設備選型與規(guī)劃設計階段物業(yè)管理方案

1、設備選型與規(guī)劃設計階段物業(yè)管理方案（一）設備選型時應注意的問題對設備選型，主要是關注設備的技術性能和經濟性能是否滿足以下條件。、所選設備具備一定的技術先進性，近幾年內不可能被淘汰。、在設備技術性能具有領先水平的前提下，不增加后期的管理成本。、設備功率的預留量不易過大，以免造成日后運行的處于“大馬拉小車”的嚴重浪費狀態(tài)。、采取具體措施從材料和施工工藝上保證設備運行的安全性、可靠性、經濟性、且便于維修、便于材料和備件的采購。、設備的耗能狀況符合要求。、避免選用已列入淘汰產品但尚未淘汰的設備。、針對國家重點監(jiān)控的設備和材料，如消防設備、器材及材料，應炎癥其生產廠家的資質，保證相關產品應符合國家強制標

2、準。、必須要求提供進口設備的廠家或供應商提供中文技術資料及報關資料。（二）運行管理與維護保養(yǎng)應注意的問題、物業(yè)公司應詳細研究設備的設計圖紙，了解各設備系統(tǒng)的工藝布置布置情況、系統(tǒng)設計特點、管線走向、施工材料材質材質及施工工藝等。、認真考慮設備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。（）足夠的操作空間。（）足夠的拆卸、吊運和維修空間。（）便于巡視、觀察、檢查和記錄。（）詳細了解與流量控制相關的系統(tǒng)管線的布置是否經濟、合理。（）是否在系統(tǒng)的合力為之配備了測量和計量裝置（如溫度和流量），便于運行管理和經濟核算。（三）設計缺陷舉例、電氣工程設計缺陷（）控制箱（柜）因安裝不合理，只能半開門，無法進行檢修。（）

3、控制柜背面距離墻壁或設備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。（）鍋爐房內的電氣控制柜緊貼熱源，給長期安全運行帶來隱患。（）人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運行又使電器元件和箱體極意被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。（）室外接箱安裝基礎未考慮防水層，致使冬季箱內結露，形成安全隱患。（）住宅樓宇公共區(qū)域用電未設計分類計量電表，業(yè)主均攤的電量無法進行核算，造成收費困難。（）公建樓（會所）只有總計量電表，未分層設計計量，不利于對房屋租賃單位用電進行獨立計量。（）鍋爐房、水泵房的大功率電動機由于無法進行人工搬運，檢修時必須借助起重工具才

4、能拆卸、搬運，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設起吊用的三腳腳，而其上方樓板或梁上也未預設起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來困難。（）小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費電能。（）對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通道各樓單元的出入口設計門禁，存在安全隱患。（）園區(qū)安防監(jiān)控攝像存在盲區(qū)，存在安全隱患。、給排水工程設計缺陷（）生活水消毒器安裝位置不當，四周被水泵和管線阻擋，既無法解體檢修，也無法更換消毒燈管。（）生活水泵房內水系統(tǒng)為設計缺水斷電保護和溢水報警保護裝置，不利于其安全運行。（）衛(wèi)生間排污泵選型不當，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經常堵塞。（）衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于厘米，無法安裝潔具。（）地下車庫負二層的污水管線未設計與市政排污管線相通，致使污水排上地面。（）樓內排污泵和污水管線未設計減震、降噪措施，使噪音超標，引起業(yè)主投訴。（）園內未設計與水底下排泄系統(tǒng)，每到雨季時，下雨則地面積水；大雨則地下設備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。（）戶內熱水龍頭距離供水立管太遠，而且熱水只在立管內循環(huán)，致使用戶每次用熱水時要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。以上列舉