關(guān)于商業(yè)大廈開發(fā)項目業(yè)態(tài)分析報告

1、關(guān)于商業(yè)大廈開發(fā)項目業(yè)態(tài)選取分析情況書目前，在房地產(chǎn)開發(fā)市場上，綜合大樓常見的形態(tài)有：商業(yè)mall、寫字樓、公寓和酒店四種的組合形式，我司計劃新開發(fā)的季華路商業(yè)辦公綜合大樓項目開發(fā)選取業(yè)態(tài)應(yīng)采取那種形式，是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。為此：特聘請XXXX房產(chǎn)咨詢公司，經(jīng)過市場調(diào)查，以及半年多來的反復研究分析，制訂出開發(fā)項目業(yè)態(tài)組合。最終以選取最適合項目的業(yè)態(tài)：商業(yè)+辦公大樓，以下是該公司對我司開發(fā)項目的幾種業(yè)態(tài)進行的分析情況報告：一、項目公寓功能的取舍判斷1.禪桂公寓供應(yīng)分布圖：目前禪桂中心區(qū) 區(qū)公寓產(chǎn)品以中檔居住型公寓為主。分布:禪桂近年公寓供應(yīng)集中呈沿地鐵分布特點。供應(yīng):禪城公寓在售供應(yīng)僅為九

2、鼎國際，桂城暫時出現(xiàn)公寓供應(yīng)斷層。 產(chǎn)品:以中檔居住型產(chǎn)品供應(yīng)為主，缺乏高檔純酒店式管理公寓。居住性公寓較多，商業(yè)性質(zhì)公寓可掛牌使用，但目前一般商住使用混亂。 區(qū)域重點項目性質(zhì)公寓規(guī)模產(chǎn)品面積均價消化特點禪城環(huán)球國際商務(wù)公寓2萬85-167 10000元/消化較慢，目前已銷售8成慧港國際商務(wù)公寓2.4萬30-65 8800元/開賣當天銷售8成，一個月售罄逸彩美寓住宅公寓0.61萬33-130 9000元/開賣當天銷售8成，兩個月售罄九鼎國際商務(wù)公寓8.3萬30-60 11000元/開賣當天銷售6成桂城名都國際住宅公寓3萬28-68 8500元/開賣當天銷售7成保利花園公寓住宅公寓1.77萬36

3、-85 11000元/一天售罄美邦公寓住宅公寓0.54萬25-50 12000元/一天售罄公寓產(chǎn)品持續(xù)熱銷，但價格受市場影響波動大。產(chǎn)品特點項目規(guī)模主流供應(yīng)在2-3萬，主流產(chǎn)品面積30-60；價格特點均價在10000元/左右，但價格受市場影響波動大；消化特點產(chǎn)品去貨速度較快，特別是30-40 的小面積產(chǎn)品。區(qū)域項目產(chǎn)權(quán)屬性公寓體量工程進度預(yù)測入市時間經(jīng)營模式桂城南海金融城商業(yè)性質(zhì)2萬未動工2012年未知益禾公寓商業(yè)性質(zhì)10萬在建中2011年只租禪城星星冷柜廠項目商業(yè)性質(zhì)5萬未動工2012年銷售恒福國際商業(yè)性質(zhì)3萬樁基階段2011年初銷售九鼎國際商業(yè)性質(zhì)1萬在售2010年下半年銷售星星華園國際商

4、業(yè)性質(zhì)3萬樁基階段2011年初銷售南丫島項目商業(yè)性質(zhì)6萬未動工2012年銷售湯姆遜項目商業(yè)性質(zhì)8萬未動工2012年銷售東江國際商業(yè)性質(zhì)4萬未動工2011年銷售濱海御庭商業(yè)性質(zhì)18萬未動工2012年銷售禪桂地區(qū)公寓產(chǎn)品未來供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈，銷售面臨巨大壓力未來三年內(nèi)，禪桂區(qū)域可預(yù)見的公寓體量至少60萬，估計將有更多項目放量供應(yīng)，且同質(zhì)化嚴重。季華路公寓未來競爭供應(yīng)主要集中在東段，雖然公寓產(chǎn)品有回收資金快的特點，但該商圈已可預(yù)見有上萬套公寓將出售，本項將面臨很大競爭銷售壓力。4.公寓產(chǎn)品判斷結(jié)論：（1）項目以寫字樓為核心功能發(fā)展，公寓僅為輔助功能。公寓在規(guī)劃及配套上與競爭項目相差甚遠，在

5、未來市場競爭上難于形成有效差異化競爭力，反則陷入同質(zhì)化競爭得不償失。（2）同時未來供應(yīng)量大，價格浮動明顯，在經(jīng)濟效益上難以保證。（3）項目公寓亦為商業(yè)性質(zhì)，根據(jù)佛山市場經(jīng)驗，此類公寓將影響寫字樓的經(jīng)營及售價，更會嚴重影響寫字樓檔次。（4）我司建議：項目開發(fā)產(chǎn)品功能上，公寓不作規(guī)劃考慮 。二、項目寫字樓功能的取舍判斷寫字樓供應(yīng)分布圖：目前禪桂地區(qū)寫字樓市場嚴重供不應(yīng)求，中低檔舊式寫字樓為市場主導，市場供應(yīng)量缺乏是項目入市的一個重要機遇。分布:禪桂寫字樓集中分布在南海大道中和季華五路一帶。供應(yīng):市場上寫字樓現(xiàn)存供應(yīng)少。 禪城近年新晉供應(yīng)環(huán)球國際、ICC、卓遠國際及金海廣場寫字樓；桂城市場除天安數(shù)碼

6、城外，目前已存在寫字樓供應(yīng)斷層。產(chǎn)品:以中低檔舊式寫字樓為主, 普遍樓齡長,設(shè)備陳舊,現(xiàn)代化純商務(wù)式寫字樓在近年才興起入市。項目模式入市時間規(guī)模產(chǎn)品面積均價營銷定位消化特點天安數(shù)碼城泛科技園2008年30萬147-2945500元/佛山首席民營科技園區(qū),打造南海硅谷貨量大，以低價為賣點，銷售速度一般環(huán)球國際酒店+寫字樓+公寓2008年1.7萬87-43210000元/廣佛商務(wù)巨擎領(lǐng)袖核心價格高，銷售速度緩慢ICC國際商業(yè)中心商業(yè)+寫字樓2008年3.5萬90-210 11000元/引領(lǐng)國際商務(wù)形象銷售速度緩慢卓遠國際寫字樓2009年3萬70-247 16000元/佛山首席超甲級寫字樓開賣當月完

7、成8成，銷售速度快,尤以70-140 熱銷金海廣場商業(yè)+寫字樓2010年3.7萬88-259 15000元/金海廣場商務(wù)旗幟開賣當月完成8成，銷售速度快高端寫字樓受追捧，寫字樓市場迎來發(fā)展機遇。產(chǎn)品特點建筑規(guī)模在3-4萬，供應(yīng)主流面積80-160；配套特點多數(shù)具有少量商業(yè)作相關(guān)配套；價格特點均價已超10000元/；推廣定位特點以標榜自己為“核心”“旗幟”為主流,缺乏個性；消化特點優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)代化純商務(wù)式寫字樓消化速度快；3.寫字樓產(chǎn)品未來供應(yīng)分析：區(qū)域項目項目形態(tài)寫字樓體量工程進度預(yù)測入市時間禪城恒福國際商業(yè)中心綜合體（購物中心+寫字樓+公寓）3萬樁基階段2011年中九鼎金融中心寫字樓+商業(yè)步

8、行街11萬在建中2010年星星華園國際綜合體2.5萬樁基階段2011年中南丫島項目綜合體4萬未動工2013年湯姆遜項目綜合體3萬未動工2012年桂城南海金融城綜合體9.3萬未動工2013年金安壹號純LOFT商務(wù)寫字樓3萬在建中2010年末新鴻基金融集團國際金融綜合服務(wù)區(qū)項目寫字樓+商業(yè)中心12萬已動工2014年新加坡億能投資集團億能金融服務(wù)中心純寫字樓-未動工2012年廣東三泰電子技術(shù)金融服務(wù)外包中心項目純寫字樓-未動工2012年陽光國際廣場綜合體（酒店+寫字樓）6萬在建中2010年末承業(yè)大廈純寫字樓4萬未動工2012年高品質(zhì)寫字樓即將放量供應(yīng)，但本項由于坐擁季華路總部第一街核心區(qū)，因此具有很

9、大競爭優(yōu)勢。未來的寫字樓項目多以綜合體形式入市，寫字樓擁有商業(yè)中心、酒店等完整配套。未來三年內(nèi)，禪桂區(qū)域可預(yù)見的新增寫字樓體量將達50萬，且主要集中在季華路沿線。本項地處季華路商務(wù)中心區(qū), 商務(wù)辦公氛圍佛山最成熟，且項目居交通要塞位置, 昭示性強；另外寫字樓回收資金較快,可租可售,本項有很大競爭優(yōu)勢。4.寫字樓產(chǎn)品判斷結(jié)論：（1）佛山寫字樓市場在不斷推陳出新，特別是季華路出現(xiàn)了多棟超甲級寫字樓，備受熱捧。同時整體市場高端寫字樓還是相當缺乏，寫字樓產(chǎn)品更容易突破，樹立標桿把握市場空白點：高端寫字樓；（2）市場產(chǎn)品為單純業(yè)態(tài)寫字樓為主，季華路沿線眾多寫字樓未能滿足市場客戶日益提升的要求，綜合型寫字

10、樓的出現(xiàn)是破局的關(guān)鍵；（3）超甲級寫字樓以成為市場司空見慣的產(chǎn)品，寫字樓的要求需要不單單是硬件上面的突破，軟件上面的突破更是能使產(chǎn)品傲立市場，擺脫同質(zhì)化競爭；（4）承接廣佛同城利好，位居季華路之便。佛山在產(chǎn)業(yè)調(diào)整不斷加快的過程中，高端寫字樓需求應(yīng)運而生，迎接市場下階段更加高端的需求。（5）我司建議：盡管未來競爭激烈，但本項身處季華路核心地段，建造寫字樓優(yōu)勢明顯。但本項應(yīng)錯位競爭，寫字樓應(yīng)考慮硬件的適當超前及軟件文化的樹立，將項目優(yōu)勢有效保持，令到項目雋永，樹立獨特的市場地位。三、項目酒店功能的取舍判斷佛山酒店發(fā)展區(qū)域較為集中主要有祖廟片區(qū)、季華路片區(qū)和桂城片區(qū)。未來多數(shù)在往北發(fā)展，重點發(fā)展片區(qū)

11、將主要集中在季華路片區(qū)和東平新城片區(qū)。分布：目前佛山中心區(qū)四星級及以上的高檔酒店不足20家，客房數(shù)量不足3000間，酒店市場供不應(yīng)求。供應(yīng)：未來3-5年內(nèi)星級酒店數(shù)將激增至30家，客房數(shù)量預(yù)計將超過7000間。產(chǎn)品：長期以來中心區(qū)以中低檔次酒店主導市場，高端酒店近年呈增長趨勢。高品質(zhì)酒店特別是國際知名連鎖品牌酒店仍較缺乏。酒店名稱地址星級建筑面積（約萬）客房數(shù)量攜程網(wǎng)價格（元間）佛山保利洲際酒店桂城千燈湖五84501378佛山恒安瑞士大酒店禪城城門頭五3234607佛山皇冠假日酒店禪城城門頭五6415607佛山華夏新中源大酒店南莊陶博大道五6328430佛山南海新湖大酒店桂城佛平二路四3180

12、438佛山佳寧娜大酒店禪城祖廟路四152368佛山金城大酒店禪城城門頭四3212378佛山平謙精品酒店禪城城門頭四1126318佛山裕達酒店桂城街道夏東涌口石龍北路四395360佛山元生態(tài)休閑酒店桂城寶翠南路四31446（包水療）城市客棧（佛山季華路店）季華五路紫坊一街三289245佛山百盛達商務(wù)酒店桂城海六路4號三153388總計392665目前佛山酒店密集分布于舊城區(qū)域，中低檔酒店仍為市場主流。禪桂中心區(qū)目前擁有五星酒店4家，四星酒店6家，其余多數(shù)為經(jīng)濟型、商務(wù)性酒店酒店市場處于發(fā)展中，市場消費力較為強勁，可選擇酒店不多，存在一定發(fā)展機遇目前酒店市場普遍租金價格不高，服務(wù)標準不高酒店名稱地

13、址建筑面積（萬）客房數(shù)量（間）萬豪大酒店季華路以北，朝安路以西5450中盛酒店同濟東路南側(cè)，南海大道西側(cè)3250銀濠假日酒店南海大道西側(cè)，季華路六路北側(cè)450萬科南丫島地塊季華路以北與嶺南大道交匯處6450碧桂園希爾頓酒店嶺南大道 東平大橋引橋段14600東平新城坊城文化藝術(shù)酒店東平新城坊城8500保利東灣酒店文華南路與裕和路交界5450周記地塊季華路5450瑞安馬可孛羅酒店祖廟路400總計4000 隨著城市化和第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，佛山酒店未來供應(yīng)倍增，競爭激烈。佛山中心區(qū)高端酒店市場可預(yù)見新開發(fā)項目9個，預(yù)計開發(fā)面積55萬方，預(yù)計增加客房數(shù)量多達4000間短期內(nèi)酒店數(shù)量及客房數(shù)量倍增，將使得

14、市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，預(yù)計未來5-8年將是酒店業(yè)競爭最為激烈的時期 酒店市場需求量增長遠遜于酒店供應(yīng)增長,市場將走向品質(zhì)化但欠有序合理化發(fā)展 將佛山酒店業(yè)已進入品牌管理的高速發(fā)展期，消費市場將更多趨向于選擇品牌4.酒店產(chǎn)品判斷結(jié)論：（1）未來兩年季華路-嶺南大道沿線將多項酒店落成，目前已知四星級以上酒店立項已6個，市場競爭激烈。但同質(zhì)化明顯，并存在市場空白點。（2）本項具備優(yōu)越的地理位置及配套優(yōu)勢，具備較強的市場競爭力，但需錯位競爭。（3）我司建議：盡管未來多個4星級以上酒店在季華路沿線崛起，但隨著季華路“總部第一街”的進一步落成，季華路商務(wù)氛圍將越來越濃厚，對酒店要求也越來越高。因此本項可錯位競

15、爭，建議可考慮。4.項目商業(yè)mall功能的取舍判斷目前大眾化的中端商業(yè)占佛山商業(yè)市場主流。分布:中心區(qū)集中式商業(yè)體呈多中心分布特征。主要分布在南海大道、桂城東、祖廟舊城以及季華路商圈一帶。供應(yīng):近年供應(yīng)產(chǎn)品大多規(guī)模較少集中在2-3萬，以定位大眾化的中端商業(yè)為市場主流。高端商業(yè)供應(yīng)小，本地高端客戶人群大多消費外流?，F(xiàn)狀:每個商圈都有自己固定的客戶群體，相互之間的業(yè)態(tài)具互補性。項目規(guī)模（）商場檔次主力店優(yōu)勢劣勢季華路現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點好又多（超市）8000中低好又多臨季華路與汾江路交界、項目展示面強、地理位置優(yōu)越單純超市業(yè)態(tài)、項目綜合能力弱東建世紀廣場25000中檔KFC、寶茵匯廣佛城巴的主要站點，人流

16、多知名度高項目經(jīng)營面積小，缺乏大型主力店，輻射能力有限順聯(lián)國際40000高檔百佳為目前禪城檔次最高的項目，積累一定的高消費群體項目經(jīng)營面積較小，高端品牌數(shù)量有限禪城嘉信茂100000中檔沃爾瑪主力店號召力強開業(yè)不久，商業(yè)氛圍尚未形成流行前線6000低檔麥當勞居中心區(qū)位置,年輕人潮流聚居地項目經(jīng)營面積小，缺乏大型主力店，業(yè)態(tài)單一,輻射能力有限季華路商圈是本項最大的競爭商圈；各檔次類型業(yè)態(tài)都具備,競爭突破具有難度。商圈項目商業(yè)建筑面積項目形態(tài)檔次預(yù)計開業(yè)時間季華路星星華園國際11萬/（總建面）商業(yè)中心中高2012年九鼎國際城商業(yè)裙樓3萬/商業(yè)中心中2011年恒福國際5萬/商業(yè)中心中2011年鴻業(yè)城

17、市花園5萬/（總建面）商業(yè)中心中2011年吉之島購物中心中據(jù)不完全統(tǒng)計，預(yù)計未來兩三年禪桂商業(yè)面積供應(yīng)達70-90萬 ,是目前市場在營面積的2倍，市場競爭激烈,其中季華路商業(yè)未來可預(yù)見供應(yīng)已達24萬。本項處于季華路商務(wù)區(qū),且周邊已有成熟的商住氛圍,客流量巨大。由于項目入市時期中端商業(yè)將扎堆上市,再加上本項商業(yè)規(guī)模較小,可塑性強, 可走高端特色路線突圍市場, 并提高項目檔次。消費者調(diào)查結(jié)論：（1）禪城、桂城居民日常光顧商場還是以購物為主，而非悠閑消遣為主，目的性購買比較明顯；（2）由于消費者行為更多地屬于目的性購買，購買力未能得到更大的釋放；（3）消費外流同樣對佛山零售業(yè)帶來一定沖擊，調(diào)查數(shù)據(jù)顯

18、示消費者平均每月一次的外出佛山消費，估計一年禪城桂城居民消費額外流10億（特別是高端消費）。足以支撐佛山一個8-10萬平方米購物中心的經(jīng)營；（4）禪、桂市場現(xiàn)在商場、超市檔次不足、選擇不足，高端消費第一外流地區(qū)為廣州，市場商業(yè)空白點存在；（5）市場客戶習慣性消費連鎖動作主要為：百貨超市正餐，高端的百貨、高端超市、特色餐飲結(jié)合將會是破題的關(guān)鍵；（6）市場客戶習慣與體驗性、自由式消費，對于消費地點氛圍要求日益重視。（7）我司建議：目前佛山區(qū)域內(nèi)缺乏高端精品商業(yè)，本項位置優(yōu)越，商業(yè)mall價值極高，因此本項商業(yè)mall應(yīng)發(fā)揮本項競爭優(yōu)勢，走高端特色路線突圍。 前面已論證出項目業(yè)態(tài)組合為寫字樓+酒店+

19、商業(yè)，但這個組合是否為最具投資價值和最適合業(yè)方需求的方案，下面將通過財務(wù)分析再進行深入論證。一、前言我司項目投入金額約為5億（含星級酒店裝修費用）（含土地成本約5千萬）；2.項目帶酒店功能的投入為5億，純寫字樓的投入為4.7億；3.純寫字樓因?qū)痈叩睦螅w項目面積減少1601.6（一層）；4.寫字樓銷售價格按照現(xiàn)時市場參考值（卓遠國際大廈18000元/）計算；5.由于裙樓商業(yè)為確定業(yè)態(tài)，因此在本次報告中，不考慮裙樓商業(yè)價值。二、業(yè)態(tài)方案價值評估方案一：裙樓商業(yè)+純寫字樓方案二：裙樓商業(yè)+國際品牌酒店+寫字樓2.2 方案價值評估方案一：裙樓商業(yè)+51478純寫字樓方案一寫字樓部分為51478，

20、按現(xiàn)時寫字樓市場售價18000元/，那么方案一的靜態(tài)銷售額為51,478*18,000元/=926,611,200元，所以寫字樓靜態(tài)計算價值約為9.3億元。 該方案靜態(tài)投資為4.7億元，根據(jù)財務(wù)估算成本投入+稅費+預(yù)期利潤，需要銷售業(yè)績5.7億（不計算土地費用投入）即達到預(yù)定收益。那么達到預(yù)定收益需銷售的寫字樓面積為：570,000,000元18000元/=31,700（銷售層從低到高），即銷售18層（5-22層）能達到預(yù)期目標，則寫字樓剩余19778（約13層,價值3.6億元）為我司持有經(jīng)營。合計：寫字樓價值9.3億元，項目合計價值為9.3億元（不考慮裙樓商業(yè)價值），銷售后我司持有13層物業(yè)

21、。不計算裙樓商業(yè)項目毛利為：方案二：裙樓商業(yè)+13394國際四星級品牌酒店+39685寫字樓引入國際高端品牌酒店將對寫字樓銷售有溢價幫助，下面先舉例說明。案例一：廣州珠江新城領(lǐng)峰：項目地址：珠江新城金穗路 開發(fā)商：合景泰富 產(chǎn)品類型：洋房+公寓+酒店總占地：22600 總建面：87580 引入酒店：w酒店項目簡介：領(lǐng)峰地處珠江新城中軸線上，主要賣點是得天獨厚的地理位置、優(yōu)越的環(huán)境配套、高實用性的戶型設(shè)計、豪華的裝修標準以及W酒店的品牌效應(yīng)。盡管價格比同區(qū)域同類型產(chǎn)品高出20%，成為該板塊酒店式公寓的最高銷售單價項目，但W酒店的服務(wù)品牌影響力，依然深受客戶追捧推售情況：開賣時間推售范圍推售面積推

22、售貨量推售均價當天消化率1-11B座160-234138套18000元/（帶4800元/裝修）70%4-19C座（W公寓）40-120125套25000元/（帶6500元/裝修）100%4-25C座（W公寓）40-12060套25000元/（帶6500元/裝修）100%5-12C座（W公寓）80-94157套28000元/（帶6500元/裝修）80%7-11C座（W公寓）80-9420套29000元/（帶6500元/裝修）8-23C座（W公寓）80-9410套30000元/（帶6500元/裝修）數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯市場部長期監(jiān)控同比周邊項目市場價格：領(lǐng)峰方圓月島朱美拉2009年4月25000元/21

23、000元/19000元/2009年9月30000元/25000元/ 27000元/目前售價29860元/24243元/27652元/ 包裝修6500元/3800元/5000元/銷售周期12個月20個月25個月數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯市場部長期監(jiān)控領(lǐng)峰在同期、同類型的公寓產(chǎn)品中價格一直是最高的；雖然價格對比周邊產(chǎn)品高出20%，仍受到市場的熱捧；09年4月更成為廣州首個25000元/均價的“日光盤”；銷售周期明顯要比同板塊樓盤要短的多.案例二：廣州正佳萬豪金殿項目地址：天河路正佳廣場 開發(fā)商：正佳集團 產(chǎn)品類型：公寓+酒店總占地： 2702 物業(yè)管理：第一太平戴維斯 引入酒店：萬豪酒店項目簡介：正佳位于天河

24、路商圈的核心點，主要賣點有一是具有極高地段價值；二是產(chǎn)品的奢華價值；三是具有頂尖物業(yè)的支持;四是萬豪的品牌。正佳萬豪金殿均為法國頂尖設(shè)計團隊按“新歐洲古典主義”風格精心設(shè)計，有9米高的大堂，高附加值的4.6米層高的復式產(chǎn)品，以及6500元/的豪華裝修。同比周邊項目市場價格：正佳萬豪萬菱匯方圓月島2009年11月45000元/25000元/25000元/2010年9月45000元/32000元/30000元/建筑形式小復式單層小復式包裝修6500元/6000元/3800元/數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯市場部長期監(jiān)控正佳以其優(yōu)越的地理位置、萬豪的品牌及l(fā)oft公寓產(chǎn)品使得廣州中心區(qū)域的公寓價格再一次被拔高；前期

25、在還未與萬豪簽約的情況下，仍以萬豪金殿的名稱推廣，和萬豪曾產(chǎn)生一些糾紛，可見開發(fā)商對酒店的倚重。 國際品牌酒店對于項目的溢價幫助，參考廣州地區(qū)兩案例得出溢價參考比例為20%。以下計算僅為市場參考計算，我司謹慎使用。寫字樓價值評估：方案二寫字樓部分為39685，按現(xiàn)時寫字樓市場售價18000元/，以靜態(tài)銷售計算，酒店品牌帶動溢價20%后，寫字樓售價為：18000元/*1.2=21,600元/，那么方案二寫字樓的靜態(tài)銷售額為39,685*21,600元/=857,196,000元，所以39685寫字樓靜態(tài)計算價值約為8.6億元，同比方案一，方案二39685寫字樓溢價價值為1.4億元。 該方案靜態(tài)投

26、資為5億元，根據(jù)財務(wù)估算成本投入+稅費+預(yù)期利潤，需要銷售業(yè)績6億（不計算土地費用投入）即達到預(yù)定收益。那么達到預(yù)定收益需銷售的寫字樓面積為：600,000,000元21,600元/=27,778（銷售層從低到高），即銷售17層(12-28層)能達到預(yù)期目標，則寫字樓剩余11907（約7層，價值2.6億元）為我司持有經(jīng)營。酒店價值評估（引進酒店以雅高酒店為例）：評估前提：1.前期需花費250萬的顧問費用；2、增加投入裝修3000萬；3、后期營運風險；4、樓高壓縮，增加一層（1601）的寫字樓面積。5、酒店房間數(shù)以250間計算，入住率為50%（以首年值計算）；6、目前季華路上四星酒店房費約450元/晚（以最低值計算）；7、酒店裝修費用為5000元/（以最高值計算）；8、僅計算首年回報率13,394四星級酒店首年收益約為：25050%450365=20,531,250元以雅高品牌營運費用約為：（2.7%（基本管理費）+2%（營銷費用）+3%（儲備金）+8%（獎勵金）+20%（其他）*20,531,250=7,391,250元首年純利潤：20,531,250元-7,391,250元=13,140,000元首年回報率約為：13,140,000/（13394*(3000建設(shè)成本+5000