物業(yè)管理制度格式

Word-33-物業(yè)管理制度格式導(dǎo)語(yǔ)，大家眼前所閱讀的本篇有18370文字共五篇，由費(fèi)康裕潛心校正之后發(fā)表！生產(chǎn)要素，是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)基本范疇，包括人的要素、物的要素及其結(jié)合因素。生產(chǎn)要素指舉行社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所需要的各種社會(huì)資源，是維系國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及市場(chǎng)主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所必需具備的基本因素。生產(chǎn)要素包括勞動(dòng)、土地、資本、信息、數(shù)據(jù)五種，隨著科技的進(jìn)展和學(xué)問(wèn)產(chǎn)權(quán)制度的建立，技術(shù)也作為相對(duì)自立的要素投入生產(chǎn)。這些生產(chǎn)要素舉行市場(chǎng)交換，形成各種各樣的生產(chǎn)要素價(jià)格及其體系。謝謝大家一起來(lái)學(xué)習(xí)！

物業(yè)管理制度格式第一篇

1、梳理物業(yè)管理運(yùn)作流程，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目前期運(yùn)作及項(xiàng)目推動(dòng);

2、編制物業(yè)管理計(jì)劃，擬定管理任務(wù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

3、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和管理治安、消防、客服、保潔、水電、綠化，設(shè)施設(shè)備修理，各項(xiàng)費(fèi)用收繳等工作。

4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)外部關(guān)系，維護(hù)和提高形象。

物業(yè)管理制度格式其次篇

第三節(jié)生產(chǎn)理論

作為產(chǎn)品的生產(chǎn)者和商品的供應(yīng)者，所謂廠商是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下為獵取利潤(rùn)而從事生產(chǎn)的某個(gè)經(jīng)濟(jì)單位。本節(jié)主要對(duì)生產(chǎn)理論方面的基本學(xué)問(wèn)舉行闡述。

一、生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)

所謂生產(chǎn)，就是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品舉行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過(guò)程。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)普通將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動(dòng)、土地、資本、以及管理者才干等，統(tǒng)稱(chēng)為生產(chǎn)要素。而生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對(duì)各種生產(chǎn)要素的一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品產(chǎn)出量之間依存關(guān)系的數(shù)學(xué)描述。它的普通表述式如下：

TP=P(Q1，Q2，…，Qn)=F(x1，x2，…，xm)(1-15)

上式中TP為某個(gè)生產(chǎn)過(guò)程所生產(chǎn)的產(chǎn)品總產(chǎn)量，Q1，Q2，…，Qn分離為n種產(chǎn)品各自的產(chǎn)量;x1，x2，…，xm分離為m種生產(chǎn)要素各自的投入量。不妨假定投入的生產(chǎn)要素為勞動(dòng)(L)和資本(K)兩種，產(chǎn)出品為一種，則式(1-16)可表示為：

TP=Q=f(L，K)(1-16)

若再假定K固定不變，上式可進(jìn)一步簡(jiǎn)化為：

Q=f(L)(1-17)

二、可變比例與邊際收益遞減邏輯

在不同行業(yè)的生產(chǎn)中，各種生產(chǎn)要素的協(xié)作比例是不同的。若生產(chǎn)某種產(chǎn)品所需要的各種生產(chǎn)要素的比例不行轉(zhuǎn)變，則該生產(chǎn)函數(shù)稱(chēng)為固定比例生產(chǎn)函數(shù)。若生產(chǎn)某種產(chǎn)品所需要的各種生產(chǎn)要素的比例能夠轉(zhuǎn)變，則該生產(chǎn)函數(shù)稱(chēng)為可變比例生產(chǎn)函數(shù)。

(一)總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量、邊際產(chǎn)量

假定生產(chǎn)中所投入的各種生產(chǎn)要素除一種為可變要素外，其他要素的投入固定不變，這種可變比例生產(chǎn)函數(shù)，反映的是產(chǎn)量與可變要素投入之間的關(guān)系。在上述假定條件下，總產(chǎn)量是指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產(chǎn)的所有產(chǎn)量。平均產(chǎn)量指每單位可變要素平均生產(chǎn)的產(chǎn)量。邊際產(chǎn)量指可變生產(chǎn)要素每增強(qiáng)一個(gè)單位所增強(qiáng)的產(chǎn)量。它們可用公式表示為：

TP=f(x)(1-18)

AP=TP/x(1-19)

MP=△TP/△x(1-20)

式中，TP、AP、MP、x分離表示總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量、邊際產(chǎn)量以及某種可變要素的投入量。

(二)邊際收益遞減邏輯

邊際收益遞減邏輯也稱(chēng)生產(chǎn)要素邊際產(chǎn)量遞減邏輯，是指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增強(qiáng)某種可變要素的投入，開(kāi)頭會(huì)使總產(chǎn)量遞增;當(dāng)要素增強(qiáng)到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增強(qiáng)，但增強(qiáng)的產(chǎn)量逐漸遞減;超過(guò)了一定界限繼續(xù)增強(qiáng)可變要素的投入，將使總產(chǎn)量削減。即可變生產(chǎn)要素增強(qiáng)所引起的產(chǎn)量(或收益)的變化能夠分為邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量削減三個(gè)階段。因此，生產(chǎn)要素存在合理投入的界限。下面我們利用總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量之間的關(guān)系進(jìn)一步加以：

設(shè)資本等要素投入固定不變，隨著勞動(dòng)量的增強(qiáng)，最初總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都是遞增的，但各自增強(qiáng)到一定程度之后就分離遞減?？偖a(chǎn)量曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線均表現(xiàn)出先升后降的特點(diǎn)。

當(dāng)勞動(dòng)要素的投入增強(qiáng)到一定量時(shí)，邊際產(chǎn)量將達(dá)到值。此前，邊際產(chǎn)量曲線的斜率為正，邊際產(chǎn)量遞增;超過(guò)此點(diǎn)，邊際產(chǎn)量曲線的斜率變?yōu)樨?fù)，邊際產(chǎn)量遞減;而在該點(diǎn)的對(duì)應(yīng)處，總產(chǎn)量曲線上的點(diǎn)為該曲線由向上凹轉(zhuǎn)為向下凹的拐點(diǎn)。

繼續(xù)增強(qiáng)勞動(dòng)要素的投入，邊際產(chǎn)量曲線將在平均產(chǎn)量曲線的點(diǎn)與之相交，此時(shí)邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量(MP=AP)，平均產(chǎn)量達(dá)到值。此前，平均產(chǎn)量遞增，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量(MPAP);超過(guò)此點(diǎn)后，平均產(chǎn)量遞減，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量(MP當(dāng)勞動(dòng)投入增強(qiáng)到使邊際產(chǎn)量為零時(shí)，總產(chǎn)量達(dá)到值。此后邊際產(chǎn)量為負(fù)，總產(chǎn)量將肯定削減。

按照上述生產(chǎn)的總產(chǎn)量曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線之間的關(guān)系，可將生產(chǎn)依邊際產(chǎn)量(MP)的取值范圍劃為三個(gè)階段。作為理性的廠商，其決策挑選既不會(huì)考慮第Ⅰ階段(MPAP)，也不會(huì)考慮第Ⅲ階段(MP<0)，而會(huì)在第Ⅱ階段(MP≤AP至MP≥0之間)舉行挑選。在第Ⅰ階段，增強(qiáng)勞動(dòng)投入會(huì)增強(qiáng)平均產(chǎn)量，若要素和產(chǎn)品價(jià)格不變且產(chǎn)品總能夠銷(xiāo)售出去時(shí)，增強(qiáng)平均產(chǎn)量則會(huì)增強(qiáng)廠商利潤(rùn)，因此廠商至少會(huì)將可變要素(勞動(dòng)量)增強(qiáng)到使邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量時(shí)為止。而在第Ⅲ階段，因?yàn)檫呺H產(chǎn)量為負(fù)，總產(chǎn)量肯定削減，因而廠商也不會(huì)挑選。

三、等產(chǎn)量曲線與投入量的組合

(一)等產(chǎn)量曲線

現(xiàn)考慮式(1-16)所表示的生產(chǎn)函數(shù)，生產(chǎn)產(chǎn)品Q(chēng)所需投入的生產(chǎn)要素為勞動(dòng)(L)和資本(K)兩種，這兩種要素都能夠變動(dòng)，而且能夠互相替代。在上述假定條件下，等產(chǎn)量曲線是指這兩種生產(chǎn)要素投入的不同數(shù)量組合所能得到相同產(chǎn)量的生產(chǎn)函數(shù)曲線，如圖1-6所示。每條等產(chǎn)量曲線代表一定數(shù)量的產(chǎn)品，等產(chǎn)量曲線上每一點(diǎn)所代表的兩種要素?cái)?shù)量組合都是有效率的。

等產(chǎn)量曲線主要有以下特征：

(1)等產(chǎn)量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值。這說(shuō)明假如廠商要生產(chǎn)出一定數(shù)量的產(chǎn)品，那么當(dāng)增強(qiáng)一種要素的投入時(shí)，必需削減另一種要素的投入。只是一種要素增強(qiáng)而另一種要素削減的量不一定相同，但兩種要素不能同時(shí)增強(qiáng)或者一種要素固定不變而另一種要素增強(qiáng)，這不符合兩種要素?cái)?shù)量組合有效率的要求。而兩種生產(chǎn)要素同時(shí)削減，則不能保持相等的產(chǎn)量水平。

(2)等產(chǎn)量曲線圖中眾多等產(chǎn)量曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的產(chǎn)量，不同曲線代表不同的產(chǎn)量。等產(chǎn)量曲線按產(chǎn)量的大小挨次羅列，離原點(diǎn)越近的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越小，離原點(diǎn)越遠(yuǎn)的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越大。

(3)等產(chǎn)量曲線圖上隨意兩條等產(chǎn)量曲線不能相交，否則由于相交點(diǎn)上代表的產(chǎn)量相同，從而與兩條等產(chǎn)量曲線總是代表不同產(chǎn)量的特點(diǎn)發(fā)生沖突。

(4)等產(chǎn)量曲線凸向原點(diǎn)，它表示隨著一種生產(chǎn)要素每增強(qiáng)一單位，能夠替代的另一種生產(chǎn)要素的數(shù)量將逐次削減，這是由邊際技術(shù)替代率遞減邏輯所打算的。

(二)邊際技術(shù)替代率

邊際技術(shù)替代率是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素互相替代的比率。它表示增強(qiáng)一單位某種生產(chǎn)要素(如L)的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素(如K)的數(shù)量，稱(chēng)為要素L：替代要素K的邊際技術(shù)替代率，記為MRTSlk。

(三)等成本曲線

等產(chǎn)量曲線只是反映生產(chǎn)一定量的產(chǎn)品能夠挑選的兩種生產(chǎn)要素可能的數(shù)量組合，但同一條等產(chǎn)量曲線上的不同要素組合，可能會(huì)有不同的成本支出。而生產(chǎn)者在一定時(shí)期內(nèi)可以用于生產(chǎn)某一產(chǎn)品的成本支出是有限的，因此生產(chǎn)要素的組合受成本因素的約束。等成本線又稱(chēng)企業(yè)預(yù)算線，它是指在生產(chǎn)要素價(jià)格既定的條件下，生產(chǎn)者以一定量的費(fèi)用支出所能購(gòu)買(mǎi)到的兩種生產(chǎn)要素全部可能數(shù)量組合的集合。在L和K兩種生產(chǎn)要素挑選的條件下，等成本線為要素投入量L和K所組成的坐標(biāo)平面內(nèi)的一條直線。

令勞動(dòng)投入量L=0，則資本量投入量K等于廠商預(yù)期總支出(C)與要素K的價(jià)格(PK)的比值。設(shè)此點(diǎn)為A點(diǎn)，則A點(diǎn)的坐標(biāo)為(0，C/PK)。再令K=0，則勞動(dòng)投入量L等于廠商預(yù)期總支出與要素L的價(jià)格(PL)的比值。設(shè)此點(diǎn)為B點(diǎn)，則B點(diǎn)的坐標(biāo)為(C/PL，0)。連結(jié)AB兩點(diǎn)的直線即為等成本線。等成本線可用下式表示：

C=PLK+PKK(1-24)

(四)投入量的組合

計(jì)算投入量的組合，需要將等產(chǎn)量曲線圖和等成本線合并在同一坐標(biāo)平面圖內(nèi)舉行綜合考慮。在要素價(jià)格既定的條件下，等產(chǎn)量曲線與等成本曲線的切點(diǎn)，為成本一定時(shí)產(chǎn)量(或者產(chǎn)量一定時(shí)成本最小)的要素投入量組合，即該切點(diǎn)為滿足廠商均衡條件的點(diǎn)。

四、生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模酬勞

生產(chǎn)規(guī)模是指一定量生產(chǎn)要素投入所能獵取的產(chǎn)出量。當(dāng)惟獨(dú)一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所打算。而當(dāng)全部生產(chǎn)要素都增強(qiáng)或削減時(shí)，生產(chǎn)規(guī)模則發(fā)生擴(kuò)大或縮小的相應(yīng)變化。

規(guī)模酬勞是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增強(qiáng)，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)產(chǎn)量變化的狀況。人們經(jīng)過(guò)考察發(fā)覺(jué)，規(guī)模酬勞存在遞增、不變和遞減三個(gè)階段，即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，最初會(huì)使產(chǎn)量的增強(qiáng)大于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大;當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，規(guī)模酬勞保持不變;繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過(guò)一定限度后，則會(huì)使產(chǎn)量的增強(qiáng)小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模酬勞浮現(xiàn)遞減。

當(dāng)生產(chǎn)要素價(jià)格固定不變時(shí)，規(guī)模酬勞遞增、不變和遞減分離對(duì)應(yīng)于平均成本遞減、不變和遞增。打算規(guī)模酬勞的因素既有廠商的內(nèi)在因素，也有外在因素，因此形成了對(duì)應(yīng)不同生產(chǎn)規(guī)模的生產(chǎn)函數(shù)特點(diǎn)。

(一)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)

內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)因?yàn)樽陨砭売伤鸬漠a(chǎn)量增強(qiáng)和成本降低。打算內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的主要因素有：廠商具有較雄厚的資金實(shí)力;能夠配備越發(fā)先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備;采取企業(yè)內(nèi)部合理的資源調(diào)配，組織有效的專(zhuān)業(yè)化分工和配合;采取科學(xué)的管理制度;提升副產(chǎn)品的綜合通過(guò)效率;削減要素購(gòu)買(mǎi)和產(chǎn)品銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的資源消耗等。

內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)是指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)因?yàn)樽陨砭売伤鸬漠a(chǎn)量削減和成本增強(qiáng)。打算內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的主要因素有：企業(yè)管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下;生產(chǎn)規(guī)模過(guò)大產(chǎn)生對(duì)生產(chǎn)要素的過(guò)度需求，從而要素價(jià)格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增強(qiáng);增強(qiáng)銷(xiāo)售費(fèi)用等。

(二)外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)

外在經(jīng)濟(jì)是指囫圇行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后給個(gè)別廠商帶來(lái)的產(chǎn)量增強(qiáng)和成本降低。引起外在經(jīng)濟(jì)的主要緣由是：囫圇行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，個(gè)別廠商能夠從中得到諸多方便，如得到低價(jià)優(yōu)質(zhì)的原料、吸納優(yōu)秀人才，通過(guò)便捷的交通運(yùn)送設(shè)施、提升信息溝通的效率等，從而增強(qiáng)產(chǎn)量和降低成本。

外在不經(jīng)濟(jì)是指囫圇行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后使個(gè)別廠商的產(chǎn)量削減和成本增強(qiáng)。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要緣由是：囫圇行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過(guò)大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，各廠商往往要在擴(kuò)大市場(chǎng)銷(xiāo)售份額、爭(zhēng)奪生產(chǎn)要素市場(chǎng)等方面付出更高的代價(jià)。

此外，囫圇行業(yè)的擴(kuò)大，也會(huì)使環(huán)境污染問(wèn)題嚴(yán)峻，造成交通緊急，因此個(gè)別廠商為此也需擔(dān)當(dāng)更高代價(jià)。

(三)適度規(guī)模

廠商的適度規(guī)模是指正巧使收益(出售產(chǎn)品所得到的收入)遞增達(dá)到時(shí)的生產(chǎn)規(guī)模，它與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特征以及市場(chǎng)條件密切相關(guān)。

五、生產(chǎn)可能性曲線與收益產(chǎn)量組合

(一)生產(chǎn)可能性曲線和邊際轉(zhuǎn)換率

生產(chǎn)可能性曲線是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能獲得充分通過(guò)時(shí)所生產(chǎn)的各種商品可能的數(shù)量組合(如圖1-8)。為簡(jiǎn)便，不妨設(shè)x、Y分離為一定量的資源投入所生產(chǎn)的兩種商品，則生產(chǎn)可能性曲線為由商品x、Y的產(chǎn)量x、y所組成的平面中一條從左上方向右下方傾斜、并凹向原點(diǎn)的曲線。這表示每增強(qiáng)一單位x商品的產(chǎn)量所要削減的y商品的產(chǎn)量(肯定值)是隨x商品的增強(qiáng)而遞增的，其緣由在于增強(qiáng)x商品的產(chǎn)量，必定要將本來(lái)用于生產(chǎn)Y商品的一部分資源轉(zhuǎn)而用于x商品的生產(chǎn)，因此使x商品生產(chǎn)的邊際產(chǎn)量遞減，而Y商品生產(chǎn)的邊際產(chǎn)量遞增，從而使x商品增產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本(或稱(chēng)Y轉(zhuǎn)產(chǎn)為x的邊際轉(zhuǎn)換率，記為MRTxy)增強(qiáng)。

(二)等收益線與收益產(chǎn)量組合

等收益線是指在x、Y兩種商品的價(jià)格既定時(shí)，能得到相同銷(xiāo)售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。設(shè)商品x、Y的價(jià)格分離為Px和Py，銷(xiāo)售收入為R，則等收益線可用公式表示為：

R=xPx+yPy

物業(yè)管理制度格式第三篇

物業(yè)管理的基本制度

★★★條例確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資歷制度、住所專(zhuān)項(xiàng)修理資金制度

業(yè)主大會(huì)制度：條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)落實(shí)的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

★業(yè)主：房屋的全部權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋全部權(quán)證書(shū)持有人;房屋共有權(quán)證書(shū)持有人;待領(lǐng)房屋全部權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人。

★★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利：1.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的建議;4.參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)修理資金的管理和使用;10.法律、規(guī)矩規(guī)定的其他權(quán)利。

★★業(yè)主的義務(wù)：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章;2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)則制度;3.落實(shí)業(yè)主大會(huì)的打算和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的打算;4.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)修理資金;5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;6.法律、規(guī)矩規(guī)定的其他義務(wù)。

★業(yè)主大會(huì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參加物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

★成立業(yè)主大會(huì)的限制與挑選：1.一個(gè)物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì);2.同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)該在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，惟獨(dú)一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)仆人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主全都同意，打算不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé);3.條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受傷害，只要不影響業(yè)主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主打算。

★★業(yè)主大會(huì)籌備：

(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)

(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)光、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;參照主管部門(mén)制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生方法及名單;做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他預(yù)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求：業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)該在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章》草案和《業(yè)主公約》草案的同時(shí)，應(yīng)該將業(yè)主向籌備組反饋修改看法的時(shí)光和反饋方式同時(shí)公告;確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)該以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋全部權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)該按照業(yè)主擁有物業(yè)的建造面積、住所套數(shù)等因素確定。

★★業(yè)主大會(huì)的成立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)該自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作狀況;宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改看法，以及業(yè)主大會(huì)籌備組按照業(yè)想法見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票利用《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。

★★業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章;選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);打算專(zhuān)項(xiàng)修理資金使用、繼籌計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)則制度;法律、規(guī)矩或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)章：

1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和暫時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

暫時(shí)會(huì)議召開(kāi)的條件：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)暫時(shí)會(huì)議;發(fā)生重事件故或者緊張大事需要準(zhǔn)時(shí)處理;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章或者業(yè)主公約規(guī)定的其他狀況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能托付代理人代理事項(xiàng)、不能托付代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參與業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選;業(yè)主代表應(yīng)該于參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬研究的事項(xiàng)，書(shū)面征求其所代表的業(yè)想法見(jiàn);業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采納到會(huì)業(yè)主集體研究的形式，也能夠采納書(shū)面征求看法和書(shū)面投票表決的形式。

3.業(yè)主大會(huì)打算事項(xiàng)的表決效力：普通打算，采取容易多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上利用;重事件項(xiàng)采取特殊多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上利用。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)章的表決事項(xiàng)，均屬無(wú)效。

★業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的落實(shí)機(jī)構(gòu)

★★業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施狀況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人，定期會(huì)議和暫時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開(kāi)。

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3.準(zhǔn)時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的看法和建議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

5.業(yè)主大會(huì)給予的其他職責(zé)。

★★業(yè)主委員會(huì)的備案(告訴備案)自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，內(nèi)容普通包括：業(yè)主委員會(huì)的成員基本狀況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章等。

★★業(yè)主委員會(huì)委員的資歷條件：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有徹低民事行為本事的業(yè)主;

2.遵守國(guó)家有關(guān)法律、規(guī)矩;

3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公平廉潔，具有社會(huì)公信力;

5.具有一定組織本事;

6.具備須要的工作時(shí)光。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。

★業(yè)主委員會(huì)委員的資歷終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等緣由不再是業(yè)主的;無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議延續(xù)3次以上的;因疾病等緣由喪失履行職責(zé)本事的;有犯罪行為的;以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;拒不履行業(yè)主義務(wù)的;其他緣由不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

★業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，遇有特別狀況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有須要召開(kāi)會(huì)議的，也應(yīng)該準(zhǔn)時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;無(wú)論定期會(huì)議還是暫時(shí)會(huì)議均應(yīng)該有過(guò)半數(shù)委員出席，作出打算必需經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;業(yè)主委員會(huì)作出的打算應(yīng)該以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)準(zhǔn)時(shí)公告。

★業(yè)主委員會(huì)改選與變更

1.業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在任期滿2個(gè)月前舉行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)能夠指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，原業(yè)委會(huì)應(yīng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。

2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更打算，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

★業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。由全體業(yè)主擔(dān)當(dāng)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用詳細(xì)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章規(guī)定。

★★業(yè)主大會(huì)的限制性規(guī)定。禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無(wú)關(guān)的打算以及從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違背法律、規(guī)矩的打算的行為，因違法而失去正值性。

物業(yè)管理制度格式第四篇

第三節(jié)合同法基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)

一、概述

1.合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同的種類(lèi)無(wú)數(shù)，有物權(quán)合同、債權(quán)合同、身份合同等，但通常所說(shuō)的合同是債權(quán)合同，《合同法》所規(guī)定的也僅是債權(quán)合同;婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定，不適用《合同法》。

2.《合同法》的基本原則

(1)合同自由原則：即《合同法》規(guī)定的“自愿”原則。包括締約自由;挑選相對(duì)人的自由;打算合同內(nèi)容的自由;變更或解除合同的自由;挑選合同形式的自由。

(2)合同正義原則：合同正義強(qiáng)調(diào)一方的給付與對(duì)方的對(duì)待給付之間的等價(jià)性，合同上的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的合理分配。

(3)鼓舞交易原則：《合同法》是交易法，各類(lèi)合同制度是庇護(hù)正常交換的詳細(xì)準(zhǔn)則。鼓舞交易，首先應(yīng)鼓舞合當(dāng)?shù)慕灰祝诙?yīng)鼓舞自主自愿的交易。

3.我國(guó)《合同法》的內(nèi)容

我國(guó)的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢(shì)，分為《經(jīng)濟(jì)合同法》、《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》和《技術(shù)合同法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，統(tǒng)一了立法。《合同法》由總則、分則和附則組成，共428個(gè)條文。本節(jié)重點(diǎn)介紹《合同法》總則的內(nèi)容，分則部分只介紹三種合同：買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和托付合同。

二、合同的訂立

合同的訂立，是指締約人為意思表示并達(dá)成合意的過(guò)程，分為要約與兩個(gè)階段。它不同于合同的成立和生效。

1.要約

要約是希翼和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)該符合以下規(guī)定：(1)內(nèi)容詳細(xì)確定;(2)表明經(jīng)歷要約人，受約人即受該意思表示約束。

要約須以訂立合同為目的，過(guò)于模糊的詞句應(yīng)排解。訂立目的應(yīng)是真切的，要約的內(nèi)容應(yīng)該具備合同的主要條件。

要約應(yīng)與要約邀請(qǐng)相區(qū)分。要約邀請(qǐng)又稱(chēng)要約引誘，是一方希翼他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)的目的并非訂立合同，而是邀請(qǐng)對(duì)方對(duì)自己為要約，只是當(dāng)事人訂立合同的準(zhǔn)備行為，本身并不發(fā)生法律效果。根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定：“寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)等為要約邀請(qǐng)?！薄吧虡I(yè)的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！苯ㄗh中含有“僅供參考”、“以我方最后確認(rèn)為準(zhǔn)”等字樣的，為要約邀請(qǐng)。

要約的法律效力：要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。要約能夠撤回，撤回要約的通知應(yīng)該在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。要約也能夠撤銷(xiāo)，撤銷(xiāo)要約的通知應(yīng)該在受要約人發(fā)出通知之前到達(dá)受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷(xiāo)：(1)要約人確定了期限或者以其他形式明示要約不行撤銷(xiāo);(2)受要約人有理由認(rèn)為要約是不行撤銷(xiāo)的，并已經(jīng)為履行合同作，預(yù)備工作。

要約的失效：要約失效是指要約喪失法律效力，要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時(shí)，要約失效：(1)拒絕要約的通知到達(dá)要約人;(2)要約人依法撤銷(xiāo)要約;(3)期限屆滿，受要約人未作出;(4)受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。所謂實(shí)質(zhì)性變更，是指對(duì)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者酬勞、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的辦法等的變更。

2.

是受要約人同意要約的意思表示。有效的應(yīng)具備以下要件：

(1)必需由受要約人向要約人發(fā)出。

(2)的內(nèi)容應(yīng)該與要約的內(nèi)容全都。受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約;對(duì)要約的內(nèi)容作出非實(shí)質(zhì)性變更的，除要約人準(zhǔn)時(shí)表示反駁或者要約表明不得對(duì)要約的內(nèi)容作出任何變更的以外，該有效，合同的內(nèi)容以的內(nèi)容為準(zhǔn)。

(3)必需在要約的存續(xù)期間內(nèi)作出。如要約未確定期間，則依對(duì)話方式或者非對(duì)話方式而分離確定。但是在遲到的(逾期)情形，除要約人準(zhǔn)時(shí)通知受要約人該有效的以外，為新要約。假如逾期到達(dá)，即受要約人在期限內(nèi)發(fā)出，根據(jù)通常情形可以準(zhǔn)時(shí)到達(dá)要約人，但因其他緣由到達(dá)要約人時(shí)超過(guò)期限的，除要約人準(zhǔn)時(shí)通知受要約人因超過(guò)期限不接受該的以外，該有效。

(4)應(yīng)以通知的方式作出，但按照交易習(xí)慣或者要約表明能夠利用行為作出的除外。

的生效：通知到達(dá)要約人時(shí)生效。生效時(shí)合同成立。當(dāng)事人采納合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

的撤回：能夠撤回。撤回的通知應(yīng)該在通知到達(dá)要約人之前或者與通知同時(shí)到達(dá)要約人。一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

3.強(qiáng)制締約

指?jìng)€(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)對(duì)方的哀求而與其訂立合同的義務(wù)，如郵政、電信、電力、煤氣、自來(lái)水等的經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)。強(qiáng)制締約是為庇護(hù)消費(fèi)者利益所必不行少的法律措施。

4.格式條款

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方商議的條款。包含有格式條款的合同稱(chēng)格式合同、定式合同、定型化合同等。格式條款有利亦有弊。優(yōu)點(diǎn)在于能夠節(jié)約時(shí)光，降低交易成本，增進(jìn)企業(yè)的合理經(jīng)營(yíng)。弊端在于制定格式條款的一方常常通過(guò)其優(yōu)勢(shì)地位，制定不利于另一方的條款。

5.《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)制：

采納格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)該遵從公正原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并實(shí)行合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注重免除或者限制其責(zé)任的條款，根據(jù)對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排解對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)該根據(jù)通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)該作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不全都的，應(yīng)該采納非格式條款。

三、合同的效力

參見(jiàn)《民法通則》一節(jié)中對(duì)民事行為效力部分的介紹。

四、合同的履行

合同的履行是指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)獲得徹低實(shí)現(xiàn)。

1.合同履行應(yīng)該遵從如下原則：

(1)適當(dāng)履行原則：當(dāng)事人應(yīng)該根據(jù)商定全面履行自己的義務(wù)。

(2)配合履行原則：當(dāng)事人應(yīng)該遵從誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、幫助、保密等義務(wù)。

(3)情事變更原則：合同依法成立后、履行完畢前，因?yàn)榭陀^情事發(fā)生異樣變化，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)故意義或者造成重大傷害，而這種變化是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的，該當(dāng)事人可哀求或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。其適用要件包括：①須有不行預(yù)見(jiàn)的情事變更;②情事變更須發(fā)生于合同成立后和履行完畢前;③情事變更須不行歸則于當(dāng)事人;④須情事變更的結(jié)果使維持原有合同效力顯失公正。

2.合同履行中的抗辯權(quán)

抗辯權(quán)，是在符合法定條件時(shí)，一方得對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行哀求權(quán)，臨時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利?？罐q權(quán)是債務(wù)人對(duì)抗債權(quán)人的工具。合同履行中的抗辯權(quán)有三種：

(1)同時(shí)履行抗辯權(quán)：是指沒(méi)有先后履行挨次的雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方享有些、在對(duì)方未履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合商定時(shí)，拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。其法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則，以平衡當(dāng)事人之間的利益。

(2)先履行抗辯權(quán)：是指在有先后履行挨次的雙務(wù)合同中，當(dāng)先履行一方未履行債務(wù)或其履行不符合商定時(shí)，后履行一方享有些拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。此抗辯權(quán)為后履行一方提供庇護(hù)。

(3)擔(dān)心抗辯權(quán)：是指應(yīng)該先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證實(shí)對(duì)方在合同成立后發(fā)生了法律規(guī)定的喪失或可能喪失履行債務(wù)本事的情形時(shí)，能夠中止履行其債務(wù)的權(quán)利。此抗辯權(quán)庇護(hù)先履行一方。其適用條件為后履行方有下列情形之一的狀況：經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)峻惡化;轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以躲避債務(wù);喪失商業(yè)信譽(yù);有喪失或者可能喪失履行債務(wù)本事的其他情形。此時(shí)先履行方負(fù)有舉證義務(wù)和通知義務(wù)，依法中止履行的，應(yīng)該準(zhǔn)時(shí)通知對(duì)方。

五、違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ綋?dān)當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)產(chǎn)生的民事責(zé)任，它以合同有效為前提，能夠由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)商定。

1.違約責(zé)任的歸責(zé)原則

違約責(zé)任的歸責(zé)原則是指基于一定的歸責(zé)事由而確定違約責(zé)任成立的法律原則?！逗贤ā返?07條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定的，應(yīng)該擔(dān)當(dāng)繼續(xù)履行、實(shí)行補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。我國(guó)《合同法》實(shí)行的是嚴(yán)格責(zé)任的歸責(zé)原則，即不以違約人有過(guò)錯(cuò)為條件，只要有違約行為，即構(gòu)成違約。但是《合同法》中也規(guī)定了若干過(guò)錯(cuò)責(zé)任：供電人的責(zé)任;承租人的保管責(zé)任;承攬人的責(zé)任;建設(shè)工程合同中承包人的責(zé)任;寄存人未履行告訴義務(wù)的責(zé)任;保管人的保管責(zé)任。

2.違約行為的形態(tài)

(1)預(yù)期違約：指當(dāng)事人在合同履行期屆滿前明示或默示表示未來(lái)不履行合同，此時(shí)對(duì)方能夠在履行期限屆滿之前要求其擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

(2)不能履行：指?jìng)鶆?wù)人在客觀上喪失了履行本事，或者法律禁止債務(wù)的履行。

(3)拒絕履行：指在履行期到來(lái)后，債務(wù)人無(wú)正值理由而拒絕履行債務(wù)。

(4)拖延履行：指?jìng)鶆?wù)人可以履行，但在履行期屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)。拖延后的履行對(duì)債權(quán)人無(wú)利益的，債權(quán)人的拒絕接受履行，并由債務(wù)人擔(dān)當(dāng)不履行的責(zé)任。當(dāng)事人拖延履行后發(fā)生不行抗力的，不能免除責(zé)任。

(5)不徹低履行：指?jìng)鶆?wù)人的履行行為不徹低符合法定或者商定的條件。包括：

1)瑕疵履行：指單純?cè)斐陕男欣媸軅Φ牟粡氐吐男行袨椤?/p>

2)加害給付：指給債權(quán)人的人身或合同標(biāo)的物之外的其他財(cái)產(chǎn)造成傷害的不徹低履行行為。

(6)受領(lǐng)拖延：指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人已提供的履行未為受領(lǐng)或者未完成其他所須要的幫助行為。

3.免責(zé)事由

免責(zé)事由即當(dāng)事人可免于擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的事由，包括免責(zé)條件和免責(zé)條款。

(1)免責(zé)條件：指法律明文規(guī)定的當(dāng)事人對(duì)其不履行合同不擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的條件。共同的免責(zé)條件是不行抗力。所謂不行抗力，是指合同當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)、不能避開(kāi)并不能克服的客觀狀況。普通認(rèn)為下列狀況應(yīng)屬不行抗力：自然災(zāi)難;社會(huì)異樣大事，如罷工、;軍事行動(dòng);行為。

(2)免責(zé)條款：是當(dāng)事人事先以協(xié)議免除或限制其未來(lái)責(zé)任的合同條款。合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：造成對(duì)方人身?yè)p害的;因有意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

4.擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的方式

(1)強(qiáng)制履行

債務(wù)人違約后，如債務(wù)履行仍有可能時(shí)，債權(quán)人可哀求強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)。但下列情形不得強(qiáng)制履行：法律上或者事實(shí)上不能履行;債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行;履行費(fèi)用過(guò)高;債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

強(qiáng)制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務(wù)人限期履行，維修、重作、更換等。

(2)賠償損失

賠償損失責(zé)任的構(gòu)成要件包括：①一方有違約行為;②另一方受有傷害，包括所受傷害和所失利益;③違約行為與傷害后果之間有因果關(guān)系。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)該相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后能夠得到的利益，但不得超過(guò)違背合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到的因違背合同可能造成的損失。受害人對(duì)于損失的發(fā)生或擴(kuò)大也有過(guò)錯(cuò)時(shí)，可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)該實(shí)行適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有實(shí)行適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方擔(dān)當(dāng)。

(3)違約金

違約金是當(dāng)事人依法律規(guī)定或合同商定，在一方違約時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢(qián)。違約金通常視為損失賠償額的預(yù)定。

當(dāng)事人能夠商定一方違約時(shí)應(yīng)該按照違約狀況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也能夠商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算辦法。商定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人能夠哀求或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增強(qiáng);商定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人能夠哀求或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)削減。

六、合同的解釋

合同的解釋?zhuān)侵赣墒芾砗贤m紛的或者仲裁機(jī)關(guān)為合理確定合同的內(nèi)容而依法對(duì)合同及相關(guān)資料的含義所作的有約束力的和說(shuō)明。

合同解釋的原則有：

1.客觀解釋原則：又稱(chēng)文義解釋原則，即“應(yīng)該根據(jù)合同所使用的詞句”來(lái)確定合同用語(yǔ)的含義。應(yīng)以表示主義為主，意思主義為輔。

2.整體解釋原則：即把所有合同條款看作一個(gè)整體而確定合同用語(yǔ)的含義。

3.目的解釋原則：在合同條款有多種解釋時(shí)，應(yīng)實(shí)行最適合于合同目的的解釋。合同可作有效和無(wú)效兩種解釋時(shí)，應(yīng)采使合同有效的解釋。

4.習(xí)慣解釋原則：為當(dāng)事人接受的交易習(xí)慣或慣例往往有優(yōu)先于法律的隨意性規(guī)范及普通條款的效力。

5.誠(chéng)信解釋原則。

七、買(mǎi)賣(mài)合同

買(mǎi)賣(mài)合同是人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。買(mǎi)賣(mài)合同是商品交換的基本法律形式，在雙務(wù)有償合同中，買(mǎi)賣(mài)合同是最基本的類(lèi)型。在缺乏法律規(guī)定的狀況下，其他有償合同能夠適用買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)章。

1.買(mǎi)賣(mài)合同的條款

買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，應(yīng)該包括買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的、標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)、履行方式、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決的辦法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等內(nèi)容舉行商定。

2.買(mǎi)賣(mài)合同的效力

人負(fù)有以下義務(wù)：(1)交付標(biāo)的物。人應(yīng)該根據(jù)合同商定的期限、地點(diǎn)、質(zhì)量、數(shù)量、包裝方式交付標(biāo)的物;人能夠自己履行，也能夠托付第三人履行;標(biāo)的物有從物的，除有其它商定，應(yīng)該連同從物一起交付。(2)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部權(quán)。在我國(guó)現(xiàn)行立法上，標(biāo)的物全部權(quán)的轉(zhuǎn)移辦法，因標(biāo)的物的不同而有不同。動(dòng)產(chǎn)除當(dāng)事人另有商定，依交付而轉(zhuǎn)移全部權(quán);不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)則是辦理完全部權(quán)轉(zhuǎn)移記下手續(xù)才發(fā)生轉(zhuǎn)移;車(chē)輛、船舶和航空器因其價(jià)值較大，普通適用不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)章。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。人對(duì)于其交付的標(biāo)的物，應(yīng)擔(dān)保其權(quán)利完整無(wú)缺并且以通常的交易觀念或當(dāng)事人的意思，標(biāo)的物具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值、效用和品質(zhì)，即人要擔(dān)保標(biāo)的物本身以及標(biāo)的物的權(quán)利沒(méi)有瑕疵。

買(mǎi)受人負(fù)有以下義務(wù)：(1)支付價(jià)款。買(mǎi)受人應(yīng)按商定的數(shù)額、時(shí)光、地點(diǎn)、支付方式支付價(jià)款。(2)檢驗(yàn)義務(wù)。買(mǎi)受人應(yīng)該準(zhǔn)時(shí)檢驗(yàn)標(biāo)的物，發(fā)覺(jué)有不符合商定狀況的，應(yīng)該在商定的時(shí)光內(nèi)，沒(méi)有商定的，應(yīng)該在標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)通知人。人知道或者應(yīng)該知道提供的標(biāo)的物不符合商定的，買(mǎi)受人通知不受時(shí)光規(guī)定的限制。(3)保管義務(wù)。人不按合同商定條件交付標(biāo)的物的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受，但在特別狀況下，買(mǎi)受人有臨時(shí)保管和應(yīng)急處理標(biāo)的物的義務(wù)。(4)準(zhǔn)時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)。買(mǎi)受人未按合同商定準(zhǔn)時(shí)受領(lǐng)的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

3.標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)

標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)，是指買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，標(biāo)的物因不行歸責(zé)與雙方當(dāng)事人的事由而發(fā)生毀損、滅失的損失，由誰(shuí)擔(dān)當(dāng)?shù)膯?wèn)題。此風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，能夠由當(dāng)事人商定。當(dāng)事人無(wú)商定的，適用以下原則：

(1)依交付而轉(zhuǎn)移：在標(biāo)的物交付之前由人擔(dān)當(dāng)，交付之后由買(mǎi)受人擔(dān)當(dāng)。

(2)因買(mǎi)受人的緣由致使標(biāo)的物不能根據(jù)商定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)該自違背商定之日起擔(dān)當(dāng)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)人交由承運(yùn)人運(yùn)送的在途標(biāo)的物，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買(mǎi)受人擔(dān)當(dāng)。

(4)當(dāng)事人沒(méi)有商定交付地點(diǎn)或者商定不明確，依照規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)送的，人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人擔(dān)當(dāng)。

(5)人根據(jù)商定或者依照法律規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違背商定沒(méi)有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違背商定之日起由買(mǎi)受人擔(dān)當(dāng)。

(6)因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人能夠拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由人擔(dān)當(dāng)。

八、租賃合同

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.租賃合同的內(nèi)容和形式

租賃合同應(yīng)該包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物修理等條款。租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人能夠續(xù)訂租賃合同，但商定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)該采納書(shū)面形式。當(dāng)事人未采納書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

2.租賃合同的效力

出租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)出租人應(yīng)該根據(jù)商定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合商定的用途。(2)租賃物的修理義務(wù)。承租人在租賃物需要修理時(shí)能夠要求出租人在合理期限內(nèi)修理。出租人未履行修理義務(wù)的，承租人能夠自行修理，修理費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因修理租賃物影響承租人使用的，應(yīng)該相應(yīng)削減租金或者延伸租期。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因第三人主見(jiàn)權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人能夠要求削減租金或者不支付租金。租賃物危及承租人的平安或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然能夠隨時(shí)解除合同。

承租人享有以下權(quán)利：(1)經(jīng)出租人同意，承租人能夠?qū)ψ赓U物舉行改善或者增設(shè)他物。(2)經(jīng)出租人同意，承租人能夠?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)該賠償損失。(3)取得收益的權(quán)利。除當(dāng)事人另有商定外，在租賃期間因占有、使用租賃物得到的收益，歸承租人全部。(4)對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人租賃房屋的，應(yīng)該在之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

承租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)根據(jù)商定的辦法和性質(zhì)使用租賃物。(2)保管租賃物。承租人應(yīng)該妥當(dāng)保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)該擔(dān)當(dāng)傷害賠償責(zé)任。(3)支付租金的義務(wù)。(4)返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)準(zhǔn)時(shí)將租賃物返還給出租人。返還的租賃物應(yīng)該符合根據(jù)商定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

3.租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)

因?yàn)椴恍袣w責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由給租賃物造成的風(fēng)險(xiǎn)，由租賃物的全部人擔(dān)當(dāng)。因?yàn)樽赓U物滅失，租賃合同部分或所有無(wú)法履行時(shí)，《合同法》規(guī)定，承租人能夠要求削減租金或者不支付租金;因租賃物部分或者所有毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人能夠解除合同。

九、托付合同

托付合同是指受托人為托付人辦理托付事務(wù)，托付人支付商定酬勞或