建設(shè)用地使用權(quán)若干法律問(wèn)題

1、建設(shè)用地使用權(quán)若干法律問(wèn)題探討主講人： 最高人民法院 吳光榮基本內(nèi)容容建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的取得得房地關(guān)系系的理解解與適用用不動(dòng)產(chǎn)登登記與權(quán)權(quán)屬確認(rèn)認(rèn)農(nóng)村集體體土地行行政訴訟訟一、建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)的的取得基于法律律行為的的取得非依法律律行為的的取得案例：甲甲公司系系一家外外國(guó)企業(yè)業(yè)，欲在在中國(guó)設(shè)設(shè)立一外外商獨(dú)資資企業(yè)，由于擔(dān)擔(dān)心以甲甲公司的的名義取取得建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)可可能存在在政策和和法律上上的障礙礙，故與與乙公司司訂立委委托合同同一份，約定由由乙公司司以甲公公司提供供的資金金從當(dāng)?shù)氐卣苁茏尳ㄔO(shè)設(shè)用地使使用權(quán)，但須將將該地出出租給正正在設(shè)立立中的外外商獨(dú)資資企業(yè)，且一旦旦該外商商獨(dú)資企

2、企業(yè)設(shè)立立，乙公公司須將將建設(shè)用用地使用用權(quán)過(guò)戶戶給甲公公司設(shè)立立的外商商獨(dú)資企企業(yè)。外外商獨(dú)資資企業(yè)丙丙企業(yè)設(shè)設(shè)立后，乙公司司將該土土地交給給丙企業(yè)業(yè)使用，但在丙丙企業(yè)請(qǐng)請(qǐng)求乙公公司協(xié)助助辦理過(guò)過(guò)戶手續(xù)續(xù)時(shí)，遭遭到乙公公司拒絕絕，丙企企業(yè)遂將將乙公司司訴至法法院，請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)其享有有登記在在乙公司司名下的的建設(shè)用用地使用用權(quán)。（一）區(qū)區(qū)分原則則的理解解與適用用區(qū)分原則則的含義義區(qū)分原則則的適用用1.合同之訴訴與確權(quán)權(quán)之訴2.不動(dòng)產(chǎn)登登記的法法律地位位（二）要要因原則則的理解解與適用用要因原則則的意義義合同效力力的認(rèn)定定1.如何理解解違反房地產(chǎn)管管理法第38條、第39條所訂立立合同的的效力？2

3、.如何理解解擔(dān)保法第37條的規(guī)范范性質(zhì)？3.未經(jīng)行政政審批轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓劃撥撥土地使使用權(quán)所所訂立的的合同是是否為無(wú)無(wú)效合同同？房地產(chǎn)管管理法第三十八八條下下列房地地產(chǎn)，不不得轉(zhuǎn)讓讓：（一）以以出讓方方式取得得土地使使用權(quán)的的，不符符合本法法第三十十九條規(guī)規(guī)定的條條件的；（二二）司法法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)機(jī)關(guān)依法法裁定、決定查查封或者者以其他他形式限限制房地地產(chǎn)權(quán)利利的；（三）依法收收回土地地使用權(quán)權(quán)的；（四）共有房房地產(chǎn)，未經(jīng)其其他共有有人書(shū)面面同意的的；（五）權(quán)權(quán)屬有爭(zhēng)爭(zhēng)議的；（六六）未依依法登記記領(lǐng)取權(quán)權(quán)屬證書(shū)書(shū)的；（七）法律、行政法法規(guī)規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的其其他情形形。擔(dān)保法第三十七七條下下列財(cái)產(chǎn)產(chǎn)不

4、得抵抵押：（一）土土地所有有權(quán)；（二）耕耕地、宅宅基地、自留地地、自留留山等集集體所有有的土地地使用權(quán)權(quán)，但本本法第三三十四條條第（五五）項(xiàng)、第三十十六條第第三款規(guī)規(guī)定的除除外；（三）學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、醫(yī)院等等以公益益為目的的的事業(yè)業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生設(shè)施和和其他社社會(huì)公益益設(shè)施；（四）所所有權(quán)、使用權(quán)權(quán)不明或或者有爭(zhēng)爭(zhēng)議的財(cái)財(cái)產(chǎn)；（五）依依法被查查封、扣扣押、監(jiān)監(jiān)管的財(cái)財(cái)產(chǎn)；（六）依依法不得得抵押的的其他財(cái)財(cái)產(chǎn)。（三）公公信原則則的理解解與適用用公信原則則的含義義公信原則則的適用用1.善意取得得制度的的適用范范圍2.無(wú)權(quán)處分分規(guī)則的的法律適適用案例：甲甲公司與與乙公司司

5、系關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)（甲公司司系乙公公司剝離離部分優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)成立的的股份公公司），甲公司司的董事事長(zhǎng)系乙乙公司的的總經(jīng)理理。甲公公司向丙丙銀行借借款，并并以自己己的名義義將屬于于乙公司司的建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)抵抵押給丙丙銀行，乙公司司知情并并提供了了權(quán)屬證證書(shū)辦理理了抵押押登記。后丙銀銀行要求求行使抵抵押權(quán)，甲公司司則主張張抵押無(wú)無(wú)效。如如何處理理？（二）房房地關(guān)系系的理解解與適用用甲公司向向乙銀行行借款，并將其其享有的的建設(shè)用用地使用用權(quán)抵押押給乙銀銀行。在在設(shè)定抵抵押權(quán)時(shí)時(shí)，該土土地上已已有一建建筑物為為某酒樓樓，系甲甲公司建建造，已已報(bào)批并并已取得得雙登收收據(jù)，但但尚未取取得房產(chǎn)產(chǎn)證。后后乙銀行

6、行要求對(duì)對(duì)土地及及建筑物物行使抵抵押權(quán)，甲公司司則主張張抵押合合同無(wú)效效，理由由是該合合同違反反擔(dān)保法第37條的規(guī)定定。如何何處理？（一）房房地關(guān)系系的立法法體例房地一體體主義房地分離離主義（二）房房地一致致的立法法政策關(guān)于房地地關(guān)系的的法律規(guī)規(guī)定如何理解解房地的的一并抵抵押（三）關(guān)關(guān)于合作作開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)甲公司與與乙公司司訂立合合作開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的協(xié)議議，約定定由甲公公司出資資金，乙乙公司提提供建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)，所得收收益按照照各50%分配。在在合同履履行過(guò)程程中，雙雙方發(fā)生生糾紛，甲公司司起訴主主張所建建房屋的的50%歸自己所所有，能能否得到到支持？三、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記與權(quán)屬屬確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)

7、屬確認(rèn)認(rèn)的實(shí)體體規(guī)則不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)認(rèn)的程序序規(guī)則（一）不不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)認(rèn)的實(shí)體體規(guī)則物權(quán)變動(dòng)動(dòng)的基本本結(jié)構(gòu)形式主義義的法律律適用形式主義義的缺陷陷補(bǔ)救1、我國(guó)法法上物權(quán)權(quán)變動(dòng)的的基本結(jié)結(jié)構(gòu)基于法律律行為發(fā)發(fā)生的物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)（一）公公示生效效形式主義義物權(quán)變變動(dòng)模式式強(qiáng)制登記記（二）公公示對(duì)抗抗意思主義義物權(quán)變變動(dòng)模式式自愿登記記非依法律律行為發(fā)發(fā)生的物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)（一）依依法院判判決、強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行行裁定（二）依依政府征征收決定定權(quán)利取得得無(wú)需登登記（宣宣示登記記）（三）依依事實(shí)行行為但處分需需經(jīng)登記記（強(qiáng)制制登記）（四）依依法律規(guī)規(guī)定發(fā)生生的物權(quán)權(quán)變動(dòng)特殊：依法定繼繼承、遺遺囑繼承承、遺贈(zèng)贈(zèng)發(fā)

8、生的的物權(quán)變變動(dòng)：權(quán)權(quán)利取得得無(wú)需登登記（宣宣示登記記）；但但處分需需經(jīng)登記記（強(qiáng)制制登記）2、形式主主義物權(quán)權(quán)變動(dòng)模模式的適適用區(qū)分原則則的理解解與適用用要因原則則的理解解與適用用公示原則則的理解解與適用用3、形式主主義物權(quán)權(quán)變動(dòng)模模式的反反思案例1：一物多多賣(mài)時(shí)買(mǎi)買(mǎi)受人的的地位？案例2：登記前前房屋征征收款歸歸誰(shuí)所有有？案例3：在破產(chǎn)產(chǎn)程序或或執(zhí)行程程序中，未經(jīng)登登記的房房屋買(mǎi)受受人是否否能夠優(yōu)優(yōu)先于其其他債權(quán)權(quán)人？法律發(fā)展展：最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理涉及國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)合同糾糾紛案件件適用法法律問(wèn)題題的解釋釋（法釋釋20055號(hào)）第十條土土地使使用權(quán)人人作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方就就同一出出讓土

9、地地使用權(quán)權(quán)訂立數(shù)數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓讓合同，在轉(zhuǎn)讓讓合同有有效的情情況下，受讓方方均要求求履行合合同的，按照以以下情形形分別處處理：（一）已已經(jīng)辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)的的受讓方方，請(qǐng)求求轉(zhuǎn)讓方方履行交交付土地地等合同同義務(wù)的的，應(yīng)予予支持；（二）均均未辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)，已先行行合法占占有投資資開(kāi)發(fā)土土地的受受讓方請(qǐng)請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓讓方履行行土地使使用權(quán)變變更登記記等合同同義務(wù)的的，應(yīng)予予支持；（三）均均未辦理理土地使使用權(quán)變變更登記記手續(xù)，又未合合法占有有投資開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地，先行行支付土土地轉(zhuǎn)讓讓款的受受讓方請(qǐng)請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓讓方履行行交付土土地和辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)變更登登記等合合同義務(wù)務(wù)

10、的，應(yīng)應(yīng)予支持持；（四）合合同均未未履行，依法成成立在先先的合同同受讓方方請(qǐng)求履履行合同同的，應(yīng)應(yīng)予支持持。未能取得得土地使使用權(quán)的的受讓方方請(qǐng)求解解除合同同、賠償償損失的的，按照照中華人民民共和國(guó)國(guó)合同法法的有關(guān)規(guī)規(guī)定處理理。最高人民民法院關(guān)關(guān)于人民民法院民民事執(zhí)行行中查封封、扣押押、凍結(jié)結(jié)財(cái)產(chǎn)的的規(guī)定（法釋200415號(hào)）第十七條條被執(zhí)執(zhí)行人將將其所有有的需要要辦理過(guò)過(guò)戶登記記的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)出賣(mài)給給第三人人，第三三人已經(jīng)經(jīng)支付部部分或者者全部?jī)r(jià)價(jià)款并實(shí)實(shí)際占有有該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，但尚尚未辦理理產(chǎn)權(quán)過(guò)過(guò)戶登記記手續(xù)的的，人民民法院可可以查封封、扣押押、凍結(jié)結(jié)；第三三人已經(jīng)經(jīng)支付全全部?jī)r(jià)款款并實(shí)際際占有，但

11、未辦辦理過(guò)戶戶登記手手續(xù)的，如果第第三人對(duì)對(duì)此沒(méi)有有過(guò)錯(cuò)，人民法法院不得得查封、扣押、凍結(jié)。最高人民民法院關(guān)于審理理企業(yè)破破產(chǎn)案件件若干問(wèn)問(wèn)題的規(guī)規(guī)定法釋200223號(hào)第71條：“下下列財(cái)產(chǎn)產(chǎn)不屬于于破產(chǎn)財(cái)財(cái)產(chǎn)：（五）特特定物買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中，尚未移移轉(zhuǎn)占有有但相對(duì)對(duì)人已完完全支付付對(duì)價(jià)的的特定物物；（六六）尚未未辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)書(shū)或者產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶戶手續(xù)但但已向買(mǎi)買(mǎi)方交付付的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)”。1、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記的的法律性性質(zhì)物權(quán)法之之前的情情況物權(quán)法之之后的情情況不動(dòng)產(chǎn)登登記的性性質(zhì)物權(quán)法之之前城市房地地產(chǎn)管理理法第三十五五條房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)依依照本法法第五章章的規(guī)定定辦理權(quán)權(quán)屬登記記。土地管理理

12、法第十二條條 依法法改變土土地權(quán)屬屬和用途途的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理理土地變變更登記記手續(xù)。原城市房屋屋權(quán)屬登登記管理理辦法（2001）第一條為為加強(qiáng)強(qiáng)城市房房屋權(quán)屬屬管理，維護(hù)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)秩序序，保障障房屋權(quán)權(quán)利人的的合法權(quán)權(quán)益，根根據(jù)中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法的規(guī)定，制定本本辦法。第三條本本辦法法所稱房房屋權(quán)屬屬登記，是指房房地產(chǎn)行行政主管管部門(mén)代代表政府府對(duì)房屋屋所有權(quán)權(quán)以及由由上述權(quán)權(quán)利產(chǎn)生生的抵押押權(quán)、典典權(quán)等房房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利進(jìn)進(jìn)行登記記，并依依法確認(rèn)認(rèn)房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬屬關(guān)系的的行為。第五條房房屋權(quán)權(quán)屬證書(shū)書(shū)是權(quán)利利人依法法擁有房房屋所有有權(quán)并對(duì)對(duì)房屋行行使占有有、使用用、收益益和

13、處分分權(quán)利的的唯一合合法憑證證。依法登記記的房屋屋權(quán)利受受?chē)?guó)家法法律保護(hù)護(hù)。 不動(dòng)產(chǎn)登登記的性性質(zhì)物權(quán)法之之后物權(quán)法：第六條不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消消滅，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照照法律規(guī)規(guī)定登記記。動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的設(shè)立和和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依依照法律律規(guī)定交交付。第九條不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消消滅，經(jīng)經(jīng)依法登登記，發(fā)發(fā)生效力力；未經(jīng)經(jīng)登記，不發(fā)生生效力，但法律律另有規(guī)規(guī)定的除除外。第十七條條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書(shū)書(shū)是權(quán)利利人享有有該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)的證明明。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬屬證書(shū)記記載的事事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與不不動(dòng)產(chǎn)登登記簿一一致；記記載不一一致的，除有證證據(jù)證明明不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿確有錯(cuò)錯(cuò)誤外，以不動(dòng)動(dòng)

14、產(chǎn)登記記簿為準(zhǔn)準(zhǔn)。房屋登記記辦法（2008）第一條為了規(guī)范范房屋登登記行為為，維護(hù)護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)交易安安全，保保護(hù)權(quán)利利人的合合法權(quán)益益，依據(jù)據(jù)中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法、中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法、村莊和集集鎮(zhèn)規(guī)劃劃建設(shè)管管理?xiàng)l例例等法律、行政法法規(guī)，制制定本辦辦法。第二條本辦法所所稱房屋屋登記，是指房房屋登記記機(jī)構(gòu)依依法將房房屋權(quán)利利和其他他應(yīng)當(dāng)記記載的事事項(xiàng)在房房屋登記記簿上予予以記載載的行為為。第五條房屋登記記機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一的的房屋登登記簿。房房屋登登記簿是是房屋權(quán)權(quán)利歸屬屬和內(nèi)容容的根據(jù)據(jù)，由房房屋登記記機(jī)構(gòu)管管理。二、登記記錯(cuò)誤的的救濟(jì)與與防范登記錯(cuò)誤

15、誤的法律律后果不動(dòng)產(chǎn)登登記的三三原則審查方式式與審查查范圍登記更正正與異議議登記登記機(jī)關(guān)關(guān)的賠償償責(zé)任不動(dòng)產(chǎn)登登記的三三原則申請(qǐng)?jiān)瓌t則登記同意意原則在先已登登記原則則審查方式式與審查查范圍第十二條條登記機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履履行下列列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申申請(qǐng)人提提供的權(quán)權(quán)屬證明明和其他他必要材材料；（二）就就有關(guān)登登記事項(xiàng)項(xiàng)詢問(wèn)申申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登登記有關(guān)關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法法規(guī)規(guī)定定的其他他職責(zé)。申申請(qǐng)登登記的不不動(dòng)產(chǎn)的的有關(guān)情情況需要要進(jìn)一步步證明的的，登記記機(jī)構(gòu)可可以要求求申請(qǐng)人人補(bǔ)充材材料，必必要時(shí)可可以實(shí)地地查看。登記更正正與異議議登記第十九條條權(quán)利人、利害關(guān)關(guān)系人認(rèn)認(rèn)為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登

16、記記簿記載載的事項(xiàng)項(xiàng)錯(cuò)誤的的，可以以申請(qǐng)更更正登記記。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記簿記載載的權(quán)利利人書(shū)面面同意更更正或者者有證據(jù)據(jù)證明登登記確有有錯(cuò)誤的的，登記記機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以更正。不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿記載的的權(quán)利人人不同意意更正的的，利害害關(guān)系人人可以申申請(qǐng)異議議登記。登記機(jī)機(jī)構(gòu)予以以異議登登記的，申請(qǐng)人人在異議議登記之之日起十十五日內(nèi)內(nèi)不起訴訴，異議議登記失失效。異異議登記記不當(dāng)，造成權(quán)權(quán)利人損損害的，權(quán)利人人可以向向申請(qǐng)人人請(qǐng)求損損害賠償償。房屋登記記辦法（2008）第七十四四條權(quán)利人、利害關(guān)關(guān)系人認(rèn)認(rèn)為房屋屋登記簿簿記載的的事項(xiàng)有有錯(cuò)誤的的，可以以提交下下列材料料，申請(qǐng)請(qǐng)更正登登記：（一）登登記申請(qǐng)

17、請(qǐng)書(shū)；（二）申申請(qǐng)人的的身份證證明；（三）證證明房屋屋登記簿簿記載錯(cuò)錯(cuò)誤的材材料。利利害關(guān)系系人申請(qǐng)請(qǐng)更正登登記的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供權(quán)權(quán)利人同同意更正正的證明明材料。房房屋登登記簿記記載確有有錯(cuò)誤的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以更更正；需需要更正正房屋權(quán)權(quán)屬證書(shū)書(shū)內(nèi)容的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)書(shū)面通通知權(quán)利利人換領(lǐng)領(lǐng)房屋權(quán)權(quán)屬證書(shū)書(shū)；房屋屋登記簿簿記載無(wú)無(wú)誤的，應(yīng)當(dāng)不不予更正正，并書(shū)書(shū)面通知知申請(qǐng)人人。第七十五五條房屋登記記機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)現(xiàn)房屋屋登記簿簿的記載載錯(cuò)誤，不涉及及房屋權(quán)權(quán)利歸屬屬和內(nèi)容容的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)書(shū)面面通知有有關(guān)權(quán)利利人在規(guī)規(guī)定期限限內(nèi)辦理理更正登登記；當(dāng)當(dāng)事人無(wú)無(wú)正當(dāng)理理由逾期期不辦理理更正登登記的，房屋登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)可

18、以依依據(jù)申請(qǐng)請(qǐng)登記材材料或者者有效的的法律文文件對(duì)房房屋登記記簿的記記載予以以更正，并書(shū)面面通知當(dāng)當(dāng)事人。對(duì)對(duì)于涉涉及房屋屋權(quán)利歸歸屬和內(nèi)內(nèi)容的房房屋登記記簿的記記載錯(cuò)誤誤，房屋屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)書(shū)面通通知有關(guān)關(guān)權(quán)利人人在規(guī)定定期限內(nèi)內(nèi)辦理更更正登記記；辦理理更正登登記期間間，權(quán)利利人因處處分其房房屋權(quán)利利申請(qǐng)登登記的，房屋登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫暫緩辦理理。登記機(jī)關(guān)關(guān)的賠償償責(zé)任物權(quán)法第二十一一條當(dāng)事人提提供虛假假材料申申請(qǐng)登記記，給他他人造成成損害的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。因因登登記錯(cuò)誤誤，給他他人造成成損害的的，登記記機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)賠償后后，可以以向造成成登記錯(cuò)錯(cuò)

19、誤的人人追償。最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理房屋登登記案件件若干問(wèn)問(wèn)題的規(guī)規(guī)定第十二條條申申請(qǐng)人提提供虛假假材料辦辦理房屋屋登記，給原告告造成損損害，房房屋登記記機(jī)構(gòu)未未盡合理理審慎職職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根根據(jù)其過(guò)過(guò)錯(cuò)程度度及其在在損害發(fā)發(fā)生中所所起作用用承擔(dān)相相應(yīng)的賠賠償責(zé)任任。第第十十三條房房屋屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)工作作人員與與第三人人惡意串串通違法法登記，侵犯原原告合法法權(quán)益的的，房屋屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)與第第三人承承擔(dān)連帶帶賠償責(zé)責(zé)任。三、權(quán)屬屬確認(rèn)的的程序選選擇最高人民民法院關(guān)關(guān)于當(dāng)前前形勢(shì)下下做好行行政審判判工作的的若干意意見(jiàn)(法發(fā)200938號(hào))九、豐富富和創(chuàng)新新行政訴訴訟裁判判方式，快速有有效化解解糾紛：

20、充分分發(fā)揮行行政訴訟訟附帶解解決民事事?tīng)?zhēng)議的的功能，在受理理行政機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)平平等主體體之間的的民事?tīng)?zhēng)爭(zhēng)議所作作的行政政裁決、行政確確權(quán)、行行政處理理、頒發(fā)發(fā)權(quán)屬證證書(shū)等案案件時(shí)，可以基基于當(dāng)事事人申請(qǐng)請(qǐng)一并解解決相關(guān)關(guān)民事?tīng)?zhēng)爭(zhēng)議。要要正確處處理行政政訴訟與與民事訴訴訟交叉叉問(wèn)題，防止出出現(xiàn)相互互矛盾或或相互推推諉。最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理房屋登登記案件件若干問(wèn)問(wèn)題的規(guī)規(guī)定第五條同同一一房屋多多次轉(zhuǎn)移移登記，原房屋屋權(quán)利人人、原利利害關(guān)系系人對(duì)首首次轉(zhuǎn)移移登記行行為提起起行政訴訴訟的，人民法法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法受受理。原原房屋權(quán)權(quán)利人、原利害害關(guān)系人人對(duì)首次次轉(zhuǎn)移登登記行為為及后續(xù)續(xù)轉(zhuǎn)移登登記行為為一

21、并提提起行政政訴訟的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法受理；人民法法院判決決駁回原原告就在在先轉(zhuǎn)移移登記行行為提出出的訴訟訟請(qǐng)求，或者因因保護(hù)善善意第三三人確認(rèn)認(rèn)在先房房屋登記記行為違違法的，應(yīng)當(dāng)裁裁定駁回回原告對(duì)對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記行為的的起訴。原原房屋屋權(quán)利人人、原利利害關(guān)系系人未就就首次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記行為提提起行政政訴訟，對(duì)后續(xù)續(xù)轉(zhuǎn)移登登記行為為提起行行政訴訟訟的，人人民法院院不予受受理。第八條當(dāng)當(dāng)事事人以作作為房屋屋登記行行為基礎(chǔ)礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、共有有、贈(zèng)與與、抵押押、婚姻姻、繼承承等民事事法律關(guān)關(guān)系無(wú)效效或者應(yīng)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)銷(xiāo)為由，對(duì)房屋屋登記行行為提起起行政訴訴訟的，人民法法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)告知當(dāng)當(dāng)事人先先行解

22、決決民事?tīng)?zhēng)爭(zhēng)議，民民事?tīng)?zhēng)議議處理期期間不計(jì)計(jì)算在行行政訴訟訟起訴期期限內(nèi)；已經(jīng)受受理的，裁定中中止訴訟訟。第十一條條被被訴房屋屋登記行行為涉及及多個(gè)權(quán)權(quán)利主體體或者房房屋可分分，其中中部分主主體或者者房屋的的登記違違法應(yīng)予予撤銷(xiāo)的的，可以以判決部部分撤銷(xiāo)銷(xiāo)。被被訴訴房屋登登記行為為違法，但該行行為已被被登記機(jī)機(jī)構(gòu)改變變的，判判決確認(rèn)認(rèn)被訴行行為違法法。被被訴訴房屋登登記行為為違法，但判決決撤銷(xiāo)將將給公共共利益造造成重大大損失或或者房屋屋已為第第三人善善意取得得的，判判決確認(rèn)認(rèn)被訴行行為違法法，不撤撤銷(xiāo)登記記行為。四、農(nóng)村村集體土土地行政政訴訟關(guān)于受案案范圍的的界定不動(dòng)產(chǎn)登登記的可可訴性行政訴訟

23、訟中的當(dāng)當(dāng)事人出讓合同同與行政政訴訟土地征收收與行政政訴訟送達(dá)方式式與審理理期間（一）關(guān)關(guān)于受案案范圍的的界定第一條農(nóng)村集體體土地的的權(quán)利人人或者利利害關(guān)系系人（以以下簡(jiǎn)稱稱土地權(quán)權(quán)利人）認(rèn)為行行政機(jī)關(guān)關(guān)作出的的涉及農(nóng)農(nóng)村集體體土地的的行政行行為侵犯犯其合法法權(quán)益，提起訴訴訟的，屬于人人民法院院行政訴訴訟的受受案范圍圍。第六條土地權(quán)利利人認(rèn)為為鄉(xiāng)級(jí)以以上人民民政府作作出的土土地確權(quán)權(quán)決定侵侵犯其依依法享有有的農(nóng)村村集體土土地所有有權(quán)或者者使用權(quán)權(quán)，經(jīng)復(fù)復(fù)議后向向人民法法院提起起訴訟的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法受理。法律、法法規(guī)規(guī)定定應(yīng)當(dāng)先先申請(qǐng)行行政復(fù)議議的土地地行政案案件，復(fù)復(fù)議機(jī)關(guān)關(guān)作出不

24、不受理復(fù)復(fù)議申請(qǐng)請(qǐng)的決定定或者以以不符合合受理?xiàng)l條件為由由駁回復(fù)復(fù)議申請(qǐng)請(qǐng)，復(fù)議議申請(qǐng)人人不服的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以復(fù)議議機(jī)關(guān)為為被告向向人民法法院提起起訴訟。第七條土地權(quán)利利人認(rèn)為為行政機(jī)機(jī)關(guān)作出出的行政政處罰、行政強(qiáng)強(qiáng)制措施施等行政政行為侵侵犯其依依法享有有的農(nóng)村村集體土土地所有有權(quán)或者者使用權(quán)權(quán)，直接接向人民民法院提提起訴訟訟的，人人民法院院應(yīng)當(dāng)依依法受理理。第十條土地權(quán)利利人對(duì)土土地管理理部門(mén)組組織實(shí)施施過(guò)程中中確定的的土地補(bǔ)補(bǔ)償有異異議，直直接向人人民法院院提起訴訴訟的，人民法法院不予予受理，但應(yīng)當(dāng)當(dāng)告知土土地權(quán)利利人先申申請(qǐng)行政政機(jī)關(guān)裁裁決。（二）不不動(dòng)產(chǎn)登登記的可可訴性第二條土地登記記機(jī)

25、構(gòu)根根據(jù)人民民法院生生效裁判判文書(shū)、協(xié)助執(zhí)執(zhí)行通知知書(shū)或者者仲裁機(jī)機(jī)構(gòu)的法法律文書(shū)書(shū)辦理的的土地權(quán)權(quán)屬登記記行為，土地權(quán)權(quán)利人不不服提起起訴訟的的，人民民法院不不予受理理，但土土地權(quán)利利人認(rèn)為為登記內(nèi)內(nèi)容與有有關(guān)文書(shū)書(shū)內(nèi)容不不一致的的除外。第八條土地權(quán)屬屬登記（包括土土地權(quán)屬屬證書(shū)）在生效效裁判和和仲裁裁裁決中作作為定案案證據(jù)，利害關(guān)關(guān)系人對(duì)對(duì)該登記記行為提提起訴訟訟的，人人民法院院應(yīng)當(dāng)依依法受理理。（三）行行政訴訟訟中的當(dāng)當(dāng)事人第三條村民委員員會(huì)或者者農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織對(duì)對(duì)涉及農(nóng)農(nóng)村集體體土地的的行政行行為不起起訴的，過(guò)半數(shù)數(shù)的村民民可以以以集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織名義提提起訴訟訟。農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織成員員全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民后后，對(duì)涉涉及農(nóng)村村集體土土地的行行政行為為不服的的，過(guò)半半數(shù)的原原集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織成員可可以提起起訴訟。第四條土地使用用權(quán)人或或者實(shí)際際使用人人對(duì)行政政機(jī)關(guān)作作出涉及及其使用用或?qū)嶋H際使用的的集體土土地的行行政行為為不服的的，可以以以自己己的名義義提起訴訴訟。第五條土地權(quán)利利人認(rèn)為為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)作出的的行為侵侵犯其依依法享有有的農(nóng)村村集體土土地所有有權(quán)或使使用權(quán)，向人民民法院提提起訴訟訟的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以土土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)所所隸屬的的土地管管理部門(mén)門(mén)為被告告。（四）出出讓合同同與行政政訴訟第十一條條土地權(quán)利利人以土土地管理理