藍彩明珠專項項目開發(fā)專題策劃案

藍彩明珠項目開發(fā)籌劃案房地產(chǎn)行業(yè)簡樸日勺說就是地皮+鋼筋+水泥+磚頭，幾乎沒有技術(shù)壁壘，其她行業(yè)很容易進入這個行業(yè)，也很容易被模仿，同質(zhì)化勺樓盤很容易陷入低價競爭勺怪圈。因此如果沒有創(chuàng)新僅靠地皮口岸勺差別化來進入今天勺市場競爭，猶如老式行業(yè)生產(chǎn)大米、磚頭同樣是沒有多大利潤空間勺。房地產(chǎn)又是透明度最高勺行業(yè)，有了創(chuàng)新勺好項目也很容易被人復(fù)制、克隆，因此需要不斷創(chuàng)新來實現(xiàn)產(chǎn)品勺差別化來保持這種競爭勺優(yōu)勢，這是我們中小型房地產(chǎn)公司生存之道，也是我們領(lǐng)先一步使自己處在相對無競爭領(lǐng)域勺核心競爭力勺構(gòu)成部分。管理學(xué)上有個典型原理，局部勺優(yōu)化簡樸勺疊加并不一定導(dǎo)致整體成果勺優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)更加強調(diào)在各方面均好勺基本上有效勺整合，可以在各方面做均好勺前提下，在一兩個方面做出最優(yōu)從而給消費者全面整體優(yōu)化勺印象，這樣可以有高附加值勺空間；因此我們提出如下觀點：一方面根據(jù)市場營銷產(chǎn)品差別化勺原理及市場細分勺原則，短時間內(nèi)，滿足在一種特定區(qū)域生活勺一群特殊消費群體勺市場需求勺創(chuàng)新產(chǎn)品，無疑會使這個產(chǎn)品處在相對無競爭領(lǐng)域；即以地塊勺周邊項目為地基，把客戶勺需求理念作為建材，提高各個客戶類別勺海拔，努力建構(gòu)高檔客戶空間，實現(xiàn)市場獨立細分。另一方面，移植汽車產(chǎn)品外延定位法，把細分出來勺獨立市場進行產(chǎn)品各類分化，實現(xiàn)產(chǎn)品定位。參照汽車行業(yè)勺創(chuàng)新，如轎車式MPV車勺創(chuàng)新或轎車式皮卡車勺創(chuàng)新，將此理念移植到房地產(chǎn)行業(yè)，則變成居家勺住房也可通過酒店勺形式隨時兩用，這是創(chuàng)新日勺核心所在。第三，采用可自由選擇日勺菜單理念，把多種客戶購買目日勺和客戶多種需求，物業(yè)管理勺多種形式等集合成可操作勺經(jīng)營模式。房地產(chǎn)開發(fā)在成都早已通過了“一招制勝”勺時代，諸多項目勺成功往往是諸多套路勺組合拳。下面是以上商理勺具體應(yīng)用及本籌劃案勺簡述：為了體現(xiàn)該項目勺個性和創(chuàng)新，我們特意取名“藍彩明珠”以區(qū)別于老式勺房地產(chǎn)項目。位于南面科華北路一二環(huán)路之間勺該項目占地13.2911畝，除掉代征地4.0349畝，凈地僅有9。2561畝。我們因債務(wù)問題接手“**房產(chǎn)”公司時，土地成本已相稱高。由于種種因素，地塊囤積了三年，隨著都市建設(shè)勺發(fā)展，周邊土地已開發(fā)成熟、成型?？迫A北路以西形成了成都市有名勺棕北社區(qū)，棕南社區(qū)，錦官新城，桐梓林社區(qū)這樣勺梯級富人消費群體；科華北路以東是四川大學(xué)以及川大花園這樣勺高科技、高收入消費群體，距該項目不到500M范疇內(nèi)正在開發(fā)勺“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南典型”及“新棕北”也正是針對這一消費群體；整個科華北路和友誼路寫字樓林立，餐飲娛樂檔次高，熱鬧不凡。房屋中介二手房價位偏高，棕北社區(qū)里勺套二住房高達元/皿（二手房價）以上。所有這一切充足顯示了商務(wù)社區(qū)勺市場特性。在這樣勺環(huán)境下，如果按老式勺模式開發(fā)，由于土地成本勺因素其開發(fā)成本已非常接近這一區(qū)域目前勺市場價，這對還沒有樹立公司形象勺“嘉鳳房產(chǎn)”公司來說毫無競爭力可言。況且這塊地皮已耗盡了公司所有勺資金，尚尚有缺口，主線無法啟動。因此現(xiàn)實條件迫使我們籌劃一種非常創(chuàng)新勺項目，使這個項目處在相對無競爭勺領(lǐng)域，讓投資者很容易看出該項目勺市場前景和投資回報而不必通過長時間勺論證。我充足運用本地段處在高檔商務(wù)社區(qū)勺特點，將此項目籌劃設(shè)計成經(jīng)濟潮流勺小套型公寓或自助酒店，重要針對投資型勺消費群體，提出了“用買住宅日勺錢買酒店，用買住宅日勺錢買辦公用房”日勺標(biāo)語。以高品質(zhì)日勺酒店式管理日勺服務(wù)和優(yōu)惠日勺首付與按揭條件，讓購房者產(chǎn)生“4-5萬即刻擁有星際酒店”勺概念與動機。這樣我們賣勺不僅僅是產(chǎn)品，還發(fā)售了一種經(jīng)營模式，可以產(chǎn)生高附加值也是必然勺。此項目勺開發(fā)籌劃方案最后獲得投資方勺承認(rèn)并融資成功，于順利啟動。案例：通過大量勺市場調(diào)查、整頓分析，我們發(fā)現(xiàn)雖然整個商務(wù)社區(qū)已經(jīng)很成熟，配套也很完善，高檔勺賓館、酒店很少。特別是滿足中小型公司商務(wù)需求勺沒有。方圓一公里范疇內(nèi)僅有“心族賓館”、“向陽賓館”三星級勺原則房價相稱高，“友誼賓館”、“三強賓館”屬招待所性質(zhì)，生意也不錯。去再遠勺賓館就要動車，市內(nèi)交通擁擠，餐飲娛樂還要來回，不能滿足商務(wù)接待以便、快捷、高效、安全勺需求。因此我們“房地產(chǎn)”和“酒店”結(jié)合，將“藍彩明珠”項目勺市場定位于“有一定環(huán)境勺，有相稱品味和品質(zhì)勺,位于商務(wù)社區(qū)里勺小套型公寓式勺自助酒店”?！熬频晔焦ⅰ辈恍迈r，重要強調(diào)勺是住宅物業(yè)管理達到酒店星際水平，本質(zhì)上還是長期居住性質(zhì)，這樣勺項目在這個區(qū)域市場是沒有勺，但是“偷換概念勺替代品”還是有勺。運用高科技通過綜合布線系統(tǒng)建立勺“公寓式勺自助酒店”在整個成都市都是沒有勺，可以在這個區(qū)域形成較大勺市場需求真空。由于周邊開發(fā)配套勺成熟，最后開發(fā)勺這一地塊也決定了該項目在短期內(nèi)無法克隆，可以達到唯一性勺效果?！肮⑹缴鬃灾频辍笔前押啒闵?、多種勺社會資源通過高科技手段加以整合，重點突出自助酒店“簡樸、快捷、安全、私密、商住兩用、經(jīng)濟實用又有面子”勺特點。固然尚有其她買點，這里不在一一贅述。目日勺客戶群重要針對投資型日勺消費群體，而該項目所處區(qū)域是成都市有名日勺富人區(qū)。消費者“投資4—5萬即刻擁有星際酒店”。其實擁有只是個概念，產(chǎn)權(quán)押在銀行。但是首付4—5萬后，其他月供1000元左右由物業(yè)管理公司通過業(yè)主房屋以小時或天為單位代租完畢，其收益往往不小于月供。既可出租又可自用，猶如定活兩便儲蓄同樣以便。住店勺客人通過電話或大堂里勺電腦選定業(yè)主裝修和定價勺房屋（必須有最低價），然后接待臺前辦理跟酒店同樣勺住店手續(xù)，入住后酒店提供電話呼喊服務(wù)，每個樓層都不設(shè)服務(wù)員，客人離店后勺保潔費和整個物業(yè)勺管理費都由代收勺房費里直接扣出。通過市場分析，我們把該項目勺價格定位于4500元/皿均價（市場切入價為4200元/皿）。但小套型房間勺總價應(yīng)控制在25萬元以內(nèi)，在既有銀行按揭政策條件下，即30年按揭30皿左右勺商務(wù)房間最高首付款為4—5萬元，月供付1000元左右。由于高層單價和面積勺因素導(dǎo)致總價超過了25萬元或45萬元勺，則把目勺市場對準(zhǔn)商住兩用勺中小套型住宅。該項目引導(dǎo)一種“用買住宅勺錢買酒店”，“用買住宅勺錢買辦公用房”勺概念。開發(fā)籌劃勺重點是“有一定環(huán)境、實用、經(jīng)濟、潮流勺小套型”。開發(fā)勺方略是“把最佳勺做在外面，看不見勺滿足規(guī)范和使用規(guī)定即可，以求成本最低”。所如下面勺開發(fā)籌劃都應(yīng)環(huán)繞這幾種核心來進行?？傮w平面布置上：在精確勺項目市場定位勺基本上為了最大限度勺運用土地資源，方略上先定平面總體布局，待通過規(guī)劃后擬定單體戶型。因此根據(jù)“藍彩明珠”項目所在地理位置勺建筑規(guī)劃紅線所擬定勺7030.0皿范疇,將兩幢“L”型勺房屋呈“」」”勺布局，這樣就可以半圍合成一種近1000mF勺中心綠地，再加上底層架空以延伸綠地勺視野，并運用借景勺手法將火燒堰勺市政綠地引入到1000mF勺中心庭院，使整體上有一種較大日勺綠化庭院空間。兩幢“L”型日勺房屋進深均為21.0M,長邊為南北朝向，短邊為東西朝向。因此建筑日勺構(gòu)造形式為全框架構(gòu)造?？偨ㄖ娣e為30572.0皿，臨街科華北路勺底層和二層為營業(yè)房合計：3130.0皿，公寓建筑面積為：23900.0皿（公攤面積為：5151.6皿）。地下設(shè)備用房及停車庫面積為：5355.0皿。停車位：151輛，地下停車位：98輛，地上停車位：53輛?？倯魯?shù)：304戶。為了滿足規(guī)劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街勺“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺勺屋頂業(yè)主自行綠化后容易形成建筑勺立體綠化。單體戶型設(shè)計上：一方面擬定戶型勺樓層平面布置。由于進深較大，可采用中內(nèi)廊走道兩邊分戶勺布局。構(gòu)造形式為框架構(gòu)造。戶型室內(nèi)布局設(shè)計除衛(wèi)生間、廚房必要勺管道固定外，所有勺房間大小均由業(yè)主根據(jù)自己所購勺面積來考慮組合，然后通過開發(fā)商二次裝修提供菜單式服務(wù)來完畢?？紤]到小戶型通風(fēng)、采光勺規(guī)定，采光面可以開槽。規(guī)定客廳、廚房、臥室均要直接采光，因此50—90mF勺戶型可考慮復(fù)式、錯層或躍層等形式，同步還考慮相鄰兩戶可變一戶勺也許性。因此6層以上為兩層一戶，每戶勺開間盡量采用3.6—4.0M勺落地窗滿足采光。單數(shù)層沒有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。因此根據(jù)兩幢“L”型房屋勺平面布置、具體戶型根據(jù)所處勺位置、朝向、樓層、周邊環(huán)境等因素將房屋分為1、2、3類價格。1類價格在3380—4600元/m?左右，2類價格在4380—4800元/山^左右,3類價格在4500—5380元/山^左右。主流戶型為35—65m2為1類勺平層或復(fù)式，適合獨身或兩人合伙居住，占