建筑物和其他附屬物以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一章緒論第一章緒論主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義

（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系

（1）不動(dòng)產(chǎn)的定義：是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。（2）不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealPropertyRealestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)與房地產(chǎn)同義的名稱：意義為永久性的財(cái)產(chǎn)，或真正的財(cái)產(chǎn)。

中國臺(tái)灣中國香港房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealProp第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂廳上海音樂廳新顏正在頂升中的上海音樂廳第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂廳上海音樂廳新顏正在頂升中的第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：（2）房地產(chǎn)使用的耐久性第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的自然供給缺乏彈性（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，第一節(jié)房地產(chǎn)概述住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施新建道路的投資會(huì)使路旁土地升值（6）房地產(chǎn)的相互影響性

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動(dòng)的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。第一節(jié)房地產(chǎn)概述（6）房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)征用權(quán)征稅權(quán)充公權(quán)

（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大不可移動(dòng)性獨(dú)一無二性需要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)

（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)按經(jīng)營使用方式劃分：自用型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益劃分：收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：按經(jīng)營使用方第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動(dòng)的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房地產(chǎn)經(jīng)營管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動(dòng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位：作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證是人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)（來自：重慶報(bào)告），對GDP的影響分析第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產(chǎn)熱開發(fā)區(qū)熱第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-500501第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財(cái)政收入第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金融業(yè)提供消費(fèi)信貸支持

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity，MBS）擔(dān)保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations，CMO）第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：

房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使家庭擺脫“流動(dòng)性約束”，增進(jìn)效用C1、C2代表兩個(gè)時(shí)期的消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個(gè)消費(fèi)束。在沒有信貸市場的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場時(shí)，家庭的消費(fèi)束為G(g1,g2),家庭通過向第二期借貸來增加第一期消費(fèi)ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：C1第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力

房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷售市場保障

金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一個(gè)系統(tǒng)的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的復(fù)雜性活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性

項(xiàng)目操作的復(fù)雜性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的長期性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的資金密集性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的政策性第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者政府房地產(chǎn)開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費(fèi)者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（1）政府其主要職能有三個(gè)方面：

通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過土地一級市場為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行市場供給調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理

（2）房地產(chǎn)開發(fā)主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)人

（3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（1）政府如：規(guī)劃部門、工商局第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（4）投資主體投資主體投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有兩種方式：

通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開發(fā)主體

通過直接或間接方式購置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長期出租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售

（5）金融機(jī)構(gòu)（6）建筑承包商（施工單位）房地產(chǎn)開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者

如：銀行、信托投資公司等第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（4）投資主體如：銀行、信托投第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（7）專業(yè)顧問建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師營銷與策劃人員

（8）消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終使用人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)收益的最終實(shí)現(xiàn)者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（7）專業(yè)顧問第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的概念

狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動(dòng)的場所，如房地產(chǎn)交易中心等。

廣義的房地產(chǎn)市場是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)及其在活動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的概念第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：安徽房地產(chǎn)市場北京房地產(chǎn)市場華北房地產(chǎn)市場華東房地產(chǎn)市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產(chǎn)市場工業(yè)房地產(chǎn)市場特殊用途房地產(chǎn)市場按功能劃分：房產(chǎn)市場土地市場房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)信息技術(shù)市場按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷售市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)擔(dān)保市場房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場如：別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等二、房地產(chǎn)市場分類第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：按用途劃分：按功第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場影響因素房地產(chǎn)市場的內(nèi)部因素：建造時(shí)滯時(shí)滯資訊時(shí)滯非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計(jì)理念的革新投機(jī)心理

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場影響因素房地產(chǎn)市場的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境

國民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文社會(huì)環(huán)境第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律四、

房地產(chǎn)市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的狀況和市場狀況的變動(dòng)可以用一系列量化指標(biāo)來描述，如價(jià)格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報(bào)率（收益率）、房地產(chǎn)市場增長率等。

房地產(chǎn)市場指標(biāo)分類：

供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場交易指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價(jià)值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（2）需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費(fèi)、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口）就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個(gè)體戶主、私營好和個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員）

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

商品零售價(jià)格指數(shù)

城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（2）需求指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（3）市場交易指標(biāo)

銷售量（HousesSold,HSt）出租量（HousesRented,HRt）吸納量（AbsorptionVolume,AVt）吸納率（AbsorptionRate,ARt）吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）預(yù)售面積房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

房屋銷售價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（3）市場交易指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)周期（1）房地產(chǎn)周期的概念

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇—擴(kuò)張—收縮—衰退四個(gè)環(huán)節(jié)。

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)周期第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（2）房地產(chǎn)周期存在的原因

宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

供需因素市場信息不對稱市場主體心理因素政策因素制度因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（2）房地產(chǎn)周期存在的原因第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律供需因素房地產(chǎn)商品自身的供求房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)所提供商品的供給與需求

市場信息不對稱供需雙方對同一信息的獲取時(shí)間不同供需雙方對市場預(yù)期的調(diào)整存在時(shí)間上的不均衡供需雙方對投資建設(shè)與消費(fèi)量的調(diào)整存在時(shí)間上的不均衡市場主體心理因素追漲不追跌一窩蜂的投機(jī)

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律供需因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律政策因素

城市規(guī)劃的調(diào)整土地征收方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的變化小城鎮(zhèn)建設(shè)政策的出臺(tái)與完善

制度因素國家政治制度房地產(chǎn)市場制度預(yù)售制度價(jià)格管制制度課稅制度中介管理制度交易申報(bào)制度

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律政策因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（3）房地產(chǎn)周期過程

1、封面

2、摘要

3、目錄

4、正文

5、附表

6、附圖

7、附件第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（3）房地產(chǎn)周期過程

2009年后，中國的房地產(chǎn)市場開始了新一輪的上漲，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，各級政府紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。其中，最主要的政策有兩條：一是“限購”；二是在土地出讓環(huán)節(jié)從“競地價(jià)”轉(zhuǎn)為“競地價(jià)競房價(jià)競保障房比例”。在政策的重壓之下，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資開始持續(xù)下滑。但政策持續(xù)到2012年3月后，各地房價(jià)開始緩慢“抬頭向上”，10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也轉(zhuǎn)負(fù)為正。請討論，政策調(diào)整對房地產(chǎn)的周期運(yùn)行能產(chǎn)生哪些影響？是否可以改變房地產(chǎn)運(yùn)行周期的軌跡？房地產(chǎn)調(diào)控政策如何制定才能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展？討論2009年后，中國的房地產(chǎn)市場開始了新一輪的上漲房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一章緒論第一章緒論主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)概述第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義

（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的含義第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系

（1）不動(dòng)產(chǎn)的定義：是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。（2）不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。第一節(jié)房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealPropertyRealestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)與房地產(chǎn)同義的名稱：意義為永久性的財(cái)產(chǎn)，或真正的財(cái)產(chǎn)。

中國臺(tái)灣中國香港房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

第一節(jié)房地產(chǎn)概述RealEstate、RealProp第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性第一節(jié)房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)屬性第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述（1）房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳原貌第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂廳上海音樂廳新顏正在頂升中的上海音樂廳第一節(jié)房地產(chǎn)概述打包的上海音樂廳上海音樂廳新顏正在頂升中的第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：（2）房地產(chǎn)使用的耐久性第一節(jié)房地產(chǎn)概述居住用地70年國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)位置固定（2）房地產(chǎn)使用的耐久性房第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的自然供給缺乏彈性（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性第一節(jié)房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，第一節(jié)房地產(chǎn)概述住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施新建道路的投資會(huì)使路旁土地升值（6）房地產(chǎn)的相互影響性

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動(dòng)的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。第一節(jié)房地產(chǎn)概述（6）房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)征用權(quán)征稅權(quán)充公權(quán)

（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)：

第一節(jié)房地產(chǎn)概述警察權(quán)（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大不可移動(dòng)性獨(dú)一無二性需要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)

（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：第一節(jié)房地產(chǎn)概述價(jià)值巨大（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)按經(jīng)營使用方式劃分：自用型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益劃分：收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)分類按其用途劃分：按經(jīng)營使用方第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動(dòng)的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房地產(chǎn)經(jīng)營管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動(dòng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位：作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證是人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)（來自：重慶報(bào)告），對GDP的影響分析第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產(chǎn)熱開發(fā)區(qū)熱第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述-200-150-100-500501第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財(cái)政收入第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用：第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金融業(yè)提供消費(fèi)信貸支持

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity，MBS）擔(dān)保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations，CMO）第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：

房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使家庭擺脫“流動(dòng)性約束”，增進(jìn)效用C1、C2代表兩個(gè)時(shí)期的消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個(gè)消費(fèi)束。在沒有信貸市場的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場時(shí)，家庭的消費(fèi)束為G(g1,g2),家庭通過向第二期借貸來增加第一期消費(fèi)ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：C1第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述

房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力

房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷售市場保障

金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一個(gè)系統(tǒng)的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的復(fù)雜性活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性

項(xiàng)目操作的復(fù)雜性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的長期性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的資金密集性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的政策性第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者政府房地產(chǎn)開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費(fèi)者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（1）政府其主要職能有三個(gè)方面：

通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過土地一級市場為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行市場供給調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理

（2）房地產(chǎn)開發(fā)主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)人

（3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（1）政府如：規(guī)劃部門、工商局第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（4）投資主體投資主體投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有兩種方式：

通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開發(fā)主體

通過直接或間接方式購置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長期出租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售

（5）金融機(jī)構(gòu)（6）建筑承包商（施工單位）房地產(chǎn)開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者

如：銀行、信托投資公司等第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（4）投資主體如：銀行、信托投第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（7）專業(yè)顧問建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師營銷與策劃人員

（8）消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終使用人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)收益的最終實(shí)現(xiàn)者第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（7）專業(yè)顧問第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的概念

狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動(dòng)的場所，如房地產(chǎn)交易中心等。

廣義的房地產(chǎn)市場是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)及其在活動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場的概念第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：安徽房地產(chǎn)市場北京房地產(chǎn)市場華北房地產(chǎn)市場華東房地產(chǎn)市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產(chǎn)市場工業(yè)房地產(chǎn)市場特殊用途房地產(chǎn)市場按功能劃分：房產(chǎn)市場土地市場房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)信息技術(shù)市場按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷售市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)擔(dān)保市場房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場如：別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等二、房地產(chǎn)市場分類第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律按區(qū)域劃分：按用途劃分：按功第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場影響因素房地產(chǎn)市場的內(nèi)部因素：建造時(shí)滯時(shí)滯資訊時(shí)滯非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計(jì)理念的革新投機(jī)心理

第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、

房地產(chǎn)市場影響因素房地產(chǎn)市場的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境

國民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文社會(huì)環(huán)境第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律四、

房地產(chǎn)市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的狀況和市場狀況的變動(dòng)可以用一系列量化指標(biāo)來描述，如價(jià)格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報(bào)率（收益率）、房地產(chǎn)市場增長率等。

房地產(chǎn)市場指標(biāo)分類：

供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場交易指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價(jià)值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（1）供給指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律（2）需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費(fèi)、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口