住宅項(xiàng)目定價(jià)方法

朝向東南西北東北西北單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%+2%-2%-4%（4）景觀(guān)價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀(guān)對(duì)于住宅購(gòu)買(mǎi)者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀(guān)單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀(guān)的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀(guān)價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀(guān)差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15％，對(duì)多面景觀(guān)也最多不要超過(guò)20％。

綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶(hù)型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀(guān)價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)，如表7所示。表7項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)表單元號(hào)項(xiàng)目010203……區(qū)位戶(hù)型朝向景觀(guān)合計(jì)然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)×（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價(jià)格。七、各單元價(jià)格的微調(diào)上述各單元的初步價(jià)格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。

1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符；2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。八、結(jié)論

住宅項(xiàng)目定價(jià)是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費(fèi)行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場(chǎng)的需求和供給有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析等各方面的知識(shí)，所以這是一個(gè)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費(fèi)的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。由于筆者理論水平、知識(shí)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的欠缺，僅僅