長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)（18案例）2013.6課件

1、市局洞察當(dāng)前辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀分析未來(lái)辦公市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 辦公市場(chǎng)11年供應(yīng)32萬(wàn)方，去化30萬(wàn)方，較10年分別上漲16%和158%；11年長(zhǎng)沙辦公市場(chǎng)全年成交均價(jià)為11875元。由于新政內(nèi)容主要針對(duì)住宅產(chǎn)品，反而在一定程度上刺激了商辦市場(chǎng)成交；萬(wàn)達(dá)是11年長(zhǎng)沙辦公市場(chǎng)重量級(jí)項(xiàng)目，其成交量達(dá)到12萬(wàn)方，幾乎占據(jù)了長(zhǎng)沙辦公市場(chǎng)的半壁江山。當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)10年12年長(zhǎng)沙辦公市場(chǎng)總體走勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)時(shí) 間1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004-2009年2009年至今

2、階段特征企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求量增加；市場(chǎng)初步啟動(dòng)；97年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過(guò)程；網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家辦公概念得及推行；“宜商宜住”滿足了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求中國(guó)入世成功，大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙；高檔專業(yè)化成為了寫(xiě)字樓的主流發(fā)展方向；長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓開(kāi)始專業(yè)化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入全面升級(jí)階段，長(zhǎng)沙高端寫(xiě)字樓時(shí)代來(lái)臨。產(chǎn)品特征硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)配置較低；商務(wù)形象不突出；距真正的寫(xiě)字樓產(chǎn)品仍有距離商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價(jià)低，投資性強(qiáng)；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)呈現(xiàn)明顯的大型綜合體特征，商業(yè)配套設(shè)施完善代表項(xiàng)目

3、銀華大廈平和堂商務(wù)大廈華僑大廈華聯(lián)大廈順天城SOHO和府酒店公寓順天國(guó)際財(cái)富中心中天廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)初級(jí)階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)階段當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓發(fā)展歷程升級(jí)階段長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓起步晚、發(fā)展慢、底子薄、專業(yè)寫(xiě)字樓份額少，但09年以后隨著萬(wàn)達(dá)、保利、運(yùn)達(dá)等高端專業(yè)樓的出現(xiàn)，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入全面升級(jí)階段，綜合體高端寫(xiě)字樓時(shí)代來(lái)臨。特征/檔次甲A級(jí)甲B級(jí)乙A級(jí)乙B級(jí)建筑高度高層超高層高層高層高層層高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上會(huì)所大規(guī)模會(huì)所兩千平方米以上較大,一千平方米以上規(guī)模較小無(wú)商務(wù)中心配套完善配套較為完善較好一般會(huì)議中心齊備同聲傳譯,多媒體會(huì)議齊備無(wú)

4、無(wú)車位比充裕,車位比低充裕,車位比低較好,但車位比高車位少電梯群控進(jìn)口高速電梯進(jìn)口高速電梯進(jìn)口電梯國(guó)產(chǎn)電梯空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)可分戶計(jì)量進(jìn)口中央分體空調(diào)中央空調(diào)分體空調(diào)衛(wèi)生間使用位充裕充足較少較少裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔高檔中檔中檔物業(yè)管理國(guó)際認(rèn)證一流高檔物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高綜合布線有智能化管理有無(wú)網(wǎng)絡(luò)寬頻信息點(diǎn)接口多寬頻信息點(diǎn)接口多有有備用電源進(jìn)口進(jìn)口國(guó)產(chǎn)國(guó)產(chǎn)目前主流產(chǎn)品 辦公市場(chǎng)產(chǎn)品逐漸開(kāi)始向?qū)I(yè)智能化甲級(jí)A級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓發(fā)展歷程運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)亞大時(shí)代中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際華僑國(guó)際順天財(cái)富中心華晨.雙帆國(guó)際售價(jià)（元/)2000015000160001600014000120

5、0015000租金（元/月）130789077.7845475目前長(zhǎng)沙主要寫(xiě)字樓售價(jià)約為12000-18000元/，租金約為80元/月，投資回報(bào)率約為6%；芙蓉廣場(chǎng)周邊1公里范圍內(nèi)為高端寫(xiě)字樓密集聚集區(qū)，也是銷售價(jià)格及租金最高的區(qū)域，投資回報(bào)情況相對(duì)較為可觀長(zhǎng)沙典型寫(xiě)字樓投資靜態(tài)回報(bào)分析當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓投資回報(bào)分析長(zhǎng)沙中心區(qū)典型寫(xiě)字樓的租金從06年的1.56元/天上漲到目前2.6元/天，尤其在11年長(zhǎng)沙租金出現(xiàn)大幅上漲，這主要是源于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展，長(zhǎng)沙專業(yè)寫(xiě)字樓售價(jià)從06年的7500元飆升至11年的15000左右。長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓近5年租金平均年漲幅率約為12%，售價(jià)年漲幅率約為15%長(zhǎng)

6、沙典型寫(xiě)字樓租金、售價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析寫(xiě)字樓投資回報(bào)分析當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析小結(jié)未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量長(zhǎng)期保持供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 寫(xiě)字樓已經(jīng)進(jìn)入全面升級(jí)階段，逐步向5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展。 寫(xiě)字樓分布形成以市區(qū)中心板塊為主，外圍五大商務(wù)板塊逐步成熟。 專業(yè)寫(xiě)字樓售價(jià)和租金保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資情況較為樂(lè)觀。 關(guān)鍵詞未來(lái)高端寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)：未來(lái)長(zhǎng)沙高端寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，主要集中在濱江、省府及河西三大板塊，潛在高端寫(xiě)字樓物業(yè)未來(lái)5年供應(yīng)總量超過(guò)350萬(wàn)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙未來(lái)供應(yīng)分析心星商務(wù)大廈 長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)文化大廈 深國(guó)投商業(yè)中心 保利國(guó)際廣場(chǎng)九龍倉(cāng)金融城建鴻達(dá)萬(wàn)博匯華遠(yuǎn)華中心泰貞金融中心順天國(guó)際金融

7、中心喜盈門(mén)范城華悅城德思勤廣場(chǎng) 華爾街中心綠地中央廣場(chǎng)天健芙蓉盛世財(cái)富岳麓奧克斯廣場(chǎng) 世茂鉑翠灣開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)復(fù)地崑玉國(guó)際雙灣國(guó)際華晨世紀(jì)廣場(chǎng)民生大廈新長(zhǎng)海麓谷中心佳海創(chuàng)業(yè)中心星城榮域華創(chuàng)廣場(chǎng)湘大廣場(chǎng)長(zhǎng)房時(shí)代城新華都萬(wàn)家城中房瑞致嘉斯茂廣場(chǎng)奧林匹克花園興汝金城中建橘洲灣中信星城大河西交通樞紐裕天商會(huì)中心發(fā)展高新項(xiàng)目中信大廈萬(wàn)家麗世茂芙蓉廣場(chǎng)中欣國(guó)際達(dá)美D6區(qū)北辰三角洲 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向走向高端：從目前在售和在建的項(xiàng)目我們可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓產(chǎn)品正在向高端邁進(jìn)；影響分析：高端化必然帶來(lái)高價(jià)格，處于發(fā)展中的企業(yè)售價(jià)格擠壓勢(shì)必向外擴(kuò)散。走向外圍：目前政府規(guī)劃了多個(gè)副中心，長(zhǎng)沙一個(gè)辦公中心的格

8、局必然被打破；影響分析：外圍大量供應(yīng)必然會(huì)分流中心區(qū)需求，尤其是在地鐵開(kāi)通后。需求放量：隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，長(zhǎng)沙的辦公會(huì)不斷放量；影響分析：不同層次的企業(yè)進(jìn)入會(huì)使市場(chǎng)需求更加細(xì)分化，給不同層面的產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)會(huì)。未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展方向 高鐵樞紐貫通&“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃& “3+5”長(zhǎng)株潭城市群的落實(shí)，長(zhǎng)沙成為中南地區(qū)的中心高鐵樞紐中心：京深高鐵（北京武漢長(zhǎng)沙廣州深圳），滬昆高鐵（昆明長(zhǎng)沙-上海），形成以長(zhǎng)沙為中心的1日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中心：基于與珠江流域相連、與大珠三角相臨、經(jīng)貿(mào)關(guān)系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、

9、四川、貴州、云南、香港、澳門(mén)。該區(qū)域面積為全國(guó)的1/5，人口的1/3，經(jīng)濟(jì)總量的1/3?！?+5”城市群中心：省內(nèi)隨著城際鐵路的開(kāi)通，將形成以長(zhǎng)株潭為中心，包括岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)5個(gè)城市在內(nèi)一個(gè)半小時(shí)通勤為半徑帶動(dòng)我省區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。“3+5”城市群中心京深高鐵滬昆高鐵高鐵樞紐中心北上廣深一日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中心更中心！未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙城市規(guī)劃分析公共配套、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級(jí)，城市改造催生五大國(guó)際規(guī)劃區(qū)域蓬勃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)公共配套交通配套南湖片區(qū)100億元打造為長(zhǎng)沙“維多利亞灣”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰

10、三角洲300億元打造為長(zhǎng)沙“曼哈頓”梅溪湖600億元打造為長(zhǎng)沙“畢爾巴鄂”金融生態(tài)區(qū)300億元打造為長(zhǎng)沙“華爾街中心”濱江新城500億元打造為長(zhǎng)沙“陸家嘴”省群眾藝術(shù)館、地質(zhì)博物館、科技館和青少年活動(dòng)中心2004年開(kāi)工2009年開(kāi)館省博物館、圖書(shū)館和音樂(lè)廳2007年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2012年底開(kāi)館武廣高鐵2005年開(kāi)工，2009年底通車，2014年至北京段將拉通城際鐵路開(kāi)工，2009年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2014年長(zhǎng)株潭段開(kāi)通長(zhǎng)沙地鐵2009年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2013年底2號(hào)線開(kāi)通、2014年底1號(hào)線開(kāi)通武廣新城600億元打造為“中部交通樞紐型城市副中心”2012年更國(guó)際！未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙城市建設(shè)分析第三產(chǎn)業(yè)G

11、DP以15%年增長(zhǎng)率逐步增長(zhǎng)，2011年破2千億元，為中部第二，催生高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量向上發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)GDP總量（億元）高端寫(xiě)字樓整體容量1200大800-1200中等小于800較低更繁華！未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙城市產(chǎn)業(yè)分析外來(lái)知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)沙，當(dāng)前入駐長(zhǎng)沙的世界500強(qiáng)企業(yè)超100家，其中40家投資興辦實(shí)體當(dāng)前入駐長(zhǎng)沙的境外世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)100余家，其中39家投資興辦實(shí)體，其中僅2011年1年長(zhǎng)沙就引進(jìn)7家世界500強(qiáng)企業(yè)，成為長(zhǎng)沙歷史上引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)最多的年份已知當(dāng)前長(zhǎng)沙上市公司逾80家、銀行機(jī)構(gòu)27家、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)逾40家預(yù)計(jì)“十二五”期間，來(lái)湘投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)100家

12、以上、全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)300家以上，主要央企均能來(lái)湘興業(yè)長(zhǎng)沙投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)名單歐美企業(yè)美國(guó)可口可樂(lè)、法國(guó)達(dá)能集團(tuán)、荷蘭菲利浦電子、德國(guó)博世、美國(guó)麥當(dāng)勞、美國(guó)百事、美國(guó)斯倫貝謝、HorsinvestHoldingCo，Lmited、瑞典伊萊克斯、荷蘭米塔爾、法國(guó)家樂(lè)福、德國(guó)麥德龍、美國(guó)時(shí)代華納、諾基亞（中國(guó)）投資有限公司、美國(guó)沃爾瑪、瑞士汽巴精化、德國(guó)梅塞爾、美國(guó)花旗銀行、加拿大麥格納、美國(guó)江森自控、美國(guó)戴爾信息、德國(guó)西門(mén)子日韓企業(yè)日本三井物產(chǎn)、日本丸紅株式會(huì)社、韓國(guó)LG電子、日本日立、日本電氣株式會(huì)社、日本鈴木汽車、日本三菱汽車、日本住友金屬、日本雅馬哈、日本三菱電機(jī)、日本電裝新馬企

13、業(yè)馬來(lái)西亞懇實(shí)達(dá)有限公司、泰國(guó)正大中國(guó)企業(yè)中糧集團(tuán)、香港和記黃埔、中國(guó)銀行、臺(tái)灣鴻?？萍几_(kāi)放！未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判長(zhǎng)沙城市企業(yè)分析未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量巨大，本項(xiàng)目將不可避免的與其他項(xiàng)目形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)，將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞未來(lái)發(fā)展：未來(lái)會(huì)出現(xiàn)五個(gè)新興商務(wù)辦公區(qū)，長(zhǎng)沙市將形成五一廣場(chǎng)、濱江新城、北辰三 角洲、南湖新城、南城商務(wù)區(qū)、武廣商務(wù)區(qū)六大商務(wù)區(qū)未來(lái)供應(yīng)：未來(lái)長(zhǎng)沙高端寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，5年內(nèi)將有350萬(wàn)5A寫(xiě)字樓供應(yīng)，主要集中在濱江、省府及河西三大板塊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇宏觀城市發(fā)展分析：未來(lái)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)需求對(duì)寫(xiě)字

14、樓有多方面利好，長(zhǎng)沙高端寫(xiě)字樓發(fā)展東風(fēng)在即、大勢(shì)所趨，市場(chǎng)存在大機(jī)遇；市局洞察當(dāng)前辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀分析未來(lái)辦公市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供應(yīng)主要呈現(xiàn)點(diǎn)式分布，且主要沿濱江線和城市主干道兩邊分布，昭示性、交通通達(dá)性較好泊富國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)保利國(guó)際中心德思勤城市廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)北辰三角洲岳麓區(qū)雨花區(qū)華爾街中心凱樂(lè)國(guó)際城奧克斯廣場(chǎng)天心區(qū)芙蓉區(qū)開(kāi)福區(qū)湘域城邦建發(fā)匯金國(guó)際順天財(cái)富金融中心第六都華雅華天喜盈門(mén)范城旺德府國(guó)際寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品概況目前長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓處于高速提升期，自2009年末開(kāi)始，寫(xiě)字樓產(chǎn)品發(fā)展出現(xiàn)跨越式升級(jí)換代，在售項(xiàng)目基本為5A甲級(jí)產(chǎn)品

15、，并引進(jìn)國(guó)際5星級(jí)酒店項(xiàng)目目前供應(yīng)體量商務(wù)群總體量（萬(wàn)）配套開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品等級(jí)單層面積樓高層數(shù)層高北辰三角洲6萬(wàn)35洲際酒店、大型集中商業(yè)、兩館一廳北辰LEED認(rèn)證5A1700268m46層4.2m開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)22萬(wàn)35威斯汀酒店、萬(wàn)達(dá)文華酒店、大型集中商業(yè)萬(wàn)達(dá)5A1700189m48層3.8m保利國(guó)際廣場(chǎng)9萬(wàn)10萬(wàn)豪酒店、配套集中商業(yè)保利5A2560-2800234m50層4.2m順天國(guó)際金融中心6萬(wàn)6凱賓斯基酒店、德國(guó)商貿(mào)展示中心湖南順天5A1600南棟150m北棟100m南棟39層北棟25層3.6m華晨世紀(jì)廣場(chǎng)3萬(wàn)3溫德姆豪生酒店、大型集中商業(yè)華晨5A160090m25層3.6m華爾街中心6

16、萬(wàn)6無(wú)湖南金色地標(biāo)5A1200158m38層3.8-4.2m建發(fā)匯金國(guó)際3萬(wàn)3配糖商業(yè)街建發(fā)5A1400100m20層5m綠地中央廣場(chǎng)5萬(wàn)9配套集中商業(yè)綠地5A1500150m33層3.85-4.2m喜盈門(mén)范城5萬(wàn)5大型集中商業(yè)湖南潤(rùn)領(lǐng)5A200016832層4.2m奧克斯廣場(chǎng)5萬(wàn)5大型集中商業(yè)奧克斯5A130088m24層3.6m星城榮域3萬(wàn)3配套商業(yè)街湖南天心實(shí)業(yè)5A250060m15層3.6m寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品概況目前在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目產(chǎn)品硬件配置、高度等較之前有大幅度提升，高品質(zhì)寫(xiě)字樓銷售情況良好基本指標(biāo)主流水平建筑高度200m以上居多建筑面積7-10萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)層面積1000-

17、2000 標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6-4.0m產(chǎn)權(quán)單位面積劃分多為整層銷售，可劃分部分一般最小為200大堂高度一般為10m以上通高電梯國(guó)際品牌電梯（多為原裝進(jìn)口）空調(diào)多為中央空調(diào)幕墻普遍采用中空LOW-E玻璃幕墻智能化系統(tǒng)普遍采用5A智能化系統(tǒng)物管服務(wù)多聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司作為物管顧問(wèn)長(zhǎng)沙代表項(xiàng)目建筑高度項(xiàng)目名稱建設(shè)高度（m）泊富廣場(chǎng)228華遠(yuǎn)華中心268運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)250保利國(guó)際廣場(chǎng)235萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近200北辰三角洲268泰貞國(guó)際金融中心245近兩年長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓基本概況：近兩年供應(yīng)項(xiàng)目以純寫(xiě)字樓為主，2012-2013年供應(yīng)項(xiàng)目以大型綜合體為主；產(chǎn)品整體檔次較高，從項(xiàng)目規(guī)模、硬件配置、軟性服務(wù)等方面均

18、較之前寫(xiě)字樓有較大幅度提升，且多引進(jìn)國(guó)際五星級(jí)酒店；不同類型產(chǎn)品銷售情況較大，高檔寫(xiě)字樓銷售情況較好，主要為整層銷售，銷售速度較快；寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品概況在售寫(xiě)字樓主要采取分割和半層起銷售方式，均價(jià)集中在15000-20000元/之間項(xiàng)目名稱位置建筑面積單層面積銷售價(jià)格銷售情況備注萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)中山西路與湘江中路交匯處13.4萬(wàn) 兩棟共77層，每棟約48層，單層面積174018000元/整層銷售，部分可拆分為120-450，5-8戶銷售交付時(shí)間2013年北辰三角洲開(kāi)福區(qū)湘江北路三段1200號(hào)6.8萬(wàn)1100-177018000元/目前對(duì)外宣傳中信銀行購(gòu)買多層，并冠名中信銀行大廈

19、；實(shí)際散賣銷售情況一般。保利國(guó)際中心南湖路和湘江路交匯處東北角10萬(wàn)280018000-25000元/目前在售B2、B3#寫(xiě)字樓，共計(jì)869套；已去化260套，剩余617套，庫(kù)存量較大建發(fā)匯金國(guó)際長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉中路380號(hào)（神農(nóng)大酒店對(duì)面）2.3萬(wàn)135016000元/寫(xiě)字樓采用整層銷售的方式，目前僅剩2層；采取暗銷的形式，具體購(gòu)買價(jià)格直接與開(kāi)發(fā)商面談綠地中央廣場(chǎng)岳麓大道和銀杉路交匯處10萬(wàn)（2棟）1500，分割銷售，戶均10010000元/前年推售1棟基本售罄，去年年底推售一棟銷售40%寫(xiě)字樓產(chǎn)品從2011年12月銷售華爾街中心芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角5.8萬(wàn)120016000元/20

20、12年7月開(kāi)盤(pán)頂樓直升機(jī)停機(jī)坪等超高5A級(jí)高端寫(xiě)字樓順天國(guó)際金融中心雨花區(qū)韶山路355號(hào)4.9萬(wàn)167016000元/2012年12月1日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷售 不足10套，目前已銷售50套；泊富國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市芙蓉路與湘春路交匯處9.7萬(wàn)，共49層，1-5層為商業(yè)2000，半層起售，約100018000-20000元/2012年7月底開(kāi)盤(pán)，目前僅存35-37層未售高區(qū)10層開(kāi)發(fā)商自持 寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品概況目前在售5A寫(xiě)字樓銷售速度較好，1棟寫(xiě)字樓平均銷售周期多為6-8個(gè)月；月均消化3000-5000平項(xiàng)目銷售時(shí)間銷售現(xiàn)狀銷售周期（以銷售80%貨量計(jì)算，不含尾貨消化時(shí)間）月均消化情況綠

21、地中央廣場(chǎng)1棟2011年12月開(kāi)盤(pán)；另1棟2012年年底推售1棟已售罄；另1棟銷售40%1棟6個(gè)月月均消化9000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2011年8月起預(yù)訂，2011年10月開(kāi)盤(pán)銷售64%1期B區(qū)兩棟已售罄；2期3棟已推售兩棟2棟5個(gè)月建發(fā)匯金國(guó)際2012年4月初開(kāi)盤(pán)目前僅剩2層左右1棟8個(gè)月月均消化3000旺德府國(guó)際2011年12月開(kāi)盤(pán)1棟在售剩余約50001棟7個(gè)月月均消化3000奧克斯廣場(chǎng)2012年年底推售目前僅剩3層1棟5個(gè)月月均消化9500運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)2011年4月起預(yù)訂；具體銷售時(shí)間未定共70000，預(yù)定超9成1棟6個(gè)月月均消化4500泊富中央廣場(chǎng)2011年1月起預(yù)訂；2012年6月底拿預(yù)售證1

22、棟在售剩余約60001棟12個(gè)月月均消化3000凱樂(lè)國(guó)際城2010年12月起預(yù)訂1棟在售剩余約20001棟14個(gè)月月均消化1000寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙在售寫(xiě)字樓產(chǎn)品概況傳統(tǒng)核心地段品牌濱江5A寫(xiě)字樓集群，2011年8月入市，當(dāng)前B區(qū)2棟已售罄，C區(qū)3棟寫(xiě)字樓，以半層或整層發(fā)售為主，均價(jià)1.6-1.7萬(wàn)元/基本指標(biāo)：共5棟，35萬(wàn)左右；40-49層，層高3.8m，樓高200m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1696-1877。大堂配置：挑高12m；電梯配置：12臺(tái)客梯，2臺(tái)貨梯；30F以下上海三菱，30F以上為日本進(jìn)口三菱?？照{(diào)配置：中央ARV空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位配置：1360個(gè)外立面配置：low-E中空玻璃

23、幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：C區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)1.61.7萬(wàn)元/；銷售形式：半層起售，部分樓層分割產(chǎn)品散賣戶型區(qū)間：120450；去化情況：B區(qū)兩棟已售罄，C區(qū)C3基本售罄，C1銷售一半，目前剩余C2，剩余體量約10萬(wàn)銷售情況交通情況：地鐵一、二號(hào)線無(wú)縫對(duì)接，營(yíng)盤(pán)路隧道、橘子洲大橋，20多趟公交車便利配套自身配套：17萬(wàn)平商業(yè)配套+6萬(wàn)平五星級(jí)大酒店（其中百貨將于2013年9月開(kāi)業(yè)）交付時(shí)間：2013年配套情況B區(qū)C區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南湖新城地標(biāo)品牌單體寫(xiě)字樓酒店綜合樓，均價(jià)18000-25000元/，2012年11月推售，采取半層或整層銷售基本指標(biāo)：1棟，體量10萬(wàn)左右，52層，

24、層高4.2-4.5m，樓高235m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積2500-3000。大堂配置：1000雙大堂空間，挑高11.5m五星級(jí)大堂；電梯配置：18臺(tái)客梯，2臺(tái)貨梯，3臺(tái)轉(zhuǎn)換梯；品牌迅達(dá)/日立/蒂森/奧的斯或同檔次?？照{(diào)配置：品牌中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位配置：長(zhǎng)沙首個(gè)地下三層智能停車場(chǎng)，近1600個(gè)辦公專用停車位外立面配置：low-E中空玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：均價(jià)1.82.5萬(wàn)元/；銷售形式：優(yōu)先整層、半層發(fā)售戶型區(qū)間：128370；去化情況：目前在售B2、B3#寫(xiě)字樓，共計(jì)869套；已去化260套，剩余617套，庫(kù)存量較大銷售情況物業(yè)管理：國(guó)際金鑰匙管家自身配套：JW萬(wàn)豪酒店+自身1萬(wàn)方商業(yè)街

25、交付時(shí)間：2015年配套情況保利國(guó)際中心寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析保利國(guó)際中心 白金五星級(jí)酒店地標(biāo)寫(xiě)字樓，占據(jù)雨花亭、東塘商圈核心，目前均價(jià)16000元/，2012年12月開(kāi)盤(pán)，多采取散賣形式基本指標(biāo)：2棟，體量17萬(wàn)左右，40-49層，層高3.65m，樓高180m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1700-1800。大堂配置：挑高6m；電梯配置：22臺(tái)電梯；原裝進(jìn)口芬蘭通力電梯空調(diào)配置：美國(guó)麥克維爾中央空調(diào)車位配置：1000個(gè)，采用智能泊車系統(tǒng)外立面配置：雙層low-E中空玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：均價(jià)16000元/；銷售形式：優(yōu)先整層發(fā)售戶型區(qū)間：100300；去化情況：去年12月1日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售不足

26、20套；總供應(yīng)402套，目前已銷售45套，剩余357套，庫(kù)存量較大，去化速度緩慢；銷售情況交通情況：臨近1、3號(hào)線地鐵，多趟公交車可達(dá)；自身配套：4.5萬(wàn)德國(guó)凱賓斯基酒店、5000會(huì)議空間、9000國(guó)際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所、銀行網(wǎng)點(diǎn)等物管公司：引入國(guó)際一流管理團(tuán)隊(duì)，提供德式禮賓服務(wù)配套情況北樓25層寫(xiě)字樓南樓39層五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓底層商業(yè)（2000會(huì)議空間、9000國(guó)際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所）26-39層凱賓斯基酒店24-25層行政公館6-23層5A寫(xiě)字樓順天國(guó)際金融中心寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析順天國(guó)際金融中心航母級(jí)綜合體，領(lǐng)先國(guó)際化區(qū)域規(guī)劃、268米地標(biāo)高度及世界級(jí)

27、揚(yáng)帆品質(zhì)產(chǎn)品，目前均價(jià)為16000元/，銷售情況一般基本指標(biāo)：4棟，總體量35萬(wàn)方；出云：40-49層，層高4.2m，樓高268m（出云）；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1100-1766。大堂配置：挑高11.7m；電梯配置：22臺(tái)電梯；原裝進(jìn)口芬蘭通力電梯空調(diào)配置：中央ARV空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位配置：532外立面配置： LOW空鋼化玻璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：均價(jià)1.6萬(wàn)元/；銷售形式：半層起售，部分樓層分割產(chǎn)品散賣戶型區(qū)間：120450；去化情況：對(duì)外宣稱中信銀行購(gòu)買多層，并冠名中信銀行大廈；去年年底推售后，宣傳較少，目前銷售情況一般。銷售情況交通情況：1號(hào)線地鐵&濱江大道及三一大道雙核干道自身配套：洲際酒店

28、+兩館一廳+大型購(gòu)物中心+高爾夫球物管公司：世界五大行金牌物業(yè)配套情況濱江大平層學(xué)校用地住宅區(qū)會(huì)所酒店123出云寫(xiě)字樓北辰三角洲寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析北辰三角洲城市中心/綜合體/228米曾經(jīng)湖南第一高，酒店+商務(wù)+商業(yè)多功能物業(yè)，目前均價(jià)18000-20000元/228米超高層專業(yè)寫(xiě)字樓基本指標(biāo)：1棟，體量約9.7萬(wàn)左右，合計(jì)49層，層高4m，樓高228m；標(biāo)準(zhǔn)層： 2000；每層劃分為二戶大堂配置：大堂面積待定，挑高16m；電梯配置：20梯；空調(diào)配置：品牌中央空調(diào)，VRV分戶計(jì)量車位配置：1550個(gè)，與商業(yè)、公寓公用外立面配置：LOW-E玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：18000-20000元/；

29、銷售形式：以整層、半層形式銷售戶型區(qū)間：少量300平、其余500-1000、2000平去化情況：目前僅剩3層，對(duì)外口徑為寫(xiě)字樓已售罄；銷售情況物業(yè)管理：CBRE世邦魏理仕顧問(wèn)自身配套：兩大超豪華五星級(jí)酒店、大型國(guó)際名品商場(chǎng)配套情況泊富國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析泊富國(guó)際廣場(chǎng)市中心稀缺專業(yè)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，4.96超高層高，2012年4月發(fā)售，目前僅剩3層，均價(jià)16000元/專業(yè)寫(xiě)字樓基本指標(biāo)：1棟體量約2.3萬(wàn)，合計(jì)20層，層高4.95m，樓高100m；標(biāo)準(zhǔn)層： 1310平米，每層劃分為四戶，315-331平米大堂配置：大堂面積295平米，挑高5.6m；電梯配置：5梯；空調(diào)配置：中央空調(diào)，VR

30、V分戶計(jì)量車位配置：地下420個(gè)，地面17個(gè)；外立面配置：裙樓干掛石材，主體真石漆產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：均價(jià)16000元/；銷售形式：優(yōu)先整層、半層推售，剩余散賣戶型區(qū)間：315331去化情況：2012年4月初開(kāi)售，目前僅剩3層，頂樓2層為開(kāi)發(fā)商持有，銷售情況好銷售情況自身配套：市中心成熟配套+自帶商業(yè)物管公司：怡盛物業(yè)，5元/平米月交付時(shí)間：2013年6月配套情況建發(fā)匯金國(guó)際寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析建發(fā)匯金國(guó)際時(shí)尚城市綜合體，超5A甲級(jí)寫(xiě)字樓配置，依托毗鄰別墅區(qū)地段及地鐵口吸引本土大中型企業(yè)，目前銷售均價(jià)為10000-11000元/基本指標(biāo)：體量5萬(wàn)，合計(jì)32層，層高4.2m，樓高168m；標(biāo)準(zhǔn)層

31、：1900，共14個(gè)產(chǎn)權(quán)；大堂配置：大堂面積410，挑高10m；電梯配置：12梯，品牌為OTIS；空調(diào)配置：中央空調(diào)車位配置：寫(xiě)字樓與其它物業(yè)共用車位，項(xiàng)目車位合計(jì)3000個(gè)；外立面配置：LOWE玻璃幕墻+干掛石材。產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：11.1萬(wàn)元/；銷售形式：優(yōu)先整層、半層，剩余散賣戶型區(qū)間：1101900；去化情況：2012年9月開(kāi)始散賣，目前已去化30%左右，銷售情況較好銷售情況我們項(xiàng)目辦公自用型客戶多來(lái)自托斯卡納、美洲故事等別墅區(qū)，他們大多是建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等公司老板；他們看中我們寫(xiě)字樓離他們住的地方近，且地鐵2號(hào)線也在附近；目前已經(jīng)有4個(gè)客戶要求購(gòu)買整層，但大部分面積需求是在3005

32、00左右；項(xiàng)目投資客群占比約三成，分布比較散，哪兒的都有，多為國(guó)有企業(yè)中高層及私營(yíng)老板，最近煤炭地質(zhì)局的有部分人在這里辦了卡，他們購(gòu)買面積不高，都沖著最小的110的買，方便投資。 客戶語(yǔ)錄喜盈門(mén)城市廣場(chǎng)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析喜盈門(mén)城市廣場(chǎng) 市場(chǎng)相對(duì)低端配置，依托精準(zhǔn)大型企業(yè)客戶定位及較為便宜價(jià)格實(shí)現(xiàn)高速去化基本指標(biāo)：體量2萬(wàn)左右，合計(jì)26層，層高3.2m，樓高100m；標(biāo)準(zhǔn)層：1300，共26個(gè)產(chǎn)權(quán)（約4550/個(gè)）大堂配置：大堂面積100150，挑高5.2m；電梯配置：5梯，品牌為東芝；空調(diào)配置：客戶自己安裝空調(diào)車位配置：地下120+地上30外立面配置：面磚搭配普通玻璃。因?yàn)槲覀儗?xiě)字樓定位就

33、是為那些國(guó)有大型企業(yè)提供辦工的地方，因此我們的客戶基本上都是規(guī)模比較大型的企業(yè)，目前我們寫(xiě)字樓已經(jīng)入駐9家客戶，它們當(dāng)中有金鷹955、省五建、湖南大學(xué)設(shè)計(jì)院等；客戶購(gòu)買這里，主要還是看中我們項(xiàng)目地段和交通可達(dá)性，以及我們項(xiàng)目的基本都是大型企業(yè)駐戶的純粹性以及門(mén)禁等私密性,和相對(duì)比較便宜的價(jià)格 水岸天際大客戶經(jīng)理產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：70008000元/；預(yù)估租金：11.5元/天戶型區(qū)間：501300（基本為整層或半層銷售）；去化情況：目前基本已售罄。銷售情況客戶語(yǔ)錄水岸天際寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析水岸天際標(biāo)準(zhǔn)化5A甲級(jí)寫(xiě)字樓配置，憑借雙地鐵口、雙政府及三館一中心吸引客戶基本指標(biāo)：合計(jì)2棟寫(xiě)字樓，體量

34、約6.2萬(wàn)左右，合計(jì)15層，層高3.6m，樓高54m；標(biāo)準(zhǔn)層： 2500，共10個(gè)產(chǎn)權(quán)（約80、160、240/個(gè) ）大堂配置：大堂面積待定，挑高5.4m；電梯配置：22梯，品牌為OTIS；空調(diào)配置：中央空調(diào)車位配置：1200個(gè)外立面配置：LOW-E玻璃幕墻搭配面磚我們項(xiàng)目客戶整體以辦工自用型比較多，由于面積最小可售約80，因此投資客戶也不少，整體占比約6：4左右；客戶在我們這里購(gòu)買主要是看中我們項(xiàng)目三個(gè)方面因素：雙地鐵口（地鐵1號(hào)線、5號(hào)線），雙政府（省政府、天心區(qū)政府），三館一中心（科技管、地質(zhì)博物館、群眾藝術(shù)館以及青少年活動(dòng)中心），購(gòu)買客戶中自用客戶需求多為300400，其中也不乏整層購(gòu)

35、買客戶，投資客群面積較小，大多為100左右。 星城榮域置業(yè)顧問(wèn)產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)13000元/；預(yù)估租金：戶型區(qū)間：802500去化情況：2012年9月推售，共489套，銷售154套，消化31%。 銷售情況客戶語(yǔ)錄星城榮域?qū)懽謽歉?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析星城榮域甲級(jí)寫(xiě)字樓，對(duì)外報(bào)價(jià)1.5萬(wàn)元/，目前已投入使用，入駐企業(yè)行業(yè)特征不明顯基本指標(biāo)：1棟寫(xiě)字樓，體量約6.2萬(wàn)左右，合計(jì)26層，層高3.6m，樓高94m；標(biāo)準(zhǔn)層： 1650，共7個(gè)產(chǎn)權(quán)（約207/個(gè) ）大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；空調(diào)配置：雙變頻中央空調(diào)車位配置：地下兩層停車場(chǎng)外立面配置：雙層中空低輻

36、射LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)15000元/；銷售形式：整層銷售戶型區(qū)間：2071650去化情況：開(kāi)盤(pán)首推6-15F，最小面積單位約為207，16-26F開(kāi)發(fā)商保留后期銷售，均整層出售，目前以投入使用銷售情況配備：雙帆剪影造型，5A智能化系統(tǒng)，如停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)物管公司：長(zhǎng)厚鑫物業(yè)管理，3.6元/平米月地理位置：萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)沙大道交叉路口配套情況華晨 雙帆國(guó)際寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析華晨雙帆國(guó)際華雅國(guó)際財(cái)富中心5A甲級(jí)寫(xiě)字樓， 1-5F為商業(yè)，6-25F為寫(xiě)字樓，目前對(duì)外報(bào)價(jià)1.3萬(wàn)元/，目前散賣低樓層基本指標(biāo)：1棟寫(xiě)字樓，體量約5.1萬(wàn)左右，合計(jì)25層，層高3.8m，樓

37、高95m；標(biāo)準(zhǔn)層： 1843，共9個(gè)產(chǎn)權(quán)大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；空調(diào)配置：約克中央空調(diào)車位配置：智能停車位2:1配比外立面配置：LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)13000元/；銷售形式：整層銷售戶型區(qū)間：124185去化情況：預(yù)計(jì)月開(kāi)盤(pán)銷售情況配備：BAS新風(fēng)系統(tǒng)檢測(cè)有害氣體、斷橋隔熱物管公司：華雅物業(yè)，3.5元/平米月位置：萬(wàn)家麗路與景園路交匯處西北角配套情況寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析華雅國(guó)際財(cái)富中心超甲級(jí)5A專業(yè)豪裝寫(xiě)字樓，高標(biāo)準(zhǔn)配置，均價(jià)15000元/基本指標(biāo)：雙子樓，1棟酒店，1棟寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓體量約3.1萬(wàn)左右，合計(jì)25層，層高3.6m

38、；標(biāo)準(zhǔn)層：約1600：電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱，梯戶比6:7；空調(diào)配置：配備中央空調(diào)；交通組織：兩個(gè)出入口，雙進(jìn)雙出；車位配置：整體共2000個(gè)車位，只出租，不外售煙道布置及衛(wèi)生間：無(wú)煙道，公共衛(wèi)生間外立面配置：LOW-E玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：15000元/；銷售形式：以整層優(yōu)先，部分樓層拿出散賣；戶型區(qū)間：122300去化情況：2012年9月開(kāi)盤(pán)，目前已去化70%，預(yù)計(jì)2013年5月交房客戶情況：以自用客戶為主，占90%，大多購(gòu)買整層、半層；少部分投資客。銷售情況業(yè)態(tài)組合：7樓以下為商業(yè)裙樓；物管公司：第一戴維斯物管顧問(wèn)，華晨物業(yè)，7.8元/平米月交通配套：地鐵5號(hào)線口，無(wú)縫對(duì)接配

39、套情況華晨世紀(jì)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析華晨世紀(jì)廣場(chǎng)精裝高配寫(xiě)字樓公寓+70年產(chǎn)權(quán)+24小時(shí)辦公+低首付低月供+配送會(huì)議室基本指標(biāo)：8棟70年產(chǎn)權(quán)公寓，其中6棟定位于商務(wù)辦公，目前還剩余2棟精裝寫(xiě)字樓公寓正在認(rèn)籌，體量約4萬(wàn)左右，分別為8-27層，層高3m；標(biāo)準(zhǔn)層： 850-950電梯配置：3梯，梯戶比3：10；交通組織：兩個(gè)出口，雙進(jìn)雙出；空調(diào)配置：分戶空調(diào)，車位配置：總共1萬(wàn)，煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間外立面配置：雙層中空低輻射LOW-E玻璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：毛坯9500元/，精裝11000元/；銷售形式：以散賣為主，有部分整層客戶；戶型區(qū)間：67130去化情況：2012年4

40、月開(kāi)盤(pán)，6棟商務(wù)公寓，其中4棟基本售完，目前剩余兩棟正在認(rèn)籌中銷售情況配套情況業(yè)態(tài)組合：底下三層為商業(yè)裙樓；物管公司：世邦魏理仕物業(yè)，3.88元/平米月交通配套：地鐵7號(hào)線，地鐵8號(hào)線無(wú)縫對(duì)接德思勤城市廣場(chǎng)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析德思勤城市廣場(chǎng)70年產(chǎn)權(quán)+可商可住+5.5米層高+復(fù)式結(jié)構(gòu)基本指標(biāo)：1棟70年產(chǎn)權(quán)公寓，體量約2萬(wàn)左右，合計(jì)32層，層高5.5m，復(fù)式結(jié)構(gòu)；標(biāo)準(zhǔn)層： 1200電梯配置：6梯，梯戶比6:30；空調(diào)配置：未配備空調(diào)，需自行裝設(shè)；交通組織：兩個(gè)出入口，雙進(jìn)雙出；車位配置：150個(gè)煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間外立面配置：面磚產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：8000元/；銷售形式：

41、散賣為主，有部分整層客戶，基本以企業(yè)名義，一次性付款規(guī)避限購(gòu)政策戶型區(qū)間：3575復(fù)式房去化情況：2012年11月3日開(kāi)盤(pán)，目前已銷售45%，預(yù)計(jì)2013年10月交房客戶情況：投資客與自用客戶各占一半銷售情況業(yè)態(tài)組合：7樓以下為商業(yè)裙樓，其中4-7層將引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店；物管公司：南智遠(yuǎn)物業(yè)，2.5元/平米月交通配套：地鐵4號(hào)線，地鐵5號(hào)線配套情況金色LOFT寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析金色LOFT40年商業(yè)性質(zhì)，以商務(wù)公寓形式對(duì)外出售，價(jià)格遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，配套相對(duì)完善，吸引一眾投資客戶及部分中小企業(yè)業(yè)主整層購(gòu)買基本指標(biāo)：1棟40年產(chǎn)權(quán)公寓，體量約4萬(wàn)左右，合計(jì)31層，層高2.9m；標(biāo)準(zhǔn)層： 約1000：

42、電梯配置：6梯，梯戶比6:18；空調(diào)配置：未配備空調(diào)，需自行裝設(shè)；交通組織：兩個(gè)出入口，雙進(jìn)雙出；車位配置：230個(gè)煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間外立面配置：玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：9000元/；銷售形式：以整層優(yōu)先，3-9層基本都是整層出售，戶型區(qū)間：4580去化情況：2012年9月開(kāi)盤(pán)，目前已銷售500套，僅剩余約50套，預(yù)計(jì)2013年9月交房客戶情況：投資客與自用客戶各占一半銷售情況業(yè)態(tài)組合：1、2樓為商業(yè)裙樓；物管公司：湖南家和物業(yè)，5元/平米月交通配套：地鐵5號(hào)線配套情況寬寓大廈寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析寬寓大廈70年住宅性質(zhì)，按住宅式設(shè)計(jì)，但在營(yíng)銷推廣上想通過(guò)辦公商務(wù)包裝提

43、升溢價(jià)，自身辦公硬件配置有限，低首付政策，已開(kāi)始蓄客基本指標(biāo)：1棟70年產(chǎn)權(quán)公寓，體量約2.5萬(wàn)左右，合計(jì)26層，層高2.9m；標(biāo)準(zhǔn)層： 950：電梯配置：3個(gè)梯，梯戶比3:13；空調(diào)配置：未配備空調(diào)，需自行裝設(shè)；交通組織：；車位配置：1-8#共889個(gè)車位煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間外立面：普通面磚產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：7500元/；銷售形式：，戶型區(qū)間：50103去化情況：5月底開(kāi)始蓄客銷售情況業(yè)態(tài)組合：全部為公寓，底層架空精裝雙大堂，公寓旁有2層單體商業(yè)街；物管公司：綠城物業(yè)，1.8元/平米月交通配套：臨近地鐵2號(hào)線，地鐵5號(hào)線配套情況1華悅城馬賽會(huì)館寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)案例分析華悅城

44、馬賽會(huì)館國(guó)際頂級(jí)合作伙伴|國(guó)際旗艦企業(yè)、濱江豪宅、5A級(jí)寫(xiě)字樓、白金五星級(jí)酒店北區(qū)將建成268米濱江 第一高樓北區(qū)南區(qū)北地塊：仿香港最著名的蘭桂坊酒吧街；及引入法拉利、保時(shí)捷奢華品牌車展廳北地塊四期：7層商業(yè)+34層江景豪華寫(xiě)字樓+20層香格里拉酒店南區(qū)規(guī)劃為仿古建筑商業(yè)街區(qū)，成為長(zhǎng)沙商業(yè)的新地標(biāo)兩棟濱江超高層專業(yè)寫(xiě)字樓樓盤(pán)名稱華遠(yuǎn)華中心所在位置解放西路與湘江大道交匯處入市時(shí)間預(yù)計(jì)2013年建筑面積9.7萬(wàn)配套7層商業(yè)，萬(wàn)豪酒店層數(shù) 41層寫(xiě)字樓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)1、口碑最高檔的城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目品牌、口碑、推廣展示做到極致2、一線江景資源香格里拉酒店2、豪宅口碑坐實(shí)項(xiàng)目調(diào)性3、超高層、頂級(jí)

45、配套3、圈層營(yíng)銷及渠道營(yíng)銷廣泛運(yùn)用項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力1、華遠(yuǎn)高端品牌效應(yīng)，超大規(guī)模城市綜合體；2、一線江景及頂級(jí)豪宅配套；3、項(xiàng)目核心營(yíng)銷思路高調(diào)走圈層營(yíng)銷和渠道營(yíng)銷路線；整體形象塑造；4、頂級(jí)合作伙伴，高規(guī)格物業(yè)組合寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)區(qū)域共贏典型項(xiàng)目華遠(yuǎn)華中心濱江新城地標(biāo)綜合體，12萬(wàn)240米超甲級(jí)寫(xiě)字樓&五星級(jí)酒店+43萬(wàn)超高層公寓商業(yè)（寫(xiě)字樓及MALL為主）約12萬(wàn)平,占比22%2010年7月底，240米超高層商業(yè)綜合樓奠基，年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2013年寫(xiě)字樓入市，2013年竣工營(yíng)業(yè)開(kāi)發(fā)周期5年，建設(shè)項(xiàng)目最遲在2015年內(nèi)全部完工240米超甲級(jí)酒店寫(xiě)字樓項(xiàng)目超高層酒店寫(xiě)字樓建筑意象建筑頂端布

46、置五星級(jí)酒店中段&中下段布置超甲級(jí)寫(xiě)字樓底部裙樓布置高端百貨商業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力1、世茂品牌效應(yīng)，河西首席城市綜合體；2、一線江景及地標(biāo)性建筑；3、希爾頓酒店品牌效應(yīng)；4、世茂在濱江物業(yè)打造上的成功經(jīng)驗(yàn)，高端住宅，豪華酒店、商旅辦公的三大核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)（寫(xiě)字樓及MALL為主）約12萬(wàn)平,占比22%寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)區(qū)域共贏典型項(xiàng)目世貿(mào)鉑翠灣外立面配置區(qū)域附近專業(yè)寫(xiě)字樓外立面基本為L(zhǎng)OW-E玻璃幕墻，部分商務(wù)公寓為了提升形象，也同樣采用LOW-E玻璃幕墻，少部分用面磚星城榮域喜盈門(mén)范城水岸天際外立面配置區(qū)域附近項(xiàng)目寫(xiě)字樓立面基本按照5A甲級(jí)寫(xiě)字樓打造標(biāo)準(zhǔn)，采用中空LOW-E玻璃幕墻部分商務(wù)公寓也采用

47、LOW-E玻璃幕墻，少部分為面磚分類項(xiàng)目名稱外立面配置專業(yè)寫(xiě)字樓華晨世紀(jì)廣場(chǎng)LOW-E玻璃幕墻星城榮域LOW-E玻璃幕墻喜盈門(mén)范城LOW-E玻璃幕墻水岸天際面磚商務(wù)公寓德思勤LOW-E玻璃幕墻金色loft面磚華悅城面磚寬裕大廈LOW-E玻璃幕墻寬寓大廈金色loft德思勤寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 產(chǎn)品配置內(nèi)部配置區(qū)域?qū)I(yè)寫(xiě)字樓內(nèi)部配置較為高端豪華，部分商務(wù)公寓為了吸引自用客戶，加強(qiáng)內(nèi)部配置，幾乎接近寫(xiě)字樓配置；另少量公寓僅推廣包裝上主打商務(wù)辦公，但在內(nèi)部配置上并未提升內(nèi)部配置層高：區(qū)域?qū)I(yè)寫(xiě)字樓層高基本在3.54.2m左右，商務(wù)公寓在2.9-3m左右；標(biāo)準(zhǔn)層：專業(yè)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間在13002500左右；商務(wù)