房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 恒達(dá)集團(tuán)2010年6月無錫城市研究

1、無錫城市研究戰(zhàn)略投資部 2021.6無錫城市根本面中國主要城市群 中國的城市開展仍處于初級(jí)階段，較為成形是長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大城市群，其中長(zhǎng)三角綜合實(shí)力最強(qiáng)。 2021年三大經(jīng)濟(jì)圈地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)12.51萬億元，占全國比重指占地區(qū)總計(jì)的比重到達(dá)38.2，拉動(dòng)全國增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)。無錫城市根本面長(zhǎng)三角城市體系 長(zhǎng)三角內(nèi)部已經(jīng)形成以上海為中心的雙三角城市體系，而無錫正是內(nèi)核三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要組成局部。上海蘇州無錫小三角增長(zhǎng)級(jí)上海杭州南京大三角增長(zhǎng)級(jí)無錫常州南通嘉興上海杭州南京蘇州鎮(zhèn)江馬鞍山寧波湖州 長(zhǎng)三角六大城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合比較：無錫作為一個(gè)以出口為導(dǎo)向的制造業(yè)城市，

2、總量經(jīng)濟(jì)實(shí)力根本在第二梯隊(duì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍待優(yōu)化。無錫城市根本面長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì) 上海固定資產(chǎn)投資額最大， 蘇州和南京其次，無錫第四就利用外資情況而言，上海和蘇州是第一梯隊(duì)，無錫和杭州是第二梯隊(duì)，其他城市相對(duì)較弱就經(jīng)濟(jì)規(guī)模而言，上海最強(qiáng)，蘇州次之，無錫第三，在長(zhǎng)三角城市中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好 上海是六城市中唯一一個(gè)三產(chǎn)占比超過二產(chǎn)的城市;結(jié)合二三產(chǎn)間的差距比較其他城市,南京最好，杭州次之，無錫、蘇州、常州在后GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吸引外資固定資產(chǎn)投資 2002-2021年間，無錫進(jìn)入第二輪高速開展期，經(jīng)濟(jì)總量以年均18.5%的增速迅速逼近4500億元大關(guān)，以13%的增速估計(jì)， 無錫經(jīng)濟(jì)規(guī)模將于2021年突破7000億元

3、無錫城市根本面無錫經(jīng)濟(jì) 2021年，無錫GDP5000億元，位列全國城市第8位，江蘇省城市第2位； 按照保守的13%的復(fù)合增長(zhǎng)率估算，2021年無錫GDP總值將突破7200億元，按照18%的復(fù)合增長(zhǎng)率估算，2021 無錫GDP總值達(dá)8500億元無錫城市根本面無錫人口 無錫04年以來常住人口以3.1%的復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)定擴(kuò)張。常住人口2021年到達(dá)619萬人，近年來年均增長(zhǎng)18萬人。+0.9%+3.1% 無錫戶籍人口的年增長(zhǎng)約3-4萬人，市區(qū)戶籍人口的年增長(zhǎng)約3萬人，可以看出無錫戶籍人口的增加根本集中在市區(qū)。無錫城市根本面總結(jié) 無錫位于國內(nèi)綜合實(shí)力最強(qiáng)的長(zhǎng)三角城市群內(nèi)核三角內(nèi)，是大上海城市圈的重要組

4、成局部 對(duì)長(zhǎng)三角六大城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行綜合比較，無錫作為一個(gè)以出口為導(dǎo)向的制造業(yè)城市，總量經(jīng)濟(jì)實(shí)力根本在第二梯隊(duì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍待優(yōu)化 02-08年間，無錫進(jìn)入第二輪高速開展期，復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)18.5%。而無錫2021年GDP更是突破5000億元。 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無錫特別是市區(qū)吸引外來人口進(jìn)入，無錫全市常住人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，已達(dá)620萬。無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng) 09下半年土地供給暴增，全年出讓面積到達(dá)458萬方，出讓單價(jià)279萬元/畝，已高于07年水平，出讓主要集中在新區(qū)、濱湖、錫山及惠山區(qū)。土地出讓特征2021年全年無錫方案出讓土地面積399萬平米，上半年出讓僅62萬方，而全年出讓到達(dá)457.82

5、萬方，下半年土地市場(chǎng)供給暴增；下半年出讓地塊面積一般較大，全年平均出讓單價(jià)為279萬元/畝，高于07年水平；下半年新區(qū)、濱湖區(qū)、錫山區(qū)以及惠山區(qū)土地出讓大幅放量，為無錫市成交的主要區(qū)域。無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析截止2021年5月整體分析供給量明顯下降，成交量大幅縮水，均價(jià)持續(xù)上揚(yáng) 5月，無錫商品房供給量28.96萬平米，成交面積24.55萬平米，成交均價(jià)9455元/平米； 1-5月，無錫商品房累計(jì)供給量203.91萬平米，累計(jì)成交面積246.59萬平米，累計(jì)供求比1：1.21。圖：2021年8月到2021年5月無錫市商品房供求走勢(shì)圖表：無錫5月商品房市場(chǎng)各類指標(biāo)商品房市場(chǎng)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體分析供

6、給量與成交量均明顯回落 5月，無錫商品住宅供給量21.57萬平米，成交面積18.95萬平米，成交均價(jià)8022元/平米； 1-5月，無錫商品住宅累計(jì)供給量156.80萬平米，累計(jì)成交面積192.89萬平米，累計(jì)供求比1:1.23。 表: 無錫市5月商品住宅各類指標(biāo)變化無新增供給量、成交量下跌、均價(jià)略有下滑 5月，無錫辦公用房無新增供給，成交面積1.13萬平米，成交均價(jià)9518元/平米； 1-5月，無錫辦公用房累計(jì)供給量3.91萬平米，累計(jì)成交面積9.44萬平米，累計(jì)供求比1：2.41。表：無錫市5月辦公用房各類指標(biāo)變化住宅市場(chǎng)辦公市場(chǎng)圖：2021年8月至2021年5月無錫市商品住宅供求走勢(shì)圖圖：

7、2021年8月至2021年5月無錫市辦公用房供求走勢(shì)圖最新6月數(shù)據(jù)：6月無錫供給23.45萬方，環(huán)比上漲38.67%；成交25.2萬方，環(huán)比上漲2%；價(jià)格下降明顯，6月僅為7574元/無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體分析供給量大幅下跌、成交量同步下滑、均價(jià)大幅上揚(yáng) 5月，無錫商業(yè)用房供給量0.22萬平米，成交面積2.79萬平米，成交均價(jià)17192元/平米； 1-5月，無錫商業(yè)用房累計(jì)供給量20.80萬平米，累計(jì)成交面積28.20萬平米，累計(jì)供求比1：1.36。 表：無錫市5月商業(yè)用房各類指標(biāo)變化商業(yè)市場(chǎng)別墅市場(chǎng)供給量大幅上漲、成交量大幅下滑、成交均價(jià)顯著上揚(yáng) 5月，無錫別墅市場(chǎng)新增供給7.17萬平米，成

8、交面積1.68萬平米，成交均價(jià)12735元/平米； 1-5月，無錫別墅累計(jì)供給量22.04萬平米，累計(jì)成交面積16萬平米，累計(jì)供求比1：0.73。 表：無錫市4、5月別墅用房各類指標(biāo)變化圖：2021年8月至2021年5月無錫市商業(yè)用房供求走勢(shì)圖圖：2021年8月至2021年5月無錫市別墅用房供求走勢(shì)圖無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析月度供給量略有下跌，成交量大幅下跌，均價(jià)略有下走圖：2021年8月至2021年5月崇安區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖表：無錫市崇安區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化崇安區(qū)市場(chǎng)無新增供給，成交量大幅下跌，均價(jià)上揚(yáng)顯著圖：2021年8月至2021年5月南長(zhǎng)區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖表：無錫市南長(zhǎng)

9、區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化南長(zhǎng)區(qū)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析供給量為零，成交量大幅下跌，均價(jià)同步滑落圖：2021年8月至2021年5月北塘區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖表：無錫市北塘區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化北塘區(qū)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析本月供給量略有下跌，成交大幅下滑，均價(jià)持續(xù)走高 圖：2021年8月至2021年5月新區(qū)區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖表：無錫市新區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化新區(qū)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析供給量，成交量同步大幅下跌，均價(jià)亦下滑 圖：2021年8月至2021年5月濱湖區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖表：無錫市濱湖區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化濱湖區(qū)供給量、成交

10、量同步大幅下滑，均價(jià)略有上揚(yáng) 圖：2021年8月至2021年5月錫山區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖表：無錫市錫山區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化錫山區(qū)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析供給略，成交量大幅下跌，成交均價(jià)小幅下滑 圖：2021年8月至2021年5月惠山區(qū)商品住宅供求走勢(shì)圖 表：無錫市惠山區(qū)4、5月商品住宅各類指標(biāo)變化惠山區(qū)區(qū)域總結(jié)： 供給量：隨著市場(chǎng)行情的冷卻，5月份除了錫山區(qū)供給量略有增加，其他各區(qū)均大幅萎縮。而 近2年供給量較大的區(qū)域是濱湖區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)、北塘區(qū)。 成交量：5月份各區(qū)成交量環(huán)比均大幅回落。而近2年成交量較大的區(qū)域是濱湖區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)。 成交均價(jià)：5月份

11、各區(qū)成交均價(jià)均處于高位，其中錫山、新區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)5月均價(jià)均創(chuàng)新高，其余各區(qū)那么隨著成交量的下降略有回落。成交均價(jià)較高的區(qū)域是崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)。無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域分析回憶“階段鐘模型：通過分析投資/新開工增速、存貨去化期和房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，判斷住宅市場(chǎng)所處開展階段8%資料來源：美國統(tǒng)計(jì)局，仲量聯(lián)行，澳大利亞Lend Lease研究機(jī)構(gòu)12新開工加速存貨去化期上升房?jī)r(jià)收入比下降新開工減少供應(yīng)過剩，存貨去化期達(dá)到最大投資冷卻市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求、房?jī)r(jià)企穩(wěn)需求增長(zhǎng)新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復(fù)階段房?jī)r(jià)收入比上升，投資增加1234567891011鐘型特征無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分

12、析周期判斷無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析周期判斷通過分析05年以來無錫的四大指標(biāo)變動(dòng)情況，判斷無錫市場(chǎng)各年的所處階段房?jī)r(jià)收入比=房屋價(jià)格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配收入房屋價(jià)格=90M2*當(dāng)年商品住宅銷售均價(jià)城鎮(zhèn)家庭平均可支配收入=城鎮(zhèn)人均可支配收入*3存貨去化期=當(dāng)年底存量/當(dāng)年月均銷售面積 房地產(chǎn)投資同比以及新開工面積同比表征商品房供給；存貨去化期表征商品房供求關(guān)系；房?jī)r(jià)收入比表征市場(chǎng)購置力。 商品房投資中包含土地購臵費(fèi)，即使當(dāng)前新開工減少，開發(fā)商可能還要繼續(xù)支付前期未付地價(jià)和工程款。因此，商品房投資同比反映過去的供給情況，而商品房新開工面積同比那么反映未來的供給情況。相對(duì)而言，商品房新開工面積更能表現(xiàn)市場(chǎng)開

13、展階段。無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析周期判斷 上一輪市場(chǎng)周期05年到09年年初無錫經(jīng)歷了“鐘型特征的大局部階段。12新開工加速存貨去化期上升房?jī)r(jià)收入比下降新開工減少供應(yīng)過剩，存貨去化期達(dá)到最大投資冷卻市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求、房?jī)r(jià)企穩(wěn)需求增長(zhǎng)新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復(fù)階段房?jī)r(jià)收入比上升，投資增加1234567891011上一輪周期無錫量?jī)r(jià)其漲價(jià)升量跌價(jià)量齊跌價(jià)跌量漲2005年2006年2007年2021上半年2021下半年2021第一季度無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析周期判斷 由新政調(diào)控引發(fā)的本輪市場(chǎng)調(diào)整具有很強(qiáng)的周期性，在中國特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期相對(duì)較短，根本在3-4年為

14、一個(gè)周期。在宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)控沒有發(fā)生大的轉(zhuǎn)變的前提下，2021年以及2021上半年將是周期中的調(diào)整期，根據(jù)以往的規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能在2021年下半年或2021年再次進(jìn)入快速開展期 。12新開工加速存貨去化期上升房?jī)r(jià)收入比下降新開工減少供應(yīng)過剩，存貨去化期達(dá)到最大投資冷卻市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求、房?jī)r(jià)企穩(wěn)需求增長(zhǎng)新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復(fù)階段房?jī)r(jià)收入比上升，投資增加1234567891011本輪周期無錫量?jī)r(jià)其漲價(jià)升量跌價(jià)量齊跌價(jià)跌量漲2021第二季度2021第三季度2021第一季度2021第四季度2021年1-4月當(dāng)前節(jié)點(diǎn)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本輪調(diào)整低點(diǎn)判斷 雖然針對(duì)

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策比預(yù)期要猛烈，但我們判斷本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整較2021年的調(diào)整幅度較小，周期也較短。 主要原因： 1、目前開發(fā)公司現(xiàn)金流好于2021年：房屋價(jià)風(fēng)格整最主要的推動(dòng)力來自開發(fā)公司的現(xiàn)金流。開發(fā)公司在存在現(xiàn)金缺口的狀況下會(huì)傾向于調(diào)整價(jià)格，以降價(jià)的手段填補(bǔ)這一缺口。與2021年的情況相比，目前開發(fā)公司的現(xiàn)金流狀況普遍好于當(dāng)時(shí)，除了09年個(gè)別拿地激進(jìn)的開發(fā)公司，大局部開發(fā)公司的凈負(fù)債率還處于健康的水平，尚可接受1020左右的現(xiàn)金流下降； 2、終端買家更有經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)過了2021年的市場(chǎng)的調(diào)整，買家的經(jīng)驗(yàn)也較豐富，一旦市場(chǎng)有一定幅度的調(diào)整將會(huì)充分釋放購置力； 3、目前較好的宏觀經(jīng)濟(jì)層面：宏

16、觀經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)回暖階段，風(fēng)險(xiǎn)：歐債危機(jī)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的失敗等； 4、一手房受開發(fā)公司主導(dǎo)，對(duì)價(jià)格的反映比較主動(dòng)，開發(fā)公司可選擇價(jià)風(fēng)格整的幅度及房屋供給量。 5、另外，比較清晰的是銀行在目前資金收緊的情況下會(huì)選擇繼續(xù)支持一手房市場(chǎng)，因?yàn)榍捌阢y行已經(jīng)對(duì)地產(chǎn)工程進(jìn)行了借貸，考慮到資金回流，銀行將傾向于對(duì)一手房進(jìn)行按揭貸款，以保證更好的收回工程借貸。 6、地價(jià)的提高：新政以來各地推出土地的底價(jià)相對(duì)于2021年有明顯的提高，由于地方政府對(duì)賣地政策的依賴，以及防止新政之后的成交地價(jià)偏低導(dǎo)致之前高價(jià)地退地等情況的發(fā)生。 7、大型開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)使得調(diào)整周期變短。恒大、萬科等資金充足的大型開

17、發(fā)商，極可能將繼續(xù)通過主動(dòng)降價(jià)的方法來回收銷售資金從而拉低房?jī)r(jià)，進(jìn)而拉低地價(jià)，然后低價(jià)買進(jìn)土地，最新的萬科6月份銷售額為85億元，同時(shí)銷售價(jià)格在415新政前后變化明顯，下調(diào)達(dá)15%。 根據(jù)資本市場(chǎng)領(lǐng)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)半年到一年的經(jīng)驗(yàn)，以萬科為例：萬科于2021年7月的高點(diǎn)14元/股調(diào)整到現(xiàn)在2021年7月的7元/股，跌幅高達(dá)50%，而房地產(chǎn)股票去年是先于大盤開始調(diào)整，最近幾個(gè)交易日又有明顯先于大盤企穩(wěn)的跡象。 初步判斷本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期約一年左右，預(yù)計(jì)調(diào)整低點(diǎn)在2021年年底和2021年上半年，預(yù)計(jì)調(diào)整幅度為15%-30%。 個(gè)別區(qū)域和工程極有可能回到2021年初的水平。前提：沒有出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和

18、政策調(diào)整?房地產(chǎn)籌劃大全房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告? 團(tuán)圓網(wǎng) 內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程工程、營(yíng)銷籌劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)開發(fā)商、代理商、廣告公司：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火四、熱點(diǎn)城市覆蓋全國絕大局部地區(qū)：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！由于篇幅

19、所限，以下僅列出2021年更新的局部資料如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取假設(shè)干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！更多詳情介紹請(qǐng)登陸： 聯(lián)系QQ：1323556639?華高萊斯2021年2季度房地產(chǎn)研究報(bào)告?-35頁 word?2021年海南萬寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開展分析報(bào)告?-6頁 word?2021年8月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-31頁 word?2021年7月合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告?-29頁 word?2021年7月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-29頁 word?2021年7月22日廣州蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告?-22頁 word?2021年6月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告?-54頁 pdf?2021年6月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?

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