確定和研究;宏觀調(diào)研一經(jīng)完成,依據(jù)結(jié)果就可對項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略的規(guī)劃建議,隨后,我們根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營類型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研,以此再對項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。下面我們先來看一下宏觀方面的調(diào)研活動:經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長投資大,最終利潤實(shí)現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營和銷售,這些均受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響較大。所以,在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個(gè)方面:1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等;2、GDP發(fā)展?fàn)顩r,國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益的情況;3、全社會消費(fèi)品零售總額;4、全市商業(yè)增加值;5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入;6、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額;7、城市對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況,對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況;8、城市內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,近年政府對城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面所出臺的政策;通常要對連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,這樣才能基本反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃;如果項(xiàng)目位置處在城市行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動密集的地方,則更易于城市機(jī)能的發(fā)揮,自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營氛圍。當(dāng)然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃的影響,如:1、公共設(shè)施狀況;2、交通體系狀況;3、道路狀況、通行量;4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點(diǎn);5、各區(qū)域的城市機(jī)能組成;6、城市規(guī)劃政策與方向;城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃、商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃以及城市新區(qū)的開發(fā)都將對項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生直接影響。這些調(diào)研要由專業(yè)的調(diào)研公司完成,一般人員是很難完成的,如果調(diào)研不到位,數(shù)據(jù)有出入將會成為后期項(xiàng)目定位的陰影。商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究;在整體上城市功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響,局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對項(xiàng)目將有著至關(guān)重要的影響。每一個(gè)城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機(jī)能完善的標(biāo)志,為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性和權(quán)威性,國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(首府)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。許多城市的商業(yè)委員會考慮到目前商業(yè)布局的特點(diǎn),結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中,對開發(fā)商及時(shí)避免政策性風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)有著重要的指導(dǎo)性作用。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析前面我們進(jìn)行的都是宏觀的政策等方面的研究,區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實(shí)際情況的調(diào)研,也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的指標(biāo)和特征,其各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項(xiàng)目市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測都提供了定性的參考分析。商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)研主要包括以下幾方面:1、地區(qū)間的銷售動向;2、業(yè)種間的銷售動向;3、商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況;4、大型主力店的動向;5、了解稅收政策,重點(diǎn)調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營戶的政府政策,經(jīng)營成本(稅收、租賃費(fèi)用)和收入狀況。以上內(nèi)容必須通過對區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、稅收情況、存在問題、預(yù)期發(fā)展和經(jīng)營動向等多方面的調(diào)研,才能獲得一個(gè)較為普遍性的結(jié)論。典型性調(diào)查與研究知己知彼,百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競爭環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目是否能長期存在的關(guān)鍵點(diǎn)之一。我們可以對項(xiàng)目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研時(shí)可以選擇主要的百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業(yè)環(huán)境,從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通、客群來源幾個(gè)方面進(jìn)行分析,掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)特點(diǎn),以便做出一個(gè)綜合性的競爭分析。未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析對開發(fā)商來講,開發(fā)住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目的差別很大,在項(xiàng)目前期必須考慮到該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等綜合因素。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經(jīng)營,所以不論是經(jīng)營者還是投資者在選擇商鋪的時(shí)都會慎重考慮到這一點(diǎn)。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo),即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米;金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米,以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同,規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會不同,對于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,選擇好開發(fā)時(shí)間,借機(jī)乘勝。消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究對消費(fèi)行為的研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活形態(tài)和特征,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個(gè)對消費(fèi)行為定量和定性的評估。1.人口結(jié)構(gòu);人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理,并對過去人口的集聚、膨脹速度,將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。2.家庭戶數(shù)構(gòu)成;依據(jù)家庭戶數(shù)的變動情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢進(jìn)而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主,而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。3.收入水平;根據(jù)收入水平判斷消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)層次等。4.消費(fèi)水平;消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動的直接考量,尤其對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此推理出消費(fèi)者的消費(fèi)情形,并依據(jù)商品類別劃分消費(fèi)種類,計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力和消費(fèi)傾向。5.購買行為;通過購買行為一是可以掌握消費(fèi)者習(xí)慣性的消費(fèi)場、消費(fèi)種類和服務(wù);二是大致判斷選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),以便對區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)意識作深入探討。6.交通方式;交通方式變化,可以影響消費(fèi)者的購物習(xí)慣及消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者對不同業(yè)態(tài)的需求在花費(fèi)時(shí)間上都有一定的心理尺度,交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小,同時(shí)交通的便利也可以形成客流的有力支撐。立地條件研究立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”也是這個(gè)道理。立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。1.道路類別;道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道,對商業(yè)選址而言,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。2.顧客到店的便利度;進(jìn)店行進(jìn)東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營的條件之一。行進(jìn)動線中是否有障礙物,如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標(biāo)都會形成對客流的阻礙。3.周邊的商業(yè)氛圍;有時(shí)商業(yè)業(yè)種的聚集加強(qiáng)了競爭但也能形成集合效應(yīng),如專業(yè)市場,可帶來單一的消費(fèi)人流,當(dāng)然業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營與互補(bǔ)經(jīng)營也是很關(guān)鍵,合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場間的互榮。4.商業(yè)的能見度和日照情況;商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費(fèi)的關(guān)鍵之一,如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也有一定影響,在南方由于氣候炎熱,所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè),而在北方,顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。商圈的確定和研究這是調(diào)研中的最后一項(xiàng),也是最關(guān)鍵的一項(xiàng),商圈的確定是整個(gè)項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。通常商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。對商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個(gè)方面:1、了解區(qū)域內(nèi)的社會經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài);2、確定產(chǎn)品組合及促銷點(diǎn);3、分析商圈是否重疊4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度;5、找出商圈內(nèi)的障礙:如:道路設(shè)施不便,人口過度擁塞等;6、法規(guī)政策方面的考慮;7、其他因素:區(qū)域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應(yīng)商位置、交通狀況等。每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,不同類型的項(xiàng)目,商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈),有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)將此再細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常核心商圈(primarytradingarea)約占50%――70%的人流量;次級商圈(secondarytradingarea)約占15%――20%的人流量;邊際商圈(fringetradingarea)約占10%左右的人流量;那么,每個(gè)商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計(jì)算的:核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?0分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同:在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內(nèi),次級商圈的半徑在2000米―5000米之間,邊際商圈在5000米以外;而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi),次級商圈的半徑在500米―1000米之間,邊際商圈則在1000米以外;如果在商圈劃分時(shí)遇到以下幾種情況,將成為劃分的自然界點(diǎn):1、凡超過40米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路;2、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻;3、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易;4、受安全島之阻隔使人潮流動不易;5、受大水溝使人潮流動不易6、因單行道阻隔使人潮流動不易;7、人潮走向與購物習(xí)慣相反者;受到以上情況影響都將劃分成兩個(gè)不同的商圈。關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法:1、同心圓法:一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示,先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓,然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率,如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法:一個(gè)是用人口密度的變化來界定;二是用不同同心圓間商品消費(fèi)量的變化來界定;2、行車時(shí)間法:根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣,行車速度,不同地區(qū)的出行習(xí)慣來界定商圈。3、路線調(diào)查法:沿項(xiàng)目周圍不同的街道調(diào)查,收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息,根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。4、COMPASS法則:商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響,雖然很多因素對易接近性有影響,但以下的公式假定易接近性只受兩個(gè)地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。從狹義上,雷利的吸引力定律可以確定在兩個(gè)位置之間的直線上受到同等引力的那個(gè)點(diǎn)。從廣義上,這個(gè)公式劃定的是一個(gè)圓,位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所吸引的傾向,位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。雷利定律的公式為:da=d/1+(q)a交易中心=d/(1-q)有效半徑=d*(q)a/(1-q)根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。da代表項(xiàng)目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離(商圈的界境點(diǎn))d代表項(xiàng)目計(jì)劃用地到競爭對手所在地之間的實(shí)際距離;Sa,Sb代表場所a和場所b各自的規(guī)模(即零售面積等);在取Sa>Sb時(shí),q=Sb/Sa即兩處場所的規(guī)模比率;a代表常數(shù)1/2;COMPASS法則存在的一定限制:一個(gè)是只考慮了距離,未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況;二是顧客認(rèn)知的距離會受到購物商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研分析作者：佚名時(shí)間：2008-9-4瀏覽量：經(jīng)驗(yàn)影響,如項(xiàng)目可以給客戶留下良好的心理印象,則顧客的認(rèn)知距離會比真正的距離長。5、商業(yè)飽和理論:設(shè)在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi),商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人,用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發(fā)具有可行性,反之無開發(fā)空間。商圈分析的方法有許多種,除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。哈夫的“概率模