第十一章房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理工管用

第十一章

房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理

主講人：孫虹房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理房屋附屬設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護管理房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修管理特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理建筑智能化系統(tǒng)管理第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護管理一、三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。

主要包括：定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，做好記錄等。

一級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。

主要包括：對設(shè)備進行局部解體，進行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。

二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗，部分解體檢查和局部維修，更換或修復磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。二、預防性計劃維修保養(yǎng)制度

為防止意外損壞按照預定計劃進行一系列預防性設(shè)備修理、維護和管理的組織措施和技術(shù)措施。實行預防性計劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作能力，避免設(shè)備遭受不應有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力。正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。二、預防性計劃維修保養(yǎng)制度

實行預防性計劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。例如：某物業(yè)管理公司給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護管理◆加強巡視檢查◆水箱清洗消毒◆定期對泵房進行維修保養(yǎng)◆定期清潔屋面天溝◆定期對室外管道刷漆◆定期檢查消火栓三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護計劃的實施◆根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃，分期，分項下達到班組。班組長委派使用人員或維修人員實施?！魴z查監(jiān)督。每日填寫設(shè)備巡檢記錄，并對責任范圍內(nèi)的設(shè)備進行定期巡查。每月根據(jù)設(shè)備運行、維修、養(yǎng)護、異常變化等情況填寫當月設(shè)備巡檢報告。第二節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理一、維修管理的主要內(nèi)容◆維修管理制度的主要內(nèi)容（1）巡回檢查制（2）分工責任制（3）季度和年度安全檢查制（4）維修報告制（5）維修工程審批制◆檢修程序(見圖1)圖1房屋附屬設(shè)施設(shè)備檢修程序工程部經(jīng)理審批意見檢修計劃技術(shù)負責人組織設(shè)施維修班組委派維修工維修點檢查配合檢查指導◆給排水設(shè)備的維修管理供水箱（水池）供水泵供水管網(wǎng)水表、閥門排水管道污水池（井）污水提升設(shè)備清通設(shè)備室外排水等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆空調(diào)設(shè)備的維修管理冷凍機空調(diào)水泵冷卻塔風機盤管管道、儀表、閥門等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆供暖設(shè)備的維修管理鍋爐房換熱站熱網(wǎng)設(shè)備熱力入口二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆電梯設(shè)備的維修管理機房：控制柜、電動機、限速器、選層器、電源開關(guān)等轎廂：感應器、開關(guān)門電機、減速機、安全鉗、轎內(nèi)操作盤、轎內(nèi)照明、電話、警鈴、超載開關(guān)、防夾人的光電開關(guān)等井道：軌道、廳門、鋼絲繩、保險鋼絲繩、樓層顯示燈、緩沖器等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆消防設(shè)備的維修管理消防水箱消防水泵消防龍頭消防栓滅火器等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆供電設(shè)備的維修管理變壓器、高壓斷路器、高壓電纜等；電表、總開關(guān)、戶外負荷開關(guān)、漏電保護開關(guān)、插座、照明器、避雷針等；廣播、電話、網(wǎng)絡(luò)、閉路電視等。二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆設(shè)備更新和技術(shù)改造：設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染嚴重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能?！舸笮薰こ蹋簩υO(shè)備進行定期的全面檢修，全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備恢復原有性能，更換率一般不超過30％。◆中修工程：對設(shè)備進行正常和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量不合格零部件，更換率一般在10％～30％?！艟S修保養(yǎng)工程：日常的保養(yǎng)、檢修及為排除故障進行的局部修理。三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的分類◆設(shè)備投資大，維修成本高◆維修技術(shù)要求高◆隨機性與計劃性相結(jié)合四、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的特點一、特種設(shè)備的含義

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設(shè)施，同時也包括其附屬的安全附件、安全保護裝置和與安全保護裝置相關(guān)的設(shè)施。第三節(jié)特種設(shè)備委托維修養(yǎng)護管理◆特種設(shè)備出廠時，應當附有安全技術(shù)規(guī)范要求的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗證明文件。（如果缺少上述規(guī)定的文件、物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕接受）◆特種設(shè)備在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，特種設(shè)備使用單位應當向所在地的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。二、特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的一般規(guī)定◆使用單位應當對“在用特種設(shè)備進行經(jīng)常性日常維護保養(yǎng)，并進行定期自行檢查”?！羰褂脝挝粦攲Α霸谟锰胤N設(shè)備的的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀表、儀器進行定期校驗，檢修，并做出記錄”。◆國家鼓勵推行科學的管理方法，采用先進技術(shù)，提高特種設(shè)備安全性能和管理水平，增強特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位防范事故的能力。三、特種設(shè)備維修養(yǎng)護管理的原則安全之上原則：預防為主，事先嚴格控制，強化政府監(jiān)管和行政許可措施，確保人民群眾人身和財產(chǎn)安全。企業(yè)負責原則：企業(yè)是特種設(shè)備的第一責任人。權(quán)責一致原則：安全監(jiān)督管理部門依法履行職責，明確特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的法律責任。統(tǒng)一監(jiān)管原則：履行WTO承諾，統(tǒng)一進口特種設(shè)備和國內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察制度。綜合治理原則：發(fā)揮全社會力量，綜合治理、嚴格監(jiān)督。四、特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立

安全技術(shù)檔案包括以下內(nèi)容：◆特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料?！籼胤N設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄?！籼胤N設(shè)備的日常使用狀況記錄?！粼O(shè)備及安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護保養(yǎng)記錄。◆特種設(shè)備運行故障和事故記錄。一、建筑智能化系統(tǒng)的構(gòu)成：建筑設(shè)備的自動化系統(tǒng)火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)通信自動化系統(tǒng)第四節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)智能建筑的發(fā)展背景不斷發(fā)展的人類社會活動需求是建筑不斷發(fā)展的根本動力，科學技術(shù)則是實現(xiàn)建筑兩大基本目標——功能與美觀的前提和手段。人們對建筑在信息交換、安全性、舒適性、便利性和節(jié)能性等諸多方面提出了更高要求。功能的擴展則主要是通過在建筑物內(nèi)采用各種新型建筑設(shè)備來實現(xiàn)。第四節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)世界第一座智能建筑的誕生

智能建筑“一語”，首次出現(xiàn)于1984年。當時，由美國聯(lián)合技術(shù)公司(UTC，UnitedTechnologyCorp．)的一家子公司——聯(lián)合技術(shù)建筑系統(tǒng)公司(UnitedTechnologyBuildingSystemCorp．)

在美國康涅狄格州的哈特福德市改建完成了一座名叫CityPlace(都市大廈)的大樓，“智能建筑”出現(xiàn)在其宣傳詞中。

該大樓以當時最先進的技術(shù)來控制空調(diào)設(shè)備、照明設(shè)備、防災和防盜系統(tǒng)、電梯設(shè)備、通信和辦公自動化設(shè)備等，除可實現(xiàn)舒適性、安全性的辦公環(huán)境外，并具有高效、經(jīng)濟的特點，從此誕生了公認的第一座智能建筑。大樓用戶可獲得語音、文字、數(shù)據(jù)等各類信息服務，而大樓內(nèi)的空調(diào)、供水、防火防盜、供配電系統(tǒng)均為電腦控制，實現(xiàn)了自動化綜合管理，使用戶感到舒適、方便和安全，引起了世人的注目。國外智能建筑的發(fā)展

自第一座智能大廈誕生后，智能建筑便蓬勃發(fā)展，以美國和日本興建的最多。日本第1次引進智能建筑的概念是在1984年的夏天，10余年來，相繼建成了墅村證券大廈、安田大廈、KDD通信大廈、標致大廈、NEC總公司大樓、東京市政府大廈、文京城市中心、NIT總公司的幕張大廈、東京國際展示場等。

國外智能建筑的發(fā)展

在法國、瑞典、英國等歐洲國家和香港、新加坡、馬來西亞等地的智能建筑也方興未艾。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，美國的智能建筑將超過萬幢，1986年日本就新建智能辦公樓面積達89萬m2，占新建辦公樓總面積的6％，到1988年該比例已上升至18％，日本1995年新建的大樓中60％是智能建筑。國外智能住宅與智能小區(qū)的發(fā)展

德國弗勞恩霍夫研究會與11家公司聯(lián)手合作，建成的世界首座樣板“智能住宅”，向人們揭示了未來住宅的前景和計算機技術(shù)發(fā)展的新趨勢。西班牙隆卡建筑事務所最近推出一種旋轉(zhuǎn)式公寓住宅。位于美國西雅圖的Reflex通信公司，從1998開始以其獨特的技術(shù)提供網(wǎng)絡(luò)接入及信息訪問等服務。美國建筑專家巧妙構(gòu)思，研制出一種由計算機控制的旋轉(zhuǎn)房屋。日本科技人員在東京的麻布地區(qū)修建了一座現(xiàn)代化的房屋，以解決與大自然如何協(xié)調(diào)的問題。我國智能建筑的發(fā)展

1990年建成的北京發(fā)展大廈(18層)可認為是我國智能建筑的雛形。1995年3月14日，我國工程建設(shè)標準化協(xié)會正式頒布“建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范”。

1995年7月，上海華東建筑設(shè)計研究院制訂出“智能建筑設(shè)計標準”，1996年3月被上海市建委批準為上海市地方標準。

智能建筑的概念

◆美國智能建筑學會定義

智能建筑是通過對建筑物的4個基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務和管理，以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系進行最優(yōu)化設(shè)計，從而提供一個投資合理、具有高效、舒適、便利環(huán)境的建筑空間。

◆日本智能大樓研究會定義

智能大樓是指具備信息通信、辦公自動化信息服務以及樓宇自動化各項功能的、滿足進行智力活動需要的建筑物。

◆歐州智能建筑集團定義

智能化建筑是使用戶發(fā)揮最高效率，同時又以最低的保養(yǎng)成本，最有效地管理其本身資源的建筑。

◆新加坡定義

智能建筑必需具備3個條件：一是具有保安、消防與環(huán)境控制等自動化控制系統(tǒng)，以及自動調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的溫度、濕度、燈光等參數(shù)的各種設(shè)施，以創(chuàng)造舒適安全的環(huán)境；二是具有良好的通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施使數(shù)據(jù)能在大廈內(nèi)流通；三是能夠提供足夠的對外通信設(shè)施與能力。

◆國內(nèi)定義

智能建筑是以建筑為平臺，兼?zhèn)渫ㄐ?、辦公、建筑設(shè)備自動化等功能，集系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、服務、管理及它們之間的優(yōu)化組合，向人們提供一個高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。

智能建筑的本質(zhì)，簡單說就是為人們提供一個優(yōu)越的工作與生活環(huán)境，這種環(huán)境具有安全、舒適、便利、高效與靈活的特點。

智能建筑的功能

智能建筑通過大量采用信息技術(shù)及設(shè)備從而具有了許多嶄新功能。智能建筑可提供3大方面的服務功能，即安全性、舒適性和便利高效性。智能建筑可以滿足人們在社會信息化新形勢下對建筑物提出的更高的功能需求。

安全性功能舒適性功能便利高效性功能火災自動報警空調(diào)監(jiān)控綜合布線自動噴淋滅火供熱監(jiān)控用戶程控交換機防盜報警給排水監(jiān)控衛(wèi)星通信閉路電視監(jiān)控供配電監(jiān)控Internet保安巡更衛(wèi)星電視寬帶接入電梯運行監(jiān)控背景音樂物業(yè)管理出入控制裝飾照明一卡通應急照明視頻點播辦公自動化智能建筑3大服務功能

智能建筑的特點

◆系統(tǒng)高度集成

從技術(shù)角度看，智能建筑與傳統(tǒng)建筑最大的區(qū)別就是智能建筑各智能化系統(tǒng)的高度集成。智能建筑系統(tǒng)集成，就是將智能建筑中分離的設(shè)備、子系統(tǒng)、功能、信息，通過計算機網(wǎng)絡(luò)集成為一個相互關(guān)聯(lián)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng)，實現(xiàn)信息、資源、任務的重組和共享。智能建筑安全、舒適、便利、節(jié)能、節(jié)省人工費用的特點必須依賴集成化的建筑智能化系統(tǒng)才能得以實現(xiàn)。

◆節(jié)能

以現(xiàn)代化商廈為例，其空調(diào)與照明系統(tǒng)的能耗很大，約占大廈總能耗的70％。在滿足使用者對環(huán)境要求的前提下，智能大廈應通過其“智能”，盡可能利用自然光和大氣冷量(或熱量)來調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境，以最大限度地減少能源消耗。按事先在日歷上確定的程序，區(qū)分“工作”與“非工作”時間，對室內(nèi)環(huán)境實施不同標準的自動控制，下班后自動降低室內(nèi)照度與溫濕度控制標準，已成為智能大廈的基本功能。利用空調(diào)與控制等行業(yè)的最新技術(shù)，最大限度地節(jié)省能源是智能建筑的主要特點之一，其經(jīng)濟性也是該類建筑得以迅速推廣的重要原因。

◆節(jié)省運行維護的人工費用

根據(jù)美國大樓協(xié)會統(tǒng)計，一座大廈的生命周期為60年，啟用后60年內(nèi)的維護及營運費用約為建造成本的3倍。再依據(jù)日本的統(tǒng)計，大廈的管理費、水電費、煤氣費、機械設(shè)備及升降梯的維護費，占整個大廈營運費用支出的60％左右；且其費用還將以每年4％的速度增加。所以依賴智能化系統(tǒng)的智能化管理功能，可發(fā)揮其作用來降低機電設(shè)備的維護成本，同時由于系統(tǒng)的高度集成，系統(tǒng)的操作和管理也高度集中，人員安排更合理，使得人工成本降到最低。

◆安全、舒適和便捷的環(huán)境

智能建筑首先確保人、財、物的高度安全以及具有對災害和突發(fā)事件的快速反應能力。智能建筑提供室內(nèi)適宜的溫度、濕度和新風以及多媒體音像系統(tǒng)、裝飾照明，公共環(huán)境背景音樂等，可大大提高人們的工作、學習和生活質(zhì)量。智能建筑通過建筑內(nèi)外四通八達的電話、電視、計算機局域網(wǎng)、因特網(wǎng)等現(xiàn)代通信手段和各種基于網(wǎng)絡(luò)的業(yè)務辦公自動化系統(tǒng)，為人們提供一個高效便捷的工作、學習和生活環(huán)境。第15章幾種建筑弱電系統(tǒng)簡介

計算機控制中心OAS系統(tǒng)CAS系統(tǒng)BAS系統(tǒng)通信自動化系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)建筑智能系統(tǒng)組成6、建筑物通風、溫度、濕度自動調(diào)節(jié)控制

BAS系統(tǒng)是智能建筑（建筑物、大廈）中各類設(shè)備的自動控制。例如：1、電梯2、泵房自動控制3、供配電系統(tǒng)自動控制4、安防自動控制5、火災自動報警自動滅火控制屬于樓宇自控系統(tǒng)屬于供配電自控系統(tǒng)屬于建筑弱電系統(tǒng)屬于樓宇自控系統(tǒng)等各類設(shè)備的自動控制什么叫BAS系統(tǒng)？簡單的說：OAS系統(tǒng)就是辦公自動化系統(tǒng)例如：1、辦公局域網(wǎng)2、計算機處理各種例行事務性工作3、計算機處理各種信息管理4、計算機報文處理與電子數(shù)據(jù)交換什么叫OAS系統(tǒng)？簡單而言：CAS系統(tǒng)就是通信自動化系統(tǒng)以大樓數(shù)字專用交換機為中心聯(lián)接程控電話系統(tǒng)電視會議中心多媒體聲像系統(tǒng)對內(nèi)：無線尋呼系統(tǒng)對外：公用電話網(wǎng)廣域網(wǎng)城域網(wǎng)衛(wèi)星通信系統(tǒng)實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的語音、數(shù)據(jù)和圖像的通信什么叫CAS系統(tǒng)？第15章幾種建筑弱電系統(tǒng)簡介

舉例：火災自動報警系統(tǒng)自噴系統(tǒng)滅火屬于全自動消防系統(tǒng)適用范圍：高檔綜合樓、寫字樓，酒店，圖書館，檔案館及政府機關(guān)。特點是：24小時監(jiān)控狀態(tài)下?；馂男畔⑷谈櫿r自動故障巡檢

案例：有一24層寫字樓，突然在12層發(fā)生火災，試分析火災自動報警與自動滅火系統(tǒng)基本工作原理。12層火災火災探測器消防控制中心消防控制中心確認火災信號，應急廣播一般通知火災本層和上一層下一層，本案例中通知11、12、13層（切斷正常供電系統(tǒng)，接通應急電源系統(tǒng)）電源切換開啟應急照明及疏散指示若采用浮充式供電形式，則至少需供電0.5h放防火卷簾或防火門分隔火災區(qū)防止火災擴展正壓送風，排煙客梯強迫進入基站，消防梯開啟消防電話119自噴淋系統(tǒng)（