2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題

2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1.下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（ ）。A.購買房地產(chǎn)公司股票B.購買土地使用權(quán)C.購買新建商品住房D.購買存量商品住房.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū).下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.或然損失風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn).投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以（ ）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)5.2007年末，某市住房總量為5000萬明其中經(jīng)1^適用住房400萬m2，商品住房3750萬H,,同期住房空置量為750萬H,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬%商品住房空置時(shí)為450萬%則該市2007年末的商品住房空置率是（ ）。9%12%15%20%.政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（ ）。A.產(chǎn)品質(zhì)量.產(chǎn)品性價(jià)比C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)D.產(chǎn)品檔次.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。A.自然周期與投資周期同步變化投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期8．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（ ）A．挑戰(zhàn)定價(jià)法B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C．目標(biāo)定價(jià)法D．隨行就市定價(jià)法9．某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120itf以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于（ ）狀態(tài)。A.均衡B．周期性失衡C．結(jié)構(gòu)性失衡D．區(qū)域性失衡10．某城市 2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有 15％的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求 80H/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是（ ）萬爐。A．1260B．1380C．1440D．210011．下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B．經(jīng)濟(jì)狀況C.對渠道的信賴度D．購買動機(jī)12．某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A．避強(qiáng)定位方式B．產(chǎn)品差別化方式C．對抗性定位方式D．重新定位方式13．房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著 "買漲不買跌 "現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（）。A.消費(fèi)者的感覺B．消費(fèi)者的生活方式C.消費(fèi)者的習(xí)慣D．消費(fèi)者的信念14．下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（ ）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額B．終值是資金運(yùn)動結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額C.資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值D．不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值15.某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款， 其月供為2850元，月利率為6.25%。,則該貸款的實(shí)際年利率為（）。7.5%7.56%7.71%7.76%16．某家庭于 2005年購買住房時(shí)申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為 “2／28”，第一年和第二年的年利率為7.5%,兩年后的年利率調(diào)整為8.5%,則該家庭在第28個(gè)月的還款額為（ ）美元．A．1250B．1398C．1416D．156217．下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。A．基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的.D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差18.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為 10%,內(nèi)部收益率為16%,實(shí)際收益率為12%,銀行貸款利率為7.5%,則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是（ ）。A.1.82%B.2.33%3.57%5.45%19.對于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pbz）之間的關(guān)系是（）。A．Pb<Pb＇Pb<PbC．Pb=Pb＇D．Pb>Pb＇20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 10000rf,其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%31.25%34.72%21.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000rf,規(guī)劃容積率<4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/itf,則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為（ ）元/爐.A．2350.00B．2937.50C．3250.00D．4062.5022．對某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低 0％時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價(jià)B．建造成本C．貸款利率D．資本化率23．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為 5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元．經(jīng)分析市場前景為：好的概率 45％；一般的概率 35％；不好的概率 20％，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值為（）萬元．A．2677.5B．3680.60C．4003.50D．5356.8024．房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2M以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用．A.黃線B．紫線C.藍(lán)線D．紅線25．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金26．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有 A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為 120萬元，150萬元．對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值 為（）萬元．A．39.51B．49.39C．49.96D．62.4527．當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（ ）。A．凈現(xiàn)值法B．差額內(nèi)部收益率法C．費(fèi)用現(xiàn)值法D．內(nèi)部收益率法28．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B．不能用于償還土地購置貸款C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D．還款資金來源通常是銷售收入29．下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（ ）A．發(fā)行公司債券B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C．發(fā)行股票D．商業(yè)銀行貸款30．新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。A．政府政策性資金B(yǎng)．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C.個(gè)人入股的資金D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金31．進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。A．債務(wù)融資成本分析B．資金占用費(fèi)分析C.資本金與債務(wù)資金的比例分析D．擔(dān)保費(fèi)分析32．下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng)．基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟33．寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（ ）A．全租金方式B．毛租金方式C．凈租金方式D．基本租金方式34．不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（ ）。A．抵押貸款利息B．公共設(shè)施維修費(fèi)C．房產(chǎn)稅D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)35．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金的表達(dá)式中，正確的是（ ）。A．稅前現(xiàn)金 =有效毛收入一經(jīng)營費(fèi)用B．稅前現(xiàn)金 =有效毛收入一抵押貸款還本付息C．稅后現(xiàn)金流 =稅前現(xiàn)金流一所得稅D．稅后現(xiàn)金流 =稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1．下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C．適合于長期投資D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易E．位置對其有著特殊的重要性2．“某城市別墅銷售市場 ”這一市場細(xì)分的方式包含有（）。A．按地域范圍細(xì)分B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分C．按增量存量細(xì)分D．按交易形式細(xì)分E．按目標(biāo)市場細(xì)分3．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ ）。A.土地B．勞動力C.資本D．經(jīng)驗(yàn)E．環(huán)境4．制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到（ ）。A．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率D．市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的主要工作包括（ ）。A．預(yù)測開發(fā)成本B．選定目標(biāo)市場C．確定消費(fèi)群體D．明確項(xiàng)目檔次E．設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)6．可貸資金利率理論認(rèn)為（ ）。A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)7．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（）。A．銷售稅費(fèi)B．租金收益C．物業(yè)增值D．股權(quán)增值E．抵押貸款規(guī)模8．下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是（）。A．表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例B．反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)D．屬于長期償債能力指標(biāo)E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高9．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（）。A．開發(fā)期和租售期B．權(quán)益投資比率C．資本化率D．貸款利率E．運(yùn)營費(fèi)用10．下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ）。A．凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B．可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C．掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E．可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度11．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有（）。A．國家經(jīng)濟(jì)政策B．地理環(huán)境C．國外市場情況D．市場需求與供給情況E．項(xiàng)目投資估算12．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ）。A．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)C.按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹E．一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理13．個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有（ ）A．惡意欺詐B．市場疲軟C．項(xiàng)目拖期D．質(zhì)量糾紛E．違法預(yù)售14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（ ）。A．可出租面積B．基礎(chǔ)租金C．室內(nèi)裝修D(zhuǎn)．客戶類型E．出租單元面積規(guī)劃15．零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ ）。A．核心區(qū)域B．影響區(qū)域C．主要區(qū)域D．次要區(qū)域E．邊界區(qū)域三、判斷題（共15題，每題分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用表示正確，用“X表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分）TOC\o"1-5"\h\z1．房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ）2．某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。（ ）3．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。 （ ）4．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。 （ ）5．政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（ ）6．進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時(shí)通常總是先收集第二手資料。（ ）7．某貸款年利率為 5％，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為 5．87％。（ ）8．一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。 （ ）9．流動比率越低，說明營運(yùn)資本（即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（ ）10．與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。 （ ）11．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（ ）12．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地域題析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素。（ ）13．目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。 （ ）14．我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。 （ ）15．目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費(fèi)模式。（）四、計(jì)算題（共2題、20題。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要馬出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得題。請?jiān)诖痤}紙上作答）1．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用題別為800萬元、400萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年題別為 350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為 8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10%,折現(xiàn)率為0%。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 （8分）2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000 用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為 40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目 1?3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5000m2,/