房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實(shí)戰(zhàn)

一、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)分析析房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程程精細(xì)細(xì)化解解析與與管控控實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)1、房地地產(chǎn)市市場(chǎng)宏宏觀環(huán)環(huán)境分分析2、區(qū)域域狀況況分析析3、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分分析4、消費(fèi)費(fèi)者分分析5、項(xiàng)目目成本本分析析6、項(xiàng)目目地塊塊調(diào)查查分析析二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目土地地的取取得方方式及及評(píng)估三、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定定位與與策劃劃分析析房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程程精細(xì)細(xì)化解解析與與管控控實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)1、土地地的價(jià)價(jià)值估估算2、土地地的選選擇3、土地地成本本及土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本三、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定定位與與策劃劃分析析1、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定定位與與規(guī)劃劃2、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶定定位3、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品組組合與與策劃劃4、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位與與策劃劃四、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目投資資預(yù)算算管理五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程程精細(xì)細(xì)化解解析與與管控控實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)4、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行性性研究究3、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析2、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本分分析1、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)評(píng)價(jià)3、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析4、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目融資資的成成本及及優(yōu)劣劣勢(shì)分分析2、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本分分析六、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)管理七、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程管管理與控制制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程精細(xì)細(xì)化解析與與管控實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)3、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程成成本控制2、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程質(zhì)質(zhì)量控制1、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度控制2、物業(yè)增值值設(shè)計(jì)規(guī)劃劃3、小區(qū)內(nèi)的的布局規(guī)劃劃4、房屋外觀觀設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品類型型設(shè)計(jì)規(guī)劃劃八、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成本本預(yù)算及管理九、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)推廣及銷銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程精細(xì)細(xì)化解析與與管控實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)1、形象及賣賣點(diǎn)策劃2、銷售策略略3、階段性銷銷售執(zhí)行方方案4、廣告成本本預(yù)算5、代理商的的選擇3、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目造價(jià)管管理2、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本預(yù)預(yù)算1、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本估估算一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分分析1、房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀環(huán)環(huán)境分析2、區(qū)域狀況況分析3、競(jìng)爭(zhēng)者分分析4、消費(fèi)者分分析5、項(xiàng)目成本本分析6、項(xiàng)目地塊塊調(diào)查分析析1、房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析（1）定義：市場(chǎng)分析是是對(duì)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研搜集到到的信息進(jìn)進(jìn)行整合與與提煉的過(guò)過(guò)程，市場(chǎng)場(chǎng)分析的結(jié)結(jié)論是進(jìn)行行決策的基基礎(chǔ)一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分分析（2）作用：①評(píng)估項(xiàng)目目所處的市市場(chǎng)環(huán)境②尋找項(xiàng)目目潛在的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，，挖掘需求求尚未被滿滿足的市場(chǎng)場(chǎng)③規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)④制定項(xiàng)目目的發(fā)展方方向和市場(chǎng)場(chǎng)定位⑤推薦最具具競(jìng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品建議議⑥評(píng)估開(kāi)發(fā)發(fā)商目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的可能能性⑦……市場(chǎng)分析不不是簡(jiǎn)單的的羅列市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基基于數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（3）市場(chǎng)分析包包括：①需求市場(chǎng)分析：：目標(biāo)客戶需需求分析預(yù)測(cè)需求的的大小、來(lái)來(lái)源以及客客戶需求點(diǎn)點(diǎn)主要考慮慮以下因素素：確定目標(biāo)消消費(fèi)人口、、家庭和客客戶特征統(tǒng)統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者者收入、支支付能力和和購(gòu)買力遷居和交通通方式目標(biāo)客戶的的消費(fèi)價(jià)值值趨向（偏偏好）等一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析②供給市場(chǎng)分析：：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目市場(chǎng)分析析供給分析主主要考慮以以下關(guān)鍵因因素：現(xiàn)有物業(yè)的的供應(yīng)類型型和各供應(yīng)應(yīng)面積空置率和空空置物業(yè)的的特點(diǎn)近期物業(yè)的的吸納情況況，包括購(gòu)購(gòu)買和出租租的情況在建或者正正在籌建、、擬建的項(xiàng)項(xiàng)目租金或者售售價(jià)，以及及不同位置置和品質(zhì)的的物業(yè)租金金或售價(jià)的的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建建項(xiàng)目的特特點(diǎn)、功能能和優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析（核核心競(jìng)爭(zhēng)力力）一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析市場(chǎng)分析的落腳腳點(diǎn)：必須回答的的三個(gè)核心心問(wèn)題①本項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶是是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)業(yè)需求和偏偏好是怎樣樣的？②本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的的機(jī)會(huì)點(diǎn)在在哪里？③項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)場(chǎng)中的地位位如何？一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的思路一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、、相關(guān)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)項(xiàng)目針對(duì)性性物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給給、市場(chǎng)的的需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在在與未來(lái)2、區(qū)域狀況況分析（1）調(diào)查目的及意義義通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀和特征征，以及區(qū)區(qū)域項(xiàng)目情情況，分析析區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品供供應(yīng)與需求求，并結(jié)合合部分典型型項(xiàng)目的情情況，進(jìn)一一步解決本本項(xiàng)目產(chǎn)品品的定位問(wèn)問(wèn)題。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（2）調(diào)查區(qū)域域與調(diào)查項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域范范圍大小與與所在城市市大小有關(guān)關(guān)，城市越越大，調(diào)查查區(qū)域就越越大。一般般在5KM至20KM范圍之內(nèi)。。調(diào)查項(xiàng)目為為本項(xiàng)目相相同或接近近為主，項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量在在5至20個(gè)之間，項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)越越多，越能能代表本區(qū)區(qū)域的市場(chǎng)場(chǎng)需求情況況，但也不不能過(guò)多，，否則會(huì)增增加工作量量，也會(huì)使使數(shù)據(jù)失真真。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（3）區(qū)域狀況況分析內(nèi)容容①概述：介紹紹項(xiàng)目所在在區(qū)域基本本情況，如如經(jīng)濟(jì)、政政治、交通通、醫(yī)療、、商業(yè)等②位置及交通通：位置范范圍與本區(qū)區(qū)域主要公公共交通工工具③人文環(huán)境：：重點(diǎn)說(shuō)明明教育、醫(yī)醫(yī)療、商業(yè)業(yè)、公園、、體育設(shè)施施等④自然環(huán)境：：河流、湖湖泊、山川川等自然或或文化遺產(chǎn)產(chǎn)一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（4）區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析1）項(xiàng)目規(guī)劃分分析（1）整體區(qū)域域分析重點(diǎn)說(shuō)明大大中小項(xiàng)目目分部情況況①社區(qū)規(guī)模模：比如某區(qū)域域建筑面積積在10萬(wàn)平方米以以下的項(xiàng)目目有13個(gè)，占調(diào)查查項(xiàng)目總數(shù)數(shù)的45％；總建筑筑面積在10-20萬(wàn)平方米的的項(xiàng)目有7個(gè)，占調(diào)查查項(xiàng)目總數(shù)數(shù)的25%；總建筑面面積在20萬(wàn)平方米以以上的一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析②建筑形式③容積率容積率統(tǒng)計(jì)計(jì)表一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析建筑形式項(xiàng)目數(shù)量所占比例只建塔樓16個(gè)55％只建板樓6個(gè)20％既有板樓又有塔樓7個(gè)25％容積率項(xiàng)目數(shù)量所占比例6以上10個(gè)35%4-6之間6個(gè)20%4以下13個(gè)45%（2）社區(qū)配套套分析重點(diǎn)是商業(yè)業(yè)配套與休休閑配套（3）園林景觀觀分析重點(diǎn)指標(biāo)為為社區(qū)綠化化率（4）戶型及面面積分析（5）價(jià)格分析析一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（6）市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量分析（7）銷售情況況分析（8）暢銷樓盤(pán)盤(pán)分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析3、競(jìng)爭(zhēng)者分分析競(jìng)爭(zhēng)者分析析一般包括括以下幾項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容：（1）識(shí)別企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者者從行業(yè)的角角度來(lái)看，，企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者有：：現(xiàn)有廠商商、潛在加加入者、替替代品廠商商。從市場(chǎng)場(chǎng)方面看，，企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者有：：品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者、行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者、、需要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者、消費(fèi)費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)者。。從企業(yè)所所處的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)地位來(lái)看看，競(jìng)爭(zhēng)者者的類型有有：市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者、市市場(chǎng)挑戰(zhàn)者者、市場(chǎng)追追隨者、市市場(chǎng)補(bǔ)缺者者。企業(yè)應(yīng)應(yīng)從不同的的角度，識(shí)識(shí)別自己的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，關(guān)注競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的的變化，以以更好地適適應(yīng)和贏得得競(jìng)爭(zhēng)。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（2）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者對(duì)手的的策略及判判斷競(jìng)爭(zhēng)者者目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)者雖然然無(wú)一例外外關(guān)心其企企業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)，但它們們往往并不不把利潤(rùn)作作為唯一的的或首要的的目標(biāo)。在在利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)的背后，，競(jìng)爭(zhēng)者的的目標(biāo)是一一系列目標(biāo)標(biāo)的組合，，對(duì)這些目目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)者者各有側(cè)重重。了解競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)目目前盈利的的可能性、、市場(chǎng)占有有率的增長(zhǎng)長(zhǎng)、資金流流動(dòng)、技術(shù)術(shù)領(lǐng)先、服服務(wù)領(lǐng)先和和其他目標(biāo)標(biāo)所給予的的重要性權(quán)權(quán)數(shù)更為重重要。如一一個(gè)追求低低成本領(lǐng)先先的競(jìng)爭(zhēng)者者對(duì)于他的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手因技術(shù)性性突破而使使成本降低低所作出的的反應(yīng)，比比對(duì)同一位位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手增加廣告告宣傳所作作出的反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)烈得多多。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（3）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者關(guān)系營(yíng)營(yíng)銷企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者者關(guān)系營(yíng)銷銷即是指與與這些競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者保持良良好的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)合作關(guān)系系，擺脫惡惡性競(jìng)爭(zhēng)，，協(xié)調(diào)利益益，優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，共同同開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)，最最終取得多多贏的結(jié)果果。競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)之之間的關(guān)系系可以從互互不相干到到兼并收購(gòu)購(gòu)，建立聯(lián)聯(lián)盟合作形形式。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析（4）房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者者分析1）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的含義義與本企業(yè)提提供的房地地產(chǎn)商品在在質(zhì)量、類類型、區(qū)位位等方面基基本相似，，并且有相相同的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體體的企業(yè)。。2）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析的的目的企業(yè)制定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的的基礎(chǔ)，也也是占領(lǐng)市市場(chǎng)主導(dǎo)地地位的基本本前提。3）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析需需要解決的的五個(gè)問(wèn)題題然后根據(jù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者及其其戰(zhàn)略、目目標(biāo)、實(shí)力力、反應(yīng)制制定房地地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析①誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)者者？②競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略略是什么？？③競(jìng)爭(zhēng)者的目目標(biāo)是什么么？④競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)是什什么？⑤競(jìng)爭(zhēng)者的反反應(yīng)模式是是什么？4）房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的識(shí)別與確確認(rèn)：品牌牌競(jìng)爭(zhēng)、行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、、形式競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、通常競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。②其次是項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的識(shí)別與與確認(rèn)③企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的識(shí)別別與確認(rèn)。。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的分析與判判斷主要有有現(xiàn)行戰(zhàn)略略、策略與與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)分析，優(yōu)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)勢(shì)分析。其其中關(guān)于優(yōu)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)勢(shì)分析應(yīng)該該在收集競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者信息息資料、收收集市場(chǎng)信信息資料、、全面分析析和評(píng)估之之后才能進(jìn)進(jìn)行，而且且對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的評(píng)估估主要集中中于以下幾幾個(gè)方面：：資源條件件-經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l條件-成本與財(cái)務(wù)務(wù)-技術(shù)條件-市場(chǎng)與營(yíng)銷銷條件-公共關(guān)系。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析5）房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也也稱差異化化優(yōu)勢(shì)是被被目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)視為比其其他競(jìng)爭(zhēng)者者更重要及及更優(yōu)越的的企業(yè)與其其產(chǎn)品的獨(dú)獨(dú)有特色組組合。就是是這個(gè)或這這些因素使使消費(fèi)者惠惠顧該企業(yè)業(yè)而不是其其他競(jìng)爭(zhēng)者者。主要有有以下幾個(gè)個(gè)方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析①成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)②創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)③產(chǎn)品（服務(wù)）差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)④補(bǔ)缺競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)⑤規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)⑥信息競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)⑦品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)6）基本競(jìng)爭(zhēng)策策略①市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的的基本競(jìng)爭(zhēng)策策略主要考慮的因因素有三點(diǎn)首首先擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)需求，做法法為尋找新的的客戶-進(jìn)軍新的市場(chǎng)場(chǎng)-開(kāi)創(chuàng)新的模式式。其次，保保護(hù)市場(chǎng)占有有率，再次，，提高市場(chǎng)占占有率，主要要是因?yàn)橐蛴杏袎艛嘈袨榈牡娘L(fēng)險(xiǎn)和成本本費(fèi)用增加的的風(fēng)險(xiǎn)。②市場(chǎng)挑戰(zhàn)者者者的基本競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略首先考慮戰(zhàn)略略目標(biāo)及挑戰(zhàn)戰(zhàn)對(duì)象的選擇擇，選擇具有有洞察力的市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、、具有同等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)地位的企企業(yè)、地區(qū)性性的中小企業(yè)業(yè)。其次選擇擇正確的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略：（（1）價(jià)格策略（2）產(chǎn)品策略（（3）品牌策略（4）服務(wù)策略（（5）宣傳策略一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析③市場(chǎng)追隨者者者的基本競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略（1）緊隨市場(chǎng)趨趨勢(shì)（2）近距離跟隨隨市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者（（3）選擇追隨市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者④市場(chǎng)拾遺補(bǔ)缺缺者者的基本本競(jìng)爭(zhēng)策略一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（1）是否有足夠夠的規(guī)模和購(gòu)購(gòu)買力（4）企業(yè)是否具具備為該市場(chǎng)場(chǎng)提供服務(wù)的的必須技術(shù)和和資源（3）是否為大企企業(yè)所忽略（2）是否具備發(fā)發(fā)展?jié)摿?、消費(fèi)者分析析（1）房地產(chǎn)購(gòu)買者需求分分析（2）消費(fèi)者心理活動(dòng)的過(guò)過(guò)程（3）房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的的特征（4）影響房地產(chǎn)消費(fèi)者者行為的主要要因素（5）房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決決策過(guò)程與分分析（6）各類房地產(chǎn)項(xiàng)目目消費(fèi)者行為為分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（1）房地產(chǎn)購(gòu)買者者需求分析需求是指一定定時(shí)間內(nèi)，某某一市場(chǎng)上，，對(duì)于某種商商品在各種可可能的價(jià)格條條件下產(chǎn)生的的需求量。美美國(guó)著名心理理學(xué)家馬斯洛洛的“需要層層次理論”，，根據(jù)人們對(duì)對(duì)需求的不同同程度，把需需要?jiǎng)澐譃樯硇枰?、安安全需要、社社交需要、尊尊重需要和自自我?shí)現(xiàn)需要要5類，，依次由較低低到較高層次次。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（2）消費(fèi)者心理活動(dòng)的過(guò)過(guò)程1）消費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)識(shí)過(guò)程一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析2）消費(fèi)者的情情緒過(guò)程一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析3）消費(fèi)者的意意志過(guò)程一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（3）房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者市場(chǎng)的特特征1）房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)買行行為是最為理理性的房地產(chǎn)作為一一種綜合成本本高、風(fēng)險(xiǎn)大大的商品，無(wú)無(wú)論消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買的最終目目的是自住還還是投資，都都決定其在購(gòu)購(gòu)買的過(guò)程中中保持高度的的自主，并始始終由理智來(lái)來(lái)支配行動(dòng)。。2）房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)買行行為易受外界界因素影響，，決策時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)。消消費(fèi)者獲取房房地產(chǎn)信息的的渠道越來(lái)越越廣泛，有利利于消費(fèi)者做做出明智的購(gòu)購(gòu)買決策，也也增加了消費(fèi)費(fèi)者鑒別信息息真?zhèn)蔚臅r(shí)間間。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析3）房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)買行行為已經(jīng)從單單純的滿足居居住需要上升升到更高的層次隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者在滿滿足居住需要要的同時(shí)，對(duì)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)、建筑形式式有了更高的的要求，在布布局上也更加加追求人與環(huán)環(huán)境的和諧。。4）品牌效應(yīng)的的作用日益明明顯好的品牌往往就代代表著好口碑碑、好品質(zhì)、、好物業(yè)，于于是就出現(xiàn)越越來(lái)越多的消消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)時(shí)只認(rèn)品牌不不認(rèn)房的情形形。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（4）影響房地產(chǎn)消費(fèi)者者行為的主要要因素1）文化因素①①審美美觀。產(chǎn)品的的美學(xué)價(jià)值是是促使消費(fèi)者者做出購(gòu)買決決定的影響因因素之一。②②風(fēng)俗俗習(xí)慣。直接接影響消費(fèi)者者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)需需求，主要體體現(xiàn)在地域性性房產(chǎn)營(yíng)銷上上。2）社會(huì)因素①①政策策環(huán)境。國(guó)家家的政治體制制、政治管理理、政策等影影響房地產(chǎn)市市場(chǎng)的格局。。②②法法律環(huán)境。是是制約和引導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展展的重要外部部力量，同時(shí)時(shí)也是消費(fèi)者者獲得和享受受合法權(quán)益的的重要保障。。③③經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。包包括利率、物物價(jià)及通貨膨膨脹等。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析3）個(gè)人因素①職業(yè)及收入入水平消費(fèi)者職業(yè)的不同，，消費(fèi)觀與價(jià)價(jià)值觀也會(huì)隨隨之而變，收收入與預(yù)期收收入的高低決決定了人們的的購(gòu)房選擇。。②生活方式消費(fèi)者的生活方式?jīng)Q決定著其對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的喜好與需求求。③個(gè)性與自我概念個(gè)性因素激發(fā)著消消費(fèi)者的租購(gòu)購(gòu)欲望。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析4）心理因素①禁忌（人們?cè)谠谛睦砩险J(rèn)為為犯忌諱的和和在言行上規(guī)規(guī)定不能說(shuō)與與不能做的））是影響消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)方式式和消費(fèi)意識(shí)識(shí)的重要因素素。如世界上上許多地區(qū)忌忌諱數(shù)字13，因此，有的的公寓、辦公公室和旅館里里找不到13層和13號(hào)；而香港地地區(qū)則對(duì)4、13、37、49等數(shù)字都比較較反感。②健康、環(huán)保等等因素，是目目前人們關(guān)注注的重點(diǎn)。③小區(qū)物業(yè)管理理水平以及基基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)情況。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（5）房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決決策過(guò)程與分分析1）房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買決策策的過(guò)程（2）房地產(chǎn)消消費(fèi)者行為分分析的一般內(nèi)容①誰(shuí)來(lái)買（Who）？②為什么要買（（Why）？？③在什么地點(diǎn)買買（Where）？④在什么時(shí)候買買（When）？⑤買什么樣的（（What））？⑥如何來(lái)購(gòu)買（（How）？？一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析6）各類房地產(chǎn)項(xiàng)目目消費(fèi)者行為為分析消消費(fèi)者在在面對(duì)購(gòu)房置置業(yè)及做出購(gòu)購(gòu)房決定的過(guò)過(guò)程中，針對(duì)對(duì)具體的不同同房地產(chǎn)產(chǎn)品品，其選擇方方式與原則有有所不同。住宅購(gòu)買行為為的影響因素：①消費(fèi)者自身身因素②其他因素—交通是否便利，價(jià)價(jià)格是否公平平，房屋是否否堅(jiān)固，設(shè)計(jì)計(jì)是否完善，，房產(chǎn)是否增增值快，環(huán)境境是否良好，，以及區(qū)域環(huán)環(huán)境因素、房房屋自身要素素（房型與住住宅屬性）。。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析消費(fèi)群體構(gòu)成成的分析主要要包括：分分析一：：客戶年齡構(gòu)構(gòu)成與家庭人人口個(gè)人購(gòu)房房的客戶年齡齡基本在25～60歲，以30～50歲為主主，家庭人員員結(jié)構(gòu)在3～6人人居多。分分析二二：客戶職業(yè)業(yè)背景構(gòu)成分析三：客戶戶特征描述他他們屬屬于社會(huì)上比比較富裕的一一群，有穩(wěn)定定的社會(huì)收入入，具有較高高甚至顯赫的的社會(huì)地位。。在在釋釋放成功的同同時(shí)，喜歡樹(shù)樹(shù)立自我，標(biāo)標(biāo)榜個(gè)性，追追求獨(dú)特文化化品位，注重重高質(zhì)量休閑閑健康的生活活方式。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析案例分享：萬(wàn)科的商業(yè)形象中國(guó)排名第一開(kāi)發(fā)發(fā)商，萬(wàn)科地產(chǎn)城市市居住高端系系列（金域系系）成熟中心內(nèi)環(huán)環(huán)地段，合肥肥難尋其二這里寸土寸金金，這里是永永遠(yuǎn)的繁華所所在，這里有有這座城市難難以超越的人人文記憶和地地位；合肥不可復(fù)制制的長(zhǎng)江路，，合肥唯一的的城市名片與與形象一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析萬(wàn)科金域華府府的地理優(yōu)勢(shì)位于老城區(qū)、政務(wù)務(wù)區(qū)、高新區(qū)區(qū)等主要區(qū)域域中央位置，，老城區(qū)生活配配套、政務(wù)區(qū)區(qū)文化政務(wù)配配套、高新區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)科技配配套環(huán)伺左右右；生活，世界500強(qiáng)家樂(lè)福就在在斜對(duì)面，學(xué)學(xué)校、醫(yī)療等等設(shè)施應(yīng)有盡盡有；交通，直面城城市交通大動(dòng)動(dòng)脈—長(zhǎng)江路；文化，前身““江淮儀表廠廠”保留蘇式式建筑，具備備人文歷史價(jià)價(jià)值；教育，安徽大大學(xué)、中國(guó)科科技大學(xué)、安安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)、十七中、、西苑小學(xué)等奠定區(qū)區(qū)域濃厚教育育資源一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析金域華府價(jià)位位分析萬(wàn)科金域華府，1梯3戶多，，34層，共共200多套套房源。目目前主要在售售16#樓，，2014年年12月30日交付，約約109&137平米，，均價(jià)約11000元/平米。前期期還有少量頂頂層106、、109平米米戶型在售，，均價(jià)11000元/平平米左右。在在售房源優(yōu)惠惠為一次性付付款99折，，按揭99.5折。一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析析金域華府樓盤(pán)盤(pán)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科金域華府為萬(wàn)萬(wàn)科在合肥傾傾力打造的48萬(wàn)平米市市心頂級(jí)項(xiàng)目目，位于合肥肥市蜀山區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)江西路與合合作化南路交交叉口西南側(cè)側(cè)（五里墩江江淮儀表廠）），占地面積積173.5畝，綜合容容積率3．56，小區(qū)居居住用地占地地面積101754平，，主題商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)占地面積積13875平，社區(qū)規(guī)規(guī)劃有獨(dú)特的的雙會(huì)館，入入戶方式為尊尊貴的四大堂堂式入戶，配配備360度度安防系統(tǒng)；；1500m生態(tài)溪谷，，100余余株原生樹(shù)木木，10大大歐式園林營(yíng)營(yíng)造市心25000平米