“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究分析報告

目錄總經(jīng)理摘要………………………………第3頁第一章：項目簡介………………………第6頁一、項目位置項目概況第二章：土地價值研判…………………第8頁第三章：項目開發(fā)理念…………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設(shè)計理念第四章：項目定位建議…………………第16頁一、項目總體定位二、項目市場定位三、項目消費(fèi)者定位四、市場競爭定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議…………………………第21頁一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項目建筑規(guī)劃及建議…………………………第26頁一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單風(fēng)光積建議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計建議六、建筑及風(fēng)格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………………………第35頁一、景觀環(huán)境設(shè)計理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議……………………第39頁一、藝術(shù)館區(qū)建議二、公共設(shè)施建議第九章：分期推案建議…………………第43頁第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用………………………第44頁第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析…………………第45頁第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)打算………………………第48頁附件：項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個論證方案…………………第49頁【總經(jīng)理提要】本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費(fèi)群分析、市場競爭重點(diǎn)、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行了進(jìn)一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應(yīng)的作用。我們一直認(rèn)為本地塊是建筑不墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此關(guān)于本項目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。在開發(fā)理念考慮方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性”整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境地，一戶一藝境”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)”，并確定了“雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群”的市場定位。我們認(rèn)為本項目的消費(fèi)者定位應(yīng)該是兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價的老總階層（針對高檔不墅客戶群），也包括可承擔(dān)總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般不墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。依照南京不墅市場的進(jìn)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的不墅物業(yè)（要緊對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體不墅而言，要緊對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的預(yù)備。產(chǎn)品方面，我們建議以獨(dú)棟、雙拼不墅為主，以高尚純不墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼不墅外，可考慮引進(jìn)雙立不墅、不墅樓中樓；同時以聯(lián)體不墅、不墅樓中樓等一般不墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造）。單風(fēng)光積的設(shè)計，既要充分滿足不墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力；而空間是不墅的靈魂，因此必須從房型上對南京的不墅房型進(jìn)行一場“空間革命”。景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文”的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。在整體容積率為0.3的情況下，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。

第一章：項目簡介一、項目位置：本項目位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機(jī)場約20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團(tuán)路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路1公里的機(jī)場高速公路，也增強(qiáng)了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊預(yù)備了充足條件。二、項目概況：本項目占地面積500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢?；貎?nèi)地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，不有洞天?；匚髂喜?、東北部有兩個人工湖（康后湖與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨(dú)特的廢舊采石場。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。本項目規(guī)劃容積率為0.3左右。第二章：土地價值研判土地屬性分析：尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并給予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值：1、先天資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀。應(yīng)該講，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運(yùn)盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔不墅的區(qū)位和環(huán)境要求。交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址1.5里，距祿口國際機(jī)場20公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團(tuán)路貫穿連接市中心和沿機(jī)場路高速與城東干道貫穿連接市中心均只需20分鐘。同時地鐵1、2號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下專門好的伏筆。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳不墅用地，具備建筑高尚不墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，不墅天成”。2、后天藝術(shù)文脈：本地塊本身確實是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有60-100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。歷史沉淀：“三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中能夠找到專門多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳講；本地塊屬牛首山風(fēng)景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中能夠借用專門多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。人文氛圍：項目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國際學(xué)校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強(qiáng)企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨(dú)一無二的知識氛圍，成為高素養(yǎng)人才的聚攏地。超低地價：本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建筑出高品質(zhì)、低容積率的不墅從后天條件看，本地塊具有專門大的價值提升空間。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。從本地塊的是建筑不墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。從本地塊的是建筑不墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。第三章：項目開發(fā)理念太多年了，南京市場最好的不墅依舊被帝豪花園之類所占據(jù)，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見……那個都市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產(chǎn)品，太少太少。從開發(fā)商的角度動身，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度動身，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場動身，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以不墅消費(fèi)的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。關(guān)于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。因此，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。一、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個進(jìn)展商，賺鈔票是本能和動力；只有賺鈔票，才能生存，才有進(jìn)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求動身。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有責(zé)任的進(jìn)展商，不僅要賺鈔票，更要做精品，樹品牌；——先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品預(yù)備了充分條件；——藝術(shù)立項的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項目?！皇琼敿墐r格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：既要考量現(xiàn)實，又要適度超前——南京不墅市場的現(xiàn)實情況和進(jìn)展時期，必須充分考慮；——必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，幸免“前浪死在沙灘上”。理念之四：尊重共性，突出個性——南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。以盛唐對江寧新都市以后居住文化的深刻把握，和對南京不墅市場需求的準(zhǔn)確理解，集海內(nèi)外精英團(tuán)隊于一體，在江寧那個活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新都市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的不墅園。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲乏的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”動身，本案需要詮釋時尚不墅概念，破譯時代精奇妙訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細(xì)致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個以后國際新生活典范。二、產(chǎn)品設(shè)計理念一幢一境地一戶一藝境亭臺樓榭，彰顯人性溫暖山水樹石，蘊(yùn)含生命熱愛每一戶都有自然——利用自然地勢和植物，把不墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親熱成員。每一幢差不多上意境——按自然地理設(shè)計不墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。每一幢差不多上風(fēng)景，是藝術(shù)。每一點(diǎn)都有藝術(shù)——我們導(dǎo)入藝術(shù)原則。目的確實是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)治理等，讓生活確實是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。每一處差不多上空間——我們用“獨(dú)享空間”的不墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。既強(qiáng)調(diào)不墅消費(fèi)專門強(qiáng)的個人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗不墅生活的宗旨。 不墅精神=領(lǐng)域感+獨(dú)立感+尊貴感+占有感+價值感+人際情感……一篇有思想的文章能夠流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾?蓋茨的以后世界……皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京不墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級不墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！第四章：項目定位建議一、本項目的總體定位南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)二、本項目的市場定位雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。雙層定位，雙頭并進(jìn)第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的高檔不墅類型，其中以獨(dú)立不墅作為精神首領(lǐng)，拔高整個社區(qū)的品位，賺取要緊利潤；第二層面－－以聯(lián)體不墅、雙立不墅為主的一般不墅類型，其中以聯(lián)體不墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。三、本項目的消費(fèi)者定位兩大主力階層為主導(dǎo)，覆蓋整體中高收入階層。鑒于本項目的產(chǎn)品類型要緊為兩類：高檔不墅（獨(dú)棟/雙拼/雙立）一般不墅（聯(lián)排/復(fù)式不墅），主力市場分成兩個層面：第一層面：針對高檔不墅客戶群――身家數(shù)百萬、可承擔(dān)100萬以上房價的老總階層；第二層面：針對一般不墅客戶群――可承擔(dān)總價80萬以下的較高收入精英階層。職業(yè)特征：1、各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主2、經(jīng)營治理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，治理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員3、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員4、社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授5、有隱性收入的政界人員消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析——依照行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟(jì)收入家庭年收入水平比例檔位5%高位階層 5%高位階層20%15萬以上20%中位階層6-10萬中位階層75%基礎(chǔ)階層3-5萬75%基礎(chǔ)階層本案目標(biāo)層次要緊以高位價層（金字塔頂端部分）為要緊目標(biāo)客戶，實際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。消費(fèi)者年齡特征分析：從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積存和擴(kuò)大進(jìn)展三個過程，才能達(dá)到對本案的實際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此能夠得出：主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。四、本項目的市場競爭定位：總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存——“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”針對同類型的不墅物業(yè)——要緊對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。（2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。（3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體不墅而言）——要緊對手集中在河西、城中心一帶。競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨(dú)立的不墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。第五章：總體規(guī)劃分析及建議一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體與雙拼不墅為物業(yè)形態(tài)的高檔不墅區(qū)； ——以聯(lián)體不墅、雙立不墅為主的一般型不墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū)藝術(shù)館園區(qū)作為兩個不墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)的文章。二、分期思路：——搶占南京大型高檔純不墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)； ——以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； ——先推單體和雙拼不墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； ——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： ——A：維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排/雙立不墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼不墅，山頂部分做少量的頂級概念不墅。 ——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排/雙立不墅； 基地東側(cè)做單體與雙拼不墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體不墅四、容積率 ——方案一：整體容積率為0.3 左方排屋的容積率做到0.55（以目前市場為標(biāo)準(zhǔn)但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 始生態(tài)山水不墅的頂級概念，做到0.18的超低容積率；配套及藝術(shù)園區(qū)為0.3。 ——方案二：整體容積率提高到0.35 左方排屋的容積率為0.67；右方不墅的容積率提高為0.2；配套及藝術(shù)園區(qū)為0.35。五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率0.3計算。——A：以T字形為大格局進(jìn)行功能定位：藝術(shù)園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米；左側(cè)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)型不墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排不墅，為要緊出容積率的地點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)不墅區(qū)占地140畝，容積率0.55，建筑面積51,359平方米；右側(cè)山地規(guī)劃為高尚不墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼不墅，山頂部分依照地形地貌做少量豪宅，高尚不墅區(qū)占地300畝，容積率0.18，建筑面積36,018平方米；——B：將藝術(shù)園等配套設(shè)施，全部放在佛城西路沿街：藝術(shù)館園區(qū)總占地60畝，容積率0.3，建筑面積12,006平方米基地西側(cè)及進(jìn)入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟(jì)型不墅，蓋排屋；經(jīng)濟(jì)不墅區(qū)占地160畝，容積率0.51，建筑面積54,427平方米；基地東側(cè)做單體與雙拼不墅的混合的高尚不墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體不墅；高尚不墅區(qū)占地280畝，容積率0.18，建筑面積33,617平方米；方案A與方案B相比，排屋的占地面積擴(kuò)大了20畝左右。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營治理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活阻礙。第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔不墅現(xiàn)時期的購買力和總價抗力；二是如何針對目標(biāo)對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為不墅，而南京的不墅市場還需要培育和時刻催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種不墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。鑒于目前南京不墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體不墅的去化量確信遠(yuǎn)大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競爭角度來看，主打聯(lián)體不墅，與運(yùn)盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可幸免，競爭上又專門難造成差異；規(guī)劃單一的獨(dú)棟/雙拼不墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風(fēng)險專門大。因此，從原則上，由于聯(lián)體不墅的市場上升專門快，建筑部分聯(lián)體不墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟/雙拼不墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導(dǎo)市場的過程中賺取利潤。二、物業(yè)類型建議——以獨(dú)棟、雙拼不墅為主，以高尚純不墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼不墅外，可考慮引進(jìn)雙立不墅。從建筑型態(tài)角度分類建議：（1）獨(dú)棟不墅——獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨(dú)棟到六七百平米的不墅王，無奇不有；（2）雙拼不墅——兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間照舊為獨(dú)棟排場，但售價降低；雙立不墅——假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼不墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟不墅，甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。售價可介于獨(dú)棟和雙拼之間。鑒于景觀設(shè)置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點(diǎn)整合的需求進(jìn)行產(chǎn)品分類建議：流水不墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水不墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。島居不墅——面湖而建臨水型，半島不墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。云頂不墅——專為頂級度身定造的休閑不墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。森林不墅——將軍山北邊茂盛的森林，將不墅種植于森林中。于健康步道中閑逛，體驗“運(yùn)動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。——以聯(lián)體不墅、不墅樓中樓等一般不墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢而造。除傳統(tǒng)的聯(lián)體不墅外，可依照實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、不墅樓中樓的創(chuàng)意房型。（1）聯(lián)體不墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián)四聯(lián)/六聯(lián)可改進(jìn)為雙立不墅疊加式不墅——創(chuàng)新版。四層或六-七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計，三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房?！煽紤]導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟不墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。三、單風(fēng)光積建議單風(fēng)光積的設(shè)計，既要充分滿足不墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。單體不墅：主力面積：300-350m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（不墅王）：500-800m2雙拼不墅：主力面積：250-300m2；雙立不墅：主力面積：200-250m2；聯(lián)體不墅：主力面積：180-220m2；不墅樓中樓：主力面積：160-200m2；四、面積及房型配比項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例總用地面積0.3500畝333,500M2總建筑面積100,050M2100%其中單體不墅0.18300畝36,018M236%聯(lián)排不墅0.55140畝51,359M252%配套及藝術(shù)園區(qū)0.360畝12,006M212%戶型比：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計35%65%15%20%55%10%100%五、房型設(shè)計建議 空間是不墅的靈魂。必須從房型上對南京的不墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！單體/雙拼/雙立不墅建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計差不多要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計的重點(diǎn)：客廳和主臥?！蛷d：所有的客廳必須挑高（4.5米，5.4米以上）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受；大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（依照總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)6-8平方米——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三）——充分利用地形地勢：部分山地不墅還可考慮結(jié)合地形偷出地下室的面積，讓看起來的二層實際為三層；沿湖部分也可設(shè)計出有創(chuàng)新的不墅房型或生活型態(tài)——充分考慮不墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度——功能必須齊備，不墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳/交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房/私密區(qū)：臥房、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室/室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化——沿湖、或沿山，可考慮聘請國外聞名的設(shè)計師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)盛唐實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆?！夭坏暮勒哼@能夠講是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)首領(lǐng)，能夠特不設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特不設(shè)施。聯(lián)體不墅房型建議：——流水線產(chǎn)品：大量可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，只推3-4種經(jīng)典房型——房型創(chuàng)新：客廳全部挑空，4.2-4.5米以上；三層半空間；大開間（5.4米或以上）——外車庫設(shè)計：去除室內(nèi)車庫，全部放在室外，彌補(bǔ)挑空的面積損失（據(jù)調(diào)查而知，專門多住不墅的客人都喜愛停車在室外）——加大花園：減少公攤面積，加大花園面積——面積操縱：全部200平米以下，有效操縱總價六、建筑立面及風(fēng)格建議——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采納相應(yīng)的建筑風(fēng)格。三個區(qū)（高尚不墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)；——高檔不墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時刻考驗；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)確實是氣概宏偉、嚴(yán)整而又爽朗）聯(lián)體不墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化；——建筑立面上：高尚不墅追求個性，但不張揚(yáng)，必須在整體協(xié)調(diào)的情況下多樣化；聯(lián)體不墅則建議相對統(tǒng)一化。——主題藝術(shù)館園可單獨(dú)設(shè)計，采納現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，初期可先做兩座已定的亞明藝術(shù)館與江寧區(qū)博物館，其余盡量先與有興趣的相關(guān)人或廠家談好意向，依照其要求結(jié)合園區(qū)的整體風(fēng)格再行建筑。第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議一、景觀設(shè)計理念：“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文”——本項目的名稱是盛唐藝術(shù)園。盛唐和藝術(shù)正是我們需要挖掘的兩大賣點(diǎn)。——大唐是中國十多個朝代中最為興盛的一個，大唐人民生活安定，無憂無慮，平常就有專門多時刻去鉆研藝術(shù)，因此產(chǎn)生了專門多文人，詩詞歌庫，更有唐詩三百首，唐宋八大伙兒流傳千古，因此大唐最突出的確實是大唐文化。——在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟(jì)和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益進(jìn)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，因此園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是專門常見的。——從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢確實是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提；——藝術(shù)又是本項目立項的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了專門好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩遺韻。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計公司一道，確定要緊的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容）二、景觀設(shè)計手法：——借景：將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫的借景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，差不多上不的基地所沒有的，需要我們專門好的加以利用和愛護(hù)；——造景：兩大手段——水和綠，增強(qiáng)滲透性水是本案有不于將軍路對手的一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的不墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)治理的成本操縱。利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造不墅環(huán)境的差不多，人工天成是最高境地。依照小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。三、重要提示：——一進(jìn)大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派?！鹘M團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個人喜好營造園林的機(jī)會。——藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的要緊出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特不設(shè)計，而且建議設(shè)計一代表本案形象的精神堡壘,以增加人氣，吸引人潮?！鬯幚碚?、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周圍可否適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能阻礙住戶視覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除?！ㄖ锼闹艿纳⑺驴墒褂玫统杀镜涅Z卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感受。

第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議一、藝術(shù)館區(qū)建議：通盤考慮本項目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風(fēng)格要旗幟鮮亮，富于特征性，利于空間展示。同時要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。另外一個不能忽視的因素是由于與本項目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。在會所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建筑。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為要緊目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線，同時可穿插部分對外性強(qiáng)的藝術(shù)館。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫家村的功能，充分考慮展示空間的問題，一樓的空間盡量開闊，考慮在樓盤開始銷售后先做售樓中心用。1、藝術(shù)會所：5000平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項考慮：服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其它：閱覽室、保健診療室等。2、藝術(shù)交流中心：2000平方米左右。對外營業(yè)，要緊功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿、酒店功能等于一體。3、主題藝術(shù)館：6所，每所500-600平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最能夠淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計師的專業(yè)水準(zhǔn)與專業(yè)追求的地點(diǎn)，在主題明確的情況下，能夠給設(shè)計師最大的發(fā)揮余地。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面能夠是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也能夠是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，要緊依照最終的功用來定。建議可邀請世界聞名建筑設(shè)計大師設(shè)計1-2個藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二能夠為炒做概念埋下伏筆，三能夠成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。4、藝術(shù)幼兒園：1000平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。室外配套設(shè)施：建議兩個不墅區(qū)各建筑兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建筑風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)不致的小橋，水景旁安置精巧小品。特不注意人際溝通的需要。二、公共設(shè)施建議：室外配套設(shè)施：建議兩個不墅區(qū)各建筑兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建筑風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)不致的小橋，水景旁安置精巧小品。特不注意人際溝通的需要。同時，可利用采石場建筑如室外攀巖、利用兩個水庫設(shè)置游艇碼頭等智能化系統(tǒng)：建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)治理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng)（2）周邊防范系統(tǒng)（3）電子巡更系統(tǒng)（4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)治理系統(tǒng)（1）停車場治理系統(tǒng)（2）耗能自動接收系統(tǒng)（3）一卡通系統(tǒng)（4）背景音樂，小區(qū)照明自動操縱，火災(zāi)自動報警，設(shè)備治理系統(tǒng)（5）綜合物業(yè)治理系統(tǒng)（6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行各種藝術(shù)交流活動將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素養(yǎng)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操競賽，國畫、油畫技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動。而如何使居民對類似活動產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個現(xiàn)實的課題。這就對物業(yè)治理公司提出了專門高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。第九章：分期推案建議依照上述對規(guī)劃設(shè)計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出，具體分期如下：第一期：以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建筑，作為樣板段部分；項目左側(cè)高尚不墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為30-40棟單體、雙拼不墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純不墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌；第二期：加推項目右下側(cè)平緩地帶的一般不墅區(qū)，約5-6萬平方米聯(lián)體不墅/雙立不墅，迅速回籠資金，體量：250套左右；同時，單體和雙拼接著去化；第三期：項目右側(cè)高尚不墅區(qū)山地部分，1-2萬多平方米。第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用關(guān)于不墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件專門商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。依照對南京市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料——防滲漏、噪音材料——新型門窗、新型板材——集中供暖、變頻直供水——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財務(wù)分析項目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目容積率占地面積建筑面積預(yù)期均價總用地面積（平方米）0.3500畝333,500M2總建筑面積（平方米）100,050M2其中單體不墅0.18300畝36,018M26,800元/M2聯(lián)排不墅0.55140畝51,359M23,200元/M2配套及藝術(shù)園區(qū)0.360畝12,006M2成本構(gòu)成表項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計（元）備注土地成本1000100,050100,050,000500畝前期費(fèi)用100100,05010,005,000上交建委的建設(shè)費(fèi)水電增容費(fèi)75100,0507,503,750規(guī)劃設(shè)計費(fèi)110100,05011,005,500包括單體、景觀設(shè)計費(fèi)室外工程350100,05035,017,500包括道路、景觀、水系等建筑成本1000100,050100,050,000框架結(jié)構(gòu)智能化系統(tǒng)75100,0507,503,750安保、監(jiān)控、寬帶等資金利息125100,05012,506,250不可預(yù)見費(fèi)50100,0505,002,500成本合計2,885288,644,250注：以0.3容積率計，總建筑面積以100,050平方米計，開發(fā)周期以5年計。項目損益表項目單價（元/平方米）建筑面積（平方米）合計(元)銷售收入單體不墅6,80036,018244,922,400聯(lián)排不墅3,20051,359164,348,800銷售收入合計409,271,200減銷售費(fèi)用銷售收入的4%16,370,848治理費(fèi)用銷售收入的2%8,185,424營業(yè)稅銷售收入的5.5%22,509,916土建成本288,644,250利潤總額73,560,762利潤率18%注：藝術(shù)園的收益尚未計算在內(nèi)。第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進(jìn)打算工作內(nèi)容實施時刻執(zhí)行單位確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路2002年3月底盛唐、開啟、設(shè)計單位共同討論總規(guī)方案設(shè)計、修