物業(yè)工程前期介入與房屋接管驗收標準

1、 .wd. .wd. .wd.物業(yè)工程前期介入及房屋接收驗收標準一、由管理處成立組建前期介入小組，籌劃前期介入目標及方案。二、人員及資源配置。三、參與工程設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要。四、對工程的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進，涉及以下方面內(nèi)容。 (一)物業(yè)的一、由管理處成立組建前期介入小組，籌劃前期介入目標及方案。二、人員及資源配置。三、參與工程設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要。四、對工程的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進，涉及以下方面內(nèi)容。(一)物業(yè)的設(shè)計使用功能如停車場、銀行、商店等。(二)后期經(jīng)營管理中存在缺

2、乏處的調(diào)整和改進方案。(三)防盜報警系統(tǒng)和消防設(shè)施必須設(shè)置，選材和布局合理。(四)對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。(五)水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和開展需要。五、參與設(shè)備選型及安裝方案審定。(一)控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運行管理帶來隱患。(二)設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。(三)安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。六、使用的各種材料、備件是否符合國家質(zhì)量標準。七、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同進展檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格工程及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出

3、過程記錄。八、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。九、現(xiàn)場監(jiān)視管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等。十、雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反響給開發(fā)商整改。十一、設(shè)專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄。十二、參與竣工驗收和接收驗收;嚴格按照國家接收驗收標準進展接收驗收。十三、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個局部,為日后管理作充分的準備。十四、管理處應(yīng)在開發(fā)商預(yù)驗收后對房屋進展詳細的檢查，并作好記錄。十五、工程竣工驗收后，開發(fā)公司工程管理部按交付驗收應(yīng)具備的條件做好交付準備，管理處在接到其書面通知后進展復(fù)檢。詳細內(nèi)容如下：(一)資料局

4、部(準備)1.產(chǎn)權(quán)資料：(1)工程批準文件；(2)用地批準文件；(3)拆遷資料；(4)房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。2.質(zhì)保、技術(shù)資料局部：(1)竣工圖(包括總平面.建筑.構(gòu)造.設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；(2)地質(zhì)勘察報告；(3)工程合同及開、竣工報告；(4)圖紙會審記錄；(5)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；(6)隱蔽工程驗收簽證；(7)沉降觀測記錄；(8)竣工驗收證明書；(9)鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；(10)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；(11)水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；(12)砂漿，混凝土試塊試壓報告；(13)供水、供暖、

5、煤氣管道的試壓報告。(二)工程實體局部1.總平面(1)道路路面不應(yīng)有積水,空鼓和斷裂現(xiàn)象；(2)明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象；(3)室外排水系統(tǒng)的標高，窨井設(shè)置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設(shè)計標準的要求,管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；(4)化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm；(5)單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房撤除清理完畢，到達工完、料凈、場地清的要求；(6)群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，到達應(yīng)有的質(zhì)量和要求。2.房屋主體構(gòu)造:(1)地基根基的沉降不得超過建筑地基根基設(shè)計標準的允許變形值，不得引起上部構(gòu)造的開

6、裂或相鄰房屋的損壞；(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土構(gòu)造設(shè)計標準的規(guī)定值；(3)鋼木構(gòu)造結(jié)點結(jié)實，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合構(gòu)造工程施工及驗收標準規(guī)定；(4)磚石構(gòu)造必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.房屋建筑局部：(1)墻體，梯踏步的陽角完好無損、飾面材料外表干凈，粘貼結(jié)實，陰陽角順直，無缺棱掉角；(2)門窗安裝平正結(jié)實，無翅曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋁合金門窗縫隙平密，木門窗縫隙適度；(3)樓地面面層與基層必須粘結(jié)結(jié)實，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。塊料面層外表平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，木樓地面平整結(jié)實，接

7、縫密合；(4)砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷；(5)油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，外表不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象；(6)凡與水接觸的平面區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。在有臨時積水區(qū)域如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗；(7)外墻立面不得漏水；(8)煙道、通風(fēng)道暢通無阻塞物；(9)晾衣架安裝結(jié)實，搖臂應(yīng)靈活。4.房屋水、電、氣、視、訊(1)給排水、煤氣管道安裝結(jié)實，接口嚴密，控制部件啟閉靈活、無滴漏，并進展水氣壓試驗，提交試驗記錄及試驗報告，灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生間工程施工驗收標準的要求；(2)地漏排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水暢通；(3)衛(wèi)

8、生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝平正結(jié)實，部件齊全，制動靈活；(4)照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，結(jié)實可靠；(5)配電線路符合設(shè)計要求，滿足負荷需要，絕緣良好，接地可靠。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1M/KV，并提供測試記錄及報告；(6)配電裝置標識正確清晰，開關(guān)靈活，漏電保護動作靈敏；(7)各種避雷裝置的所有接點必須結(jié)實可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收標準的要求；(8)電視、 、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝符合相應(yīng)專業(yè)技術(shù)指標要求，并提供末端標準數(shù)值；(9).煤氣表、熱水器布置位置合理，安裝結(jié)實，通風(fēng)良好。5.給水系統(tǒng)(1).給水系統(tǒng)上下水管網(wǎng)試壓，沖洗管內(nèi)雜

9、物完畢，附屬設(shè)備安裝齊全；(2)生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證；(3)水泵前后閥門開啟靈活，水泵電機絕緣合格；(4)空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好；(5)啟動給水泵、給水箱，灌注水，注意水壓，電機溫升是否正常，水泵邊緣有無滴漏，機械響聲有無異常；(6)開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求；(7)給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全，有無缺件缺損，排水管、地漏排水是否暢通。6.排水系統(tǒng)(1)各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告；.(2)各排水管道附件齊全；無遺失；

10、(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢；(4)抽水馬桶接口，排水暢通，余水量正常；(5)各層地漏口、排水口排水暢通；(6)管道接口及管道粘接良好，無滴漏。7.循環(huán)水泵(1)水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動；(2)管網(wǎng)試壓沖洗，水處理裝置安裝合格，并已可投入正常運行；(3)循環(huán)泵、加壓泵、空載運行正常；(4)系統(tǒng)上各類閥門工作狀態(tài)正常、開閉靈活，系統(tǒng)管網(wǎng)保溫情況好；(5)啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試；(6)系統(tǒng)末端出水管需到達設(shè)計要求，滿足使用條件。8.供電系統(tǒng)(1)配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座結(jié)實，檢修方便，試運行良好，產(chǎn)品資料齊備；(2)按照施工資料，仔細檢查各類主干電

11、纜，母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確；各類標志齊全,系統(tǒng)已可正常投入運行；(3)各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格，重復(fù)接地、保護接地、工作接地不得混淆不清，接地電阻值合格；(4)關(guān)閉各終端控制箱、柜進線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨立；(5)關(guān)閉配電室各出線回路總開關(guān)；(6)合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源；(7)逐步合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；(8)分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值；(9)啟動重負荷，觀察功率因素裝置是否自動切換；(10)檢查各配電箱柜的使用功能是否到達設(shè)計標準要求；(11)電氣系統(tǒng)投入試運行后，每隔一到二個小時分別記

12、錄好，電流、電壓、功率因數(shù)；(12)室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)；(13)測試記錄好防雷接地線的接地電阻值，如果是高層建筑，那么測試各層均壓帶接地電阻值；(14)室內(nèi)全面檢查。檢查時應(yīng)注意：電氣方面，電氣的三相電，接法正確與否，室內(nèi)插座的相線，和零線接法正確與否，插座是否有電。9.消防系統(tǒng)(1)消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火標準，高層民用建筑設(shè)計防火標準要求，系統(tǒng)模擬試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證；(2)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)A.依照施工資料，核實好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實際情況；B.開主機空載運行，檢查主機各項功能及控制數(shù)據(jù)；C.逐步接上各個回

13、路、探測器、觀察其運行情況；D.在主機上編好各個探測器的地址碼、部位碼，使主機碼正常運行；E.填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗；檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度；F.做好調(diào)試報告，在試運行期間填寫好日常運行記錄。(3)聯(lián)動系統(tǒng)A.依照施工資料，核實好聯(lián)動設(shè)備接線情況、及整個工程安裝質(zhì)量；B.開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機在空載下的聯(lián)動狀況是否正常；C.逐步接上各個聯(lián)動設(shè)備、及控制設(shè)備、并測試各點電壓、電流值；D.在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運行結(jié)果；E.在控制室檢測聯(lián)動設(shè)備在自動狀況下，是否按設(shè)計的邏輯關(guān)系進展聯(lián)動、動作的結(jié)果是否符合標準要求；F.做好

14、調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運行期間，填寫好運行情況。(4)噴淋系統(tǒng)A.管網(wǎng)已試壓，沖洗完畢；B.整個管網(wǎng)設(shè)備安裝完畢；C.噴淋泵，空載運行合格；D.穩(wěn)壓裝置啟動正常；E.關(guān)閉各層安全信號閥；F.啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況；G逐步開啟各屋安全信號閥，未端試水裝置對每屋平面管網(wǎng)灌水；H.各類報警信號的顯示；I.調(diào)試壓力開關(guān)，水力警鈴；J.分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系；。K.檢測泵接合器的進水情況；L.做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運行情況。(5)普消系統(tǒng)A.管網(wǎng)已試壓、沖洗完畢；B.各類附屬設(shè)備已安裝；C.穩(wěn)壓裝置啟動正常；D.泵電源到位，

15、空載運行合格；E.翻開試驗拴，啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數(shù)、水拄噴射距等；F.檢查泵接合器進水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報警情況；做好調(diào)試運行記錄。10.弱電系統(tǒng)(1)網(wǎng)絡(luò)A.提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并能使用；B.中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點位；C.所有綜合布線符合安裝標準要求；D.戶內(nèi)信息點位插口完好。(2)CATA電視系統(tǒng)A.提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并完好能使用；B.光纖線路應(yīng)符合專項要求；C.提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號要求；D.戶內(nèi)信息點位插接口完好；E.戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。(3) A. 線路自戶內(nèi)無短路、斷路、跳線與端子盒；B.戶內(nèi) 盒信息點位應(yīng)完好正常。(4)可視對講A.提供完好并經(jīng)檢驗合格系統(tǒng)設(shè)備；B.綜合布線，從設(shè)備中心到戶內(nèi)應(yīng)保證其信號無干擾，無電壓降，線無斷路、短路、報警信號及對講功能，符合系統(tǒng)要求；C.樓宇主機及與戶內(nèi)主機都能清晰看見對方，所有增設(shè)功能完好。(5)智能抄表A.綜合布線符合安裝標準要求；B.提供經(jīng)檢驗合格