淺析借名買房問題

1、淺析借名買房問題借名買房就是假借別人的名義買房，出資人和房產(chǎn)登記薄上所登記的房屋所有人的姓名不一致。由于我國(guó)房屋所有權(quán)的獲得是以登記為要件的，這就造成了房屋的實(shí)際出資人即借名人和房產(chǎn)登記薄上的登記者即背房人之間發(fā)生糾紛，這些糾紛根本上均是基于利益的驅(qū)使而產(chǎn)生的。從整體上看借名買房根本上可以分為借名購置商品房和借名購置保障性用房。借名購置商品房的糾紛比較容易解決，在現(xiàn)實(shí)生活中只要實(shí)際的出資人能拿出證據(jù)證明是自己出資購置的房屋，那么法院均會(huì)將房屋判給實(shí)際的出資人所有。借名購置保障性用房的問題解決的就比較棘手。因此本文著重來研究借名購置保障性用房的問題。首先來理解保障性用房的相關(guān)信息。保障性用房一般

2、包括如下幾種情形：經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、單位集資房、限價(jià)房、拆遷安置房等，其中經(jīng)濟(jì)適用房是保障性用房最為典型的一種。所謂經(jīng)濟(jì)適用房是指列入國(guó)家方案，由城市政府組織集資建房單位或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造，以比房屋市場(chǎng)價(jià)低許多的價(jià)格向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。從借名買房的原因可以得知因?yàn)槠涫沁`犯法律或者政策的規(guī)定所作出的行為，所以，就產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定的困難。那么我首先針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房所發(fā)生的房產(chǎn)糾紛的法院的判決情況進(jìn)展簡(jiǎn)單的介紹：從法院承受審理的案件可以看出借名買房的實(shí)際購房人和名義購房人的關(guān)系可以大致分為如下兩種：一類是發(fā)生在關(guān)系親密的人之間，如親屬、戀人等。這些人之間的借名多為無償，并且

3、也很少會(huì)簽訂合同。這些人之間發(fā)生糾紛一般是因?yàn)樗麄冎g的關(guān)系產(chǎn)生破裂，比方戀人分手，夫妻離婚，親屬之間發(fā)生糾紛等。還存在一種情況就是由于利益的誘惑驅(qū)使這類關(guān)系親密的人之間發(fā)生利益紛爭(zhēng)。比方，實(shí)際購房人買上房屋之后，房?jī)r(jià)猛漲，名義購房人覺得利益很大，就和實(shí)際購房人撕破臉皮要?jiǎng)?wù)實(shí)際購房人返還房屋的情況也是大有存在的。這類人之間一般不會(huì)簽訂合同所以也就沒有合同效力的認(rèn)定問題。只要實(shí)際購房人可以提交購房付款的相關(guān)證據(jù)，足以證明自己是真正的出資人的，法院就認(rèn)定該房屋的所有權(quán)歸實(shí)際購房人所有。另一類是發(fā)生于非親屬之間的借名買房情形，這種情況之下一般都是有償?shù)?，并且簽訂了合同。那么法院?duì)這類案件的處理就發(fā)生

4、了爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是實(shí)際購房人和名義購房人之間的合同是不是有效的合同。這個(gè)合同的效力問題就直接關(guān)系著房屋所有權(quán)的歸屬問題。假設(shè)合同有效那么法院就應(yīng)該認(rèn)定房屋歸實(shí)際出資人所有，假設(shè)合同無效那么房屋就必須歸名義購房人所有。那么就會(huì)必然導(dǎo)致實(shí)際出資人要把房屋返回給名義購房人，名義購房人返還實(shí)際購房人房屋的價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用的這么一個(gè)結(jié)果。合同的效力直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)歸屬于截然不同的一方當(dāng)事人。所以，合同效力的認(rèn)定就顯得尤為重要。那么，這類合同的效力問題到底怎樣呢？在司法理論中同樣存在著兩種不同的判決結(jié)果，第一類，認(rèn)定借名購置經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，理由大致為：此類合同是以合法形式掩蓋非法目的的行為，損害了

5、國(guó)家的社會(huì)保障體制和其他符合條件的城市低收入家庭的購房權(quán)利，擾亂了我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，損害了社會(huì)公共利益。集資建房資格有特別的限制，因此該合同根據(jù)性質(zhì)是不可轉(zhuǎn)讓的合同。所以，該購房合同無效。第二類，認(rèn)定借名購置經(jīng)濟(jì)適用房合同有效，判決理由為：購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容不涉及合同效力的強(qiáng)迫性規(guī)定，并不損害國(guó)家、集體和別人的利益。所以，該購房合同有效。以上兩種情況是在理論中的一般解決方法。根據(jù)實(shí)際購房人和背房人所簽署的合同的效力來確定房屋的所有權(quán)。我認(rèn)為這樣的分析太過于簡(jiǎn)單。因?yàn)樵谡麄€(gè)案件的審理過程中遺漏了一個(gè)重要的當(dāng)事人，那就是房屋出售人。在實(shí)際購房人和名義購房人簽訂的房屋買賣合同之前還有一個(gè)合

6、同要簽訂那就是名義購房人和售房人之間的房屋買賣合同。之所以說售房人是個(gè)重要的不可無視的當(dāng)事人是因?yàn)槭鄯咳撕兔x買房人所簽訂的合同的效力直接關(guān)系到名義買房人和實(shí)際買房人之間所簽訂的合同的效力。理由就是當(dāng)事人不能基于一個(gè)無效的合同的根底之上再簽訂一個(gè)有效的合同。所以，議論實(shí)際購房人和名義購房人之間合同的效力問題的根底必須是建立在售房人和名義購房人合同有效的根底之上。售房人和名義購房人之間的合同是否成立的關(guān)鍵點(diǎn)就在于售房人在簽售房協(xié)議時(shí)的意思表示。經(jīng)濟(jì)適用房和普通的商品房是不一樣的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的出售對(duì)象一定是特定的人群。假設(shè)經(jīng)濟(jì)售房機(jī)構(gòu)得知實(shí)際購房人并不是名義購房人，而是不符合條件的實(shí)際購房人，

7、就不會(huì)將房屋出售給該人。那么，售房人和實(shí)際購房人之間簽訂的購房合同就是在被欺詐的情況下簽訂的合同。那么根據(jù)?合同法?第五十四條的規(guī)定該合同屬于可撤銷可變更的合同，受欺詐一方有權(quán)要求撤銷或者變更合同。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中并無政府部門或者相關(guān)的企業(yè)主張權(quán)利。如此看來，當(dāng)法院遇到借名買房合同糾紛的時(shí)候，就應(yīng)該通知原房屋出售機(jī)構(gòu)或政府經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)構(gòu)作為第三人參加訴訟。假設(shè)經(jīng)原房屋出售機(jī)構(gòu)或政府經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為實(shí)際購房人是為了獲利為目的買房的話那么就可以依?合同法?第五十四條主張合同撤銷。合同被撤銷后自始無效，房屋收歸原出售機(jī)構(gòu)所有。就無需再考慮實(shí)際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。假設(shè)上

8、述機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)際購房人也是家庭困難的社會(huì)成員只是因?yàn)闆]有該地的戶口或者其他類似因素而不能購置該房屋的，可以不行使撤銷權(quán)，根據(jù)?合同法?第五十五條的規(guī)定使合同有效，那么在此根底之上再分析實(shí)際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。我認(rèn)為借名買房的當(dāng)事人意圖躲避的是?經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法?及地方規(guī)章和政策，不屬于強(qiáng)行性法律標(biāo)準(zhǔn)的范疇，不可能因此而導(dǎo)致合同無效。因?yàn)檎J(rèn)定合同的效力應(yīng)嚴(yán)格按照合同法的規(guī)定，以法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為根據(jù)，不能隨意擴(kuò)大解釋。所以實(shí)際購房人和名義購房人之間的合同不應(yīng)認(rèn)定為無效合同。那么法院應(yīng)該將房屋判給實(shí)際購房人。但是，在現(xiàn)實(shí)中不可回避的問題就是，借名買房畢竟是違犯政策的一種投機(jī)行為，假設(shè)不對(duì)這種情況加以規(guī)制，那么無疑就相當(dāng)于是對(duì)這種違規(guī)行為的鼓勵(lì)。我們應(yīng)該有相應(yīng)的懲罰方法，從而來遏制這種投機(jī)行為的發(fā)生。對(duì)于名義購房人的懲罰方法就是沒收其轉(zhuǎn)讓資格的收益。名義買房人轉(zhuǎn)讓資格就是為了收益，沒