商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位及規(guī)劃151

2022/10/261商業(yè)地產(chǎn)項目目前期定位、、規(guī)劃2022/10/262定位、規(guī)劃2022/10/263十二：商業(yè)地地產(chǎn)項目商鋪鋪分割規(guī)劃的的原則十三：大型商商業(yè)地產(chǎn)策劃劃的原則十四：商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)劃設計計的原則2022/10/264十二：商業(yè)地地產(chǎn)項目商鋪鋪分割規(guī)劃的的原則一、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商鋪分割細細節(jié)二、業(yè)態(tài)定位位決定分割標標準三、鋪位分割割的三要素：：通道、開間間和進深四、分割要要合符業(yè)態(tài)態(tài)的整體定定位要求。。五、商鋪分分割銷售與與經(jīng)營的矛矛盾六、商鋪分分割銷售與與返租期的的問題七、平面設設計分割：：八、商鋪分分割的原則則九、目前商商鋪分割存存在的缺點點和問題十、商鋪分分割總結(jié)2022/10/265十三：大型型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃的原原則一、招商策策劃的含義義二、商業(yè)地地產(chǎn)策劃思思路三、大型商商業(yè)地產(chǎn)全全程推廣策策劃運營四、遵循商商業(yè)量化原原則五、滿足需需求而非創(chuàng)創(chuàng)造需求六、體現(xiàn)實實施的可行行性七、奠定高高質(zhì)量招商商的基礎八、確保持持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)營的實現(xiàn)現(xiàn)九、保證投投資回報的的安全性十、加大融融資的可能能性2022/10/266十四：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃劃設計的原原則一、先策劃劃后設計策策劃引導設設計二、注重各各單位空間間的個性三、人性化化設計尺度度四、因地制制宜入鄉(xiāng)隨隨俗五、強調(diào)內(nèi)內(nèi)部空間的的可視性六、強調(diào)交交通組織的的引導性七、廣場的的利用八、、善善于于利利用用各各種種手手段段輔輔助助手手段段營營造造整整體體效效果果九、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)劃劃設設計計中中也也要要考考慮慮選選址址原原則則十、、商商業(yè)業(yè)空空間間裝裝飾飾方方案案設設計計十一一、、商商業(yè)業(yè)外外環(huán)環(huán)境境設設計計十二二、、二二次次商商業(yè)業(yè)裝裝飾飾設設計計十三三、、商商業(yè)業(yè)管管理理模模式式設設計計十四四、、品品牌牌規(guī)規(guī)劃劃及及招招商商策策略略設設計計2022/10/267十二：商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目商商鋪分割割規(guī)劃的的原則2022/10/268休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務設施商品銷售為主一、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商鋪分割割細節(jié)2022/10/269業(yè)種、使使用面積積、技術(shù)術(shù)需求、、其他要要求特色餐飲飲一般需需求1000平方米以以上，上上下水電電力天然然氣排煙煙排風隔隔油池新新風廣告告位營業(yè)業(yè)時間較較長充足足停車場場咖啡館80-200平方米上上下水電電力廣告告店鋪外外環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅的庭庭院可以以將座位位搬出去去增加氣氣氛和吸吸引人流流西餐廳300平方米以以上酒吧約200平方米以以上（24小時營業(yè)業(yè)）美容美發(fā)發(fā)150平方米以以上（冷冷熱水，，電力））美體500平方米以以上（營營業(yè)晚上上10點，最好好提供停停車位））洗衣店50-100平方米（（水電，，房屋分分割要進進深）餐飲服務配套行業(yè)2022/10/2610商鋪的分分割要根根據(jù)行業(yè)業(yè)需求的的面積和和配套設設施來決決定便利店150-500平方米（（小儲藏藏室，24小時營業(yè)業(yè)）藥店100-200（24小時營業(yè)業(yè)）花店10-30平方米（（上下水水）銀行500-1000平方米、、電力獨獨立、出出入口前前廳營業(yè)業(yè)面積100平方米米、以以上租租買均均可租租賃要要簽10年以上上彩擴店店60平方米米化妝品品、黃黃金珠珠寶、、鐘表表、皮皮具、、箱包包、飾飾品均均需100平方米米以上上服裝、、床上上用品品、休休閑裝裝、流流行服服飾、、內(nèi)衣衣均需需100平方米米以上上服務配套行業(yè)展廳精品店2022/10/2611商業(yè)地產(chǎn)營銷銷已經(jīng)進入了了系統(tǒng)化的運運營時代，一一個項目的運運作包含了定定位、規(guī)劃設設計、招商、、銷售、經(jīng)營營管理等多個個環(huán)節(jié)，每個個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)環(huán)相扣緊密密聯(lián)系的整體體，任何一個個環(huán)節(jié)的失誤誤都會影響到到整個項目的的運作。專注細節(jié)，做做好每個環(huán)節(jié)節(jié)，最終才能能保證項目運運作的成功。。2022/10/2612在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)規(guī)劃設設計環(huán)環(huán)節(jié)，，鋪位位的分分割對對項目目的銷銷售、、招商商及后后期的的經(jīng)營營影響響深遠遠，需需平衡衡每個個要素素。2022/10/2613二、業(yè)業(yè)態(tài)定定位決決定分分割標標準沒有規(guī)規(guī)矩，，不成成方圓圓，商商鋪分分割不不能盲盲目的的進行行，在在著手手進行行鋪位位分割割前，，首先先要確確定鋪鋪位分分割的的標準準，而而鋪位位分割割標準準的確確定主主要取取決于于項目目的業(yè)業(yè)態(tài)定定位。。專業(yè)業(yè)市市場場有有專專業(yè)業(yè)市市場場的的分分割割標標準準，，零零售售市市場場有有零零售售市市場場的的分分割割標標準準。。2022/10/2614在零零售售的的分分割割標標準準中中街鋪鋪有有街街鋪鋪的的分分割割標標準準內(nèi)鋪鋪又又有有內(nèi)內(nèi)鋪鋪的的分分割割標標準準對于于零零售售主主題題商商城城的的分分割割甚甚至至還還分分為為鋪鋪位位和和柜柜臺臺的的區(qū)區(qū)別別等等。。標準準不不同同，，鋪鋪位位分分割割的的方方法法和和方方式式差差別別很很大大，，不不能能一一概概而而論論。。2022/10/2615在以以經(jīng)經(jīng)營營為為導導向向的的商鋪鋪營營銷銷時時代代鋪位位分分割割也也已已經(jīng)經(jīng)不是是一一味味劃劃小小鋪鋪劃螞螞蟻蟻鋪鋪的的時時代代鋪位位分分割割固固然然要要考慮慮到到銷銷售售的的壓壓力力但這并不不意味一一味的劃劃小要尋求銷銷售和經(jīng)營的的平衡點點，做到兼顧顧銷售、、招商與經(jīng)經(jīng)營2022/10/2616三、鋪位分割割的三要素：：通道、開間間和進深在明確了鋪位位分割標準的的基礎上，具具體進行鋪位位分割時，還還要確定鋪位位分割的三要要素，即通道道、開間和進進深。而這三三要素的確定定，又是以鋪鋪位分割標準準為基礎的，，當我們確定定了鋪位分割割的標準，那那么鋪位分割割的三要素也也就水到渠成成了。這里需要注注意的是，，通道要考考慮主通道道和次通道道的區(qū)別開間和進深深需要注意意二者之間間的合理比比例譬如，開間間和進深的的比例不宜宜超過４，，以保證每每間鋪位的的適用性。。2022/10/2617不少商業(yè)項項目在進行行鋪位分割割時，為了了銷售利益益最大化，，不注意商商鋪的開間間與進深的的比例，分分割出開間間狹窄而進進深狹長的的商鋪，這這樣的商鋪鋪很難適合合業(yè)態(tài)經(jīng)營營，最后導導致商鋪無無法出租使使用。2022/10/2618鋪位分割要要考慮柱網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)與死死角鋪位的的處理進行鋪位分分割并不是是確定了鋪鋪位分割的的標準和三三要素，鋪鋪位分割就就能順利完完成。在鋪位分割割的具體實實施過程中中，還要考考慮建筑柱柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的的問題，要要合理處理理柱網(wǎng)與鋪鋪位分割之之間的矛盾盾。譬如柱子不不能在鋪位位中間，不能影響商商鋪的使用用；柱子不能影影響鋪位的的展示面等等，還要注意鋪鋪位分割后后的賣場人人流導向和和環(huán)通問題題。2022/10/2619死角鋪位的的處理也需需注重，任何一個賣賣場在進行行鋪位分割割的過程中中都或多或少少的遇到此此類問題。。根據(jù)經(jīng)驗，，對于鋪位位分割的死死角我們可以通通過在保證證整體實用用率不至太低的的前提下適當?shù)膭澐址中蓍e區(qū)，，以增加死角角區(qū)域?qū)θ巳肆魑αΦ拇a砝，，從而在一定定程度上解解決鋪位死死角。2022/10/2620鋪位分割看看似是一個個很簡單的的問題但當我們以以經(jīng)營為導導向來進行行劃分時才會發(fā)現(xiàn)要要對一個數(shù)數(shù)萬平方米米的賣場進進行合理的的鋪位分割割并非一件易易事，須照照顧銷售、、招商、經(jīng)經(jīng)營等各方方面。專注于細節(jié)節(jié)，扎實的的做好每一一個基礎性性工作強調(diào)細節(jié)的的執(zhí)行力，，才是項目目成功運作作的法門。。2022/10/2621四、分割要要合符業(yè)態(tài)態(tài)的整體定定位要求。。

分割要要合符業(yè)態(tài)態(tài)種類對經(jīng)經(jīng)營場地的的具體要求求。

休閑閑娛樂類主主要有書吧吧、茶飲、、健身、電電玩、網(wǎng)吧吧、臺球俱俱樂部、影影院、洗浴浴、館咖啡啡、棋牌室室、酒吧等等等。2022/10/2622一是有足夠夠的面積，，根據(jù)文化主主管部門的的要求，每臺電腦占占地面積應應不少于2.5平方米；二是營業(yè)場場所的消防防要求：營業(yè)場所每每層都必須須設置消防防通道、（（消防安全全梯出口））安全出口、、消防防火火門消防通道應應保持暢通通消防防火門門應距離主主進門5M以上消防門寬度度應不小于于1.4M高度應不少少于2.1M。以網(wǎng)吧為例例：2022/10/2623以健健身身房房為為例例：：一一個個普普通通的的健健身身房房有有品品100——150平方方米米的的規(guī)規(guī)模模即即可可，，這這樣樣的的一一個個健健身身房房需需要要選選擇擇以以下下器器械械：：一臺臺迷迷你你型型大大舉舉重重器器、、一一臺臺舉舉重重床床、、一一臺臺多多功功能能跑跑步步機機、、一一臺臺單單功功能能跑跑步步機機、、一一臺臺12人站站綜綜合合訓訓練練器器、、兩兩臺臺健健步步器器、、兩兩臺臺按按摩摩器器、、兩兩臺臺劃劃船船器器、、一一臺臺滑滑雪雪器器、、一一臺臺腹腹肌肌板板、、一一副副啞啞鈴鈴架架，，另另加加一一些些小小器器械械。。這樣樣一一個個健健身身房房可可同同時時有有大大約約30人進進行行鍛鍛煉煉。。2022/10/2624再次次要要考考慮慮業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種種類類的的地地區(qū)區(qū)差差異異。。以以茶茶飲飲為為例例：：廣廣東東茶茶飲飲店店有有10--20平方米就足夠夠了而在成都我沒沒見過小于150平方米的茶樓樓。2022/10/2625五、商鋪分割割銷售與經(jīng)營營的矛盾說說到商場的經(jīng)經(jīng)營定位，每每個人都可以以談很多的見見解與看法，，不少商業(yè)專專家或者所謂謂操作經(jīng)驗豐豐富的人士，，代表發(fā)展商商來拷問商業(yè)業(yè)經(jīng)營定位問問題，當他們們侃侃而談的的時候，我總總是很用心的的去聆聽與學學習，但一旦旦我告訴他們們這幾萬平方方米的商鋪要要銷售給上千千個小業(yè)主時時，他們中的的大部分人就就有些不知所所措了。2022/10/2626如果不考慮商商鋪分割銷售售的問題，任任何一個商場場的經(jīng)營定位位都是多向的的，從經(jīng)營品品種上來說服服裝鞋包、家家電數(shù)碼、化化妝品珠寶或或者是家居建建材、餐飲娛娛樂等等，從從經(jīng)營模式上上來說可以是是獨立經(jīng)營、、獨立收銀的的的專賣店，，也可以是開開放式統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的大賣場場，從業(yè)態(tài)模模式上來說從從傳統(tǒng)的百貨貨、超市到主主題商場、購購物中心都可可以選擇，從從商品檔次定定位上高檔、、中高檔或者者是中檔、中中低檔也都有有市場；2022/10/2627但是當我們一一旦考慮到銷銷售商鋪的問問題時，可以以選擇的定位位方向就迅速速縮小了，開開放式的、統(tǒng)統(tǒng)一收銀的不不能搞了、高高檔的甚至中中高檔的也很很困難了，反反正涉及到統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營的、、統(tǒng)一收銀、、大面積、大大賣場的都難難以成為商場場合適的定位位選擇了，因因為產(chǎn)權(quán)分散散了，無法統(tǒng)統(tǒng)一了。2022/10/2628六、商鋪分分割銷售與與返租期的的問題商商鋪返租銷銷售已經(jīng)是是時下最流流行的商鋪鋪銷售策略略了，返租租銷售的優(yōu)優(yōu)點的確是是明顯的，，一來降低低了投資門門檻，擴大大了投資客客戶群體，，二來通過過返租形式式，發(fā)展商商或者經(jīng)營營管理公司司至少可以以拿到商場場2~5年的短期或或者10年、20年的長期統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)權(quán)。2022/10/2629但是在實實際的操操作過程程當中返返租期的的長短一一直是一一個令人人困擾的的問題。。返租期短短，發(fā)展展商包袱袱小，但但投資者者覺得風風險大，，3、5年后，商商場到底底經(jīng)營怎怎么樣，，大家都都沒有底底。2022/10/2630七、平面面設計分分割：平面設計計的內(nèi)容容是確定定商業(yè)形形態(tài)，確確定承租租戶單元元的布局局和面積積大小，，為所有有承租戶戶提供一一個互利利互惠的的機會，，最大限限度為每每個承租租戶帶來來穿行人人流，提提供最多多的購物物機會。。柱距與單單元面寬寬有直接接關(guān)系：：大商店面面寬，６６，９，，１２，，１５，，１８，，２１，，２４。。柱子不不宜落在在店面線線上。2022/10/26312022/10/2632根據(jù)經(jīng)驗驗進深一一般在２２４—３６米比比較合適適。如果果開間方方向的柱柱距是６６米(9,12,15,18,21,24)那么進深深可以是是2×6,3×6，4×6。2022/10/26339米柱距是是商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)比較常常用的選選擇，對對于面積積分割以以及降低低施工成成功有益益。2022/10/2634八、商鋪鋪分割的的原則商業(yè)場所所的商鋪鋪如何分分割，對對其今后后的銷售售和經(jīng)營營能否成成功有著著非常重重要的影影響。為了達到到商鋪分分割的有有效、合合理，必必須遵循循一定的的原則進進行。2022/10/26351、主題的的原則商鋪的分分割，必必須遵循循主題的的原則。。即結(jié)合商商鋪推廣廣的主題題功能來來進行分分割。不同性質(zhì)質(zhì)的商業(yè)業(yè)種類，，對分割割有不同同的要求求，這是是前提。。因此商業(yè)業(yè)項目的的商業(yè)主主題定位位是必須須考慮的的內(nèi)容。。2022/10/2636如果項目某個個樓層業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，將來的的定位是以服服裝、音像業(yè)業(yè)為主，則那些進深與與開間之比大大于的商鋪銷銷售不會有太太大困難，因為經(jīng)營服裝裝、音像業(yè)不不需要太寬的的門面，而商鋪的后部部又可以用來來存貨。可是如果項目目將來的主要要商業(yè)定位是是以餐飲、零零售業(yè)為主，，則幾乎可以肯肯定目前存在在的那些進深深與開間之比比的商鋪將會會因為餐飲、、零售業(yè)主考慮慮到不適合自自己將來經(jīng)營營或者出租而而拒絕購買，，因為這些種類類的商業(yè)要求求必須有較寬寬的門面，而很深的進深深對它們幾乎乎沒有什么用用處。商鋪的分割必必須結(jié)合功能能主題來進行行。2022/10/26372、人性化的原原則商鋪的分割，，必須遵循人人性化的原則則。也就是說，分分割出的商鋪鋪，要符合業(yè)業(yè)主經(jīng)營、使使用的要求。。分割出的道路路，要符合消消費者的購物物習慣、購物物心理和走路路習慣。2022/10/2638這句話包含兩兩層意思1、所有人性化化所要求的人人流通路設計必須須要有；2、所有不符合合人性化所要要求的人流通路設設計必須去除除。2022/10/2639商業(yè)場所內(nèi)內(nèi)部的步行系統(tǒng)統(tǒng)設計是用以調(diào)調(diào)節(jié)和分配人流流量的重要和有有效手段。如果按人性性化所要求求的人流通路沒有，，必然會影影響部分商鋪的人流流量，給銷銷售和經(jīng)營帶來困難難。而如果果不符合人性化所要要求的人流流通路的存在，又會會造成面積積上的極大浪費，因因為通路的的唯一作用就是用來來走路，不不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效效益。2022/10/26403、科學利用用的原則商鋪的分割割，必須遵遵循科學利利用的原則則。即在滿足消消防要求的的前提下，，盡可能的的充分利用有有效空間面面積，所有有可有可無無的空余面積積都應該利利用起來作作為商鋪，，盡量減少和和壓縮輔助助功能區(qū)的的面積。這這是提高使用用率，降低低公攤比例例的唯一有有效途徑。輔助功能區(qū)區(qū)，是指在在商業(yè)場所所中那些必必須具備，而而又不能用用來當作商商鋪銷售創(chuàng)創(chuàng)造利潤的面面積。例如如樓梯、道道路、廁所所休閑空地、、設備間、、綠化、停停車場都屬屬于輔助功能能區(qū)范圍。。2022/10/2641九、目前商商鋪分割存存在的缺點點和問題單純從營銷銷的角度出出發(fā)考慮，，目前部分分商業(yè)項目目的分割不不盡合理，，這是造成成部分商業(yè)業(yè)項目公攤攤比例過高高（有的高高達50%）的直接原原因。不合理的地地方主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面：2022/10/26421、商鋪分割割從設計可以以看出有許許多商業(yè)項項目分割不不規(guī)則，而而且進深與與開間之比大于4：1，這會給將將來銷售和和使用帶來來很多麻煩煩。由于商業(yè)經(jīng)經(jīng)營對場地地形狀結(jié)構(gòu)構(gòu)的要求較較高，不合合理的分割割肯定會對一部分買買家造成排排斥。2022/10/26432、輔助功能能區(qū)輔助功能區(qū)區(qū)太多，白白白浪費了了許多可銷售面積。。主要是樓樓梯太多、、廁所太多多、空閑場地太太多。三多不除，，公攤不減減。2022/10/2644樓梯：從設計上可可以看到，，目前許多多商業(yè)項目在在一、二層層設計了過過多的公共樓樓梯，按照照一般的人人流量估算，，如果不考考慮消防因因素，根本用用不上過多多的樓梯。。過多的樓梯梯不僅增加加了相應的的通道面積，，而且增加加了建安成成本，也不利利于今后的的管理，實在是沒有有必要。建議在消防防標準范圍圍內(nèi)相應設置即可。。2022/10/2645廁所：目前一些商商業(yè)項目在在面積內(nèi)，，分布了十十幾個廁所所！而在深圳沃沃爾瑪2萬平方米的的商業(yè)面積積，一共也只在在一樓設有有1個公共廁所所，世界500強企業(yè)的精精打細算，，確實值得得我們參照照和學習。。對此，我們們建議設計計上按照正正常的標準每層保保留一個公公共廁所即即可，這樣不僅節(jié)節(jié)約了面積積、建安費費，還省省下下了了一一大大筆筆的的衛(wèi)衛(wèi)生生設設備備購購買買、、將來來維維護護費費用用，，實實實實在在在在是是一一舉舉多多得得。。2022/10/2646空閑閑場場地地：：目前前的的一一些些商商業(yè)業(yè)項項目目由由于于設設計計不不合合理理，，存存在在過過多多的的空空閑閑場場地地，，浪浪費費了了使使用用面面積積。。2022/10/26473、通通道道分分割割許多多商商業(yè)業(yè)項項目目的的通通道道和和道道路路分分割割不不盡盡合合理理，，有有的的用用不不上上，，要要用用的的沒沒有有。。一方方面面過過道道沒沒有有針針對對人人流流的的導導向向進進行行設設計計，，設設計計了了大大量量過過道道、、樓樓梯梯和和回回廊廊，，有的的也也許許今今后后很很少少能能利利用用，，浪浪費費了了空空間間。。另一一方方面面過過道道設設計計不不規(guī)規(guī)則則，，拐拐角角、、分分叉叉太太多多，，不不符符合合人人的的行行走走習習慣慣，，對空間也也造成浪浪費。2022/10/2648按照商場場經(jīng)營的的規(guī)則，，就怕消消費者不不來，來來了就要要你多走走路，否否則我的的生意怎怎么好得得起來？？深圳等等沿海城城市吸取取國外經(jīng)經(jīng)驗，一一般將出出入口分分別設置置在商場場的兩側(cè)側(cè)而非正正中間，，在滿足足人流量量需要的的前提下下，針對對消費者者的行走走習慣，，對道路路盡可能能的進行行壓縮，，為的就就是有效效提高使使用面積積，延長長消費者者在商場場內(nèi)的滯滯留時間間，帶旺旺商鋪。。2022/10/2649十、商鋪鋪分割總總結(jié)：1、近深與與開間的的比例要要協(xié)調(diào)2、主通道道與次通通道的規(guī)規(guī)劃，在在主要通通道盡可可能看到到更多的的商鋪3、人流導導向4、死角的的處理5、盡可能能的把使使用率提提高，衛(wèi)衛(wèi)生間、、通道的的寬度、、公共休休閑地帶帶等的規(guī)規(guī)劃6、購物者者的消費費習慣、、消費者者心理、、人流走走向習慣慣7、柱網(wǎng)的的處理，，柱子盡盡可能不不要放在在鋪位中中間，8、不影響響消防合合格的要要求9、按照業(yè)業(yè)態(tài)劃分分，服裝裝、音響響店需要要的開間間小、近近深長。。餐飲開間間適當大大點，近近深也長長10、分割的的形狀盡盡量方正正、不要要異形2022/10/2650十三：：大型型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的原原則2022/10/2651一、招商策策劃的的含義義招商策策劃是是運用用招商商人員員的知知識和和智慧慧，籌劃一一系列列的活活動去去吸引引外來來資金金項目目落戶的的活動動。2022/10/26521、招商商策劃劃有多多種多多樣的的形式式如項項日招招商會會，在在本地地區(qū)舉舉辦投投資環(huán)環(huán)境介介紹會會；與大公公司建建立較較為穩(wěn)穩(wěn)定的的溝通通渠道道；聘請招招商顧顧問2022/10/26532、招商商策劃劃要有有準確確的目目標定定位招商策策劃要要有明明確的的目標標和要要求，，才能能保證證招商商策劃劃收到到預期期的效效果。。否則，，策劃劃就成成了花花架子子，只只能做做表面面文章章，流流于形形式。。3、招商商策劃劃要有有戰(zhàn)略略高度度，綜綜觀全全局，，立足足長遠遠任何一一次招招商籌籌劃活活動，，不能能把眼眼光局局限于于一時時一地地或孤立的的一家家企業(yè)業(yè)、一一個項項目。。4、策劃劃要有有戰(zhàn)略略高度度，要要通攬攬招商商形勢勢，綜綜觀招招商大大局策劃活活動的的結(jié)束束，同同時又又蘊藏藏著下下次策策劃活活動的的開始始，使招商商策劃劃連續(xù)續(xù)不斷斷，影影響深深遠。。2022/10/26545、招商商策劃劃過程程中，，要了了解商商戶的投資資動問問和要要求在此基基礎上上來確確定自自己的的招商商戰(zhàn)略略系統(tǒng)地制制定出自自己的中中長期和和近期招商計劃劃，保持持招商策策略的長長期性和一致性性，避免免招商過過程中的的短期行為和急急功近利利的現(xiàn)象象。2022/10/26556、招商策策劃要知知己知彼彼，把握握優(yōu)勢必須具備備兩個最最根本要要素（1）你的必必須擁有有自己的的優(yōu)勢，，這種優(yōu)勢勢對商戶戶要有吸吸引力；；（2）你要了了解商戶戶的需求求，并告訴商商戶我們們能滿足足他的需需求。在看到自自己優(yōu)勢勢的同時時，我們們也要知知道自已已的不足足，并且盡力力地去彌彌補和克克服這些些不足。。只有在在正確地地認清自自己、了解自己己的基礎礎上，在在招商過過程中才才能做到到胸有成成竹，信信心十足足。2022/10/26567、招商策劃劃要突破成成規(guī)，另辟辟蹊徑招商人員，，在招商策策劃時要突突破成規(guī)，，另辟蹊徑徑。要注意求新新求實，體體現(xiàn)自己的的特色，招招商策劃的的突破口可可以選擇招招商形式、、招商政策、招商商手段、招招商內(nèi)容和和雙方的合合作方式等等各個方面面。2022/10/26579、招商策劃劃處在第一一階段是整個招商商過程的開開頭，所以以，招商策策劃往往要要提前進行行，適度超超前。太倉促無法法保證作出出周密而系系統(tǒng)的策劃劃；如果策策劃工作質(zhì)質(zhì)量不高，，招商會的的效果也就難以保保證。8、招商策劃劃要把握時時機，適度度超前一個完整的的招商過程程往往包括括以下幾個個階段招商策劃――信息的收集集――雙方接觸――洽談――簽約。2022/10/2658二、商業(yè)地地產(chǎn)策劃思思路2022/10/26591、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)面廣商業(yè)地產(chǎn)操操作所涉及及的工作相相當廣泛，，從前期市市場調(diào)研、、商業(yè)規(guī)劃劃及建筑規(guī)規(guī)劃等，到到后期招商商、銷售及及商業(yè)運營營管理，每每項工作都都需專業(yè)化化的驚人投投入。2022/10/26602、商業(yè)地產(chǎn)商商圈調(diào)查正確的做法應應該是先把市市場調(diào)查清楚楚，這個地方需要要什么商業(yè)？？需要什么業(yè)態(tài)態(tài)？業(yè)態(tài)如何何分配？有多大的營業(yè)業(yè)額？區(qū)域消費能力力如何？根據(jù)這些基礎礎信息開發(fā)商商規(guī)劃合理的的商業(yè)地產(chǎn)。。先后經(jīng)過：商商業(yè)調(diào)研、商商業(yè)策劃設計計、建筑規(guī)劃設計計、營銷策劃劃、廣告策劃劃等5個步驟，順序合理、按按部就班地操操作。2022/10/26613、商業(yè)地產(chǎn)策策劃原則商業(yè)地產(chǎn)在策策劃的過程中中，也應時刻注意意商業(yè)優(yōu)先的的原則。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別別于住宅地產(chǎn)產(chǎn)，它更多地是一一種制造賺錢錢工具的過程程因此在營銷過過程中，必須須始終思考：：如何合理有效效地將賺錢工工具推銷出去去，使所有從事商商業(yè)的人了解解該賺錢工具具的經(jīng)濟價值值。2022/10/26624、地產(chǎn)與商業(yè)業(yè)的對接非常常重要過去往往是先先地產(chǎn)后商業(yè)業(yè)，開發(fā)商蓋房子子的時候沒有有想以后商業(yè)業(yè)怎么搞，把房子蓋起來來后才開始招招商，把商鋪打散賣賣給小業(yè)主。。可是賣給小業(yè)業(yè)主以后，租租給誰？誰來經(jīng)營？這個地方適不不適合搞商業(yè)業(yè)？適合搞什么業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)？？一些開發(fā)商很很盲目，沒有有統(tǒng)籌考慮。。2022/10/26635、了解市場、、掌握信息做商業(yè)地產(chǎn)策策劃和做生意意相同，都必必須充分了解解市場、掌握握最新信息，，并對競爭對對手做到知己己知彼。盡管商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃的每一一步都有很強強的計劃性，，但在堅持執(zhí)執(zhí)行即定計劃劃的同時還必必須根據(jù)市場場的變化和競競爭者的動態(tài)態(tài)，實行即時時性對策，以以確保在激烈烈的競爭中保保持有利的地地位，搶占市市場先機。2022/10/26646、商業(yè)地產(chǎn)策策劃需要消費費者認同對商業(yè)地產(chǎn)來來說，無論是是投資者，還還是經(jīng)營者，，他們的經(jīng)濟濟效益都必須須通過最終的的消費者才能能得以體現(xiàn)。。商業(yè)的消費者者是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)消費鏈上的的最終環(huán)節(jié)。。只有當消費者者充分認識到到商業(yè)的價值值時，他們才才愿意在此投投入大量的資資金血拼，商商業(yè)經(jīng)營也才才會取得更大大的利潤。2022/10/2665在商業(yè)地產(chǎn)營營銷策劃中，，應重點從消消費者著手，，在消費的最最終環(huán)節(jié)上發(fā)發(fā)力，只有廣大消費費者認可的商商業(yè)場所，生意才可能火火暴，這樣逆逆向刺激商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的銷售售和招商。那么如何在商商業(yè)地產(chǎn)的營營銷招商階段段吸引最終的的消費者，這便給商業(yè)策策劃人提出了了一個很高的的要求，必須通過一系系列的舉措牢牢牢抓住消費費者。2022/10/26667、運營機構(gòu)的的功能在商業(yè)地產(chǎn)的的租售（招商商）中心，設設立商業(yè)運營營管理的幾個基基本職能展示示如：信息中心心、網(wǎng)絡采供供中心、商業(yè)業(yè)廣場人力資資源中心和事務務代理中心等等服務機構(gòu)，，各機構(gòu)應根根據(jù)銷售和招商商的工作進度度落實相關(guān)的的事務性工作作。這樣既是對未未來商業(yè)運營營管理內(nèi)容的的展示和承諾諾增強強客客戶戶信信心心；；又又是是商商業(yè)業(yè)運運營營管管理理工工作作的的提提前前預預熱、、先先期期演演練練，，確確保保后后期期正正式式開開業(yè)業(yè)后后的的管管理理服服務務水平平，，一一舉舉多多得得。。2022/10/26678、時時機機原原則則把握握應應仿仿效效水水庫庫原原理理，，在在水水源源充充足足或或降降雨雨充充分分時時，，盡可可能能多多地地蓄蓄水水；；當當需需要要泄泄洪洪或或為為下下游游補補水水時時開開閘放放水水，，氣氣勢勢如如宏宏、、一一瀉瀉千千里里！！同同理理，，在在內(nèi)內(nèi)部部認認購階階段段商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)要要充充分分地地營營銷銷推推廣廣、、充充分分地地累累積積意向向客客戶戶，，并并盡盡可可能能地地與與客客戶戶簽簽署署認認購購協(xié)協(xié)議議。。當積累期期協(xié)議認認購面積積達到總總體商業(yè)業(yè)可銷售售面積的60%時，即可可組織聲聲勢浩大大的開盤盤慶典，，當日實行客戶戶轉(zhuǎn)化、、當日簽簽署正式式的商鋪鋪買賣合合同，以最強大大的銷售售勢頭亮亮相，為為后期持持續(xù)熱銷銷打下堅實的基基礎，首首戰(zhàn)必須須全面告告捷！2022/10/2668商業(yè)地地產(chǎn)策策劃應應把重重點精精力放放在商商業(yè)活活動的的組織織上2022/10/26699、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃要注注重商商業(yè)活活動商業(yè)地地產(chǎn)策策劃應應把重重點精精力放放在商商業(yè)活活動的的組織織上，，在著力力組織織大型型商業(yè)業(yè)活動動的同同時，，利用用平面面媒體體給予予適當當?shù)男麄鱾鲌蟮赖溃蛹哟蠡罨顒拥牡闹群秃吐晞輨?！商業(yè)活活動重重點要要圍繞繞商開開展，，充分分提升升項目目前期期的商商業(yè)氛氛圍，并通通過一一系列列的前前期活活動展展現(xiàn)項項目商商業(yè)運運營管管理的的成熟熟度和工作作模式式，增增添整整體商商業(yè)的的經(jīng)營營氛圍圍，增增強投投資者者、經(jīng)經(jīng)營者和消消費者者對該該商業(yè)業(yè)的信信心。。活動必必須由由策劃劃人員員、招招商人人員和和商業(yè)業(yè)運營營公司司齊心心合力力共同完完成。。活動主主導原原則是是商業(yè)業(yè)策劃劃的工工作重重點也也是應應投入入大量量人力力物力的的環(huán)節(jié)節(jié)，應應給予予足夠夠的重重視。。2022/10/267010、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃人員員的技技能商業(yè)企企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)策策劃的的含蓋蓋面比比較廣廣，涉涉及到到各種種商業(yè)業(yè)服務業(yè)業(yè)業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)及及其商商業(yè)服服務業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)盈利利模式式和回回報方方式這些都都是策策劃人人員必必需熟熟練掌掌握的的要點點。以項目目各產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)模設設計為為例，，商鋪鋪、辦辦公、、娛樂樂、餐餐飲等商業(yè)業(yè)功能能規(guī)模模比例例多少少適合合，是是要由由項目目地各各行業(yè)業(yè)的市場發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢所所決定定的，，要經(jīng)經(jīng)過全全面的的、專專業(yè)的的、細細致的、大大量的的市場場研究究才能能完成成，這這里需需要各各行業(yè)業(yè)的專專業(yè)人員組組成的的市場場調(diào)查查小組組，協(xié)協(xié)同策策劃人人員、、建筑筑設計計人員等共共同執(zhí)執(zhí)行的的，也也是商商業(yè)地地產(chǎn)項項目策策劃的的理由由點。。2022/10/2671全面的的、專專業(yè)的的、細細致的的、大大量的的市場場研究究才能能完成成商業(yè)業(yè)策劃劃2022/10/2672作為專專業(yè)的的商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)策策劃人人員，，除了了熟悉悉房地地產(chǎn)開開發(fā)、、銷售售各環(huán)環(huán)節(jié)對賣點點的深深度發(fā)發(fā)掘、、提煉煉和行行銷控控制點點掌控控這些些項目目專業(yè)業(yè)知識識外，，還必需需深知知作為為商業(yè)業(yè)項目目的2022/10/2673商業(yè)經(jīng)經(jīng)營成成果預期期分析析規(guī)劃布布局功能定定位對外招招商市場調(diào)調(diào)查組織開開業(yè)經(jīng)營管管理平行垂垂直動線組組織市場定定位2022/10/2674通過環(huán)環(huán)緊緊扣的全方位、全全過程的策劃及商商業(yè)運營專業(yè)技術(shù)術(shù)的應用，才能使使項目達到開發(fā)商商的企業(yè)愿景。這里不但需需要策劃商業(yè)的專業(yè)業(yè)技術(shù)，還需要具備備戰(zhàn)略管理理、組織設計、、市場營銷銷、品牌管理諸諸多管理專專業(yè)知識。。2022/10/267511、商業(yè)房地地產(chǎn)項目策策劃的價值值點由于商業(yè)地地產(chǎn)項目是是產(chǎn)品（通通過使用創(chuàng)創(chuàng)造價值）），而不是是商品的重重要特點因此在項目目策劃過程程中更離不不開對未來來運營的商商業(yè)創(chuàng)業(yè)的的策劃，這這是商業(yè)地產(chǎn)項目維維系四方（（開發(fā)商、、業(yè)主、商商業(yè)經(jīng)營者者、消費者者）利益的的根本點著眼于此，，很大程度度就完善了了開發(fā)商的的退出機制制，使開發(fā)發(fā)企業(yè)把業(yè)業(yè)務重心轉(zhuǎn)移到開開發(fā)上，而而不是轉(zhuǎn)變變?yōu)闋I運商商。這是商業(yè)房房地產(chǎn)策劃劃人員必需需牢記于心心的，也是是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目策劃劃企業(yè)的立足點、價價值點。2022/10/2676商業(yè)是城市市的名片，，居民生活活水平的風風向標，引引領時代潮潮流的開拓拓者由此創(chuàng)新度度成為衡量量商業(yè)房地地產(chǎn)項目策策劃的重要要標準，以以項目商業(yè)業(yè)定位為例，，是超前、、是懷舊、、是經(jīng)典、、是流行等等，這都是是需要仔細細考慮的，也是是商業(yè)房地地產(chǎn)項目策策劃的價值值點。商業(yè)地產(chǎn)首首先應該是是商業(yè)企業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃劃，解決使使用的問題題，其次再再是房地產(chǎn)項目目策劃，解解決資金回回籠的問題題，最后再再是開發(fā)企企業(yè)的利潤潤。完成商業(yè)地地產(chǎn)項目策策劃的應該該是一個團團隊，而絕絕非是一個個個人。2022/10/267712、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的策劃要要結(jié)合的幾幾個方面商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項目可以以根據(jù)各地地區(qū)消費水水平、消費費結(jié)構(gòu)、消消費能力和和商業(yè)房地地產(chǎn)項目的的經(jīng)營規(guī)模模進行經(jīng)營營定位的確確定，基本本上可以從從以下幾個個方面考慮慮：2022/10/2678①業(yè)態(tài)定位：：集購物、、休閑、娛娛樂、文化化、飲食等等多功能服服務于一體體的一站式式大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)項項目；②目標市場場定位：滿滿足地區(qū)全全客層消費費者需要；；地區(qū)或城城市新型商商業(yè)區(qū)的標標志性企業(yè)業(yè)；③主題特色色：符合當當?shù)厝巳旱牡慕?jīng)營主題題設計；④經(jīng)營品項項：吃、穿穿、用、玩玩、樂、賞賞、游等項項目的合理理配置；2022/10/2679商業(yè)地產(chǎn)微觀觀策劃經(jīng)營主主體選擇的第第三點是要要要考慮零售業(yè)業(yè)的一些特點點這包括：①經(jīng)營組織形式式（連鎖經(jīng)營營、合作經(jīng)營營還是特許經(jīng)經(jīng)營）②銷售方式（（自助服務、、自選商店還還是百貨商店店）③經(jīng)營規(guī)模（（大百貨商店店還是小貨亭亭）④經(jīng)營范圍（（食品還是非非食品、日用用品還是耐用用品、比較購購物還是方便便購物）⑤經(jīng)營商品檔檔次（是高價價和流行商品品、還是低價價沖動購買商商品）⑥商品本身特特點（是否產(chǎn)產(chǎn)生垃圾和氣氣味、是否需需要特別安全全保衛(wèi)措施））2022/10/2680在大型商業(yè)地地產(chǎn)策劃中有四種主要要店鋪類型需要互相聚聚集。第一類：是男男士用品店鋪鋪，男鞋、男男裝、運動用用品應當集中布置。第二類：是女女士用品和兒兒童用品店，，包括女裝、、女鞋、童裝、童鞋和和玩具等等，，這樣便于在在購買之前對對商品款式價格和顏色進進行比較。第三類：是食食品零售店鋪鋪，包括肉店店、魚店、熟熟食店、面包店等等，，聚集不僅給給購物者帶來來方便，而且且還能有效的增加銷量量。第四類：適合合聚集的還有有個人服務店店鋪，這些服服務設施需要靠近停車場場和入口，有有可能的話集集中布置，并并與其它微觀經(jīng)營主體相相對分離，讓讓購物者出入入方便，允許許他們在商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)業(yè)時間之外繼繼續(xù)營業(yè)。2022/10/2681如果商業(yè)房地地產(chǎn)規(guī)模比較較大，則可以以考慮安排百百貨商場百貨商場往往往成為大型商商業(yè)房地產(chǎn)的的核心，但是是常常只能獲得比較低的的租金，特殊殊的情況還能能夠有所增加加，并且隨著面積積的增加而遞遞減。小型百貨商場場則往往成為為大型商業(yè)房房地產(chǎn)的次級級核心經(jīng)營主體。小型百貨商場場往往也很重重要，所以也也可以通過談談判得到比較低的租金金。2022/10/268213、商業(yè)地產(chǎn)策策劃重點租金制定定在確定了微觀觀經(jīng)營主體在在商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)中的分布之后，就需要要確定各個微微觀經(jīng)營主體體的租金。租金的制定應應該依據(jù)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)項目目的投資計劃計算分析單單位面積物業(yè)業(yè)成本、經(jīng)營營管理成本參考當當?shù)厥惺袌錾躺虡I(yè)物物業(yè)租租金水水平，，并綜綜合考考慮項目經(jīng)經(jīng)營策策略制制定切切實可可行的的招租租條件件按照慣慣例招招商招招租條條件可可以分分為A、B、C類，用以區(qū)區(qū)別不不同情情況下下對分分類項項目的的招租租。2022/10/2683招商招招租條條件對對同一一項目目要穩(wěn)穩(wěn)定，，對薄薄利配配套項項目要要有一一定程度的的靈活活性。。店面租租金與與商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)的的規(guī)模模和檔檔次有有關(guān)，，大型型或高高檔次次的商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)租金金高，，小型型商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)租租金相相對較較低。。此外，，位置置不同同，租租金也也會有有所差差別，，即使使在同同一商商業(yè)房房地產(chǎn)項目目內(nèi)部部，位位置較較好的的店面面往往往能夠夠獲得得比較較多的的租金金。2022/10/268414、商業(yè)地地產(chǎn)策劃劃選擇策策略商業(yè)項目目應該盡盡量選擇擇國內(nèi)外外某些領領域知名名企業(yè)、、知名品牌牌。推廣策劃劃應該面面對國際際性水準準的眾多多機會的的篩選，，范圍上要要廣，重重點介紹紹項目所所在地消消費環(huán)境境、本項項目的經(jīng)營營定位、、項目的的業(yè)態(tài)組組合、經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模、管理理模式等合合作商關(guān)關(guān)心的實實際問題題，使合合作商對對項目有有全面、深深入的了了解，便便于進一一步接觸觸洽談合合作。2022/10/2685商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的策劃的的程序發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)一般要要由內(nèi)而而外，即即先做好好本地區(qū)區(qū)推介工工作，再再進一步步吸引外外地合作作項目；；如東部部沿海開開放城市市上海、、廣州、、深圳等等地區(qū)；；其他地地區(qū)可以以先外后后內(nèi)，即即首先去去吸引在在國內(nèi)外外市場上上領先的的企業(yè)和和品牌，，再選擇擇當?shù)赜杏刑厣牡纳唐泛秃头枕楉椖俊?022/10/2686商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的策劃的的形式采采用立體體交叉的的方式進進行，可可以通過過新聞發(fā)發(fā)布會、、報紙雜雜志、廣廣播電視視、行業(yè)業(yè)協(xié)會等等靈活多多樣的方方式。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的策劃在在微觀經(jīng)經(jīng)營主體體選擇上上應該遵遵循如下下策略：：核心主主力店先先行，輔輔助店隨隨后的原原則；零零售購物物項目優(yōu)優(yōu)先，輔輔助項目目配套的的原則；；放水養(yǎng)養(yǎng)魚的原原則；先先做人氣氣，再做做生意的的原則。。2022/10/2687三、大大型商商業(yè)地地產(chǎn)全全程推推廣策策劃運運營推廣策策劃運運營2022/10/26881、思路路決定定出路路目前，，國內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商幾幾乎都都是由由房地地產(chǎn)商商轉(zhuǎn)化化而來來，許多人人缺乏乏現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營運作作理念念，往往往只只重選選址和和招商商但輕布布局和和開業(yè)業(yè)。套套用房房地產(chǎn)產(chǎn)思路路開發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，以物管管方式式管理理活生生生的的商場場，缺缺乏專專業(yè)化化開發(fā)發(fā)技能能。盡管商商場選選址好好卻回回報差差，招招商火火爆、、炒作作轟動動，開開業(yè)卻很冷冷清，，往往往賺了了樓市市（或或?qū)懽肿謽牵﹨s虧虧了商商場。。2022/10/26892、要規(guī)規(guī)劃更更要策策劃從前期期選址址、定定位、、規(guī)劃劃布局局，到到中期期招商商、租租售，，再到到后期期的競爭爭力經(jīng)經(jīng)營管管理、、物業(yè)業(yè)增值值等，，都離離不開開整體體精心心策劃劃的環(huán)環(huán)環(huán)緊扣扣。俗話說說“三三軍未未動，，糧草草先行行”，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)同樣樣要項項目未未動策劃先先行。。2022/10/2690整體策策劃在在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運作作中是是整個個項目目的靈靈魂，，好策劃劃往往往事半半功倍倍，缺乏整整體商商業(yè)形形象的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)很難難開發(fā)發(fā)成功功，有了一一個好好的策策劃往往往就就成功功了一一半。。2022/10/26913、整體體布局局事關(guān)關(guān)開發(fā)發(fā)成敗敗商業(yè)地地產(chǎn)的的整體體規(guī)劃劃與住住宅的的規(guī)劃劃有著著根本本不同同，布布局時時理應應先商商業(yè)后后地產(chǎn)產(chǎn)，而而當前前國內(nèi)內(nèi)開發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)卻往往往先先地產(chǎn)產(chǎn)后商商業(yè)，，一味味套用用房地地產(chǎn)模模式搞搞規(guī)劃劃、搞搞布局局。2022/10/2692商業(yè)地地產(chǎn)必必須要要有突突出商商業(yè)主主題，，突出出現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)運作作規(guī)律律的整整體規(guī)劃布局局。重選址招招商，輕輕規(guī)劃布布局已成成為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的誤區(qū)之之一。由于缺乏乏商業(yè)地地產(chǎn)基本本概念，，缺乏現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)經(jīng)營實實踐，房房產(chǎn)專家家設計出來來的商場場往往好好看不中中用，最最終變成成死場一一個，無法后續(xù)續(xù)經(jīng)營。。2022/10/2693目前國內(nèi)內(nèi)約有70％的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目就是是因為整整體布局局先天不不足造成成失誤或或失敗的的整體布局局事關(guān)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)成敗，，絕非危危言聳聽聽！2022/10/26944、招商成成功不等等于萬事事成功不少開發(fā)發(fā)商認為為，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的重中之之重就是是招商。。因此往往往對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的前期選選址定位、規(guī)規(guī)劃布局局少做論論證分析析一味只重重招商，，甚至急急功近利利商場各種種軟硬件件設施未未完善就就帶病招商商，以房房地產(chǎn)模模式搞招招商以求早日日回籠資資金獲得得回報。。2022/10/2695商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)以以經(jīng)營效效益論成成敗，招招商順利利并不代代表今后后一切都都順利?！，F(xiàn)實中中宣傳炒炒作越轟轟動，招招商租售售越火爆爆的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，開業(yè)后后往往并并不成功功，效益益差、失失敗收場場都有可可能。有的開發(fā)發(fā)商招商商時只顧顧眼前利利益，一一味追求求招商率率，缺乏乏全盤統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃。2022/10/2696許多商家不管管理主力店、、次主力店、、小攤檔，也也很少顧及功功能區(qū)域、布布局位置、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃賃商鋪就放租租出去，套用用房地產(chǎn)模式式搞商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商，勢必必會埋下重重重隱患。一味追求招商商率，缺乏全全盤統(tǒng)籌規(guī)劃劃。2022/10/26975、商業(yè)地產(chǎn)開開業(yè)需要好策策略開發(fā)商普遍認認為，招商成成功后，只要通知客戶戶按時開業(yè)就就是了，卻從根本上忽忽視商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺缺乏營造一個個熱鬧興旺的商業(yè)氛氛圍的能力力。有的甚至不不惜孤注一一擲，缺乏開業(yè)運運作資金，，負債也開業(yè)，如如此一來，，往往造成開業(yè)““開壞頭””，場面冷冷清，難以為繼，，失敗也是是遲早的事事。2022/10/2698開業(yè)必須講講究策略和和時機，急于求成的的結(jié)果往往往是欲速則則不達。好的的開開業(yè)業(yè)策策略略需需要要審審時時度度勢勢，，做到到知知彼彼知知己己，，因因市市制制宜宜，，因時時制制宜宜，，因因地地制制宜宜，，因人人制制宜宜，，以以求求得得天天時時、、得地地利利、、得得人人和和。。2022/10/26996、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)需需要要復復合合型型團團隊隊商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)是是十十分分復復雜雜的的復復合合地地產(chǎn)產(chǎn)，，有有人人比比喻喻說說：：““住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)是是小小學學生生；；商務務地地產(chǎn)產(chǎn)、、寫寫字字樓樓、、度度假假村村是是中中學學生生；；商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)是是大大學學生生。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)迫迫切切呼呼喚喚高高素素質(zhì)質(zhì)專專業(yè)業(yè)人人才才。。商業(yè)地產(chǎn)與房房地產(chǎn)是兩個個既有聯(lián)系又又運作完全不不同的概念，，房地產(chǎn)以銷銷售論回報，商業(yè)地地產(chǎn)以經(jīng)營論論成敗。2022/10/26100既懂地產(chǎn)又精精通商業(yè)經(jīng)營營的復合型商商業(yè)地產(chǎn)人才才，必須是經(jīng)經(jīng)過實戰(zhàn)磨練練，有親自策劃開開發(fā)成功經(jīng)驗驗的人。開發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可可謂得人才者者得天下，妒人才者失天天下。商業(yè)地產(chǎn)選址址可以多做選選擇，資金亦亦可多方籌集集，而具備商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗驗及專業(yè)技能能的復合型人人才卻是良將將難求。2022/10/26101從目前商業(yè)地地產(chǎn)的現(xiàn)狀看看，高素質(zhì)專業(yè)人人才的缺乏在在很大程度上上制約了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的健康康發(fā)展。2022/10/261027、以市市場為為導向向重視視培育育商場場商業(yè)地地產(chǎn)在在開發(fā)發(fā)運營營當中中，不不論是是將商商場分分割銷銷售，，還是是只租租不售售，開發(fā)商商都要要承擔擔社會會責任任，不不但要要建場場，還還要以以市場場為導導向，，以經(jīng)經(jīng)營為為中心，，與商商戶同同心協(xié)協(xié)力培培育好好商場場。不斷優(yōu)優(yōu)化整整合各各類商商業(yè)資資源，，做到到人無無我有有，人人有我我優(yōu)，，創(chuàng)造造更好好的營營商環(huán)境境以利利早日日促旺旺商場場，吸吸引更更多客客戶到到來，，落地地生根根開花花結(jié)果果，實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)商、、投資資者、、經(jīng)營營者、、消費費者共共贏目目的。。2022/10/261038、訂單商業(yè)業(yè)地產(chǎn)并非非靈丹妙藥藥近年來國內(nèi)內(nèi)流行先找找好主力商商家，再按按商家需要要建大型商商場的訂單單商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式。表面看來，，這似乎降降低了開發(fā)發(fā)風險，但但實際上卻卻仍是沿用用住宅模式式搞開發(fā)，，高價炒作作產(chǎn)權(quán)式返返租商鋪套套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分分散存在影影響后續(xù)經(jīng)經(jīng)營的隱患患，應該說說從開發(fā)商商打著訂單單商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)概念，銷銷售產(chǎn)權(quán)式式商鋪那天天起就已埋埋下，最終終將勢必與與小業(yè)主糾糾紛不斷。。2022/10/26104訂單商業(yè)地地產(chǎn)并非靈靈丹妙藥2022/10/26105綜觀國內(nèi)不不少商業(yè)地地產(chǎn)策劃機機構(gòu)或?qū)＜壹?，原來都都是主要從從事房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的，，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)可說是半半路出家。。往往只是套套用房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式，迎合開開發(fā)商的主主觀欲望來來策劃商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。如果片面相相信這種故故弄玄虛，，有理論而而無成功開開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗的策劃劃機構(gòu)或?qū)＜夷敲瓷虡I(yè)地地產(chǎn)開發(fā)將將成紙上談談兵的實驗驗室。這種打著策策劃大師幌幌子魚目混混珠、敗壞壞商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃界聲聲譽的案例例并不少見見，他們嚴重影影響了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)全程程策劃的健健康發(fā)展。。9、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃不可可紙上談兵兵2022/10/2610610、增強事前前風險防范范意識針對當前商商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)陷阱和和誤區(qū)無處處不在的現(xiàn)現(xiàn)象，高回回報誘惑之之下潛在的高風險。。不僅要考慮慮政策、資資金有風險險，更要認認真調(diào)查論論證，融會會貫通，以整體觀念念開發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，做做到前瞻后后顧。2022/10/26107四、遵循商商業(yè)量化原原則商業(yè)是一個個量化的行行業(yè)，是需需要有量化化的購買能力，，所以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開開發(fā)，特別別是大型綜合商商業(yè)、商業(yè)業(yè)中心的開開發(fā)也必須須是一個量化的的過程，而而量化是通通過商業(yè)規(guī)規(guī)劃來完成的。。2022/10/26108遵循商業(yè)量量化原則2022/10/261091、要進行深深入細致的的市場調(diào)查查與研究分分析，以數(shù)數(shù)據(jù)確定消消費區(qū)域及及消費能力力；2、研究分析析現(xiàn)在及未未來競爭環(huán)環(huán)境，以確確定消費區(qū)區(qū)域內(nèi)的消消費需求。。消費需求在在數(shù)量上及及業(yè)態(tài)上一一旦確定，，應依照客客觀的需求求量，量體裁衣地地規(guī)劃設計計商業(yè)設施施。3、國內(nèi)大部部分開發(fā)商商常常是以以自己所擁擁有的土地地資源而不不是以市場場需求作為規(guī)劃基基礎，這樣樣將增大投投資風險，，對入住商商鋪而言，，其運營風風險也是顯而易見的的。2022/10/26110五、滿足需需求而非創(chuàng)創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服服務于商業(yè)業(yè)店鋪，商商業(yè)店鋪服服務于消費費者。消費者客觀觀的消費類類別及總量量的確定決決定了商業(yè)業(yè)店鋪的類別及總總量。具有特色高高質(zhì)量的商商業(yè)能在更更大范圍內(nèi)內(nèi)吸引消費費者，但隨著商業(yè)業(yè)系統(tǒng)的逐逐步完善，，這種跨越越很大區(qū)域域的吸引力將逐逐步減弱。。2022/10/26111滿足需求求而非創(chuàng)創(chuàng)造需求求2022/10/26112目前國內(nèi)內(nèi)不少開開發(fā)商過過分依概概念的炒炒作創(chuàng)造造需求，，追求轟轟動效益益，這類項目往往往開始時轟轟轟烈烈，運營營一段時間后后由于消費力力不足而難以支撐，，最終受害的的是店鋪、店店鋪投資人及及開發(fā)商。目前國內(nèi)部分分城市政府對對商業(yè)設施的的規(guī)劃及管理理尚未達到一一個合理及有力的程度度，因而此類類風險將會加加大。2022/10/26113六、體現(xiàn)實施施的可行性合理的商業(yè)規(guī)規(guī)劃一方面最最大程度地滿滿足消費市場場的需求，另一一方面最大程程度地滿足投投資開發(fā)商的的財務目標，具具有豐富經(jīng)驗驗的優(yōu)秀商業(yè)業(yè)規(guī)劃專家公公司應通過對市市場競爭環(huán)境境及對項目深深刻的調(diào)查研研究規(guī)劃設計出出一套有可實實施性的商業(yè)業(yè)規(guī)劃方案。。2022/10/26114體現(xiàn)實施的可可行性2022/10/26115這需要一個有有綜合專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗的團隊來來完成首先，他們應應該非常了解解市場，了解解消費者，