青島開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目定位報告92

青島島開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位報報告告項目目地地塊塊分分析析1、項項目目區(qū)區(qū)位位分分析析1.1、宏宏觀觀地地理理分分析析1.2、地地塊塊區(qū)區(qū)位位分分析析1.3、項項目目區(qū)區(qū)位位綜綜合合分分析析2、地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析2.1、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀2.2、地塊塊周周邊邊交交通通2.3、地地塊塊周周邊邊配配套套2.4、地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀綜綜合合分分析析目錄錄項目目地地塊塊分分析析1、項目目區(qū)區(qū)位位分分析析1.1宏觀觀地地理理分分析析黃島島區(qū)區(qū)作作為為青青島島市市拉拉大大腹腹地地架架構(gòu)構(gòu)和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的核核心心組組成成部部分分，，其其發(fā)發(fā)展展變變化化可可謂謂日日新新月月異異。。但但“青黃黃不不接接”（因因膠膠州州灣灣而而造造成成的的地地理理阻阻隔隔））一一直直成成為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)騰騰飛飛發(fā)發(fā)展展的的一一大大阻阻力力，，“南隧隧（（預(yù)預(yù)計計2009年建建成成））、、北北橋橋”交通通戰(zhàn)戰(zhàn)略略方方針針確海底隧道濱海大道跨海海大大橋橋項目目地地塊塊分分析析1、項目目區(qū)區(qū)位位分分析析1.2地塊塊區(qū)區(qū)位位分分析析項目目地地塊塊位位于于青青島島市市黃黃島島區(qū)區(qū)南南部部，，地塊塊東東側(cè)側(cè)：：太行行山山路路地塊塊西西側(cè)側(cè)：：中國國石石油油大大學(xué)學(xué)地塊塊南南側(cè)地塊北側(cè)：珠江路地塊背山面水，北端距離唐島灣僅一路（濱海大道）之隔，自然景色秀美。項目目地地塊塊分分析析1、項目目區(qū)區(qū)位位分分析析1.3項目目區(qū)區(qū)位位綜綜合合分分析析從時時機(jī)機(jī)上上講講———開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)已已成成為為青青島島經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展核核心心，，西西海海岸岸發(fā)發(fā)展展勢勢不不可可擋擋。。而而青青島島東東部部地地區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展用用地地尤尤其其是是沿沿海海地地區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展用用地地已已趨趨近近枯枯竭竭。。在在這這樣樣的的背背景景下下為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)提提供供了了千千載載難難逢逢的從環(huán)境上講——隨著青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略西移和海上山東旅游體系的完善，開發(fā)區(qū)發(fā)展增速，商業(yè)、金融中心向南部海邊轉(zhuǎn)移；臨濱海大道唐島灣一線的濱海公園景色優(yōu)美，提升了該區(qū)域的投資與發(fā)展價值。從地理上講——濱海大道成為海底隧道的有效延伸，自項目地塊通過海底隧道至青島市區(qū)僅需15分鐘車程；與開發(fā)區(qū)區(qū)政府和商業(yè)集中區(qū)域長江路、香江路僅5分鐘車程，并且均有公交車直達(dá)。從發(fā)展上講——作為東、西海岸對接的第一站，隨著海底隧道的建成通車，青島市核心區(qū)海岸線的延伸段——濱海大道一線的發(fā)展前景十分良好，同時為本案的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。2.1地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀目前前項項目目地地塊塊已已經(jīng)經(jīng)完完成成土土地地平平整整等等工工作作，，預(yù)預(yù)留留有有市市政政管管線線入入口口。。地地塊塊總占占地地67000平方方米米，，規(guī)規(guī)劃劃地地上上建建筑筑面面積積99086平方方米米，，容容積積率率2.2，為為住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)綜綜合合用用地地。。項目目地地塊塊分分析析2、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析項目目地地塊塊分分析析2、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析2.2地塊塊周周邊邊交交通通項目目周周邊邊交交通通便便捷捷，，多多條條公公交交直直達(dá)達(dá)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)各各個個區(qū)區(qū)域域。。長長途途汽汽車車、、輪輪渡渡直直達(dá)達(dá)青青島島老老城城區(qū)區(qū)。。項目目地地塊塊項目目外外部部交交通通圖圖項目目南南側(cè)側(cè)濱濱海海大大道道項目目地地塊塊分分析析2、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析2.3地塊塊周周邊邊配配套套購物物場場所所：利利群群·金海海岸岸超超市市、、佳佳世世客客、、利利群群長長江江商商廈廈、、利利群群瑞瑞泰泰購購物物中中心心、、家家佳佳源源購購物物中中心心等等購購物物場場所所。。佳世世客客購購物物長江江中中路路、、香香江江路路為為黃黃島島區(qū)區(qū)的的集集中中商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域，，分分布布有有購購物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂樂等等設(shè)設(shè)施施。。項目目地地塊塊分分析析2、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析2.3地塊塊周周邊邊配配套套文化化教教項目目西西側(cè)側(cè)石石油油大大學(xué)學(xué)項目目地地塊塊分分析析2、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析1.3地塊塊周周邊邊配配套套景觀觀配配套套：項項目目地地塊塊背背山山面面海海。。向向南南一一路路之之隔隔的的唐唐島島灣灣海海面面成成為為整整個個社社區(qū)區(qū)的的精精髓髓所所在在，，在在社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)向向南南將將大大海海盡盡收收眼眼底底；；沿沿濱濱海海大大道道而而建建的的濱濱海海公公園園將將成成為為社社區(qū)區(qū)居居民民休休閑閑娛娛樂樂的的絕絕佳佳場場所所。。項目目南南側(cè)側(cè)綠綠化化帶帶溏島島灣灣海海景景項目目地地塊塊分分析析2、地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析2.4地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀綜綜合合分分析析綜合合項項目目地地塊塊的的解解析析，，本本項項目目區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠螅?，發(fā)發(fā)展展前前景景較較好好。。如如果果當(dāng)當(dāng)前前開開發(fā)發(fā)，，本本項項目目今今后后幾幾年年具具備備巨巨大大的的升升值值潛潛力力。。項目目地地塊塊所所占占據(jù)據(jù)海海景景資資源源豐豐富富，，成成為為項項目目的的最最大大賣賣點點，，同同時時項項目目北北側(cè)側(cè)山山丘丘和和南南側(cè)側(cè)濱濱海海公公園園景景觀觀效效果果也也為為項項目目增增色色不不少少；；項目目地地區(qū)區(qū)交交通通便便利利，，多多路路公公交交可可到到達(dá)達(dá)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)未來海底隧道貫通，濱海大道將成為主干道，項目地塊至青島市區(qū)僅需15分鐘車程；項目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施隨著其他樓盤的開發(fā)正在逐步完善；總結(jié)：本項目地塊從當(dāng)前現(xiàn)況來看，已經(jīng)具備了建設(shè)高檔社區(qū)的必要條件。經(jīng)濟(jì)濟(jì)1、青青島島概概況況1.1、青青島島簡簡介介1.2、青青島島市市與與黃黃島島區(qū)區(qū)關(guān)關(guān)系系2、黃黃島島概概況況2.1、黃島島簡介介2.2、經(jīng)濟(jì)概概況2.2、交通概概況2.3、居民民收入入概況況2.4、發(fā)展展規(guī)劃劃3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)運行行綜合合論述述目錄經(jīng)濟(jì)運運行判判斷1、青島概概況1.1青島簡簡介總面積積為10654平方公公里2005年末全全市總總?cè)丝诳?40.9萬人七區(qū)：：市南南、市市北、、四方方、李李滄、、嶗山山、城城陽、、黃島島，共共1102平方公公里，，265.43萬人五市（（縣級級）：：膠州州、即即墨、、平度度、膠膠南、、萊西西，共共9552平方公公里，，475.47萬人城陽嶗山李滄方四北市黃島簡要投投資財財務(wù)分分析南市經(jīng)濟(jì)運運行判判斷1、青島概概況1.2青島市市與黃黃島區(qū)區(qū)關(guān)系系近年來來，青青島市市政府府做出出“經(jīng)濟(jì)建建設(shè)中中心西西移”的決定定，黃黃島是是城市市重點點基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施項目目、外外資企企業(yè)投投資和和市內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)外遷遷的主主要區(qū)區(qū)域，，該區(qū)區(qū)域成成為吸吸引人人口遷遷移和和房地地產(chǎn)開開發(fā)的的重點點。海灣阻隔66公里膠州灣高速青島與與黃島島阻隔隔現(xiàn)階段段青島島市城城區(qū)與與開發(fā)發(fā)區(qū)之之間由由于膠膠州灣灣阻隔隔，青青島市市區(qū)居居民對對黃島島區(qū)的的認(rèn)知知度較較低。。根據(jù)據(jù)調(diào)查查顯示示，往往返兩兩地會會花費費大量量的精精力和和財力力；長長期的的認(rèn)知知習(xí)慣慣使得得青島島居民民心理理上并并沒有有將開開發(fā)區(qū)區(qū)納入入青島島版圖圖。未來跨跨海大大橋和和海底底隧道道建成成通車車后，，青島島市區(qū)區(qū)居民民對黃黃島區(qū)區(qū)的認(rèn)認(rèn)知情情況仍仍不容容樂觀觀，首首先考考慮海海底隧隧道的的通車車費用用，預(yù)預(yù)計費費用將將達(dá)到到35－45元/車次（（轎車車），，并且且隨著著海底底隧道道投資資的追追加，，實際際通行行費用用可能能要更更高，，這使使得在在本地地居住住異地地工作作的交交通成成本過過大，，客戶戶很難難認(rèn)可可；其其次，，青島島市民民對黃黃島地地區(qū)的的認(rèn)知知度一一直不不高。。經(jīng)濟(jì)運運行判判斷2、黃島概概況2.1黃島簡簡介黃島區(qū)區(qū)位于于膠州州灣西西海岸岸，與與青島島市區(qū)區(qū)隔海海相望望，區(qū)區(qū)域劃劃分為為六個個街道道辦事事處。。截至至2007年末青青島經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)面積積達(dá)到到220平方公公里，，總?cè)巳丝?9.8萬，其其中戶戶籍人人口32.6萬、比比上年年增長長3.21％。黃黃島東東經(jīng)120°02′′—120°18′′，北緯緯35°°52′—36°°02′。年平平均氣氣溫12.5℃℃±（冬季季0.3℃,夏季23℃℃）,年平均均降雨雨量750毫米。。紅石崖崖黃島柳花泊泊辛安長江路路薛家島島經(jīng)濟(jì)運運行判判斷2、黃島概概況2.1黃島簡簡介區(qū)域配配套設(shè)設(shè)施生活配配套供電、、供熱熱、通通訊、、、供供水、、燃?xì)鈿?、污污水處處理等等設(shè)施施齊備備；教育機(jī)機(jī)構(gòu)全區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有石石油大大學(xué)、、青島島理工工大學(xué)學(xué)、青青島建建筑工工程學(xué)學(xué)院黃黃島校校區(qū)、、私立立青島島遠(yuǎn)東東技術(shù)術(shù)?？瓶茖W(xué)院院、港港灣學(xué)學(xué)校、、教進(jìn)進(jìn)修學(xué)學(xué)校、、藝術(shù)術(shù)學(xué)校校、公公共關(guān)關(guān)系學(xué)學(xué)校、、外國國語學(xué)學(xué)校等等大中中專業(yè)業(yè)學(xué)校校，14所中學(xué)學(xué)，23所小學(xué)學(xué)，4所正規(guī)規(guī)幼兒兒園。。醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)現(xiàn)有一一級醫(yī)醫(yī)院3所，二二級醫(yī)醫(yī)院3所、急急救中中心、、外商商醫(yī)療療中心心、計計劃生生育衛(wèi)衛(wèi)生所文化娛樂并擁有廣播電臺、電視臺、雜志社、油畫院、文化館、圖書館、電影院、公園、小型高爾夫球場等。

經(jīng)濟(jì)運運行判判斷2、黃島概概況2.2經(jīng)濟(jì)概概況2007年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位總量增長（％）國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元590078523.1工業(yè)增加值萬元389080025.5工業(yè)總產(chǎn)值萬元1403349533.0規(guī)模以上工業(yè)萬元1366349533.5合同利用外資萬美元141200127.1實際利用外資萬美元9980021.3出口總額萬美元58854254.2進(jìn)口總額萬美元56496169.4固定資產(chǎn)投資總額萬元21490568.6社會消費品零售總額萬元62353320.1經(jīng)濟(jì)運運行判判斷2、黃島概概況2.2經(jīng)濟(jì)概概況歷年GDP總值總結(jié)：自2000年至2007年，黃黃島區(qū)區(qū)GDP年均增增長達(dá)達(dá)32.8％，增增長非非常迅迅速。。年份20002001200220032004200520062007GDP(現(xiàn)價萬元)8405531252724160446120447522647625358637447002255900785增長率36.54928.127.429.535.531.125.5經(jīng)濟(jì)運運行判判斷2、黃島概概況2.2經(jīng)濟(jì)概況況產(chǎn)業(yè)分布布特征按照城區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃，在在區(qū)域布布局上規(guī)規(guī)劃為六六個主要要的功能能區(qū)。完完善的規(guī)規(guī)劃、強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)發(fā)展勢頭頭，使黃黃島區(qū)在在未來的的建設(shè)規(guī)規(guī)劃中，，形成新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展核核心力量量，并在在“大工工業(yè)、大大港口、、大旅游游”三大大經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)上，，大力發(fā)發(fā)展家電電電子、、石油化化工、汽汽車造船船等龍頭頭企業(yè)。。①②④⑤③⑥①石油化化工工業(yè)業(yè)區(qū)②②臨港港工業(yè)區(qū)區(qū)③國際商商貿(mào)倉儲儲加工工工工業(yè)區(qū)④生態(tài)高高效農(nóng)業(yè)業(yè)區(qū)⑤⑤行政政商務(wù)中中心區(qū)⑥綜合旅旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.2經(jīng)濟(jì)概況況黃島區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)黃島區(qū)主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)為第二二產(chǎn)業(yè)，，自設(shè)置置經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)以來來，第二二產(chǎn)業(yè)在在國名經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的比重一一直在50％左右，，并且有有逐漸增增高的趨趨勢。1990至2007年年以來來第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中所占占的比重重由51％提高到到69.5％。隨著著第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，第第一、第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)也有了了長足的的發(fā)展。。第一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中比重重總結(jié)：第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)比重逐逐年增加加；第一一、第三三產(chǎn)業(yè)比比重有經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.2經(jīng)濟(jì)概況況黃島區(qū)歷歷年產(chǎn)值值及第一一、二、、三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重

年份總產(chǎn)值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)

20008405534%63%33%

200112527233%66%31%

200216044672.20%64.40%33.40%

200320447511.80%64.70%33.50%

200426476251.60%65.50%32.90%

200535863741.10%68.20%30.70%

200647002250.70%68.60%30.70%

200759007850.60%69.50%29.90%

經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.2經(jīng)濟(jì)概況況工業(yè)產(chǎn)值值前三十十位企業(yè)業(yè)位次企業(yè)名稱位次企業(yè)名稱1青島開發(fā)區(qū)海爾工業(yè)園16青島松下電子部品（保稅區(qū)）有限公司2青島開發(fā)區(qū)海信信息產(chǎn)業(yè)園17福田雷沃國際重工股份有限公司青島雷沃工廠3青島麗東化工有限公司18嘉里糧油（青島）有限公司4青島三美電機(jī)有限公司19山東山孚日水貿(mào)易有限公司5青島浦項不銹鋼有限公司20山東萊鋼鋼結(jié)構(gòu)有限公司6澳柯瑪集團(tuán)總公司21青島鑫海豐食品有限公司7新都理光（青島）有限公司22青島金晶股份有限公司8賽輪有限公司23青島科瑞特機(jī)電集團(tuán)有限公司9青島寶井鋼材加工配送有限公司24青島福倫電子電器有限公司10上汽通用五菱汽車股份有限公司青島公司25益和電氣集團(tuán)股份有限公司11山東黃島發(fā)電廠26青島國風(fēng)藥業(yè)股份有限公司12青島中集集裝箱制造有限公司27海洋石油工程（青島）有限公司13青島嘉里花生油有限公司28青島海日制冷有限公司14青島北海船舶重工有限責(zé)任公司29青島美光機(jī)械有限公司15青島太平貨柜有限公司30青島保稅區(qū)金來國際貿(mào)易有限公司總結(jié)：大型企業(yè)業(yè)的入駐駐發(fā)展，，加快了了開發(fā)區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速速度，對對增加就就業(yè)、吸吸引高技技術(shù)人才才、提高高居民收收入等具具有重要要作用。。經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.3交通概況況區(qū)域內(nèi)交交通青島開發(fā)發(fā)區(qū)擁有有四通八八達(dá)、方方便快黃島區(qū)道道路經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.3交通概況況與老城區(qū)區(qū)交通膠州灣高高速公路路、輪渡渡、跨海海大橋（（在建））、海底底隧道（（在建））膠州灣高速黃島輪渡薛家島輪渡海底隧道跨海大橋經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.3交通概況況外部交通通聯(lián)系公路縱貫中國國南北的的交通大大動脈——同三線（（黑龍江江同江市市至海南南省三亞亞市）將將中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)發(fā)達(dá)的東東部沿海海地區(qū)連連成一片片，并把把位于山山東半島島的青島島、煙臺臺、日照照三大港港口連接接起來，，形成了了青島1小時經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，融融入了中中國沿海海經(jīng)濟(jì)帶帶；橫貫貫中國東東西的青青紅線（（山東青青島市至至新疆紅紅其拉谷谷），向向西可直直入中國國西部廣廣闊的腹腹地；連連接山東東省會濟(jì)濟(jì)南的濟(jì)濟(jì)青高速速公路與與京福（（北京至至福建））高速公公路相交交會，可可通達(dá)華華東六省省。鐵路青島開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)有有黃島火火車站，，是膠（（州）黃黃（島））鐵路的的終點。。膠黃鐵鐵路全長長43公里，與與膠濟(jì)鐵鐵路相接接，與全全國鐵路路聯(lián)網(wǎng)。。黃島火火車站有有固定列列車26對，年貨貨物到發(fā)發(fā)3000萬噸。最最大起重重能力36噸。空港青島國際際機(jī)場距距青島國國家級開開發(fā)區(qū)53公里，汽汽車行程程約40分鐘。機(jī)機(jī)場為民民航等級級4D，開通國國內(nèi)航線線84條、國際際航線17條，港澳澳地區(qū)航航線2條，是中中國對外外開放的的一類航航空口岸岸和同類類城市開開通國際際空中航航線最多多的城市市之一，，空中通通航城市市達(dá)到53個。其中中，到中中國的北北京、上上海、廣廣州、深深圳及韓韓國漢城城、釜山山、日本本東京、、大阪等等城市均均在1—2小時航程程即可到到達(dá)。經(jīng)濟(jì)運行行判斷2、黃島概況況2.4居民收入入概況2007年黃島區(qū)區(qū)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持快速穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，城城鎮(zhèn)居民民生活水水平不斷斷提高，，人均可可支配收收入和消消費支出出分別為為19689.04元、12701.26元，同比增增長19.73%、19.66%，呈現(xiàn)出出明顯的的同步共共振現(xiàn)象象。從住房面面積來看看，黃島島區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均住房房建筑面面積34.29平方米，比上年年增加0.68平方米。從房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)構(gòu)成成與建筑筑式樣來來看：商商品房比比重提高高，三居居室與二二居室比比重占70%以上。隨隨著住房房市場化化程度的的提高，，城市建建設(shè)改造造步伐的的加快，，居民收收入水平平的不斷斷增長，，城鎮(zhèn)居居民自有有住房比比重逐漸漸上升。。城鎮(zhèn)居居民擁有有房改私私房的比比重占38%；商品房房的比重重占38%，同比增增長11.76%，其中，，三居室室占40%，二居室室占34%。經(jīng)濟(jì)運行行判斷3、經(jīng)濟(jì)運運行綜合合論述通過上述述分析，，可見黃黃島區(qū)的的基礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)施施已經(jīng)得得到了較較強(qiáng)的完完善，在在現(xiàn)階段段的“十十一五””期間，，黃島區(qū)區(qū)將繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)城城市建設(shè)設(shè)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)的的步伐；；同時區(qū)區(qū)域發(fā)展展的不斷斷完善、、經(jīng)濟(jì)不不斷增長長、招商商引資力力度加大大、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)不不斷升級級、人才才引進(jìn)逐逐年上升升等等一一系列因因素，都都將推動動黃島的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展。但但同時也也應(yīng)該看看到：宏觀經(jīng)濟(jì)運運行為本項項目提供的的機(jī)遇和期期待A、大力推動動發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)，為黃島島的經(jīng)濟(jì)增增長提供了了強(qiáng)有力帶帶動力；B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級、、科技含量量的提升，，為本區(qū)域域帶來大批批科技人才才，形成一一批強(qiáng)有力力的消費力力量；C、招商引資資力度加大大，使眾多多的工商企企業(yè)入駐本本區(qū)；D、同時新的的一批大工工業(yè)、大項項目，都為為開發(fā)區(qū)帶帶來一批優(yōu)優(yōu)秀的企業(yè)業(yè)；E、開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的的不斷完善善調(diào)整，促促使產(chǎn)業(yè)科科技含量不不斷提升，，高科技人人才大量進(jìn)進(jìn)駐，從而而使得開發(fā)發(fā)區(qū)的整體體消費力提提升。經(jīng)濟(jì)運行判判斷3、經(jīng)濟(jì)運行行綜合論述述項目的實施施發(fā)展判斷斷隨著開發(fā)區(qū)區(qū)入住企業(yè)業(yè)的增多，，為本項目目的發(fā)展定定位提供了了另一良好好的發(fā)展機(jī)機(jī)遇和發(fā)展展的可行性性；首先，從建建設(shè)之初到到繁榮至今今，開發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)歷了飛飛躍的發(fā)展展，入駐了了一批優(yōu)秀秀的企業(yè)、、工業(yè)；成成就了許多多著名的商商界精英、、巨賈名流流，他們?yōu)闉殚_發(fā)區(qū)的的發(fā)展做出出了巨大的的貢獻(xiàn)，開開發(fā)區(qū)也為為他們提供供優(yōu)越的財財富回報；；伴隨著企業(yè)業(yè)的逐步壯壯大、財富富的逐步積積累，他們們開始追求求更高層次次的享受；；在商業(yè)競爭爭激烈的今今天，除了了公司、辦辦公室，開開始需要另另外一種空空間，一種種隱秘安靜靜的、既有有休閑功能能而又不失失尊貴；既既可用于商商務(wù)、社交交禮儀的需需要；又可可兼?zhèn)鋳蕵窐贰⑿蓍e以以及招待、、宴客的功功能；房地產(chǎn)市場場運行判斷斷1、房產(chǎn)市場場整體運行行分析1.1、市場供求求狀況1.2、市場均價價走勢分析析1.3、房地產(chǎn)整整體市場運運行判斷2、黃島房產(chǎn)產(chǎn)銷售市場場分析2.1項目周邊競競爭板塊市市場分析2.2項目東側(cè)區(qū)區(qū)塊分析2.3項目西側(cè)區(qū)區(qū)塊分析2.4黃島區(qū)北部部區(qū)塊分析析3、市場判斷斷綜合論述述目錄房地產(chǎn)市場場運行判斷斷1、房地產(chǎn)市市場整體運運行分析1.1市場供求狀狀況2007年黃島區(qū)域域房地產(chǎn)市市場需求旺旺盛，供需需平穩(wěn)施工面積（㎡）新開工面積（㎡）竣工面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售額（萬元）均價（元/㎡）3102495126390676026052266027497052602007年度市場總總體概況房地產(chǎn)市場場運行判斷斷1、房地產(chǎn)市市場整體運運行分析1.1市場供求狀狀況總結(jié)：開發(fā)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場穩(wěn)步步發(fā)展，投投資規(guī)模逐逐年增長，，漲幅平穩(wěn)穩(wěn)。預(yù)計未未來仍有較較大的發(fā)展展空間。歷年開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)投投資情況年份20002001200220032004200520062007投資額（萬元）5079989195146790192837165461181756196522238631房地產(chǎn)市場場運行判斷斷1、房地產(chǎn)市市場整體運運行分析1.1市場供求狀狀況2008年一季度黃黃島區(qū)市場場概況房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資持續(xù)續(xù)增長，住住宅投資仍仍占主導(dǎo)地地位商品房施工工規(guī)模與去去年基本持持平，新開開工面積增增勢比較明明顯商品房交易易量同比增增加，商品品房價格平平穩(wěn)上揚

投資額（萬元）施工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）預(yù)售合同面積（萬㎡）住宅數(shù)值17632.29148.333.447.23增長率24.22%7.60%127.00%28.19%寫字樓數(shù)值400334.53

0.21增長率-22.35%14.32%

-84.21%商業(yè)數(shù)值150415.47

0.44增長率171.48%23.07%

46.67%其它數(shù)值653347.81

0.03增長率82.28%28.31%

0.38%總量數(shù)值29672.29246.0140.567.9增長率26.33%7.80%120%8.67%房地產(chǎn)市場場運行判斷斷1、房地產(chǎn)市市場整體運運行分析1.2市場均價走走勢分析2005年-2007年是黃島房房地產(chǎn)市場場飛速發(fā)展展的三年，，區(qū)域均價價被整體拉拉高，均價價由40002008年一季度黃黃島區(qū)市場場價格價格（元/㎡）預(yù)售合同金額銷售合同金額預(yù)銷合同金額增長率5504.2936054.365833.1544587.5123.34%2008年二手房市市場概況二手需求在在3月份得以集集中釋放，，資料顯示示：截止3月底，全區(qū)區(qū)累計二手手房登記交交易1009套，同比增增長85%；登記交易易面積9.9101萬平方米，，同比增長長68%；登記交易易金額達(dá)31438.22萬元，同比比增長了62%。房地產(chǎn)市場場運行判斷斷1、房地產(chǎn)市市場整體運運行分析1.2市場均價走走勢分析商品房價格格將會趨于于平穩(wěn)從2008年起，央行行將進(jìn)一步步執(zhí)行從緊緊的貨幣政政策，嚴(yán)格格控制信貸貸總量和投投放節(jié)奏，，對房地產(chǎn)產(chǎn)市場將會會產(chǎn)生較大大影響。不不僅開發(fā)商商面臨資金金短缺的困困境，購房房消費也將將被進(jìn)一步步抑制。另另外，國家家進(jìn)一步加加大土地市市場整頓力力度，在保保障政策性性住房土地地供應(yīng)的同同時，嚴(yán)格格清理各類類閑置用地地，增加了了開發(fā)商屯屯地的風(fēng)險險，促進(jìn)土土地市場降降溫。因此此從政策層層面來看，，未來政府府宏觀調(diào)控控的引導(dǎo)方方向一方面面是加大中中低端自住住供應(yīng)，抑抑制中高端端投資需求求，另一方方面則試圖圖改變以往往重市場的的發(fā)展模式式，努力引引導(dǎo)保障加加市場的雙雙軌進(jìn)行，，希望通過過對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整，，最終實現(xiàn)現(xiàn)房價的理理性回歸。。受上上述述宏宏觀觀政政策策影影響響，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)商商品品房房市市場場供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)將將進(jìn)進(jìn)一一步步調(diào)調(diào)整整，，中中小小套套型型、、中中低低價價位位商商品品住住房房供供應(yīng)應(yīng)比比例例將將適適度度增增加加，，加加上上村村莊莊改改造造步步伐伐加加快快等等客客觀觀因因素素，，預(yù)預(yù)計計開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)未未來來幾幾年年住住宅宅價價格格將將趨趨于于平平穩(wěn)穩(wěn)，，房房價價漲漲幅幅將將不不會會高高于于2007年。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行判判斷斷1.3房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市場場運運行行判判斷斷未來來市市場場整整體體形形勢勢依依然然看看好好經(jīng)過過幾幾年年來來的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控，，居居民民消消費費信信心心正正趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定，，在在投投資資需需求求得得到到控控制制的的情情況況下下，，住住房房消消費費仍仍然然是是居居民民消消費費的的熱熱點點。。從近近期期看看，，雖然然政政府府繼繼續(xù)續(xù)深深化化宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控，，但但從從總總體體上上來來看看，，隨隨著著開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快快速速發(fā)發(fā)展展，，人人口口不不斷斷聚聚集集，，人人均均可可支支配配收收入入不不斷斷提提高高等等利利好好因因素素的的不不斷斷顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，居居民民改改善善住住房房、、新新婚婚家家庭庭購購房房、、外外地地人人購購房房置置業(yè)業(yè)等等需需求求依依然然強(qiáng)強(qiáng)烈烈，，這這些些都都是是潛潛在在的的購購房房源源動動力力，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的有有效從長遠(yuǎn)看，伴隨著橋隧建設(shè)進(jìn)程的加快，開發(fā)區(qū)建設(shè)將進(jìn)入新一輪發(fā)展時期，對房地產(chǎn)的發(fā)展將會產(chǎn)生更大的推動作用，房地產(chǎn)業(yè)作為開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，必將迎來新的發(fā)展契機(jī)和更加廣闊的發(fā)展空間。1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整體體運運行行分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行判判斷斷2、黃黃島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售市市場場分分析析按項項目目的的區(qū)區(qū)位位特特征征，，將將開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)樓樓盤盤情情況況劃劃分分為為4大區(qū)區(qū)塊塊中部部本本項項目目周周邊邊區(qū)區(qū)塊塊東部部薛薛家家島島區(qū)區(qū)塊塊西部部積積米米崖崖區(qū)區(qū)塊塊北部部老老城城區(qū)區(qū)。。本項目周邊薛家島區(qū)塊積米崖區(qū)塊北部老城區(qū)房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行判判斷斷2、黃黃島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售市市場場分分析析2.1項目目周周邊邊競競爭爭板板塊塊市市場場分分析析本項項目目周周邊邊序號項目名稱1澤潤·幸福城2千禧龍花園第三空間3中南·海灣新城4兗礦項目5城市桂冠6隆祺嘉園Ⅱ期7康大·鳳凰國際8國際貿(mào)易中心9上實·達(dá)利廣場10銀領(lǐng)匯都11山海景園樣本1——澤潤·幸福城

開發(fā)商青島太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處總占地面積3萬㎡建面價格8000總建筑面積5.74萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅、公寓開盤時間2007-08-25主力戶型兩居、三居銷售周期1年主力戶型面積97㎡和119㎡銷售率一期99％，二期未開盤項目概況澤潤·幸福城項目地塊位于緊鄰本項目北側(cè)，是與本項目有最大可比性的項目，從其前期銷售情況看，海景房價格較高，客戶對其接受程度也較高客戶情況客戶概況政府公務(wù)員、私營業(yè)主等；樣本2——千禧龍花園第三空間

開發(fā)商青島千禧龍置業(yè)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)武夷山路與珠江路交匯處總占地面積2萬㎡建面價格8800總建筑面積7.5萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅、公寓開盤時間2007-11-25主力戶型一居銷售周期1年主力戶型面積34－60㎡銷售率三期70％項目概況千禧龍花園第三空間是黃島區(qū)域內(nèi)的高端產(chǎn)品，社區(qū)比較成熟，目前銷售情況良好，購房者對價格并沒有明顯的抗性?？蛻羟闆r客戶概況政府公務(wù)員、商人等。外來購房者達(dá)到60％樣本3——中南·海灣新城

開發(fā)商青島中南置業(yè)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)珠江路與井岡山路交匯處總占地面積7.2萬㎡建面價格均價7000；最高9000總建筑面積22萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅、公寓開盤時間2007-05-17主力戶型一期三居、二期兩居銷售周期1年主力戶型面積一期120以上、二期80－90銷售率一期100％；二期70％項目概況該項目在區(qū)域內(nèi)屬于相對高端產(chǎn)品，一期工程投資消費比例較高，二期多為自住需求，未來三期酒店式公寓可能成為投資熱點。中南·海灣新城社區(qū)比較成熟，周邊配套設(shè)施完善，距離中心集中商業(yè)區(qū)也較近?？蛻羟闆r客戶概況政府公務(wù)員、大企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、商人、私營企業(yè)主房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行判判斷斷2、黃黃島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售市市場場分分析析2.1項目目周周邊邊競競爭爭板板塊塊市市場場分分析析總結(jié)結(jié)：：區(qū)域域概概況況：：該板板塊塊位位于于長長江江路路、、濱濱海海大大道道區(qū)區(qū)域域，，自自然然景景色色優(yōu)優(yōu)美美，，緊緊鄰鄰中中心心商商業(yè)業(yè)，，目目前前是是開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)在售現(xiàn)況：該板塊內(nèi)在售樓盤基本以高檔樓盤為主，銷售情況良好，價格屬整個開發(fā)區(qū)最高的區(qū)域。產(chǎn)品概況：區(qū)域的產(chǎn)品經(jīng)過2007年的去化銷售之后，凡步入2008年的在售、在建產(chǎn)品大多以小高層、高層為主；銷售周期：從2007年的銷售狀況來看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷售相對來講較快，個案銷售周期大都在1年左右；面積、總價：本區(qū)域的產(chǎn)品主力戶型以兩居室為主，面積范圍為80—100平米左右；三居面積范圍為110—130平米左右。酒店式公寓投資型產(chǎn)品，面積多集中在50－80㎡之間，輔以部分120㎡產(chǎn)品，另有少量200㎡以上的大戶型產(chǎn)品。小戶型主力產(chǎn)品的總價基本在40—70萬左右，中大戶型主力產(chǎn)品總價100-200萬左右?？蛻羧后w：外地客戶的購買量依然大于開發(fā)區(qū)客戶的購買量，本區(qū)域的幾個典型個案的居住客戶比例有所上升，主要因為項目的整體素質(zhì)較高、生活氛圍成熟。2.2東部部薛薛家家島島區(qū)區(qū)塊塊房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行判判斷斷2、黃黃島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售市市場場分分析析薛家家島島區(qū)區(qū)塊塊序號項目名稱1長江花園2鳳凰園小區(qū)3新華錦·御海灣4長江新苑5集力景豪6鴻潤廣場7省房·鳳凰城8福瀛·錦繡前城9悅海尊第10千城·鳳梧金沙樣本4——省房·鳳凰城

開發(fā)商青島鳳城置業(yè)有限公司地理位置濱海大道與鳳凰園西路的交會處總占地面積17.6萬㎡建面價格起價6999總建筑面積31萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間未開盤，預(yù)計6月主力戶型兩居、三居銷售周期未開盤主力戶型面積120－130銷售率未開盤項目概況省房·鳳凰城是該區(qū)域內(nèi)的相對高端產(chǎn)品，體量較大，有一定優(yōu)勢，目前尚未開盤，銷售情況難以估計。該區(qū)域配套設(shè)施較弱，距離中心商業(yè)集中區(qū)域較遠(yuǎn)，并且交通不便，只有一路公交車?？?，打車?yán)щy?？蛻羟闆r客戶概況政府公務(wù)員、大企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、商人、私營企業(yè)主樣本5——集力景豪

開發(fā)商山東集力集團(tuán)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心東側(cè)，長江東路以北總占地面積8萬㎡建面價格起價6300總建筑面積16.3萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2008年４月主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積110－180銷售率50％項目概況該項目靠近旅游度假區(qū)----金沙灘風(fēng)景區(qū)，并且樓盤品質(zhì)較高，使得該項目消化速度較快，價格較高，但街道內(nèi)的商服、交通、生活配套等設(shè)施現(xiàn)況仍有不足，有待完善?？蛻羟闆r客戶概況政府公務(wù)員、商人、私營企業(yè)主房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行判判斷斷2、黃黃島島房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售市市場場分分析析總結(jié)結(jié)：：區(qū)域域概概況況：該該板板塊塊東東部部是是旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)----金沙沙灘灘風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)。。這這為為該該區(qū)區(qū)域域在在未未來來的的規(guī)規(guī)劃劃中中打打造造一一個個旅旅游游風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)及及高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)奠奠定定了了良良好好的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，但但目目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的商商業(yè)業(yè)、、交交通通、、生生活活配配套套等等設(shè)設(shè)施施現(xiàn)現(xiàn)況況不不足足，，有有待待完完善善。。在售現(xiàn)況況：該板塊內(nèi)內(nèi)在售樓樓盤體體產(chǎn)品概況：區(qū)域的產(chǎn)品以小高層、高層為主。銷售周期：從以往的銷售狀況來看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷售相對來講較為緩慢，個案銷售周期大都在2年左右。面積、總價：主力戶型以兩居、三居為主，面積范圍為80—120平米左右。產(chǎn)品的總價基本在50—80萬左右?？蛻羧后w：主要以本地客戶購買為主，投資消費不多。2.2東部薛家家島區(qū)塊塊市場分分析2.3西部積米米崖區(qū)塊塊市場分分析房地產(chǎn)市市場運行行判斷2、黃島房房地產(chǎn)銷銷售市場場分析序號項目名稱1金柏佳園2津盤鳳凰都3海印長天4衛(wèi)城·恬園5天宇花園6觀海華庭7黃金怡海苑8康大·風(fēng)和日麗積米崖區(qū)塊樣本6——康大·風(fēng)和日麗

開發(fā)商青島康大時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)濱海大道與海爾大道交匯處總占地面積18萬㎡建面價格均價6500總建筑面積30萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2007-04-28主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積80－140銷售率現(xiàn)售三期約50％項目概況項目總體品質(zhì)較高，社區(qū)具備一定規(guī)模，客戶認(rèn)知度較高，但項目處于開發(fā)區(qū)與膠南交界處，配套設(shè)施較弱，距離中心商業(yè)集中區(qū)域較遠(yuǎn)，交通不便?？蛻羟闆r客戶概況政府公務(wù)員、商人、私營企業(yè)主樣本6——金柏佳園

開發(fā)商青島金柏置業(yè)有限公司地理位置膠南市積米崖港區(qū)靈港路189號總占地面積5萬㎡建面價格均價5880；起價4130；最高價7360總建筑面積7萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2007-9主力戶型兩居、三居銷售周期2年主力戶型面積80－140銷售率50％項目概況項目處于積米崖規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，品質(zhì)較高，但處于開發(fā)區(qū)與膠南交界處，配套設(shè)施相對較弱，交通不便。客戶情況客戶概況一般職工、個體業(yè)主等樣本7——津盤鳳凰都

開發(fā)商青島德惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置開發(fā)區(qū)海爾大道與濱海大道交匯處（積米崖）總占地面積4萬㎡建面價格4120－6000總建筑面積10萬㎡銷售層差100物業(yè)類型住宅開盤時間2008-01-10主力戶型兩居、三居銷售周期1年主力戶型面積104－140銷售率75％項目概況項目處于積米崖規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，品質(zhì)較高，但處于開發(fā)區(qū)與膠南交界處，配套設(shè)施相對較弱，交通不便。客戶情況客戶概況一般職工、個體業(yè)主等2.3西部積米米崖區(qū)塊塊市場分分析房地產(chǎn)市市場運行行判斷2、黃島房房地產(chǎn)銷銷售市場場分析總結(jié)：區(qū)域概況況：該板塊塊處于膠膠南積米米崖規(guī)劃劃區(qū)域內(nèi)內(nèi)，屬于于開發(fā)區(qū)區(qū)與膠南南交界處處，附近近商業(yè)、、交通、、生活配配套等設(shè)設(shè)施不足足，有待待完善。。在售現(xiàn)況況：區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售新新盤較多多，但由由于區(qū)位位、配套套等原因因，多數(shù)數(shù)樓盤銷銷售情況況一般，，并且價價格相對對不高。?？荡蟆わL(fēng)和日麗麗由于體體量較大大，社區(qū)區(qū)具有一一定規(guī)模模，在區(qū)區(qū)域內(nèi)相相對銷售售情況較較好。產(chǎn)品概況況：區(qū)域的的產(chǎn)品以以多層、、小高層層、高層層為主，，戶型以以兩居為為主。銷售周期期：從2007年的銷售售狀況來來看，本本區(qū)域的的產(chǎn)品銷銷售相對對來講較較為緩慢慢，個案案銷售周周期大都都在2年左右；；面積、總總價：相對于客戶群體：本地客戶占相對多數(shù)，購買目的主要為自住，投資比例較低。房地產(chǎn)市市場運行行判斷2、黃島房房地產(chǎn)銷銷售市場場分析北部老城區(qū)2.4北部老城城區(qū)市場場分析序號項目名稱1魯澤·觀天下2新港花園C區(qū)3海爾·幸福里4芙蓉苑5世紀(jì)新苑6興寶苑7興悅?cè)A城2.4北部老城城區(qū)市場場分析房地產(chǎn)市市場運行行判斷2、黃島房房地產(chǎn)銷銷售市場場分析總結(jié)：區(qū)域概況況：該板塊塊位于黃黃島區(qū)北北部，屬屬于工業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域，該該地區(qū)環(huán)環(huán)境較差差，市政政等配套套設(shè)施有有待完善善。在售現(xiàn)況況：區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售樓樓盤受區(qū)區(qū)位、配配套等原原因影響響，銷售售情況一一般，并并且價格格較低，，一般維維持在4000元/㎡左右。。產(chǎn)品概況況：區(qū)域的的產(chǎn)品以以多層、、小高層層、高層層為主，，戶型主主要為適適宜居住住的中、、小戶型型。銷售周期期：本區(qū)域域的產(chǎn)品品銷售相相對來講講較為緩緩慢，客客戶認(rèn)知知度較低低；面積、總總價：相對于于其他區(qū)區(qū)域的個個案來講講、本區(qū)區(qū)域的產(chǎn)產(chǎn)品主力力戶型多多為適宜宜居住的的中小戶戶型，產(chǎn)產(chǎn)品的總總價較低低，基本本維持在在30—50萬之間。?？蛻羧后w體：回遷戶戶占有相相當(dāng)比重重，本地地客戶較較多，購購買目的的主要為為自住，，投資客客戶很少少。項目市場場定位1、市場定定位判斷斷1.1、依據(jù)項項目地理理情況判判斷1.2、依據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運行行及人口口構(gòu)成判判斷2、項目總體市場定位2.1、項目產(chǎn)品定位2.2、本案形象定位建議目錄項目市場場定位1、市場定定位判斷斷總結(jié)：結(jié)合項目目用地情情況及周周邊規(guī)劃劃，我們們認(rèn)為打打造既滿滿足居住住需求又又兼顧投投資需求求的高檔檔產(chǎn)品較較為適合合現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃。小黃山居居住區(qū)（（本項目目地塊））千禧龍花花園海灣新城城1.1依據(jù)項目目地理情情況判斷斷居住大社社區(qū)項目市場場定位1、市場定定位判斷斷1.2依據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運行及及人口構(gòu)構(gòu)成判斷斷黃島開發(fā)發(fā)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)決定了了區(qū)域內(nèi)內(nèi)的從業(yè)業(yè)人員主主要以政政府事業(yè)業(yè)單位公公務(wù)員及及藍(lán)領(lǐng)工工薪階層層為主，，但隨著著經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的不斷斷發(fā)展，，外來人人口逐漸漸增多。。外來人人口數(shù)量量眾多，，將會形形成良好好的口碑碑傳播途途徑，銷銷售的聯(lián)聯(lián)動效應(yīng)應(yīng)不可忽忽視。外來人口分分三個圈層層：第一圈層：輻射山東東省內(nèi)周邊邊地市（主主要包括：：東瀛、日日照、淄博博、濰坊等等）；第二圈層：輻射國內(nèi)內(nèi)東北三省省、西北五五省以及第三圈層：輻射部分日韓外籍人口。外來人口數(shù)量眾多，將會形成良好的口碑傳播途徑，銷售的聯(lián)動效應(yīng)不可忽視。項目市場定定位1、市場定位位判斷1.3、依據(jù)市場場運行和消消費需求判判斷08年一季度黃黃島開發(fā)區(qū)區(qū)的市場整體運運行情況保保持平穩(wěn)增增長勢頭，住宅銷售售保持高速速增長，寫寫字樓銷售售有所回落落，商用房房銷售保持持平穩(wěn)。在在客戶構(gòu)成成上看，區(qū)外客戶以以60%－70%的購買比例例極大地超超過了本地地客戶30%－40%的購買比例例。在眾多的區(qū)區(qū)外客戶中中，一部分分看中開發(fā)發(fā)區(qū)近年來來強(qiáng)勁發(fā)展展勢頭，未未來的發(fā)展展前景，認(rèn)認(rèn)同海底隧隧道、跨海海大橋?qū)﹂_開發(fā)區(qū)房地地產(chǎn)市場的的推動作用用，其購買買行為總結(jié)結(jié)為“先先投資、后后養(yǎng)老”；；還有一部部分客戶主主要看中開開發(fā)區(qū)相對對較為適中中的房價和和優(yōu)越的居居住環(huán)境而而用于作為為“度假、、休閑”的的第二居所所。本地客戶中中包括外來來本地化人人口和本土土人口，外外來本地化化的人口本本地首次置置業(yè)的比例例比較高，，剛性需求求明顯；本本土人口二二次置業(yè)的的比重較大大，本地客客戶中絕大大多數(shù)屬于于居住升級級需求，多多出于改善善現(xiàn)有居住住條件的目目的進(jìn)行置置業(yè)，高端端外來人口口則用于居居住的比重重非常低，，投資、商商務(wù)用途的的比重將占占據(jù)絕對的的比值。從當(dāng)前項目目周邊市場場的發(fā)展形形勢來看，，兼顧投資和和居住的80-120㎡中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品去化速速度最快；多數(shù)大戶型型產(chǎn)品集中中在140－180㎡，整體感覺覺是在提高高舒適度的的條件下追追求整體品品質(zhì)感，地地段好配套套齊品質(zhì)高高的項目此此類項目去去化速度較較快。項目市場定定位2、項目總體體市場定位位基于以上對對整個開發(fā)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場供第一從現(xiàn)況來看，項目具備作高端產(chǎn)品的自然條件和人文環(huán)境，但受到70/90的規(guī)劃限制，產(chǎn)品設(shè)計將會受到一定的局限，70/90占到整體的35%，商業(yè)、配套公建約占10%，可發(fā)揮戶型設(shè)計余地的約占55%。第二根據(jù)市場分析總結(jié)，我們認(rèn)為在未來一段時間內(nèi)真正意義上的優(yōu)質(zhì)海景房的供量將會有所減少，屆時本項目將會成為區(qū)域市場海景房的主要供量而受到市場的追捧。第三根據(jù)對未來基礎(chǔ)市場發(fā)展的整體判斷，我們認(rèn)為在奧運過后，基礎(chǔ)市場經(jīng)過一段時間的盤整，會在09年隨著整體宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展持續(xù)平穩(wěn)增長，積壓的剛性需求得以釋放。，我們認(rèn)為在“十一五”期間，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的增速將會保持在20第四根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點分析%左右，小型商貿(mào)私營經(jīng)濟(jì)將會得到充分發(fā)展，部分商務(wù)型公寓的需求將會增加。綜上本項目兩個功能區(qū)的定位方向應(yīng)該分別是：

品質(zhì)性海景居所和濱海SOHO公寓

項目市場定定位2、項目總體體市場定位位2.1、項目產(chǎn)品品定位本案產(chǎn)品架架構(gòu)定位結(jié)合上述項項目定位思思路及市場場機(jī)遇所闡闡述的內(nèi)容容，結(jié)合項項目的地理理特點，本本案的產(chǎn)品品定位切入入點應(yīng)建立立在：海景居所所、濱海SOHO公寓基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行，因因此本項項目的產(chǎn)產(chǎn)品大致致分為兩兩種。海景居所所濱海SOHO公寓項目市場場定位2、項目總總體市場場定位2.1、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位本案產(chǎn)品品架構(gòu)定定位第一種：：定位位為舒適適居住型型的海景景居所，產(chǎn)品強(qiáng)強(qiáng)調(diào)功能能布局合合理，尺尺度舒適適，內(nèi)外外環(huán)境保保持一致致，配套套不求大大而全，，注重功功能匹配配。主力力戶型面面積規(guī)劃劃――做足90㎡的兩居居室戶型型，配合合120㎡左右的的三居室室戶型，，目標(biāo)客客戶為本本地常駐駐居民及及外來人人口本地地化人員員，身份份特征為為級別較較高公務(wù)務(wù)員、大大型企業(yè)業(yè)中高層層管理員員工、中中等規(guī)模模的私營營業(yè)主。。（注：：120㎡以下契契稅減半半）第二種：：定位為為宜住、、宜商（（SOHO）的濱海海SOHO公寓，產(chǎn)品主主力面積積規(guī)劃分分為兩個個層面，，第一層層面，需需要強(qiáng)化化海濱景景觀效果果，通過過大面積積的海灣灣景觀形形成強(qiáng)大大的視覺覺沖擊。。第二層層面，充充分考慮慮產(chǎn)品功功能可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換性。。主力面面積規(guī)劃劃為120-140㎡的舒適適三居，，輔以少少量160-180㎡的舒適適四居。。目標(biāo)客客戶為區(qū)區(qū)外高端端客戶，，本地商商貿(mào)服務(wù)務(wù)公司，，身份特特征為外外省中等等規(guī)模以以上的私私營業(yè)主主，服務(wù)務(wù)于開發(fā)發(fā)區(qū)的小小型商貿(mào)貿(mào)服務(wù)公公司如物物流、運運輸、出出口、報報關(guān)報稅稅、法律律服務(wù)、、財務(wù)公公司等。。項目市場場定位2、項目總總體市場場定位2.1、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位本案產(chǎn)品品定位原原則精品海景景居住原原則：總體追追求高品品質(zhì)的沿沿海景觀觀住宅，，功能上上力求居居住的合合理性、、舒適性性、可觀觀賞性，，強(qiáng)化海海景觀賞賞效果；；部分兼兼顧投資資需求，，合理分分配該部部分產(chǎn)品品的比例例，功能能上重點點考慮使使用功能能的互換換性。產(chǎn)品互補補原則：兩種產(chǎn)產(chǎn)品，從從市場需需求角度度來講，，起到互互補作用用?；乇茱L(fēng)險險原則：從銷售售角度來來講，產(chǎn)產(chǎn)品的互互補性定定位，符符合本案案的現(xiàn)況況，充分分結(jié)合了了項目的的資源，，從而有有效的回回避了風(fēng)風(fēng)險。項目市場場定位2、項目總總體市場場定位2.2、本案形形象定位位建議我們的思思路充分展現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢吸吸引感性性的客戶戶：通過過品質(zhì)形形象的樹樹立，賣賣點的強(qiáng)強(qiáng)勢展現(xiàn)現(xiàn)，在短短時間內(nèi)內(nèi)形成對對項目的的口碑傳傳播，為為快速銷銷售打下下堅實的的基礎(chǔ)。。定位于““海濱公公館”：：通過對對產(chǎn)品特特性的提提煉升華華，營造造的超級級海景居居住氛圍圍，彰顯顯社區(qū)業(yè)業(yè)主的尊尊貴身份份，通過過產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)的處處理讓我我們的客客戶得到到前所未未有的海海濱生活活享受。。這就是是我們對對本案的的最優(yōu)化化定位建建議。我們的形形象本案的整整體形象象定位：：黃黃島島CBD““海濱公館館”本案的精精神理念念：一一個實現(xiàn)現(xiàn)兒時夢夢想的地地方、可可以欣賞賞海灣美美景的品品質(zhì)“家家”我們的意意圖真正迎合合經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)及及外來的的高端消消費群體體的需求求，從而而有效吸吸引客源源，降低低市場風(fēng)風(fēng)險，提提高去化化速度，，縮短銷銷售周期期。項目規(guī)劃劃實施說說明1、規(guī)劃方方案及原原則2、方案規(guī)規(guī)劃說明明2.1、產(chǎn)品功能能規(guī)劃2.2、交通道路路系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃2.3、綠化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃2.4、梯狀設(shè)計計規(guī)劃2.5、產(chǎn)品風(fēng)格格規(guī)劃3、項目項項目開發(fā)發(fā)實施構(gòu)構(gòu)思2.1、建設(shè)實實施原則則2.2、啟動板板塊建議議目錄項目規(guī)劃劃實施說說明1、規(guī)劃方方案及原原則項目地塊塊規(guī)劃為為住宅、、商業(yè)綜綜合用地地。因勢利導(dǎo)導(dǎo)、借助助周邊資資源、充充分發(fā)揮揮海景資資源是本本項目規(guī)規(guī)劃的主主要原則則，保證證各產(chǎn)品品擁有良良好的視視覺通道道面向大大海及本本用地內(nèi)內(nèi)規(guī)劃主主要景區(qū)區(qū)，依照照整體功功能定位位，明確確居住、、商務(wù)、、會所酒酒店各功功能區(qū)的的劃分。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃避免免與市場場同質(zhì)化化嚴(yán)重的的投資型型產(chǎn)品重重疊，規(guī)規(guī)避后期期的銷售售競爭壓壓力。住宅商業(yè)綜合合項目規(guī)劃劃實施說說明2、方案規(guī)規(guī)劃說明明2.1產(chǎn)品功能能規(guī)劃在整體規(guī)規(guī)劃上既既考慮到到每一種種產(chǎn)品分分區(qū)位置置、又考考慮到資資源的合合理利用用性。本項目共共分為四四種產(chǎn)品品：海景住宅宅濱海SOHO公寓VIP會所度假假酒店社區(qū)配套套商業(yè)項目規(guī)劃劃實施說說明2、方案規(guī)規(guī)劃說明明2.1產(chǎn)品功能能規(guī)劃海景住宅宅：位于小區(qū)區(qū)地塊的的北半?yún)^(qū)區(qū)4幢高層，，總建筑筑面積約約50000㎡，產(chǎn)品品受70/90規(guī)劃限制制，中小小戶型比比重較大大，產(chǎn)品品設(shè)計尺尺度上考考慮到居居住地舒舒適性應(yīng)應(yīng)將主力力戶型設(shè)設(shè)定在90㎡舒適兩兩居，剩剩余30%的建筑面面積主力力戶型設(shè)設(shè)定在120㎡品質(zhì)兩兩居，同同時輔以以少量的的140-180㎡豪華三三居或四四居；海景住宅宅2.1產(chǎn)品功能能規(guī)劃濱海SOHO公寓：位于小區(qū)區(qū)沿海岸岸線第一一排3幢，總建建筑面積積約40000㎡，需要要通過俊俊朗的立立面形象象樹立項項目濱海海高端項項目的品品質(zhì)形象象，產(chǎn)品品設(shè)計考考慮宜商商宜住，，主力戶戶型面積積設(shè)定120－140㎡左右的的豪華三三居，輔輔以少量量的160－180㎡豪華四四居；項目規(guī)劃劃實施說說明2、方案規(guī)規(guī)劃說明明濱海SOHO公寓2.1產(chǎn)品功能能規(guī)劃VIP會所度假假酒店：：考慮到公公司對各各個項目目持有型型物業(yè)的的整體戰(zhàn)戰(zhàn)略，以以及從項項目會所所整體統(tǒng)統(tǒng)籌運營營的角度度出發(fā)，，考慮將將會所設(shè)設(shè)置成天天鴻VIP會所度假假酒店，，用以提提升品質(zhì)質(zhì)和滿足足現(xiàn)實經(jīng)經(jīng)營。VIP會所度假假酒店規(guī)規(guī)劃面積積不超過過3000㎡，實現(xiàn)現(xiàn)的功能能主要包包括精品品客房、、餐飲娛娛樂、健健身洗浴浴。項目規(guī)劃劃實施說說明2、方案規(guī)規(guī)劃說明明VIP會所度假假酒店2.1產(chǎn)品功能能規(guī)劃VIP會所度假假酒店功功能布局局項目規(guī)劃劃實施說說明2、方案規(guī)規(guī)劃說明明功能面積功能面積標(biāo)準(zhǔn)客房（20間含公共部分）800㎡（25㎡/套內(nèi)）中餐（2個）粵港、淮陽800㎡KTV（1個）500㎡西餐（1個）酒吧200㎡有氧健身會館（1個）300㎡芬蘭?。?個）400㎡2.1產(chǎn)品功能能規(guī)劃商業(yè)配套套：以餐飲生生活配套套為主，，輔以小小型生活活超市，，總建筑筑面積約約3000㎡；項目規(guī)劃劃實施說說明2、方案規(guī)規(guī)劃說明明2.2交通道路路系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃本項目居居住組團(tuán)團(tuán)分為“海景居居所”和