廣東金融學(xué)院第1章

1、2021/9/111資產(chǎn)評估學(xué)主講：范忠偉22021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W出勤（10%）期末考試（70%） 考核方式課堂參與及作業(yè)（20%）32021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學(xué)們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。42021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W本學(xué)期教學(xué)內(nèi)容1、資產(chǎn)評估方法（第三章）2、流動資產(chǎn)評估（第四章）3、機器設(shè)備評估（第五章）4、房地產(chǎn)評估 （第六章）5、無形資產(chǎn)評估 （第七章）6、長期投資及其他資產(chǎn)評估（第八章）7、企業(yè)價

2、值評估 （第九章）8、資產(chǎn)評估報告 （第十章）52021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W資產(chǎn)評估案例引入2010年，一宗資產(chǎn)為1.5億元的企業(yè)要進行產(chǎn)權(quán)改制，需辦理完成如下工作：對企業(yè)進行整體評估，確認凈值，調(diào)整賬務(wù)；土地辦理新的土地使用證；房產(chǎn)辦理新企業(yè)的房產(chǎn)證；采礦權(quán)作為投入資產(chǎn)的價格確認；機動車在改制中作價入賬；實物資產(chǎn)作價后參加保險。引例：62021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W案例背景 德國的戴姆勒奔馳公司和美國的克萊斯勒公司均為世界著名的汽車制造公司，戴姆勒奔馳的拳頭產(chǎn)品為優(yōu)質(zhì)高價的豪華車，主要市場在歐洲和北美. 美國克萊斯勒公司的產(chǎn)品幾乎全部集中于大眾車，與戴姆勒奔馳在產(chǎn)品

3、和市場范圍上正好互補，兩家公司的合并是著眼于長遠競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略性合并。兩家公司各自的規(guī)模以及在地理位置上分屬歐洲大陸和美洲大陸，使合并的復(fù)雜程度和評估難度大大提高。72021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W背景 由于凈資產(chǎn)賬面價值不能決定持續(xù)經(jīng)營公司的內(nèi)在價值，而受股票數(shù)量、市場交易情況、投機性等眾多因素的影響，股票市場價格具有短期波動性，因此在評估方法的選擇上，賬面價值法、市場價格法等均被否定，最終決定采用收益法分別對兩家公司進行評估，并以此為基礎(chǔ)確定換股比例。 82021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W 談起資產(chǎn)評估，人們也許比較陌生。但是提起企業(yè)的股份制改造、兼并、重組等，大家應(yīng)該不

4、陌生，很多人是這一經(jīng)濟行為的親歷者或見證者，在這些涉及產(chǎn)權(quán)變動的過程中，都有資產(chǎn)評估的身影。 資產(chǎn)評估是朝陽產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，應(yīng)該說，目前這一行業(yè)正處于良好的發(fā)展機遇期。之所以說是機遇，是因為社會主義市場經(jīng)濟的完善，財產(chǎn)組織方式向產(chǎn)權(quán)主體多元、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流暢的混合所有制方向發(fā)展，為資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。92021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W房地產(chǎn)企業(yè)評估兩個典型案例 某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實現(xiàn)利潤5000萬元，美化報表為配股創(chuàng)造條件某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價賣給關(guān)聯(lián)公司，年報因此筆交易每股收益由-0.24元變?yōu)橼A利0.

5、06元。 102021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W第一章 資產(chǎn)評估概述四、資本評估的組織工作三、資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則二、資產(chǎn)評估的目標與內(nèi)涵一、資產(chǎn)評估的形成和發(fā)展112021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W第一節(jié) 資產(chǎn)評估的形成和發(fā)展資產(chǎn)評估是伴隨著商品交換的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。第一節(jié) 資產(chǎn)評估的形成和發(fā)展122021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W資產(chǎn)評估大體上經(jīng)過了三個階段：原始評估階段：直觀性 、非專業(yè)性、無償性 經(jīng)驗評估階段:科學(xué)評估階段:1981年國際評估準則委員會正式成立，標志著資產(chǎn)評估開始成為一個國際性的行業(yè)。132021/9/11汪海粟

6、中南財經(jīng)政法大學(xué)W我國真正科學(xué)意義上的資產(chǎn)評估行為和資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生于20世紀80年代末 市場經(jīng)濟的核心問題是交易： 一般商品的交易 資產(chǎn)的交易 現(xiàn)代市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的交易非?；钴S，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在 評估我國資產(chǎn)評估的形成與發(fā)展142021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W1. 自1989年資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生以來，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)迅速增長，特別是1992年至1998年增長最快，2000年以后，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)增速明顯減緩。 這是因為，上世紀九十年代，我國國有企業(yè)資產(chǎn)重組、開始改制上市的比較多，相應(yīng)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)也比較多。2000年以后，國有企業(yè)上市節(jié)奏放緩，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)也相應(yīng)減少。傳統(tǒng)

7、業(yè)務(wù)少了以后，資產(chǎn)評估機構(gòu)又沒能開發(fā)足夠多的來源于市場的業(yè)務(wù)，整個行業(yè)普遍感到競爭加劇，一些機構(gòu)迫于生存壓力，開始壓價競爭。152021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立于1993年12月。 2000年，根據(jù)國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的要求，中國資產(chǎn)評估協(xié)會與中國注冊會計師協(xié)會合并，組成新的中國注冊會計師協(xié)會。 2004年，為加強和規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)管理，經(jīng)財政部黨組研究決定并報國務(wù)院同意，中國資產(chǎn)評估協(xié)會單獨設(shè)立。162021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W3.評估業(yè)各自為政，且多頭管理 由政府不同部門管理的評估行業(yè)涉及：注冊資產(chǎn)評估師CPV、注冊房地產(chǎn)評估

8、師、土地估價師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估師、價格鑒證師、礦業(yè)權(quán)評估師和舊機動車評估師等。172021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目標與內(nèi)涵 一、資產(chǎn)評估的目標P6 一般目的 客觀、公正地評定估算被評估資產(chǎn)在評估時點的價值。182021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目標與內(nèi)涵 特定目的P6 評定估算在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資、合作、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保、企業(yè)租賃等經(jīng)濟行為中被評估資產(chǎn)在評估時點的價值 。 192021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W注：在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù) 對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求

9、也有差別。 比如我們說一座大橋價值1000萬元，這個可能沒有人反對，因為這座橋的成本就是1000萬元左右；但有人說價值超過1200萬元，似乎也能成立，因為有機構(gòu)測算如果對通過它的車輛收取過橋費的話，20年的收益現(xiàn)值至少1200萬；思考：一座橋梁的價值如何評估？202021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W二、資產(chǎn)P111、資產(chǎn)的定義，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。 212021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2、資產(chǎn)的基本特征：（1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的如：資產(chǎn)屬于經(jīng)營性租出方，而不屬于經(jīng)營性租入方（2）資產(chǎn)必須能以貨幣計量 （3

10、）資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益潛在能力 如：壞了的原料，專利到期222021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W產(chǎn)權(quán)依據(jù)是指能證明被評估資產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)，如： （1）國有土地使用證 （2）房屋所有權(quán)證 （3）購物發(fā)票232021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W242021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W3、資產(chǎn)的分類p111、按資產(chǎn)存在形態(tài)2、 按是否具有綜合獲利3、 按能夠獨立存在4、按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關(guān)系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)：能夠獨立存在的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)：不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)252021/

11、9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（1）按資產(chǎn)的存在形態(tài)不同可將資產(chǎn)分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)是指有實體形態(tài)的看得見的資產(chǎn)，如機器設(shè)備、房屋建筑物、庫存商品、材料等。無形資產(chǎn)是指那些沒有具體實物形態(tài)，但在很大程度上影響著企業(yè)生產(chǎn)能力、生產(chǎn)質(zhì)量、企業(yè)效益的資產(chǎn)。主要包括專利權(quán)、商標權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、特許權(quán)、商譽等。262021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2009年中國500最具價值品牌前10名排名品牌名稱品牌擁有機構(gòu)品牌價值主營行業(yè)1工商銀行中國工商銀行股份有限公司1250.86金融2國家電網(wǎng)國家電網(wǎng)公司1193.65能源3CCTV中國中央電視臺1085.29傳媒4中國移動中國

12、移動通信集團公司1068.33通信服務(wù)5中國人壽中國人壽保險（集團）公司824.37金融6中國航天中國航天科技集團公司716.28航天7中國中化中國中化集團公司693.28石油、化工8中國中鐵中國中鐵股份有限公司687.36建筑9海爾海爾集團公司641.13家電10中國銀行中國銀行股份有限公司637.19金融圖一272021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力將資產(chǎn)分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。如一臺設(shè)備、一棟房屋等。整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。如一家企業(yè)注意兩點。第一點，單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的概念是相對的而不

13、是絕對的。如汽車之于出租車司機或企業(yè)。第二點，在一些情況下，企業(yè)各單項資產(chǎn)之和并不一定等于企業(yè)的整體資產(chǎn)。282021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（3）按資產(chǎn)能否獨立存在將資產(chǎn)分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)可確指資產(chǎn)是指能夠獨立存在的資產(chǎn)不可確指資產(chǎn)只有商譽這一項，管理經(jīng)驗，地理位置商譽是企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽良好、管理到位、歷史悠久，勞動效率高、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進等原因，所獲得的超額收益。292021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系不同，可將資產(chǎn)分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)。如企業(yè)中的機器設(shè)備、廠房、交通工具

14、等。非經(jīng)營性資產(chǎn)是指不是用來生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)，如辦公用房、辦公設(shè)備等。思考：（紙張是經(jīng)營性資產(chǎn)與否）剝離范圍：如學(xué)校、俱樂部、職工住宅、職工醫(yī)院等非經(jīng)營性資產(chǎn)。 302021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W【例】下列關(guān)于資產(chǎn)基本特征的敘述中，正確的有（）。A.資產(chǎn)是具有排他性的B.資產(chǎn)必須是投資者投入或向債權(quán)人借入的C.資產(chǎn)是能被企業(yè)控制的 D.資產(chǎn)預(yù)期能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的流入ACD312021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W三、資產(chǎn)評估的定義：p8是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行

15、評定和估算的行為。 322021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（1）資產(chǎn)評估工作是由專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員進行的資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，都必須取得相應(yīng)的資格證書，才能進行評估。332021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（2）資產(chǎn)評估是評估人員依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和對被評估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價值判斷資產(chǎn)評估是件嚴肅的事情，不能隨意的估算，必須具有科學(xué)的依據(jù)。包括公司法、國有資產(chǎn)評估管理辦法、各種合同和協(xié)議等等。342021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W、案情簡介：2000年9月，廠經(jīng)主管機關(guān)同意，將企業(yè)所有房屋及機器設(shè)備賣掉，作為職工安置費用。主廠房

16、是一棟五層樓房，1991年建成，造價91萬余元，加上舊車間、配電房、倉庫等，評估值134萬元，委托方卻要求只能評68萬元。 、風(fēng)險分析：該企業(yè)是地方國有企業(yè)，委托方要求低評，賤賣會造成國有資產(chǎn)流失。據(jù)調(diào)查，購買者又是企業(yè)管理者，同時企業(yè)管理當(dāng)局明顯有逃避銀行債務(wù)的打算。按照財政部2001年第14號令公布的國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定第十八條的規(guī)定：“資產(chǎn)評估機構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中有違法違規(guī)行為的，依法處理”。 352021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（3）資產(chǎn)評估具有明確的目的。交易、抵押、融資等等。對于同一項資產(chǎn)而言，評估目的不同，價格差異是很大的。資產(chǎn)的抵押價值一般為

17、交易價值的80%左右。362021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（4）資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準則，評估人員只有在一定的評估原則指導(dǎo)下做出的評估結(jié)果，才具有可信性。372021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（5）資產(chǎn)評估必須按照一定的程序進行。評估程序是資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序，才能保證評估質(zhì)量。382021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W委托人以虛假資產(chǎn)委托評估驗資的案例 、案情簡介：2001年某公司申請注冊驗資，投資人以庫存鋼材170噸作為資本金投入，并出示了某商店出售鋼材的五張

18、發(fā)票，某事務(wù)所財務(wù)人員讓委托人帶至某鋼材市場的個門面看了一眼，說是有170噸鋼材（實際只有四噸多），并出具了資產(chǎn)評估報告和驗資報告。 、風(fēng)險分析：委托人以根本不存在的存貨委托評估，提供的發(fā)票又不是鋼材經(jīng)營商店的發(fā)票（后來工商查證：會計師事務(wù)所檔案內(nèi)有發(fā)票復(fù)印件，但原件全部退回某商店蓋了作廢章），實際是以虛假資產(chǎn)騙取資產(chǎn)評估報告和驗資報告。如果委托人陰謀得逞，很可能憑營業(yè)執(zhí)照在外詐騙或從事其他非法活動，將造成不可估量的損失。 392021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W四、資產(chǎn)評估的特點（一）、現(xiàn)實性：1.1強調(diào)現(xiàn)實存在只要求說明資產(chǎn)當(dāng)前狀況，不要求說明為什么形成這種狀況，以及怎樣由過去的狀況

19、發(fā)展成現(xiàn)在的狀況。例如：寶馬車的強制報廢年限為12年，用了5年，還能用7年，保養(yǎng)很爛，只能再用4年。402021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W1. 2以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來基于現(xiàn)在的經(jīng)營狀況預(yù)測未來的經(jīng)營狀況，基于現(xiàn)在的市場條件預(yù)測未來的市場條件。412021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W1. 3強調(diào)客觀存在形式上存在而實際上已消失的，實際上存在而形式上不存在的，都要按實際重于形式的原則來判斷。如：壞帳，融資租入，商譽422021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（二）、市場性市場性要求：（1）資評在模擬市場條件下，對資產(chǎn)進行確認、估價和報告，模擬市場條件因為還沒有交易；（2）評估結(jié)果接

20、受市場直接檢驗；（3）評估資料來源于市場不直接以原始成本價計算。例如：原始成本因為某種原因過高或過低，如：新業(yè)務(wù)員，別人破產(chǎn)時買的。432021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（三）、預(yù)測性現(xiàn)實的評估價值必須反應(yīng)資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實價值評估價值不存在。例如：壞了的原料，專利到期。442021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（四）、公正性技術(shù)公正：比較法估價要求3個以上的可比案例。組織公正：估價人員和機構(gòu)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)交易雙方?jīng)]有厲害關(guān)系。資評服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，不服務(wù)于資評業(yè)務(wù)當(dāng)事人的需要。452021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（五）、咨詢性（提問：評估價是

21、不是成交價？）評估人員只對評估結(jié)論的客觀性負責(zé)，而不對資產(chǎn)交易價格的確定負責(zé)。評估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個參考價值，最終的成交價格取決于交易雙方在交易過程中的討價還價能力。462021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2022/9/14資產(chǎn)評估學(xué)46資產(chǎn)評估結(jié)果要經(jīng)得起市場檢驗的論斷,也不可以簡單地解釋為用資產(chǎn)的交易價格來衡量以重慶啤酒股份公司的一次資產(chǎn)并購交易為例:交易25%的股份,最具競爭力的兩個買家:美國百威公司出價每股12元,英國的紐卡斯?fàn)柟境鰞r每股10元,其實賣低不賣高的背后有著“重啤”自己的考慮在“重啤”看來,百威公司已經(jīng)在中國收購了武漢青島和合肥等地的啤酒企業(yè)的股份,能否重視

22、與“重啤”的合作難以判斷,而紐卡斯?fàn)柟緞t是剛剛進入中國,就紐卡斯?fàn)柟径?做好與中國的第一個啤酒合作項目恐怕是可以預(yù)期的當(dāng)然,“百威”與“紐卡斯?fàn)枴钡某鰞r也有各自的企圖和考慮472021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2022/9/14資產(chǎn)評估學(xué)47假如某評估機構(gòu)做“重啤”資產(chǎn)并購的資產(chǎn)評估項目,評估師也只能按“重啤”正常經(jīng)營情況下股權(quán)具有的市場價值做出判斷,并不一定會考慮或能夠考慮到百威公司紐卡斯?fàn)柟净蛘摺爸仄　钡鹊母鞣N戰(zhàn)略性戰(zhàn)術(shù)性構(gòu)思就是說即使在較為完善的市場條件下,資產(chǎn)評估結(jié)果并不一定能與實際成交價格完全一致 482021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W五、資產(chǎn)評估的種類p8

23、完全評估限制評估一般評估評估復(fù)合評估咨詢單項資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估按評估內(nèi)容分類按與準則的關(guān)系分類按對象分類492021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（1）按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同一般評估 一般評估是指正常情況下的資產(chǎn)評估。如企業(yè)上市 、組建合資企業(yè) 、 股份制改造 、 資產(chǎn)抵押貸款等。復(fù)核評估也叫評估復(fù)核 指在對被評估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評估報告的基礎(chǔ)上，由其他評估機構(gòu)和評估人員對同一被評估資產(chǎn)獨立地進行評定和估算并出具報告的行為和過程。評估咨詢 評估咨詢主要不是對評估標的物價值的估計和判斷,它更側(cè)重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究,以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等 如

24、：利用效果工業(yè)用地，商業(yè)用地，住宅用地。市場分析對供給和需求狀況的調(diào)查。502021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（2）按資產(chǎn)評估與評估準則的關(guān)系不同，資產(chǎn)評估可具體分為完全評估和限制評估。完全評估一般是指完全按照評估準則的要求進行資產(chǎn)評估，未使用準則中的背離條款。限制評估一般是指根據(jù)背離條款,或在允許的前提下未完全按照評估準則或規(guī)定進行的資產(chǎn)評估,評估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。如：在市場交易頻率低的情況下，比較法評估要求用5個可比案例，現(xiàn)實中只有3個，就使用了背離條款。512021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。 不同屬性的

25、價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅是在性質(zhì)上不同，在數(shù)量上也存在較大差異。六、資產(chǎn)評估的價值類型p7522021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W1、從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型。具體包括:繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值不一定滿足最高最佳使用原則。公開市場價值即公允價值，滿足最高最佳使用原則。清算價值與公開市場價值相矛盾532021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2、以資產(chǎn)評估的估價標準形式分類 重置成本 收益現(xiàn)值現(xiàn)行市價 清算價格542021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2006年廣本雅閣評估案例（現(xiàn)行市價法）一、車輛基本信息： 品牌：廣汽

26、本田型號：2.4AT 車輛類型：轎車國產(chǎn)/進口：國產(chǎn) 制造廠名稱：廣州本田汽車VIN號：LHGCM462778* 發(fā)動機號：GBF78FE41*發(fā)動機型號：HG7240A 車身顏色：黑色燃油種類：汽油 排量/功率：2.4L出廠日期：2006年7月552021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W二、手續(xù)、規(guī)費情況: 行駛證、機動車登記證書、購置稅證、車船使用稅等手續(xù)齊全原始發(fā)票、綠色環(huán)保標志無保險理賠記錄年審保險至2012年7月。 三、車輛配置： 中控門鎖，導(dǎo)航系統(tǒng)、電動門窗、天窗，鋁合金輪轂、中控門鎖、空調(diào)、電子防盜鎖、遙控器電動門窗，電動后視鏡，液壓助力，ABS，EBD,CD,助力轉(zhuǎn)向，安全帶

27、預(yù)收緊功能、自動恒溫空調(diào)、真皮座椅。562021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W四、靜態(tài)檢查： 車輛整體外觀完整，整體車輛比較新，車輛的前后車架比較牢固，沒有明顯的碰撞修復(fù)痕跡.車輛內(nèi)部空間充裕，各部分工作正常。發(fā)動機艙內(nèi)整齊，發(fā)動機蓋都沒有動過,沒有線路改動過的痕跡。輪胎磨損一般,后背箱整潔干凈沒有動過的痕跡。打開發(fā)動機艙，內(nèi)部管線沒有更換的痕跡，各部件連接牢固，電動門窗、車內(nèi)外照明燈光、儀表顯示、功能控制等均正常有效。 572021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W五、動態(tài)檢查： 車輛啟動后發(fā)動機安靜，聲音比較沉穩(wěn)，發(fā)動機狀況良好，駕駛艙內(nèi)比較安靜，空調(diào)啟動后動力沒有損失的痕跡，空調(diào)工作

28、比較良好。行駛過程中車輛的穩(wěn)定性比較好，轉(zhuǎn)向、加速、剎車等系統(tǒng)工作正常，發(fā)動機始終處在良好的工作狀態(tài)下，輪胎懸掛等工作正常轉(zhuǎn)彎。 582021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W六、綜合評定： 該車保值率較高、屬于熱門車型、車行駛里程數(shù)較少、使用性價比較高、維修保養(yǎng)成本較高、綜上所述、在車輛手續(xù)合法齊全及車況正常的情況下，該車的評估參考價為12.5萬元左右。592021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W重置價值（對應(yīng)成本法）重置成本指資產(chǎn)重新建造或重新制造與現(xiàn)實資產(chǎn)同樣功能的資產(chǎn)所需的成本完全重置成本損耗。收益現(xiàn)值（又叫內(nèi)在價值）（對應(yīng)收益法）把資產(chǎn)未來的收益折算成現(xiàn)在的價值?，F(xiàn)行市價（對應(yīng)比較

29、法、市場法）現(xiàn)行市價在公開市場上的現(xiàn)行價格。強調(diào)在公開市場。清算價格清算價格指企業(yè)破產(chǎn)、實現(xiàn)抵押權(quán)時變賣資產(chǎn)的價格。602021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W3、以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件,可以把資產(chǎn)的價值類型分為市場價值和非市場價值。612021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W市場價值市場價值是指在公開市場上，資產(chǎn)的評估價值，就是在買賣雙方都是自愿的，理性的，地位平等的，所以市場價值是是充分競爭后形成的價值是資產(chǎn)最高最佳用途的價值。市場價值適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。622021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W非市場價值也稱為市場價值以外的價值、其他價值。凡不符合市場價值定義條件的資

30、產(chǎn)價值類型都屬于非市場價值。非經(jīng)營性資產(chǎn)（公共設(shè)施、宗教財產(chǎn)）、非競爭性資源（稀有礦產(chǎn)、水資源、郵電、鐵路）、處于特定地理位置、不存在替代品的資源（深水碼頭、航道、交通樞紐）、不能獨立存在、不能獨立轉(zhuǎn)讓的不可確指無形資產(chǎn)（商譽）、632021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評估的假設(shè)P12交易假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)資產(chǎn)評估假設(shè)公開市場假設(shè)642021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。652021/9/11汪

31、海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)就是假設(shè)待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的公開市場上進行交易。 公開市場的含義？ 公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設(shè)，適用于通用性強，交易頻繁的資產(chǎn)。662021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)首先假定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 持續(xù)使用假設(shè)又細分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。 例如：在用續(xù)用的情況如企業(yè)整體出售，轉(zhuǎn)用續(xù)用如工業(yè)用地轉(zhuǎn)成商業(yè)用地，移地續(xù)用如單項資產(chǎn)交易。672021/9/1

32、1汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W舉例對一臺專用機器設(shè)備進行評估，如果其處于在用狀態(tài)并可繼續(xù)使用，一般采取重置成本法評估其處于在用狀態(tài)的重置價值，包括該設(shè)備的購買價或制造價、運輸費及安裝調(diào)試費等。但如果該設(shè)備對企業(yè)目前不適用，則由于是專用設(shè)備，其他企業(yè)也無法使用，只能將其拆零出售，以現(xiàn)行市價估價法評估其零部件的殘值，并且還需扣除拆零費用。兩者的評估值顯然不同。682021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W清算假設(shè) 清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。與公開市場假設(shè)相反，清算假設(shè)一般賣者都是非自愿的，賣者沒有足夠的機會和時間讓市場了解信息。買賣雙方的地位也不平等。如：企業(yè)

33、破產(chǎn)，抵押權(quán)的實現(xiàn)時。 692021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W69對某企業(yè)整體價值進行評估，如果其為繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，一般采取收益法評估，假設(shè)評估值為3000萬元。但如果該企業(yè)因破產(chǎn)被強制清算拍賣，就只能評估其清算價格，其價格肯定大大低于3000萬元。舉例：702021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W二、資產(chǎn)評估的原則1、資產(chǎn)評估工作原則獨立性原則 科學(xué)性原則 客觀公正性原則 可行性原則 簡易性原則 712021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W獨立性原則資評機構(gòu)獨立，銀行的評估所，保險公司的評估所。工作獨立，不受委托人及外界的意圖及壓力的影響。賄賂722021/9/11汪海粟中南財經(jīng)

34、政法大學(xué)W客觀公正原則資評以事實為依據(jù)，不能以情感為依據(jù)。采取換位思考，買賣雙方，抵押雙方。732021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W科學(xué)性原則選擇科學(xué)的方法，按照科學(xué)的程序進行。主觀評價與客觀測算、靜態(tài)分析與動態(tài)分析、定性分析與定量分析等方法結(jié)合起來。742021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W可行性原則要求評估機構(gòu)和評估人員制定切實可行的評估方案，并采用合適的評估方法進行評估。例如評估農(nóng)用地檢驗土壤微生物，住宅用地則不要。752021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W簡易性原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力和財力，提高資產(chǎn)評估的

35、效率。762021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W資產(chǎn)評估的原則2、資產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟原則預(yù)期收益原則 供求原則 貢獻原則 替代原則 估價時點原則772021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W1預(yù)期收益原則資產(chǎn)評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本依據(jù)。資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益。奧運場館附近的地價782021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2、供求原則：商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降，具有規(guī)律性。792021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W3、貢獻原則貢獻原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)

36、將蒙受的損失。如：可口可樂品牌與配方802021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W4、替代原則具有相同使用價值和質(zhì)量的類似資產(chǎn)，在同一市場上，具有一定的替代性，它們的價格會在相互比較、相互競爭、相互牽制中趨向一致。注意：1類似的資產(chǎn)相比較，商用地與商用地相比，農(nóng)用地與農(nóng)用地相比。2替代比較因素修正。812021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W5、時點原則估價時點，估價日期資產(chǎn)評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。822021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W第四節(jié) 資產(chǎn)評估的工作組織 一、資產(chǎn)評估的主體 1、業(yè)務(wù)范圍分為：專項資產(chǎn)評估機構(gòu)專營資產(chǎn)評估機構(gòu)兼營性質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)2、組織形式分為：合伙

37、制的資產(chǎn)評估機構(gòu)有限責(zé)任制的資產(chǎn)評估機構(gòu)832021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W83關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師（CPV）CPV考試1995年10月，國家開始實施注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度截至2010年底，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試累計報名人數(shù)51萬多人，累計通過人數(shù)達到37000多人。報考條件經(jīng)濟類、工程類本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿1年取得經(jīng)濟類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年；取得經(jīng)濟類、工程類博士學(xué)位；842021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W84關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師（CPV）考試科目：資產(chǎn)評估、經(jīng)濟法、財務(wù)會計、機電設(shè)備評估基礎(chǔ)、建筑工程評估

38、基礎(chǔ)合格標準：60/100考試管理以3年為一個周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個考試年度內(nèi)通過全部科目的考試；參加4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過所報科目的考試。報名及考試時間每年4-5月報名，9月第一個周末考試自2010年起分2天進行，資產(chǎn)評估考試時間為3個小時，其余4科考試時間均為2個半小時。 852021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W二、我國資產(chǎn)評估法規(guī)體系國有資產(chǎn)評估管理辦法 我國資產(chǎn)評估準則 862021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W2022/9/1486 2001年，財政部正式頒布實施了第一個資產(chǎn)評估具體準則資產(chǎn)評估具體準則無形資產(chǎn)； 2004年2月25日

39、，財政部發(fā)布了資產(chǎn)評估準則基本準則，該準則屬于業(yè)務(wù)性準則的基本準則； 同日，還發(fā)布了資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則。872021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W 我國資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)準則 資產(chǎn)評估基本準則各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中共同遵守的基本規(guī)范資產(chǎn)評估具體準則程序性準則：通過履行一定的專業(yè)程序完成評估任務(wù)專業(yè)性準則：規(guī)范不同類別資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中評估師的執(zhí)業(yè)行為 資產(chǎn)評估指南規(guī)范特定評估目的、特定資產(chǎn)類別評估業(yè)務(wù)及某些重要事項資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見針對評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導(dǎo)性文件職業(yè)道德準則基本準則規(guī)范職業(yè)道德方面的基本要求、專業(yè)勝任能力等具體準則規(guī)范實踐中與職業(yè)道德有關(guān)的問題和基本準則中的一些重要內(nèi)容如獨立性、保密原則等882021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W練習(xí)題（單選題）（1）資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（ ）的實際狀況，對資產(chǎn)價值進行的評定估算。a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準日 d、過去、現(xiàn)在及未來c892021/9/11汪海粟中南財經(jīng)政法大學(xué)W（