X年2月1日揚(yáng)中明珠農(nóng)商城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案107P

1、揚(yáng)中明珠農(nóng)商城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案泰博企業(yè)2010-2-11目 錄第一篇.市場(chǎng)概況第二篇.地塊分析第三篇.項(xiàng)目定位第四篇.規(guī)劃建議第五篇.營(yíng)銷(xiāo)策略第六篇.招商策略2第一篇.市場(chǎng)概況一、城市整體概況二、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述三、商業(yè)市場(chǎng)概況四、調(diào)研問(wèn)卷分析3一、城市整體概況1、揚(yáng)中簡(jiǎn)介 揚(yáng)中是江蘇省鎮(zhèn)江市下轄的縣級(jí)市。面積332平方千米；2008年底，戶籍人口27.49萬(wàn)人。揚(yáng)中市轄5個(gè)鎮(zhèn)：三茅鎮(zhèn)、新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來(lái)橋鎮(zhèn)。市政府駐三茅鎮(zhèn)。 揚(yáng)中地處亞熱帶季風(fēng)中部氣候區(qū)，氣候適宜，具有雨量充沛，光照充足，氣候溫和，無(wú)霜期較長(zhǎng)，雨熱同季等特點(diǎn)。 2009年，揚(yáng)中市入選全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)第31位，并首

2、次躋身中國(guó)十佳“兩型”中小城市，名列第5位。 42、城市交通：揚(yáng)中位于素有黃金水道之稱(chēng)的長(zhǎng)江中下游，東北與泰州、揚(yáng)州隔江相望，西南與鎮(zhèn)江、常州一衣帶水，南橋相接滬寧高速公路和京滬鐵路，北渡可聯(lián)京滬高速公路。距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)只有2.5小時(shí)的公路車(chē)程，到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需1.5小時(shí)，距國(guó)際貨運(yùn)港口鎮(zhèn)江港、泰州港分別為6公里和2公里，可與40多個(gè)國(guó)家 136個(gè)港口通航，具有便捷的鐵路、公路、水路運(yùn)輸條件，在人才、資金、技術(shù)、信息等方面可充分接受上海、南京及蘇州等大中城市的直接輻射。揚(yáng)中在水運(yùn)、空運(yùn)方面均具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是物流中轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的理想場(chǎng)所。目前已有兩座跨江大橋分別與上海、南京方向相通，連

3、接泰州、揚(yáng)中和常州的泰州長(zhǎng)江公路大橋正在積極建設(shè)之中，該大橋建成后，揚(yáng)中將真正成為連接蘇南蘇北的交通樞紐。根據(jù)中長(zhǎng)期規(guī)劃，揚(yáng)中將形成“一島五橋”的格局，真正成為連接大江南北的“中心鏈核 ”。市內(nèi)道路四通八達(dá)，整個(gè)島城已經(jīng)建成了“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。53、產(chǎn)業(yè)狀況：近年來(lái)，揚(yáng)中的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正發(fā)生逐步變化,第一產(chǎn)業(yè)在較高基數(shù)上仍保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，二、三產(chǎn)業(yè)在較低基數(shù)上實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一產(chǎn)業(yè)。特別是重點(diǎn)發(fā)展電器電子產(chǎn)業(yè)，主要投資方向?yàn)殡娏﹄娖?、硅材料和船舶制造，這三大產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2008年,揚(yáng)中市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值74.03億元，增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值749.85億元，增

4、長(zhǎng)13.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值477.54億元，增長(zhǎng)13.4%64、經(jīng)濟(jì)狀況：近年來(lái)，揚(yáng)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了可喜的成就， 2008年，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值400.26億元，比上年增長(zhǎng)27.81%，完成工業(yè)增加值109.37億元，比上年增長(zhǎng)27.57%。 全年完成固定資產(chǎn)投資62.64億元，比上年增長(zhǎng)23.8%，其中工業(yè)性投資50.52億元，增長(zhǎng)34.2%。 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額49.34億元，比上年增長(zhǎng)21.4%。 全年完成進(jìn)出口總額56646萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)72.1%，其中出口22621萬(wàn)美元，增長(zhǎng)33.2%；進(jìn)口34025萬(wàn)美元，增長(zhǎng)113.5%。 全年新批外資項(xiàng)目8個(gè)，其中總投資在1

5、000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目4個(gè)。合同利用外資17193萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)4.3；實(shí)際利用外資13573萬(wàn)美元，增長(zhǎng)2.6。 全年完成財(cái)政總收入25.60億元，比上年增長(zhǎng)27.54%，其中地方一般預(yù)算收入9.54億元，增長(zhǎng)19.12%。 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20812元，比上年增長(zhǎng)14.1%；全年農(nóng)村居民人均純收入10100元，比上年增長(zhǎng)12.8%。 7二、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述揚(yáng)中全市擁有房地產(chǎn)企業(yè)20家。 2008年揚(yáng)中市城市房地產(chǎn)業(yè)增速放緩，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資6.07億元，下降19.7%。全年商品房施工面積79.1萬(wàn)平方米，其中住宅面積68.2萬(wàn)平方米；商品房竣工面積35.5萬(wàn)平方米。商品房現(xiàn)房

6、銷(xiāo)售面積24萬(wàn)平方米，其中住宅面積22.2萬(wàn)平方米；商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售額7億元，其中住宅銷(xiāo)售額6.5億元。 8揚(yáng)中主要商業(yè)統(tǒng)計(jì)三、商業(yè)市場(chǎng)概況市場(chǎng)類(lèi)別市場(chǎng)名稱(chēng)區(qū)域位置建筑面積（）開(kāi)業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)狀況農(nóng)副產(chǎn)品建寧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)揚(yáng)子中路約120001988年蔬菜、水產(chǎn)、豆制品、干貨零售為主良好南園市場(chǎng)江州南路約50002001年蔬菜、水果、水產(chǎn)水果批發(fā)蔬菜零售一般家具市場(chǎng)大眾家具廣場(chǎng)環(huán)城東路90002003年家具零售良好滬華家具城利民路35001996年家具零售良好小商品類(lèi)利民市場(chǎng)江州路約1.5萬(wàn)1995年百貨、服裝鞋帽、床上用品批零良好家居建材雨林裝飾城環(huán)城北路約150002009年2月陶瓷、

7、衛(wèi)浴、窗簾、燈具、移門(mén)零售良好明珠大道建材一條街明珠大道約170002005年油漆、陶瓷、衛(wèi)浴、移門(mén)、櫥柜零售良好江州西路建材一條街江州西路約100001998年各類(lèi)建材零售良好江州南路建材一條街江州南路約20001998年建材、餐飲、機(jī)械、五金零售一般社區(qū)商業(yè)長(zhǎng)江花城環(huán)城北路商鋪約3300008年開(kāi)盤(pán)生活配套、家居裝潢零售差上揚(yáng)聚福苑新?lián)P路商鋪約900008年交付生活配套、家居裝潢零售差9專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)詳情統(tǒng)計(jì)101112利民市場(chǎng)內(nèi)各業(yè)態(tài)戶數(shù)服裝針織450戶鞋帽箱包70戶床上用品20戶日用百貨50戶喜慶用品15戶文體辦公20戶總計(jì)625戶131415161718192021222324建寧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

8、各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)蔬菜165戶水產(chǎn)60戶肉類(lèi)109戶生禽15戶副食品84戶豆制品10戶熟食13戶水果10戶小商品40戶總計(jì)506戶252627南園市場(chǎng)內(nèi)各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)蔬菜20戶肉類(lèi)25戶水果30戶小商品20戶總計(jì)95戶2829商業(yè)市場(chǎng)分析1、由于揚(yáng)中島城的獨(dú)特地貌，導(dǎo)致其商業(yè)主要局限在揚(yáng)中地區(qū)，對(duì)外輻射能力弱，加上市區(qū)面積小、人口少，農(nóng)村消費(fèi)力不足，導(dǎo)致整個(gè)城市的消費(fèi)潛力有限，商業(yè)無(wú)法發(fā)展壯大。2、鑒于以上原因，城市商業(yè)絕大部分為零售業(yè)態(tài)，成規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)極為少見(jiàn)，且經(jīng)營(yíng)情況都不太理想。3、現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量少，規(guī)模小，歷史久，分布較為零散，不能形成集群。4、當(dāng)?shù)匚ㄒ话l(fā)展較為成熟的是建材市

9、場(chǎng)，除好幾條以經(jīng)營(yíng)建材為主的街道外，還出現(xiàn)了檔次較高的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)發(fā)展較為成熟，而其他業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)滯后。5、近幾年來(lái)，隨著住宅市場(chǎng)興旺，社區(qū)底商得到了較快的發(fā)展，出現(xiàn)了很多附帶社區(qū)商業(yè)的底層商鋪，但經(jīng)營(yíng)情況大多不好。6、目前揚(yáng)中在售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪較少，而當(dāng)?shù)厝藢?duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資意向較強(qiáng)，一些成熟的經(jīng)營(yíng)狀況較好的市場(chǎng)大多一鋪難求，這就為本案的開(kāi)發(fā)奠定了一定的客戶基礎(chǔ)。7、本地市場(chǎng)商鋪多采用1-2層連賣(mài)的銷(xiāo)售方式，如長(zhǎng)江花城社區(qū)底商、明珠大道建材一條街等，商戶也已經(jīng)習(xí)慣了這一銷(xiāo)售方式。30四、商戶調(diào)研問(wèn)卷分析1、從圖表可以看出，影響商戶經(jīng)營(yíng)的主要因素是地段，地段因素一直都是商業(yè)地產(chǎn)的最重要因素

10、，揚(yáng)中也不例外。2、值得一提的是，在上圖中，競(jìng)爭(zhēng)因素所占的比例也較大，為26%，說(shuō)明本地很多商戶都已經(jīng)感覺(jué)到較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也說(shuō)明，一些商業(yè)業(yè)態(tài)趨向飽和。3、資金因素對(duì)商戶的影響較小，說(shuō)明本地商戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，流動(dòng)資金較為充裕。31 對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品去向的調(diào)查可以看出，商品主要是面向市場(chǎng)周邊地區(qū)和揚(yáng)中城區(qū)銷(xiāo)售，揚(yáng)中下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)也占到一定比例,但面向揚(yáng)中以外的鎮(zhèn)江地區(qū)和鎮(zhèn)江之外的地區(qū)銷(xiāo)售的幾乎沒(méi)有,可見(jiàn)本地市場(chǎng)商品的輻射力還是很弱的,基本集中在揚(yáng)中地區(qū).32 從圖表可以看出，商戶普遍表示，現(xiàn)有的商鋪和配套設(shè)施可以滿足自身經(jīng)營(yíng)需要，這對(duì)本案的銷(xiāo)售和招商工作將會(huì)構(gòu)成一定威脅。只有17%的商戶表示需要增加

11、鋪面和相關(guān)配套,擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，后期工作應(yīng)注重對(duì)這部分人群的深入挖掘，同時(shí)擴(kuò)大對(duì)目前沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)和租賃商鋪的人群的滲透，為項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商打下良好的客戶基礎(chǔ)。33 有76%的被調(diào)查者認(rèn)為目前本行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)能夠滿足自身需求，說(shuō)明很多市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)趨向飽和，商戶感覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，只有24%的商戶認(rèn)為自己所處的行業(yè)仍有發(fā)展的空間。34 在所有媒體中,電視媒體的接受度最高,占到41%,其次為報(bào)紙,占22%,廣播、戶外、宣傳單頁(yè)也占到一定比例，這對(duì)后期的廣告推廣有一定的借鑒作用。35 從上圖可知，43%的商戶認(rèn)為本案所在的地段最適合建農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，其次是小商品市場(chǎng)，家具市場(chǎng)也占一定比例，后期市場(chǎng)規(guī)劃應(yīng)重點(diǎn)考慮

12、這幾類(lèi)市場(chǎng)，此外由于在本地沒(méi)有花鳥(niǎo)市場(chǎng)，而且也有部分調(diào)查者認(rèn)為該地段適合建這類(lèi)市場(chǎng)，因此這一業(yè)態(tài)也可以考慮。36 大部分商戶表示可以考慮在本案投資，但也有21%的商戶表示不會(huì)在這里投資，這跟本案位置較偏、當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)較小有關(guān)。因此本案后期應(yīng)針對(duì)這部分考慮投資的商戶來(lái)做大力推廣，深度挖掘潛在客戶。37 在對(duì)投資方式的調(diào)查中，58%的被調(diào)查者表示愿意租賃，42%的被調(diào)查者表示愿意購(gòu)買(mǎi)，說(shuō)明大部分商戶還是比較傳統(tǒng)保守、害怕風(fēng)險(xiǎn)，希望租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。38 在對(duì)所需商鋪格局的調(diào)查中，一半以上的人表示需要雙層，46%的人表示需要單層，需要雙層商鋪的比例較高，說(shuō)明在揚(yáng)中，兩層連賣(mài)的銷(xiāo)售模式還是可以被大部分人認(rèn)

13、同和接受的。相反，三層連賣(mài)的接受度較低。39 由上圖可知，大部分商戶希望投資的商鋪結(jié)構(gòu)是街鋪，此外34%的商戶可以接受展廳這種商鋪結(jié)構(gòu)，這一比例說(shuō)明展廳結(jié)構(gòu)在本地的接受度較高，可以納入規(guī)劃考慮范圍。40 在對(duì)新市場(chǎng)提供的配套與服務(wù)中，很多商戶最希望市場(chǎng)能夠提供的服務(wù)是大型的宣傳促銷(xiāo)，其次是完善的管理服務(wù)，對(duì)停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流的需求也占一定的比例，這就要求市場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)加大對(duì)市場(chǎng)的廣告宣傳和管理服務(wù)，同時(shí)完善停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流配套。41 大部分商戶可以接受的售價(jià)水平為3500-4000元，其次是3500元以下。4000-5000元的售價(jià)也能被一部分人接受，但5000以上的單價(jià)，市場(chǎng)接受的人較少

14、。42 在對(duì)租金接受程度的調(diào)查中，10-20元的租金水平接受度最高，約占所有被調(diào)查者的一半，其次為5-10元，沒(méi)有商戶能接受30元以上的租金。43 對(duì)面積的選擇，大部分人希望投資的面積是30-50平米，其次是50-100平米，因此，在戶型設(shè)計(jì)中，應(yīng)以單鋪面積30-50平米為主。44第二篇.地塊分析一.地塊環(huán)境概況二.地塊SWOT分析4546一.地塊環(huán)境概況1、項(xiàng)目地塊處于揚(yáng)中西北角，毗鄰明珠廣場(chǎng)，道路四通八 達(dá),交通較為便利。2、項(xiàng)目西邊有豐裕公司開(kāi)發(fā)的商住綜合樓，南邊有明珠大 道建材一條街,往東是雨林裝飾城，區(qū)域內(nèi)具有一定的商 業(yè)基礎(chǔ)。3、項(xiàng)目斜對(duì)面是城北地區(qū)規(guī)模最大的住宅小區(qū)長(zhǎng)江花城， 周

15、邊還有幾個(gè)小型的居民小區(qū)和一些零散分布的民居,區(qū) 域內(nèi)有一定的人氣和消費(fèi)潛力。4、地塊周邊的綠化較好，但部分高大植被勢(shì)必阻擋視野， 導(dǎo)致項(xiàng)目形象不突出，規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)予以考慮。5、地塊為狹長(zhǎng)狀向內(nèi)延伸，進(jìn)深較長(zhǎng)，而且項(xiàng)目北邊沒(méi)有 道路，對(duì)北面的商鋪而言，必然存在交通不便、人氣不 旺等不利因素，對(duì)銷(xiāo)售招商形成較大威脅。6、項(xiàng)目西面的三豐路上有幾家物流公司，有一定的物流基 礎(chǔ)，推廣宣傳上可以加以利用。47二.地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地塊處于明珠廣場(chǎng)大轉(zhuǎn)盤(pán)附近，是揚(yáng)中的北大門(mén)，交通便利，車(chē)流量較大。地價(jià)相對(duì)便宜，開(kāi)發(fā)成本較低，從而可以將商鋪售價(jià)控制在合理的范圍，達(dá)到快速銷(xiāo)售的目的。項(xiàng)目周邊居民

16、小區(qū)較多，給項(xiàng)目提供了大量潛在目標(biāo)客戶。項(xiàng)目不遠(yuǎn)有兩個(gè)較為成熟的建材市場(chǎng)，有一定的商業(yè)氛圍，易于形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群。482、劣勢(shì)分析項(xiàng)目離市中心較遠(yuǎn)，難以聚集市中心強(qiáng)大的人氣。地塊狹長(zhǎng)，進(jìn)深較大，市場(chǎng)北區(qū)交通不便，影響銷(xiāo)售招商乃至后期經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目周邊較為荒涼，缺乏小商品和農(nóng)副市場(chǎng)必要的商業(yè)配套和人氣。開(kāi)發(fā)商第一次在揚(yáng)中投資開(kāi)發(fā)，沒(méi)有成功案例，缺乏信任感和品牌度。493、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目周邊規(guī)劃有較多的住宅小區(qū)，并且會(huì)因此而產(chǎn)生強(qiáng)大的消費(fèi)需求，項(xiàng)目地段價(jià)值日益凸顯，利于整體訴求。揚(yáng)中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整體檔次較低，本項(xiàng)目可以發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，打造揚(yáng)中市場(chǎng)龍頭，提升市場(chǎng)升級(jí)換代。當(dāng)?shù)貛讉€(gè)老市場(chǎng)有拆遷的傳聞，如果傳聞屬

17、實(shí)，對(duì)本項(xiàng)目將是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。揚(yáng)中還有很多業(yè)態(tài)沒(méi)有形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，利于項(xiàng)目定位推廣。504、威脅點(diǎn)分析揚(yáng)中市規(guī)模小、人口少，相對(duì)應(yīng)潛在投資消費(fèi)群體較小。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)小、商戶少，本案8萬(wàn)方的體量在當(dāng)?shù)仉y以消化，必須花費(fèi)大量精力啟動(dòng)外地招商。周邊城市的商業(yè)項(xiàng)目紛紛在揚(yáng)中市場(chǎng)攻城掠地，本來(lái)很小的市場(chǎng)被本地和周邊城市的商業(yè)項(xiàng)目所瓜分，這對(duì)本案也是一個(gè)不小的威脅。項(xiàng)目周邊長(zhǎng)江花城和上揚(yáng)聚福苑都有底層商業(yè)銷(xiāo)售，也對(duì)本案銷(xiāo)售構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)。51第三篇.項(xiàng)目定位一、綜合定位二、業(yè)態(tài)定位三、案名建議52一、綜合定位市場(chǎng)實(shí)際需求地塊基礎(chǔ)情況+ 面向揚(yáng)中及周邊地區(qū)，以小商品、農(nóng)副產(chǎn)品批零經(jīng)營(yíng)為主的，集展示

18、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店商務(wù)、餐飲休閑等功能為一體的HOPLICES一站式、綜合型、現(xiàn)代化的第6代專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)。 項(xiàng)目形象定位語(yǔ)：揚(yáng)中新型一站式小商品、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心資源整合需求嫁接53二、業(yè)態(tài)定位主營(yíng)業(yè)態(tài)：小商品 家用日化、文體用品、飾品禮品、五金家電、勞保用品、鋁塑制品、旅游用品、酒店用品、服裝鞋帽、家紡針織等；農(nóng)副產(chǎn)品水果、蔬菜、禽肉、水產(chǎn)品、干貨、副食品等輔助業(yè)態(tài)：軟體家具、實(shí)木家具、辦公家具等各類(lèi)家具家居飾品、窗簾布藝、床上用品等各類(lèi)家紡用品54小商品定位依據(jù)：1、目前揚(yáng)中的小商品市場(chǎng)，只有利民市場(chǎng)1個(gè)，規(guī)模較小，以 零售為主，無(wú)法滿足整個(gè)揚(yáng)中的消費(fèi)需求，當(dāng)?shù)厝沼孟M(fèi)品 幾乎都從鄰近城市

19、如鎮(zhèn)江、常州等地批發(fā)，小商品批發(fā)目前 在揚(yáng)中尚屬空白。2、上述利民市場(chǎng)占據(jù)市中心黃金地段，生意很好，但檔次較 低、管理混亂，存在嚴(yán)重的消防隱患，已經(jīng)不能適應(yīng)揚(yáng)中的 城市發(fā)展需求 。3、本項(xiàng)目周邊有幾個(gè)較大的住宅小區(qū)，而且周邊住宅規(guī)劃開(kāi)發(fā) 量也較大，將來(lái)對(duì)日用百貨等存在一定的消費(fèi)需求。4、在對(duì)商戶的調(diào)查中，有25%的商戶認(rèn)為本案地段最適合做小 商品市場(chǎng)，相對(duì)其他業(yè)態(tài)，商戶對(duì)這一業(yè)態(tài)認(rèn)可度較高。55農(nóng)副產(chǎn)品定位依據(jù)1、揚(yáng)中本地農(nóng)副產(chǎn)品較為豐富，特別是水產(chǎn)品，一直是揚(yáng)中的 城市名片，不僅在當(dāng)?shù)赜兄^大的消費(fèi)需求，也是揚(yáng)中對(duì)外 銷(xiāo)售的主要產(chǎn)品。然而目前揚(yáng)中尚沒(méi)有一個(gè)以批發(fā)為主的農(nóng) 副產(chǎn)品市場(chǎng)，反而很大

20、一部分是從常州等地進(jìn)貨，本項(xiàng)目定 位農(nóng)副產(chǎn)品將填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。2、據(jù)了解，揚(yáng)中目前最大的農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品市場(chǎng)為占據(jù)城市 中心的建寧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)與市政府、公安局相鄰，市場(chǎng) 檔次低、環(huán)境差，嚴(yán)重影響市容市貌，必將面臨拆遷。3、揚(yáng)中東、北面尚沒(méi)有大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，隨著這一地區(qū)住宅小區(qū) 的不斷開(kāi)發(fā)，必然產(chǎn)生巨大的農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)需求。4、在問(wèn)卷調(diào)查中，約有43%的商戶認(rèn)為該地段適合建農(nóng)副產(chǎn)品市 場(chǎng)，比例最高，說(shuō)明商戶對(duì)這一地區(qū)開(kāi)發(fā)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的前 景較為看好。56家具市場(chǎng)定位依據(jù)1、揚(yáng)中東北面目前尚沒(méi)有家具市場(chǎng)，隨著這一地區(qū)住宅的不 斷開(kāi)發(fā)，必然產(chǎn)生較大的家具消費(fèi)需求，因此規(guī)劃家具區(qū) 正好可以迎合這一需

21、求。2、項(xiàng)目周邊有兩個(gè)建材市場(chǎng)，而這兩個(gè)市場(chǎng)中幾乎沒(méi)有家 具，人們購(gòu)買(mǎi)建材后還要到其他地方購(gòu)買(mǎi)家具，十分不 便，本案規(guī)劃家具區(qū)，將可以滿足顧客在一站式購(gòu)物的需 求。3、在問(wèn)卷調(diào)查中，有19%的商戶認(rèn)為項(xiàng)目地塊較適合建家具 市場(chǎng)，相對(duì)比例也較高。57家居飾品、家紡用品市場(chǎng)定位依據(jù)1、家居飾品、家紡用品等既可以做為裝飾建材市場(chǎng)的輔營(yíng) 業(yè)態(tài)，也可以做為小商品市場(chǎng)的主營(yíng)業(yè)態(tài)，甚至可以做為 單獨(dú)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)而獨(dú)自成市，且對(duì)樓層要求不高，該定位 可以填補(bǔ)三層空白、豐富市場(chǎng)業(yè)態(tài)。2、城市住宅開(kāi)發(fā)量不斷增加，而且“輕裝修重裝飾”的觀念日 入人心，家居飾品的消費(fèi)需求空間必將更為廣闊。58三、案名建議博聯(lián) 揚(yáng)中明珠

22、農(nóng)商城案名釋義：1、案名易讀易記，實(shí)用而又不失大氣。2、冠名博聯(lián)有利于樹(shù)立企業(yè)品牌，形成品牌效應(yīng)，有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。3、揚(yáng)中，體現(xiàn)了項(xiàng)目“揚(yáng)中首席”的重要地位和“立足揚(yáng)中、輻射周邊”的長(zhǎng)遠(yuǎn)定位。4、“明珠”突出項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，緊鄰明珠廣場(chǎng)，交通便捷，人氣鼎盛。5、 “農(nóng)商”,不僅符合政府對(duì)案名傾向于”農(nóng)業(yè)”的要求，更體現(xiàn)了項(xiàng)目農(nóng)副市場(chǎng)和小商品市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位。6、城，時(shí)尚大氣，體現(xiàn)了項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)。59第四篇.規(guī)劃建議一、項(xiàng)目參數(shù)設(shè)定二、總體布局建議三、戶型格局及銷(xiāo)售建議四、建筑風(fēng)格建議五、配套設(shè)施建議60一、項(xiàng)目參數(shù)設(shè)定占地面積：80畝（53360）容積率：1.8建筑密度：45%總

23、建筑面積：約100000一、二層商鋪建筑面積：48000三層以上建筑面積：30000萬(wàn)酒店建筑面積：22000611、項(xiàng)目共分點(diǎn)式貿(mào)易區(qū)、商業(yè)配套區(qū)、星級(jí)酒店區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)共四大板塊。2、市場(chǎng)主入口設(shè)在環(huán)城北路一側(cè)，兩側(cè)各設(shè)二個(gè)次入口，市場(chǎng)中間干道縱向20米寬，橫向16米寬。3、市場(chǎng)南側(cè)內(nèi)鋪規(guī)劃為三層，沿街規(guī)劃為3-6層。4、靠近明珠廣場(chǎng)的拐角處規(guī)劃一個(gè)912層星級(jí)酒店，放置后期開(kāi)發(fā)。5、停車(chē)場(chǎng)及倉(cāng)儲(chǔ)后置（項(xiàng)目北側(cè)），以實(shí)現(xiàn)人流共享、鋪鋪均好的目的；另外項(xiàng)目其他三面沿路和市場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置少量停車(chē)位。6、項(xiàng)目周邊綠化率較高，可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以改造利用，移除一些高大植物，以避免影響商業(yè)展示面效果。7、

24、入口處設(shè)一個(gè)大型廣場(chǎng)，并設(shè)計(jì)獨(dú)特雕塑作為市場(chǎng)標(biāo)志景觀。市場(chǎng)入口是商戶及消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)關(guān)注的部分，應(yīng)重點(diǎn)打造。 二、總體布局建議6263三、戶型格局及銷(xiāo)售建議1、內(nèi)部貿(mào)易區(qū)規(guī)劃為東西橫向雙排鋪面單鋪開(kāi)間4米，進(jìn)深7米，單鋪面積28；一樓層高4.5米，二樓層高3.8米，三樓層高3.6米；二、三層外連廊設(shè)計(jì)，棟棟相連、鋪鋪相通。2、沿街內(nèi)外雙排鋪面單鋪開(kāi)間4米，外鋪進(jìn)深10米，內(nèi)鋪進(jìn)深8米，單鋪面積32至40；一樓層高4.5米，二樓層高3.8米，三層以上層高3.6米；3、所有商鋪1、2層連售，根據(jù)銷(xiāo)售形勢(shì)采取拆分銷(xiāo)售。1、2層總面積為48000，單套面積內(nèi)鋪約為：7080，沿街約為90100；4、所有三

25、層以上商鋪及酒店只租不售，總建面約32000。64四、 建筑風(fēng)格建議1、現(xiàn)階段地塊周邊較為荒涼，缺乏現(xiàn)代感的建筑來(lái)形成整 體的商業(yè)氛圍，所以項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格要時(shí)尚、大氣、 富有現(xiàn)代感。2、市場(chǎng)設(shè)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)也應(yīng)重點(diǎn)打造，可以利用水景、 樹(shù)景、雕塑小品打造市場(chǎng)內(nèi)花園，讓顧客在購(gòu)物之余享 受一個(gè)休憩的空間。3、力爭(zhēng)以較小的投入拉開(kāi)與周邊商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的差距，樹(shù) 立地區(qū)商業(yè)龍頭地位；65五、配套設(shè)施建議商業(yè)配套設(shè)施：建議在項(xiàng)目的東西兩側(cè)沿街以優(yōu)惠的招商條件引進(jìn)部分配套項(xiàng)目：特色餐飲、休閑娛樂(lè)、中小型賓館、健身房、網(wǎng)吧等，完善本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍，為項(xiàng)目及周邊居民提供配套用途。公共安全防范系統(tǒng)：設(shè)置閉路電視

26、監(jiān)控系統(tǒng)（市場(chǎng)周邊、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)、主要通道及出入口等，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定布置完善的消防系統(tǒng)。公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)：公共場(chǎng)所、主要通道設(shè)有背景音樂(lè)系統(tǒng)，提供背景音樂(lè)和公共廣播服務(wù)。66第五篇、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路一、整體營(yíng)銷(xiāo)思路二、銷(xiāo)售政策建議三、分解推案步驟四、銷(xiāo)售控制策略五、廣告推廣策略六、廣告媒體選擇七、廣告費(fèi)用預(yù)算67一、整體營(yíng)銷(xiāo)思路通過(guò)前期報(bào)告中對(duì)市場(chǎng)的了解和對(duì)所存在問(wèn)題的系統(tǒng)分析，我們初步認(rèn)識(shí)了本項(xiàng)目的基本特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，我們升華了本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)思路，具體如下： 揚(yáng)長(zhǎng)避短 借勢(shì)造勢(shì) 齊頭并進(jìn) 一炮打響68揚(yáng)長(zhǎng)避短本項(xiàng)目最大的缺點(diǎn)就是位置較為偏遠(yuǎn)，地段上不占優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)是規(guī)模大，交

27、通便利。項(xiàng)目從定位到營(yíng)銷(xiāo)思路上都應(yīng)強(qiáng)化項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，弱化項(xiàng)目弊端，變不利為有利，通過(guò)對(duì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)的放大宣傳，弱化項(xiàng)目地段上的劣勢(shì)，并通過(guò)高架開(kāi)通和市場(chǎng)集群來(lái)宣傳項(xiàng)目地段的發(fā)展?jié)摿Α?9借勢(shì)造勢(shì)項(xiàng)目受到政府相關(guān)部門(mén)高度關(guān)注，政府的支持力度將對(duì)本案的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此如何利用政府資源，借勢(shì)造勢(shì)，是本案營(yíng)銷(xiāo)工作需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。首先應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目在帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)和改造城市形象方面發(fā)揮的重要作用，引起政府對(duì)本案的重視，同時(shí)訴求揚(yáng)中幾大老市場(chǎng)形象差、交通擁擠等弊端，闡述揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城在克服兩大弊端上所做的努力，以盡可能地爭(zhēng)取政府支持，加速政府對(duì)其它幾個(gè)老市場(chǎng)的整治、改造步伐，借政策之勢(shì)為本案

28、的銷(xiāo)售招商工作造勢(shì)，從而為本案的立足和發(fā)展創(chuàng)造一定空間。70齊頭并進(jìn) 一炮打響招商與銷(xiāo)售并行招商先行啟動(dòng)，以招商帶動(dòng)銷(xiāo)售銷(xiāo)售招商同時(shí)引爆，以銷(xiāo)售促進(jìn)招商。坐銷(xiāo)與行銷(xiāo)并行項(xiàng)目啟動(dòng)伊始，在傳統(tǒng)坐銷(xiāo)宣傳的基礎(chǔ)上大力、深度開(kāi)展人員行銷(xiāo)活動(dòng)，挖掘關(guān)鍵客戶，實(shí)現(xiàn)以商招商、以客帶客。內(nèi)銷(xiāo)與外銷(xiāo)并行在充分把握揚(yáng)中市區(qū)客戶的前提下，啟動(dòng)異地銷(xiāo)售，大力挖掘揚(yáng)中周邊城市乃至江浙地區(qū)的投資客群。政策與推廣并重 包租政策：采用3+7包租模式（前3年返租，年回報(bào)8%，3年合計(jì)24%從房款中一次性扣除，后7年9：1分成包租） 保值政策：5年可選150%合同價(jià)退房 推廣宣傳：活動(dòng)與廣告高低搭配，鋪天蓋地、全面滲透。71二、價(jià)

29、格定位項(xiàng)目江州西路建材一條街明珠廣場(chǎng)建材一條街長(zhǎng)江花城社區(qū)商業(yè)本案價(jià)格單鋪均價(jià)20000元/1-3層連賣(mài)均價(jià)5000一拖二10000-12000元/內(nèi)鋪一拖二均價(jià)5000元/，三層3000元/，沿街一拖二均價(jià)7000元/，三層以上3000元/建議：根據(jù)揚(yáng)中市場(chǎng)和項(xiàng)目周邊社區(qū)底商的綜合研判，對(duì)本案價(jià)格定位做出如下建議：沿街商業(yè)：兩層連賣(mài)均價(jià)7000元/，三層以上3000元/。內(nèi)鋪一二層連賣(mài)均價(jià)5000元/，三層以上3000元/72三、銷(xiāo)售政策建議政策組合一：10年包租，10年總回報(bào)100%；10年委托經(jīng)營(yíng)，10年總回報(bào)為購(gòu)房原總價(jià)的100%，委托經(jīng)營(yíng)起算日期為市場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)天；前3年共20%回報(bào)一次

30、性返回（第1年回報(bào)6%，第2，3兩年，每年回報(bào)7%），以總價(jià)減除收益后的金額做為合同價(jià)；第4、5兩年，每年回報(bào)8%，第6、7兩年，每年回報(bào)12%，第8、9兩年，每年回報(bào)13%，第10年回報(bào)14%；(委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議需將該回報(bào)細(xì)化為具體的收益金額，后7年回報(bào)金額均為表價(jià)乘以當(dāng)年回報(bào)率，相應(yīng)稅費(fèi)由受托人代扣代繳)73政策解析:1、10年委托經(jīng)營(yíng)，10年凈賺一鋪的政策可以吸引很多商鋪投資戶，穩(wěn)定的租金回報(bào)減少了它們自行租賃的顧慮，讓它們放心投資，而且利于市場(chǎng)招商；2、前3年20%的租金回報(bào)在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是比較高的了，越到后期，返租回報(bào)越高，前5年總回報(bào)為36%，后5年達(dá)到了64%，特別是第6年返租回報(bào)提高

31、了4%，達(dá)到了12%，這就堅(jiān)定了投資者繼續(xù)持有物業(yè)的信心，減少了5年之后商鋪回購(gòu)的壓力，降低了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。74政策組合二：10年包租，前3年24%收益一次性返還；10年委托經(jīng)營(yíng)；前3年每年8%固定回報(bào)，3年共24%收益一次性返還；后7年租金收益9：1分成；委托經(jīng)營(yíng)起算為市場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)天，以總價(jià)減除收益后的金額做為合同價(jià)；政策解析：政策簡(jiǎn)單易懂，符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情。3年24%的返租回報(bào)在當(dāng)?shù)匾菜爿^高水平了。10年包租減少了它們自行租賃的顧慮，讓它們放心投資，而且利于市場(chǎng)招商；75四、分解推案步驟1、項(xiàng)目做一期整體推盤(pán)，采用平價(jià)高調(diào)入市，以制造火爆熱銷(xiāo)局面，保留部分優(yōu)越地段的商鋪逐步推出，同時(shí)啟動(dòng)招商，

32、銷(xiāo)售、招商同步進(jìn)行，進(jìn)入銷(xiāo)售平淡期時(shí)舉行招商簽約儀式，以招商促進(jìn)銷(xiāo)售，尾盤(pán)期以準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房發(fā)售，以滿租、開(kāi)業(yè)為賣(mài)點(diǎn)促進(jìn)銷(xiāo)售，不斷制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，加大外銷(xiāo)力度，形成階段性、波浪型銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。2、前期一二層連賣(mài)，中后期商鋪可拆分銷(xiāo)售，面積小、總價(jià)低，降低投資門(mén)檻，擴(kuò)大潛在客戶群，填補(bǔ)揚(yáng)中地區(qū)缺乏小面積、低總價(jià)商鋪的市場(chǎng)空白。體現(xiàn)項(xiàng)目低總價(jià)、零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的銷(xiāo)售訴求，實(shí)現(xiàn)全民投資、全民創(chuàng)富的理想目標(biāo)。76五、銷(xiāo)售控制策略 (一)低開(kāi)高走、平價(jià)入市 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際操作期后，以相對(duì)較低的價(jià)格推出，以此產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)沖擊力，迅速提升人氣，但低價(jià)入市不等于低調(diào)入市，建議本項(xiàng)目應(yīng)以高姿態(tài)入市，主推項(xiàng)目高品質(zhì)形象

33、，做好宣傳文章，給客戶物超所值的感覺(jué)。(二)銷(xiāo)售價(jià)格的逐步提升在銷(xiāo)售量達(dá)到30%后，價(jià)格小步快跑，逐步提升。操作重點(diǎn)在于“橫賣(mài)”和“豎賣(mài)”?！皺M賣(mài)”指的是同一樓層中賣(mài)位置；“豎賣(mài)”指的是同一位置中賣(mài)樓層。 認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期盤(pán)整期出清期-5%0%10%5%10%77（三）短期集中逼定引爆 用兩到三個(gè)月時(shí)間進(jìn)行蓄水，根據(jù)銷(xiāo)售、招商積累客戶量，先行吸引大客戶進(jìn)行優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)、認(rèn)租。其后在一天內(nèi)同時(shí)舉行所有商戶、投資戶的認(rèn)購(gòu)、認(rèn)租活動(dòng)，集中引爆逼定，根據(jù)認(rèn)購(gòu)、認(rèn)租成績(jī)隨時(shí)決定結(jié)束時(shí)間，實(shí)行限時(shí)性銷(xiāo)售，用較大銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到階段性銷(xiāo)售目的。首批優(yōu)惠建議為9.2折，次日即提升為9.4折，正式開(kāi)盤(pán)后則以9.8折

34、推向市場(chǎng)。（四）推廣節(jié)奏的把握 第一批銷(xiāo)售達(dá)到70%，開(kāi)始對(duì)下階段主攻產(chǎn)品進(jìn)行推廣宣傳，實(shí)行波浪式推廣策略，為下一階段產(chǎn)品蓄水，并促進(jìn)本階段產(chǎn)品銷(xiāo)售。 78六 、整體廣告策略1、精準(zhǔn)、節(jié)約、高效做好市場(chǎng)調(diào)查，精準(zhǔn)定位潛在客戶，有針對(duì)性的展開(kāi)廣告推廣工作，以分眾媒體為主要媒介選擇，力求以最低的廣告成本達(dá)到最好的廣告推廣效果，實(shí)現(xiàn)高效營(yíng)銷(xiāo)。2、立足揚(yáng)中、全面覆蓋以揚(yáng)中本地經(jīng)營(yíng)戶和投資客為主要客群，廣告推廣立足揚(yáng)中輻射周邊，找準(zhǔn)廣告發(fā)布地點(diǎn)和媒體，力求揚(yáng)中城市的廣告全覆蓋。3、SP活動(dòng)與廣告發(fā)布有機(jī)結(jié)合媒體廣告連續(xù)發(fā)布與SP活動(dòng)的階段性開(kāi)展相結(jié)合，以媒體廣告打開(kāi)知名度，擴(kuò)大美譽(yù)度，以SP活動(dòng)擴(kuò)大影響

35、力，掀起銷(xiāo)售、招商高潮，相輔相成，共同促進(jìn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售，快速回款，快速成市！79營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)間段營(yíng)銷(xiāo)思路主要工作階段性推廣主題形象推廣年底前案名推廣,初期宣傳，短期內(nèi)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度進(jìn)駐接待售樓處案名及開(kāi)發(fā)商品牌推廣戶外廣告發(fā)布春節(jié)前宣傳禮品制作與發(fā)放揚(yáng)中每天30萬(wàn)人的大糧倉(cāng)認(rèn)購(gòu)前宣傳2.20-3.17開(kāi)工及認(rèn)購(gòu)信息告知賣(mài)點(diǎn)滲透同步認(rèn)購(gòu)前宣傳認(rèn)購(gòu)道具制作開(kāi)工及認(rèn)購(gòu)活動(dòng)籌備揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城開(kāi)工典禮盛大舉行！VIP卡3.18日起火爆認(rèn)購(gòu)開(kāi)工及VIP卡認(rèn)購(gòu)3月18日至5月利用盛大的開(kāi)工典禮打開(kāi)市場(chǎng)知名度，促進(jìn)VIP認(rèn)購(gòu)開(kāi)工典禮、VIP卡認(rèn)購(gòu)開(kāi)始揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城開(kāi)工典禮暨VIP認(rèn)購(gòu)盛大開(kāi)幕招商簽約儀式4月初通

36、過(guò)盛大的招商簽約儀式促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售招商認(rèn)購(gòu)前宣傳、簽約代表落實(shí)、招商簽約儀式揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城招商簽約盛典4。18盛大開(kāi)啟開(kāi)盤(pán)前宣傳5.1-5.17開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備與宣傳開(kāi)盤(pán)信息及優(yōu)惠政策宣傳開(kāi)盤(pán)前物料準(zhǔn)備人員邀請(qǐng)業(yè)態(tài)分區(qū)價(jià)格制定揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城5月18日盛大開(kāi)盤(pán)!開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)5.18-9.30以熱銷(xiāo)局面促進(jìn)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售,開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)宣傳揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)478套!持銷(xiāo)期10.1-12.31賣(mài)點(diǎn)的深入挖掘,啟動(dòng)招商與外銷(xiāo)挖掘新賣(mài)點(diǎn),招商團(tuán)隊(duì)的組建,以招商促進(jìn)銷(xiāo)售、啟動(dòng)外銷(xiāo)揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城招商全面啟動(dòng).尾盤(pán)期1.1-4.30尾盤(pán)促銷(xiāo)、開(kāi)業(yè)前宣傳 以招商成功及開(kāi)業(yè)信息促進(jìn)尾盤(pán)銷(xiāo)售揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城5.18盛大開(kāi)業(yè)開(kāi)

37、業(yè)2011年5月以市場(chǎng)開(kāi)業(yè)促進(jìn)尾盤(pán)銷(xiāo)售店鋪交付，商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，試營(yíng)業(yè)、開(kāi)業(yè)慶典百店同慶，揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城盛大開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)控制(待定)80推廣階段一：形象推廣一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：當(dāng)前-年底二、營(yíng)銷(xiāo)思路： 年底所剩時(shí)間不多，我們要做的是在短短的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，造成揚(yáng)中人盡皆知的宣傳效果，同時(shí)在年底做好媒體的前期洽談落實(shí)工作，為年后的推廣打好基礎(chǔ)。三、主要工作1、售樓處廣告表現(xiàn)、展板制作，進(jìn)駐銷(xiāo)售接待中心進(jìn)行初期蓄水。2、工地形象包裝，圍墻畫(huà)面制作。3、第一期宣傳單頁(yè)制作，揚(yáng)中市區(qū)、主要市場(chǎng)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)大范圍發(fā)單。4、印制帶有項(xiàng)目案名和簡(jiǎn)介的福字、財(cái)神等廣泛派發(fā)。5、尋找部分戶外廣告和常規(guī)媒體資源

38、，好的位置先行發(fā)布。四、階段性廣告主題：揚(yáng)中30萬(wàn)人的大糧倉(cāng)長(zhǎng)三角聚焦農(nóng)商城揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城恭祝揚(yáng)中人民新春愉快！五、媒體選擇1、海報(bào)：揚(yáng)中市主要市場(chǎng)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣泛派單，快速打開(kāi)知名度。2、圍墻：工地圍墻包裝以及售樓處內(nèi)部表現(xiàn)。3、戶外：尋找?guī)讉€(gè)位置佳的地段發(fā)布戶外廣告。各階段廣告計(jì)劃81推廣階段二：開(kāi)工典禮暨VIP卡認(rèn)購(gòu)前宣傳一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2月20日-3月17日二、營(yíng)銷(xiāo)思路: 該階段重點(diǎn)宣傳VIP卡認(rèn)購(gòu)及開(kāi)工典禮信息。利用大眾媒體將活動(dòng)信息告知到揚(yáng)中的各個(gè)角落，促進(jìn)VIP卡認(rèn)購(gòu)順利有序開(kāi)展。三、主要工作 VIP卡認(rèn)購(gòu)前宣傳及準(zhǔn)備工作。 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的快速滲透。四、階段性廣告主題揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城奠基儀式暨

39、VIP卡3月18日起公開(kāi)認(rèn)購(gòu)!五、媒介安排 1、報(bào)紙廣告每周一次或兩周發(fā)布一次，重點(diǎn)闡釋認(rèn)購(gòu)VIP卡后的幾大優(yōu)惠措施。2、更新市區(qū)大牌和高炮廣告，更換電視廣告說(shuō)辭，重點(diǎn)宣傳VIP會(huì)員招募信息。3、市區(qū)繁華地段及周邊市場(chǎng)和商業(yè)街散發(fā)海報(bào)，廣泛告知VIP會(huì)員招募信息。4、發(fā)布短信廣告，廣泛告知VIP會(huì)員招募信息。82推廣階段三:開(kāi)工典禮暨VIP卡認(rèn)購(gòu)一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：3月18日-5月初二、營(yíng)銷(xiāo)思路1、在舉行盛大開(kāi)工典禮的同時(shí)，利用旺盛的人氣進(jìn)行VIP卡認(rèn)購(gòu)。結(jié)合VIP卡的銷(xiāo)售進(jìn)度，深入闡釋項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)的廣泛滲透，特別是銷(xiāo)售政策的重點(diǎn)宣傳。三、主要工作奠基儀式及VIP卡認(rèn)購(gòu)啟動(dòng)儀式VIP卡認(rèn)購(gòu)拿到

40、預(yù)售許可證項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的廣泛深入宣傳舉行一次規(guī)模宏大的項(xiàng)目推介會(huì)四、階段性廣告主題 揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城VIP卡火爆認(rèn)購(gòu)中！ 1、持VIP卡購(gòu)房，充2000抵10000。 2、享受市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后購(gòu)物折扣優(yōu)惠； 3、持卡可免費(fèi)參加市場(chǎng)定期培訓(xùn)和會(huì)員酒會(huì)等活動(dòng)。 揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城項(xiàng)目推介會(huì)暨揚(yáng)中農(nóng)業(yè)發(fā)展高峰論壇5月28日盛大召開(kāi)。五、媒介安排1、戶外廣告延續(xù)前期對(duì)揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城VIP卡認(rèn)購(gòu)的宣傳，用報(bào)紙、海報(bào)等媒體進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的廣泛滲透。2、5月15日起，所有媒介統(tǒng)一形象，集中訴求項(xiàng)目推介會(huì)的信息。83推廣階段四：招商簽約盛典一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 4月初二、主要工作招商主力店的洽談簽約招商首簽儀式前的廣告宣傳招商簽約盛

41、典盛大舉行三、階段性廣告主題揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城招商簽約盛典4月28日傾城綻放！四、媒介安排利用電視媒體和報(bào)紙媒體進(jìn)行信息發(fā)布主要通過(guò)招商員上門(mén)拜訪和電話邀約等形式邀請(qǐng)商戶參加活動(dòng)。有針對(duì)性的在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)派發(fā)單頁(yè)，或以口耳相傳的形式告知市場(chǎng)商戶本案招商的信息。84推廣階段五:開(kāi)盤(pán)前宣傳一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：5月1日-5月17日二、營(yíng)銷(xiāo)思路該階段重點(diǎn)宣傳開(kāi)盤(pán)信息，利用一切媒體資源，進(jìn)行開(kāi)盤(pán)信息的廣泛告知。三、主要工作VIP卡認(rèn)購(gòu)工作持續(xù)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)信息及優(yōu)惠政策宣傳開(kāi)盤(pán)前物料準(zhǔn)備、人員邀請(qǐng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分區(qū)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格制定四、階段性廣告主題 揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城5月18日盛大開(kāi)盤(pán)！投資旺鋪，“理”外有“禮”！五、媒介安排戶外

42、廣告集中發(fā)布項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息，用電視、報(bào)紙、海報(bào)等媒體在廣泛告知開(kāi)盤(pán)信息的同時(shí)，進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的廣泛滲透。85推廣階段六:開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：5月18日-9月30日二、營(yíng)銷(xiāo)思路1、通過(guò)盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力、展現(xiàn)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，以較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)楹罄m(xù)工作打下基礎(chǔ)。2、利用開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)銷(xiāo)售。3、利用開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)局面，及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，適當(dāng)提高售價(jià)，以造成項(xiàng)目升值的現(xiàn)象，提高購(gòu)房者信心。三、主要工作盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)后續(xù)廣告發(fā)布四、階段性廣告主題揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城5月18日盛大開(kāi)盤(pán)！揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)478套！揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城當(dāng)紅不讓?zhuān)∥濉⒚浇榘才?、報(bào)紙、電視媒體針

43、對(duì)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)面的后續(xù)報(bào)道，硬廣配合。2、戶外媒體更換畫(huà)面，統(tǒng)一發(fā)布揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的信息。2、市區(qū)繁華地段及附近市場(chǎng)和沿街門(mén)面散發(fā)開(kāi)盤(pán)海報(bào)。86推廣階段七：持銷(xiāo)期一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：10月1日-12月31日二、營(yíng)銷(xiāo)思路 該階段仍要深挖項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行全面展示，全面啟動(dòng)招商，以招商促進(jìn)銷(xiāo)售。啟動(dòng)外銷(xiāo)，以周邊地區(qū)客戶帶動(dòng)本地銷(xiāo)售。三、主要工作挖掘新的賣(mài)點(diǎn)建立招商團(tuán)隊(duì)，開(kāi)展招商工作尋找外地分銷(xiāo)點(diǎn)，針對(duì)周邊地區(qū)及江浙滬發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)外銷(xiāo)。四、階段性廣告主題揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城旺鋪熱銷(xiāo)，準(zhǔn)現(xiàn)房3280元/起售！揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城招商全面啟動(dòng)。五、媒介安排1、報(bào)紙通過(guò)軟文形式發(fā)布揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城熱銷(xiāo)原因解析

44、以及給揚(yáng)中商業(yè)格局帶來(lái)的影響。2、戶外媒體延續(xù)前期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)畫(huà)面，可以不做更換。87推廣階段八：尾盤(pán)期一、時(shí)間節(jié)點(diǎn) (1月1日-4月30日)二、營(yíng)銷(xiāo)思路1、利用促銷(xiāo)活動(dòng)加速一期尾盤(pán)去化。3、做好開(kāi)業(yè)前的宣傳。三、主要工作制定新的價(jià)格策略，制造熱銷(xiāo)和升值，以此來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。做好市場(chǎng)商鋪交付、裝修等開(kāi)業(yè)前工作。四、階段性廣告主題揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城激情謝幕，少量保留房源盛情加推！揚(yáng)中國(guó)際農(nóng)商城5月18日盛大開(kāi)業(yè)！五、媒介安排1、利用戶外媒體長(zhǎng)期宣傳開(kāi)業(yè)信息2、利用短期報(bào)紙、電視等媒體發(fā)布商鋪加推廣告。88系列推廣主題一、3000人的聚寶盆，300000人大糧倉(cāng)二、2010，博聯(lián)來(lái)到揚(yáng)中！三、2010，長(zhǎng)三角

45、聚焦農(nóng)商城！四、2010，揚(yáng)中商業(yè)看我的！五、2010，揚(yáng)中人民，向“錢(qián)”看齊！六、2010，讓一部分揚(yáng)中人大富起來(lái)！七、2010，國(guó)際農(nóng)商城紅遍揚(yáng)中！八、金鉆旺鋪，一“觸”即發(fā)九、誰(shuí)說(shuō)“富不過(guò)三代”？農(nóng)商城一鋪千金！十、首付5萬(wàn)起，榮登財(cái)富殿堂89六、廣告媒體選擇公眾對(duì)廣告媒體接受度分析： 根據(jù)調(diào)研反饋情況分析：公眾對(duì)媒體的接受度從高到低依次為：電視、戶外、報(bào)紙、公交車(chē)身廣告、宣傳單頁(yè)廣告。以上媒體各有優(yōu)劣,我們的廣告推廣應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn),發(fā)揮各種媒體的長(zhǎng)處,達(dá)到最好的宣傳效果.90一、報(bào)紙1、以鎮(zhèn)江日?qǐng)?bào)、鎮(zhèn)江晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)為主要媒體。2、報(bào)紙廣告具有信息發(fā)布及時(shí)、信息承載量大、廣告受眾層次較

46、高、廣告視覺(jué)效果豐富等諸多優(yōu)勢(shì)，此廣告將承擔(dān)項(xiàng)目形象推廣、賣(mài)點(diǎn)展示、重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)告知、促銷(xiāo)宣傳等重要任務(wù)，應(yīng)從項(xiàng)目整體概念出發(fā)，以項(xiàng)目形象塑造為主線，配合產(chǎn)品各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)的推廣及相應(yīng)促銷(xiāo)活動(dòng)多采用整版發(fā)布的形式交織進(jìn)行。并配合各階段工作重點(diǎn)，階段發(fā)布軟性新聞。二、電視1、以鎮(zhèn)江電視臺(tái)為主、揚(yáng)中電視臺(tái)為輔，針對(duì)不同時(shí)段和不同節(jié)目分別采用30秒、15秒和5秒形式發(fā)布，結(jié)合重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)播放電視字幕廣告和掛角廣告,同時(shí)邀請(qǐng)電視臺(tái)進(jìn)行相關(guān)新聞報(bào)道的配合，達(dá)到全方位立體營(yíng)銷(xiāo)的效果。2、制作3D片作為項(xiàng)目形象廣告在售樓處或其它視頻媒體播放。3、參加電視臺(tái)舉行的大型活動(dòng)的贊助或冠名。91三、戶外1、及時(shí)發(fā)布圍墻廣

47、告，通過(guò)工地圍墻的包裝樹(shù)立項(xiàng)目的拍品牌形象，提高項(xiàng)目的受眾接受度。2、在揚(yáng)中周邊高速公路選擇位置好的高炮長(zhǎng)期租賃，發(fā)布項(xiàng)目形象廣告。在重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)短期租賃多塊廣告位，達(dá)到集中發(fā)布，高密度推廣的震撼視覺(jué)效果。3、在揚(yáng)中城區(qū)中心位置、進(jìn)入揚(yáng)中的交通要塞、揚(yáng)中主要的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)附近等地尋找合適的廣告位。4、與公交公司洽談，租賃經(jīng)過(guò)區(qū)中心繁華地段和項(xiàng)目周邊的公交車(chē)重點(diǎn)線路，發(fā)布公交車(chē)身廣告。四、DM海報(bào)在不同營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，制作不同的銷(xiāo)售海報(bào)，采用夾報(bào)或派發(fā)的方式進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳。92五、電臺(tái)廣告結(jié)合重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，在鎮(zhèn)江音樂(lè)和交通電臺(tái)發(fā)布電臺(tái)廣告。六、網(wǎng)絡(luò)廣告1、建立中國(guó)農(nóng)商網(wǎng)，作為本案的網(wǎng)絡(luò)宣傳基地，定期發(fā)布項(xiàng)

48、目最新動(dòng)態(tài)和相關(guān)信息。2、在鎮(zhèn)江和揚(yáng)中的主要房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布通欄廣告，發(fā)布項(xiàng)目信息，并通過(guò)網(wǎng)頁(yè)鏈接到公司網(wǎng)站。七、特種戰(zhàn)術(shù)1、鎮(zhèn)江周邊的高速公路以及揚(yáng)中高速及輪渡出入口收費(fèi)站及區(qū)域內(nèi)加油站放置本項(xiàng)目海報(bào)，由收費(fèi)人員隨發(fā)票交給司機(jī)。2、各合作銀行網(wǎng)點(diǎn)放置本項(xiàng)目易拉寶，且贈(zèng)送印有本案廣告的紅包，供銀行客戶免費(fèi)取用。3、針對(duì)當(dāng)?shù)卦孪M(fèi)200元以上手機(jī)客戶，采用短信發(fā)送產(chǎn)品訊息吸引客戶群。4、制作印有項(xiàng)目LOGO的環(huán)保購(gòu)物袋在超市免費(fèi)發(fā)放。93廣告投放地點(diǎn)及人群選擇投放地點(diǎn)： 揚(yáng)中城區(qū)、揚(yáng)中下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江市區(qū)、鎮(zhèn)江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江下屬其它縣區(qū)。針對(duì)人群：1、揚(yáng)中沿街門(mén)面經(jīng)營(yíng)戶。2、揚(yáng)中市現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶。3、揚(yáng)中中高收入人群，包括公務(wù)員、白領(lǐng)、醫(yī)生、教師等。4、揚(yáng)中及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在和即將拆遷地區(qū)的拆遷戶。5、揚(yáng)中春節(jié)返鄉(xiāng)務(wù)工人員。6、鎮(zhèn)江市現(xiàn)有市場(chǎng)及沿街門(mén)面的經(jīng)營(yíng)戶。7、鎮(zhèn)江地區(qū)擁有投資實(shí)力的中高端收入人群。8、鎮(zhèn)江周邊地區(qū)有意向在揚(yáng)中投資或經(jīng)營(yíng)的人群。9、蘇南及浙江地區(qū)購(gòu)房投資者。94七、廣告費(fèi)用預(yù)算報(bào)廣電視戶外車(chē)身銷(xiāo)售物料宣傳單頁(yè)合計(jì)