房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理講義

房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目精細(xì)細(xì)化管管理開發(fā)管管理的的新主主張——““五圖一一書”企業(yè)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖管理施施工關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)與與成本本管理理因果果分析析圖成本管管理與與管理理成本本分析析圖房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目全程程運(yùn)作作指導(dǎo)導(dǎo)書狀景現(xiàn)愿管做大難點(diǎn)點(diǎn)業(yè)績(jī)績(jī)資源源機(jī)制制基礎(chǔ)礎(chǔ)方法法途徑徑規(guī)范化化運(yùn)作作關(guān)聯(lián)業(yè)業(yè)務(wù)多項(xiàng)目目運(yùn)作作資本市市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展互利互互惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運(yùn)運(yùn)作獲利能能力運(yùn)作模模式組織構(gòu)構(gòu)架決策機(jī)機(jī)制預(yù)警機(jī)機(jī)制淘汰機(jī)機(jī)制描述述政府關(guān)關(guān)系融資渠渠道土地儲(chǔ)儲(chǔ)備管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)控制能能力員工素素質(zhì)激勵(lì)機(jī)機(jī)制多元化化運(yùn)作作品牌輸輸出異地管管理資源管管理塑造品品牌機(jī)構(gòu)構(gòu)企業(yè)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖理做強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化化運(yùn)作作企業(yè)規(guī)規(guī)模成本管管理技術(shù)管管理開發(fā)速速度開發(fā)規(guī)規(guī)模職能能平衡衡研究究評(píng)審審知識(shí)識(shí)專題題防范范技術(shù)研研發(fā)技術(shù)配配合功能缺缺陷交叉出出錯(cuò)新技術(shù)術(shù)應(yīng)用用生態(tài)住住宅節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)建/驗(yàn)收設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)深深度原則性性符合性性完整性性基地環(huán)環(huán)境政策環(huán)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)環(huán)境贏利模模式設(shè)計(jì)限限額功能性性感觀缺缺陷交樓索索賠技術(shù)管管理營銷/策劃菜單式式裝修修控制制設(shè)計(jì)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)工工期技術(shù)服服務(wù)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量施工管管理成本管管理設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用設(shè)計(jì)合合同設(shè)計(jì)顧顧問IⅣⅡⅢ進(jìn)質(zhì)量過程程難點(diǎn)點(diǎn)界面面協(xié)調(diào)調(diào)造價(jià)價(jià)方法法投入入通病防防治樣板制制生產(chǎn)設(shè)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督體體系開工驗(yàn)驗(yàn)收封殺變變更杠桿調(diào)調(diào)節(jié)結(jié)算管管理變更頻頻繁圖紙問問題自然因因素例外事事件關(guān)鍵線線路樣板間間展示示要素素管理依依據(jù)管理目目標(biāo)管理重重點(diǎn)管理工工具資金短短缺甲方變變更交叉作作業(yè)面面建筑材材料質(zhì)量控控制體體系預(yù)審制制造價(jià)管管理管理交交底干擾擾施工管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖度合同手續(xù)不不全索賠防防范行政許許可支付管管理計(jì)價(jià)模模式選擇失失誤管理理成本本管建筑筑準(zhǔn)入入成果果方便驗(yàn)驗(yàn)收材料選選擇結(jié)構(gòu)選選型荷載取取值空調(diào)/通風(fēng)消防工工程電梯選選型建筑平平面設(shè)計(jì)服服務(wù)專業(yè)接接口設(shè)計(jì)深深度圖紙紙指標(biāo)標(biāo)計(jì)算書書設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)作作品設(shè)計(jì)資資質(zhì)設(shè)計(jì)取取費(fèi)合作精精神設(shè)計(jì)限限額功能缺缺陷電子文文件地基處處理結(jié)構(gòu)布布置截面取取值建筑風(fēng)風(fēng)格水電工工程質(zhì)量量設(shè)計(jì)與與成本本管理理因果果分析析圖理設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量構(gòu)造設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰碰缺建筑立立面建筑材材料結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)備備建筑筑取費(fèi)費(fèi)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度成本管理管理成本隱模式運(yùn)作事前措施施企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平衡衡工具具目標(biāo)標(biāo)指標(biāo)分分解淘汰機(jī)機(jī)制建設(shè)費(fèi)費(fèi)用業(yè)務(wù)費(fèi)費(fèi)用資源庫庫工作模模板管理軟軟件資金流流產(chǎn)品研研發(fā)誠信經(jīng)經(jīng)營集權(quán)/分權(quán)過失成成本決策成成本區(qū)域差差異顯性性資源整整合團(tuán)隊(duì)建建設(shè)規(guī)范化化管理理信息化化管理理品牌推推廣守法經(jīng)經(jīng)營國企／／民企企營銷費(fèi)費(fèi)用管理費(fèi)費(fèi)用獎(jiǎng)罰機(jī)機(jī)制性價(jià)比比數(shù)據(jù)庫庫理念成本管管理與與管理理成本本分析析圖性事中文化建建設(shè)成本分分?jǐn)偑?dú)立/合作運(yùn)營成成本時(shí)間成成本企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目全程程運(yùn)作作指導(dǎo)導(dǎo)書內(nèi)容機(jī)會(huì)選選擇啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目開工與與建設(shè)設(shè)營銷與與策化化驗(yàn)收與與交樓樓財(cái)稅管管理選地要要點(diǎn)：：宗地地資料料、土土地成成本、、產(chǎn)權(quán)狀狀況、、開發(fā)發(fā)價(jià)值值可行性性研究究：技技術(shù)比比選、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)比選選經(jīng)營管管理：：合作作方式式比選選、融融資方方式比比選、、管理模模式比比選企業(yè)外外部：：立項(xiàng)項(xiàng)、報(bào)報(bào)建、、報(bào)批批企業(yè)內(nèi)內(nèi)部：：組建建項(xiàng)目目公司司、籌籌措啟啟動(dòng)資資金、、選擇合合作伙伙伴外部：：接受受政府府監(jiān)督督與指指導(dǎo)內(nèi)部：：質(zhì)量量、進(jìn)進(jìn)度、、投資資、安全生生產(chǎn)與與文明明施工工管理理外部：：進(jìn)行行單項(xiàng)項(xiàng)和綜綜合驗(yàn)驗(yàn)收，，辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記內(nèi)部：：加強(qiáng)強(qiáng)核算算，保保障資資金供供給交樓：：驗(yàn)收收后交交樓，，進(jìn)行行售后后服務(wù)務(wù)和物物業(yè)管管理外部：：接受受政府府的財(cái)財(cái)、稅稅監(jiān)督督與檢檢查；；接受股股東或或銀行行的監(jiān)監(jiān)督外部：：辦理理預(yù)售售證內(nèi)部：：在售售價(jià)與與銷售售速度度之間間尋求求平衡衡準(zhǔn)備實(shí)施企業(yè)管管理的的新主主張——““五圖一一書”管理組組織參參考圖圖管理需需求分分析圖圖管理目目標(biāo)控控制圖圖管理水水平測(cè)測(cè)試圖圖管理文文化剖剖析圖圖績(jī)效考考核白白皮書書管理組組織規(guī)規(guī)劃圖圖內(nèi)容依據(jù)選擇管理跨跨度空間跨跨度單項(xiàng)目目管理理多項(xiàng)目目管理理行業(yè)跨跨度多元化化經(jīng)營營品牌連連鎖品牌建建設(shè)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展愿愿景專業(yè)化化-1市場(chǎng)化化專業(yè)外外判：：設(shè)計(jì)計(jì)/施工/監(jiān)理/營銷/物管專業(yè)顧顧問項(xiàng)目托托管當(dāng)?shù)剡\(yùn)運(yùn)作異地運(yùn)運(yùn)作管理需需求分分析圖圖人才人才難難求資源內(nèi)容工作環(huán)環(huán)境中小企企業(yè)工作待待遇合作資資源管理工工具中小城城市企業(yè)承承受能能力新老員員工矛矛盾適應(yīng)環(huán)環(huán)境融入文文化傳播先先進(jìn)理理念促進(jìn)管管理提提升改造環(huán)環(huán)境人才難難留技術(shù)服服務(wù)設(shè)計(jì)公公司營銷策策劃管理咨咨詢技術(shù)咨咨詢顧問公公司技術(shù)類類管理類類-2工作模模板信息平平臺(tái)-3消除隔隔閡質(zhì)量管理目目標(biāo)控控制圖圖計(jì)劃決策贏利選擇面積最最大化化利潤最最大化化盤活現(xiàn)現(xiàn)金流流操盤手手組織架架構(gòu)運(yùn)作模模式變化外部?jī)?nèi)部報(bào)批/報(bào)建施工環(huán)環(huán)節(jié)重大技技術(shù)變變更材料/設(shè)備定定板干擾人為非人為為推卸責(zé)責(zé)任謀取利利益機(jī)制素質(zhì)合伙人人合作人人價(jià)格品牌服務(wù)（資金金/進(jìn)度））摩擦（利潤潤）市場(chǎng)整體水水平提提升開發(fā)成成本上上升產(chǎn)品管控土地材料政策土地信貸銷售輿論管理水水平測(cè)測(cè)試圖圖觀察旁聽了解訪談技術(shù)管管理成本管管理已建項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)物擬建項(xiàng)項(xiàng)目圖圖紙文件庫庫/信息庫庫技術(shù)軟軟件/管理軟軟件溝通水水平專業(yè)水水平內(nèi)部例例會(huì)外部專專題會(huì)會(huì)評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)評(píng)審會(huì)會(huì)控制能能力贏利能能力成本指指標(biāo)資金平平衡銷售均均價(jià)銷售速速度管理制制度較適用用管理文文化員工價(jià)價(jià)值觀觀員工忠忠誠度度內(nèi)容不適用用管理文文化剖剖析圖圖文化內(nèi)內(nèi)涵經(jīng)營哲哲學(xué)管理導(dǎo)導(dǎo)向文化特特點(diǎn)文化功功效內(nèi)容企業(yè)發(fā)發(fā)展：：成長(zhǎng)長(zhǎng)速度度/成長(zhǎng)管管理價(jià)值分分配：：股東東/員工/合作者者/客戶利利益分分配重結(jié)果果/重過程程對(duì)員工工的基基本假假設(shè)老板文文化>團(tuán)隊(duì)文文化-4團(tuán)隊(duì)文文化>老板文文化導(dǎo)向作作用：：引導(dǎo)導(dǎo)員工工看什什么?怎么看看?凝聚作作用：：告訴訴員工工想什什么?怎么想想?規(guī)范作作用：：規(guī)范范員工工做什什么?怎么做做?績(jī)效管管理白白皮書書考核方方式目標(biāo)經(jīng)經(jīng)營（（無免免責(zé)條條件））目標(biāo)管管理（（有免免責(zé)條條件））不可抗抗力：：拆遷遷/報(bào)建/政策/資金配合責(zé)責(zé)任：：主辦辦與協(xié)協(xié)辦部部門計(jì)劃管管理顯性成成本：：工程程成本本、期期間成成本隱性成成本：：過失失成本本、決決策成成本成本管管理考核指指標(biāo)考核效效果考核管管理體體系考核管管理目目的內(nèi)容設(shè)計(jì)管管理技技術(shù)——““五圖一一書””外部管管理合合作關(guān)關(guān)系圖圖內(nèi)部部管管理理任任務(wù)務(wù)分分配配圖圖設(shè)計(jì)計(jì)文文件件評(píng)評(píng)審審控控制制圖圖設(shè)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析圖圖設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量管管理理分分析析圖圖設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)發(fā)包包操操作作建建議議書書外部部管管理理合合作作關(guān)關(guān)系系圖圖開發(fā)發(fā)商商概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)地質(zhì)質(zhì)勘勘察察設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)監(jiān)理理建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖審審查查專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總圖圖、、建建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)水、、電電、、暖暖通通消防防人防防土建建工工程程：：深深基基坑坑支支護(hù)護(hù)、、幕幕墻墻、、鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、預(yù)應(yīng)應(yīng)力力結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、網(wǎng)網(wǎng)架架、、地地基基處處理理裝修修與與景景觀觀：：園園林林、、綠綠化化、、室室內(nèi)內(nèi)外外裝裝修修、、標(biāo)識(shí)識(shí)、、景景觀觀照照明明公用用工工程程：：供供水水、、供供電電、、供供熱熱、、通通訊訊、、煤煤氣氣、、智能能化化、、市市政政道道路路與與管管網(wǎng)網(wǎng)、、發(fā)發(fā)電電機(jī)機(jī)及環(huán)環(huán)保保、、停停車車交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)、、中中水水系系統(tǒng)統(tǒng)等等綜合合：：廚廚房房設(shè)設(shè)備備及及環(huán)環(huán)保保、、體體育育設(shè)設(shè)施施（泳泳池池、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地地等等））表示示合合同同關(guān)關(guān)系系表示示協(xié)協(xié)作作關(guān)關(guān)系系表示示協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)關(guān)系系內(nèi)部部管管理理任任務(wù)務(wù)分分配配圖圖內(nèi)容容技術(shù)術(shù)管管理理技術(shù)術(shù)配配合合研究究設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品品評(píng)審審設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果報(bào)建建配配合合（熟熟悉悉報(bào)報(bào)建建、、報(bào)報(bào)批批工工作作程程序序））招標(biāo)標(biāo)配配合合（提提供供技技術(shù)術(shù)參參數(shù)數(shù)與與質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））銷售售配配合合（樓樓書書與與模模型型制制作作把把關(guān)關(guān)、、編編制制使使用用說說明明書書））施工工配配合合（審審核核技技術(shù)術(shù)聯(lián)聯(lián)系系單單、、填填寫寫工工地地處處理理卡卡））驗(yàn)收收配配合合（編編制制竣竣工工圖圖））總結(jié)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)新技術(shù)新新材料信信息庫設(shè)計(jì)資源源信息庫庫成本控制制數(shù)據(jù)庫庫裝修、園園林消防、人人防水電、通通風(fēng)建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)成本控制制缺陷控制制技術(shù)創(chuàng)新新設(shè)計(jì)文件件評(píng)審控控制圖原則性評(píng)審符合宗地地規(guī)劃指指標(biāo)符合強(qiáng)制制性規(guī)范范有效性滿足設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)指指標(biāo)滿足設(shè)計(jì)計(jì)深度要要求滿足設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)措措施要求求符合性評(píng)審?fù)暾w圖紙藍(lán)圖電子文件件計(jì)算書預(yù)留專業(yè)業(yè)間的信信息接口口投資控制制限額設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)投入與產(chǎn)產(chǎn)出比選選缺陷防范范功能缺陷陷風(fēng)格不協(xié)協(xié)調(diào)專業(yè)交叉叉出錯(cuò)綜合性評(píng)審防災(zāi)(消防、人人防、抗抗震、防防風(fēng)、防防洪、防滑滑坡、避避開高壓壓走廊））節(jié)能、環(huán)環(huán)保內(nèi)容設(shè)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析圖方案創(chuàng)新新能力強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)分類類施工圖實(shí)實(shí)施能力力偏弱設(shè)計(jì)質(zhì)量量較高經(jīng)營理念念以創(chuàng)新作作為核心心競(jìng)爭(zhēng)力力以品牌和和市場(chǎng)份份額保持持領(lǐng)先地地位以服務(wù)贏贏得客戶戶以低價(jià)獲獲得任務(wù)務(wù)內(nèi)部管理理管理的差差異-5設(shè)計(jì)師的的職業(yè)操操守知名設(shè)計(jì)計(jì)事務(wù)所所創(chuàng)新能力力一般復(fù)制能力力強(qiáng)質(zhì)量參差差不齊甲、乙級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)院院炒更一族族內(nèi)容設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理分分析圖過程管理理內(nèi)容管理沖突突完整性裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與施工工發(fā)包的的矛盾裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與施工工圖審查查的矛盾盾廣義質(zhì)量量設(shè)計(jì)浪費(fèi)費(fèi)、保守守風(fēng)格不協(xié)協(xié)調(diào)管理依據(jù)據(jù)法律合同中間成果果控制經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)-6滿足功能能外觀要要求技術(shù)規(guī)范范技術(shù)措施施開發(fā)商：：施工圖圖作業(yè)指指導(dǎo)書設(shè)計(jì)院：：設(shè)計(jì)要要求調(diào)查查問卷功能缺陷陷、感觀觀缺陷設(shè)計(jì)發(fā)包包操作建建議書發(fā)包模式式內(nèi)容平行發(fā)包包分段發(fā)包包概念設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)深基坑支支護(hù)二次深化化設(shè)計(jì)：：外立面面、幕墻墻、門窗窗合同組成成合同文本本合同附件件設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書設(shè)計(jì)承諾諾書設(shè)計(jì)人員員更換限額設(shè)計(jì)計(jì)承諾施工配合合承諾控制要素素質(zhì)量控制制關(guān)鍵控制制點(diǎn)設(shè)計(jì)深度度用戶變更更：初期期/中期/晚期變更更技術(shù)配合合概念設(shè)計(jì)計(jì)與施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)平行發(fā)包包專業(yè)交交叉配合合設(shè)計(jì)技術(shù)術(shù)管理——“五圖一書書”項(xiàng)目基地地環(huán)境分分析圖概念設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書模板景觀設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書模板住宅規(guī)劃劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)圖住宅節(jié)能能設(shè)計(jì)控控制圖項(xiàng)目贏利利模式建建議書項(xiàng)目基地地環(huán)境分分析圖內(nèi)容約束條件件區(qū)位條件件中心區(qū)城郊結(jié)合合部郊區(qū)資源利用用山地濱水劣勢(shì)規(guī)避避直觀：看看、聽、、聞勘察：復(fù)復(fù)雜地質(zhì)質(zhì)條件、、地下管管線、文文物項(xiàng)目條件件規(guī)劃控制制開發(fā)條件件容積率、、總高度度、層數(shù)數(shù)、退讓讓間距施工環(huán)境境創(chuàng)新空間間用好資資源鉆好空空子基地條條件面積、、形狀狀、地地形、、朝向向概念設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書模板板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求宗地現(xiàn)現(xiàn)狀圖紙：：宗地地位置置/面積/形狀/四至圖圖照片：：環(huán)境境/地貌/配套/交通開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度：：建筑筑密度度/容積率率/道路/停車/限高/退紅線線開發(fā)配配套：：生活活配套套/人防配配套開發(fā)檔檔次/營銷主主題開發(fā)順順序/開發(fā)配配套規(guī)劃要要點(diǎn)項(xiàng)目定定位設(shè)計(jì)指指標(biāo)：：住宅宅總面面積/戶型比比例/戶型面面積/配套面面積/層數(shù)/層高空間形形態(tài)：：建筑筑體量量/建筑風(fēng)風(fēng)格/建筑景景觀物管要要求：：主次次入口口/道路/交通/停車管管理一般項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃：：總圖圖/交通分分析圖圖/景觀分分析圖圖單體：：典型型住宅宅平、、立面面圖/效果圖圖重要項(xiàng)項(xiàng)目：：視線線分析析/建筑模模型/三維動(dòng)動(dòng)畫景觀設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書模板板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求方案設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量/深度施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑規(guī)規(guī)劃成成果文文件：：總平平面/豎向設(shè)設(shè)計(jì)/道路交交通/主次入入口/單體設(shè)設(shè)計(jì)/效果圖圖營銷賣賣場(chǎng)包包裝要要求：：營銷銷主題題/銷售展展示路路線功能要要求：：觀賞賞性/參與性性/識(shí)別性性/安全性性/生態(tài)性性成本要要求：：一類類二類類三類類景區(qū)區(qū)造價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)硬景：：園建建、造造型小小品、、水景景、燈飾、、家私私單方造造價(jià)軟景：：?jiǎn)棠灸?、灌灌木、、花卉卉、植植被住宅?guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)指指標(biāo)圖圖內(nèi)容宗地設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)規(guī)范/技術(shù)措措施均好性性用地紅紅線建筑退退紅線線距離離綜合技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)消防交通建筑綜合管管線平平衡容積率率停車位位綠化率率建筑高高度面積計(jì)計(jì)算規(guī)規(guī)則防火撲救道路停車日照間間距通風(fēng)、、采光光住宅節(jié)節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)控控制圖圖內(nèi)容強(qiáng)制使用推薦使用控制窗窗墻比比提高氣氣密性性保溫隔熱門窗提高保保溫性性能玻璃厚厚度框料絕絕熱措措施塊料鋪鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱熱反射射性能能屋面架空蓄水/綠化太陽能能熱水器器道路照照明屋頂內(nèi)內(nèi)嵌墻體內(nèi)內(nèi)嵌風(fēng)能、、地?zé)釤崆鍧嵞苣茉垂?jié)水潔具中水回回用燈具變頻泵泵節(jié)能精裝修修交樓樓資源節(jié)節(jié)約項(xiàng)目贏贏利模模式建建議書書開發(fā)價(jià)值容積率不變變，建筑密密度比選資源分配內(nèi)容商住樓純住宅容積率不變變，開發(fā)節(jié)節(jié)奏比選裙樓商業(yè)價(jià)價(jià)值塔樓住宅品品質(zhì)景觀資源分分配生活便利平平衡容積率不變變，產(chǎn)品組組合比選設(shè)計(jì)品質(zhì)控控制——“五圖一書””住宅花園陽陽臺(tái)品質(zhì)控控制圖住宅客廳餐餐廳品質(zhì)控控制圖住宅主臥次次臥品質(zhì)控控制圖廚房生活陽陽臺(tái)品質(zhì)控控制圖住宅衛(wèi)生間間品質(zhì)控制制圖住宅整體包包裝操作議議建書住宅花園陽陽臺(tái)品質(zhì)控控制圖入戶花園觀景陽臺(tái)內(nèi)容景觀型過道型層數(shù)單層雙層奇數(shù)/偶數(shù)咬合型地面考慮覆土下下沉30cm左右不考慮覆土土下沉10cm左右采光量控制面寬與與進(jìn)深的比比例采光面的位位置與客廳的關(guān)關(guān)系層高正出：陽臺(tái)臺(tái)采光面較較寬側(cè)出：注意意對(duì)臥室的的影響單層：進(jìn)深深大時(shí)采光光較弱雙層：帶來來視線干擾擾/飄雨住宅客廳餐餐廳品質(zhì)控控制圖戶型差異內(nèi)容緊湊型：平平層、創(chuàng)意意小空間豪華型：大大平層（一一層一戶））、錯(cuò)層、、復(fù)式、別別墅舒適型：平平層、躍式式、錯(cuò)層控制要點(diǎn)內(nèi)部關(guān)系：：妥善處理理與入戶門門、景觀陽陽臺(tái)、室內(nèi)內(nèi)樓梯、廚房、生活活陽臺(tái)間的的關(guān)系美觀需求：：隱梁隱柱柱、利于空空調(diào)、暖氣氣片布置功能需求：：采光、通通風(fēng)、朝向向、景觀、、布置家具具布置差異位置選擇家庭廳尺度選擇平層：前后后布局、左左右布局躍式：上下下布局開間進(jìn)深比比例層高、開間間比例住宅主臥/次臥品質(zhì)控控制圖控制面寬與與進(jìn)深的比比例衣柜空調(diào)室外機(jī)機(jī)位內(nèi)容窗戶無肋玻璃窗窗無肋轉(zhuǎn)角玻玻璃窗弧型玻璃窗窗八角型窗（（窄口>1.8m)落地飄窗關(guān)注性價(jià)比比比例適中具有使用功功能獨(dú)立式衣柜柜：與主衛(wèi)衛(wèi)門的沖突突衣帽間實(shí)用率單排“L”型雙排防潮處理置于兩個(gè)飄飄窗中間置于飄窗下下方結(jié)合立面考考慮電線預(yù)埋廚房生活陽陽臺(tái)品質(zhì)控控制圖平面布局綜合管線常見問題操作臺(tái)“一”字型“L”型單排布局（（面積?。N房?jī)魧挷徊坏眯∮?.5m雙排布局（（面積大））廚房走道凈凈距不得小小于0.9m“∏”型“l(fā)l”型灶臺(tái)不應(yīng)正對(duì)窗窗戶不應(yīng)緊貼墻墻面煙道：注意意頂層復(fù)式式煙道與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)位位洗菜盆：盡盡量可自然然采光給排水：冷冷熱水、排排污煤氣設(shè)計(jì)與衛(wèi)生間、、生活陽臺(tái)臺(tái)門窗打架架注意廚房門門與餐廳的的關(guān)系推拉門預(yù)留留門洞寬度度平開門的開開啟方向冰箱、微波波爐、廚柜柜的位置應(yīng)應(yīng)提前考慮慮內(nèi)容住宅衛(wèi)生間間品質(zhì)控制制圖沖涼綜合管線三件套的合合理關(guān)系內(nèi)容淋浴罩：注注意與窗戶戶的關(guān)系是否阻擋窗窗戶開啟是否有明顯顯的視線干干擾浴缸下沉（高品品質(zhì)精裝修修交樓）不下沉（業(yè)業(yè)主自理））如廁坐便器（下下沉38mm）蹲便器（下下沉45mm）洗手盆：避避免位于窗窗戶下方（（預(yù)留鏡位位）洗衣機(jī)：干干濕分區(qū)排污、地漏漏煤氣同側(cè)不同側(cè)防潮處理住宅整體包包裝操作建建議書公共空間創(chuàng)造賣點(diǎn)內(nèi)容舒適度便捷性不同檔次的的主入口不同檔次的的公用走道道環(huán)保型：太太陽能利用用、地?zé)崂?、生態(tài)態(tài)技術(shù)污水處理、、中水回用用不同檔次的的住宅大堂堂/架空層道路設(shè)計(jì)：：人車分流流停車方式：：室內(nèi)停車車/露天停車垂直運(yùn)輸：：電梯數(shù)量量、速度、、品牌智能化：安安防、門禁禁、電梯教育型：附附屬中小學(xué)學(xué)體育型：健健身會(huì)所、、高爾夫球球場(chǎng)…………………技術(shù)經(jīng)濟(jì)管管理——“五圖一書””建筑風(fēng)格技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖建筑細(xì)部技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖建筑門窗技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖園林景觀技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖建筑裝修技技術(shù)管理評(píng)評(píng)審圖裝修交樓成成本管理策策劃書建筑風(fēng)格技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容現(xiàn)代風(fēng)格年輕型舒適型高技型先鋒派西方古典主主義風(fēng)格對(duì)色彩/材質(zhì)/細(xì)節(jié)的把控控中國傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)格異域風(fēng)格意大利式西班牙式泰式風(fēng)格營造與與規(guī)劃、戶戶型及園林林的關(guān)系建筑細(xì)部技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容門窗美觀度欄桿/欄板百葉外墻實(shí)用度成本施工難度維護(hù)關(guān)注性價(jià)比比玻璃欄板鐵藝欄桿空調(diào)百葉/對(duì)管道的遮遮掩住宅做法商鋪常見做做法遮陽作用圍蔽作用百葉的用材材顏色/肌理各種裝飾線線角建筑門窗技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容門窗選型使用功能物理性能門窗系列通風(fēng)效率開啟/固定分隔尺寸開啟方式保溫性能水密性能氣密性能隔音性能使用安全無框玻璃防盜/防墜落擦窗換玻璃高層：側(cè)面面開窗多層：正面面開窗維護(hù)/維修物業(yè)管理打架/受限不利家私布布置園林景觀技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價(jià)值差差異忽視一線城市：：追求生態(tài)態(tài)化二線城市：：喜歡差異異化三線城市：：向往城市市化構(gòu)圖優(yōu)美風(fēng)情演繹功能作用：：參與性/生態(tài)性菜單式消費(fèi)費(fèi)維護(hù)費(fèi)告知知平衡投入/產(chǎn)出重視專業(yè)配合：：建筑/裝修/水電加工性能/耐用/低材精用選材節(jié)點(diǎn)軟硬界面管線收口色彩與建筑筑物協(xié)調(diào)建筑裝修技技術(shù)管理評(píng)評(píng)審圖內(nèi)容樣板展示設(shè)計(jì)評(píng)審公共空間地面鋪裝墻柱/天棚部位：架空空層/公用大堂/走道圖案：與環(huán)環(huán)境、環(huán)狀狀協(xié)調(diào)樓書審查現(xiàn)樓展示復(fù)雜：戶型型平面拼接接、樓層上上下收放簡(jiǎn)單：門窗窗/陽臺(tái)/結(jié)構(gòu)露梁、、露柱銷售路線線/樣板間數(shù)數(shù)量樣板間位位置：借借景/選景/規(guī)避視線線干擾與與不良景景觀設(shè)計(jì)深度度構(gòu)造：節(jié)節(jié)點(diǎn)/加工性能能材料：塊塊料拼貼貼排版/提供材料料樣板私人空間間專業(yè)配合合：土建建/水電/煤氣功能使用用：廚房房功能流流線/廳房家具具布置設(shè)計(jì)質(zhì)量量設(shè)計(jì)要點(diǎn)墻柱：美美化管井井門與消消防設(shè)施施/電梯停層層天棚：少少做吊頂頂/燈具節(jié)能能裝修交樓樓美觀與適適用家電安裝裝/家具布置置銷售展示示（略））裝修交樓樓成本管管理策劃劃書內(nèi)容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模式式包工包料料包工包料料+甲供料+甲指定分分包工程量/工程進(jìn)度度開發(fā)商管管控水平平裝修菜單單配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可選項(xiàng)：：客廳背背景墻/客廳與臥臥室選地地磚或地地板不可選項(xiàng)項(xiàng)：廚房房/衛(wèi)生間檔次：品品牌/普通；進(jìn)進(jìn)口/國產(chǎn)便利性：：插座/空調(diào)預(yù)留留孔加工損耗耗石材藝術(shù)術(shù)加工材料規(guī)格格滿足建建筑模數(shù)數(shù)供料/分包甲供料：：瓷磚/石材/開關(guān)面板板/潔具/燈具/室內(nèi)乳膠膠漆甲分包：：入戶門門/木地板/櫥柜/復(fù)式樓梯梯/鋁合金門門窗/室外欄板板地磚/石材返堿堿控制復(fù)合地板板/實(shí)木地板板變形控控制使用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)材料選擇擇成本管理理技術(shù)——“五圖一書書”管理差異分析析圖主動(dòng)控制制技巧圖圖隱性成本本分析圖圖管理信息整合圖管理資源整合合圖成本管理建議書管理差異異分析圖圖內(nèi)容指導(dǎo)思想想管理水平平互惠省錢精細(xì)通用以招標(biāo)策策劃為核核心以設(shè)計(jì)管管理為重重點(diǎn)以合同管管理為核核心以發(fā)包管管理為重重點(diǎn)以支付管管理為核核心以結(jié)算管管理為重重點(diǎn)粗放利潤最大大化風(fēng)險(xiǎn)最大大化保障資金金供給整合社會(huì)會(huì)資源主動(dòng)控制制技巧圖圖內(nèi)容技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比選降低一點(diǎn)點(diǎn)功能，，成本降降低很多多建設(shè)費(fèi)用用與營運(yùn)運(yùn)費(fèi)用比比選增加一點(diǎn)點(diǎn)成本，，銷售收收入增加加較多管理目標(biāo)標(biāo)設(shè)定要80分還是90分建設(shè)費(fèi)用用與營運(yùn)運(yùn)費(fèi)用比比選工作界面面劃分專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)界面-7專業(yè)施工工界面隱性成本本分析圖圖內(nèi)容后期交樓索賠賠誤差：面面積誤差差/貨不對(duì)板板延期：延延期交樓樓/房產(chǎn)證質(zhì)量索賠賠：質(zhì)量量通病、、觀感缺缺陷結(jié)算漏洞洞運(yùn)營補(bǔ)貼貼糾錯(cuò)成本本會(huì)所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰金金“殺價(jià)”成本簽證漏洞洞支付漏洞洞中期采購漏洞洞合同漏洞洞前期管理漏洞管理信息息整合圖圖內(nèi)容工具專業(yè)軟件件內(nèi)容管理軟件件財(cái)務(wù)類造價(jià)類工程類銷售類物業(yè)類配合企業(yè)業(yè)管理流流程鏈接財(cái)務(wù)務(wù)軟件和和造價(jià)軟軟件數(shù)據(jù)整理理工程合同臺(tái)帳帳管理支付/結(jié)算管理理現(xiàn)金流分分析財(cái)稅規(guī)劃劃財(cái)務(wù)招標(biāo)與采采購變更與索索賠案例指標(biāo)縱向分析析：估算算、概算算、預(yù)算算、結(jié)算差異異分析橫向平衡衡：技術(shù)術(shù)成本/建造成本本成本分析析管理資源源整合圖圖外部資源源內(nèi)部資源源內(nèi)容發(fā)包人整整合承包人類別技術(shù)服務(wù)務(wù)施工承包包供應(yīng)商技術(shù)水平平與管理理水平合作態(tài)度度與取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)管理專業(yè)水平平協(xié)調(diào)能力力中標(biāo)殺價(jià)價(jià)付款拖延延口碑承包人評(píng)估發(fā)包人文件庫信息庫技術(shù)文件操作文件招標(biāo)文件合同文件流程/制度操作套表掌握市場(chǎng)變化化控制內(nèi)部限價(jià)價(jià)造價(jià)信息資源信息管理工具管理人才成本管理建議議書內(nèi)容目標(biāo)管理招標(biāo)管理成本規(guī)劃：子子目劃分/責(zé)任分解付款原則：平平衡現(xiàn)金流招標(biāo)策劃：發(fā)發(fā)包界面、計(jì)計(jì)價(jià)模式、組組價(jià)規(guī)則評(píng)標(biāo)策劃：技技術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)要要點(diǎn)合同臺(tái)帳：分分類管理/分項(xiàng)目管理變更管理：造造價(jià)變更、索索賠管理操作流程：申申請(qǐng)/審批/支付三大環(huán)節(jié)節(jié)支付查詢：應(yīng)應(yīng)付/實(shí)付金額數(shù)據(jù)積累：與與歷史成本對(duì)對(duì)比/與市場(chǎng)造價(jià)指指標(biāo)對(duì)比業(yè)績(jī)考核：與與銷售額掛鉤鉤/與成本掛鉤合同管理支付管理管理總結(jié)成本技術(shù)管理理——“五圖一書”合同結(jié)構(gòu)體系系策劃圖施工總包招標(biāo)標(biāo)策劃圖施工總包評(píng)標(biāo)標(biāo)策劃圖總包管理費(fèi)用用策劃圖設(shè)備采購招標(biāo)標(biāo)策劃圖招標(biāo)總體策劃劃建議書合同結(jié)構(gòu)體系系策劃圖施工類供應(yīng)類服務(wù)類土建施工設(shè)備采購總包總包+指定分包內(nèi)容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金材料供應(yīng)方案/施工圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專業(yè)分包設(shè)計(jì)施工監(jiān)理設(shè)計(jì)監(jiān)理投資監(jiān)理監(jiān)理裝修/園林公用工程:消防/人防/空調(diào)/智能化包工包料包工+甲供材施工總包招標(biāo)標(biāo)策劃圖發(fā)包模式內(nèi)容總包+獨(dú)立分包總包+獨(dú)立分包+甲供料總包+指定分包計(jì)價(jià)模式費(fèi)率合同清單合同有預(yù)付款無預(yù)付款付款條件資信條件履約保證門檻設(shè)置標(biāo)底編制編制工程量清清單設(shè)置投標(biāo)欄標(biāo)標(biāo)價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評(píng)分防止差異過小小防止差異過大大經(jīng)濟(jì)標(biāo)技術(shù)標(biāo)施工總包評(píng)標(biāo)標(biāo)策劃圖管理承諾內(nèi)容質(zhì)量控制過程安全生產(chǎn)結(jié)果材料抽檢合格格率過程驗(yàn)收一次次通過率質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)率保修期用戶投投訴率工傷/火災(zāi)控制基坑使用安全全防范進(jìn)度控制投入周轉(zhuǎn)材料施工設(shè)備關(guān)鍵線路交叉作業(yè)面協(xié)調(diào)技術(shù)措施施工難點(diǎn)分析析專業(yè)交叉危險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)控制組織措施質(zhì)量保證體系系質(zhì)量管理制度度合同措施開發(fā)商對(duì)總包包的授權(quán)與考考評(píng)總包對(duì)分包的的管理與服務(wù)務(wù)管理措施總包管理費(fèi)用用策劃圖內(nèi)容簽約策劃費(fèi)用策劃分清責(zé)任設(shè)備使用費(fèi)水電分?jǐn)偡ㄏ嗷恐瓶偘て趦?nèi)取取費(fèi)：按合同同約定費(fèi)率總包工期外取取費(fèi)：加收設(shè)設(shè)備租賃費(fèi)總包施工合同同總包管理合同同總包對(duì)所有分分包打分所有分包對(duì)總總包打分綜合法：獨(dú)立立加工區(qū)裝表表/混合作業(yè)區(qū)分分?jǐn)偖a(chǎn)值法：按產(chǎn)產(chǎn)值、用量協(xié)協(xié)商包干設(shè)備采購招標(biāo)標(biāo)策劃圖技術(shù)參數(shù)服務(wù)承諾內(nèi)容設(shè)備檔次國產(chǎn)/進(jìn)口名牌/普通統(tǒng)一指標(biāo)電梯:載重量、速度度、轎廂尺寸寸變壓器：功率率發(fā)電機(jī)：功率率電梯：故障率率、耗能、噪噪音變壓器器：空空載電電流、、空載載損耗耗、噪噪音發(fā)電機(jī)機(jī)：振振幅、、噪音音、體體積差異指指標(biāo)保修期期安裝指指導(dǎo)備品備備件招標(biāo)總總體策策劃建建議書書依據(jù)內(nèi)容內(nèi)容目標(biāo)工工期資金供供給技術(shù)難難度管理跨跨度發(fā)包界界面發(fā)包模模式計(jì)價(jià)模模式準(zhǔn)入條條件付款條條件評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)底設(shè)設(shè)置資源管管理工程管管理技技術(shù)——““五圖一一書””市場(chǎng)主主體責(zé)責(zé)任透透視圖圖施工管管理沖沖突透透視圖圖總包分分包管管理透透視圖圖監(jiān)理管管控效效果透透視圖圖管理文文明工工作配配合圖圖管理目目標(biāo)平平衡建建議書書市場(chǎng)主主體責(zé)責(zé)任透透視圖圖內(nèi)容承包商商依據(jù)“建設(shè)工工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理規(guī)規(guī)范”（GB/T50326-2001）范圍監(jiān)理開發(fā)商商四控：：進(jìn)度度、質(zhì)質(zhì)量、、安全全、成成本控控制四管：：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、合合同、、信息息、生生產(chǎn)要要素管管理協(xié)調(diào)：：內(nèi)部部、外外部協(xié)協(xié)調(diào)依據(jù)“建設(shè)工工程監(jiān)監(jiān)理規(guī)規(guī)范”（GB50319-2000）范圍四控：：進(jìn)度度、質(zhì)質(zhì)量、、安全全、成成本控控制兩管：：合同同、資資料管管理協(xié)調(diào)：：總包包、分分包、、供應(yīng)應(yīng)商協(xié)協(xié)調(diào)依據(jù)：：企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)范圍技術(shù)管管理計(jì)劃管管理成本管管理施工管管理沖沖突透透視圖圖內(nèi)容經(jīng)濟(jì)矛矛盾質(zhì)量/進(jìn)度進(jìn)度施工手手續(xù)資金供供給質(zhì)量裝修與與土建建施工工扯皮皮安裝與與土建建施工工扯皮皮合作矛矛盾平行發(fā)發(fā)包總包對(duì)對(duì)分包包的管管理和和服務(wù)務(wù)-8開發(fā)商商對(duì)總總包的的授權(quán)權(quán)指定分分包三方合合同管管理矛矛盾兩方合合同管管理矛矛盾超低價(jià)價(jià)中標(biāo)標(biāo)尋找索索賠機(jī)機(jī)會(huì)尋找管管理漏漏洞墊資施施工擴(kuò)大承承包范范圍成本第第一，，質(zhì)量量進(jìn)度度第二二總包分分包管管理透透視圖圖內(nèi)容總包責(zé)任總包權(quán)利總包義務(wù)進(jìn)度控控制目標(biāo)：：各分分包商商按計(jì)計(jì)劃均均衡施施工手段統(tǒng)一調(diào)調(diào)度垂垂直