2001年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題及答案

62001年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題及答案（總分：100.00，做題時(shí)間：90分鐘）一、問(wèn)答題（總題數(shù)： 3，分?jǐn)?shù)： 30.00）.某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主 800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行 100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該 100萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自己沒(méi)有責(zé)任和解釋其原因?（分?jǐn)?shù)：10.00）正確答案：（）解析：1．銀行按估價(jià)值的八成貸款給業(yè)主，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠。2．抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1999年8月1日，拍賣的時(shí)間為2001年10月1日，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生變化。3．由于短期（快速）和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，拍賣價(jià)格可能會(huì)低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。4．房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。5．如果估價(jià)公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒(méi)有賠償責(zé)任。.某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為 6000m2，竣工日期為 1980年5月?，F(xiàn)委托某估價(jià)公司評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請(qǐng)問(wèn)該估價(jià)公司應(yīng)搜集哪些資料 ?（分?jǐn)?shù)： 10.00）正確答案：（）解析：1．對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。 2．有關(guān)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等資料。3．了解城市規(guī)劃是否允許該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途。4．如果城市規(guī)劃允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途，需了解商業(yè)用途下的類似房地產(chǎn)的租金、售價(jià)等資料。5．改變用途所需投入的改建費(fèi)用等資料。6．需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)等。.商業(yè)區(qū)某商場(chǎng)共6層，每層建筑面積3000m2,土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計(jì)。該商場(chǎng)1層至4層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米 240元，且每年不變；5層至6層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米 210元，現(xiàn)空置。問(wèn)現(xiàn)評(píng)估該商場(chǎng)帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先選用哪兩種估價(jià)方法，并寫出估價(jià)技術(shù)路線。（分?jǐn)?shù)： 10.00）正確答案：（）解析：1．應(yīng)優(yōu)先選用的估價(jià)方法是：收益法和比較法。2．因商場(chǎng)屬于收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法。3．在市場(chǎng)交易實(shí)例比較多的情況下，應(yīng)選擇比較法為另一種估價(jià)方法。4．在兩種方法估價(jià)中均應(yīng)考慮租約租金對(duì)商場(chǎng)價(jià)格的影響。有租約的租金收入用租約租金 租約期滿后的租金收入用客觀租金現(xiàn)空置部分也要計(jì)客觀租金收入5．將兩種方法的估價(jià)結(jié)果綜合，確定最終估價(jià)值。（總題數(shù)： 2，分?jǐn)?shù)： 20.00）（每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開(kāi)發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地 15000m2,建筑面積50000m2。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3:7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于 1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬(wàn)元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至 4層時(shí)，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)委托拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬(wàn)元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬(wàn)元，自用住宅改為商品住宅需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積 1000元，并在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米 1500元。問(wèn)：（分?jǐn)?shù)：8.00）.該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競(jìng)買人的最可能出價(jià)為（）。（分?jǐn)?shù)：4.00）已完工程的建筑費(fèi) 3000萬(wàn)元 +已交的土地使用權(quán)出讓金 1400萬(wàn)元已完工程的建筑費(fèi) 3000萬(wàn)元 +已交的土地使用權(quán)出讓金 1400萬(wàn)元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 +土地市場(chǎng)價(jià)值 7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 1500萬(wàn)元V在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值 +土地市場(chǎng)價(jià)值 7500萬(wàn)元解析：.該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為（）。（分?jǐn)?shù)：4.00）A.在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值X30%+出地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元）X30%B.在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值X30%+出地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分）X30%用方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值 VC.在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值X30%+出地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元）X30%用方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值D.以上三種判斷都不對(duì)解析：某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 460n2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至 600m2，該公司認(rèn)為建 600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積 1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。（分?jǐn)?shù)：12.00）.能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（）。（分?jǐn)?shù)：4.00）政府房地產(chǎn)管理部門B.政府規(guī)劃管理部門 ,政府土地管理部門上級(jí)總公司解析：.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（）。（分?jǐn)?shù)：4.00）2A.460m22B.600m2C.1000m2D.以上三個(gè)面積都不行 V解析：.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇 （）。（分?jǐn)?shù)：4.00）房地產(chǎn)管理部門資產(chǎn)管理部門c.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) vD.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)解析：三、指錯(cuò)題（總題數(shù)：1，分?jǐn)?shù)：40.00）4.XX置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人XX置業(yè)公司，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)。二、估價(jià)機(jī)構(gòu)XX房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)。三、估價(jià)對(duì)象XX置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)XX工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于XX市XX路XX號(hào)，四至范圍XXXX,總占地面積 12000m2,土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟 7800m2建筑面積的臨街廠房改為2超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積 18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價(jià)目的為抵押貸款提供依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年6月30日。TOC\o"1-5"\h\z六、價(jià)值定義 （ 略）七、估價(jià)依據(jù) （ 略）八、估價(jià)原則 （ 略）九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，對(duì)超市和在建寫字摟分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值因市場(chǎng)的寫字樓出租經(jīng)營(yíng)較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬(wàn)元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)元整 ），其中超市的總價(jià)值為7355萬(wàn)元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)元整），單價(jià)為每平方米建筑面積 9430元；在建寫字樓的總價(jià)值 9741萬(wàn)元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)元整 ）。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估價(jià)報(bào)告的有效期（略）XX置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象狀況分析xx置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)xx工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積 12000m2,其中建筑物為主廠房2一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層局3.8米，建筑面積7800m。其余建筑物為倉(cāng)庫(kù)、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)房各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800n2、43002、120宿。XX置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場(chǎng)地建造一幢建筑面積 18000^的寫字樓（實(shí)物情況略），擬對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后建成投入使用。估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全,適宜于商場(chǎng)和寫字樓經(jīng)營(yíng)，XX置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提全,市場(chǎng)背景分析（略）最高最佳使用分析（略）四、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象采用不同的估價(jià)方法。對(duì)超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)寫字樓部分采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價(jià)值。四、五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）超市的估價(jià)選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如下 （交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略 廣可比實(shí)例ABC成交價(jià)格^二人民幣9300元/m2人民幣6300元/m2美兀1350兀/m成交回積 [ 26900m240m2 28600m成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情況拍賣正常正常房地產(chǎn)狀況0%-25%+10%注：表內(nèi)面積均為建筑面積。根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其他相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來(lái)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)率為平均每月比上月上漲 0.5%,預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。 2000年12月28日美元與人民幣的匯價(jià)為1:8.3,2001年6月30日為1:8.27。.比準(zhǔn)價(jià)格A=930OX100/100X（1+0.5%）X100/100=9347（人民幣元/m2）.比準(zhǔn)價(jià)格B=6300X100/100X（1+0.5%）2X100/（100-25）=8484（人民幣元/m2）.比準(zhǔn)價(jià)格C=1350X8.27X100/100X（1+0.5%）6X100/110=10458（人民幣元/m2）式中可比實(shí)例C因區(qū)域等狀況較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加 10個(gè)分值。.估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)二（9347+8484+10458）+3=9430（元/mj總價(jià)=9430X7800=7355（萬(wàn)元）（二）在建寫字樓的估價(jià)1.首先測(cè)算該寫字樓開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為 13500府。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米每天 1.2美元，空置率為 20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的 55%。年有效毛收入=13500X300X1.2X8.27X（1 -20%）=3215（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215X55%=1768行元）凈收益 =有效毛收入 -運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215-1768=1447（萬(wàn)元）收益年期取 50年資本化率取光輝大廈的投資收益率 10.12%根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營(yíng)近年來(lái)比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算：式中：V為房地產(chǎn)價(jià)值；a為年凈收益；r為資本化率；n為收益年期。根據(jù)上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬(wàn)元人民幣。2．測(cè)算未來(lái)還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測(cè)算評(píng)估：續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等裝修工程費(fèi) 1800萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬(wàn)元，室外工程費(fèi) 350萬(wàn)元，管理費(fèi)等150萬(wàn)元，合計(jì) 3490萬(wàn)元。投資利息當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為 5.85%,續(xù)建期為1年，則投資禾1J息=3490X[（1+5.85%）0.5-1]=101（萬(wàn)元）銷售稅費(fèi)當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的 6%則銷售稅費(fèi)=14183*6%=851行元）3．在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值總價(jià)值=14183-3490-101-851=9741（萬(wàn)元）六、估價(jià)結(jié)果按上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為 9430元/m：總價(jià)值為7355萬(wàn)元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)元整 ）；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬(wàn)元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)元整）。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096萬(wàn)元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)元整 ）。（分?jǐn)?shù)： 40.00）正確答案：（）解析：本題有下列之錯(cuò)處及不足：1．缺少土地使用性質(zhì)描述 2．缺少產(chǎn)權(quán)描述3．沒(méi)有說(shuō)明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn) 4．可比實(shí)例A為拍賣，其交易情況一般需修正5．可比實(shí)例 B交易日期修正錯(cuò)了6．可比實(shí)例B可比性差，修正幅度超過(guò) 20%，面積與估價(jià)對(duì)象差別太大 7.可比實(shí)例C選用匯率錯(cuò)誤8.收益年限不應(yīng)選取50年9.收益法只選擇一個(gè)參照物，客觀性不夠 10．全年收益天數(shù)按 300天計(jì)算錯(cuò)誤 11．確定資本化率不能只參照一個(gè)實(shí)例12．比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為收益價(jià)格13．未來(lái)發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息14．未來(lái)發(fā)生的利潤(rùn)未計(jì)算 15．超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價(jià)16．區(qū)域因素和個(gè)別因素描述不夠具體四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 （總題數(shù)：1，分?jǐn)?shù)：10.00）5.某酒店土地總面積 3000nt土地使用年限40年，從1998年10月8日起計(jì)；總建筑面積10000nf,共5層，每層建筑面積2000m2;首層有500n2建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e 100元，正常出租率 80%；其他樓層均為客房，共2