教職工住宅區(qū)物業(yè)服務社會化改革宣傳提綱

一、推進職工住宅區(qū)物業(yè)服務社會化改革的必要性（一）法規(guī)要求?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《關(guān)于完善在濟省直機關(guān)住房制度的通知》、《關(guān)于推進駐濟省直單位職工住宅物業(yè)服務社會化的意見》等法規(guī)文件都規(guī)定職工住宅物業(yè)服務實行社會化。（二）制度要求。各級政府財務政策已不允許單位事業(yè)經(jīng)費用于產(chǎn)權(quán)私有化的職工住宅，現(xiàn)有的福利化的職工住宅物業(yè)管理模式已無法繼續(xù)運行，必須實行物業(yè)服務社會化改革。（三）發(fā)展要求。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善，單位住宅區(qū)住戶的多元化、產(chǎn)權(quán)的私有化、物業(yè)服務需求的差異化、個性化打破了職工生活區(qū)單位行政化的傳統(tǒng)管理模式。住宅區(qū)物業(yè)服務社會化、市場化是必然趨勢。二、職工住宅區(qū)物業(yè)服務社會化改革的基本精神《關(guān)于推進駐濟省直單位職工住宅物業(yè)服務社會化的意見》（事管發(fā)[2014]33號）主要內(nèi)容有以下幾個方面。（一）按照建立健全與社會主義市場經(jīng)濟相適應的職工住宅物業(yè)管理制度的要求，堅持物業(yè)服務社會化、商品化、貨幣化方向，改革福利物業(yè)管理形式，實現(xiàn)物業(yè)服務主要由社會提供；按照責權(quán)利一致原則，實行誰住房、誰交費，國家、單位、個人合理分擔；堅持推行自我管理，同時發(fā)揮原管理單位或產(chǎn)權(quán)單位的作用，建立和完善社會化物業(yè)管理服務制度。（二）建立職工物業(yè)服務補貼制度，變單位“暗補”為“明補”按月向職工發(fā)放物業(yè)服務貨幣化補貼。職工住宅物業(yè)費用由住戶繳納，單位不再支付物業(yè)服務費。發(fā)放標準：廳局級280元、處級220元、科級170元、科員及以下150元。專業(yè)技術(shù)人員中，高級220元、中級170元、初級150元。工人150元（建國前老工人180元）。已離退休人員，根據(jù)享受離退休生活待遇的職務（崗位），對應在職人員標準執(zhí)行。（三）已經(jīng)建成的職工住宅區(qū)，未成立業(yè)主大會的由原管理單位或產(chǎn)權(quán)單位負責組織業(yè)主選聘專業(yè)化物業(yè)服務單位。（四）建立職工住宅區(qū)良性維修機制，進一步明確各方維修責任。住宅專項維修資金，堅持“專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)管”的原則，專項用于職工住宅共用部位和共用設施設備的維修和更新、改造。職工住宅自用部位和自用設施設備維修，一律由業(yè)主承擔，單位不得進行任何補貼。（五）職工住宅區(qū)內(nèi)的供水、供電、供熱等專營設施設備的改造、維修、更新，逐步移交濟南市專業(yè)經(jīng)營單位管理。在移交之前，原則上仍由原維護單位負責維修、養(yǎng)護、更新和改造。（六）要將發(fā)放物業(yè)補貼和推進物業(yè)服務社會化同步進行，切實推進職工住宅物業(yè)服務的社會化、市場化。三、職工住宅區(qū)物業(yè)管理基本情況（一）管理范圍職工住宅區(qū)13個，住宅樓213棟，住宅8174套，建筑面積70.08萬M2（高層10棟12.38萬M2）。（二）現(xiàn)行管理模式2012年6月以來，學校社區(qū)工作辦公室代行業(yè)主委員會職責，借助山大后勤服務公司平臺組建若干物業(yè)管理項目部，向社會招聘6個物業(yè)公司實施物業(yè)服務。（三）現(xiàn)行收費標準與方式1、現(xiàn)行物業(yè)收費依據(jù)《關(guān)于調(diào)整教職工宿舍區(qū)物業(yè)收費標準和收費方式的通知》（山大后字〔2012〕6號）2、現(xiàn)行物業(yè)收費標準?，F(xiàn)收費標準樓型費用（元/M2/月）多層高層高層（設門值）收費標準0.851.001.10個人實際承擔0.350.500.60學校補貼0.500.500.50注：學校每年暗補物業(yè)費（不含化糞池抽運和垃圾外運及處理費）420萬元。2、現(xiàn)行物業(yè)收費方式。與學校有工資（退休金）關(guān)系住戶的物業(yè)費由學校按月實行代扣代交，其他住戶的物業(yè)費由物業(yè)服務部門負責收繳。（四）現(xiàn)行維修經(jīng)費來源1、室內(nèi)自用設備設施維修費由住戶承擔。2、樓內(nèi)共用部位及共用設施設備的改造、修繕、維修維護費，由學校經(jīng)費列支。2012年至2014年學校投入社區(qū)基礎設施維修改造資金高達約4090萬元（含應業(yè)主承擔的610萬元）。（五）現(xiàn)行物業(yè)管理服務存在的問題。當前，住宅區(qū)物業(yè)管理服務存在許多不足，教職工滿意度不高。具體表現(xiàn)在：1、業(yè)主大會未建立，業(yè)主委員會缺位，社區(qū)辦代行業(yè)主委員會職責，不符合法規(guī)要求。同時，社區(qū)辦物業(yè)管理力量薄弱，業(yè)主訴求難以滿足、物業(yè)監(jiān)管難以到位。2、住宅區(qū)學校投入資金數(shù)額較大。學校每年暗補物業(yè)費420萬元，2012年—2014年學校暗補應有業(yè)主承擔的維修資金約610萬元，不符合相關(guān)法規(guī)和政策要求，無法維持日益老化的住宅維修需求，學校在社區(qū)物業(yè)與修繕上的投入不可持續(xù)；3、住校外職工享受不到學?！鞍笛a”，造成實際不公平；4、非教職工住戶實際享受了學校的隱性補貼，侵占了學校和職工的實際利益；5、車輛、門禁等秩序管理投入不足，管理不到位，缺乏有效的管理手段。6、服務質(zhì)量不高。按我校住宅區(qū)物業(yè)工作量，以行業(yè)標準配置員工數(shù)應為498人。但實際物業(yè)管理投入只能以收定支，壓縮用工數(shù)量，僅配置了245人，且薪酬水平很低，人員經(jīng)費占比高達86%,對物業(yè)服務質(zhì)量和水平帶來較大影響。四、職工住宅區(qū)物業(yè)服務社會化改革措施（一）住宅區(qū)物業(yè)服務涵蓋的項目及社會化改革的目標住宅區(qū)物業(yè)管理涵蓋基礎物業(yè)、設備設施改造修繕維護兩大部分。1、基礎物業(yè)部分1）項目。主要包括保潔、綠化、小型維修、垃圾清運、管道疏通、非專營設備設施維護、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、秩序管理等。2）現(xiàn)狀。由于業(yè)主大會尚未建立，社區(qū)工作辦公室承擔了業(yè)主委員會的職責，選聘了物業(yè)服務組織，模擬社會化物業(yè)服務運行。3）目標。業(yè)主承擔基礎物業(yè)管理服務經(jīng)費。物業(yè)服務的管理主體逐步過渡到由業(yè)主大會或業(yè)主委員會負責。2、維修部分1）項目。住宅維修涉及到住宅區(qū)業(yè)主共用部位的專營設施設備、共用部位的基本設施設備、自用部位的專屬設施設備三大部分。2）現(xiàn)狀。在社區(qū)工作辦公室協(xié)調(diào)下，住宅區(qū)業(yè)主共用部位的專營設施設備、共用部位的基本設施設備等，由學校相關(guān)職能部門工作延伸和部分社會專營公司負責完成。其中供氣、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)?，已實現(xiàn)社會化運行，費用由業(yè)主和專營公司共同承擔。供水、供電、供暖、修繕、維護等項目模擬社會化運行，費用由學校承擔3）目標。具體見住宅區(qū)維修責任界定表。住宅區(qū)維修責任界定表分類管轄范圍責任主體備注共用部位專營設施設備水、電、暖等社會專營單位移交專營單位前，暫由學校負責供氣、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)壬鐣I單位已移交共用部位基本設施設備樓內(nèi)共用部位包含住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、電梯、樓梯間、走廊通道、地下室通道、消防系統(tǒng)、樓內(nèi)各類共用部分的管道等。樓內(nèi)相關(guān)業(yè)主所需費用可通過啟動住宅專項維修資金或業(yè)主分攤解決。樓外共用設施設備包含天線、照明、消防設施、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、院墻、通道大門、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管道、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主自用部位專屬設施設備分戶門內(nèi)的裝飾部分，包括天棚、墻面、地面，門、窗、戶內(nèi)非承重隔墻、自用陽臺（包括自用戶外樓屋頂平臺）、分戶表以內(nèi)的上水管道、分戶表以內(nèi)的供電線路、支線閥門內(nèi)暖氣管道、管片，衛(wèi)生潔具，照明設備，分戶門內(nèi)的其他裝飾部分和自用的設施設備、獨用的地下室及樓房外獨用的附屬建筑物，如院墻、儲藏室等。業(yè)主個人所需費用業(yè)主個人承擔（二）當前改革措施1、發(fā)放物業(yè)服務補貼，取消“暗補”1）發(fā)放時間、方式。自2014年4月1日起，按照事編職工職務職稱待遇隨工資（退休金）按月發(fā)放物業(yè)服務補貼。2014年12月補發(fā)2014年4—11月物業(yè)服務補貼。2015年1月起，按月發(fā)放。2）發(fā)放標準與額度：按《關(guān)于推進駐濟省直單位職工住宅物業(yè)服務社會化的意見》（事管發(fā)[2014]33號）規(guī)定標準發(fā)放，學校每年支出約2700萬元用于教職工物業(yè)補貼。3）暗補物業(yè)費的扣繳。按文件規(guī)定，在“暗補”變“明補”同時，將2014年4-11月份已經(jīng)“暗補”的經(jīng)費扣繳回學校。即，在2月份發(fā)放物業(yè)補貼時，扣回2014年4-11月學校已經(jīng)暗補的0.5元/M2/月物業(yè)費。2、調(diào)整物業(yè)費標準1）物業(yè)費標準。自2015年1月1日起，一般住宅物業(yè)費標準0.85元/M2/月；高層住宅根據(jù)“濟南市城區(qū)普通住宅物業(yè)服務收費基準價格”，另收取電梯維護運行費0.35元/M2/月，自動消防控制設施維護運行費0.20元/M2/月，即高層住宅樓物業(yè)費標準為：1.40元/M2/月。2）收交方式。與學校有工資（退休金）關(guān)系住戶的物業(yè)費由學校按月實行代扣代交，其他住戶的物業(yè)費由物業(yè)服務部門負責收繳。3、改革住宅區(qū)現(xiàn)行維修辦法，建立良性維修機制1）住宅區(qū)業(yè)主自用部位專屬設施設備，其管理、改造、養(yǎng)護、維修，由業(yè)主個人負責。未實現(xiàn)分戶控制的供暖管道系統(tǒng)，住戶內(nèi)立管的維修暫由學校負責，橫管、暖氣片等維修由住戶自行承擔。2）樓內(nèi)共用部位的基本設施設備的改造、維修、維護和管理責任，由相關(guān)業(yè)主共同承擔，維修費由住宅維修資金支付或業(yè)主分攤。3）樓外共用部位的基本設備設施，在不具備社會化移交條件前，學校作為產(chǎn)權(quán)單位，暫時負責維修。4）專營設施設備。供水、供電、供熱等尚未移交專營公司的設備設施，按文件規(guī)定暫由學校負責改造、修繕、維修、維護。4、補交住宅專項維修資金住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。住宅首期專項維修資金。每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為屬地房改成本價的2%。2014年9月我校公房出售住宅專項維修資金賬戶僅有700萬元（其中本金約560萬元，利息140萬元），且資金提取機制至今沒有形成，無法滿足日益老化的住宅維修需求。1）補交維修資金依據(jù)。根據(jù)《濟南市住宅專項維修資金管理辦法》“售房單位按幢提取的維修資金余額不足首期交存額30%的，該樓業(yè)主應及時補交，交存標準為多層20元/M2,高層20元/M2”。2）補交住宅專項維修資金辦法。按20元/M2標準，分20個月補交，折合1元/M2/月。有工資（或退休金）關(guān)系的住戶在學校12月份發(fā)放物業(yè)補貼時代扣2014年4-12月部分，2015年1-11月逐月代扣相應部分。無工資、退休金關(guān)系的住戶由物業(yè)服務部門收繳。3）維修資金的管理。學校依照相關(guān)法規(guī)，后續(xù)出臺《山東大學社區(qū)住宅專項維修費管理使用辦法》。收取的住宅專項維修資金暫由學校財務設立專戶，按照樓宇、單元、住戶單獨建帳。業(yè)主委員會成立后，移交業(yè)主委員會賬戶。5、收取車位場地使用費依據(jù)相關(guān)法規(guī)、結(jié)合住宅區(qū)實際，后續(xù)修訂2012年《宿舍區(qū)車輛管理規(guī)定》，改革車輛收費辦法，收取車位場地使用費。收取的費用，歸業(yè)主所有，主要用于門禁及車輛管理、車位場地維修整治、彌補住宅專項維修資金不足。6、強化住宅區(qū)公共管理住宅區(qū)公共管理部分，分為民政事務和民主自治管理事務。1）民政事務。除趵突泉校區(qū)的東、西村，千佛山校區(qū)的東、北、南院住宅區(qū)已移交到趵突泉辦事處、千佛山辦事處外，其余住宅區(qū)在屬地辦事處指導下實行自我管理。力爭2016年底前全部移交到屬地辦事處。2）民主自治管理事務。力爭2015年底前，由社區(qū)工作辦公室積極協(xié)助屬地街道辦事處完成民主自治組織的建設工作，物業(yè)管理的主體由學校逐步過渡到業(yè)主大會及其業(yè)主委員會。附件：1、2013至2014年住宅區(qū)物業(yè)管理財務收支情況。2、教職工住宅區(qū)物業(yè)服務崗位核編表。3、物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)術(shù)語和摘要4、主要相關(guān)法規(guī)政策名錄社區(qū)工作辦公室2014年12月7日附件1：2013至2014年住宅區(qū)物業(yè)管理財務收支情況。（一）2013年住宅區(qū)物業(yè)管理財務收支情況（單位：元）項目金額來源備注一、收入7749274.001、校撥宿舍區(qū)物業(yè)費4120000.00校撥按學校政策應撥420萬元2、代扣教職工住戶物業(yè)費2646444.00代扣含南山小區(qū)276543.70萬元3、現(xiàn)金收非教工物業(yè)費347230.00收費后勤公司財務收取現(xiàn)金4、宿舍區(qū)車輛管理及射頻卡成本費135600.00收費后勤公司財務收取現(xiàn)金5、調(diào)增物業(yè)費500000.00校撥還2012年物業(yè)費欠款二、支出7706177.621、物業(yè)服務費6290328.22含南山小區(qū)394507.19（校撥）+276543.7（代扣）萬元=671050.89元2、電梯維保檢驗校驗費78750.00電梯維保費6月1日起由物業(yè)部轉(zhuǎn)回學校3、宿舍區(qū)劃車位線工程款164699.402012年車輛收費許可條件，6元/米4、代付門禁射頻卡成本費19600.005、垃圾清運費44000.006、物業(yè)部運行費用206700.007、物業(yè)工具材料及勞保用品費56800.00電動自行車、垃圾筒及勞保用品8、稅金370300.00含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得銳9、付2012年11月物業(yè)費475000.00還物業(yè)費支出欠款三、結(jié)余43096.38收支平衡.略有盈余說明：1、學校應追加的2012年物業(yè)運行經(jīng)費146.08萬元一直未撥付到位;2、2013年12月底學校財務調(diào)增物業(yè)費50萬元還借款。（二）2014年住宅區(qū)物業(yè)管理財務預算收支情況（單位：元）項目金額來源備注一、預算收入7,150,816.801、校撥宿舍區(qū)物業(yè)費4200000.00校撥2、代扣教職工住戶物業(yè)費2642366.90代扣226389*12/10（含南山小區(qū)）3、現(xiàn)金收非教工物業(yè)費214996.90收費161247.7元（截止9月30日）*4/3后勤公司財務收取現(xiàn)金4、車輛管理及射頻卡成本費93453.00收費70090元（截止9月30日）*4/3后勤公司財務收取現(xiàn)金二、預算支出7243724.841、物業(yè)服務費6236745.04含南山小區(qū)732467.71元2、電梯維保檢驗校驗費135000.00全年4、代付門禁射頻卡成本費19500.005、垃圾清運費42000.00含甸柳宿舍、舜玉小區(qū)袋裝垃圾外運費36000元和樹葉集中外運6000元6、物業(yè)部運行費用220935.00165701元（截止9月30日）*4/37、樹木修剪費37000.00枯枝修剪8、工具材料費20000.00垃圾筒等9、稅金532544.80含營業(yè)稅及附加393294.9+企業(yè)所得稅139249.9元三、經(jīng)費結(jié)余-92908.04主要是稅金比2013年增162244.8元說明：本表除校撥物業(yè)補貼外，為全年預算收入和預算支出。附件3：物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)術(shù)語和摘要一、物業(yè)管理《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。1、物業(yè)服務內(nèi)容（1）物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；（2）公共綠化的維護；（3）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；（4）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；（6）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；（7）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；（8）其他物業(yè)管理事項。2、普通住宅物業(yè)服務成本（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。二、住宅自用部位與自用設施設備、共用部位與共用設施設備、社會專營設施設備《物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定：1、住宅自用部位與自用設施設備。即戶內(nèi)業(yè)主所有部分，其養(yǎng)護、維修，由業(yè)主個人負責。2、共用部位與共用設施設備。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由相關(guān)業(yè)主共同承擔。共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。維修由住宅維修資金負責。3、專業(yè)經(jīng)營設施設備。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。目前，學校宿舍區(qū)內(nèi)供氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設施已經(jīng)交相關(guān)單位經(jīng)營維護，學校不再負責運行維修，但供水、供電、供熱等與教職工聯(lián)系最緊密的三類設備設施尚未移交出去，目前由學校負責維修養(yǎng)護。專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。三、公有住房出售定義：公有住房簡稱公房，是指由國家以及事業(yè)單位、國有企業(yè)投資興建、銷售的住房，在住房未出售之前，住房的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家所有。公房通過房改政策出售給原承租人，這部分已經(jīng)出售的公房就稱作已售公房。四、停車收費規(guī)定1、車位租賃費。車位租賃費實行政府指導價，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。目前宿舍區(qū)內(nèi)沒有劃分固定車位。2、停車服務費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應當繳納停車服務費。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。3、車位場地使用費。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當繳納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。4、車輛看管費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。5、政策規(guī)定?！渡綎|省物業(yè)管理條例》第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當繳納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主大會成立前占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，其場地使用費標準在不超過住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費政府指導價70%的范圍內(nèi)確定。停放超過2小時的外來車輛按照2元/小時/輛繳納場地使用費，每天最高不得超過12元。普通住宅小區(qū)共用車庫停車服務費實行政府指導價，停車服務費基準價格為35元/月/輛，可上浮10%，下浮不限。物業(yè)服務企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務費。車位場地使用費主要用于補充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金。五、濟南市住宅物業(yè)收費標準根據(jù)《關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務等級標準及物業(yè)服務收費基準價格的通知》（濟價費字[2012]76號）規(guī)定，物業(yè)服務收費基準價格為公共性物業(yè)收費標準與特種設施設備維護運行服務收費標準之和。公共性物業(yè)收費標準分為一至五星級，五個等級，其政府指導價格為：一星級0.50元/M2/月；二星級0.75元/M2/月；三星級1.00元/M2/月；四星級1.30元/M2/月；五星級1.60元/M2/月。特種設施設備維護運行服務收費不分等級，包括電梯維護運行以及自動消防控制設施維護運行兩部分。電梯維護運行費為0.35元/M2/月，自動消防控制設施維護運行費為0.20元/M2/月。六、業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會1、業(yè)主。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人（《山東省物業(yè)管理條例》第二十八條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第一條規(guī)定，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，雖然但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。根據(jù)《山東省省級機關(guān)公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》，業(yè)主是指《省直機關(guān)駐濟單位住房制度改革的實施意見》購買公有住房的職工?！渡綎|省物業(yè)管理條例》第五十四、五十五條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設施和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；（5）按時繳納物業(yè)服務費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。2、業(yè)主大會?！渡綎|省物業(yè)管理條例》第三十一、三十二條規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會履行下列職責：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；（2）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（3）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)