戶型設(shè)計(jì)房地產(chǎn)戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)淺談（共45）

基于開發(fā)理念的產(chǎn)品設(shè)計(jì)淺談Well-building,well-selling!價(jià)值最大化客戶敏感度Efficiency效率Balance均衡Quality品質(zhì)價(jià)值最大化化原則的根根源無論是現(xiàn)金金流項(xiàng)目還還是溢價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盡可能大大的溢價(jià)都都是開發(fā)企企業(yè)的訴求求之一。對(duì)于某個(gè)特特定項(xiàng)目項(xiàng)項(xiàng)目、同一一期銷售的的各種產(chǎn)品品，溢價(jià)的的增長點(diǎn)、、重點(diǎn)放在在何處，或或價(jià)值點(diǎn)如如何排序，，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)品品線銷售的的價(jià)值最大大化，是基基于以下的的考慮：經(jīng)濟(jì)型戶型型對(duì)客戶的的吸引力在在于低總價(jià)價(jià)，如果突突破買房者者的心理承承受限域便便會(huì)被棄之之不顧。這這決定它的的溢價(jià)程度度低，單價(jià)價(jià)比較固定定。品質(zhì)型戶型型對(duì)客戶的的吸引力在在于高品質(zhì)質(zhì)，使它存存在較高的的溢價(jià)可能能性，單價(jià)價(jià)有較大上上漲空間。。有鑒于此，，應(yīng)該盡可可能挖掘品品質(zhì)型戶型型的溢價(jià)潛潛力，制造造盡可能高高的單價(jià)，，才有利于于實(shí)現(xiàn)該期期產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值最大化化。由此，形成成產(chǎn)品線策策劃時(shí)，品品質(zhì)型戶型型單價(jià)比經(jīng)經(jīng)濟(jì)型戶型型高的狀態(tài)態(tài)。產(chǎn)品策劃中中的戶型定定價(jià)—開發(fā)商全程程策劃理念念價(jià)值最大化化原則的根根源價(jià)格倒置現(xiàn)現(xiàn)象的出現(xiàn)現(xiàn)情況開發(fā)/銷售時(shí)序策策略；先推出低價(jià)價(jià)的大戶型型占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)，拔高項(xiàng)項(xiàng)目檔次；；后推出高高價(jià)的小戶戶型賺取高高額利潤。。大小戶型處處于不同定定位；根據(jù)地區(qū)購購買力確定定總價(jià)上限限，量入為為出，定位位為小戶型型樓盤取高高單價(jià)，定定位為大戶戶型樓盤則則為低單價(jià)價(jià)。定位錯(cuò)誤，，未能按大大小戶型需需求配置產(chǎn)產(chǎn)品比例，，導(dǎo)致小戶戶型槍手，，大戶型被被迫拋售。。例：某小學(xué)學(xué)學(xué)區(qū)項(xiàng)目目，由于對(duì)對(duì)客戶判斷斷有偏差，，出現(xiàn)兩種種產(chǎn)品策劃劃，分別導(dǎo)導(dǎo)致銷售時(shí)時(shí)兩種售價(jià)價(jià)和收益狀狀況：全部產(chǎn)品按按照售價(jià)高高低(戶型大小)劃定等級(jí)，，決定其獲獲得資源的的多少，產(chǎn)產(chǎn)生品質(zhì)的的優(yōu)劣。量化的品質(zhì)質(zhì)：套型面面積、睡房房數(shù)、衛(wèi)生生間數(shù)、房房間面積…不可量化的的品質(zhì)：景景觀環(huán)境品品質(zhì)、朝向向品質(zhì)、通通風(fēng)采光品品質(zhì)、房間間的好用性性、空間的的趣味性……給入圍客戶戶排序，排排定首要資資源的次序序—套型面積，，即產(chǎn)品定位策策劃實(shí)現(xiàn)初步的的資源分配配—位置、景觀觀、朝向、、樓型、梯梯戶比…即規(guī)劃實(shí)現(xiàn)精細(xì)化化的資源分分配—開間、面寬寬、面積、、流線、設(shè)設(shè)施、立面面…即產(chǎn)品設(shè)計(jì)遵守資源配配給次序?qū)嵤┉h(huán)節(jié)價(jià)值最大化化原則在設(shè)設(shè)計(jì)中的體體現(xiàn)—資源配給次次序客戶敏感度度客戶敏感點(diǎn)點(diǎn)：總價(jià)、、性價(jià)比、、空間效率率、功能純純粹性、資資源獨(dú)享性性、趣味性性、新奇感感、尊貴感感、掌控感感、標(biāo)簽作作用……根據(jù)客戶對(duì)對(duì)不同敏感感點(diǎn)的關(guān)注注程度，可可將其需求求歸納為“效率”與“品質(zhì)”兩個(gè)取向，，以及在其其之間的“均衡”狀態(tài)；支付能力縮縮減了不同同套型面積積的產(chǎn)品與與客戶需求求層次的組組合，即小戶型型的購買者者需求偏向向“效率””，大戶型型購買者需需求走向““品質(zhì)”。針對(duì)客戶對(duì)對(duì)不同敏感感點(diǎn)的關(guān)注注程度提供供相應(yīng)取向向(效率-均衡-品質(zhì))的產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)。根據(jù)客戶敏敏感度采取取不同設(shè)計(jì)計(jì)方向?qū)嵤┉h(huán)節(jié)規(guī)劃(在規(guī)劃資源源分配序列列中交叉體體現(xiàn))產(chǎn)品設(shè)計(jì)(本片重點(diǎn)介介紹)Efficiency效率Balance均衡Quality品質(zhì)準(zhǔn)備充足的的前期策劃劃，有詳細(xì)細(xì)的產(chǎn)品策策劃，提供供明確的套套型要求，，可使規(guī)劃劃階段就帶帶著實(shí)現(xiàn)程程度高的產(chǎn)產(chǎn)品有的放放矢地工作作，減少設(shè)設(shè)計(jì)方向的的變數(shù)。對(duì)于提供策策劃報(bào)告和和產(chǎn)品配置置任務(wù)書的的項(xiàng)目，要要檢視任務(wù)務(wù)書的合理理性：套型型種類和面面積指標(biāo)與與客戶定位位是否契合合？產(chǎn)品序序列是否合合理？產(chǎn)品品檔次是否否層次分明明？……對(duì)于不能提提供策劃報(bào)報(bào)告和產(chǎn)品品配置任務(wù)務(wù)書的項(xiàng)目目，以及產(chǎn)產(chǎn)品配置描描述籠統(tǒng)含含混的項(xiàng)目目，設(shè)計(jì)人人員要執(zhí)行行策劃公司司的任務(wù)，，進(jìn)行初步步的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，為甲甲方和自己己虛擬比較較合理的產(chǎn)產(chǎn)品配置任任務(wù)書。盡盡量避免用用方向無限限發(fā)散的一一個(gè)又一個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)來試錯(cuò)，浪費(fèi)時(shí)間間。產(chǎn)品定位與與策劃根據(jù)項(xiàng)目的的一系列外外部、內(nèi)部部條件，篩篩選適合的的客群，推推斷各類客客戶比例；；根據(jù)選定的的客群設(shè)定定匹配的套套型種類(睡房數(shù)與面面積)及混合比例例，作為規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的基基本起點(diǎn)；；如有可能，，盡量詳細(xì)細(xì)地描述客客群的敏感感點(diǎn)，以幫幫助更具體體地進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。。好的產(chǎn)品策劃：定位準(zhǔn)確選擇正確的目標(biāo)客戶并排定啄序清晰描述目標(biāo)客戶的敏感點(diǎn)產(chǎn)品配比優(yōu)化減少產(chǎn)品種類明確產(chǎn)品梯級(jí)90平米米以以下下以以10平米米為為梯梯級(jí)級(jí)，，180平米米以以上上以以30-50平米米為為梯梯級(jí)級(jí)，，之之間間以以15-20平米米為為梯梯級(jí)級(jí)；；盡量量拉拉開開相相鄰鄰產(chǎn)產(chǎn)品品/客戶戶的的檔檔次次，，減減低低客客戶戶對(duì)對(duì)意意向向產(chǎn)產(chǎn)品品和和其其上上下下相相鄰鄰產(chǎn)產(chǎn)品品的的相相互互比比較較，，避避免免分分散散購購買買注注意意力力；；避免免出出現(xiàn)現(xiàn)在在整整條條序序列列中中定定位位尷尷尬尬的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，造造成成滯滯銷銷。。形成成設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)基基本本條條件件—產(chǎn)品品(套型型)配比比表表奢侈型特型四居三居豪華型四居三居舒適型四居三居兩居經(jīng)濟(jì)型三居兩居起步型一居零居套型型面面積積、、房房間間數(shù)數(shù)舒適適程程度度適宜宜的的套套型型進(jìn)進(jìn)階階關(guān)關(guān)系系：：不妥妥當(dāng)當(dāng)?shù)牡奶滋仔托瓦M(jìn)進(jìn)階階關(guān)關(guān)系系：：如：：從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型兩兩居居到到舒舒適適型型兩兩居居從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型兩兩居居到到經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型三三居居從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型兩兩居居到到舒舒適適型型三三居居如：：從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型三三居居到到舒舒適適型型兩兩居居從舒舒適適型型四四居居到到豪豪華華型型三三居居帶著著產(chǎn)產(chǎn)品品作作設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃劃“擺擺房房子子””時(shí)時(shí)使使用用的的樓樓棟棟單單元元本本身身應(yīng)應(yīng)獲獲得得明明確確的的戶戶型型指指定定，，有有比比較較現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的開開間間、、進(jìn)進(jìn)深深數(shù)數(shù)目目，，和和八八九九不不離離十十的的外外廓廓形形狀狀及及尺尺寸寸。。以以避避免免被被消消防防、、日日照照間間距距等等規(guī)規(guī)定定卡卡死死，，使使深深化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)無無法法進(jìn)進(jìn)行行。。每種種被被具具體體化化到到樓樓棟棟單單元元中中的的套套型型，，它它因因戶戶型型設(shè)設(shè)置置而而獲獲得得的的資資源源、、產(chǎn)產(chǎn)生生的的品品質(zhì)質(zhì)高高低低不不應(yīng)應(yīng)該該擾擾亂亂市市場(chǎng)場(chǎng)秩秩序序。。擾擾亂亂秩秩序序者者必必須須擁擁有有充充分分的的理理由由，，通通常常活活不不過過規(guī)規(guī)劃劃階階段段就就被被滅滅掉掉。。每個(gè)個(gè)被被擺擺到到場(chǎng)場(chǎng)地地中中具具體體位位置置的的樓樓棟棟，，它它和和它它所所屬屬的的各各個(gè)個(gè)套套型型因因所所在在地地點(diǎn)點(diǎn)而而獲獲得得的的資資源源也也不不應(yīng)應(yīng)該該擾擾亂亂市市場(chǎng)場(chǎng)秩秩序序。。有有些些情情況況下下，，地地點(diǎn)點(diǎn)會(huì)會(huì)更更深深層層次次地地決決定定所所在在位位置置上上的的樓樓宇宇戶戶型型配配置置，，發(fā)發(fā)生生規(guī)規(guī)劃劃與與產(chǎn)產(chǎn)品品的的互互動(dòng)動(dòng)。。每個(gè)單元樓棟的套型組合平面戶型每交通核服務(wù)戶數(shù)套型平面組合關(guān)系層數(shù)/樓型一梯梯二二、、一一梯梯三三、、一一梯梯三三、、一一梯梯四四、、一一梯梯多多…一、、T、十十/卍、、口口、、井井…將套套(unit)組成成總總平平面面規(guī)規(guī)劃劃操操作作的的、、形形成成外外廓廓尺尺寸寸的的基基本本元元素素—樓宇宇單單元元(apartment)別墅墅/類別別墅墅、、洋洋房房、、多多層層、、小小高高層層、、高高層層、、高高高高層層…規(guī)劃起點(diǎn)點(diǎn)：編制產(chǎn)品品組合(由套型-戶型)在滿足容積率與與提高居住住品質(zhì)之間間尋找平平衡，保保持資源配給給序列。容積率產(chǎn)品整體品質(zhì)產(chǎn)品線啄序技術(shù)限定標(biāo)準(zhǔn)層面積、戶數(shù)限定結(jié)構(gòu)形式權(quán)衡因素素規(guī)劃條件件產(chǎn)品定位位資源配給給序列建筑規(guī)范范編制戶型型單元時(shí)時(shí)的資源源配給序序列各種產(chǎn)品品所得到到的資源源多少與與它們所所在的級(jí)級(jí)別一致致；同一一等級(jí)的的各種產(chǎn)產(chǎn)品所擁擁有的資資源應(yīng)處處在相當(dāng)當(dāng)?shù)乃狡?。納入考慮慮的資源源包括：：建筑類類型(交通核特特征)—不同建筑筑類型所所產(chǎn)生的的得房率率有多少少，多者者為佳；；朝向數(shù)目目—接觸外氣氣的方向向，和可可以看到到外界環(huán)環(huán)境的方方向，以以多者為為佳；方向—采光、日日照和舒舒適性的的要求，，北方地地區(qū)南向向?yàn)榧眩?，北向?yàn)闉椴睿瑬|東西向居居中；每層戶數(shù)數(shù)—分享公共共垂直交交通設(shè)施施的比率率，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層戶數(shù)數(shù)越少，，獨(dú)享性性越高，，電梯等等候時(shí)間間越短；；左右鄰--門當(dāng)戶對(duì)對(duì)，龍配配龍、鳳鳳配鳳、、烏龜配配王八，，相似者者相親；；因資源配給給次序果戶型單元元組合將技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)與產(chǎn)品品配比指指標(biāo)關(guān)聯(lián)聯(lián)計(jì)算直觀顯示示產(chǎn)品線線序列在擺房子子過程中中實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的宏觀控控制資源配給給序列的的控制工工具—規(guī)劃產(chǎn)品品配比表表樓型序列梯戶比序列套型面積序列土地價(jià)值值的分配配原則：：好馬配配好鞍，，高端戶戶型應(yīng)放放在安靜靜、幽深深、環(huán)境境優(yōu)美的的地點(diǎn)。。單元戶型型中的套套型組合合體現(xiàn)““門當(dāng)戶戶對(duì)”的的規(guī)律樓宇的布布置體現(xiàn)現(xiàn)土地價(jià)價(jià)值與產(chǎn)產(chǎn)品檔次次匹配的的規(guī)律規(guī)劃中的的資源配配給序列列1、容積率率做滿的的前提下下，拔高低端端產(chǎn)品容容積率，給主力高高端和高利潤產(chǎn)產(chǎn)品以土土地資源源，在不不損失容容積率的的前提下下送層高高(市場(chǎng)溢價(jià)價(jià)遠(yuǎn)高于于成本)。2、低端產(chǎn)產(chǎn)品最大大的作用在在于填補(bǔ)補(bǔ)低值區(qū)區(qū)，然后后是拔高高容積率率；主力高高端享有有園區(qū)內(nèi)景景觀資源源，但高高值產(chǎn)品品要賺足足夠的利利潤。3、最好位位置給主力高高端送層高產(chǎn)品品，主力高高端產(chǎn)品品一定不臨臨街，主力高高端產(chǎn)品品的價(jià)值不不能有太太大損失失。4、容積率率最大要要做多大大取決于于是否能能有足夠夠的好位位置給主力高高端送層高和能能賺多少少利潤的的平衡。。景觀在住住宅正面面，選取取南北廳廳產(chǎn)品；；景觀在住住宅側(cè)面面，端戶戶型可用用側(cè)廳產(chǎn)產(chǎn)品；規(guī)劃資源源與配給給產(chǎn)品形形式調(diào)整、定定型每個(gè)個(gè)戶型之之前，編編制限制制各種套套型調(diào)整整的自由由度的守守則，特特別是那那些可量量化的品品質(zhì)。使使各種套套型獲得得的附加加資源以以及各種種套型對(duì)對(duì)應(yīng)房間間所獲得得的資源源、產(chǎn)生生的品質(zhì)質(zhì)都不擾擾亂市場(chǎng)場(chǎng)秩序。?？焖倩乜钅Ｊ礁呃麧櫮Ｊ疆a(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)提供何何種附加加值？中端客戶高端客戶對(duì)應(yīng)贏利利模式對(duì)應(yīng)客戶戶需求實(shí)用類附附加值實(shí)用類附附加值品質(zhì)類附附加值品質(zhì)類附附加值附加值配配給序列列

可拼合戶型下沉庭院底townhouse情景入戶入戶花園空中苑館通高苑館假飄窗跳躍陽臺(tái)寬大陽臺(tái)露臺(tái)層半復(fù)式靈動(dòng)分隔家庭廳回廊式空間戶型小變大√

√

實(shí)用類贈(zèng)面積

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庭院生活感

√√√

√品質(zhì)類另類優(yōu)質(zhì)生活

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√√√√√√附加值提提供方式式套型附加值1附加值2附加值3附加值4甲√√√√高端↓↓低端乙√√√丙√√丁√不同類型的增值內(nèi)容,例如：私家花園、復(fù)式客廳、獨(dú)立車庫、入口花園……疊加式升級(jí)式套型附加值A(chǔ)附加值B附加值C附加值D甲√高端↓↓低端乙√丙√丁√相同類型不同品質(zhì)級(jí)別的增值內(nèi)容,例如：一步臺(tái)→陽臺(tái)→陽光房→空中院館→空中花園；壁櫥→→……→→步入式更衣間附加值配配給序列列附加值類類型產(chǎn)品面積附加值聯(lián)排別墅(端單元)200雙入戶流線獨(dú)立車庫家庭廳通高大廳私家花園步入式衣櫥露臺(tái)聯(lián)排別墅(中間單元)190雙入戶流線獨(dú)立車庫家庭廳通高大廳私家花園步入式衣櫥露臺(tái)4.5層洋房(首層端戶型)165獨(dú)立車庫家庭廳通高大廳私家花園步入式衣櫥露臺(tái)4.5層洋房(首層中間戶型)161獨(dú)立車庫家庭廳通高大廳私家花園步入式衣櫥露臺(tái)4.5層洋房(頂層端戶型)159步入式衣櫥露臺(tái)4.5層洋房(頂層中間戶型)156步入式衣櫥露臺(tái)4.5層洋房(平層)152步入式衣櫥空中花園8.5層洋房(頂層)152露臺(tái)入戶花園8.5層洋房(首層)139首層花園入戶花園8.5層洋房(平層)136空中花園入戶花園某低層+多層產(chǎn)品品線附加加值配給給序列產(chǎn)品附加加值配給給序列尺寸序列列保持產(chǎn)品品的資源源配給序序列廳、室面面寬優(yōu)先先廚、衛(wèi)面面積優(yōu)先先先定原則則、再做做設(shè)計(jì)產(chǎn)品拆解解，分散散加工多工種多多人力同同時(shí)大規(guī)規(guī)模上陣陣各功能空間面積、開間及進(jìn)深住宅套型一房/一房半經(jīng)濟(jì)兩房舒適兩房經(jīng)濟(jì)小三房舒適三房豪華三房舒適四居半豪華四居半起居廳開間(m)3.33.73.94.24.44.65.15.4餐廳開間(m)—2.62.82.833.23.63.9主臥室開間(m)3.43.43.63.43.63.93.94.2凈面積(㎡)12~1513~1616~2013~1616~2017~2425~3030~35次臥室（1）開間(m)—33.23.23.23.43.63.9凈面積(㎡)10121214162325次臥室（2）開間(m)———33.23.23.33.6凈面積(㎡)810121515次臥室（3）開間(m)——————33.3凈面積(㎡)1012多功能室凈面積(㎡)——4668~1010~1210~12公共衛(wèi)生間干濕分離開間(m)——2—2222凈面積(㎡)77799干濕不分離開間(m)22222.22.42.42.4凈面積(㎡)444.54.54.5577主人房衛(wèi)生間開間(m)————2.22.433凈面積(㎡)671010廚房開間(m)1.61.8222.22.23.33.3凈面積(㎡)4~55~66~77~87~88~98~99~10儲(chǔ)藏間凈面積(㎡)23444679主陽臺(tái)進(jìn)深(m)〉1.2〉1.2〉1.2〉1.2〉1.2〉1.2〉1.2〉1.2服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深(m)1.21.21.21.21.21.21.21.2建筑面積㎡6070-8090-100110-120125-140150-160160-180250-300所占比例%5.0%5.0%40.0%10.0%20.0%15.0%4%1.0%針對(duì)人群

丁克一族或單身新銳家庭擴(kuò)展型家庭負(fù)擔(dān)型家庭成熟型家庭殷實(shí)之家富貴之家富貴之家示例：濟(jì)濟(jì)南長清清尺寸序列列控制工工具—戶型序列列表根據(jù)已經(jīng)經(jīng)使用在在規(guī)劃中中、初步步組合了了套型、、具有給給定面積積和外廓廓大致尺尺寸限制制的戶型型草樣，，深入調(diào)調(diào)整房間間格局、、房間尺尺寸、洞洞口位置置等，使使其滿足足給定面面積，功功能合理理，空間間有效利利用，滿滿足假定定客戶的的特殊需需求。滿滿足消防防等規(guī)范范要求，，具有結(jié)結(jié)構(gòu)可實(shí)實(shí)施性，，能提供供其他各各專業(yè)布布置結(jié)構(gòu)構(gòu)、布置置管線的的足夠空空間和布布置設(shè)備備點(diǎn)位的的依據(jù)。。產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)取舍原原則客戶敏感度優(yōu)先使用功能優(yōu)先廳、室面寬優(yōu)先廚衛(wèi)面積優(yōu)先寒冷地區(qū)保溫優(yōu)先炎熱地區(qū)全明通風(fēng)優(yōu)先產(chǎn)品賣點(diǎn)優(yōu)先客戶敏感度優(yōu)先使用功能優(yōu)先趣味、美觀問題一定不能妨礙功能空間的使用。例如房間門洞的位置、開啟方向必先滿足該房間的家俱擺放、使用流線，不會(huì)取決于外部的觀看效果。廳、室面寬優(yōu)先廳室面寬與陽光、空氣接觸的面積、數(shù)量有心理聯(lián)系和物理聯(lián)系。同等面積下，大面寬的廳室內(nèi)部采光和空氣流通狀況更好。電視生活決定。大面寬使寬屏大電視觀賞更舒適。廚、衛(wèi)面積優(yōu)先服務(wù)型空間(相對(duì)于廳、室等享受型空間)，不要求形狀比例與空間感受。面積是品質(zhì)的直接反映。寒冷地區(qū)保溫優(yōu)先非重要功能空間(廳、室、廚以外的房間)的采光需求會(huì)讓位于較少面積外墻的需求，舍棄過深的狹縫設(shè)計(jì)，保證房間熱舒適性和合理的采暖費(fèi)用。炎熱地區(qū)通風(fēng)優(yōu)先樂于用散熱快的較大表面積換取廚房、衛(wèi)生間的直接對(duì)外開口，同時(shí)收獲自遮陽減少暴曬。產(chǎn)品賣點(diǎn)優(yōu)先放大賣點(diǎn)。當(dāng)賣點(diǎn)與其他品質(zhì)需求發(fā)生矛盾時(shí)，其他品質(zhì)適當(dāng)讓步。如以贈(zèng)(半)面積為賣點(diǎn)時(shí)，迫于面積壓力，會(huì)讓一些品質(zhì)讓位于院館、入戶花園、陽光房等贈(zèng)面積空間的設(shè)置。產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)取舍原原則客戶敏感感度優(yōu)先先案例：左方案：：建筑師師的敏感感點(diǎn)—立面視覺覺效果右方案：：買方者者的敏感感點(diǎn)—套內(nèi)面積積的有效效利用，，戶內(nèi)視視覺體驗(yàn)驗(yàn)走廊空間細(xì)分，利用臺(tái)階旁側(cè)的尷尬空間分別留出餐具柜和鞋柜玄關(guān)+走廊面積縮減至6.16平米，足夠使用，亦不顯擠迫空間細(xì)分，增加產(chǎn)生空間趣味的交通廳，縮短“無用”的臥室走道，玄關(guān)增加空間間的定義義(功能)增加空間間的趣味味制造室內(nèi)內(nèi)視覺對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系系謀求戶門門在立面面設(shè)計(jì)中中的視覺覺對(duì)稱追求空間間利用的的效率和和愉快的的使用體體驗(yàn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)取舍原原則兩室一廳廳一衛(wèi)贈(zèng)贈(zèng)半房戶戶型示示意餐起合一戶內(nèi)房門門朝客廳廳及餐廳廳等公共共空間開開門超大跳躍躍陽臺(tái)，全贈(zèng)面面積贈(zèng)半房，，可改造造為一小小間房間間。玄關(guān)入戶戶與過道道合用賣點(diǎn)優(yōu)先先案例一：：90平米兩居居，以贈(zèng)贈(zèng)半房為為賣點(diǎn)。。迫使壓縮縮其他房房間面積積，餐起起合一，，衛(wèi)生間間干濕不不分離，，舍棄流流線的明明確性，，動(dòng)靜分分區(qū)模糊糊。產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)取舍原原則賣點(diǎn)優(yōu)先先案例二：：90平米兩居居，以增增加空間間趣味性性的躍層層空間為為賣點(diǎn)，，吸引青青年客群群。戶內(nèi)樓梯梯占用面面積，迫迫使壓縮縮主要功功能房間間，餐廳廳擠至樓樓梯跑下下，衛(wèi)生生間則過過度設(shè)置置。盡管管占用開開間比常常規(guī)兩居居中間套套還要大大，空間間使用效效率和舒舒適性卻卻下降。。戶內(nèi)樓梯梯，增加加趣味也也浪費(fèi)面面積主臥尺寸寸偏小餐廳窩在在樓梯跑跑下躍層兩居居戶型示示意躍層下層層平面躍層上層層平面下上層各各一衛(wèi)生生間，浪浪費(fèi)面積積；只設(shè)一個(gè)個(gè)則使用用不便占用面寬寬比常規(guī)規(guī)兩居中中間套更更大成比例空間次要輔助空間(交通、儲(chǔ)藏、娛樂、玩賞、過渡)與主要功能空間(睡眠、起居、餐飲、方便清潔)的量成比例；效率型戶型：不需要娛樂、玩賞及過渡空間，次要及輔助型空間面積盡可能小。品質(zhì)型戶型：不應(yīng)將效率型戶型的次要及輔助型空間簡(jiǎn)單呈比例放大。超出人體工學(xué)尺度的部分，應(yīng)予以細(xì)分，增加定義，使之充實(shí)、有趣。基本空間間設(shè)計(jì)原原則玄關(guān)與走廊兩部分合計(jì)9.28平米，相對(duì)于200平米的戶型面積，感覺大而無當(dāng)。臥室走道狹長無趣。玄關(guān)走廊成比例空間袋形空間方正空間某約200平米聯(lián)排排住宅首首層平面面玄關(guān)與走廊面積縮減至6.16平米，足夠使用，亦不顯擠迫空間細(xì)分，增加產(chǎn)生空間趣味的交通廳，縮短“無用”的臥室走道，玄關(guān)臥室走道縮短走廊空間細(xì)分分，臺(tái)階階移至玄玄關(guān)柜旁旁側(cè)，玄玄關(guān)柜后后空間可可作餐具具柜或假假壁爐原始方案案修改后方方案基本空間間設(shè)計(jì)原原則袋形空間洞口的布置房間(如起居室、廚房、餐廳)內(nèi)沒有交通流線穿過，使空間呈袋形，形成連續(xù)的墻面，便于布置家具，同時(shí)使房間內(nèi)的活動(dòng)不會(huì)被無關(guān)流線干擾。進(jìn)入臥室流線不穿過起居室，起居室呈完整的袋形，墻面完整；以暗衛(wèi)為代價(jià)，北方地區(qū)接受度高。進(jìn)入臥室流線通過起居室的一角，袋形缺失一角，可布置家具的墻面有損失；得到明衛(wèi)，在南方地區(qū)更受歡迎。進(jìn)入臥室的流線從起居室側(cè)墻中間穿過，袋形侵蝕嚴(yán)重，擺放家具的墻面損失更多，電視偏心。明廚明衛(wèi)，但格局不如前者。成比例空間袋形空間方正空間方正空間空間方正，便于擺放家俱。家人經(jīng)常駐留的空間，如起居室、臥室、家庭廳、餐廳、書房。強(qiáng)調(diào)對(duì)空間的心理感知和家人視線相互交流。長寬比例：1.2-1.4:1為宜正方形房間，易失去方向感，不易布置家俱；長寬比例適中的長方形，有主導(dǎo)方向，墻面易于布置連續(xù)的家俱，能收攏視線，聚攏人氣；比例過長的長方形，兩端空間視覺聯(lián)系差，希望進(jìn)行分區(qū)；短邊開窗的房間內(nèi)部自然采光條件差，氣氛陰郁，需要經(jīng)常開燈；楔形、扇形、刀把形狀、異形房間，或不能產(chǎn)生主導(dǎo)方向感，或墻面不易布置家俱基本空間間設(shè)計(jì)原原則1:11:1.3成比例空間袋形空間方正空間核心筒設(shè)計(jì)流線設(shè)計(jì)起居空間設(shè)計(jì)家俱擺放廚房櫥柜設(shè)計(jì)衛(wèi)生潔具擺放玄關(guān)設(shè)計(jì)戶內(nèi)交通空間設(shè)計(jì)管井設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)計(jì)的主要要步驟“效率””與“品品質(zhì)”，，是走向向兩個(gè)極極端的取取向。二二者關(guān)系系不是“魚”與與“熊掌掌”，而是““水”與與“火””。大部分產(chǎn)產(chǎn)品都調(diào)調(diào)和了不不同比例例的“效效率”與與“品質(zhì)質(zhì)”。在戶型設(shè)設(shè)計(jì)的各各個(gè)步驟驟，都應(yīng)應(yīng)注意應(yīng)應(yīng)對(duì)客戶戶不同取取向需采采取的策策略。戶型設(shè)計(jì)計(jì)不應(yīng)評(píng)評(píng)價(jià)絕對(duì)對(duì)“好””、“壞壞”，應(yīng)應(yīng)評(píng)價(jià)是是否最““適合””客戶取取向。效率型品質(zhì)型設(shè)計(jì)示意特征效率型產(chǎn)品關(guān)注的是核心筒所產(chǎn)生的公攤面積大小，得房率的多少。核心筒設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)選用設(shè)備的參數(shù)，量體裁衣，巧用合并空間，努力控制面積。在出現(xiàn)一檔產(chǎn)品上下搭配的時(shí)候，各個(gè)戶型核心筒的面積不是越小越好，而是根據(jù)戶型單元的面積按比例放縮，爭(zhēng)取它們產(chǎn)生差不多的出房率。避免同一檔(套內(nèi)面積)的套型分別構(gòu)成在大單元或小單元中所獲得的公攤面積、銷售面積相差較大，從而制造銷售上的難度。重視電梯的使用效率而不是專享性，電梯集中布置。品質(zhì)型產(chǎn)品關(guān)注資源的專享性，工人電梯最好與主人電梯分開設(shè)置電梯與候梯廳，以及每戶擁有自己獨(dú)立的電梯廳。關(guān)注交通廳的舒適度，希望候梯廳寬敞、明亮、整潔，不希望眾多管道井雜亂地開設(shè)在主人侯梯廳范圍內(nèi)?？山柚髌碗娞莘衷O(shè)，布置在傭人/服務(wù)人員候梯廳；重點(diǎn)關(guān)注注設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)—核心筒設(shè)設(shè)計(jì)主人梯主人廳主人梯主人廳傭人梯服務(wù)電梯梯廳共用電梯梯共用候梯梯廳效率戶型品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)示例特征動(dòng)靜、潔污分區(qū)要求降低，優(yōu)先保證潔污分流；允許少量貫通流線，不同流線間有較多重疊和交叉；出現(xiàn)少量串聯(lián)的功能空間。分區(qū)和分流的要求加強(qiáng)，擴(kuò)大主人-客人-傭人甚至家庭各個(gè)成員個(gè)人空間的專享性。動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)，性質(zhì)近似空間結(jié)組布置潔污分流、主仆分流，流線避免重疊、減少交叉流線復(fù)雜化，交通空間增多，趣味性增強(qiáng)。產(chǎn)生樹型-回游流線，并聯(lián)-格柵空間重點(diǎn)關(guān)注注設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)—流線設(shè)計(jì)計(jì)流線重疊疊與交叉叉區(qū)動(dòng)區(qū)靜區(qū)/污區(qū)動(dòng)流線靜流線污流線上海湯臣臣一品重點(diǎn)關(guān)注注設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)—起居空間間設(shè)計(jì)效率型品質(zhì)型布置示意要點(diǎn)僅考慮設(shè)電視區(qū)；可考慮餐起合并甚至寢起合并；娛樂空間分化為獨(dú)立區(qū)(吧臺(tái)、琴臺(tái))、或者獨(dú)立房間(家庭廳、書房、茶室…)；以全體家家庭成員員看電視視活動(dòng)為為緊縮功功能底限限，對(duì)面面布置電電視與座座椅區(qū)，，兩面有有足夠長長度的連連續(xù)墻面面(房間進(jìn)深深)布置所有有家人的的座椅(保證觀賞賞電視的的舒適視視角)，座椅區(qū)區(qū)與電視視的距離離(房間面寬寬)隨座椅椅數(shù)目目的增增加而而增加加(保證邊邊座位位的人人視線線不必必過斜斜)。隨舒舒適度度提高高增加加其他他功能能區(qū)(如鋼琴琴、工工作區(qū)區(qū))，甚至至分化化為獨(dú)獨(dú)立房房間(家庭廳廳、書書房)北京星星河灣灣效率-均衡型品質(zhì)型布置示意要點(diǎn)按取、洗、切、炒順序布置操作臺(tái)以檢查房間尺寸、門洞、窗洞位置、門開啟方式是否滿足空間高效使用的要求；布局緊湊，注重人體工學(xué)的尺寸控制；為縮減廚房尺寸，冰箱可以移出，布置在餐廳或起居廳；空間細(xì)分為油煙區(qū)與非油煙區(qū)，即中西雙廚；中廚為封閉的油煙烹飪區(qū)，西廚為半開敞或開敞的備餐加工及無油餐烹飪區(qū)；西廚操作臺(tái)可以出現(xiàn)島式布局；西廚可添加早餐臺(tái)；重點(diǎn)關(guān)關(guān)注設(shè)設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)—廚房櫥櫥柜布布置西廚中廚3.66m≤A+B+C≤6.71m重點(diǎn)關(guān)關(guān)注設(shè)設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)—潔具布布置效率-均衡型品質(zhì)型布置示意要點(diǎn)用潔具的擺放爭(zhēng)取緊湊布局，獲得經(jīng)濟(jì)的尺寸、合理的開門、開窗、管井布置方式；通常設(shè)置實(shí)用性更強(qiáng)的淋浴而不是浴缸；采用干濕分離的方式常是為了對(duì)交通空間加以復(fù)合利用；為控制衛(wèi)生間面積，洗衣機(jī)可能外移(至陽臺(tái))；次衛(wèi)可以采取半衛(wèi)的形式；空間細(xì)分—不同功能區(qū)分離:家務(wù)功能外移—洗衣機(jī)外移…功能增多、設(shè)施升級(jí)—桑拿房、按摩浴缸、洗滌盆…專享性增強(qiáng)—男女主人分設(shè)洗臉池…凌空面增加—衛(wèi)生間可觀景、凌空擺放潔具…標(biāo)準(zhǔn)三三件干濕分分離重點(diǎn)關(guān)關(guān)注設(shè)設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)—玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)隨住宅宅舒適適度上上升，，對(duì)設(shè)設(shè)置專專門玄玄關(guān)的的需求求上升升；玄關(guān)設(shè)置的的制式式、隆隆重程程度上升；；玄關(guān)幫幫助縮縮短特特殊形形狀戶戶型過過長的的入戶戶走道道，減減少““無用用空間間”的的感覺覺；設(shè)計(jì)要要求：：有暫存存衣帽帽鞋包包、隨隨身物物品的的空間間，設(shè)置墻墻垛或或墻面面凹進(jìn)進(jìn)，門廳柜柜350-400厚(鞋300-衣550)；門廳柜柜位置置不妨妨礙戶戶門開開啟；；防止戶戶外視視線對(duì)對(duì)居室室一覽覽無余余；防止廳廳堂對(duì)對(duì)玄關(guān)關(guān)的雜雜亂一一覽無無余；門廳柜柜位置置不妨妨礙配配電箱箱、照照明開開關(guān)的的設(shè)置置。效率戶型-實(shí)用門廳品質(zhì)戶型-儀式門廳布置示意要點(diǎn)將入戶走道旁側(cè)或?qū)Τ龇块g墻面縮進(jìn)，在凹入部分布置玄關(guān)柜。設(shè)專門的門廳，在影壁墻