北京立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)可行性報(bào)告

1、北京立水橋橋項(xiàng)目市市場(chǎng)可行行性研究究報(bào)告2006/07/30目 錄錄第一部分 項(xiàng)目總總說明81.1.項(xiàng)項(xiàng)目總說說明81.1.11 項(xiàng)目目背景81.1.22 項(xiàng)目目發(fā)展商商情況81.1.33 項(xiàng)目目評(píng)價(jià)目目的91.1.44 項(xiàng)目目評(píng)價(jià)依依據(jù)91.1.55 建設(shè)設(shè)必要性性101.2. 項(xiàng)目概概況101.2.11項(xiàng)目地地塊狀況況101.2.22 項(xiàng)目目規(guī)劃指指標(biāo)111.2.33 項(xiàng)目目建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)狀12第二部分 市場(chǎng)場(chǎng)前景分分析132.1項(xiàng)目目總論132.1.11項(xiàng)目概概況132.1.11.1項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱2.11.1.2項(xiàng)目目建設(shè)單單位2.1.11.3項(xiàng)項(xiàng)目位置置2.11.1.4項(xiàng)目目周邊目目前現(xiàn)狀狀2

2、.11.1.5項(xiàng)目目性質(zhì)及及主要特特點(diǎn)2.1.11.6項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊面積及及邊界長(zhǎng)長(zhǎng)2.11.1.7研究究工作依依據(jù)2.1.22 可行行性研究究結(jié)論142.1.22.1市市場(chǎng)分析析預(yù)測(cè)22.1.2.22項(xiàng)目地地塊分析析2.11.2.3項(xiàng)目目規(guī)劃方方案2.1.22.4項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)度22.1.2.55投資估估算及資資金籌措措 2.1.33.項(xiàng)目目存在問問題與建建議232.2 項(xiàng)項(xiàng)目提出出背景242.2.11.項(xiàng)目目提出背背景242.2.11.1項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展情況22.2.2.項(xiàng)項(xiàng)目投資資的必要要性 2282.3 市市場(chǎng)研究究292.3.11.市場(chǎng)場(chǎng)供給 2292.3.11.1所所在區(qū)

3、域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房現(xiàn)現(xiàn)有供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查22.3.1.22所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房未來供供給量及及結(jié)構(gòu)情情況調(diào)查查2.33.1.3其他他替代性性產(chǎn)品供供給量情情況調(diào)查查研究22.3.2.市市場(chǎng)需求求 322.3.22.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房的的租用情情況調(diào)查查2.33.2.2所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售商商業(yè)用房房銷售情情況調(diào)查查2.3.33.市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格332.3.33.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房銷銷售價(jià)格格情況調(diào)調(diào)查2.3.33.2所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房租租賃價(jià)格格情況調(diào)調(diào)查2.3.44.市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè) 3342.3.44.1未未來該區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房需求預(yù)預(yù)測(cè)2.3.44.2銷銷售及租租

4、賃價(jià)格格預(yù)測(cè)22.3.5.市市場(chǎng)推銷銷 352.3.55.1推推銷方式式及措施施2.33.5.2產(chǎn)品品推銷費(fèi)費(fèi)用預(yù)測(cè)測(cè)2.4市場(chǎng)場(chǎng)研究352.4.11.地塊塊特征分分析352.4.11.1項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位分析22.4.1.22項(xiàng)目交交通分析析2.44.1.3項(xiàng)目目人流分分析2.4.11.4項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊規(guī)劃2.4.22.項(xiàng)目目SWOOT分析析392.4.22.1項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)分析22.4.2.22項(xiàng)目劣劣勢(shì)分析析2.44.2.3項(xiàng)目目機(jī)會(huì)分分析2.4.22.4項(xiàng)項(xiàng)目威脅脅分析22.4.3.項(xiàng)項(xiàng)目定位位方案 412.4.33.1項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品方案22.4.3.22主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)第三部分 項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)分

5、分析453.1 投投資估算算453.1.11.土地地費(fèi)用33.1.2.前前期工程程費(fèi)用33.1.3.建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用3.1.44.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用用 3.1.55.管理理費(fèi)用33.1.6.銷銷售費(fèi)用用3.11.7.營(yíng)業(yè)稅稅支出33.1.8.其其他成本本支出估估算3.2 開開發(fā)進(jìn)度度48第四部分 項(xiàng)目目可行性性分析結(jié)結(jié)論484.1 經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)484.2 社社會(huì)環(huán)境境評(píng)價(jià)504.3 總總體結(jié)論論及建議議 522第一部分 項(xiàng)目總總說明1.1.項(xiàng)項(xiàng)目總說說明1.1.11 項(xiàng)目目背景 為積極配合合及支持持北京市市整體發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，把握握新政后后新一輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的商機(jī)，*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有

6、限公司司通過審慎的市場(chǎng)場(chǎng)研究，*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司擬開發(fā)發(fā)建設(shè)甲甲級(jí)寫字字樓、公公寓辦公公、商業(yè)業(yè)裙樓等等。1.1.22 項(xiàng)目目發(fā)展商商情況項(xiàng)目發(fā)展商商：*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開發(fā)資質(zhì)：*資資質(zhì)法人代表：*注冊(cè)資金：*萬元注冊(cè)號(hào)：*1.1.33 項(xiàng)目目評(píng)價(jià)目目的本報(bào)告對(duì)北北京立水水橋項(xiàng)目目的可行行性進(jìn)行行評(píng)估。其其主要評(píng)評(píng)價(jià)目的的為：投資環(huán)境研研究分析析，把握握宏觀市市場(chǎng)環(huán)境境市場(chǎng)研究分分析，確確定項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位（包包括但不不限于銷銷售價(jià)格格定位）通過對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目投資資開發(fā)總總價(jià)值、投投資成本本費(fèi)用、資資金籌劃劃計(jì)劃、銷銷售收入入、經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本、稅稅金等基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的預(yù)測(cè)測(cè)和選定定，

7、利用用利潤(rùn)率率、凈現(xiàn)現(xiàn)值、投投資內(nèi)部部收益率率、投資資回收期期等經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行盈利利能力分分析及評(píng)評(píng)價(jià)；通過對(duì)項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量、資資金來源源與運(yùn)用用對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行貸貸款償還還能力分分析，幫幫助開發(fā)發(fā)商安排排融資計(jì)計(jì)劃；通過對(duì)項(xiàng)目目的敏感感性分析析、盈虧虧平衡分分析、概概率分析析、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行不確定定性分析析；為委托方進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目決策、開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)和管管理提供供參考；為政府進(jìn)行行項(xiàng)目審審批提供供參考和和依據(jù)。1.1.44 項(xiàng)目目評(píng)價(jià)依依據(jù)中華人民共共和國(guó)建建設(shè)部發(fā)發(fā)布房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法；*設(shè)設(shè)計(jì)院有有限公司司設(shè)計(jì)的的北京京立水橋橋項(xiàng)目修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃方案；中華人

8、民共共和國(guó)企企業(yè)法人人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照（副副本）委托方提供供的項(xiàng)目目開發(fā)有有關(guān)資料料1.1.55 建設(shè)設(shè)必要性性從社會(huì)效益益角度分分析，本本項(xiàng)目的的建設(shè)符符合北五五環(huán)外的的控制性性規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)規(guī)劃。為為北五環(huán)環(huán)外的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)提供高高品質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市市場(chǎng)對(duì)于于寫字樓樓及商業(yè)業(yè)用房的的需求，同同時(shí)進(jìn)一一步繁榮榮北五環(huán)環(huán)外路段段區(qū)域。項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)將帶帶來較好好的社會(huì)會(huì)效益。從從企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析，由于于市場(chǎng)上上對(duì)辦寫寫字樓及及商業(yè)用用房有著著較為旺旺盛的需需求，本本項(xiàng)目的的開發(fā)建建設(shè)面臨臨著良好好的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境。本本項(xiàng)目將將面臨較強(qiáng)的盈利利空間，對(duì)對(duì)于企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)增加及及資本金金積

9、累有有著較好好的推動(dòng)動(dòng)作用。不論從社會(huì)會(huì)效益或或企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析，本本項(xiàng)目的的建設(shè)有有著充分分的必要要性1.2. 項(xiàng)目概概況1.2.11項(xiàng)目地地塊狀況況項(xiàng)目位于交交通主干干道*路路，東臨臨*、南南臨*、西面面是*、北連連*。項(xiàng)目所處位位置*路段段是20005-20006年北北京房地地產(chǎn)發(fā)展展較為活活躍地區(qū)區(qū)之一，有有著較好好的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，擁?yè)碛兄剂己玫纳鷳B(tài)環(huán)境境品質(zhì)和明顯的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)應(yīng)。1.2.22 項(xiàng)目目規(guī)劃指指標(biāo) 主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目規(guī)劃劃用地：87330； 居住住戶數(shù)：寫字樓樓：*戶戶；商業(yè)業(yè)：*戶戶； 總建筑面面積：3305555； 其其中： 寫寫字樓：*； 商業(yè)：195

10、592； 寫字樓層數(shù)數(shù)：*層； 建筑筑控制高高度：445m居住區(qū)建建筑面積積毛密度度（容積積率）：3.55; 建筑占占地面積積：*； 綠綠地率：*。停車位：*輛（地地面：*輛；地下：*輛）。1.2.33 項(xiàng)目目建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)狀本項(xiàng)目是北北五環(huán)外外路段整整體規(guī)劃劃中，集集高檔寫寫字樓及及商業(yè)裙裙樓于一一體的高高品質(zhì)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目。目前項(xiàng)目處處于前期期市場(chǎng)研研究、概概念設(shè)計(jì)計(jì)階段。第二部分 市場(chǎng)場(chǎng)前景分分析2.1項(xiàng)目目總論2.1.11項(xiàng)目概概況2.1.11.1項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱 *2.1.11.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)單位 *2.1.11.3項(xiàng)項(xiàng)目位置置 馬鞍山山花園項(xiàng)項(xiàng)目位于于北京市市北五環(huán)環(huán)外，安安立路與與立

11、水橋橋道路的的交匯處處東南。2.1.11.4項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊目前現(xiàn)現(xiàn)狀 項(xiàng)目東東臨主要要干道*路路，路東東為*；項(xiàng)目目南側(cè)為為*；北側(cè)是是*。2.1.11.5項(xiàng)項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)及主要要特點(diǎn)項(xiàng)目性質(zhì)為為商業(yè)金金融用地地，本地地塊現(xiàn)狀狀：廠房房、辦公公樓等。2.1.11.6研研究工作作依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案結(jié)合合實(shí)際市市場(chǎng)調(diào)研研2.1.22 可行行性研究究結(jié)論22.1.2.11市場(chǎng)分分析預(yù)測(cè)測(cè)北京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查2005年年，北京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在商圈圈分布上上除傳統(tǒng)統(tǒng)的CBBD、金金融街、中中關(guān)村三三大商圈圈外，朝朝外、燕燕莎、奧奧運(yùn)村、長(zhǎng)長(zhǎng)安街等等二線商商圈進(jìn)一一步走向向成熟，并并大有后后來居上上之勢(shì)

12、。上上地商圈圈以富地地大廈、金金隅科技技中心、盈盈創(chuàng)動(dòng)力力為代表表迅速崛崛起，開開始向二二線商圈圈沖擊。但但CBDD、金融融街、中中關(guān)村在在高檔寫寫字樓市市場(chǎng)上的的定位仍仍是不可可動(dòng)搖的的。據(jù)相關(guān)部門門統(tǒng)計(jì)：90%以上的的20004-220077年完工工的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓均位于于以上三三個(gè)地區(qū)區(qū)。其中中尤以 CBDD最為重重要，四四通八達(dá)達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)，距距離首都都機(jī)場(chǎng)半半小時(shí)以以內(nèi)的車車程，濃濃郁的商商業(yè)氛圍圍，成熟熟的配套套設(shè)施，從從未來的的發(fā)展趨趨勢(shì)看，大大型會(huì)計(jì)計(jì)、律師師事務(wù)所所，咨詢?cè)冾檰柟?，廣廣告公司司等專業(yè)業(yè)服務(wù)性性公司在在選擇辦辦公場(chǎng)所所時(shí)，越越來越看看重區(qū)域域的國(guó)際際化、商

13、商務(wù)化，以以及寫字字樓的形形象力。因因此商務(wù)務(wù)氛圍濃濃厚的成成熟區(qū)域域更受此此類公司司的青睞睞。 20005年年北京有有大約133個(gè)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓項(xiàng)目落落成，提提供1229萬平平方米寫寫字樓面面積，是是歷史上上供應(yīng)最最大的年年份。其其中，東東二環(huán)和和東三環(huán)及CBDD周邊區(qū)區(qū)域的供供應(yīng)在662萬平平方米左左右，這這將也使03-04年年以來北京京東部區(qū)區(qū)域優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓市場(chǎng)供供應(yīng)不足足的情況況得到緩緩解。與與此同時(shí)時(shí)，如此此大的供供應(yīng)集中中在東部部，且時(shí)時(shí)間又相相對(duì)集中中，也使使得該地地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)受到一一定程度度的沖擊擊，但旺旺盛的市市場(chǎng)需求求仍將對(duì)對(duì)該地區(qū)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫寫字樓市市場(chǎng)起到到一定的的

14、支撐。同同時(shí)，由由于該地地區(qū)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓平均空空置率處處在較低低水平，壓壓力相對(duì)對(duì)較小，所所以，上上述地區(qū)區(qū)寫字樓樓平均租租金在220055年仍然然保持相相對(duì)較為為平穩(wěn)的的發(fā)展。 西西部的金金融街地地區(qū)也進(jìn)進(jìn)入了落成高高峰期。220055年該地地區(qū)有44個(gè)項(xiàng)目目竣工，落落成面積積達(dá)388萬平方方米，但但該地區(qū)區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)和和需求一一直以來來對(duì)北京京優(yōu)質(zhì)寫寫字樓市市場(chǎng)的影影響較小小，這是是由于金金融街特特殊的客客戶群所所決定的的，但對(duì)對(duì)市場(chǎng)仍仍將產(chǎn)生生一定的的影響。 中中關(guān)村及及亞運(yùn)村村預(yù)計(jì)也也有299萬平方方米寫字字樓面積積供應(yīng)，雖雖然該地地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)開開始放緩緩，但由由于20004年年

15、該地區(qū)區(qū)供應(yīng)量量較大，在在20005年時(shí)時(shí)基本是是處于消消化存量量的階段段，市場(chǎng)場(chǎng)將繼續(xù)續(xù)承受一一定壓力力。綜上上所述，220055年北京京優(yōu)質(zhì)寫寫字樓市市場(chǎng)已開始進(jìn)進(jìn)入供應(yīng)應(yīng)高峰期期，市場(chǎng)場(chǎng)需求也也將同時(shí)時(shí)上升，但但幅度相相對(duì)較小小，租金金小幅度度走低，但但不同區(qū)區(qū)域不同同項(xiàng)目表表現(xiàn)差異異較大。 高級(jí)級(jí)住宅供供應(yīng)量增增大 隨著著20005年北北京高級(jí)級(jí)別墅進(jìn)進(jìn)入落成成高峰期期，北京京別墅租租賃市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更更加激烈烈。新項(xiàng)項(xiàng)目逐漸漸增多，不不但對(duì)市市場(chǎng)平均均租金產(chǎn)產(chǎn)生沖擊擊，更對(duì)對(duì)落成較較早的項(xiàng)項(xiàng)目造成成壓力。在在此情況況下，發(fā)發(fā)展商多多采取降降低租金金的方式式刺激市市場(chǎng)需求求，而有有些小業(yè)業(yè)

16、主更是是采取對(duì)對(duì)所持物物業(yè)進(jìn)行行重新裝裝修，更更換家具具、電器器等措施施來增加加競(jìng)爭(zhēng)力力。 20005年年北京市市場(chǎng)高級(jí)級(jí)住宅的的供應(yīng)量量在40000套套左右，市市場(chǎng)總體體需求量量比20004年年有所上上升，但但受新增增供應(yīng)量量增加的的影響，市市場(chǎng)的租租賃價(jià)格格將與220044年持平平或有緩緩慢的下下降，受受開發(fā)商商的專業(yè)業(yè)水平有有所提高高的影響響，高級(jí)級(jí)住宅的的產(chǎn)品品品質(zhì)也會(huì)會(huì)更好。 目目前，新新的別墅墅項(xiàng)目還還沒有對(duì)對(duì)別墅市市場(chǎng)產(chǎn)生生大的影影響。一一些在租租賃市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)活活躍的項(xiàng)項(xiàng)目主要要情況如如下： 較較受租戶戶歡迎的的別墅項(xiàng)項(xiàng)目，如如香江花花園、萊萊蒙湖別別墅的一一些戶型型均有客客戶待

17、租租，租金金保持平平穩(wěn)。此此外，楓楓葉園、香香江花園園四期的的一些戶戶型在經(jīng)經(jīng)過裝修修升級(jí)后后租金會(huì)會(huì)出現(xiàn)上上調(diào)；高高檔公寓寓項(xiàng)目，如如位于東東方廣場(chǎng)場(chǎng)的匯賢賢豪庭，66月開始始租賃，入入住率達(dá)達(dá)到800%，萬萬國(guó)公寓寓為855%。 服服務(wù)式公公寓項(xiàng)目目，如雅雅詩(shī)閣、國(guó)國(guó)貿(mào)公寓寓、嘉里里中心、萬萬國(guó)公寓寓、東湖湖公寓都都保持較較高的入入住率和和租金水水平，租租金平穩(wěn)穩(wěn)，均保保持在224-227美元元平方方米月月。 商鋪鋪市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈 20005年北北京市商商業(yè)新供供應(yīng)量主主要集中中在中央央商務(wù)區(qū)區(qū)、中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)、金融融街地區(qū)區(qū)以及部部分大型型住宅小小區(qū)內(nèi)，越越來越多多的商業(yè)業(yè)面積集集中在

18、含含有寫字字樓、公公寓和酒酒店的綜綜合項(xiàng)目目，尤其其在中央央商務(wù)區(qū)區(qū)和中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)。北京京未來將將出現(xiàn)一一些大型型購(gòu)物設(shè)設(shè)施和購(gòu)購(gòu)物街，例例如華貿(mào)貿(mào)中心水水世界商商城、萬萬柳購(gòu)物物中心、中中關(guān)村國(guó)國(guó)際商城城、中關(guān)關(guān)村廣場(chǎng)場(chǎng)、金融融街四季季天地、西西環(huán)廣場(chǎng)場(chǎng)、酈城城等等，面面積在99-355萬平方方米之間間。 另外外，北京京市商業(yè)業(yè)發(fā)展的的重點(diǎn)將將轉(zhuǎn)移到到三環(huán)路路、四環(huán)環(huán)路及五五環(huán)路以以外的周周邊地區(qū)區(qū)。未來來商業(yè)區(qū)區(qū)主要集集中在前前門、崇崇文門地地區(qū)、中中央商務(wù)務(wù)區(qū)、中中關(guān)村科科技園以以及四環(huán)環(huán)和五環(huán)環(huán)地區(qū)。王王府井商商業(yè)中心心主體部部分營(yíng)業(yè)業(yè)面積總總規(guī)模控控制在445萬平平方米左左右；西西

19、單商業(yè)業(yè)中心營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積總規(guī)模模控制在在40萬萬平方米米；馬甸甸地區(qū)將將建立一一個(gè)商業(yè)業(yè)區(qū)來服服務(wù)周邊邊居民，商商業(yè)區(qū)的的營(yíng)業(yè)面面積在110萬-20萬萬平方米米之間；大鐘寺寺與雙榆榆樹地區(qū)區(qū)商業(yè)將將共同組組成新型型現(xiàn)代化化商業(yè)中中心，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積總規(guī)模模在200萬平方方米左右右。 為了了控制商商場(chǎng)和超超市的數(shù)數(shù)量和規(guī)規(guī)模，避避免北京京出現(xiàn)商商業(yè)過剩剩的局面面，政府府提出了了一些措措施，包包括：營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積1萬平平方米以以上的大大型商場(chǎng)場(chǎng)，只能能布局在在市級(jí)商商業(yè)中心心和規(guī)劃劃的大型型多功能能購(gòu)物中中心內(nèi)。營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積1萬平平方米以以上的大大型倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)式商場(chǎng)場(chǎng)只能布布局在三三環(huán)路以以外的商商業(yè)中心

20、心。新發(fā)發(fā)展50000平平方米以以上的大大型超市市(包括括大型倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)式商商場(chǎng))，與與相鄰大大型超市市之間的的距離不不得小于于40000米。二二環(huán)路以以內(nèi)近期期不再新新發(fā)展大大型百貨貨店。 相相對(duì)于亞亞洲的香香港、新新加坡、馬馬來西亞亞、日本本等地，北北京的零零售物業(yè)業(yè)市場(chǎng)不不夠成熟熟。不過過，從現(xiàn)現(xiàn)在到220077年，優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售售物業(yè)的的新增供供應(yīng)將接接近3000萬平平方米，其其中大部部分集中中在CBBD和中中關(guān)村等等熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。但但是，如如此大量量的未來來新增商商業(yè)面積積，可能能仍難以以滿足眾眾多亟待待進(jìn)入高高檔地段段的零售售商的需需求。 為為了充分分利用目目前商鋪鋪面積供供求之間間的差距距

21、，確保保與今年年和20007年年入市新新項(xiàng)目間間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)現(xiàn)有的一一些購(gòu)物物中心正正試圖提提高其建建筑外觀觀和零售售租戶的的檔次。尤尤其是東東方廣場(chǎng)場(chǎng)、新東東安，甚甚而國(guó)貿(mào)貿(mào)都在大大張旗鼓鼓地實(shí)施施重新定定位戰(zhàn)略略。另一一方面，家家樂福也也在對(duì)其其在中國(guó)國(guó)的488家店進(jìn)進(jìn)行“升升級(jí)”。 20005年年北京有有11個(gè)個(gè)項(xiàng)目落落成，提提供了約500萬平方方米的優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售售商業(yè)面面積，需需求方面面，外資資零售商商的市場(chǎng)場(chǎng)需求保保持較為為旺盛，尤尤其在大大型市場(chǎng)場(chǎng)和便利利店方面面；另外外，具有有真正意意義上的的國(guó)際品品牌也在在加速進(jìn)進(jìn)入北京京市場(chǎng)的的步伐，這這將直接接導(dǎo)致北北京高檔檔零售物物業(yè)市

22、場(chǎng)場(chǎng)需求增增加。另另一方面面，國(guó)內(nèi)內(nèi)零售商商也將加加快擴(kuò)張張的步伐伐，以抵抵御來自自多方面面的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)預(yù)計(jì)20005年年市場(chǎng)對(duì)對(duì)北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售售物業(yè)市市場(chǎng)需求求將保持持供需兩兩旺的市市場(chǎng)前景景，租金金繼續(xù)保保持平穩(wěn)穩(wěn)。但地地處主要要商業(yè)區(qū)區(qū)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)上鋪?zhàn)庾饨鹑杂杏猩蠞q空空間。 普通住宅需需求進(jìn)一一步上升升 20004年北北京住宅宅銷售面面積與銷銷售額增增幅達(dá)220%以以上的比比例，在在20005年市市場(chǎng)的需需求仍有有進(jìn)一步步的增加，受受土地供供應(yīng)的影影響，新新增的住住宅項(xiàng)目目供給與與20004年持持平或有有小幅的的下降，因因此住宅宅的銷售售價(jià)格繼繼續(xù)穩(wěn)定定地增長(zhǎng)長(zhǎng)。由于于20005年已已

23、進(jìn)入奧奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)準(zhǔn)備的前前期，各各種市政政建設(shè)與與軌道交交通的建建設(shè)將市市場(chǎng)的中中心區(qū)繼繼續(xù)向外外擴(kuò)展，圍圍繞在這這些輕軌軌與地鐵鐵沿線的的項(xiàng)目將將熱銷。在在20005年住住宅項(xiàng)目目的主要要供給區(qū)區(qū)域在四四環(huán)與五五環(huán)以及及五環(huán)外外區(qū)域，項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)均較較以前區(qū)區(qū)域內(nèi)樓樓盤有大大幅提高高。三環(huán)環(huán)路以內(nèi)內(nèi)沒有可可能有新新的大量量住宅項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)，新增增的項(xiàng)目目將多以以高檔住住宅為主主，由于于城中心心內(nèi)的開開發(fā)用地地已十分分有限，因因此市場(chǎng)場(chǎng)的銷售售價(jià)格也也將上升升。 住宅宅的熱銷銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒乃沫h(huán)路附附近以及及未來城城市軌道道交通的的沿線，中中關(guān)村以以北地區(qū)區(qū)、亞運(yùn)運(yùn)村以北北、望京京地區(qū)

24、、東東四環(huán)沿沿線、雙雙井地區(qū)區(qū)、亦莊莊地區(qū)、西西四環(huán)外外是20005年年主要住住宅項(xiàng)目目的供應(yīng)應(yīng)地區(qū)，受受奧運(yùn)村村建設(shè)的的影響，亞亞運(yùn)村周周邊地區(qū)區(qū)的環(huán)境境已得到很很大的改改善，這這里有希希望再次次成為新新的高檔檔住宅較較為集中中的區(qū)域域。產(chǎn)品品的定位位與形式式將更加加多樣與與細(xì)分，由由于20005年年由外資資參與開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目更多多地投入入市場(chǎng)，220055年的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)也較較為激烈烈，有良良好的開開發(fā)業(yè)績(jī)績(jī)，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)新新穎，戶戶型緊湊湊合理，性性價(jià)比高高，有潛潛在升值值潛力仍仍是居民民選購(gòu)房房產(chǎn)的重重要因素素。 總的的看來，220055年北京京的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是建立立在完全全市場(chǎng)化化基礎(chǔ)上上

25、公平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的一一年，整整體行業(yè)業(yè)的實(shí)力力與運(yùn)作作水平得得到較大大的提高高，企業(yè)業(yè)與居民民對(duì)于房房地產(chǎn)的的需求仍仍然不斷斷地上升升，政府府對(duì)于土土地供給給的監(jiān)管管政策將將影響到到今后幾幾年北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的走勢(shì)與與發(fā)展。 北京市第第一季度度入市新新盤266個(gè)。20005年，在在國(guó)家實(shí)實(shí)施一系系列宏觀觀政策后后，房地地產(chǎn)投資資得到有有效控制制。但今今年1-2月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上年同期增長(zhǎng)28.3；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為57.4，高于上年同期3.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年年1-33月，全全市批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售商商品房面面積5449.556萬平平米，其其中住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積

26、積3633.166萬平，商商品房預(yù)預(yù)售登記記面積5509.33萬萬平米，其其中住宅宅為4226.224萬平平米。商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售與與同期預(yù)預(yù)售成交交面積相相差無幾幾，商品品期房預(yù)預(yù)售率為為92.7，住住宅預(yù)售售率為1124.7，說說明1季季度商品品房預(yù)售售整體上上是供求求兩旺。以成交套數(shù)數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)預(yù)售單價(jià)價(jià)低于550000元/平平方米的的僅占商商品住宅宅成交總總套數(shù)的的31.1，55000070000元元/平方方米占229.88。另另外，33月份入入市的新新盤有六六成多的的項(xiàng)目銷銷售價(jià)格格在80000元元/平方方米以上上，60000-80000元/平米占占15%；低于于60000元/平方米米的

27、只有有20%。北京樓市熱熱點(diǎn)區(qū)域域分布在在清河、朝朝青板塊塊、望京京、酒仙仙橋、海海淀山后后、馬家家堡等區(qū)區(qū)域。2006年年1-55月，北北京市普普通住宅宅價(jià)格累累計(jì)上漲漲9.44，而而高檔住住宅前55個(gè)月的的價(jià)格也也累計(jì)上上漲5.2。在在5月宏宏觀調(diào)控控加強(qiáng)的的情況下下，房?jī)r(jià)價(jià)仍能實(shí)實(shí)現(xiàn)較大大幅度上上漲，超超出不少少人的預(yù)預(yù)料，特特別是高高檔住宅宅，漲幅幅雖不及及普通住住宅，但但其本身身價(jià)格基基數(shù)較高高，更有有一些業(yè)業(yè)內(nèi)人士士無預(yù)測(cè)測(cè)，由于于新政調(diào)調(diào)控重點(diǎn)點(diǎn)不在高高檔住宅宅，一些些從6月月份開始始實(shí)施的的政策更更是利好好消息，因因而未來來其價(jià)格格還可能能持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)。 北京京1-55月普

28、宅宅價(jià)上漲漲9.44，高高檔住宅宅價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng) 政策調(diào)調(diào)控作用用未到“顯現(xiàn)期期”現(xiàn)房供應(yīng)量量減少 宏觀調(diào)調(diào)控的力力度一波波強(qiáng)似一一波，據(jù)據(jù)官方公公布數(shù)據(jù)據(jù)，5月月份部分分城市、地地區(qū)的房房?jī)r(jià)漲幅幅有所回回落，北北京的情情況更成成為人們們關(guān)注的的焦點(diǎn)。 從整個(gè)個(gè)1-55月份來來看，北北京市完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資4480.9億元元，比上上年同期期增長(zhǎng)118.11，增增幅高于于一季度度5個(gè)百百分點(diǎn)。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長(zhǎng)，說說明業(yè)界界對(duì)于房房地產(chǎn)的的信心仍仍在；所所以這個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)表現(xiàn)正正常，因因?yàn)閿?shù)據(jù)據(jù)是與去去年同期期相比，而而20005年，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資方面

29、面受88311影響響較為嚴(yán)嚴(yán)重。 此外，值值得注意意的是，目目前商品品房竣工工面積和和施工面面積都有有所下降降。商品品房竣工工面積6604.1萬平平方米，比比去年同同期下降降21.3，其其中住宅宅竣工面面積4009.88萬平方方米，下下降了332。全全市住宅宅施工447566.9萬萬平方米米，比去去年同期期下降了了0.99。這這預(yù)示著著在未來來一段時(shí)時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)現(xiàn)房的供供應(yīng)量會(huì)會(huì)有所減減少，一一定程度度上可能能會(huì)提升升現(xiàn)房的的價(jià)格。 20006年55月普宅宅價(jià)格上上漲100.3 在價(jià)價(jià)格方面面，今年年以來，北北京市新新建商品品房?jī)r(jià)格格漲幅繼繼續(xù)上漲漲，1-5月，普普通住宅宅價(jià)格指指數(shù)累計(jì)計(jì)為10

30、09.44，各各當(dāng)月指指數(shù)分別別為1009.99、 1088.5、1008.44、1109.8、1110.3。在此，價(jià)格指數(shù)累計(jì)顯示的是今年前5月平均增長(zhǎng)速度與去年同期平均增長(zhǎng)速度之比，以普通住宅價(jià)格指數(shù)為例，五月份的價(jià)格增長(zhǎng)速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，達(dá)到10.3。 對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，雖然5月中旬出臺(tái)了國(guó)六條，但真正較為有執(zhí)行力的國(guó)十五條是在5月26日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現(xiàn)。按照通常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期來看，從設(shè)計(jì)、施工到上市，至少要多半年的時(shí)間，所以，政策作用較為明顯的時(shí)期應(yīng)是今年年底到明年上半年。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 我們的分析是，如果數(shù)據(jù)是和

31、去年同期相比，則不能完全說明問題，因?yàn)槿ツ?月份就開明了宏觀調(diào)控，到5、6月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年5月份調(diào)控剛剛開始，如果將兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，缺乏一定可比性。 高檔住宅增增長(zhǎng)穩(wěn)定定 目前前對(duì)于高高檔住宅宅前5個(gè)個(gè)月5.2的的價(jià)格漲漲幅，仍仍是利好好消息居居多，以以別墅項(xiàng)項(xiàng)目表現(xiàn)現(xiàn)得最為為明顯。供供應(yīng)雖然然可能會(huì)會(huì)減少，但但也難以以判斷高高端住宅宅的價(jià)格格會(huì)漲幅幅多少，畢畢竟價(jià)格格基數(shù)已已經(jīng)相對(duì)對(duì)較高，而而且需求求人群畢畢竟是少少數(shù)，需需求也沒沒有以往往那么強(qiáng)強(qiáng)烈，較較難出現(xiàn)現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)場(chǎng)面。 對(duì)于國(guó)家家將不再批批別墅用用地的政政策從今今年6月月1

32、日起起實(shí)施，使使得現(xiàn)有有的別墅墅項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格預(yù)期期會(huì)有所所調(diào)高。五五六月份份別墅價(jià)價(jià)格會(huì)上上漲，一一方面表表現(xiàn)為政政策限制制導(dǎo)致了了產(chǎn)品稀稀缺，另另一方面面，高端端產(chǎn)品本本身上漲漲幅度就就比較慢慢，賣得得也慢，雖雖然銷售售場(chǎng)面沒沒有以前前火爆，但但價(jià)格下下降空間間不大。另另外，一一些樓盤盤由于地地理位置置較佳，雖雖售價(jià)略略高，也也不乏理理想銷售售成績(jī)。此外，政府對(duì)高端住宅的價(jià)格不會(huì)限定過多，而可以通過加大稅收來進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣，既滿足了一部分人對(duì)高端產(chǎn)品的需求，又可通過稅收杠桿對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。2006年年計(jì)劃供供地65500公公頃，其其中市級(jí)級(jí)指標(biāo)330000公頃，區(qū)區(qū)縣級(jí)指指標(biāo)35500公公

33、頃。前前者包括括中央項(xiàng)項(xiàng)目7000公頃頃、市重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)工程220000公頃和機(jī)動(dòng)動(dòng)指標(biāo)3300公公頃；后后者中的的40分解到到城八區(qū)區(qū)，600分解解到其他他郊縣和和經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商而言，重重點(diǎn)關(guān)注注的是區(qū)區(qū)縣分解解指標(biāo)和和經(jīng)營(yíng)用用地指標(biāo)標(biāo)，通過過統(tǒng)計(jì)比比較，朝朝陽(yáng)、海海淀、通通州、順順義、大大興五個(gè)個(gè)區(qū)縣所所占比例較高高，分別別在100左右右。 20006年北京市市供地計(jì)計(jì)劃特點(diǎn)點(diǎn)分析1）住宅和和商服用用地減少少，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房反增。今今年計(jì)劃劃住宅商商品房用用地供應(yīng)應(yīng)量為116000公頃，比比去年減減少1550公頃頃，商服服用地也也由5550公頃頃減少到到3000公頃。而

34、而經(jīng)濟(jì)適適用房供供應(yīng)量為為3000公頃，比比去年增增加1000公頃頃。（2）供地地郊區(qū)化化明顯。根根據(jù)北北京城市市總體規(guī)規(guī)劃（220044-20020）、北北京市土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃（220055-20020），220066年土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃指標(biāo)標(biāo)中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊100個(gè)區(qū)縣縣指標(biāo)約約占600%，向向順義、通通州、大大興及亦亦莊重點(diǎn)點(diǎn)傾斜。供供地郊區(qū)區(qū)化趨勢(shì)勢(shì)成為必必然。（3）鼓勵(lì)勵(lì)經(jīng)濟(jì)適適用房等等普通住住宅建設(shè)設(shè)，限制制高檔項(xiàng)項(xiàng)目用地地。計(jì)計(jì)劃確確?？⒐す?000萬平方方米經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房所需的的用地供供應(yīng)，明明確了新新經(jīng)濟(jì)適適用房限限定供地地范圍：鼓勵(lì)南南城、四四環(huán)外軌軌道交通通沿線建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)

35、適用住住房；東東、西、北北四環(huán)路路內(nèi)和南南三環(huán)路路內(nèi)不再再新增除除比照經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理的危危改文保保項(xiàng)目或或房改帶帶危改等等項(xiàng)目外外的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房用地地。目前前，初步步確定的的7塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房備選選地，豐豐臺(tái)占33塊，朝朝陽(yáng)、門門頭溝、海海淀和石石景山各各占一塊塊。住宅商品房房用地要要優(yōu)先支支持中小小戶型普普通商品品住房建建設(shè)用地地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)節(jié)能節(jié)地地節(jié)材型型住宅項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)；鼓鼓勵(lì)新城城在交通通條件便便利區(qū)域域建設(shè)普普通商品品房的用用地供應(yīng)應(yīng)。同時(shí)時(shí)，限制制高檔住住宅商品品房項(xiàng)目目建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)；禁止止高檔別別墅項(xiàng)目目建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)；高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)（含練練習(xí)場(chǎng)）、

36、滑滑雪場(chǎng)和和五環(huán)以以內(nèi)汽車車配件市市場(chǎng)建設(shè)設(shè)用地。（4）控制制規(guī)模商商業(yè)。計(jì)計(jì)劃強(qiáng)強(qiáng)調(diào)限制制建設(shè)規(guī)規(guī)模在11萬平方方米以上上的商業(yè)業(yè)設(shè)施用用地；五五環(huán)以內(nèi)內(nèi)不再新新增屬于于北京京市流通通業(yè)發(fā)展展分類指指導(dǎo)目錄錄（20006年年）中中限制發(fā)發(fā)展的項(xiàng)項(xiàng)目用地地。 優(yōu)優(yōu)先發(fā)展展總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目目用地和和王府井井、西單單、前門門等商業(yè)業(yè)街改造造升級(jí)建建設(shè)用地地。結(jié)論2005年年北京土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃中中，住宅宅和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房用地總總量為119500公頃，而而實(shí)際供供應(yīng)則為為8800公頃，如如果今年年19000公頃頃的土地地完全進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，基本本可以滿滿足市場(chǎng)場(chǎng)需求。如如果上年年剩余的的8000公頃再再

37、轉(zhuǎn)到今今年，則則今年北北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的土地地供應(yīng)相相當(dāng)充足足，現(xiàn)在在最主要要的則是是如何能能夠按照照計(jì)劃落落實(shí)到位位。即使上述目目標(biāo)能夠夠?qū)崿F(xiàn)，但但成業(yè)行行認(rèn)為土土地供應(yīng)應(yīng)不足以以降低地地價(jià)，更更不可能能抑制房房?jī)r(jià)上漲漲。因?yàn)闉槟壳巴镣恋厥袌?chǎng)場(chǎng)分布很很不均衡衡，有實(shí)實(shí)力開發(fā)發(fā)商為了了長(zhǎng)期儲(chǔ)儲(chǔ)備擁有有越來越越多的土土地；眾眾多中小小開發(fā)商商面對(duì)招招、拍、掛掛土地出出讓方式式，由于于自身實(shí)實(shí)力有限限，逐漸漸被排除除游戲圈圈。由此此形成有有地不開開發(fā)、開開發(fā)卻無無地的尷尷尬局面面。住宅市場(chǎng)分分析和預(yù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)供求分分析1季度，北北京市共共批準(zhǔn)住住宅預(yù)售售面積3363.2萬平平米，11季度共共銷售住

38、住宅4991萬平平米，共共計(jì)4007411套，其其中預(yù)售售登記面面積4552.99萬平米米，共計(jì)計(jì)378800套套。現(xiàn)房房銷售面面積388.1萬萬平米，229411套。截至3月底底，北京京市期房房可售住住宅套數(shù)數(shù)11445455套，可可售期房房住宅面面積16606萬萬平方米米，較年年初有較較大幅度度的下降降。此外外，北京京市共有有現(xiàn)房項(xiàng)項(xiàng)目9008個(gè)，未未簽約住住宅現(xiàn)房房157787套套，面積積約2666萬平平米?，F(xiàn)現(xiàn)房與期期房可售售面積多多達(dá)18872萬萬平米，按按照055年平均均銷售速速度，幾幾乎需要要半年消消化時(shí)間間。區(qū)位分析1季度住宅宅產(chǎn)品的的平均銷銷售價(jià)格格為71168元元平方方米，

39、同同比上漲漲了9333元平方米米，漲幅幅為155%左右右。從期房銷售售來看，11-2月月，全市市商品住住宅預(yù)售售交易平平均價(jià)格格67776元/平方米米，同比比上漲了了9977元/平平方米，漲漲幅為117.33，延延續(xù)了去去年的增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。雖然住宅產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售價(jià)格格在上漲漲，但是是別墅和和高檔住住宅產(chǎn)品品的銷售售價(jià)格則則出現(xiàn)了了下降的的局面。今今年1季季度別墅墅和高檔檔公寓的的銷售價(jià)價(jià)格為995033元平平方米，同同比下降降了122%。產(chǎn)品分析今年新開盤盤項(xiàng)目以以普通住住宅為主主，與此此同時(shí)，天天鵝灣、壹壹線國(guó)際際、A派派公寓、朝朝庭公寓寓、置地地公寓、景景龍國(guó)際際公寓66個(gè)公寓寓亦先后后開

40、盤，這這些公寓寓項(xiàng)目全全部位于于東部的的朝陽(yáng)地地區(qū)。第1季度的的別墅供供應(yīng)較少少，僅有有山水四四合院二二期、中中體奧林林匹克花花園D地地塊、通通州地區(qū)區(qū)的美一一棟三個(gè)個(gè)項(xiàng)目開開盤。熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊主主要集中中在朝青青板塊和和朝陽(yáng)公公園地區(qū)區(qū)。別墅市場(chǎng)分分析國(guó)土資源部部在今年年供地計(jì)計(jì)劃中表表示，對(duì)對(duì)于高檔檔住宅用用地，要要進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格限制制，獨(dú)門門獨(dú)戶的的別墅則則要嚴(yán)格格禁止。政府對(duì)高檔檔別墅供供地實(shí)施施禁令理理論上有有助于現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅項(xiàng)目售售價(jià)的提提升，但但實(shí)際上上別墅市市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格上漲漲幅度并并不明顯顯。寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析及及預(yù)測(cè)寫字樓銷售售市場(chǎng)第1季度，北北京市寫寫字樓市市場(chǎng)開局局平穩(wěn)。供供

41、應(yīng)方面面，有東東方梅地地亞中心心、中坤坤大廈、甘甘家口商商務(wù)大廈廈三座銷銷售類寫寫字樓開開盤銷售售，總計(jì)計(jì)供應(yīng)面面積188.877萬平米米。銷售方面，隨隨著央視視東遷日日期的臨臨近，CCBD區(qū)區(qū)域內(nèi)未未來供應(yīng)應(yīng)的寫字字樓繼續(xù)續(xù)受到大大量傳媒媒廣告公公司的歡歡迎。本本季度多多家媒體體廣告公公司紛紛紛簽約定定位于服服務(wù)傳媒媒企業(yè)的的東方梅梅地亞中中心。從售價(jià)上看看，1季季度北京京甲級(jí)寫寫字樓平平均報(bào)價(jià)價(jià)約為1175000元/建筑平平方米，與與上季度度基本持持平。北京寫字樓樓大宗成成交仍然然表現(xiàn)活活躍，11季度香香港瑞安安集團(tuán)公公司購(gòu)置置了總面面積為113萬平平方米華華普中心心的兩幢幢寫字樓樓。日本

42、本基金購(gòu)購(gòu)置了華華貿(mào)中心心兩座尚尚未完工工的辦公公樓。中中油國(guó)際際在亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)的名人人廣場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買了近近2.44萬平方方米的辦辦公面積積。 寫字字樓租賃賃市場(chǎng)第1季度，北北京寫字字樓租賃賃價(jià)格保保持穩(wěn)定定，甲級(jí)級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)平平均租金金為人民民幣7元元/天/平方米米，與去去年第四四季度基基本持平平。甲級(jí)級(jí)寫字樓樓平均空空置率為為15.3%，比比上季度度略有上上升。金融街地區(qū)區(qū)的英藍(lán)藍(lán)國(guó)際金金融中心心本季度度有多家家國(guó)際投投行大面面積簽約約入駐，成成為市場(chǎng)場(chǎng)的一大大看點(diǎn)。由于空置率率上升，中中央商務(wù)務(wù)區(qū)和東東長(zhǎng)安街街地區(qū)租租金有所所下滑。在在東二環(huán)環(huán)路沿線線，隨著著總建筑筑面積66萬多平平方米

43、的的甲中國(guó)國(guó)青年旅旅行社（中中青旅）大大廈開始始入駐，空空置面積積有所上上升。燕燕莎地區(qū)區(qū)在佳城城廣場(chǎng)等等高檔寫寫字樓的的帶動(dòng)下下，該區(qū)區(qū)域的租租金水平平有所上上漲。中關(guān)村地區(qū)區(qū)寫字樓樓存量位位居北京京各商圈圈之首，加加之該區(qū)區(qū)域有很很多項(xiàng)目目注入市市場(chǎng)，需需要一段段時(shí)間來來消化。盡盡管空置置率有所所降低，但但總體水水平仍然然很高，租租金水平平下跌至至19美美元/月月.平方方米。隨隨著中關(guān)關(guān)村商圈圈的多個(gè)個(gè)寫字樓樓步入現(xiàn)現(xiàn)房、準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房階階段，吸吸引了不不少中資資企業(yè)在在此投資資置業(yè)。市場(chǎng)展望北京寫字樓樓市場(chǎng)需需求仍將將保持快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，尤其其外資機(jī)機(jī)構(gòu)的需需求將呈呈現(xiàn)明顯顯上升趨趨勢(shì)。 供應(yīng)方

44、方面，本本年度北北京寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)將繼續(xù)續(xù)迎來供供應(yīng)高峰峰。市場(chǎng)場(chǎng)整體還還將面臨臨較大的的供應(yīng)壓壓力?？偪傮w來看看，預(yù)計(jì)計(jì)租金水水平將穩(wěn)穩(wěn)步下調(diào)調(diào)。但是是能滿足足最高端端客戶需需求的頂頂級(jí)寫字字樓數(shù)量量仍然不不多，預(yù)預(yù)計(jì)此類類項(xiàng)目租租金將會(huì)會(huì)繼續(xù)保保持穩(wěn)定定。銷售方面，人人民幣升升值等因因素仍將將促進(jìn)未未來投資資需求的的增加，今今年北京京甲級(jí)寫寫字樓市市場(chǎng)的銷銷售價(jià)格格預(yù)計(jì)將將保持穩(wěn)穩(wěn)定上升升趨勢(shì)。 以20006年年4月份份為依據(jù)據(jù)點(diǎn)進(jìn)行行分析總總結(jié)2006年年4月份份，京城城房?jī)r(jià)攀攀升至前前所未有有的高位位，成交交量再創(chuàng)創(chuàng)新高。再再次印證證了北京京在全國(guó)國(guó)的特殊殊地位及及其獨(dú)特特的市場(chǎng)場(chǎng)特征

45、。2006年年4月供供需狀況況總體供需狀狀況 供供需兩旺旺 本月月商品房房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積1733.511萬平方方米，而而預(yù)售登登記面積積卻高達(dá)達(dá)2133萬平方方米，商商品期房房預(yù)售率率為1222.88，市市場(chǎng)需求求異常強(qiáng)強(qiáng)勁。隨隨著5、66月新盤盤放量高高峰的來來臨，市市場(chǎng)溫度度的持續(xù)續(xù)上升，預(yù)預(yù)計(jì)今后后幾個(gè)月月的總成成交量將將會(huì)繼續(xù)續(xù)走高。 住宅供需需狀況 需大于于供 本本月批準(zhǔn)準(zhǔn)住宅面面積1336.880萬平平方米，而而同期商商品住宅宅預(yù)售登登記面積積1822.788萬平方方米，住住宅期房房預(yù)售率率高達(dá)1133.6 %，總體體呈現(xiàn)需需大于供供的局面面。 寫字樓、商商業(yè)等物物業(yè)供需需狀況供

46、應(yīng)應(yīng)量與成成交量近近乎持平平 據(jù)北北京房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今今年4月月共批準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓樓、商業(yè)業(yè)等其他他類型物物業(yè)預(yù)售售面積336.77萬平方方米，占占商品房房預(yù)售面面積的221.22 %；本月寫寫字樓、商商業(yè)總預(yù)預(yù)售面積積約300.055萬平方方米，占占到商品品房成交交面積的的14.12%。隨著寫字樓樓、商業(yè)業(yè)的銷售售旺季來來臨及外外國(guó)資本本的進(jìn)入入，本月月成交量量大幅上上升（其其中寫字字樓銷售售勢(shì)頭較較好，商商業(yè)銷售售壓力較較大），供供應(yīng)量與與成交量量近乎持持平，預(yù)預(yù)示著存存量房正正逐步被被市場(chǎng)消消化。價(jià)格分析2005年年北京房房?jī)r(jià)上升升近200%，今今年北京京的房?jī)r(jià)價(jià)漲幅更更不遜于

47、于去年，44月房?jī)r(jià)價(jià)再創(chuàng)新新高，數(shù)數(shù)月之內(nèi)內(nèi)單價(jià)上上漲幾百百甚至千千元的項(xiàng)項(xiàng)目比比比皆是，我們?cè)诖俗龀鋈缦陆馕龊徒ㄗh：去年土地供供應(yīng)計(jì)劃劃的執(zhí)行行偏差導(dǎo)導(dǎo)致供應(yīng)應(yīng)量嚴(yán)重重不足，加加上部分分開發(fā)商商囤積土土地及由由土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為有有效市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量的滯后后效應(yīng)皆皆使本月月的供應(yīng)應(yīng)量低于于去年同同期，本本月住宅宅期房預(yù)預(yù)售率高高達(dá)1333.66 %，需需求之強(qiáng)強(qiáng)勁可見見一斑，供供求關(guān)系系失衡致致使房?jī)r(jià)價(jià)迅速攀攀升。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不不合理。4月份8個(gè)新開盤項(xiàng)目中有5個(gè)均價(jià)在7000元/平方米以上，其余3個(gè)都位于南五環(huán)外偏遠(yuǎn)區(qū)域。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項(xiàng)目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項(xiàng)目供過于求，相反大家需要

48、的5000元/平方米以下的項(xiàng)目由于利潤(rùn)偏低卻相當(dāng)稀缺。包括摩根士士丹利、高高盛、美美林集團(tuán)團(tuán)、荷蘭蘭國(guó)際集集團(tuán)等外外資機(jī)構(gòu)構(gòu)和各類類基金在在京投資資熱情異異常高漲漲，表現(xiàn)現(xiàn)為直接接注資國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商及投投資性購(gòu)購(gòu)房，投投資重點(diǎn)點(diǎn)是高檔檔寫字樓樓、商業(yè)業(yè)，主要要是瞄準(zhǔn)準(zhǔn)了20008年年奧運(yùn)會(huì)會(huì)期間北北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)的的真空期期，以期期獲利。北京周邊山山西、河河北等地地的財(cái)富富人群的的消費(fèi)能能力同樣樣不可小小覷。目目前，據(jù)據(jù)社科院院發(fā)布的的20006年年中國(guó)房房地產(chǎn)藍(lán)藍(lán)皮書統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，去去年北京京全市普普通商品品住宅成成交155.4萬萬套，其其中外省省市個(gè)人人購(gòu)買所所占比重重為366.8

49、%。目前政府已已采取了了一系列列平抑房房?jī)r(jià)的措措施，如如加大推推出招拍拍掛土地地的力度度、在今今年土地地計(jì)劃中中增加對(duì)對(duì)中小戶戶型、中中低價(jià)商商品房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的土土地供應(yīng)應(yīng)、上調(diào)調(diào)銀行存存貸款利利率、控控制二次次購(gòu)房和和投機(jī)性性購(gòu)房等等等，預(yù)預(yù)計(jì)還會(huì)會(huì)有后續(xù)續(xù)措施出出臺(tái)。自推行土地地招拍掛掛政策以以來，政政府實(shí)際際上獲得得了可觀觀的土地地增值收收益，上上海就用用這部分分收益做做了廉租租房，給給與低收收入者住住房保障障。 目目前市場(chǎng)場(chǎng)及輿論論方面均均在嚴(yán)重重誤導(dǎo)百百姓，其其實(shí)居者者有其屋屋并非意意味著居居者購(gòu)其其屋，只只有確立立廉租房房保障機(jī)機(jī)制，大大力發(fā)展展二手房房買賣與與租賃，實(shí)實(shí)現(xiàn)梯

50、次次消費(fèi)，方方能使房房地產(chǎn)市市場(chǎng)日益益走上健健康發(fā)展展軌道。2.1.22.2項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊分析 項(xiàng)目位位于北京京市北五五環(huán)外，安安立路與與立水橋橋道路的的交匯處處，20005年年下半年年至20006年年上半年年，本區(qū)區(qū)域在售售樓盤對(duì)對(duì)北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具具有一定定的影響響力，不論是從房房屋的品品質(zhì)，開開發(fā)商實(shí)實(shí)力，以以及區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)配套套設(shè)施和和住宅消消費(fèi)群的的檔次以以及未來來發(fā)展趨趨向都具具有一定定的代表表性。分析其原因因主要表表現(xiàn)在以以下三點(diǎn)點(diǎn)：首先：開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力以及及品牌運(yùn)運(yùn)作，諸諸如*等；其次：項(xiàng)目目的規(guī)模模優(yōu)勢(shì)以以及集群群效應(yīng)，*等樓盤盤；第三：市場(chǎng)場(chǎng)的支持持，本區(qū)區(qū)域的樓樓

51、盤品質(zhì)質(zhì)、寫字字樓、商商業(yè)配套套等都得得到了北北京市中中高收入入以及投投資客們們的認(rèn)同同，市場(chǎng)場(chǎng)上本區(qū)區(qū)域的樓樓盤銷售售一直保保持良好好勢(shì)頭。因此本項(xiàng)目目在建筑筑規(guī)劃以以及建筑筑品質(zhì)上上必須力力求要提提升檔次次，一方方面可以以面對(duì)即即將與本本項(xiàng)目同同步銷售售的較大大樓盤的的競(jìng)爭(zhēng)，另另一方面也是提提高開發(fā)發(fā)商自身身形象所所必需的的。2.1.22.3項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃方案 規(guī)劃定定位規(guī)劃通過對(duì)對(duì)北京市市城市總總體規(guī)劃劃的現(xiàn)狀狀基本情情況分析析，將本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃定位位為：沿沿*路為沿沿街商業(yè)業(yè)樓，內(nèi)內(nèi)部為寫寫字樓。為為滿足人人民生活水平平不斷提提高的需需求以及及購(gòu)房消消費(fèi)者日日益理性性的購(gòu)房房需求，本本項(xiàng)

52、目按按照現(xiàn)在在商業(yè)及及辦公模模式將本本項(xiàng)目建建設(shè)成優(yōu)優(yōu)良的商商業(yè)環(huán)境、完善的的配套服服務(wù)設(shè)施施以及豐豐富的文文化內(nèi)涵涵的中高高檔物業(yè)業(yè)。 規(guī)劃說說明 本項(xiàng)目的核核心是在在傳統(tǒng)的的聚落方方式中發(fā)發(fā)掘它一一些非常常人性化化空間組組織的要要素，重重新整合合道現(xiàn)代代生活中中來。以以人的尺尺度來重重新安排排城市生活方方式?？湛臻g尺度度會(huì)對(duì)人人的情緒緒和感受受產(chǎn)生影影響。建建議本項(xiàng)項(xiàng)目的空空間體系系中，每每一個(gè)空空間層次次的接到到寬度、鋪鋪地材質(zhì)質(zhì)、色彩選擇、景景觀構(gòu)造造都會(huì)有有變化，因因此，進(jìn)進(jìn)入本項(xiàng)項(xiàng)目的空空間層次次，會(huì)讓讓業(yè)主更更加有安安全、舒舒適的氛氛圍。 2.1.22.4項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)度 待定2

53、.1.22.5投投資估算算及資金金籌措 根據(jù)擬擬訂項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)方案，確確定各開開發(fā)項(xiàng)目目的工程程數(shù)量該土地的地地塊開發(fā)發(fā)成本包包括：總總投資估估算匯總總序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用名稱稱：【1土地開開發(fā)費(fèi) 22建筑工工程費(fèi) 3安安裝工程程費(fèi) 4其其他投資資費(fèi) 5項(xiàng)項(xiàng)目管理理費(fèi) 6不可可遇見費(fèi)費(fèi) 7總投投資】2.1.33.項(xiàng)目目存在問問題與建建議 存在問問題 *； * *。 項(xiàng)目建建議 *； * *2.2 項(xiàng)項(xiàng)目背景景2.2.11.項(xiàng)目目提出背背景2.2.11.1項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展情況本項(xiàng)目所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要商商業(yè)設(shè)施施配套有有：北辰辰購(gòu)物中中心、飄飄亮購(gòu)物物中心、大大中電器器、上品品折扣等等大型

54、購(gòu)購(gòu)物類商商業(yè)場(chǎng)所所等；另外象休閑閑娛樂類類的商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施也較較齊全，全聚德、東坡酒樓、新譚魚頭、麥當(dāng)勞、肯德基等；就本項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的位置置而言，北北京未來來的整體體規(guī)劃中中本項(xiàng)目目在區(qū)域域內(nèi)的商商業(yè)以及及市政公公建設(shè)施施都會(huì)有有極大的的提升；2.2.22.項(xiàng)目目投資的的必要性性從社會(huì)效益益角度分分析，本本項(xiàng)目的的建設(shè)符符合本項(xiàng)項(xiàng)目所屬屬區(qū)域整整體發(fā)展展的控制制性規(guī)劃劃和詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。為為該區(qū)域域的規(guī)劃劃建設(shè)提提供高品品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品品，滿足足區(qū)域市市場(chǎng)對(duì)于于商業(yè)、寫寫字樓用用房的需需求，同同時(shí)還可可進(jìn)一步步繁榮本本項(xiàng)目所所屬區(qū)域域。項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)將帶來來較好的的社會(huì)效益。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效

55、益分分析，由由于市場(chǎng)場(chǎng)上對(duì)北北五環(huán)外外周邊區(qū)區(qū)域的商商業(yè)、寫寫字樓用用房有著著較為旺旺盛的需需求，本本項(xiàng)目的的投資建建設(shè)面臨臨著良好的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境。本本項(xiàng)目將將面臨較較強(qiáng)的盈盈利空間間，對(duì)于于企業(yè)的的利潤(rùn)增增加及資資本金積積累有著著較好的的推動(dòng)作作用。不論從社會(huì)會(huì)效益或或企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析，本本項(xiàng)目的的投資有有著充分分的必要要性。2.3 市市場(chǎng)研究究2.33.1.市場(chǎng)供供給2.3.11.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房220055年供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查：類型銷售面積（）竣工面積（）空置率租售價(jià)格（元/）分析、總結(jié)結(jié)需求群體分分析寫字樓*公司、企業(yè)業(yè)、外地地駐京辦辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)、投資資客商業(yè)*、投投

56、資客2.3.11.1所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房現(xiàn)現(xiàn)有供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查： 寫字樓樓及商業(yè)業(yè)：樓盤類型*寫字樓 商業(yè) 本項(xiàng)目目區(qū)域商商業(yè)用房房現(xiàn)有供供給量： 樓盤供給量*建筑面積 （）* 總結(jié)結(jié)：從本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)域路段段樓盤開開發(fā)體量量以及銷銷售狀況況分析，本本區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)集集群效應(yīng)應(yīng)明顯、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較為活活躍、另另外開發(fā)發(fā)商對(duì)政府規(guī)劃及及解讀能能力也有有了明顯顯的提高高。2.3.11.2所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房未未來供給給量及結(jié)結(jié)構(gòu)情況況調(diào)查馬本項(xiàng)目周周邊未來來最大的的商業(yè)用用房供給給項(xiàng)目是是：*； 2.3.22.市場(chǎng)場(chǎng)需求 2.33.2.1所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房的租租用情況況

57、調(diào)查 本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)目目前的商商業(yè)氣氛氛不是較較為濃厚厚，目前前本項(xiàng)目目區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字樓樓租賃情情況*；商商業(yè)租賃賃情況*2.3.22.2所所在區(qū)域域內(nèi)在售售商業(yè)用用房銷售售情況調(diào)調(diào)查 樓盤*銷售率*2.3.33.市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格22.3.3.11所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房房銷售價(jià)價(jià)格情況況調(diào)查樓盤*均價(jià)（元/）*2.3.33.2所所在區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房租租賃價(jià)格格情況調(diào)調(diào)查經(jīng)實(shí)地調(diào)研研，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房具具體租金金價(jià)格如如下：住宅租金：*元/（均）（中檔裝修房）； 寫字樓租金：*元/（均）（辦公環(huán)境中高檔）商鋪?zhàn)饨鸾穑?元/（均均）。2.3.44.市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)22.3.4.11未來該該區(qū)域

58、內(nèi)內(nèi)商業(yè)用用房需求求預(yù)測(cè)未來在本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)及銷售售階段兩兩到三年年的周期期內(nèi)，區(qū)區(qū)域內(nèi)隨隨著市政政項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃興建建以及開開發(fā)商的的投資開開發(fā)，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)用用房不論是住宅還還是商業(yè)業(yè)都會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步呈增增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)；以兩年預(yù)測(cè)測(cè)期限，220088年本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)用房?jī)r(jià)價(jià)格將會(huì)會(huì)有*-*元元/漲幅；商業(yè)用房戶戶型需求求方面：住宅類類：*-*仍仍將是本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)主導(dǎo)且且暢銷型型產(chǎn)品；商鋪類：*-*是本區(qū)區(qū)域內(nèi)（除除大型商商業(yè)集團(tuán)團(tuán)進(jìn)駐外外）主要要熱銷產(chǎn)產(chǎn)品。 挑高公寓：*-*挑高高公寓本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)銷售期期間火爆爆搶購(gòu)狀狀態(tài)，包包括精裝裝修和未未毛坯房房都是如如此。2.3.44.2銷銷售及租租

59、賃價(jià)格格預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目目銷售價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)： 商鋪類類：*元元/（均均） 寫字樓樓類：*元/（均）2.3.55.市場(chǎng)場(chǎng)推銷22.3.5.11推銷方方式及措措施本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品類型型：寫字字樓商商業(yè)裙樓樓； 建筑層層數(shù)：*層層； 推銷方方式：先先開發(fā)寫寫字樓，其其次是商商業(yè)裙樓樓部分； 銷售措措施（待待定）2.3.55.2產(chǎn)產(chǎn)品推銷銷費(fèi)用預(yù)預(yù)測(cè) 按慣例例：取銷銷售總額額的23%。我我們?cè)诖舜巳?，約*萬。2.4市場(chǎng)場(chǎng)研究2.4.11.地塊塊特征分分析2.4.11.1項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位分析本項(xiàng)目位于于北京市市北五環(huán)環(huán)外區(qū)域域，項(xiàng)目目周邊已已交付和和在售樓樓盤品質(zhì)質(zhì)在整個(gè)個(gè)北京市市五環(huán)外外區(qū)域?qū)賹佥^好品品質(zhì)類，消

60、消費(fèi)者關(guān)關(guān)注度也也較高；該地區(qū)區(qū)居住環(huán)環(huán)境較為為良好，目目前區(qū)域域辦公物物業(yè)多為為商務(wù)公公寓和規(guī)規(guī)模尚有有較大空空間。區(qū)區(qū)域內(nèi)辦辦公企業(yè)業(yè)以傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)、中中小型公公司為主主。隨著著地區(qū)交交通條件件的改善善和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)的的分散、本本地區(qū)商商務(wù)環(huán)境境將有明明顯提高高。整體體投資環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，利于于房地產(chǎn)產(chǎn)等項(xiàng)目目的投資資開發(fā)。2.4.11.2項(xiàng)項(xiàng)目交通通分析 本項(xiàng)目目距離市市中心以以及北京京周邊其其他區(qū)交交通便利利； 出出租車：本項(xiàng)目距離離市中心心：*分鐘鐘； 本項(xiàng)項(xiàng)目距離離*區(qū)：*分分鐘；本項(xiàng)目距距離*區(qū)區(qū)：*分鐘鐘； 本項(xiàng)項(xiàng)目距離離*區(qū)區(qū)：*分鐘； 本項(xiàng)項(xiàng)目距離離*區(qū)區(qū)：*分鐘； 本項(xiàng)