住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告

PAGE金馬住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告成都金利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二00七年九月目錄第一章、總論第二章、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地及條件第三章、市場(chǎng)調(diào)查分析與預(yù)測(cè)第四章、建筑設(shè)計(jì)方案第五章、市場(chǎng)定位與核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定第六章、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第七章、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及培訓(xùn)第八章、項(xiàng)目建設(shè)方式及進(jìn)度安排第九章、項(xiàng)目投資估算第十章、資金打算及資金籌措第十一章、經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)第十二章、風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)價(jià)第十三章、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第一章、總論1．1、項(xiàng)目名稱思創(chuàng)金馬項(xiàng)目1．2、項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)1．2．1、成都金利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1．2．2、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司1．2．3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1．2．4、企業(yè)注冊(cè)資金：一千萬(wàn)元1．3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1．3．1、成都市溫江區(qū)打算和經(jīng)濟(jì)局《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)登記的通知》1．3．2、成都市溫江區(qū)規(guī)劃治理局《項(xiàng)目建設(shè)選址定點(diǎn)審批表》1．3．3、成都市溫江區(qū)規(guī)劃治理局《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》1．3．4、金馬項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案1．3．5、金馬項(xiàng)目初步地質(zhì)勘探資料1．3．6、國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》1．3．7、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》1．3．8、《中華人民共和國(guó)土地治理法》1．3．9、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)治理法》1．4、項(xiàng)目提出的背景成都金利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬投資開(kāi)發(fā)的金馬項(xiàng)目，屬高品質(zhì)、低能耗的生態(tài)住宅小區(qū)。該項(xiàng)目選址溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)大堰村，建設(shè)凈用地面積為97畝。金馬鎮(zhèn)位于溫江西部，金馬河?xùn)|岸，距光華大道約6公里、距溫江區(qū)行政中心柳城鎮(zhèn)約7公里、距三環(huán)路約17公里，基于上述緣故，成都金利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本著打造高品質(zhì)、低能耗的綠色住宅，嚴(yán)格按照建設(shè)部所制定的建筑節(jié)能規(guī)范實(shí)施建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)成都市首個(gè)可持續(xù)進(jìn)展的住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)金馬住宅項(xiàng)目。1．5、項(xiàng)目的性質(zhì)及要緊特點(diǎn)現(xiàn)代社會(huì)由于工業(yè)的進(jìn)展，人們居住生活環(huán)境惡化，工作和生活節(jié)奏加快，導(dǎo)致人們?cè)谛睦砩?、生活上的壓力加劇。隨著社會(huì)的進(jìn)展，文明的進(jìn)步，人們對(duì)生活品質(zhì)有了越來(lái)越高的要求，這種要求不僅體現(xiàn)在對(duì)物質(zhì)生活的追求，更體現(xiàn)在對(duì)居住環(huán)境和生活方式的追求。金馬項(xiàng)目定位為高品質(zhì)、低能耗的生態(tài)住宅小區(qū)，將通過(guò)科學(xué)的整體設(shè)計(jì)，集綠色配置、自然通風(fēng)、自然采光、低能耗維護(hù)結(jié)構(gòu)、新能源利用、中水回用、綠色建材和智能操縱等高新技術(shù)于一體，不僅能夠滿足人們的生理和心理需求，而且能源和資源的消耗最為經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)環(huán)境的阻礙最小。項(xiàng)目的要緊特點(diǎn)包括合理的選址規(guī)劃、資源利用高效循環(huán)、節(jié)能措施綜合有效、建筑環(huán)境健康舒適、廢物排放減量無(wú)害、建筑功能靈活多變等六個(gè)方面。在建筑風(fēng)格上，項(xiàng)目擬采納將中國(guó)傳統(tǒng)宅院式住宅的精髓與現(xiàn)代建筑的功能分布合理地融合在一起，最大程度筑造宅居生活的私密性及舒適性。金馬項(xiàng)目將營(yíng)造“門(mén)外的溫泉+門(mén)內(nèi)的低耗=全家的新生活”的居住方式，倡導(dǎo)和諧溫馨的生活理念和返璞歸確實(shí)生活態(tài)度，使人們從繁鬧喧囂的都市中回到寧?kù)o的居住環(huán)境，親近自然，享受建筑帶來(lái)的樂(lè)趣。1．6、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模金馬項(xiàng)目占地面積64666㎡，總建筑面積309337㎡，其中高層住宅建筑面積258668㎡，地下車(chē)庫(kù)建筑面積為50699㎡。1．7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的宗旨、總體構(gòu)想金馬項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。在成都市都市規(guī)劃布局中，市政府要把溫江營(yíng)造成“大都市社區(qū)”，即成都市的“后花園”，建設(shè)具有溫江特定人文環(huán)境和生態(tài)特色的現(xiàn)代化花園都市。金馬項(xiàng)目以“溫泉+節(jié)能”為主題概念，是眾多國(guó)際知名高尚居住區(qū)所推崇的生活方式，將填補(bǔ)目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)此類產(chǎn)品的空缺，為購(gòu)買(mǎi)者提供優(yōu)秀品質(zhì)、全新生活、中等價(jià)位的住宅，為促進(jìn)溫江區(qū)協(xié)調(diào)進(jìn)展作貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)進(jìn)展，制造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。金馬項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活的協(xié)調(diào)，人與自然的和諧，將營(yíng)造出一種現(xiàn)代科技與古樸典雅相融合，具有濃厚的住宅文化氛圍的綠色住宅小區(qū)。1．8、要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 凈用地面積：64666總建筑面積：258668其中，①、高層住宅建筑面積：258668居住戶數(shù)：1400戶容積率：4.0建筑密度：28%建筑層數(shù)：高層1518層建筑結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；七度抗震設(shè)防第二章、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地及條件2．1、項(xiàng)目所處的大環(huán)境介紹2．1．1、地域優(yōu)勢(shì)成都位于川西平原腹地，介于東經(jīng)102°54＇－104°53＇、北緯30°05＇－31°26＇之間，全市東西長(zhǎng)192公里，南北寬166公里，土地總面積1.239萬(wàn)平方公里，轄9區(qū)4市6縣，2003年末總?cè)丝诔^(guò)1044萬(wàn)。成差不多上四川省省會(huì)，西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊樞杻，是一座具有2300多年歷史的文化名城。成都自然條件優(yōu)越，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量豐富，雨量充沛，四季分明，雨熱同期。成都地區(qū)屬岷江、沱江水系，境內(nèi)河網(wǎng)稠密、水利資源豐富。成都市獲聯(lián)合國(guó)授于的“人居獎(jiǎng)”、中國(guó)最佳旅游都市、是最適合人類居住的都市之一，具有顯著的地域優(yōu)勢(shì)。2．1．2、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)成差不多上全國(guó)15個(gè)副省級(jí)都市之一，是國(guó)家批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放都市和全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合配套改革試點(diǎn)都市，被中國(guó)都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平評(píng)價(jià)委員會(huì)評(píng)為“中國(guó)都市綜合實(shí)力50強(qiáng)”的第11名及“首批都市投資硬環(huán)境40優(yōu)”之一，位居中國(guó)西南、西北都市之首。改革開(kāi)放30年來(lái)，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，都市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。成都市十分重視并積極制造良好的投資環(huán)境，已差不多形成全方位、多層次對(duì)外開(kāi)放格局，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快。成都作為中國(guó)西部的特大中心都市和國(guó)家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通訊樞紐，2007年被國(guó)家列為國(guó)家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革綜合試驗(yàn)區(qū)，就社會(huì)消費(fèi)品零銷(xiāo)總額指標(biāo)（含房地產(chǎn)銷(xiāo)售）而言，成都在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)都市中排位第三，在西部乃至全國(guó)都具有相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

2．2、項(xiàng)目所處的小環(huán)境介紹2．2．1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)溫江位于成都市中心區(qū)正西16公里處，處于成都市上風(fēng)上水的極佳位置。東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，是成都市中心城區(qū)的重要組成部分。依照大成都進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃，溫江將于2010年建成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套的現(xiàn)代化生態(tài)衛(wèi)星都市。2005年，溫江區(qū)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值82億元，增長(zhǎng)16.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資76億元，增長(zhǎng)55.5%；地點(diǎn)財(cái)政收入8.56億元，增長(zhǎng)49.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額21億元，增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)居民可支配收入11257元，增長(zhǎng)8.5%。連續(xù)5年躋身經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合進(jìn)展指數(shù)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，排名躍升至第68位，比上年躍升21位。2．2．2、歷史沿革溫江自西魏恭帝二年(公元555年)建縣，迄今已有1400多年歷史。據(jù)縣志記載，祖?zhèn)鞴攀駠?guó)魚(yú)鳧王曾在此建都。溫江一直是成都平原重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一。1965年撤地建縣1983年劃歸成都市管轄，是成都市第一個(gè)工城。2002年5月28日，撤縣成立成都市溫江區(qū)。區(qū)府所在地—柳城鎮(zhèn)。2．2．3、氣候特征溫江氣候濕潤(rùn)，屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，年平均氣溫15.7攝氏度，平均降雨量942.5毫米，全年無(wú)霜期281天。2．2．4、溫江人口狀況及增長(zhǎng)趨勢(shì)全區(qū)總?cè)丝?6.28萬(wàn)人，柳城鎮(zhèn)都市人口約14萬(wàn)人。柳城鎮(zhèn)近來(lái)都市人口增長(zhǎng)率為20%，且溫江以后3—5年人口增長(zhǎng)點(diǎn)為①、西南財(cái)大、中醫(yī)大學(xué)、四川交通學(xué)院、西南政法分院、川農(nóng)大、成都7中、水利水電學(xué)校等8所大中學(xué)陸續(xù)建成并投入使用，可能教職職員和學(xué)生共計(jì)7萬(wàn)余人（其中學(xué)生人數(shù)6.3萬(wàn)人，教師1萬(wàn)人）②、溫江已建、待建大中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)新增人口6萬(wàn)人（其中成都市區(qū)人口將入住約5萬(wàn)人）。2．2．5、都市規(guī)劃溫江基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套相對(duì)完善，商業(yè)地產(chǎn)與成都商業(yè)環(huán)境的逐漸成熟相呼應(yīng)，在都市規(guī)劃與建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面占據(jù)了專門(mén)高的起點(diǎn)。商貿(mào)、房地產(chǎn)、餐飲娛樂(lè)將是溫江第三產(chǎn)業(yè)的支柱。溫江房地產(chǎn)主動(dòng)地將古老歷史與現(xiàn)代都市文化相融匯。《溫江區(qū)2003-2007文化進(jìn)展規(guī)劃》將實(shí)施“文化名區(qū)”工程作為工作的重點(diǎn)，圍繞古蜀魚(yú)鳧文化、花木園藝文化、音樂(lè)之鄉(xiāng)文化、學(xué)院文化四大特色。構(gòu)建了符合世界潮流又具有地點(diǎn)民族特色的現(xiàn)代化文化體系，為營(yíng)造健康向上、現(xiàn)代文明的都市文化氛圍。2．2．6、房地產(chǎn)投資情況2006年，溫江區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)42個(gè)，總投資金額達(dá)42.21億元，其中本地企業(yè)11個(gè)，開(kāi)工面積234.51萬(wàn)平方米，外地企業(yè)26個(gè)，開(kāi)工面積221.28萬(wàn)平方米，預(yù)售面積154.67萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售備案124.44萬(wàn)平方米，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售率80.46%，銷(xiāo)售均價(jià)3223.08元/㎡左右。2．2．7、交通概況成溫邛高速公路2004年高速公路的通行，使成都——溫江的往返時(shí)刻縮短50%，聯(lián)通兩地商業(yè)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)，迅速加快了溫江都市進(jìn)展的步伐。從都市進(jìn)展角度講，高速公路將成為都市進(jìn)展動(dòng)脈。光華大道——催生成都西城區(qū)經(jīng)濟(jì)。雙向8車(chē)道的光華大道，是連接成都中心區(qū)和溫江片區(qū)的交通要道，也是連接青羊新城區(qū)的黃金通道。距西二環(huán)僅12分鐘的車(chē)程，全面升級(jí)了溫江在整個(gè)大成都板塊中的格局和地位。成都—黃田壩—永寧—溫江路，芙蓉大道。大石西路—機(jī)投—溫江，草金路西延線溫江段。溫江區(qū)等級(jí)公路總里程共計(jì)375.5公里。東接成都中心都市，北通郫縣、都江堰，南連雙流國(guó)際航空港，西射成溫邛經(jīng)濟(jì)帶。2．3、項(xiàng)目建設(shè)所具備的差不多條件2．3．1、交通條件已建成的光華大道、溫金公路、成溫邛高速公路、溫雙機(jī)場(chǎng)路等東面直通市中心干道二、三環(huán)路、人民中路，西面直通溫江區(qū)政府所在地――柳城鎮(zhèn)，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。由金馬項(xiàng)目至市中心天府廣場(chǎng)約25分鐘車(chē)程，到成都市高尚住宅區(qū)金沙片區(qū)、成都花園片區(qū)、外雙楠片區(qū)約15分鐘車(chē)程，到大型超市如家樂(lè)福、伊藤洋華堂、仁和春天百貨也同樣只需15分鐘車(chē)程。都市公交線309路往返溫江和成都百花中心站，便捷的公共交通系統(tǒng)將使溫江距成都市區(qū)更近。2．3．2、市政配套設(shè)施電力：溫江區(qū)供電區(qū)域擁有110KV變電站2座，35KV變電站4座，主變?nèi)萘?0.27萬(wàn)KVA。供水：自來(lái)水日供水能力為13萬(wàn)噸。金馬項(xiàng)目給水管由市政生活給水管網(wǎng)直接接入。室外排水為分流制，雨水、污水分不排入?yún)^(qū)域雨、污水管網(wǎng)。天燃?xì)猓?/p>

天燃?xì)饽壳肮饽芰?2萬(wàn)立方米，現(xiàn)日用氣量為4.42萬(wàn)立方米，為供氣能力的25%。項(xiàng)目將建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。通迅：溫江現(xiàn)有程控電話總裝機(jī)容量近10萬(wàn)門(mén)，用戶4.6萬(wàn)戶；符移動(dòng)電話基站21座，1440個(gè)信道，形成了電路傳輸光纜化、交換系統(tǒng)程控化，城鄉(xiāng)通迅一體化，有線無(wú)線結(jié)合的全方位通信網(wǎng)絡(luò)。金馬項(xiàng)目通迅網(wǎng)直接由溫江區(qū)市話通信網(wǎng)接入。2．3．3、商業(yè)及文化教育配套設(shè)施隨著西南財(cái)大、中醫(yī)大學(xué)、四川交通學(xué)院、西南政法分院、川農(nóng)大、成都7中、水利水電學(xué)校等一大批大中專院校、科研院所落戶溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)，與項(xiàng)目所在地金馬鎮(zhèn)為近鄰，使項(xiàng)目所在地附近的商業(yè)、教育設(shè)施更加完備，交行、建行、商行、工行、農(nóng)行在金馬鎮(zhèn)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。而光華大道兩旁的溫江新區(qū)規(guī)劃了完善的配套設(shè)施：包括6所中學(xué)、13所小學(xué)、25所幼兒園、21處農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、3所醫(yī)院、2處門(mén)診所、3個(gè)體育場(chǎng)及居民運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，商業(yè)、金融、郵電設(shè)施按服務(wù)半徑300-500米布局，同時(shí)配套行政治理和社區(qū)服務(wù)，使居家生活特不舒適方便。第三章、市場(chǎng)調(diào)查分析與預(yù)測(cè)3．1、市場(chǎng)供給分析及預(yù)測(cè)3．1．1、2006年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2006年是成都房地產(chǎn)快速進(jìn)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上升較快、供應(yīng)量迅速增加、市場(chǎng)需求旺盛、大量外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入、地價(jià)攀升較多等特點(diǎn)。成都市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年成都市主城區(qū)新開(kāi)住宅的整體均價(jià)為4956.47元/㎡，要緊是由于2006年新開(kāi)的住宅項(xiàng)目中，均價(jià)在5000元以上的項(xiàng)目就多達(dá)34個(gè)，新增供應(yīng)面積380.34萬(wàn)㎡，占到主城區(qū)新增總量的41.4%，拉高了整個(gè)成都市區(qū)的房?jī)r(jià)。2006年成都郊區(qū)新盤(pán)的均價(jià)為3533.97元/㎡，較2005年郊區(qū)整體均價(jià)增長(zhǎng)722.69元/㎡。區(qū)域均價(jià)方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，新盤(pán)價(jià)格為5718.18元/㎡；市區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，講明郊區(qū)與市區(qū)的價(jià)格差距在縮小。

2006年全年，成都市新開(kāi)住宅樓盤(pán)222個(gè)，供應(yīng)面積約為1640多萬(wàn)㎡。其中主城區(qū)新增樓盤(pán)116個(gè)，新增供應(yīng)面積接近920萬(wàn)㎡，占到總體供應(yīng)的55.8%，郊區(qū)新增樓盤(pán)106個(gè)，新增供應(yīng)面積約為720萬(wàn)㎡。

同時(shí)，作為成熟社區(qū)聚攏的兩個(gè)區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤(pán)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，新增供應(yīng)量為556萬(wàn)㎡，該兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)量占到全年主城區(qū)供應(yīng)總量的60.07%。

在2005年2006年一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下，2006年整個(gè)成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為807萬(wàn)㎡，比2005年上漲19.54%。從2006年各季度新房銷(xiāo)售情況來(lái)看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分不12.91%、3.63%和15.86%。

2006年成都市郊區(qū)大量出現(xiàn)電梯公寓。電梯公寓的供應(yīng)范圍由2004年的三環(huán)內(nèi)區(qū)域開(kāi)始往外擴(kuò)散，通過(guò)2005年1年的市場(chǎng)運(yùn)作，現(xiàn)在郊區(qū)市場(chǎng)差不多差不多同意了電梯公寓。2006年郊區(qū)新增電梯公寓項(xiàng)目約37個(gè)，占到郊區(qū)新增住宅項(xiàng)目總數(shù)的34.9%；供應(yīng)面積接近240萬(wàn)㎡，占整個(gè)郊區(qū)新增供應(yīng)總量的32%。3．1．2、2006年1－11月成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析成都市統(tǒng)計(jì)局公布了成都房地產(chǎn)1-11月的運(yùn)行報(bào)告，從各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，成都樓市依舊呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的穩(wěn)定、健康態(tài)勢(shì)。111月開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資533.56億元，比去年同期增長(zhǎng)了36.4%；住宅仍是投資的熱點(diǎn)，1-11月住宅完成投資366.07億元，增長(zhǎng)45.2%；辦公樓開(kāi)發(fā)完成投資13.31，上升2.1%；商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯降溫，1-11月完成53.85億元，下降18.8%。住宅銷(xiāo)售面積1149.18萬(wàn)平米，增長(zhǎng)28.6個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，商品房的施工面積為4269.61萬(wàn)平米，增長(zhǎng)35.5%，其中：住宅為3434.20萬(wàn)平米，增長(zhǎng)41.9%；辦公樓為96.98萬(wàn)平米，增長(zhǎng)54.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為484.37萬(wàn)平方米，下降2.4%。1-11月，商品房的竣工面積達(dá)696.02萬(wàn)平米，增長(zhǎng)51.1%，其中住宅為584.98萬(wàn)平米，增長(zhǎng)69.0%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為64.15萬(wàn)平米，下降17.6%。

2006年3月以來(lái)，全市空置期在一年以上的商品房的空置量持續(xù)穩(wěn)定在94-100萬(wàn)平米之間，月度間波動(dòng)較小，均在3萬(wàn)平米左右。其中：住宅的空置量穩(wěn)定在30萬(wàn)平米左右，月度波動(dòng)在3萬(wàn)平米左右；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置量穩(wěn)定在44萬(wàn)平米左右，月度波動(dòng)在1萬(wàn)平米左右。同時(shí)，商品房空置量在穩(wěn)定中呈減少態(tài)勢(shì)。3月的空置量最高為99.33萬(wàn)平米，11月空置量降到最低為93.86萬(wàn)平方米。

1-11月份，成都商品房銷(xiāo)售更加旺盛，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙持續(xù)增長(zhǎng)。商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1238.34萬(wàn)平米，增長(zhǎng)24.0%。其中：住宅銷(xiāo)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，為1149.18萬(wàn)平米，增長(zhǎng)28.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積接著下降，為63.68萬(wàn)平米，下降21.6%。從期房和現(xiàn)房銷(xiāo)售看，期房銷(xiāo)售接著保持較快增長(zhǎng)，現(xiàn)房銷(xiāo)售相對(duì)較緩，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)仍是以期房銷(xiāo)售為主體。1-11月，期房銷(xiāo)售面積為1103.35萬(wàn)平米，增長(zhǎng)26.3%；現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為134.99萬(wàn)平米，增長(zhǎng)7.9%。1-11月，商品房的銷(xiāo)售額達(dá)444.42億元，增長(zhǎng)35.9%，其中：住宅的銷(xiāo)售額為391.69億元，增長(zhǎng)53.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售額為43.77億元，下降28.1%。3．1．3、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有利因素成都差不多呈現(xiàn)出典型的投資推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，宏觀經(jīng)濟(jì)支持房地產(chǎn)的進(jìn)展；需求空間巨大，以后三年，我市因人口增加、居住條件改善、拆遷安置以及舊城改造等對(duì)住宅產(chǎn)生的需求總量在3500萬(wàn)平方米左右，保守可能也有2800萬(wàn)平方米可轉(zhuǎn)化為有效需求，平均每年增幅15％以上。成都房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年以后才進(jìn)入比較規(guī)范的市場(chǎng)化進(jìn)展進(jìn)程，按房地產(chǎn)進(jìn)展的周期論來(lái)看，也正處于高峰平臺(tái)運(yùn)行時(shí)期。由此可看出在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。3．2、市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)(注：數(shù)據(jù)來(lái)源于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告)2006年為操縱房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費(fèi)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和措施，我市房地產(chǎn)業(yè)接著保持健康快速進(jìn)展的良好態(tài)勢(shì)。

3．2．1、購(gòu)房需求依照成都市場(chǎng)調(diào)查公司2004年2006年持續(xù)對(duì)成都市民購(gòu)房意愿的調(diào)查訪問(wèn)，結(jié)果顯示：2006年6月在新政出臺(tái)后，購(gòu)房率的變化波動(dòng)并不明顯，即新政關(guān)于購(gòu)房者購(gòu)房意愿的阻礙不大。2006年通過(guò)對(duì)近一萬(wàn)個(gè)家庭的調(diào)查結(jié)果表明：兩年內(nèi)打算購(gòu)房的調(diào)查對(duì)象占總數(shù)的14.3%。其中近7成購(gòu)房者是首次購(gòu)房，二次置業(yè)的消費(fèi)者約占三成。3．2．2、購(gòu)房區(qū)域在成都主城區(qū)購(gòu)房的消費(fèi)者占81%，在郊區(qū)、縣購(gòu)房的消費(fèi)者占19%。多次置業(yè)者相對(duì)首次置業(yè)者更傾向于在郊區(qū)、縣購(gòu)房。這是由于郊區(qū)、縣的樓盤(pán)一般規(guī)模大、環(huán)境較好、居住較為舒適，從而講明多次置業(yè)者更追求的是一種居住品質(zhì)及生活方式，其相對(duì)首次置業(yè)者而言更傾向于在綜合條件較好的華陽(yáng)、溫江、都江堰購(gòu)房。而首次置業(yè)者則更傾向于在價(jià)格較低的龍泉、郫縣、新都購(gòu)房。SKIPIF1<0選擇成都主城區(qū)購(gòu)房的方位比例圖1SKIPIF1<0成都郊縣、區(qū)的購(gòu)房方向選擇圖23．2．2、要緊購(gòu)房緣故由調(diào)查可知，由于對(duì)目前住房的中意率偏低（僅為45%），因此，改善居住環(huán)境（51%）成為購(gòu)房者最迫切的需求。其次，購(gòu)房的要緊緣故還有增加居住面積（4.4%），需要更合理的戶型（3.9%）、投資僅占6%。3．2．3、選擇住房位置考慮的要緊因素由圖3可知，消費(fèi)者對(duì)住房位置的考慮要緊有兩個(gè)方面。心理上的依靠：如距離工作地點(diǎn)近、距離現(xiàn)時(shí)期居住地近、為子女就讀附近的品牌學(xué)校。對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的追求：如環(huán)境景觀好、出入交通方便、有完善的商業(yè)、成熟的大型社區(qū)。從這兩方面的比例分析，可見(jiàn)只要樓盤(pán)做出品質(zhì)，達(dá)到了消費(fèi)者心中理想的住房條件，消費(fèi)者是能夠不考慮樓盤(pán)具體方位的。SKIPIF1<0圖33．2．4、購(gòu)房面積需求、價(jià)格需求據(jù)調(diào)查顯示，100—109㎡的面積需求最大，約為23%，其次是80—89㎡、120—129㎡這兩個(gè)面積區(qū)間。90㎡以下面積需求約為29%，90㎡以上的面積需求合計(jì)約為71%。從購(gòu)房類型來(lái)講，多層的面積需求量最小，為99㎡，價(jià)格承受力為4350元/㎡；電梯公寓由于公攤較大，需求的平均面積為105㎡，價(jià)格承受力為4800元/㎡；花園洋房為137㎡，價(jià)格承受力為5300元/㎡；不墅面積需求量為216㎡，價(jià)格承受力為6033元/㎡。由此可知，隨著居住品質(zhì)的提高，面積需求也在不斷增大，其價(jià)格承受力也同樣上升。3．2、5、國(guó)家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，使得越來(lái)越多的人有欲望、有能力購(gòu)買(mǎi)商品房

。環(huán)境、配套設(shè)施、教育條件等因素對(duì)購(gòu)房起著決定性作用，而其中尤以居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房人的阻礙最大，被選率達(dá)到了76％。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好的情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期前景抱樂(lè)觀態(tài)度，消費(fèi)信心指數(shù)進(jìn)一步上揚(yáng)。3．3、2006年度及2007年16月市場(chǎng)價(jià)格、分析2007年16月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈上漲趨勢(shì)。由于都市價(jià)值的提升、大量外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的介入、單宗出讓土地面積的變小、需求持續(xù)旺盛等緣故，成都去年的地價(jià)上漲較為迅猛。依照尺度地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，2006年成都公開(kāi)出讓土地的加權(quán)平均價(jià)格為274萬(wàn)元/畝，看起來(lái)僅比前年上升了9萬(wàn)/畝，但假如我們扣除華僑城3055畝的地塊60萬(wàn)/畝的成交價(jià)格之后，其他地塊的整體平均價(jià)格高達(dá)470萬(wàn)/畝，較前年265萬(wàn)/畝的成交價(jià)上升了77.36%(因?yàn)?006年出讓了較多的城區(qū)地塊)，以土地成本占到住宅總成本的30-40%計(jì)算，則以后一年住宅的建設(shè)成本會(huì)增加約20%左右(考慮多項(xiàng)因素后的估算)，這種成本壓力會(huì)使2007年的房?jī)r(jià)具有專門(mén)強(qiáng)的剛性。從房?jī)r(jià)的歷史走勢(shì)上來(lái)看，2006年1-11月成都五城區(qū)商品房成交均價(jià)已達(dá)到4479元/m2(注：數(shù)據(jù)來(lái)源于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告)，比前一年均價(jià)上升了9.65%，而11月份五城區(qū)的商品房均價(jià)已突破4500元/m2，達(dá)到4553元/m2。2007年1—6月，五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供應(yīng)面積約632.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43%，供應(yīng)規(guī)?？焖贁U(kuò)大。上半年的各月銷(xiāo)售量呈持續(xù)增長(zhǎng)之勢(shì)，特不是成都被選定為“新特區(qū)”后，“特區(qū)”效應(yīng)已初步顯現(xiàn)：全市6月份的銷(xiāo)售面積較5月份增長(zhǎng)約16%，五城區(qū)（含高新區(qū)）增長(zhǎng)約28.2%。數(shù)據(jù)顯示，1-5月全市及郊區(qū)縣的商品房銷(xiāo)售價(jià)格呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，五城區(qū)持續(xù)小幅上漲的勢(shì)頭。但自新特區(qū)的成立，成都市商品房銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)聲上漲：6月份全市、五城區(qū)和郊區(qū)縣的價(jià)格較5月份都有較大幅度的上漲，分不上漲約14.2%、8.1%和17.8%。在2007年上半年各郊區(qū)縣共成交商品房約4萬(wàn)余套，成交面積約487萬(wàn)平方米，各郊區(qū)縣整體交易均價(jià)約3095元/平方米。上半年各區(qū)縣中，雙流縣交易數(shù)量與面積為各區(qū)縣首位，居2-5位的是：溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫縣和都江堰市。蒲江、大邑和新津交易數(shù)據(jù)位列后三位。交易價(jià)格上，雙流縣商品房交易均價(jià)接近4000元/平方米，為各區(qū)縣最高；居2-5位的是龍泉驛區(qū)、郫縣、新都和都江堰。各月商品房交易均價(jià)走勢(shì)1—2月3月4月5月6月全市均價(jià)（元/㎡）40493935400639274485五城區(qū)均價(jià)（元/㎡）47074661474448975296郊區(qū)縣均價(jià)（元/㎡）285430163112301735532007年將是更加激烈的一年。成都的特大型都市的規(guī)模、區(qū)域性中心都市的地位、經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的良好時(shí)期，使得都市的房地產(chǎn)投資價(jià)值處在相對(duì)較優(yōu)時(shí)期。在如此一種情況下，大量“三外”(外企、外地、外行)資金會(huì)更為激烈地爭(zhēng)奪成都原本有限的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。就成都的2006年來(lái)看，差不多進(jìn)入成都多年的企業(yè)如中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)最近都加大了在成都的動(dòng)作，而中信、華人置業(yè)、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企業(yè)最近爭(zhēng)相涌入，還有專門(mén)多未曾入蓉的大財(cái)團(tuán)、國(guó)際性投資基金、大型房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻來(lái)蓉活動(dòng)，這些企業(yè)的進(jìn)入會(huì)帶來(lái)新的理念和新的模式，但同時(shí)也會(huì)提升競(jìng)爭(zhēng)的層面，加劇對(duì)有限地塊的爭(zhēng)奪。2007年，這種外來(lái)企業(yè)進(jìn)入的速度和強(qiáng)度都會(huì)加大，可能會(huì)導(dǎo)致地價(jià)快速拉升，進(jìn)而引起價(jià)格上揚(yáng)。3．4、可類比項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查情況3．4．1、“仁和·春天大道”項(xiàng)目3.4.1.1、區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目位于成都市城西光華大道旁，成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校正對(duì)面。3.4.1.2、項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積近600畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，綠化率60%以上,建筑密度21.5%,容積率1.8。3.4.1.3、建筑形態(tài)高層電梯公寓為主聯(lián)排不墅、疊院不墅、板式電梯洋房、點(diǎn)式空中雙院落電梯洋房。其中聯(lián)排不墅建筑面積占總建筑面積的10%，疊院不墅建筑面積占總建筑面積的20%，板式電梯洋房建筑面積占總建筑面積的52%，點(diǎn)式電梯洋房建筑面積占總建筑面積的18%。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目以高層電梯公寓為其要緊的建筑形態(tài)。3.4.1.4、總體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃以活水為魂、以原創(chuàng)為宗旨，采取自由的建筑布局，規(guī)劃10個(gè)相對(duì)獨(dú)立的主題組團(tuán),注重制造鄰里空間的交往和建筑與景觀的生態(tài)融合，使每一棟建筑成為藝術(shù)與美相結(jié)合的精品，構(gòu)筑出現(xiàn)代原生態(tài)養(yǎng)生的格調(diào)生活，打造“活水+坡地”的北歐水城特色景觀。3.4.1.5、園林風(fēng)格以活水文化為主題，以寧?kù)o、和諧的居住氛圍為生活基調(diào)，以簡(jiǎn)潔、時(shí)尚的居住風(fēng)格為指導(dǎo)，將北歐園林風(fēng)情巧妙地融入到原灘社區(qū)之中，使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體會(huì)到一種“從容而優(yōu)越”的生活。充分利用活水地勢(shì)落差，形成豐富變化的內(nèi)外活水空間效果。3.4.1.6、高層電梯公寓2007年8月最新銷(xiāo)售均價(jià)：5600元/㎡。3.4.2、“藍(lán)光3.4.2.1、區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目位于溫江區(qū)城西光華大道七中側(cè)，坐擁江安河原生天賦美景，上風(fēng)上水的居住環(huán)境、便捷的交通聚合了等眾多品質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，直線提升區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，使區(qū)域成為高品質(zhì)生活的又一新興典范。3.4.2.2、項(xiàng)目概況總占地面積約80畝，總建筑面積220000㎡，總?cè)莘e率1．83。電梯公寓建筑面積142000㎡，電梯公寓容積率3．33。從建筑形態(tài)及戶型看，項(xiàng)目聯(lián)排不墅以四室二廳三衛(wèi)戶型為主，從面積看，主力戶型的面積大小為256396㎡。項(xiàng)目電梯住宅“香草國(guó)際”：占地64畝，總戶數(shù)為1064戶，由17+1、24+1、26+1高層電梯洋房半圍合而成。此次推出8棟11—13層的電梯公寓（共計(jì)12棟），戶型區(qū)間為88㎡—138㎡3.4.2.3、建筑形態(tài)、戶型高層闊景電梯洋房、聯(lián)排不墅。戶型特色電梯公寓主力戶型88㎡——138㎡，精巧的入戶花園、舒適的寬廳設(shè)計(jì)、寬敞生活陽(yáng)臺(tái)、多個(gè)超大面積花園露臺(tái)組合成滿意生活。細(xì)節(jié)品質(zhì)藍(lán)光集團(tuán)在“用心建筑生活”的企業(yè)理念下，致力于塑造人居精品建筑，力求傳達(dá)尊貴典雅生活方式。香瑞湖項(xiàng)目看重大區(qū)域的居住價(jià)值，依照大城西的進(jìn)展規(guī)劃；以邁阿密式的高品質(zhì)優(yōu)雅生活理念，在大城西高尚居住區(qū)營(yíng)造一種尊貴悠閑、時(shí)尚高貴的生活姿態(tài)，在繼藍(lán)光?雍錦灣項(xiàng)目之后，傾力打造大城西的時(shí)代新典范建筑，以尊貴、大氣、國(guó)際化的手筆塑立大城西的尊貴生活新理想。3.4.2.4、電梯公寓2007年8月最新銷(xiāo)售均價(jià)：4300元/㎡。3.4.3、3.4.3.1、位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗(yàn)學(xué)校對(duì)面。3.4.3.2、占地64畝,總建筑面積約106000㎡，容積率約2.5，居住戶數(shù)為992戶，二層地下停車(chē)庫(kù)，車(chē)位數(shù)為624個(gè)。戶型區(qū)間80㎡240㎡，主力戶型區(qū)間為80㎡120㎡。高層住宅2棟，一棟33層、一棟20層+27層，另有6層住宅1棟，10個(gè)單元的圍合式層層退臺(tái)建筑。3.4.3.3、電梯公寓2007年8月最新銷(xiāo)售均價(jià)：4800元/㎡第四章、建筑設(shè)計(jì)方案4．1、建筑設(shè)計(jì)原則生態(tài)節(jié)能及提高住宅舒適度國(guó)際最新的建筑節(jié)能技術(shù)的核心思想，是從操縱單項(xiàng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)（如外墻、外窗、屋頂）的最低保溫隔熱指標(biāo)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為對(duì)建筑物總體能源消耗量的操縱，以達(dá)到所期望的節(jié)能目標(biāo)。就室內(nèi)環(huán)境舒適度的標(biāo)準(zhǔn)而言，要緊是對(duì)熱功環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境四方面的要求，因此，對(duì)金馬項(xiàng)目而言，生態(tài)節(jié)能和提高住宅舒適度是項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的原則。4．2、建筑設(shè)計(jì)模式“整合設(shè)計(jì)”模式“金馬住宅項(xiàng)目”的設(shè)計(jì)原則要緊要從整體環(huán)境規(guī)劃和單體建筑設(shè)計(jì)兩個(gè)方面進(jìn)行。在整體環(huán)境規(guī)劃中，強(qiáng)調(diào)的是建筑與環(huán)境的關(guān)系，解決建筑與地貌、植被、水土、風(fēng)向、日照與氣候的關(guān)系。在單體建筑設(shè)計(jì)中則要緊是通過(guò)構(gòu)造、技術(shù)手段制造舒適的室內(nèi)環(huán)境，減少能耗，減少排放。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)采納“整合設(shè)計(jì)”（IDP）方式（IntegratedDesignProcess）,即在項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)的最初時(shí)期就有生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員介入，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設(shè)計(jì)中與建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)，給排水，建筑電氣與樓宇操縱、室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)有機(jī)的整和、緊密的協(xié)作，對(duì)建筑自身特點(diǎn)及區(qū)域自然資源、環(huán)境進(jìn)行深入分析，形成一整套可行的、適合的、充分應(yīng)用當(dāng)前成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品的生態(tài)節(jié)能體系。4．3、IDP設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到的效果節(jié)約建設(shè)投資，提高項(xiàng)目回報(bào)效益節(jié)約建筑運(yùn)營(yíng)成本，增加建筑及整個(gè)項(xiàng)目的附加值，提升項(xiàng)目對(duì)客戶的吸引力制造舒適的、在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)“以人為本”宗旨的室內(nèi)空間制造可持續(xù)進(jìn)展的、生態(tài)節(jié)能的居住環(huán)境制造獨(dú)特的建筑外形綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全具備不可模仿性4．4、將“生態(tài)建筑”理念引入金馬項(xiàng)目的緣故4．4．1、生態(tài)建筑的定義生態(tài)建筑也稱綠色建筑、可持續(xù)進(jìn)展建筑，是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、最低限度地阻礙環(huán)境的建筑物。生態(tài)建筑是實(shí)現(xiàn)“以人為本”、“人-建筑-自然”三者和諧統(tǒng)一的重要途徑，也是我國(guó)實(shí)施可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略的重要組成部分。4．4．2、我國(guó)現(xiàn)時(shí)期生態(tài)建筑進(jìn)展?fàn)顩r隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷進(jìn)展，各行業(yè)對(duì)能源、經(jīng)濟(jì)資源的需求都不斷增加?！熬G色建筑”日益受到有關(guān)部門(mén)的重視和提倡。2003年12月，為配合北京2008年奧運(yùn)會(huì)倡導(dǎo)的“綠色奧運(yùn)”理念，清華大學(xué)、中國(guó)建筑科學(xué)研究院、北京市建筑設(shè)計(jì)研究院等專業(yè)機(jī)構(gòu)組成的課題組公布了“綠色奧運(yùn)建筑評(píng)估體系”。它包括了百余項(xiàng)“連環(huán)套”式的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，是國(guó)內(nèi)首個(gè)有關(guān)綠色建筑的評(píng)價(jià)、認(rèn)證體系。同時(shí)，為節(jié)約資源、愛(ài)護(hù)環(huán)境、促進(jìn)建設(shè)事業(yè)的可持續(xù)進(jìn)展，國(guó)家建設(shè)部下發(fā)通知決定設(shè)立“全國(guó)綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)”，以加快推進(jìn)我國(guó)綠色建筑及其技術(shù)的健康進(jìn)展。4．4．3、將生態(tài)建筑概念運(yùn)用到金馬項(xiàng)目的緣故4．4．3．1、現(xiàn)時(shí)期，房地產(chǎn)差不多由營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，甚至進(jìn)入品牌時(shí)代。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他工業(yè)產(chǎn)品一樣，以“產(chǎn)品質(zhì)量”為其核心內(nèi)容，但目前大部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不將提高建筑產(chǎn)品的技術(shù)含量作為提高“產(chǎn)品質(zhì)量”的有效手段，而是更多將“產(chǎn)品質(zhì)量”理解為為追求建筑產(chǎn)品時(shí)尚的外觀、豐富的空間以及文化品位等方面的與眾不同。就成都市而言，相近或相同建筑結(jié)構(gòu)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目，決定其核心價(jià)值的技術(shù)含量例如：結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、保溫、隔熱、隔音、防水、防火、抗震標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)幾，不同的只是由外立面、環(huán)境、地段、品牌、宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策劃等外部因素決定的附加值的不同，從而造成銷(xiāo)售價(jià)格的差異。因此，在目前成都市房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)含量普遍不高的情況下，金馬項(xiàng)目通過(guò)提高建筑本體的技術(shù)含量，對(duì)建筑進(jìn)行合理設(shè)計(jì)、合理選材，在為客戶提供舒適、生態(tài)的居住空間的同時(shí)，盡量降低能源能耗，以達(dá)到綠色建筑及節(jié)能的要求。4．4．3．2、近十年來(lái)，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，市場(chǎng)與消費(fèi)者日趨成熟，部分二次、三次置業(yè)客戶，以及更加理性化的高端客戶群體，更加注重住宅產(chǎn)品本身的質(zhì)量，對(duì)住宅品質(zhì)提出了更高的要求，其消費(fèi)需求集中表現(xiàn)在對(duì)住宅舒適度提高的需求。那么，地產(chǎn)進(jìn)展商作為需求的供給方勢(shì)必應(yīng)該考慮如何通過(guò)提高技術(shù)投入來(lái)提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。由此可見(jiàn)，下時(shí)期住宅產(chǎn)品進(jìn)展的要緊趨勢(shì)確實(shí)是將高新科技技術(shù)運(yùn)用到住宅產(chǎn)品中，為消費(fèi)者帶來(lái)舒適健康的居住環(huán)境，降低建筑能耗及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，延長(zhǎng)住宅使用壽命，進(jìn)而愛(ài)護(hù)和改善整個(gè)都市環(huán)境。在此背景下，并綜合考慮了各方面的因素后，“金馬住宅項(xiàng)目”將作為成都市綠色建筑的先驅(qū)，旨在填補(bǔ)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)此類住宅產(chǎn)品的空缺。項(xiàng)目通過(guò)對(duì)高新技術(shù)的運(yùn)用，可提項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高公司自身的企業(yè)形象，在各種對(duì)外宣傳活動(dòng)中提高公眾的節(jié)能的意識(shí)，進(jìn)而在公眾中樹(shù)立良好的品牌，成為對(duì)社會(huì)、消費(fèi)者、環(huán)境均有益的好的住宅項(xiàng)目。4．5、將在“金馬項(xiàng)目”中運(yùn)用的高新科技體系地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)：采納埋設(shè)垂直管、水平管或向地表水拋設(shè)管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤地冷直接制冷技術(shù)提取能量，供室內(nèi)使用。該系統(tǒng)通過(guò)輸入少量的高品位能源（如電能），實(shí)現(xiàn)低溫?zé)嵩聪蚋邷責(zé)嵩吹霓D(zhuǎn)移，是一種由雙管路水系統(tǒng)連接起建筑物中的所有地源熱泵機(jī)組而構(gòu)成的封閉環(huán)路的中央空調(diào)系統(tǒng)?；炷翗前遢椛洳膳评湎到y(tǒng)：采納將聚丁烯塑料管（敷設(shè)前預(yù)先加壓,并保持3Mpa,帶壓澆砼）盤(pán)管敷設(shè)在頂部混凝土板內(nèi)，通過(guò)低溫?zé)崴ㄏ募纠渌墓┧疁囟葹?0℃，回水溫度為22℃，利用2℃溫差汲取室內(nèi)熱量；冬季供水溫度為28℃，回水溫度為26℃，2℃溫差來(lái)向室內(nèi)輻射熱量）為熱媒的不斷循環(huán)，從而對(duì)頂部混凝土板進(jìn)行降溫／傳熱，并輔助補(bǔ)充適量新奇空氣的新方法。置換式新風(fēng)系統(tǒng)：通過(guò)除塵、消毒、除濕等多級(jí)處理的新奇空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于0.2米/秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，提供室內(nèi)空間健康新奇的空氣。智能外遮陽(yáng)系統(tǒng)：建筑東西兩側(cè)立面采納智能外遮陽(yáng)系統(tǒng)，制造舒適熱功環(huán)境和舒適光環(huán)境，同時(shí)達(dá)到節(jié)能環(huán)保。高效保溫外墻體系：外墻外保溫體系，其要緊采納的保溫材料是熱傳導(dǎo)系數(shù)不大于0.04w/mk，厚度100-120mm的苯板，它能夠讓墻體免受外界不利氣溫的阻礙而保證室內(nèi)環(huán)境的舒適度不容易被破壞。保溫隔熱的屋面體系：保溫層+PVC卷材（防水處理）+虹吸式排水。虹吸式排是利用不同高度的勢(shì)能差，使得在落水時(shí)管道系統(tǒng)內(nèi)部產(chǎn)生局部真空，從而通過(guò)虹吸作用達(dá)到快速排放雨水的目的，對(duì)落水管數(shù)量的要求少、截面小，對(duì)坡度的要求也只有0.5%，因此是先進(jìn)的屋面雨水排放系統(tǒng)中水系統(tǒng)及衛(wèi)生間后排水技術(shù)：中水處理是將生活廢水、冷卻水、已達(dá)標(biāo)排放的生產(chǎn)污水等水源，經(jīng)物化或生化處理，達(dá)到國(guó)家《生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，然后再回用于廁所沖洗、灌溉草坪、洗車(chē)、工業(yè)循環(huán)水及掃除用水等。太陽(yáng)能光伏發(fā)電技術(shù)。節(jié)能玻璃門(mén)窗系統(tǒng)：采納LOW-E玻璃、中空玻璃、真空玻璃以減少太陽(yáng)透過(guò)玻璃的輻射率，結(jié)合鋁合金窗框“斷熱冷橋”技術(shù)，做成斷熱鋁合金窗，具有特不行的保溫隔熱節(jié)能的效果。智能樓宇自控系統(tǒng)：將建筑物(或建筑群)內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、給排水、防災(zāi)、保安、廣播、通訊等設(shè)備以集中監(jiān)視與治理為目的,構(gòu)成的一個(gè)綜合系統(tǒng)。從建筑物能耗各個(gè)環(huán)節(jié)上嚴(yán)格操縱、有效節(jié)能。上述的單項(xiàng)技術(shù)在歐洲都有成熟的技術(shù)產(chǎn)品，有些廠家產(chǎn)品差不多進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)能夠采納關(guān)鍵技術(shù)設(shè)備引進(jìn)，其它產(chǎn)品能夠國(guó)內(nèi)產(chǎn)品替代整合的方式以降低建設(shè)成本。4．7、我國(guó)成功的節(jié)能住宅項(xiàng)目4．7．1、MOMA國(guó)際寓所北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目，由北京當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)興建，位于東城區(qū)東直門(mén)香河路1號(hào)，占地12.13萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平米，容積率3.0，南北區(qū)18棟25層板式建筑（精裝修），分4期開(kāi)發(fā)，共計(jì)約3500戶。一期2001年開(kāi)盤(pán)，二期MOMA國(guó)際寓所2003年月10月開(kāi)盤(pán)，價(jià)格10000元/㎡13000元/㎡，開(kāi)盤(pán)價(jià)已高于一期已入住的精裝現(xiàn)房2000元／㎡。三期POPMOMA于2004年11月20日開(kāi)盤(pán)，主力戶型為100平方米一居、140平方米兩居、200平方米三居室，引入“恒溫恒濕”的居住理念，價(jià)格12000元/㎡20000元/㎡，均價(jià)17000元/㎡。四期當(dāng)代MOMA共8棟25層板式建筑，630多套，2006年2月開(kāi)盤(pán)，主力戶型為170平米3居室，戶型區(qū)間89㎡（一居室）1000㎡（四居室），均價(jià)27000元/平米，最低價(jià)24000元/㎡。MOMA項(xiàng)目以“科技+國(guó)際文化”作為主題，打造中國(guó)最舒適、最科技地產(chǎn)的品牌。對(duì)外宣傳中“恒溫恒濕”差不多成為了MOMA國(guó)際寓所的最大賣(mài)點(diǎn)，要緊運(yùn)用九大高科技系統(tǒng)：天棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外墻外保溫系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、節(jié)能外窗系統(tǒng)、屋面保溫系統(tǒng)、防噪音系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、智能化物業(yè)治理系統(tǒng)。MOMA“恒溫恒濕”效應(yīng)成為支撐其價(jià)格的要緊“技術(shù)講辭”，銷(xiāo)售價(jià)格高于同一地區(qū)同類物業(yè)約30008000元/㎡。4．7．2、北京鋒尚國(guó)際公寓鋒尚國(guó)際公寓依靠先進(jìn)的保溫隔熱外建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等建筑新技術(shù)，首次在國(guó)內(nèi)住宅建設(shè)中實(shí)現(xiàn)了“告不空調(diào)暖氣時(shí)代”，在中國(guó)建成了第一個(gè)歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn)的超五星級(jí)、高舒適度低能耗公寓。鋒尚國(guó)際公寓的精裝修材料和設(shè)備均采納國(guó)際頂級(jí)名牌產(chǎn)品，園林設(shè)計(jì)方案和配套設(shè)施也均來(lái)自北歐，是全球可持續(xù)進(jìn)展聯(lián)盟（AGS）在中國(guó)唯一的技術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測(cè)項(xiàng)目。2003年12月鋒尚通過(guò)了北京市建委科技進(jìn)步鑒定并報(bào)國(guó)家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)。鋒尚國(guó)際公寓在2002年4月26日以萬(wàn)柳地區(qū)最高價(jià)均價(jià)9600元／㎡，開(kāi)盤(pán)，一經(jīng)推出迅速引起市場(chǎng)關(guān)注。開(kāi)盤(pán)推出的30套住宅于當(dāng)日上午全部售出。至8月底項(xiàng)目售罄，銷(xiāo)售價(jià)格最終漲到10600元／平方米。銷(xiāo)售價(jià)格之高，銷(xiāo)售速度之快均突破了北京西部高檔住宅市場(chǎng)的歷史紀(jì)錄，較同地段的多層住宅其銷(xiāo)售價(jià)格高出30005000元/㎡。4．7．3、南京鋒尚國(guó)際公寓南京鋒尚位于南京小桃園明城墻遺址公園旁邊，是北京鋒尚的升級(jí)版，占地53000㎡，建筑面積75000㎡，容積率1.4。項(xiàng)目推出了“告不空調(diào)用電時(shí)代”的口號(hào)，在差不多照明、夏季制冷、冬季采暖三方面實(shí)現(xiàn)零能耗，開(kāi)發(fā)了中國(guó)住宅零能耗的先河。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大突破：首次將高科技生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)大規(guī)模運(yùn)用在低密度住宅項(xiàng)目上。首次將在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)住宅的零能耗。依照建筑密度特點(diǎn)結(jié)合地塊自然特點(diǎn)，項(xiàng)目分為獨(dú)立的南北兩區(qū)，北區(qū)要緊為4層帶電梯的板式平層住宅、LOFT空中不墅，南部為沿秦淮河獨(dú)立不墅區(qū)，通過(guò)中心入口廣場(chǎng)相連。西側(cè)沿街布置底層商業(yè)街，形成兼顧內(nèi)外的綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。在生態(tài)節(jié)能技術(shù)上采納了全套高舒適度、微能耗～零能耗技術(shù)系統(tǒng)包括：高效隔熱保溫外墻體系、智能遮陽(yáng)體系、輻射式制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水及光能發(fā)電系統(tǒng)。低層公寓共232套，不墅共15棟。戶型區(qū)間為200㎡350㎡，均價(jià)350萬(wàn)元/套，精裝修交房。首層公寓附送能夠進(jìn)行自然通風(fēng)和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋。LOFT公寓層高7米，設(shè)有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺(tái)。不墅采取現(xiàn)場(chǎng)定制方式，既依照客戶要求在開(kāi)發(fā)商提供的圖紙中選定后再施工。小區(qū)設(shè)保姆集中宿舍，一鍵式五星級(jí)酒店電話服務(wù)系統(tǒng)。2006年10月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格14000元/㎡，2006年12月均價(jià)16846元/㎡，成為南京最高端的住宅項(xiàng)目。4．7．4、南京·朗詩(shī)國(guó)際社區(qū)朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)是朗詩(shī)置業(yè)在南京市河西板塊開(kāi)發(fā)的一個(gè)總建筑面積約30萬(wàn)平米的高科技"健康、舒適、節(jié)能"住宅項(xiàng)目，位于河西新城中央商務(wù)軸與商業(yè)軸的交匯處。項(xiàng)目占地240畝左右，住宅建筑面積26.87萬(wàn)平方米，共有25棟18層及7層電梯住宅。總戶數(shù)約2000戶，容積率1.80，綠地率40%?！袄试?shī)國(guó)際街區(qū)”以“健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保”的居住理念為目標(biāo)，采納多項(xiàng)世界先進(jìn)的新技術(shù)以達(dá)到高舒適度低耗能的居住要求。新技術(shù)包括混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)、地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)、隔噪隔聲系統(tǒng)、排水噪聲處理系統(tǒng)和吸塵排污系統(tǒng)等，通過(guò)將這十大建筑科技系統(tǒng)的整合，使得室內(nèi)溫度保持在20~26℃，相對(duì)濕度保持在30%~70%，空氣干爽，室內(nèi)無(wú)噪音，達(dá)到高舒適度高品質(zhì)的健康生活。朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)分三期開(kāi)發(fā)，一期于2005年1月30日開(kāi)盤(pán)，房源526套，開(kāi)盤(pán)價(jià)7500元/㎡，已售100%；二期2005年5月15日推出890戶，均價(jià)為8000元/㎡10000元/㎡，戶型為110平米—150平米不等。從價(jià)格而言，朗詩(shī)是河西奧體板塊均價(jià)最貴的。第五章、市場(chǎng)定位與核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定5．1、項(xiàng)目SWOT分析5．1．1、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析地理位置優(yōu)越，自然景觀宜人交通便利、四通八達(dá)臨河環(huán)境清雅、空氣清新所在的溫江板塊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“熱點(diǎn)”之一“生態(tài)住宅建筑”理念將成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的首創(chuàng)在“國(guó)六條”出臺(tái)后，中大戶型的住宅其市場(chǎng)需求是供不應(yīng)求設(shè)計(jì)風(fēng)格超前且具有不可模仿性成都市首個(gè)“溫泉住宅”利用規(guī)劃、景觀的設(shè)計(jì)淡化劣勢(shì)在小區(qū)域范圍內(nèi)，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少光華大道溫江段兩側(cè)開(kāi)發(fā)用地僅剩余少量，勢(shì)必向外輻射緊鄰“新大學(xué)城”，文化氣氛濃厚成都市2006年住宅均價(jià)4700元/㎡，使項(xiàng)目具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)5．1．2、劣勢(shì)分析目前項(xiàng)目周邊市政配套尚未成熟開(kāi)發(fā)區(qū)域尚未形成其獨(dú)有的“板塊效應(yīng)”項(xiàng)目周邊欠缺商業(yè)配套5．2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位5．2．1、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶綜述：35—55歲本地的高收入人群、投資者以及一些大企業(yè)的外方高層治理人員，還包括了周邊都市甚至海外的高端消費(fèi)群體。地域劃分：可能成都市本地購(gòu)買(mǎi)者仍然是主流，將占6成左右（其中包括成都市戶籍的外來(lái)人口），來(lái)自省內(nèi)各區(qū)、市、縣的客戶約占2-3成，外地在成都經(jīng)商人士約占2成左右。家庭年收入：要緊目標(biāo)客戶定位在家庭年收入為10萬(wàn)20萬(wàn)左右的中產(chǎn)階級(jí)。5．2．2、價(jià)格定位高層住宅價(jià)格定位：38004100元/㎡5．3、項(xiàng)目的核心價(jià)值體系5．3．1、項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘品牌價(jià)值利用產(chǎn)品的高品質(zhì)，如：托付知名度高的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、項(xiàng)目?jī)?nèi)部完善的生活配套、知名的物業(yè)治理公司、生態(tài)節(jié)能住宅等來(lái)構(gòu)筑項(xiàng)目的價(jià)值品牌。文化背景價(jià)值利用“新大學(xué)城”的文化背景優(yōu)勢(shì)，突出為業(yè)主的文化教育、素養(yǎng)教育、子女的起步教育提供一個(gè)強(qiáng)大的支持體系，充分借鑒周邊各高校的教育資源為項(xiàng)目的文化教育服務(wù)。環(huán)境價(jià)值利用金馬河的自然、生態(tài)河岸，引入“健康”的主題概念，進(jìn)下步強(qiáng)化本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的“可持續(xù)進(jìn)展的生態(tài)住宅”的居住理念。交通價(jià)值利用交通優(yōu)勢(shì)，開(kāi)通專線巴士，將項(xiàng)目與市區(qū)及都市其它方位的距離縮小，消除購(gòu)房者對(duì)交通、對(duì)郊區(qū)、對(duì)距離的顧慮。規(guī)模價(jià)值“國(guó)六條”出臺(tái)后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)供地規(guī)模作了一定的限制，因此，大成都區(qū)域范圍內(nèi)單塊供地能達(dá)到如項(xiàng)目占地規(guī)模的幾乎沒(méi)有。而金馬項(xiàng)目為建筑規(guī)劃師和園林設(shè)計(jì)師提供了較大的想象空間，從而為本項(xiàng)目追求其在成都市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的建筑風(fēng)格提供了可能，更能體現(xiàn)人與自然共生的生態(tài)系統(tǒng)，最終實(shí)現(xiàn)“可持續(xù)進(jìn)展的生態(tài)住宅”的居住理念。5．3．2、項(xiàng)目的核心價(jià)值體系項(xiàng)目核心價(jià)值體系為：生態(tài)、綠色、人性化的居住環(huán)境和舒適、節(jié)能、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。5．4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨與目標(biāo)5．4．1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨以可持續(xù)進(jìn)展觀念作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨，在追求高居住生活品質(zhì)的同時(shí)，最大限度的減少對(duì)環(huán)境的破壞、將能源消耗降致最低。5．4．2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)以打造高舒適度和低能耗的生態(tài)建筑為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目標(biāo)。5．5、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力及事實(shí)上現(xiàn)5．5．1、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力――低能耗、高舒適5．5．2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)現(xiàn)生態(tài)節(jié)能的高新科技、靈活可變的模糊空間第六章、營(yíng)銷(xiāo)策劃金馬項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)策略上將要緊運(yùn)用四大體系——“完全適合人居住的NO·1產(chǎn)品”、“完全量身定做的配套系統(tǒng)”、“完全私人化的物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)”“完全個(gè)性化的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)”作為其價(jià)格的有力支撐。6．1、完全適合人居住的NO·1產(chǎn)品產(chǎn)品品質(zhì)永久是最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。目前成都已建房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)最多只能達(dá)到建設(shè)部要求的節(jié)能的50%，整個(gè)建筑市場(chǎng)能源消耗巨大。因此全力打造成都市首個(gè)“低能耗、高舒適”的住宅項(xiàng)目將是營(yíng)銷(xiāo)最有力的工具，本項(xiàng)目將提供成都最“完全適合人居住的NO·1產(chǎn)品”，它包括：6．1．1、優(yōu)美的環(huán)境景觀金馬項(xiàng)目充分利用其得天獨(dú)厚的自然條件金馬河+溫泉，可在項(xiàng)目前期直接導(dǎo)入“先做環(huán)境后做建筑”的思路，傾力打造項(xiàng)目的環(huán)境景觀。因此在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期，勢(shì)必先修建會(huì)所、樣板體驗(yàn)區(qū)，增大綠化面積，修建主題景觀中心，做到在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)，為后期的銷(xiāo)售打下基礎(chǔ)。同時(shí)對(duì)周邊道路進(jìn)行包裝美化，形成較好的周邊環(huán)境。6．1．2、可持續(xù)進(jìn)展住宅金馬項(xiàng)目將真正做到住宅的健康。依照全球可持續(xù)進(jìn)展聯(lián)盟中國(guó)高舒適度低能耗項(xiàng)目負(fù)責(zé)人田原博士表示：“要真正建成‘健康住宅’必須考慮并滿足人體對(duì)5個(gè)方面的健康要求，即溫度、濕度、采光、噪聲操縱、空氣質(zhì)量?！睋?jù)歐洲一項(xiàng)研究人體健康的研究結(jié)果表明：人體處在20-26攝氏度是最為健康和舒適的；而濕度范圍保持在30%-60%比較合適；在建筑制造良好的光環(huán)境，提供高水平的視覺(jué)舒適度，充分利用自然采光；需要操縱和降低噪音，室內(nèi)的隔音效果應(yīng)該操縱在40分貝以下。而金馬項(xiàng)目將高效隔熱保溫外墻體系、智能遮陽(yáng)體系、輻射式制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水及光能發(fā)電系統(tǒng)等高新科技系統(tǒng)運(yùn)用在整個(gè)項(xiàng)目中，傾力打造“最節(jié)能的、低能耗的、最適合人居住的地產(chǎn)產(chǎn)品”。6．2、完全量身定做的配套系統(tǒng)6．2．1、項(xiàng)目將為以后的業(yè)主量身定做生活及商業(yè)服務(wù)體系教育：對(duì)項(xiàng)目旁邊的“大學(xué)城”作重點(diǎn)地宣傳，突出其文化氛圍，吸引其在校學(xué)生，青年教師，重點(diǎn)宣傳為第二代業(yè)主作教育投資金融：引入工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等網(wǎng)點(diǎn)為業(yè)主服務(wù)。兒童娛樂(lè)設(shè)施：安全新穎的兒童娛樂(lè)設(shè)施，滿足兒童娛樂(lè)需要。青青年素養(yǎng)訓(xùn)練中心：為業(yè)主子女提供素養(yǎng)訓(xùn)練服務(wù)，滿足成功人士對(duì)子女教育的需求。智能化系統(tǒng)：提供閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、車(chē)輛出入治理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等，業(yè)主高度享受高科技帶來(lái)的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)。運(yùn)動(dòng)休閑：為業(yè)主提供網(wǎng)球、羽毛球、游泳、壁球等休閑運(yùn)動(dòng)方式、溫泉SPA服務(wù)。餐飲娛樂(lè)：商業(yè)會(huì)館的打造，將云集品牌餐飲娛樂(lè)商家，為業(yè)主提供高品位的服務(wù)。6．3、完全私人化的物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)金馬項(xiàng)目將為業(yè)主提供完全私人化的的物業(yè)服務(wù)體系。要緊包括以下服務(wù)：6．3．1、客戶服務(wù)中心：通過(guò)智能化交流平臺(tái)，提供“英式”總管服務(wù)——業(yè)定只需在家中通過(guò)電話托付或網(wǎng)上托付，足不出戶就能解決例如保潔服務(wù)、園林服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)、代收代繳、房屋代租代售、處理業(yè)主投訴等一系列日常事務(wù)。6．3．2、私人會(huì)所：通過(guò)VIP會(huì)員制，提供“溫泉”養(yǎng)生服務(wù)室內(nèi)籃球館、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室、室內(nèi)健身房、跳操房，使業(yè)主在放下都市的繁忙后能充分享受到運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣！

項(xiàng)目為業(yè)主提供的天然溫泉佐以專業(yè)的溫泉SPA水療設(shè)施，從而使會(huì)員真正達(dá)到放松身心、安撫情緒、調(diào)和飲食等諸多健身目的。以后的金馬項(xiàng)目業(yè)主能夠盡情享受私人休閑養(yǎng)生會(huì)館所帶來(lái)那份尊貴，體驗(yàn)享受這份滿意的休閑與養(yǎng)生。6．3．3、社區(qū)生活方式：借鑒置信生活方式，定期進(jìn)行業(yè)主活動(dòng)，豐富業(yè)主的生活，增進(jìn)社區(qū)業(yè)主間的交流，營(yíng)造一個(gè)親情化的文明社區(qū)，滿足業(yè)主精神生活的需要。同時(shí)，成立各種協(xié)會(huì)，滿足不同業(yè)主的愛(ài)好，6．4、完整的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)6．4．1、營(yíng)銷(xiāo)策略6．4．1．1、首次推出“試住一日、體驗(yàn)以后零能耗生活”的營(yíng)銷(xiāo)策略由于本項(xiàng)目處在溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)，在成都市民心中對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度不夠高，本項(xiàng)目要想制服消費(fèi)者，必須要讓消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)，親自體驗(yàn)項(xiàng)目的環(huán)境、產(chǎn)品、物管、生活方式等。因此，在項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)時(shí)期后，將首次推出“試住一日、體驗(yàn)以后零能耗生活”的營(yíng)銷(xiāo)方式。金馬項(xiàng)目的潛在業(yè)主能夠“買(mǎi)房試住”，領(lǐng)先享受到住宅體系中的尖端科技，感受到了高科技住宅“恒溫、恒濕、恒氧”特點(diǎn)給生活帶來(lái)的全新享受。6．4．1．2、形象策略——重塑項(xiàng)目所在區(qū)域形象，改變目前本項(xiàng)目所在區(qū)位在成都市民中的形象。通過(guò)系列權(quán)威新聞報(bào)道（結(jié)合政府相關(guān)權(quán)威部門(mén)），從宏觀政策上大力宣傳節(jié)能建筑對(duì)市民居住生活的阻礙，倡導(dǎo)可持續(xù)進(jìn)展住宅是以后住宅進(jìn)展的主力方向，從業(yè)主所擁有的70年的居住品質(zhì)方面正確的引導(dǎo)購(gòu)房者。通過(guò)對(duì)溫泉生活、河岸生活的宣傳，改變市民對(duì)該區(qū)域的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。塑造項(xiàng)目“低能耗、高舒適度”形象全面、系統(tǒng)推廣本項(xiàng)目VIS系統(tǒng)，VIS系統(tǒng)運(yùn)用要大氣一些，體現(xiàn)專業(yè)公司的風(fēng)范。6．4．1．3、價(jià)格策略鑒于項(xiàng)目所在區(qū)位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)運(yùn)作的差不多規(guī)律，制定以下差不多價(jià)格策略：總體價(jià)格策略——低開(kāi)高走第一期高層住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)定在3800元/㎡左右。依照銷(xiāo)售進(jìn)程不斷提高售價(jià)，，高層住宅均價(jià)逐步拉高到4100元/㎡左右。6．5、整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略整合營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心訴求：“70年高品質(zhì)生活的追求、引領(lǐng)以后居住的名片”；在推廣手段上，并不局限于成都地域范圍，而是利用全國(guó)以及全球?qū)δ茉聪牡闹匾暎喾矫娴臄U(kuò)大金馬項(xiàng)目的阻礙力，靈活運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)推廣手段。本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣要緊以活動(dòng)為核心，整合其他資源，如媒體報(bào)道、人員促銷(xiāo)、售樓處包裝等，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊力。開(kāi)工儀式、奠基儀式——由于政府對(duì)節(jié)能的重視，邀請(qǐng)政府重要領(lǐng)導(dǎo)參加、配合權(quán)威新聞報(bào)到，提升項(xiàng)目的知名度與可信度。節(jié)假日的主題活動(dòng)：“零能耗生活”的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)。針對(duì)業(yè)主的私人愛(ài)好，成立各種俱樂(lè)部第七章、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排7．1、項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)期為2年，一期全部開(kāi)發(fā)。第八章、項(xiàng)目投資估算8．1、項(xiàng)目投資估算一項(xiàng)目差不多情況1土地情況97.000畝高層用地97.000畝64666㎡73.71萬(wàn)元/畝7150.0萬(wàn)元2位置金馬鎮(zhèn)大堰村3容積率高層4高層住宅258668㎡地下車(chē)庫(kù)50699㎡總計(jì)309367㎡二項(xiàng)目成本1土地成本7150.0萬(wàn)元276元/㎡2土建成本低層住宅42680.21萬(wàn)元1650元/㎡地下車(chē)庫(kù)8618.82萬(wàn)元1700元/㎡節(jié)能10346.72萬(wàn)元400元/㎡61645.75萬(wàn)元2383元/㎡3勘察設(shè)