宿遷樓盤(pán)市調(diào)情況分析

萬(wàn)瑞··曼哈哈頓市市調(diào)情情況分分析Wanrui··Manhattanmarketresearchsituation市調(diào)方方：隆隆坤地地產(chǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)時(shí)間：：2018.7.31項(xiàng)目概概況競(jìng)品分分析項(xiàng)目總總結(jié)接盤(pán)建建議宿遷概概況目錄錄CONTENTS項(xiàng)目概況Projectoverview競(jìng)品分析Competinggoodsanalysis項(xiàng)目總結(jié)Projectsummary接盤(pán)建議Flangeadvice01.02.03.04.宿遷概況Suqianoverview05.宿遷概概況SuqianoverviewPART01PART01宿遷概況—整體及經(jīng)濟(jì)概況Suqianoverview宿遷位位于淮淮海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)中部部，屬屬于隴隴海經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶、沿沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶、沿沿江經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶交叉叉輻射射區(qū)，，是歐歐亞大大陸橋橋東橋橋頭堡堡城市市群中中新興興的中中心城城市，，是江江蘇、、山東東、安安徽三三省之之通衢衢。宿宿遷生生態(tài)環(huán)環(huán)境、、人居居環(huán)境境非常常優(yōu)勢(shì)勢(shì)。市市區(qū)綠綠化覆覆蓋率率達(dá)到到35.4%，，綠地地率達(dá)達(dá)23%，，人均均化共共綠地地面積積達(dá)到到5.96平平方米米。宿遷既既得東東部區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)之之宜，，兼得得西部部政策策靈活活之利利，又又有低低價(jià)位位的勞勞動(dòng)力力，同同時(shí)背背靠淮淮海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)蘇、、魯、、豫、、皖4省省20個(gè)省省轄市市、18.7萬(wàn)萬(wàn)平平方公公里、、1.2億億人人口的的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)，加加之城城市化化進(jìn)程程加快快刺激激投資資需求求，群群眾收收入水水平提提高蘊(yùn)蘊(yùn)涵消消費(fèi)潛潛力，，發(fā)展展空間間十分分廣闊闊。但但由于于低子子薄，，城市市地位位低，，在江江蘇省省還屬屬于較較窮的的城市市，居居民收收入水水平低低，消消費(fèi)能能力有有限。。隨著著以京京東為為代表表電商商進(jìn)駐駐，加加上高高鐵的的開(kāi)通通帶來(lái)來(lái)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)刺刺激，，宿遷遷經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力必將將實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大的的飛躍躍。經(jīng)濟(jì)概概況城市概概況新一輪城市總體規(guī)劃期限2003-2020年，近期2008-2020年，遠(yuǎn)景至2050年。規(guī)劃期限依托徐州為中心，建立一個(gè)環(huán)狀城市紐帶圈，各個(gè)市鎮(zhèn)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)能互補(bǔ)，區(qū)域連塊，打造新型城市經(jīng)濟(jì)群。市域城鎮(zhèn)功能分工高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)——“三縱三橫”。航道網(wǎng)主骨架——“三縱”鐵路——建設(shè)一條從安徽宿州到淮安的東西走向的國(guó)家干線(xiàn)鐵路。高鐵——徐宿淮鹽鐵路串聯(lián)蘇北徐州、宿遷、淮安、鹽城4個(gè)省轄市的省級(jí)主要通道，國(guó)鐵I級(jí)客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)。市域交通運(yùn)輸體系規(guī)劃區(qū)面積為2108平方公里，包括宿城區(qū)和宿豫區(qū)。規(guī)劃用地面積為276平方公里，東至規(guī)劃中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。中心城市規(guī)劃范圍PART01宿遷概況—城市規(guī)劃SuqianoverviewPART01宿遷概況—房地產(chǎn)分析Suqianoverview201020112012201320142015201620177.957.478.28.899.7811.7212.6513.53每年新新增貸貸款數(shù)數(shù)據(jù)（單位位：萬(wàn)萬(wàn)億））表中顯顯示出出了2011——2012年房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求求不振振，行行業(yè)萎萎縮，，庫(kù)存存上升升的原原因。。同時(shí)時(shí)也可可以看看出自自2013年房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)逐漸漸走出出庫(kù)存存困境境到2017年年需求求困境境的原原因所所在。。201020112012201320142015201620175.25.916.448.147.638.7311.713.530.6610.7920.7860.9160.7810.7450.9270.989房地產(chǎn)產(chǎn)每年年銷(xiāo)售售額（單位位：萬(wàn)萬(wàn)億第第二二列為為銷(xiāo)售售額與與新增增貸款款之比比）1、本本表同同樣可可以揭揭示，，2009年年以來(lái)來(lái)中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的持續(xù)續(xù)繁榮榮。2、在在2017年兩兩者接接近交交匯，，也即即流行行的看看法是是均衡衡點(diǎn)。。但點(diǎn)點(diǎn)交匯匯是瞬瞬間狀狀態(tài)，，分化化是絕絕對(duì)狀狀態(tài)。。PART01宿遷概況—房地產(chǎn)分析Suqianoverview201020112012201320142015201620175.255.916.448.147.638.7311.713.5310.41111.113.112.112.915.716.950485378580262146306676774527900房地產(chǎn)產(chǎn)每年年銷(xiāo)售售量與與均價(jià)價(jià)1、本本表顯顯示，，中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)一一直呈呈現(xiàn)出出向上上運(yùn)動(dòng)動(dòng)，也也即處處于行行業(yè)的的上升升周期期，這這個(gè)周周期從從量?jī)r(jià)價(jià)關(guān)系系上看看，都都特征征明顯顯?？偨Y(jié)結(jié)1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)在在經(jīng)經(jīng)歷歷了了2016——2017年年加加速速上上漲漲以以后后的的2018年年有有兩兩種種較較大大的的概概率率：：沖沖頂頂回回落落與與頂頂部部震震蕩蕩。。從從各各方方預(yù)預(yù)期期來(lái)來(lái)看看，，頂頂部部震震蕩蕩概概率率更更高高。。2、、至至于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)何何時(shí)時(shí)見(jiàn)見(jiàn)頂頂，，這這個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題的的終終極極答答案案在在于于中中國(guó)國(guó)貧貧富富分分化化的的容容忍忍程程度度，，通通過(guò)過(guò)新新增增信信貸貸帶帶來(lái)來(lái)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，本本質(zhì)質(zhì)是是一一個(gè)個(gè)杠杠桿桿累累加加過(guò)過(guò)程程，，但但這這當(dāng)當(dāng)中中因因?yàn)闉槔麧?rùn)潤(rùn)的的分分配配，，會(huì)會(huì)讓讓一一部部分分投投資資者者變變成成基基礎(chǔ)礎(chǔ)投投資資者者，，另另外外一一部部分分人人變變成成純純粹粹的的投投機(jī)機(jī)者者。。市市場(chǎng)場(chǎng)的的難難點(diǎn)點(diǎn)在在于于要要投投機(jī)機(jī)者者變變成成基基礎(chǔ)礎(chǔ)投投資資者者，，但但從從中中國(guó)國(guó)貨貨幣幣體體系系來(lái)來(lái)看看，，投投機(jī)機(jī)者者承承擔(dān)擔(dān)了了基基礎(chǔ)礎(chǔ)投投資資者者和和自自身身的的全全部部財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成本本，，甚甚至至超超額額財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成本本，，因因此此市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)變變得得相相對(duì)對(duì)不不那那么么可可控控。。市市場(chǎng)場(chǎng)的的臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)就就在在于于投投機(jī)機(jī)者者承承擔(dān)擔(dān)杠杠桿桿的的壓壓力力臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)。。項(xiàng)目目概概況況ProjectoverviewPART02中國(guó)致富集團(tuán)開(kāi)發(fā)商宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展大道699號(hào)樓盤(pán)地址別墅、花園洋房、高層、少量商鋪物業(yè)類(lèi)型70年產(chǎn)權(quán)年限PART02項(xiàng)目概況—萬(wàn)瑞·曼哈頓Projectoverview毛坯交付裝修情況604個(gè)車(chē)位配置104畝總占地面積13萬(wàn)㎡總建筑面積1.34容積率42%綠化率未知戶(hù)型面積規(guī)劃709戶(hù)戶(hù)數(shù)前期無(wú)銷(xiāo)售去化情況因開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題暫停施工目前情況PART02項(xiàng)目概況—萬(wàn)瑞·曼哈頓Projectoverview競(jìng)品品分分析析CompetinggoodsanalysisPART03江蘇芬那企業(yè)開(kāi)發(fā)。由34棟洋房+14棟高層，少量商業(yè)及一個(gè)幼兒園組成。容積率1.7，綠化率50%。屬于高品質(zhì)純低密度院落洋房住區(qū)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介首開(kāi)均已售完，現(xiàn)售為新開(kāi)二棟多層12#13#洋房，建筑面積約120-160㎡電梯房。去化情況均價(jià)7000元/㎡左右。售價(jià)PART03競(jìng)品分析—世紀(jì)·紫薇苑泰和祥府Competinggoodsanalysis宿遷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)主管，江蘇嘉豐置業(yè)建設(shè)。總占地286畝，規(guī)劃用戶(hù)2848戶(hù)。以稀缺多層為主配舒適高層，景觀(guān)高層共62棟，同時(shí)配置綜合商業(yè)區(qū)及雙語(yǔ)幼兒園一所，是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)具規(guī)模的大型綜合社區(qū)。容積率1.7綠化率40%。主力為87㎡二房，98㎡二房，111㎡三方。項(xiàng)目簡(jiǎn)介由于前2期安置房形式產(chǎn)證辦理問(wèn)題，3期200多套正在銷(xiāo)售。去化情況均價(jià)5000元/㎡左右。售價(jià)世紀(jì)紀(jì)··曼曼哈哈頓頓泰和和祥祥府府宿遷實(shí)信置業(yè)公司，項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民大道與金雞湖路交匯處。共有7棟高層住宅（16+1），4棟小高層（8+1），12棟多層（5+1）。住戶(hù)1066戶(hù)。主力為95㎡二房，112㎡三房，128㎡三房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介基本售罄。去化情況均價(jià)6000元/㎡左右。售價(jià)PART03競(jìng)品分析—逸品尚居子悅城Competinggoodsanalysis宿遷嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)人民大道以西，姑蘇路以北，占地11萬(wàn)㎡。項(xiàng)目以高層住宅（17棟）為主配以公寓式酒樓（1棟23層）及沿街商鋪。計(jì)劃住戶(hù)2224戶(hù)，2553個(gè)停車(chē)位。主力為86㎡二房，116㎡三房，126㎡三房，136㎡三房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介基本售罄，剩余一棟以及頂樓部分房源。去化情況均價(jià)5500元/㎡左右。售價(jià)逸品品尚尚居居子悅悅城城宿遷金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，項(xiàng)目位于發(fā)展大道666號(hào)，總占地9.5萬(wàn)㎡。由多聯(lián)排庭院，雙拼觀(guān)景別墅及配套商業(yè)組成。項(xiàng)目共5期，共210棟別墅，278戶(hù)雙拼15棟30套，面積278㎡。其余聯(lián)排，面積171-248㎡。容積率0.62，綠化率35%。項(xiàng)目簡(jiǎn)介基本售罄。去化情況均價(jià)6800元/㎡左右。售價(jià)PART03競(jìng)品分析—瑞景名都祥和名邸Competinggoodsanalysis由15棟多層住宅（6+1）和8棟高層住宅（17+1）組成，配以部分沿街商戶(hù)及社區(qū)幼兒園，其中多層住宅設(shè)有底層儲(chǔ)藏室。二期由14棟高層及配套商鋪組成。設(shè)有車(chē)位1173個(gè)。體量為1148戶(hù)，容積率2.16，建筑密度24.2%，綠化率38%。項(xiàng)目簡(jiǎn)介基本售罄。去化情況多層均價(jià)6500元/㎡，高層均價(jià)6000元/㎡。售價(jià)瑞景景名名都都祥和和名名邸邸PART03競(jìng)品分析—四季華庭新城悅雋皇家景園Competinggoodsanalysis宿遷萬(wàn)廈房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)1號(hào)（果園街南），占地145畝。分二期開(kāi)發(fā)，主要以別墅，多層及小高層為主。體量950戶(hù)，車(chē)位578個(gè)。占地面積9.6萬(wàn)㎡。建筑面積9.5萬(wàn)㎡。容積率0.98，綠化率40%。項(xiàng)目簡(jiǎn)介目前剩余部分高層一樓。去化情況均價(jià)5300元/㎡左右。售價(jià)宿遷力達(dá)置業(yè)有限公司，項(xiàng)目位于發(fā)展大道與金雞湖路交互處。建筑面積62萬(wàn)㎡。項(xiàng)目規(guī)劃19棟高層與19棟多層。2018年4月底開(kāi)盤(pán)，推出425套，高層5300元-5400元/㎡，多層6800元/㎡。項(xiàng)目容積率2.07，綠化率35%項(xiàng)目簡(jiǎn)介目前開(kāi)盤(pán)化率95%。5，6，7月3次加推，約400套售罄，還有約2600多套未推出。去化情況高層均價(jià)6000元/㎡，花園洋房約7000元/㎡。售價(jià)江蘇華昊集團(tuán)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目位于北二路與振新路交叉口，占地4萬(wàn)㎡。項(xiàng)目以高層住宅（15棟）為主配以半合圍2層沿街商業(yè)體。體量726戶(hù)，688個(gè)停車(chē)位，2259個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)位。項(xiàng)目簡(jiǎn)介房源以80㎡左右兩室為主，目前所剩不多，約70-80套。去化情況均價(jià)5000元/㎡左右。售價(jià)四季季華華庭庭新城城悅悅雋雋皇家家景景園園PART03競(jìng)品分析—數(shù)據(jù)分析Competinggoodsanalysis日期期套數(shù)數(shù)PART03競(jìng)品分析—數(shù)據(jù)分析Competinggoodsanalysis日期期價(jià)格格項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)ProjectsummaryPART04從區(qū)域市場(chǎng)分析，目前經(jīng)開(kāi)區(qū)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況火熱，多個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)基本售罄，總體市場(chǎng)情況表現(xiàn)優(yōu)秀。銷(xiāo)售去化率高?？偨Y(jié)1從市場(chǎng)售價(jià)分析：高層均價(jià)：5500元/㎡；多層（花園洋房）均價(jià)：6500元-7000元/㎡；二手房均價(jià)：6500元-7200元/㎡，整體趨勢(shì)良好?？偨Y(jié)2PART04項(xiàng)目總結(jié)Projectsummary對(duì)于價(jià)格的預(yù)估，根據(jù)宿遷市場(chǎng)行情分析，全宿遷二手別墅成交價(jià)：8500元-9000元/㎡、比較區(qū)域模塊，建議銷(xiāo)售價(jià)格：8000元-9000元/㎡?？偨Y(jié)3接盤(pán)盤(pán)建建議議FlangeadvicePART05不具具備備品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。優(yōu)勢(shì)1優(yōu)勢(shì)2劣勢(shì)1劣勢(shì)2優(yōu)勢(shì)3群眾眾基基礎(chǔ)礎(chǔ)差差，，前前期期停停工工等等負(fù)負(fù)面面消消息息存存在在。。項(xiàng)目目體體量量充充足足，，可售售套套數(shù)數(shù)較較多多。。項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品豐豐富富，，具有有一一定定優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。PART05優(yōu)劣勢(shì)情況分析Analysisofadvantagesanddisadvantages目前前市市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力強(qiáng)強(qiáng)，，市場(chǎng)場(chǎng)活活躍躍。。不過(guò)過(guò)也也因因?yàn)闉橹扒绊?xiàng)項(xiàng)目目口口碑碑問(wèn)問(wèn)題題帶帶來(lái)來(lái)的的一一定定影影響響，，所所以以需需要要通通過(guò)過(guò)一一系系列列的的包包裝裝、、宣宣傳傳與與專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)策策劃劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)來(lái)來(lái)推推動(dòng)動(dòng)整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)，，具具體體方方案案待待與與我我公公司司接接洽洽后后提提出出。。